時間：2023-02-25 07:32:25
序論：在您撰寫樓盤推廣方案時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
消費群定位：星藝裝飾南昌分公司在2004年將高端收入人群作為重要目標效果不是很理想。根據星藝裝飾南昌公司2004客戶結構分析，工薪階層約占客戶總數的50％。綜合分析，星藝裝飾主要目標消費群應為中檔收入人群，也就是說以中端為主，兼顧高、低兩端。
目標消費群分三類，其中第一類為中端消費群，年齡在28—35歲之間，他們是城市的主流，在人口比例中占據人數最多，是具有相對穩(wěn)定工作固定收入的人群，在裝飾選擇上追求價廉物美，所以我們要鎖定這第一類人群為重點推廣對象，在廣告宣傳上重點突出星藝裝飾粵式風格（時尚、前衛(wèi)、藝術化、人性化），而且要打出高品位不等于高價位的口號。第一類是我們的主要廣告及推廣目標。
第二類為高端消費群，年齡在35—50歲之間，經濟富裕、且有固定資產的外企、合資企業(yè)高級白領、私人企業(yè)主、國企領導、高級公務員。這一類人在經濟上比較富裕，只要裝修的品位高，價格高一些不會太過計較。
第三類為低端消費群，是城市低收入的工薪家庭，目前南昌家裝市場上此類人群也占很大比例，他們在裝修上更看重的是簡易、舒適、便宜。因此我們要做有針對性地做廣告宣傳，對這類人群中的廣告要注重對裝修價位的實價相告，價位力求比同類裝飾業(yè)都低一些，同時在裝修質量上也要有所保證，服務的承諾上要讓消費者放心，沒有后顧之憂。
營銷策略
高端做形象，低端做市場，中端做利潤。
廣告策略
1、品牌建設與市場推廣相結合，力度相當。
2、將各種資源進行整合，形成一股整合的力量。
3、品牌建設與市場推廣相呼應，形成一個強大的系統工程。
4、要有針對性的投放廣告，防止力量分散。
5、廣告內容上要突現出“差異化”，即突出星藝裝飾的優(yōu)勢，力圖用巧妙的宣傳把星藝裝飾打造成南昌裝飾業(yè)的龍頭老大形象，并注重對其粵派風格做詳細描述。
6、廣告風格要大氣，具有震撼力。
媒介選擇
1、報紙軟文、硬性廣告。
2、電視專題片。
3、VCD光盤。
4、戶外廣告（包括戶外廣告牌、燈箱、臨時戶外廣告）
5、店招
6、DM單張。
7、VIP會員卡。
8、社區(qū)推廣。
9、展銷活動。
根據以上廣告策略，制定以下廣告方案：
營銷方案
廣告宣傳分兩個側重點，即品牌建設和推廣活動同時進行。
一、品牌建設
方案1：報紙廣告：首先和江南都市報或信息日報、經濟晚報合作開辟以“新
家居·新生活”為主題的專欄，內容為涵蓋有關家裝的方方面面。比如；回答家裝中碰到的難題，有關家裝材料的知識、家裝設計流派等等。星藝專業(yè)設計師為你專門解答。同時介紹一些家居裝修與保養(yǎng)方面的知識。與此同時做星藝報紙平面廣告，主要做星藝的形象廣告，主要訴求點：星藝由江西九江人創(chuàng)辦，是江西人的驕傲，獲得很多全國性的獎勵，以及“質量可靠、設計獨到、服務周全、材料有保障、價位合理”等。
方案2：店招廣告：在南昌主要街道選定40個店面做招牌廣告，要求：主要街道至少要有一到兩個店面招牌，繁華街道密度相對大于偏僻街道。啟動時間從5月初開始。店招設計上以突出星藝標志和星藝口號“把裝修交給我們，您放心上班去”。店招底色為星藝紅。
方案3：戶外廣告：與星藝店招同時推出，建議在紅谷灘、青山湖、撫河三大板塊周邊戶外廣告。其中紅谷癱、撫河板塊設置大型屋頂射燈廣告，青山湖板塊設置燈箱。戶外廣告能迅速樹立起星藝裝飾的品牌形象。
方案4 ：發(fā)票廣告：一般在中高檔酒店吃飯的消費者都會有意識地索取發(fā)票，假如在發(fā)票上印有星藝裝飾廣告，那將會起到意想不到的效果。發(fā)票廣告有兩個優(yōu)點：第一，它發(fā)行量大，數量多，這樣有利于擴大影響；第二，它針對性強：一般來酒店且索取發(fā)票者皆有一定的消費能力，要么是有權，要么是有錢，皆是我們的目標消費群，這樣，廣告就非常有針對性，能做到“有的放矢”。
方案5：電梯廣告：高檔商務大廈辦公樓里上班族一般都屬于中高檔收入階層，在大樓電梯里面做電梯廣告（力求文字簡約，做工精美，畫面有沖擊力，要能第一時間吸引乘電梯者的眼球，并能長時間留下深刻印象），
方案6：行業(yè)刊物廣告：高端消費者由于工作的關系會經常出差，出差首選的交通工具應該是飛機，針對這一特點，在飛機上贈送的報紙、刊物上做星藝形象廣告。也非常有針對性。
方案7：視專題片廣告：星藝裝飾作為全國家裝一線品牌，裝飾質量一流、裝飾理念先進，企業(yè)文化非常有魅力，但這些大都不為南昌市民所了解。而這些又不是三言兩語能說清楚。為此有必要讓星藝的工程說話，讓星藝的用戶說話——建議制作系列電視專題片，分為“質量篇”、“材料篇”、“工藝篇”、“理念篇”、“設計篇”、“綜合篇”六集，每集五分鐘共30分鐘，在電視臺非黃金時間播出。以后又將星藝專題片制作成VCD，有針對性地發(fā)放。
方案：軟文廣告：按照電視專題片的內容在報紙不間斷刊登軟文。
方案：DM單張廣告：和南昌郵政投遞局（或與報社發(fā)行部）合作，將印
刷精美的星藝DM單張（上面印有星藝裝飾優(yōu)惠金卡）有目的地投遞到中高檔樓盤用戶郵箱。這種廣告形式針對性也非常強。
以上方案要協調進行，廣告宣傳上要做到品牌塑造上的統一性、服務承諾上的一致性。
二、市場推廣
市場推廣活動要做到與品牌形象建設同步進行。針對在南昌市場上星藝的知名度不是很高的狀況，我們在樹立品牌形象的同時，也要相應地展開有力的市場推廣活動。
市場推廣活動要瞄準第一類目標消費群體：即中等收入家庭。此類消費群大多為上班族，有穩(wěn)定的收入，文化程度相對較高，希望在裝修過[你閱讀的文章來自：126]程中能夠體現出高品位的風格，但裝修費又不會投入太大，因此針對此類目標消費群我們的市場推廣訴求點是“高品位不等于高價位”、“以本地家裝價格，感受粵派家裝魅力。”
第二類目標消費群：為高等收入家庭。此消費群生活富裕，在資金上不用發(fā)愁，在裝修時更看重的是豪華、時尚、突顯高品位的裝飾風格，因此在此類消費群的廣告宣傳上訴求點是高品位、高質量、高水準的服務，“給每一位高端業(yè)主一個五星級的家”！
第三類目標消費群：屬于低收入工薪家庭，在廣告宣傳中我們要體現出星藝的人文關懷，強調星藝是江西人創(chuàng)辦的裝飾公司，現回到南昌造福家鄉(xiāng)人民，為了回報江西人民的厚愛，推出“工薪階層家裝解決方案”。廣告宣傳上訴求點：“大排擋的家裝消費，賓館級的家裝服務”。
以下分三個方面分開闡述：
聯合促銷
策略一 與知名品牌空調經銷商進行合作（比如海爾空調），開展“買海爾空調、送價值2000元星藝裝飾金卡”活動，以空調的銷售旺季帶動星藝裝飾的市場推廣。
策略二 中高檔酒店、夜總會、桑拿洗浴城都是中高等收入人群的閑暇去處，與這些消費場所建立友好合作，通過這些消費場所派發(fā)星藝裝飾VIP金卡。
策略三 與中國移動、聯痛通信建立合作關系，向移動、聯通大客戶上門贈送星藝裝飾VIP優(yōu)惠金卡。
社區(qū)推廣
在已有相當入住率的樓盤，配合社區(qū)物業(yè)管理部門做社區(qū)推廣活動，為大型市場推廣活動預造聲勢。
推廣形式：
（1）在社區(qū)門口擺上“X”展架并向過往居民派發(fā)星藝宣傳單（單頁）外加一個手袋（上印有星藝標志及廣告語）。
（2）公司在每個社區(qū)活動現場擺上展臺進行現場裝修咨詢。
（3）在活動現場設置彩虹門、背景板、展板（樣板房展示）。
推廣時間：
以一周時間為宜。時間安排在“五·一”“十·一”大型活動中間展開，起到承前啟后的作用。
具體事項：
1、社區(qū)推廣的目的是配合大型推廣活動，所以在廣告的設計上主要突出星藝裝飾的優(yōu)點，體現出與同行裝飾業(yè)的差異化，附帶告知星藝裝飾舉辦大型推廣活動的時間地點以及具體的優(yōu)惠項目。
2、人員配置：每個社區(qū)配一位專業(yè)設計師及兩到三位工作人員協助派發(fā)宣傳單。注意人員的禮儀規(guī)范和統一著裝。
3、社區(qū)推廣數量：計劃做20個社區(qū)。
4、社區(qū)推廣時間：2005年5月下旬、6月、7月、8月。
新樓盤攻略
新樓盤攻略目的是對新樓盤進行星藝裝飾的多方位、多層次品牌滲透。在消費者看房購房以后必然要想到裝修的問題，在他們正想“瞌睡”時突然就有人送來了“枕頭”，對星藝的品牌建立和市場推廣都會起到很好的作用。
具體實施方案：
（1） 選定幾個檔次相對較高的樓盤（康城、撫河明珠、香溢花城、綠地山莊等）售樓部搞合作，即向每買購買一套住房的消費者贈送價值3000元的星藝裝飾VIP金卡，承諾每合作做成一單家裝業(yè)務向售樓部返還3％-5％。
（2） 為新樓盤免費制作畫冊、宣傳單，前提是在該樓盤指路牌上印上星藝裝飾的標志和電話。
（3） 在新樓盤開張時安置大型彩虹門，上面寫上“星藝裝飾?！痢翗潜P落成典禮、順利開盤”的字樣。
（4） 在新樓盤盛大開盤時向購房者散發(fā)宣傳畫冊（折頁），體現星藝裝飾風格（時尚、前衛(wèi)、藝術化）。此外在送畫冊的同時，可在每個樓盤現場安排一位專業(yè)設計師現場解答居民在裝修中遇到的難題，另配置2到4個具有親和力的“星藝形象小姐”身穿著印有星藝裝飾標志的服飾以吸引消費者的眼球。
大型推廣及公關活動
詳細調查當地狀況
四會市是“中國玉器之鄉(xiāng)”和“中華翡翠（玉器）“加工基地。四會的玉器商鋪已發(fā)展到近2000家，玉器加工廠800多家，玉器加工經營戶已經達到8000多家，從業(yè)人員超過16萬人（其中四會本地人8萬左右，福建莆田約4萬、河南南陽人約4萬），年加工玉璞量達到14000噸以上，年銷售額超過30億元。
從以上信息可以了解到，四會市的經濟體系及人群的消費能力還是很不錯的，這些信息都可以在前期的方案策劃中起到參考的作用。
要設計活動方案，首先要進行市場分析。市場分析是制定促銷策略的依據，主要從以下幾方面來分析：
當地的目標消費者特征及消費趨勢；品牌在本地的知名度、認知度、忠誠度、美譽度現狀以及目前的銷售狀況；了解當地的風俗情況，采取有效可行的推廣方式。
在三四級市場中的促銷活動，不能固守在零售終端進行宣傳，而要向當地可銷售的區(qū)域延伸，如樓盤就是一個主要的方向，因此樓盤調研也是很重要的。樓盤調研是挖掘潛在消費者最行之有效的辦法，主要從以下幾方面來調研：
樓盤名稱、所在地點、樓盤類型（精裝/毛坯）、開盤時間、收樓時間、在售均價、主要戶型、在裝修及未裝的戶數、在售樓部或物業(yè)處弄份小區(qū)業(yè)主聯系方式。這些準備都是為活動后期進行電話和短信營銷而做準備。
再根據前期市場分析和樓盤調研結果，對活動期間的銷售額和單品價格進行設定?；顒悠陂g通過推廣活動可以提升品牌在當地的知名度和美譽度，有助于消費者對品牌的認知度，使品牌宣傳逐漸轉為促銷信息，讓消費者更容易接受。
多樣化的活動宣傳
三四級市場做活動，大部分是很傳統的DM單頁發(fā)放，噴繪、戶外、條幅、宣傳車宣傳等；在銷售終端內裝飾物料，地貼、吊旗、氣球、彩帶、價格標簽、爆炸貼等；在戶外安排帳篷、展架、紅地毯、海報、樓盤橫幅、X展架、拱門、花籃；準備吸引人氣的鞭炮、音響；產品配套的贈品，如購物袋、礦泉水、雨傘、刀具；其他一些銷售道具，如加濕器、報紙、木板標本等。
本次活動好太太煙灶當地銷售經理根據四會市場情況進行了室外與室內多種宣傳手法的宣傳配合。
室外宣傳側重于覆蓋范圍廣，宣傳方法有市區(qū)LED屏幕動態(tài)廣告、游車環(huán)城、夾報宣傳、樓盤推廣、小區(qū)噴繪（活動中根據隨機對購買顧客的詢問，均有通過以上幾種宣傳形式來購買的顧客）。
樓盤推廣：
通過幾天樓盤及周邊宣傳，儲備的潛在客戶越多，活動的業(yè)績就會越好。尤其是在活動的兩天里要安排4名促銷人員繼續(xù)小區(qū)推廣，樓盤周邊派單，全力以赴把客戶吸引到店里來。
夾報推廣：
在活動前一周選擇受眾度高的地方報紙做單頁夾報。例如：晨報、晚報。
定點推廣：
挖掘本地客戶源，在人流量較大的時間段和區(qū)域發(fā)放宣傳單頁。例如：大型超市、菜市場、步行街。最好選擇在晚17：00～21：00進行。
游車推廣：
租借普通貨車，用含有活動信息的噴繪畫包裹貨車，讓兩輛以上的貨車并行在城市主要路段及人群密集場所，用擴音器播放活動信息；組織促銷人員統一著裝，在市區(qū)騎車穿行為活動造勢。
室內宣傳側重于點對點重點宣傳，宣傳方法有舞獅表演、店內宣傳、短信推廣、電話推廣、網絡推廣。
短信推廣：
電話推廣前兩天，通過短信軟件群發(fā)短信，或選擇聯通、移動、電信運營商將活動信息傳遞給客戶。短信字數盡量控制在一條短信，即70字之內。如：好太太XXX店9.23新店開業(yè)，廚電產品全場五折，新品買一送九，讓您十全十美過十一。地址：XX區(qū)XX街XX路，電話：186XXXXXXXX
電話推廣：
在開業(yè)前一周就開始電話營銷了。先是電話的收集，要多找途徑，其中重點是相關行業(yè)的一些客戶電話，質量非常高，有必要至少打3遍。特別是對于新開樓盤的潛在客戶重點跟進。開業(yè)前一周如果每天的電話量為1000個，那么就有200～300個潛在客戶，后期要重點跟蹤。電話營銷人員必須是聲音有親和力、服務意識強的促銷人員。
網絡推廣：
針對客戶群為70年代、80年代、90后人員，此人群對網絡依賴性強，可利用免費的網絡資源進行活動宣傳。例如：當地的百度貼吧和58同城貼吧。在貼吧等網絡資源中進行宣傳時要以一問一答，潛移默化的把活動信息發(fā)出去不能太直白，尤其是新注冊的小號，容易被版主屏蔽。舉例說明發(fā)帖者：求助各位一下，我家要裝修房子，咱們市區(qū)哪里有賣廚電產品的？因為我裝修房子已經花了不少錢了，現在一定要買物美價廉、物超所值的產品，謝謝各位大蝦指點一下?；靥撸何壹覙窍掠屑液锰玐XX店開張了，我看這幾天門口都有在做宣傳，貌似全場廚電五折優(yōu)惠，還送很多禮品，樓主不妨去看看，很符合你的需求。
舞獅表演：
當地人都喜愛舞獅表演，開業(yè)當天要找當地舞獅團進行表演。舞獅表演可以吸引了不少群眾駐足圍觀，為開業(yè)營造了很好的喜慶氛圍。
活動點評
在執(zhí)行方案時要把握住推廣思路的主線，首先要提高消費者對品牌和產品的認知度，然后影響消費者對品牌和產品的態(tài)度，最后促使消費者最終購買產品。
在該次活動中商、經銷商都很配合工作，經銷商根據宣傳推廣方案進程表有條不紊的執(zhí)行了活動，在活動期間很好的在市區(qū)主要地點投放廣告，大到市區(qū)LED屏幕動態(tài)廣告，小到小區(qū)墻體噴繪。而且多種宣傳手段齊上陣，為活動做了很好的造勢，使四會市好太太專賣店為期11天的新店開張活動終于畫上了圓滿的句號?；顒悠陂g共創(chuàng)造銷售額140635元，其中廚電銷售額92110元，櫥柜銷售額48525元。
但活動中依然有不足存在。
1.樓盤推廣還需加強。經銷商的業(yè)務人員只關心在樓盤內拉到的生意賺取提成，不在樓盤內發(fā)放宣傳單張，只顧眼前利益，降低了小區(qū)內的宣傳效果。
三線城市是相對于一線直轄市，二線省會城市而言的地縣級市，其樓市的發(fā)展情況、城市的經濟和媒介環(huán)境等不盡相同，因此操盤的時候也是手法不一，但有些環(huán)節(jié)還是非常重要且必須要做的。
首先市場摸底，做好樓盤角色定位工作。
要理清此地區(qū)的樓市發(fā)展脈絡，深入理解樓市的發(fā)展處于哪一個階段，了解項目營銷的大環(huán)境。大環(huán)境是項目發(fā)展的基礎，只有順應大環(huán)境發(fā)展趨勢的項目才能獲得較好的發(fā)展空間。
經濟運行情況、商業(yè)興旺程度、現有居住環(huán)境考察、建筑風格考察等都是研究區(qū)域營銷大環(huán)境的重要問題，一般來說，通過以上的專項研究，結合相近城市情況，進行橫向比較就可以初步推斷出此區(qū)域樓市處于哪一個階段，然后根據發(fā)展趨勢，給項目做一個合適的角色定位，使項目的發(fā)展能順合市場的發(fā)展趨勢。比如直線廣告去年在做嵊州的一個住宅項目時，就是先通過以上的幾個方面研究，確定嵊州的樓市正處于起步階段，因此就把項目定位于一個樓市領軍者的角色，再通過引進杭州上海等地先進小區(qū)的模式，在建筑設計上下了很大的工夫，使整個小區(qū)的生活理念，建筑品質、建筑風格、環(huán)境設計等各方面全面超越當地已有的小區(qū)，用實體情況來配合這個領軍者的定位。后面的熱銷證明了這個角色定位是非常準確的，得到了市場的熱烈追捧。
其次要深入研究市場需求的特征，做好產品優(yōu)化工作。
現在的開發(fā)商大部分還是沒有這個概念，總是在建筑方案確定后才找推廣公司來做推廣，實際上這是一個很大的錯誤。當建筑方案確定后，修改的余地就很小了，那策劃里面有一個非常重要的部分市場研究的工作就沒有太大的意義了。市場經濟和計劃經濟一個根本的區(qū)別就是市場經濟需要生產市場需要的產品，而計劃經濟則是先生產產品，然后再找市場。因此產品的設計能否符合市場需求特征是決定項目成敗的關鍵因素，因此先通過專業(yè)的市場調研，分析市場需求特征，然后根據市場需求特征來設計符合需求的產品才是策劃的上上之選，不戰(zhàn)而屈人之兵。而產品設計一旦定型后，如果恰好符合市場需求的那還好，如果不符合市場需求特征的，那在推廣中就非常被動了，因為你必須得找另外的理由來說服消費者購買他不滿意的商品，這個難度是非常大的。因此如能在建筑方案出來之前，策劃工作能介入的話則是相當完美的。所幸的是我們恰好在產品設計之前參與到了這個項目的操作中，因此詳細的市場調查報告對產品的設計方案有了一個明顯的優(yōu)化作用，保證了此項目的建筑風格、戶型面積等各方面都是基本符合當地市場需求的，為后面的銷售打下了良好的基礎。
第三是做好財務預算，一般人會覺得開發(fā)商的財務預算對于策劃來說不大相干，這也是一個很錯誤的認識。你必須充分了解項目的成本、利潤空間及推廣的預算情況，因為媒介計劃、促銷計劃等大量的工作都牽扯到財務預算問題，因此只有你充分了解了財務預算的構成，才能游刃有余地根據預算來做推廣，這叫量力而行，打有計劃的仗。否則推廣中產生的費用是很難控制的，一旦超出預算，合作的愉快程度就要大打折扣了，甚至可能解約。
了解財務預算需要開發(fā)商和推廣公司雙方坦誠相對。
第四，推廣工作要充分考慮當地的情況，可行性要側重考慮。這是一個非常重要的問題，許多策劃者在操作三線城市樓盤的時候，往往根據大城市的習慣來想一些大創(chuàng)意大推廣，到執(zhí)行的時候發(fā)現根本不是那么一回事，結果往往是無功而返，有的甚至因為虎頭蛇尾，為當地人所垢病。事實求是的態(tài)度是做策劃推廣工作的前提，大城市有大城市的完善推廣環(huán)境，小城市也有小城市推廣的優(yōu)勢條件，比如我們在操作這個三線城市的樓盤的時候，就充分利用小城市人們大多相互認識的特點，根據人際傳播原理，把樓盤的信息通過政府官員、相關單位的人員之口傳播出去，結果在醞釀期兩個月內不花一分推廣費，卻取得了近千人慕名前來預訂的成績，打了一個漂亮的推廣戰(zhàn)。只是苦了項目的銷售經理，一個多月來整天拿著建筑方案往各政府部門跑，請他們提意見（實際目的是希望他們來傳播信息）。
而在預售證拿出來后，進行正式推廣的時候，我們也充分考慮了小城市的廣告環(huán)境比較簡單，廣告形式單調，因此設計了一個“突襲”的方案，通過電視、報紙、戶外、現場、SP、試銷等各方面途徑，集中在一天完成，做到路上走的能看見戶外廣告、市中心玩的能參與到SP當中，在室內的能看到電視廣告和報紙廣告的全方位立體營銷效果，由于這種突襲式的推廣方式比較新穎，加上信息集中，此樓盤的信息一下子就在整個城市傳播開來，成了市民相互談論的話題。
要想操作好小區(qū)直銷渠道，我認為應該掌控好以下幾個關鍵點。
信息采集和梳理至關重要
銷售狀況的好壞，與銷售人員對消費者信息的了解程度是緊密相關的。熱水器銷售人員要想最終贏得消費者，首先要了解消費者需求什么。比如喜歡什么顏色、什么款式的產品?買什么價位的產品?什么時候入住?他們的聯系方式等等，這些信息至關重要。只有得到這些信息，才有益于日后推廣和銷售的跟進。因此，細致全面了解消費者需求就顯得尤為重要。消費者的個性化需求在變，推廣、銷售方式和服務也要變。所以，為消費者量身定制符合其個性化需求的整體解決方案，才能真正促成消費者購買。
為了更好地掌控消費者的需求，我們派出專業(yè)人員奔赴各大樓盤收集信息，對于樓盤的建筑設計情況、平均銷售價格、戶型情況、交房入住時間、供水供電配套條件、以及業(yè)主的背景及相關信息等，做出統的記錄和梳理。
當鎖定目標小區(qū)后，就可進行摸底。先對樓盤進行分類：集資房、商品房、別墅……再了解小區(qū)開發(fā)商、小區(qū)戶數、戶型、配套、開盤時間、比如業(yè)主戶口數、入住情況、已經裝修和未裝修的情況、物業(yè)管理部門及主要負責人、已駐場家裝公司等。針對樓盤具體情況，對我們的熱水器在該小區(qū)能夠取得多大的銷售業(yè)績進行預判，對于符合條件的小區(qū)，總結出該樓盤消費的規(guī)律和特征，推斷出業(yè)主的消費需求。然后讓小區(qū)直銷人員迅速進駐，開辟“領地”，和消費者進行面對面的交流，以此來宣傳品牌、吸納客戶。
有針對性地逐步推進
進駐小區(qū)進行銷售，該小區(qū)大多數消費者的消費類型比較固定。因為小區(qū)類型是高檔、中檔，還是經濟適用房已經明確，消費人群也相對固定。面對特定的消費群體，推廣熱水器產品就需要一定的針對性。消費者能不能接受你的產品，很大程度上取決于你的推廣方式和推廣內容是否適合該小區(qū)消費人群。確定了推廣方式和推廣重點，才能有步驟、有計劃地逐步向前推進。
對于小區(qū)直銷來說，宣傳效果往往決定著銷售結果，前期的宣傳做好了，就會事半功倍。鎖定目標小區(qū)以后，要對新樓盤的物業(yè)管理處進行攻關，爭取以較低的成本進駐，同時提前5～7天進行宣傳。宣傳的方式是多種多樣的，要盡可能多地加以利用。比如派發(fā)小禮品，發(fā)放宣傳單頁，在社區(qū)網站或者當地信息網站相關信息，或者在小區(qū)公告牌上活動信息，條件允許的可以拉上條幅、張貼海報，通過全方位、立體化的宣傳，使信息得以迅速傳播。
針對我們所學握的樓盤業(yè)主信息，根據樓盤戶型圖預先設計好樣板間效果圖，通過這些來吸引消費者參與，為其提供免費設計服務，通過側重顧客利益點的空間演示、銷售顧問的細膩服務，在此過程中和消費者交流溝通獲得信息，方便為消費者做針對性強的介紹。
把店鋪開到客戶門口
如果有條件，還可以把店鋪開到小區(qū)門口。在裝修淡季，為做小區(qū)宣傳，可以租用小區(qū)業(yè)主毛坯房，或者車庫，不搞或簡單搞下裝修，做成小區(qū)專賣店。一般來說，開發(fā)商售樓部都有樣板間，要盡可能獲得樣板問的宣傳展示。另外，裝修公司為了吸引客戶，通常也會在小區(qū)做一兩套樣板房，那么，可以與裝飾公司或者樣板房的業(yè)主合作，在樣板房里裝上自己的熱水器，以擴大宣傳。
一般的專賣店展廳都設在主流賣場，離小區(qū)太遠。如果在小區(qū)有樣板間展示，能夠讓消費者親身體驗產品，看到實際裝修的效果；或者把裝修畫冊及效果圖送到小區(qū)，一體化解決方案讓他們省心省力，才能讓消費者放心掏腰包。因為能夠直觀地看到消費者的房間構造，所以推介的款式更符合房屋的構造，更容易幫助消費者購買到稱心的產品。
關鍵詞：建筑漫游動畫；房地產銷售；工程施工
隨著科學技術的發(fā)展，計算機三維動畫技術在建筑工程設計投標、建設項目審批、古建保護、園林景觀、環(huán)境藝術設計、廣告設計、影視節(jié)目制作等許多專業(yè)領域得到廣泛的應用。特別是在房地產行業(yè)中，建筑漫游動畫在房地產開發(fā)項目的方案設計、項目審批、房產銷售推廣、樓盤展示及項目施工等方面都具有極其重要的作用，能極大提高開發(fā)商以及樓盤的知名度，起到了一個很好的宣傳效果。
建筑漫游動畫是利用三維技術來制作樓盤的動態(tài)效果圖，表現設計師的設計意圖，讓購房者體驗小區(qū)的規(guī)劃與布局的動畫影片。制作建筑漫游動畫的計算機軟硬件要求性能都很高，參與制作人員專業(yè)復雜，涉及計算機應用、景觀設建筑設計、室內裝飾設計、陳設設計、動畫制作、音樂、文案及后期特效制作等，制作出的效果也是越來越逼真。建筑漫游動畫制作是在前期Auto CAD平面圖的基礎上，使用三維動畫制作軟件3ds Max，將建筑的設計方案進行場景建模，構筑逼真的三維動態(tài)模型；模擬現實場景中的燈光與材質，利用攝像機制作隨意可調的鏡頭，施加鳥瞰、俯視、仰視及穿梭等運動方式，同時加入一些烘托氣氛的飛禽、動物、植物等，構建各種不同的環(huán)境氛圍；在3ds Max中將動畫制作完成后，渲染輸出為avi格式的動畫文件，然后導入到Premiere或AE等影視后期編輯軟件中進行三維動畫后期編輯，添加聲音、文字等介紹，施加環(huán)境特效，聲畫結合，將建筑樓盤的外觀、室內布局及裝飾、小區(qū)的環(huán)境設計及相關的配套設施等進行全方位的展示與預演，完美的展示樓盤的未來整體規(guī)劃，使購房者更加直觀的了解未來建筑生活區(qū)的樣子，如同身臨其境，提前感受到未來居住區(qū)的環(huán)境氛圍。
建筑漫游動畫使用三維動畫的表現形式展示樓盤整體規(guī)劃，這種方式在設計師與開發(fā)商溝通的過程中，起到重要的橋梁作用。在房地產樓盤的前期設計階段，設計單位需要與樓盤開發(fā)商進行良好的溝通與交流，房地產樓盤的設計方案及施工圖紙包括整個小區(qū)的規(guī)劃圖、鳥瞰圖、總平面圖、戶型平面圖、結構施工圖、電氣施工圖及消防圖等許多專業(yè)圖紙。這些專業(yè)圖紙對于樓盤開發(fā)商來說，是不容易完全看懂的，因此簡單、直觀而效果極佳的三維電腦效果圖和建筑漫游動畫就發(fā)揮了重要的作用。單幅三維電腦效果圖是平面、靜止的，只能展示設計方案的局部內容；而三維漫游動畫則是全方位的展示整個居住小區(qū)的規(guī)劃布局、建筑外觀、園林景觀設計等內容。開發(fā)商通過觀看居住小區(qū)的建筑漫游動畫，可以對樓盤設計方案進行多角度的體驗與觀察，通過自身的感受與體會，對設計方案進行綜合評價；對于設計方案的不理想之處，按照自己的設想與設計師進一步溝通，從而不斷的修改、完善設計方案，直到滿意為止。這樣一方面縮短了設計時間，減輕了設計人員的重復勞動，節(jié)省設計經費，為設計單位增加了設計方案的中標率；同時避免了工程施工后再去更改設計，降低了施工難度，加快工程進度。
建筑漫游動畫在房地產建設項目的審批過程中，為建設工程項目的審批提供了良好的交流平臺。目前我國國內所有的房地產開發(fā)建設項目，必須經過國家政府部門的審批許可，審批過程非常復雜，需要幾十道手續(xù)。審批者通過建筑漫游動畫，可以充分了解房地產樓盤建設項目的具體內容與項目規(guī)劃，對建設項目有了更加全面的了解，可以極大地加快建設項目的報批速度。
在房地產開發(fā)及銷售中，最核心、最重要的是房地產銷售。對于已經建好的樓盤，開發(fā)商采用制作精美的樓盤及戶型宣傳畫冊、吸引購房者實地參觀建好的樓盤及設計樣板間等各種方式來促進樓盤的銷售。但對于尚在建造之中或未建的期房，房地產銷售的傳統做法是制作沙盤模型和戶型模型，但沙盤只能獲得整個小區(qū)的鳥瞰形象，無法從人的正常視角來感受小區(qū)的建筑空間與環(huán)境氛圍；戶型模型也只能給購房者一個大體的室內空間規(guī)劃，而購房者都想要直觀、全面的了解樓盤的所有內容。當房產沒有建成的情況下，不能進行實景拍攝，建筑漫游動畫的應用則滿足了購房者的這一需求。建筑漫游動畫作為一種新型的展示方式，比靜態(tài)效果圖更加生動、真實，大到整個城市的鳥瞰全景，小到一個花壇樹木，立體化地展示設計方案的布局，帶給購房者一種不一樣的視覺體驗，使購房者深入了解小區(qū)的特點和優(yōu)勢，購房者通過觀看動畫，將樓盤的地理位置、樓宇外觀、內部裝修、園林景觀及配套設施等都有了一個比較深刻的印象。特別是樣板房的動畫展示，不僅可以向購房者展示多種風格的室內設計，刺激購房者的購買欲望，同時還可以為開發(fā)商省去建造多個真實樣板間的時間和費用，極大地節(jié)省了建設成本。因此許多規(guī)格比較高的小區(qū)，都在樓盤銷售中心設置了專門播放建筑漫游動畫的區(qū)域。如許多房地產小區(qū)的售樓部內，一般會專辟一塊場地，設立“數字化演播區(qū)”，高清晰度的數碼DVD配大型液晶電視，通過交互技術，讓客戶融入到小區(qū)的虛擬環(huán)境中，定位觀察小區(qū)環(huán)境及小區(qū)的幾種戶型，親身體驗小區(qū)建成后的效果；動態(tài)優(yōu)美、真實自然的鏡頭畫面，配合富有生活情趣的主題音樂，文字介紹和配音解說的配合，帶給購房者最全面、最直觀、最震憾的效果，使購房者不知不覺就會被這種炫酷的畫面所吸引，不僅充分獲得想要的信息，而且提前感受到了居住區(qū)的美好。演示區(qū)前舒適的座椅與茶香，飄蕩著悠揚的背景音樂，旁側售樓人員的適度引導，使購房者感覺整個購房過程愜意十足，對未來的家有著美好的憧憬，建筑漫游動畫在房產銷售的應用不僅方便了購房者，也省去了銷售人員的許多不必要的解釋，提高了房地產行業(yè)的推廣與營銷，取得了較好的銷售效果。
建筑漫游動畫還可以為房地產建設項目的工程施工提供參考。房地產建設項目必須通過建筑施工得以實現。在建筑項目的施工中，施工人員根據施工平面圖、立面圖及節(jié)點大樣等建筑施工圖紙進行施工，效果圖及建筑漫游動畫可以給工程的施工人員作為施工的參考。同時可以幫助開發(fā)商及施工監(jiān)理人員更好的監(jiān)督工程施工的質量及進度，隨時觀看、對比設計效果，減少了工程糾紛，使工程按時、保質、保量的完成。
隨著計算機技術的發(fā)展，制作水平的提高，三維全景動畫也成為近年來迅速流行的虛擬現實技術，與傳統的三維建模技術相比，三維全景制作簡單，數據量小，電腦系統要求低，采用真實場景的圖像，效果真實感更強，購房者置身于這種全景虛擬空間，利用鼠標控制瀏覽的方向，上下左右的任意瀏覽場景中的物體，可以自由穿梭在這種虛擬場景中，仿佛身臨其境。
在房地產樓盤宣傳及銷售中，房地產企業(yè)都會選擇車站、廣場、酒店及商場等人員密集場所的LED顯示屏上，以及在電視節(jié)目、網絡上或公交系統等播放建筑漫游動畫，來加強樓盤的影響力，提升企業(yè)影響力。如一些城市廣場的LED顯示屏上，就經常播放房地產商的樓盤銷售宣傳廣告等。總之，建筑漫游動畫在房地產業(yè)的應用，可以極大提高樓盤的建設項目規(guī)劃設計質量，降低建設成本與風險，加快工程建設項目施工進度。在未來，三維動畫制作技術手段會越來越豐富，隨著房地產行業(yè)的競爭加劇，房地產企業(yè)除了提升樓盤的質量、小區(qū)環(huán)境的規(guī)劃、服務水平等手段外，還應不斷與時俱進，應用最新的制作技術做出最好的作品，充分體現公司的實力與能力，這樣才能更好的促進樓盤的銷售，提升企業(yè)形象，未來樓盤展示的三維動畫視覺效果沖擊力會更加炫目，制作技術會更加多樣化。
承包方： xxxxxxx(以下稱為乙方)
甲乙雙方本著自愿平等、互惠互利、友好協商的原則，依照中華人民共和國相關法律、法規(guī)，就乙方承包甲方xx大廈商業(yè)部分的銷售、出租之事宜，達成如下協議條款，以資雙方共同信守：
一、 承包物業(yè)概況
1.物業(yè)名稱：xx
2.物業(yè)位置：xx市xx區(qū)xx門內大街東四路口東南角
3. 物業(yè)面積：物業(yè)總建筑面積約48000平方米，其中商業(yè)部分(地下1層至地上4層)約17000平方米(以xx市國土資源與房屋管理局最后審定的房屋銷售面積為準)
4.產權性質：全部商業(yè)物業(yè)產權
5.物業(yè)使用率：商業(yè)部分不低于80%。
二、 承包方式及范圍
1.承包方式：銷售、出租。
2.承包范圍：xx商業(yè)部分。
三、 承包期限及目標
1.承包期限：自甲方取得《商品房銷售許可證》之日起，乙方正式承包期為8個月。在甲方取得《商品房銷售許可證》之前，由乙方組織的內部認購階段，不計為承包期限。
2.銷售目標：乙方須在正式承包期限內保證完成90%商業(yè)部分的銷售。
3.乙方如按期完成承包銷售目標，或承包合同終止后，雙方如希望對尾盤繼續(xù)委托乙方銷售，可另簽承包合同。
4.在正式承包期限內，如甲方增加銷售面積，承包期限及目標由雙方另行協商。
四、 雙方職責
1.甲方履行之職責：
1)確保本樓盤產權清晰、完整、無任何糾紛、可作為商品房進行出售和出租。
2)提供與本樓盤相關的工程立項、進度、質量等有關證書及資料：
a.《國有土地使用權出讓合同》復印件;
b.《國有土地使用證》復印件
c.《建設工程規(guī)劃許可證》及附件之復印件;
d.《建設工程開工證》復印件;
e.《建設用地規(guī)劃許可證》復印件;
f.建筑裝飾標準和設備標準等有關資料。
g.其他應當具備的文書或資料。
3)甲方企業(yè)資質證書復印件：
a. 營業(yè)執(zhí)照副本之復印件;
b. 地產開發(fā)企業(yè)資質證書復印件;
4)提供《商品房銷售許可證》原件及《商品房銷售合同》、《商品房認購書》。
5)提供所承包物業(yè)的樓層分布圖、總平面圖、立面圖、效果圖、模型及銷售房間號等。
6)辦理《商品房認購書》、《商品房銷售合同》審核與簽章，《商品房銷售合同》登記、產權登記等手續(xù)。
7)甲方在本樓盤取得《商品房銷售許可證》正式開盤前，辦妥有關銀行按揭貸款事宜，保證將有兩家以上銀行為購房者提供不低于6成XX年、總貸款規(guī)模不少于35000萬元的按揭貸款服務。
8)在合同簽訂后25天內，甲方向乙方提供面積不少于180平方米的現場售樓處，并保證該售樓處具備電、市內電話等基本辦公條件。
9)由甲方委派總協調人一名，銜接與協調雙方合作，由甲方委派財務人員收取房款。上述人員的委派及變更應當以書面形式作出。
10) 甲方提供承包物業(yè)商業(yè)部分之公共部分的必要裝修及配套，如衛(wèi)生間、通道、柜臺等。
11) 按照約定負擔承包物業(yè)商業(yè)部分的廣告推廣費用。
12)本合同書履行期間，甲方不繼續(xù)自行組織或委托乙方以外的第三方以任何形式對承包物業(yè)商業(yè)部分進行銷售或出租，原已簽委托銷售合同繼續(xù)執(zhí)行。
13) 甲方應履行的其它職責。
2.乙方履行之職責：
1)乙方應全面、透徹地理解甲方對承包物業(yè)商業(yè)部分的開發(fā)理念和市場目標，負責制定《樓盤營銷總體方案》，并依照承包目標和工程進度制定銷售進度計劃、銷售價格控制表及付款方式和相應的銷售策略，并提交甲方審議，審議通過后作為本合同書附件。
2)乙方負責組建完整、具有專業(yè)水準的營銷隊伍，成立銷售部，制定規(guī)范的銷售程序和組織紀律，培訓銷售人員，建立銷售管理控制系統，保證樓盤整體形象。
3)對售樓處及客戶參觀區(qū)的整體包裝提出方案建議，提交甲方審核后實施。
4)乙方負責通過策劃、推廣手段有效提升xx商業(yè)價值，制定各項廣告推廣活動的計劃、方案和預算，并提交甲方認可后負責組織實施。
5)負責對區(qū)域市場的重點項目、周邊項目、同類項目及可能的競爭對手進行跟蹤調查。每兩個月向甲方提交一份市場情況調查報告，共同研究市場對策。
6)積極維護甲方利益，銷售過程中如發(fā)生個別客戶提出獨立于標準《商品房銷售合同》及合理補充條款之外的特殊要求的補充條款，應婉轉化解。不能化解的須謹慎起草，補充條款內容需經甲方書面認定。
7)未經甲方允許，乙方(包括乙方所有業(yè)務人員)在承包銷售過程中，不得擅自向客戶進行任何超出甲方事先約定的承諾，如果發(fā)生此類事件，乙方必須承擔由此產生的一切經濟和法律責任。
8)乙方應嚴格按照雙方認可的《樓盤營銷總體方案》進行銷售，不得擅自給客戶低于甲方確認的銷售價格控制表所規(guī)定的價格及折扣, 如確有此需要須經甲方法定代表人或授權委托人書面認可。
9) 乙方可根據實際銷售情況或市場變化，提出調整銷售計劃，但必須經甲方審查確認并加蓋公章方為有效。
10) 乙方每月5日前將上月的銷售報表通過銷售總監(jiān)報甲方協調人。
11)乙方負責甲方處理所承包銷售樓盤開發(fā)過程中的有關商品房銷售之事項。
12)乙方有責任為甲方保守經營活動中的商業(yè)機密，不得向任何單位或個人透露、泄露銷售中的商業(yè)機密，如果發(fā)現此類事件，乙方須承擔由此產生的一切經濟和法律責任。
13)乙方應妥善處理、解決銷售現場可能發(fā)生的突發(fā)性“非常事件”，有效地控制事態(tài)。
14)乙方負責所有營銷人員的工資、交通、食宿之費用，并負責制定銷售傭金分配方案和銷售傭金的發(fā)放。
15)乙方應履行的其他責任。
五、 銷售計劃
1.乙方提交的《樓盤營銷總體方案》應經乙方承包人簽字同意，并于本合同簽定日后15天內提交甲方蓋章確認。經甲乙雙方確認的《樓盤營銷總體方案》作為本合同的附件，與合同正文具有同等的法律效力。
2.乙方根據本合同約定的銷售目標和承包期限，研究制定樓盤銷售計劃。計劃內容應包括按時間進度完成的銷售面積和銷售總額。
六、 銷售承包規(guī)定
自本合同簽定之日起，該承包物業(yè)商業(yè)部分所有簽署的銷售合同都應由甲方確認為乙方的銷售業(yè)績。如甲方或由銷售部以外的任何其他人員所介紹的客戶，由乙方按照銷售部之規(guī)定發(fā)放銷售傭金或獎金，原已簽合同不作為乙方的銷售業(yè)績。乙方代表甲方與客戶所簽定的《商品房認購書》作為甲方與客戶簽署正式《商品房銷售合同》的依據。一經簽定正式《商品房銷售合同》和銀行按揭款到位，即代表甲方對成交物業(yè)予以確認，并同時作為乙方銷售業(yè)績的確認依據?？蛻糍徶梦飿I(yè)所交納的任何費用都應存入甲方指定的甲方帳戶。
七、 銷售價格
1.依據《xx商品房銷售許可證》，該承包物業(yè)商業(yè)部分平均銷售底價為XX0元/平方米。乙方所制定的《商業(yè)銷售價格表》的商業(yè)部分平均價必須高于此平均底價。
2.銷售過程中乙方可根據市場情況調整價格水平，調整幅度須經甲方確定。經甲方審核確認的《商業(yè)銷售底價表》為乙方所執(zhí)行銷售價格的底線，即在實際銷售中，所有面積的銷售價格必須高于此表中規(guī)定的相應底價。
八、 承包銷售傭金
1.承包傭金提取原則
乙方按照經甲方審定的《樓盤營銷總體方案》按進度完成銷售任務，可按本原則規(guī)定由乙方提取承包傭金。承包傭金計算依據甲方確認之《商業(yè)銷售底價表》，甲乙雙方同意乙方實際銷售價格高于銷售底價部分為溢價部分，乙方承包傭金即依據溢價部分收益狀況計算。
2.承包傭金提取率
乙方實際銷售價格高于《商業(yè)銷售底價表》規(guī)定的相應底價所產生的溢價部分收益，甲乙雙方同意乙方按溢價部分收益的15%的比例提取承包傭金。
3.承包傭金支付方式：
1)甲方根據乙方銷售中產生的溢價部分收益金額計算應支付的實際承包傭金。乙方在每月5號前向甲方申請當月應支付的承包傭金，經甲方確認后，甲方應在申請后5日內向乙方結付，結付比例是實際應付承包傭金的20%。剩余80%的承包傭金作為傭金余額由甲方根椐乙方的銷售業(yè)績分階段向乙方結付。當月支付承包傭金主要支付銷售部的基本人員開支及辦公費用。
2)當乙方所完成銷售面積達到承包總面積的70%時，由乙方向甲方申請支付傭金余額。乙方向甲方申請并經甲方確認后，甲方應在申請后5日內向乙方結付，結付比例應不低于實際應付承包傭金額的50%。
3)當乙方所完成銷售面積達到承包總面積的80%時，由乙方向甲方申請支付剩余承包傭金余額。乙方向甲方申請并經甲方確認后，甲方應在申請后5日內向乙方結付，結付比例應不低于實際應付承包傭金額的70%。
4)當乙方在承包期內完成本合同所規(guī)定的銷售任務后，乙方向甲方申請并經甲方確認后，甲方應在申請后20日內以客戶簽定的《商品房銷售合同》和銀行按揭款到位為依據與乙方結清所有承包傭金。
九、 營銷策劃費
本合同簽定后15日內，乙方向甲方提交《主題商業(yè)策劃方案》，此方案包括如下幾部分： 1 商業(yè)招商方案。2 商業(yè)經營主體推薦方案。 3 商業(yè)分區(qū)、主題劃分方案。 4裝修要點，由甲方蓋章確認后實施。此方案的策劃費為30萬元，包含在營銷費用之中。
十、 廣告?zhèn)鞑ヅc推廣活動
1.甲方同意負擔(3500000)的營銷費用，包括廣告?zhèn)鞑ヅc推廣活動費用，并根據乙方提交、甲方確認的《項目廣告和推廣月計劃表》及時、足額撥付。
2.根據本項目總體市場目標、營銷計劃和實際銷售狀況，由甲乙雙方共同擬訂廣告?zhèn)鞑ゲ呗耘c具體方案，甲方委托專業(yè)廣告公司完成。
3.乙方可根據銷售情況適時組織項目推廣活動，負責推廣活動的主題創(chuàng)意、方案策劃、費用預算與組織執(zhí)行，執(zhí)行方案應得到甲方批準認可，推廣活動費用由乙方先行支付，待銷售面積超過50%時，甲方支付乙方墊付款。
4.乙方不得以廣告、推廣方案等未能得到甲方批準為理由，而要求甲方免除銷售進度緩慢的責任
十一、稅收支付
因該承包物業(yè)房屋買賣所產生的稅金及各項費用，甲乙雙方應根據各自責任，由雙方財務人員協調解決。
十二、違約責任及協議終止
1. 1、甲方未能按照本合同有關條款的約定，按時支付乙方承包傭金和銷售傭金，每延遲一天，甲方應按應付金額的萬分之四承擔違約金，如逾期三個月仍未支付，乙方有權單方面解除合同，并保留其追索損失的權力。
2、在乙方正式承包期間，如因乙方原因連續(xù)3個月未能按銷售計劃完成銷售任務，則視為乙方的嚴重違約。甲方有權單方面解除本合同，取消乙方的承包資格。乙方獨自承擔在此期間所產生的銷售費用及廣告?zhèn)鞑ヅc推廣活動費用，乙方同意補償甲方損失500萬元整，并承擔客戶索賠的損失。
2. 3、自簽定合同之日起，如因非乙方的違約行為而甲方單方面中止本合同，或因甲方嚴重違約導致合同解除或無法繼續(xù)履行，甲方同意補償乙方損失100萬元整。
十三、未盡事宜
本合同未盡事宜，雙方均可經過友好協商另行協議，作為本合同附件，該附件與本合同具有同等法律效力。
十四、適用法律與爭議解決
1、合同書的效力、訂立、履行、解釋以及爭議的解決均適用中國法律。
2、合同書履行期間，雙方如發(fā)生爭議，應當友好協商解決，如不能解決，可申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
十五、不可抗力
本合同書簽定后，因《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》中有關“不可抗力”條款中規(guī)定的事實產生，致使本合同無法繼續(xù)履行的，受不可抗力影響的一方應在發(fā)生不可抗力之日起十日內以文字信函遞送或傳真方式通知締約他方。同時應提供該項目所在地有關機關出具的證明文件，并依據相關法律中有關“不可抗力”條款中規(guī)定的合同處置措施施行。
十六、協議的變更
1、合同書之任一締約方如認為有必要變更本合同，應在取得他方一致同意后，以書面形式為之。
2、合同書只任一締約方認為本合同之履行已成為不必要或不可能，經甲乙雙方協商一致，可解除本合同。
十七、協議生效
本合同經甲乙雙方代表人或代表授權人簽署、甲方加蓋公章后即成立。
十八、其他
本合同一式六份，正本兩份，副本四份。甲乙雙方各執(zhí)正本一份，副本兩份，具有同等法律效力。
承包方： xxxxxxx(以下稱為乙方)
甲乙雙方本著自愿平等、互惠互利、友好協商的原則，依照中華人民共和國相關法律、法規(guī)，就乙方承包甲方xx大廈商業(yè)部分的銷售、出租之事宜，達成如下協議條款，以資雙方共同信守：
一、 承包物業(yè)概況
1.物業(yè)名稱：xx
2.物業(yè)位置：xx市xx區(qū)xx門內大街東四路口東南角
3. 物業(yè)面積：物業(yè)總建筑面積約48000平方米，其中商業(yè)部分(地下1層至地上4層)約17000平方米(以xx市國土資源與房屋管理局最后審定的房屋銷售面積為準)
4.產權性質：全部商業(yè)物業(yè)產權
5.物業(yè)使用率：商業(yè)部分不低于80%。
二、 承包方式及范圍
1.承包方式：銷售、出租。
2.承包范圍：xx商業(yè)部分。
三、 承包期限及目標
1.承包期限：自甲方取得《商品房銷售許可證》之日起，乙方正式承包期為8個月。在甲方取得《商品房銷售許可證》之前，由乙方組織的內部認購階段，不計為承包期限。
2.銷售目標：乙方須在正式承包期限內保證完成90%商業(yè)部分的銷售。
3.乙方如按期完成承包銷售目標，或承包合同終止后，雙方如希望對尾盤繼續(xù)委托乙方銷售，可另簽承包合同。
4.在正式承包期限內，如甲方增加銷售面積，承包期限及目標由雙方另行協商。
四、 雙方職責
1.甲方履行之職責：
1)確保本樓盤產權清晰、完整、無任何糾紛、可作為商品房進行出售和出租。
2)提供與本樓盤相關的工程立項、進度、質量等有關證書及資料：
a.《國有土地使用權出讓合同》復印件;
b.《國有土地使用證》復印件
c.《建設工程規(guī)劃許可證》及附件之復印件;
d.《建設工程開工證》復印件;
e.《建設用地規(guī)劃許可證》復印件;
f.建筑裝飾標準和設備標準等有關資料。
g.其他應當具備的文書或資料。
3)甲方企業(yè)資質證書復印件：
a. 營業(yè)執(zhí)照副本之復印件;
b. 地產開發(fā)企業(yè)資質證書復印件;
4)提供《商品房銷售許可證》原件及《商品房銷售合同》、《商品房認購書》。
5)提供所承包物業(yè)的樓層分布圖、總平面圖、立面圖、效果圖、模型及銷售房間號等。
6)辦理《商品房認購書》、《商品房銷售合同》審核與簽章，《商品房銷售合同》登記、產權登記等手續(xù)。
7)甲方在本樓盤取得《商品房銷售許可證》正式開盤前，辦妥有關銀行按揭貸款事宜，保證將有兩家以上銀行為購房者提供不低于6成xx年、總貸款規(guī)模不少于35000萬元的按揭貸款服務。
8)在合同簽訂后25天內，甲方向乙方提供面積不少于180平方米的現場售樓處，并保證該售樓處具備電、市內電話等基本辦公條件。
9)由甲方委派總協調人一名，銜接與協調雙方合作，由甲方委派財務人員收取房款。上述人員的委派及變更應當以書面形式作出。
10) 甲方提供承包物業(yè)商業(yè)部分之公共部分的必要裝修及配套，如衛(wèi)生間、通道、柜臺等。
11) 按照約定負擔承包物業(yè)商業(yè)部分的廣告推廣費用。
12)本合同書履行期間，甲方不繼續(xù)自行組織或委托乙方以外的第三方以任何形式對承包物業(yè)商業(yè)部分進行銷售或出租，原已簽委托銷售合同繼續(xù)執(zhí)行。
13) 甲方應履行的其它職責。
2.乙方履行之職責：
1)乙方應全面、透徹地理解甲方對承包物業(yè)商業(yè)部分的開發(fā)理念和市場目標，負責制定《樓盤營銷總體方案》，并依照承包目標和工程進度制定銷售進度計劃、銷售價格控制表及付款方式和相應的銷售策略，并提交甲方審議，審議通過后作為本合同書附件。
2)乙方負責組建完整、具有專業(yè)水準的營銷隊伍，成立銷售部，制定規(guī)范的銷售程序和組織紀律，培訓銷售人員，建立銷售管理控制系統，保證樓盤整體形象。
3)對售樓處及客戶參觀區(qū)的整體包裝提出方案建議，提交甲方審核后實施。
4)乙方負責通過策劃、推廣手段有效提升xx商業(yè)價值，制定各項廣告推廣活動的計劃、方案和預算，并提交甲方認可后負責組織實施。
5)負責對區(qū)域市場的重點項目、周邊項目、同類項目及可能的競爭對手進行跟蹤調查。每兩個月向甲方提交一份市場情況調查報告，共同研究市場對策。
6)積極維護甲方利益，銷售過程中如發(fā)生個別客戶提出獨立于標準《商品房銷售合同》及合理補充條款之外的特殊要求的補充條款，應婉轉化解。不能化解的須謹慎起草，補充條款內容需經甲方書面認定。
7)未經甲方允許，乙方(包括乙方所有業(yè)務人員)在承包銷售過程中，不得擅自向客戶進行任何超出甲方事先約定的承諾，如果發(fā)生此類事件，乙方必須承擔由此產生的一切經濟和法律責任。
8)乙方應嚴格按照雙方認可的《樓盤營銷總體方案》進行銷售，不得擅自給客戶低于甲方確認的銷售價格控制表所規(guī)定的價格及折扣, 如確有此需要須經甲方法定代表人或授權委托人書面認可。
9) 乙方可根據實際銷售情況或市場變化，提出調整銷售計劃，但必須經甲方審查確認并加蓋公章方為有效。
10) 乙方每月5日前將上月的銷售報表通過銷售總監(jiān)報甲方協調人。
11)乙方負責甲方處理所承包銷售樓盤開發(fā)過程中的有關商品房銷售之事項。
12)乙方有責任為甲方保守經營活動中的商業(yè)機密，不得向任何單位或個人透露、泄露銷售中的商業(yè)機密，如果發(fā)現此類事件，乙方須承擔由此產生的一切經濟和法律責任。
13)乙方應妥善處理、解決銷售現場可能發(fā)生的突發(fā)性“非常事件”，有效地控制事態(tài)。
14)乙方負責所有營銷人員的工資、交通、食宿之費用，并負責制定銷售傭金分配方案和銷售傭金的發(fā)放。
15)乙方應履行的其他責任。
五、 銷售計劃
1.乙方提交的《樓盤營銷總體方案》應經乙方承包人簽字同意，并于本合同簽定日后15天內提交甲方蓋章確認。經甲乙雙方確認的《樓盤營銷總體方案》作為本合同的附件，與合同正文具有同等的法律效力。
2.乙方根據本合同約定的銷售目標和承包期限，研究制定樓盤銷售計劃。計劃內容應包括按時間進度完成的銷售面積和銷售總額。
六、 銷售承包規(guī)定
自本合同簽定之日起，該承包物業(yè)商業(yè)部分所有簽署的銷售合同都應由甲方確認為乙方的銷售業(yè)績。如甲方或由銷售部以外的任何其他人員所介紹的客戶，由乙方按照銷售部之規(guī)定發(fā)放銷售傭金或獎金，原已簽合同不作為乙方的銷售業(yè)績。乙方代表甲方與客戶所簽定的《商品房認購書》作為甲方與客戶簽署正式《商品房銷售合同》的依據。一經簽定正式《商品房銷售合同》和銀行按揭款到位，即代表甲方對成交物業(yè)予以確認，并同時作為乙方銷售業(yè)績的確認依據?？蛻糍徶梦飿I(yè)所交納的任何費用都應存入甲方指定的甲方帳戶。
七、 銷售價格
1.依據《xx商品房銷售許可證》，該承包物業(yè)商業(yè)部分平均銷售底價為xx0元/平方米。乙方所制定的《商業(yè)銷售價格表》的商業(yè)部分平均價必須高于此平均底價。
2.銷售過程中乙方可根據市場情況調整價格水平，調整幅度須經甲方確定。經甲方審核確認的《商業(yè)銷售底價表》為乙方所執(zhí)行銷售價格的底線，即在實際銷售中，所有面積的銷售價格必須高于此表中規(guī)定的相應底價。
八、 承包銷售傭金
1.承包傭金提取原則
乙方按照經甲方審定的《樓盤營銷總體方案》按進度完成銷售任務，可按本原則規(guī)定由乙方提取承包傭金。承包傭金計算依據甲方確認之《商業(yè)銷售底價表》，甲乙雙方同意乙方實際銷售價格高于銷售底價部分為溢價部分，乙方承包傭金即依據溢價部分收益狀況計算。
2.承包傭金提取率
乙方實際銷售價格高于《商業(yè)銷售底價表》規(guī)定的相應底價所產生的溢價部分收益，甲乙雙方同意乙方按溢價部分收益的15%的比例提取承包傭金。
3.承包傭金支付方式：
1)甲方根據乙方銷售中產生的溢價部分收益金額計算應支付的實際承包傭金。乙方在每月5號前向甲方申請當月應支付的承包傭金，經甲方確認后，甲方應在申請后5日內向乙方結付，結付比例是實際應付承包傭金的20%。剩余80%的承包傭金作為傭金余額由甲方根椐乙方的銷售業(yè)績分階段向乙方結付。當月支付承包傭金主要支付銷售部的基本人員開支及辦公費用。
2)當乙方所完成銷售面積達到承包總面積的70%時，由乙方向甲方申請支付傭金余額。乙方向甲方申請并經甲方確認后，甲方應在申請后5日內向乙方結付，結付比例應不低于實際應付承包傭金額的50%。
3)當乙方所完成銷售面積達到承包總面積的80%時，由乙方向甲方申請支付剩余承包傭金余額。乙方向甲方申請并經甲方確認后，甲方應在申請后5日內向乙方結付，結付比例應不低于實際應付承包傭金額的70%。
4)當乙方在承包期內完成本合同所規(guī)定的銷售任務后，乙方向甲方申請并經甲方確認后，甲方應在申請后20日內以客戶簽定的《商品房銷售合同》和銀行按揭款到位為依據與乙方結清所有承包傭金。
九、 營銷策劃費
本合同簽定后15日內，乙方向甲方提交《主題商業(yè)策劃方案》，此方案包括如下幾部分： 1 商業(yè)招商方案。2 商業(yè)經營主體推薦方案。 3 商業(yè)分區(qū)、主題劃分方案。 4裝修要點，由甲方蓋章確認后實施。此方案的策劃費為30萬元，包含在營銷費用之中。
十、 廣告?zhèn)鞑ヅc推廣活動
1.甲方同意負擔(3500000)的營銷費用，包括廣告?zhèn)鞑ヅc推廣活動費用，并根據乙方提交、甲方確認的《項目廣告和推廣月計劃表》及時、足額撥付。
2.根據本項目總體市場目標、營銷計劃和實際銷售狀況，由甲乙雙方共同擬訂廣告?zhèn)鞑ゲ呗耘c具體方案，甲方委托專業(yè)廣告公司完成。
3.乙方可根據銷售情況適時組織項目推廣活動，負責推廣活動的主題創(chuàng)意、方案策劃、費用預算與組織執(zhí)行，執(zhí)行方案應得到甲方批準認可，推廣活動費用由乙方先行支付，待銷售面積超過50%時，甲方支付乙方墊付款。
4.乙方不得以廣告、推廣方案等未能得到甲方批準為理由，而要求甲方免除銷售進度緩慢的責任。
十一、稅收支付
因該承包物業(yè)房屋買賣所產生的稅金及各項費用，甲乙雙方應根據各自責任，由雙方財務人員協調解決。
十二、違約責任及協議終止
1. 1、甲方未能按照本合同有關條款的約定，按時支付乙方承包傭金和銷售傭金，每延遲一天，甲方應按應付金額的萬分之四承擔違約金，如逾期三個月仍未支付，乙方有權單方面解除合同，并保留其追索損失的權力。
2、在乙方正式承包期間，如因乙方原因連續(xù)3個月未能按銷售計劃完成銷售任務，則視為乙方的嚴重違約。甲方有權單方面解除本合同，取消乙方的承包資格。乙方獨自承擔在此期間所產生的銷售費用及廣告?zhèn)鞑ヅc推廣活動費用，乙方同意補償甲方損失500萬元整，并承擔客戶索賠的損失。
2. 3、自簽定合同之日起，如因非乙方的違約行為而甲方單方面中止本合同，或因甲方嚴重違約導致合同解除或無法繼續(xù)履行，甲方同意補償乙方損失100萬元整。
十三、未盡事宜
本合同未盡事宜，雙方均可經過友好協商另行協議，作為本合同附件，該附件與本合同具有同等法律效力。
十四、適用法律與爭議解決
1、合同書的效力、訂立、履行、解釋以及爭議的解決均適用中國法律。
2、合同書履行期間，雙方如發(fā)生爭議，應當友好協商解決，如不能解決，可申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
十五、不可抗力
本合同書簽定后，因《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》中有關“不可抗力”條款中規(guī)定的事實產生，致使本合同無法繼續(xù)履行的，受不可抗力影響的一方應在發(fā)生不可抗力之日起十日內以文字信函遞送或傳真方式通知締約他方。同時應提供該項目所在地有關機關出具的證明文件，并依據相關法律中有關“不可抗力”條款中規(guī)定的合同處置措施施行。
十六、協議的變更
1、合同書之任一締約方如認為有必要變更本合同，應在取得他方一致同意后，以書面形式為之。
2、合同書只任一締約方認為本合同之履行已成為不必要或不可能，經甲乙雙方協商一致，可解除本合同。
十七、協議生效
本合同經甲乙雙方代表人或代表授權人簽署、甲方加蓋公章后即成立。
十八、其他
本合同一式六份，正本兩份，副本四份。甲乙雙方各執(zhí)正本一份，副本兩份，具有同等法律效力。
