時間：2022-07-23 11:21:09
序論：在您撰寫淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
摘要：近年來隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理模式也日趨成熟，其中質量控制是開發(fā)項目設計管理的重要組成部分，也是核心管理要素。本文闡述了房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理質量控制的概念和內涵和在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理中進行質量控制的意義，分析了當前房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理中質量控制方面存在的問題，并且提出了相應的對策。
關鍵詞：房地產(chǎn)；項目設計管理；質量控制
我國房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理的起步時間較晚，在上世紀90年代才開始初步建立相關的制度，21世紀初經(jīng)過不斷的發(fā)展和完善，逐漸形成了較為成熟的模式。隨著房地產(chǎn)質量問題近年來逐漸受到重視，在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段進行相應的管理優(yōu)化，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目建設質量的控制便有著重要的積極意義。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理質量控制概述
房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理質量控制也就是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計階段進行質量控制，對于設計階段中的設計任務書、設計方案、施工圖等進行相應的管理，依照質量控制的理論和方法，建立起在設計階段進行質量控制的機制。例如在設計階段中，依照我國相關的建筑質量標準制定合理的質量參數(shù)標準，在建筑材料選擇、抗震等級、防火設施等方面進行規(guī)范，防止在設計階段出現(xiàn)質量問題[1]。同時，如果在設計過程中出現(xiàn)了設計信息變更，例如建設單位對房地產(chǎn)開發(fā)項目在要求方面發(fā)生了變更，應當進行完善的論證。房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段是保障建設質量的重要階段，在設計階段中出現(xiàn)的質量問題所造成的影響也最大。因而在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計中進行質量控制，也需要充分考慮施工情況和設計要求。
二、在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理中進行質量控制的意義
自我國改革開放以后，房地產(chǎn)業(yè)迎來了巨大的發(fā)展機遇，為推動我國的經(jīng)濟發(fā)展和城市建設也起到了重要作用。然而應當看到，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問題，其中房地產(chǎn)建設質量問題最為突出。近年來我國也出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)建設質量事故，如何在房地產(chǎn)建設中進行完善的質量控制，保障其建設質量便是重中之重。在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段進行質量控制，能夠建立起完善的質量控制機制，從而保障設計方案的合理性和質量可靠性[2]。從這一角度來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理的質量控制，在設計過程中進行質量控制，其主要價值在于通過反復的設計論證，保證設計方案能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設要求以及我國在建筑方面的相關質量標準。
三、當前房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理質量控制中存在的問題
1.缺乏針對設計人員明確的責任制度
首先，在當前的房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理質量控制中，還沒有建立起較為明確的責任制度，一些關于質量控制的責任制度較為籠統(tǒng)，缺乏實際指導意義。例如房地產(chǎn)開發(fā)項目設計中，缺乏對于設計人員職責的較好明確，一旦在建設過程中出現(xiàn)質量問題，往往無法明確追究設計單位和設計人員的責任。同時，在設計階段，對于設計單位和設計人員的相關責任也沒有進行明確[3]。缺乏明確的責任制度使得在房地產(chǎn)開發(fā)項目質量控制中，雖然制定了相關質量控制制度，但是設計人員在工作中由于缺乏相關的約束，沒有較好的責任感和使命感。
2.設計單位缺乏完善的監(jiān)督機制
缺乏完善的監(jiān)督機制，主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理中，沒有在質量控制機制中建立起相關的監(jiān)督機制，缺乏對于質量控制措施的監(jiān)督和約束。缺乏完善的監(jiān)督機制并不僅僅體現(xiàn)在設計單位自身缺乏較好的監(jiān)督機制，在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計過程中，建設單位和相關質量監(jiān)督部門也沒有充分參與設計過程中，缺乏對于設計單位的較好監(jiān)督。另一方面，缺乏完善的監(jiān)督機制還表現(xiàn)在對于房地產(chǎn)開發(fā)項目質量控制的設計管理方面，沒有形成對設計方案合理性、科學性的審核和監(jiān)督，對質量控制機制的完善會造成一定的不利影響。
3.缺乏在設計過程中較好的計劃控制應用
在質量控制方法方面，對于計劃控制的應用一直以來都是房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理中的一個難點，也是弱點。計劃控制主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，通過制定完善的質量控制計劃，分階段的檢驗計劃實施情況，并且進行評價，為后續(xù)建設提供相應的建議[4]。而當前在計劃控制應用方面還存在很大的不足，相關質量控制計劃方案的制定缺乏合理性，在制定計劃方案之前缺乏較好的深入調查和評估。同時，在各階段的質量控制計劃制定中，存在一定的失衡問題。例如當前在質量控制計劃制定中主要偏重于在施工階段進行質量控制，忽略了在決策階段和設計階段的質量控制計劃。特別是在設計階段中，往往設計單位并沒有制定相應的質量控制計劃，設計方案變動較大，一旦發(fā)生變更，就會影響到質量控制計劃，因而很多設計單位也并不重視制質量控制計劃的制定。
四、優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理的質量控制措施
1.制定明確的責任制度
首先，責任制度作為在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理中關于質量控制的重要內容和途徑，應當充分發(fā)揮出其應有作用。要對于相關的責任制度進行細化，針對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的設計階段的特點，制定相關的責任制度。特別是在責任制度的制定中，對于設計單位的責任要予以明確。通過建立這種明確的責任制度，對設計人員的權責進行明確，提高其責任心和使命感，促使設計人員能夠在設計工作中自覺進行質量控制。責任制度應當細化到個人，例如在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計中，對于設計圖紙的信息完善性和合理性應當進行明確，特別是對于一些重點質量控制數(shù)據(jù)，應當予以細化，參照我國的相關標準，提高設計圖紙的規(guī)范性。
2.建立完善的監(jiān)督機制
建立完善的監(jiān)督機制主要體現(xiàn)在兩個方面，一方面，應當在設計單位中建立相應的監(jiān)督機制，例如圖紙審核機制，由不同的設計負責人對設計圖紙進行多次審核，針對質量控制要點進行重點審核。通過設計單位自身的約束機制，對于設計人員的工作態(tài)度、工作方法等進行控制，并且應當加強對設計人員的培訓，提高其職業(yè)道德和業(yè)務水平。另一方面，應當在設計過程中引入外部監(jiān)督機制，使得建設單位和相關監(jiān)理部門也能參與到設計過程中，對于設計方案的合理性和質量控制措施進行監(jiān)督。
3.充分應用計劃分析進行質量控制
質量控制方法方面，應當在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理中針對不同的房地產(chǎn)項目建設特點和不同的環(huán)節(jié)階段，選擇適宜的質量控制方法，并且應當在設計方案中明確相關的質量控制方法，以此確保質量控制措施的實施。充分應用計劃分析的相關方法和理論，制定完善的質量控制計劃。對質量控制計劃進行細化，劃分為若各個質量控制階段，設置階段性的計劃目標。依照質量控制計劃，設計相應的計劃考核機制，定期對質量控制計劃的實施情況進行考核。同時，在計劃的制定中，為了確保質量控制計劃的可實施性，應當進行完善的調查評估，針對設計方案的質量要求，確定各個階段的質量控制目標。如果在設計過程中出現(xiàn)了設計要求變更或者設計圖紙變更，應當進行嚴格的質量論證，評估設計變更是否會影響到整體設計方案的質量控制，在發(fā)生變更后，及時更正質量控制計劃。
結論
在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理中進行質量控制，也就是在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計階段進行質量控制，這對于保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設質量有著重要作用。當前在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理的質量控制中，還存在著一些問題，如設計人員責任制度不明確、設計單位缺乏監(jiān)督機制、缺乏設計階段較好的質量控制計劃應用等等。因而應當積極針對這些問題進行解決，以此優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理的質量控制措施。
摘要：隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)設計管理也越來越受到房地產(chǎn)公司的重視?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)項目設計存在的問題主要是由于缺乏及時有效的管理措施所造成的。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，設計決定了未來消費者對產(chǎn)品的滿意度，也就決定了產(chǎn)品可能帶來的收益值，另一方面設計也決定了產(chǎn)品的大部分支出。想要更大的收益必須加強對房地產(chǎn)項目設計階段的管理。
關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；設計管理；質量管理；協(xié)調管理
引言
在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，設計階段處于項目建設周期的中前期，是工程項目建設進入實施階段的開始。設計質量對項目總體質量具有決定性影響，設計階段是決定工程造價的主要階段，設計進度為制定項目控制性進度計劃提供了基礎條件，因此設計階段的管理對于整個項目來說至關重要。
一、房地產(chǎn)項目設計管理的意義
房地產(chǎn)項目設計階段的管理具有重要的意義。一方面，建筑設計的最終成效是由建筑設計專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結多數(shù)專業(yè)工程設計人員的智慧結晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開發(fā)公司的項目設計人員在項目策劃與設計階段所起到的溝通、協(xié)調等作用的發(fā)揮十分重要，對項目后來的規(guī)范施工有著重要的促進效用。如在項目設計階段中，由于房產(chǎn)開發(fā)公司設計人員的介入，能夠使的項目設計階段更好的控制整個過程，充分調動各項內部資源與項目作業(yè)人員的能動性，從而更加利于項目設計管理走向成功。
一般房地產(chǎn)開發(fā)建設項目設計過程可分為兩個大階段：方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執(zhí)行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設計院），出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。
二、房地產(chǎn)項目設計管理存在的問題
在市場經(jīng)濟體制下，設計單位為了追求其自身的經(jīng)濟效益，而不注重建筑工程的總體效益。為了使得建設單位或開發(fā)商選取自己的設計方案，盲目追求建筑的外觀效果，高標準配置，甚至不惜為此徇私舞弊。近些年來，在施工過程經(jīng)?？梢园l(fā)現(xiàn)施工圖紙的問題，給建設單位帶來不少的損失，這些都是由于在設計過程中沒有良好的設計管理造成的，歸結起來，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、在設計階段總體方案及專業(yè)方案優(yōu)化設計不夠
有的設計方案一經(jīng)確定便需直接進行施工圖設計，但有的工程設計方案需要按步驟分級進行。深化設計是應貫穿于整個設計過程中的，即從項目可行性研究、方案設計、初步設計直到項目施工圖設計，但經(jīng)常出現(xiàn)的問題是到了施工階段才發(fā)現(xiàn)有些專業(yè)圖紙深化程度不夠，如果在設計階段管理人員能夠及時發(fā)現(xiàn)問題，將深化、協(xié)調工作做好，就不會出現(xiàn)施工后再深化圖紙的現(xiàn)象，也將會減少各方經(jīng)濟利益上的一些糾紛。
2、設計管理過程中只重視主體工程設計，忽視附屬及配套設計
不少設計單位在設計過程中只注重主體環(huán)節(jié)，而對附屬設施，例如小市政工程，室外管線等沒有予以重視，給日后的施工帶來麻煩，如果在設計階段，設計管理公司能夠及時發(fā)現(xiàn)這些問題，協(xié)調好各個專業(yè)的配合工作，此類麻煩是完全可以避免的。以我自身經(jīng)驗為例，項目A，項目B是同一園區(qū)內的兩棟建筑，但啟用了兩家不同的設計單位，在室外管線設計時就需要管理公司特別注意，有誰來做此設計，做好接口工作。
3、設計管理過程中，圖紙校審不認真
有些設計單位內部缺乏統(tǒng)一的管理措施，沒有嚴格的技術規(guī)范，當然這在選擇設計單位時需要建設單位或開發(fā)商走嚴格的招標程序或認真做出選擇。如果由于各種綜合情況選擇的設計單位出現(xiàn)此種情況，設計階段的管理就顯得尤為重要了，這就需要管理公司認真督促進行圖紙校審工作，保證圖紙是按照統(tǒng)一規(guī)范設計。
三、房地產(chǎn)項目設計階段的管理措施
1、設計過程進度控制
大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設項目中采用方案招標來選定方案，也有的采用直接委托某一設計院來直接設計方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調研并進行項目策劃，確定設計目標和方向。而房地產(chǎn)公司也會對項目進行內部方案設計和研討。在此基礎上形成項目的整體方向，作為招標任務書擬定和評標的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開發(fā)公司將方案招標作為項目研究的手段和過程之一，或考察設計院實力的方法，招標方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設項目整體方向把握還不太準，或希望項目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標的方式，集眾家所長。一旦房地產(chǎn)公司對項目形成強烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進行方案設計，以免不必要的反復而浪費成本和時間。不論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司進行深入而嚴謹?shù)姆治觯踔敛煌愋驮O計公司的比例也要有所考慮。基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設計規(guī)劃人員及相關部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設備的設置及戶型平面和立面風格等，逐一與設計院溝通，并與政府相關部門進行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。
2、設計階段質量管理原則、任務
（1）設計階段質量管理原則
首先，建設工程設計應與社會、經(jīng)濟發(fā)展水平相適應，做到經(jīng)濟效益、社會
效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一；其次，工程設計應當按建設基本程序，堅持先勘察、后設計、再施工原則；再次，建設工程設計力求做到適用、安全、美觀、經(jīng)濟；最后，設計應符合設計標準、規(guī)范，計算應準確，文字說明應清楚，圖文指標要清晰、準確、避免“錯、漏、碰、缺”。
（2）設計階段質量管理的主要任務
編制管理細則，確定目標控制計劃，督促設計單位完善質保體系，建立內部專業(yè)交底及會簽制度；設計方案、圖紙、概預算和主要設備、材料清單的審查，發(fā)現(xiàn)不符合要求的地方，分析原因，發(fā)出修改設計的指令；對設計工作的協(xié)調控制，及時檢查和控制設計的進度，做好各部門間的協(xié)調工作，使各專業(yè)設計之間配合、銜接，及時消除隱患；參與主要設備、材料的選型；組織對設計的評審或咨詢；組織設計文件、圖紙的報批、驗收、分發(fā)、保管、使用和建檔工作；組織設計交底與圖紙會審，處理或參與處理設計變更和因設計引起的工程質量問題和質量事故；編寫管理后評估。
3、方案設計階段對項目風險管理
有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目制定的績效目標不現(xiàn)實，在實施過程中會帶來進度風險。有的公司喜歡打政策擦邊球，甚至違規(guī)操作，給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設計公司過程也隱含著風險，對設計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術的選用也存在風險。設計階段的項目風險除違規(guī)操作外，其實并不太高。只要項目組織者有項目風險意識，對項目做風險定性分析，就可以防患于未然。方案設計階段的項目風險控制對整個設計階段和后期施工的順利進行意義重大。
4、施工圖設計階段管理
一般而言，一旦項目設計方案已經(jīng)確立，此階段的項目設計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環(huán)節(jié)中做好協(xié)調管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當項目擬定好設計單位后，首要做的工作就是對項目設計負責人進行資質審核，具體內容可以結合施工設計圖紙、關鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內容進行衡量，同時還要結合設計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內，保證工程進度控制目標與質量控制目標得以順利實現(xiàn)。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標注、以及施工現(xiàn)場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細的交流探討，確保施工質量控制得意有序進行，圖紙的規(guī)范、要求都要結合現(xiàn)行施工單位建設方的各個專業(yè)技術部門做進一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調工作更有效率。
在此階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目的溝通管理主要集中在過程質量與進度控制環(huán)節(jié)。關鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。在房地產(chǎn)設計運作過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)方案階段設計周期過長，留給施工圖設計階段的周期較短，設計院加班加點趕圖，不能保證圖紙質量，甚至會出現(xiàn)邊設計邊施工的窘境。施工圖設計的質量對工程的順利施工和成本控制關系很大。
5、設計成果的評審設計成果的評審是設計意圖得以實現(xiàn)圖紙化的一項重要手段，是建設單位或開發(fā)商對設計成果所進行的最后一次檢驗，此項工作的好壞決定了日后在施工階段出現(xiàn)設計變更及洽商的多少，很多房地產(chǎn)開發(fā)單位忽視此項工作或僅僅走過場了之，導致大量的后續(xù)工作出現(xiàn)，我認為做好設計成果評審，需要做好以下幾項工作：（1）評審會的合理組織。合理的組織需要有合理的時間安排，房地產(chǎn)開發(fā)項目的專業(yè)人才時間都非常寶貴，應在評審會前根據(jù)圖紙量的大小提前數(shù)日下發(fā)圖紙，使從業(yè)務部門抽選的評審會成員提前熟悉圖紙，評審時能立即作出判斷。另外應采用有資歷的人員作為評審會主持人，以使大家對評審會給予足夠的重視，在遇到模棱兩可的問題時也可由其當即拍板，避免問題一拖再拖。（2）參與部門要充分。一般而言，提供設計輸入資料的部門及相關領導均應該參加，以確認輸入時所提供的設計要求在設計圖紙中的體現(xiàn)情況。如有必要，還應邀請外部相關專家參與評審會。（3）評審紀要詳細。只有對評審紀要認真對待方可提高各部門對評審會的重視程度，還可為日后的分析總結做好足夠的資料積累，每次的評審紀要都應詳細，并要求相關人員簽字確認。④參與部門的充分重視。只有參與部門足夠重視才可能出現(xiàn)良好的評審預期，但參與的部門一般都是比較繁忙的業(yè)務部門，這就需要采取措施，避免到會充數(shù)的狀態(tài)。
6、設計費用管理
由于房地產(chǎn)項目具有一定的重復性，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過一段時間的經(jīng)驗積累，完全可以建立起工程造價的數(shù)據(jù)庫，從而確立合理的投資限額，實行限額設計，在此基礎上，由設計單位與企業(yè)簽訂設計合同，商定獎勵與懲罰的條款，對設計造成的工期延誤及超出投資限額的損失，要追究設計人員責任，并進行賠償；對科學、合理、經(jīng)濟的設計方案，按限額造價與實際設計造價進行比較，節(jié)約部分按比例給予設計人員獎勵，超出限額造價則給予處罰，從而提高設計人員進行限額設計的積極性，。通過這一措施，有效的內部化設計取費的外部性。
另外，對設計費的支付程序也要進行變革。主要是設計費在工程施工開始前即給付完畢，結果造成施工過程中設計單位沒有壓力積極提供現(xiàn)場服務，為此，設計費的支付方式上可以預留設計費的固定部分如10-15%的激勵費用，待工程竣工后激勵費用與設計尾款一同結清，這樣就可防止設計人員在施工過程中設計現(xiàn)場服務的不到位現(xiàn)象，同時對于施工過程中因設計問題引起的設計變更，要追究設計單位的責任，操作上可以設一限值，（如10萬元），如因設計原因引起的變更每超過10萬元，則應扣除設計費固定部分的1%，考慮到設計變更不可避免，10萬元以下部分可以不考慮設計單位的賠償責任，最大的賠償金額也不超過設計費固定部分的10%，這樣，迫使設計單位重視施工階段設計變更的時效性和經(jīng)濟性
結束語
總之，在房地產(chǎn)項目設計管理階段，會時常發(fā)生設計方案確立周期時間較長的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙設計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業(yè)邊設計的施工窘境。為此，項目設計管理階段，務必要確立好時間安排，嚴格控制好方案設計、質量管理、時間進度等方面的問題，以此才能保障工程項目下一階段的各項任務順利執(zhí)行。
【摘 要】設計管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的重要組成部分，也是項目建設過程中預控管理的關鍵環(huán)節(jié)。文章結合房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，歸納了房地產(chǎn)開發(fā)設計階段、施工圖設計階段以及設計變更階段的設計管理，根據(jù)項目設計管理的實際案例，分析對房地產(chǎn)項目設計各個階段進行設計管理的重要性。
【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；設計管理；變更管理
1 方案設計階段的設計管理
建筑方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要程序如下：擬定招標設計任務書方案招標方案評審及咨詢方案定案出方案報建文本進行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標，內部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違，要么設計成果偏離了目標，要么設計進度一拖再拖，延誤了建設工期。因此，在方案設計階段，強有力的組織執(zhí)行結構是必須的。
方案設計階段有時可分為方案招標階段和方案定案階段。不論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司進行深入而嚴謹?shù)姆治?，甚至不同類型設計公司的比例也要有所考慮。從基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設計規(guī)劃人員及相關部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局、建筑空間分布、建筑體型分析、環(huán)境景觀系統(tǒng)、設備的設置及戶型平面和立面風格等，逐一與設計院溝通，并與政府相關部門進行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。
方案設計階段要進行風險管理。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目制定的目標不現(xiàn)實，在實施過程中會帶來進度風險。有的公司喜歡打政策擦邊球，甚至違規(guī)操作，給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設計公司的過程也隱含著風險，對設計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術的選用也存在風險。設計階段的項目風險除違規(guī)操作外，其它并不太高。只要項目組織者有項目風險意識，對項目做風險定性分析，就可以防患于未然。方案設計階段的項目風險控制對整個設計階段和后期施工的順利進行意義重大。
2 施工圖設計階段的設計管理
建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經(jīng)確立，設計工作流程相對簡單、有序，因此此階段的項目設計管理在執(zhí)行方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結構及管理流程相對簡單。
在選定設計單位后，要對實施項目設計的工程設計負責人進行資質考查，審查其已完設計工程項目的圖紙質量，對其能力有全面的了解。在中間過程質量控制中，要依據(jù)設計公司的進度安排進行相應的中間環(huán)節(jié)控制，保證中間成果的質量，中間成果一般是指在建筑、結構及各安裝專業(yè)初提及終提兩個階段所提資料圖。最后一個關鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設計部門和工程項目執(zhí)行部門對設計圖紙進行詳盡的審查，必要時組織由規(guī)劃、消防、人防、設計、合同等方面的專家提出整改意見，把設計缺失控制在設計階段。在此階段，項目的溝通管理主要集中在過程質量與進度控制環(huán)節(jié)。關鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。
在房地產(chǎn)設計運作過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)方案階段設計周期過長，留給施工圖設計階段的周期較短，設計院加班加點趕圖不能保證圖紙質量，甚至會出現(xiàn)邊設計邊施工的窘境。施工圖設計的質量對工程的順利施工和成本控制關系很大。因此在項目設計階段總體時間管理上，一定要嚴格控制關鍵點的時間安排，以利于整體工作的順利完成。
3 設計變更階段的管理
3.1 設計變更的概述
設計變更是指設計部門對原施工圖紙和設計文件中所表達的設計標準狀態(tài)的改變和修改。設計變更應盡量提前，變更發(fā)生的越早則損失越小，反之就越大。如在設計階段變更，則只修改圖紙，其他費用尚未發(fā)生損失有限；如果在采購階段變更，不僅需要修改圖紙，而且設備、材料還需要重新采購；若在施工階段變更，除上述費用外，已施工的工程還需拆除，勢必造成重大變更損失。所以要加強設計變更管理，嚴格控制設計變更，盡可能把設計變更控制在設計初期階段，認真做好圖紙會審工作，及時發(fā)現(xiàn)設計失誤和疏漏等問題，及時解決，特別是對工程造價影響較大的設計變更，要先算帳，后變更。
3.2 設計變更產(chǎn)生的原因
主要有修改工藝技術，包括設備的改變；增減工程內容；改變使用功能；設計錯誤、遺漏；提高合理化建議；施工中產(chǎn)生錯誤；使用的材料品種的改變；工程地質勘察資料不準確而引起的修改，如基礎加深。
3.3 設計變更的簽發(fā)原則
設計變更無論是由哪個參建方提出，均應由設計管理部門、工程管理部門會同監(jiān)理單位、設計單位、施工單位協(xié)商，經(jīng)過分管領導確認后由設計單位出具相應圖紙或變更，并由工程管理部門辦理簽發(fā)手續(xù)，下發(fā)到有關部門予以實施。但在審查時應注意以下幾點：①確屬原設計不能保證工程質量要求，設計遺漏和確有錯誤以及與現(xiàn)場不符無法施工非改不可；②一般情況下，即使變更要求可能在技術經(jīng)濟上是合理的，也應全面考慮，將變更以后所產(chǎn)生的效益（質量、工期、造價）與現(xiàn)場變更往往會引起施工單位的索賠等所產(chǎn)生的損失，加以比較，權衡輕重后再做出決定；③工程造價增減幅度是否控制在總概算的范圍之內，若確需變更但有可能超概算時，更要慎重；④設計變更應簡要說明變更產(chǎn)生的背景，包括變更產(chǎn)生的提出單位、主要參與人員、時間等；⑤設計變更必須說明變更原因，如工藝改變、工藝要求、設備選型不當，設計者考慮需提高或降低標準、設計漏項、設計失誤或其它原因；⑥建設單位對設計圖紙的合理修改意見，應在施工之前提出。在施工驗收工程中，只要不影響生產(chǎn)，一般不再接受變更要求；⑦施工中發(fā)生的材料代用，辦理材料代用單。要堅決杜絕內容不明確的，沒有詳圖或具體使用部位，而只是增加材料用量的變更。
3.4 設計變更的實施與費用結算
設計變更實施后，由工程管理部門簽注實施意見，但應注明以下幾點：①本變更是否已經(jīng)全部實施，若原設計圖已經(jīng)實施后，才發(fā)生變更，則應注明，因其牽扯到原圖制作加工，安裝、材料費以及拆除費。若原設計圖沒有實施，則要扣除變更前部分內容的費用；②若發(fā)生拆除，已拆除的材料、設備、或以加工好但未安裝的成品、半成品，均應回收。
由合同管理部門會同施工單位編制結算單，按照標書或合同中的有關規(guī)定審核后作為結算的依據(jù)，此時也應注意以下幾點：①由于施工不當，或施工錯誤造成的，正常程序相同，應注明原因，此變更費用不予處理，由施工單位自負。若工期、質量、投資效益造成影響的，還應進行反索賠；②由設計管理部門的錯誤或缺陷造成的變更費用，以及采取的補救措施，如返修、加固、拆除所發(fā)生的費用，由合同管理部門與設計管理部門協(xié)商是否索賠；③由于監(jiān)理部門責任造成損失的，應扣減監(jiān)理費用；④設計變更應視為原設計圖紙的一部分內容，所發(fā)生的費用計算應保持一致，并根據(jù)合同條款按國家的有關政策進行費用調整；⑤材料的供應及自購范圍也應和原合同內容相一致；⑥屬變更削減的內容，也應按上述程序辦理費用削減，若施工單位拖延，可督促其執(zhí)行或采取措施直接發(fā)出削減費用結算單；⑦合理化建議也按照上面的程序辦理，獎勵、提成另按有關規(guī)定辦理；⑧由設計變更造成的工期延誤或延期，則由工程管理部門會同其他部門按照有關規(guī)定處理。
