時(shí)間：2022-11-18 10:34:34
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);理論;意義;影響;原由;構(gòu)想
中圖分類(lèi)號(hào):F29
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
文章編號(hào):1672-3198(2010)21-0191-02
1 引言
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)有三個(gè)基本功能:一是為消費(fèi)者提供居住和工作場(chǎng)所;二是為個(gè)人和企業(yè)提供投資或投機(jī)機(jī)會(huì);三是為整個(gè)信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)。然而,在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中,房地產(chǎn)一直被認(rèn)為是一種最重要的實(shí)物資產(chǎn),屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的研究范疇,房地產(chǎn)的變動(dòng)應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)基本面相吻合。但是,現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說(shuō)明了僅把房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟(jì)虛擬化的現(xiàn)實(shí)出發(fā),運(yùn)用虛擬經(jīng)濟(jì)理論對(duì)之進(jìn)行合理的解釋。
2 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)
房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè),在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中占相當(dāng)重要的地位。它是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本生產(chǎn)要素,為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件,改善人們的居住和生活條件,改善投資環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度較其他行業(yè)更大,更具有推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的能量。在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所提供的社會(huì)財(cái)富,在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占的比重,都已經(jīng)超過(guò)10%,甚至高達(dá)20%以上,它已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)所具有的價(jià)值大、需要?jiǎng)傂浴⒏郊又蹈?并能隨城市化、現(xiàn)代化的發(fā)展升值的趨勢(shì)特點(diǎn)。使房地產(chǎn)業(yè)有極強(qiáng)的投資吸引力。而房地產(chǎn)業(yè)作為高附加值產(chǎn)業(yè),利用土地開(kāi)發(fā),房屋建設(shè),既能為國(guó)家提供大量的積累,又能加快城市建設(shè)的步伐,推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
由于房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下,起著其他產(chǎn)業(yè)不可替代的作用,所以,當(dāng)今世界上許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū),房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)繁榮的基本支撐點(diǎn),是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本要素。因此,研究房地產(chǎn)業(yè)的變化和發(fā)展,尋求房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的規(guī)律性,這對(duì)加快我國(guó)的工業(yè)化、城市化、信息化和現(xiàn)代化,改善消費(fèi)結(jié)構(gòu)。提高人們生活質(zhì)量,優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)的意義。
3 從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的基本思路
(1)房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟(jì)的行為基礎(chǔ)――資本化定價(jià)方式的角度對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行的研究。
(2)對(duì)房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先,從虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征――強(qiáng)波動(dòng)性入手,然后,對(duì)房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟(jì)成分自身的穩(wěn)定性進(jìn)行研究。
(3)從價(jià)格的角度來(lái)研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系――房地產(chǎn)如何影響宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)以及宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響。
(4)從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系,這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定(波動(dòng))之間的關(guān)系構(gòu)成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的核心部分。
(5)指出在虛擬經(jīng)濟(jì)條件下政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù),以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。
(6)案例研究。研究美國(guó)、英國(guó)、日本、中國(guó)等國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。
4 從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的意義
在經(jīng)濟(jì)虛擬化背景下,研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有著重要的理論意義和實(shí)際意義。大體而言,從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論有兩個(gè)基本特點(diǎn):第一,強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)功能,從而將股市、債市、大宗商品期貨市場(chǎng)等看作一個(gè)整體來(lái)考察房地產(chǎn),考察資金在這些領(lǐng)域中轉(zhuǎn)移流動(dòng)的規(guī)律及其影響;第二,強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
5 宏觀(guān)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
(1)房地產(chǎn)投資增幅持續(xù)減緩,已基本回落到前三年水平;
(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)過(guò)快的增長(zhǎng)勢(shì)頭得到遏制,土地購(gòu)置面積增幅明顯回落;
(3)房地產(chǎn)信貸投放得到有效控制,開(kāi)發(fā)貸款增速持續(xù)下降;
(4)城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模明顯縮減,有效抑制了住房的剛性需求;
(5)商品房供求增幅持續(xù)回落,銷(xiāo)售面積繼續(xù)高于竣工面積;
(6)商品房控制面積進(jìn)一步減少,但西部地區(qū)有所增加;
(7)商品房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)較快,但環(huán)比增長(zhǎng)趨緩。從上述情況表明,中央宏觀(guān)調(diào)控政策的實(shí)施取得了較為明顯的成效,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)一步上升,但總體發(fā)展水平是平穩(wěn)的。這些政策的成效對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),并不是件利好的事情。首先是對(duì)于本文論述的中心問(wèn)題房地產(chǎn)融資上對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了重大的影響,很多開(kāi)發(fā)企業(yè)由于政府宏觀(guān)調(diào)控政策陷入困境,無(wú)地?zé)o錢(qián)、有地?zé)o錢(qián)、有地受限等種種情況的存在,加速了房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌,因此,對(duì)于現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,擴(kuò)大資金的來(lái)源渠道,提高自身企業(yè)的生存能力成為一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題,迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想方設(shè)法擴(kuò)大融資渠道。
6 房地產(chǎn)能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原由
(1)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中許多部門(mén)和行業(yè)撮供物質(zhì)資料,與之配合發(fā)展。我國(guó)建筑成本中70%是材料消耗,由其他部門(mén)和行業(yè)出售產(chǎn)品配合的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、燃料動(dòng)力等許多物資生產(chǎn)部門(mén)和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合,從而“波及”、拉動(dòng)其發(fā)展。
(2)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果的房地產(chǎn)品,為國(guó)民經(jīng)濟(jì)許多部門(mén)和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場(chǎng)所。開(kāi)發(fā)營(yíng)建出了房屋,能為商業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買(mǎi)賣(mài)中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場(chǎng)所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋,有了房屋為其發(fā)展提供了前提,促進(jìn)其發(fā)展。
(3)房地產(chǎn)品消費(fèi)特別是住房消費(fèi)是綜合性消費(fèi)、波及和帶動(dòng)生活消費(fèi)的方方面面。房地產(chǎn)的消費(fèi)使用特別是住房消費(fèi)是種綜合性消費(fèi),波及吃、穿、用、住、行、娛樂(lè)、健身、發(fā)展等人們生活的方方面面。因而,發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),提高居民住房消費(fèi)水平,從住房綜合消費(fèi)方面講,為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件,促進(jìn)生活消費(fèi)水平全面提高?？傊?住房水平提高和居住環(huán)境改善,可促進(jìn)生活消費(fèi)的多方面,拉動(dòng)多方面產(chǎn)品銷(xiāo)售和勞務(wù)交換。
7 我國(guó)啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不力的諸多問(wèn)題
7.1 生產(chǎn)與消費(fèi)不協(xié)調(diào),消費(fèi)率低
發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是有條件的,就是房地產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)。投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)最大的問(wèn)題也是房屋實(shí)現(xiàn)。投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)既起需求效應(yīng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),但又有供給效應(yīng),并且這是投資本質(zhì)上的效應(yīng)。若投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)不能產(chǎn)生需求效應(yīng),不能實(shí)現(xiàn),對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展只起飲鴆止渴作用,并加劇國(guó)民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)品積壓。若投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng),能順暢出售,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)的乘數(shù)便大,房地市場(chǎng)供需運(yùn)行保持良性狀態(tài)。
7.2 住房融資體制的轉(zhuǎn)換不對(duì)稱(chēng)
改革前我國(guó)實(shí)行低工資制,職工和干部的勞動(dòng)報(bào)酬實(shí)際上是以貨幣工資和實(shí)物報(bào)酬兩種形式付給的。國(guó)家公共融資建房,住房國(guó)家所有,職工無(wú)償使用。住房體制改革的實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)換財(cái)政公共融資體制為個(gè)人融資體制,以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求。
7.3 “二律背反”和人們心理預(yù)期失衡
當(dāng)今要讓人們樂(lè)于投資購(gòu)房和啟動(dòng)房地產(chǎn),關(guān)鍵在于居民心理預(yù)期信心十足,消除購(gòu)房的心理障礙,對(duì)未來(lái)收支充滿(mǎn)信心。但要居民對(duì)未來(lái)有信心,應(yīng)有適當(dāng)?shù)南M(fèi)政策、制度。消費(fèi)政策說(shuō)到底只能調(diào)節(jié)兩個(gè)平衡關(guān)系:一是個(gè)人的金融資產(chǎn)用于投資與用于消費(fèi)的平衡關(guān)系;二是即期消費(fèi)與遠(yuǎn)期消費(fèi)的平衡關(guān)系。用于投資多就用于消費(fèi)少,用于近期消費(fèi)多就用于遠(yuǎn)期消費(fèi)少。
7.4 收入分配差距擴(kuò)大,邊際消費(fèi)傾向下降
在我國(guó)一個(gè)人均GDP處于低水平的國(guó)家,當(dāng)前最終消費(fèi)水平58.8%,居民消費(fèi)水平47.5%的明顯偏低情況下,近幾年來(lái)收入分配差距又不斷擴(kuò)大。
8 啟動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)想
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)重構(gòu)穩(wěn)定
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)有三個(gè)基本功能：一是為消費(fèi)者提供居住和工作場(chǎng)所；二是為個(gè)人和企業(yè)提供投資或投機(jī)機(jī)會(huì)；三是為整個(gè)信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中銀行抵押資產(chǎn)的90％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無(wú)關(guān)，后兩者則是房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能，沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就沒(méi)有這兩個(gè)功能。房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中正反兩個(gè)方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過(guò)房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動(dòng)大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，導(dǎo)致該地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展（在中國(guó)這總是為地方政府帶來(lái)巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負(fù)面作用就是它可能帶來(lái)泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中具有很強(qiáng)的虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟(jì)的部門(mén)之一來(lái)進(jìn)行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的特性。
然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認(rèn)為是一種最重要的實(shí)物資產(chǎn)（realassets），屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的研究范疇，房地產(chǎn)的變動(dòng)應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)基本面相吻合。但是，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說(shuō)明了僅把房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟(jì)虛擬化的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，運(yùn)用虛擬經(jīng)濟(jì)理論對(duì)之進(jìn)行合理的解釋。
一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究
在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，資本化定價(jià)方式越來(lái)越普遍，整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟(jì)部分的影響日益增強(qiáng)，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟(jì)的研究也越來(lái)越重要。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和稱(chēng)呼有很多種，但是它與“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”相對(duì)獨(dú)立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟(jì)概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價(jià)方式。它是觀(guān)念支撐或心理支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)是成本支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)。從這樣的認(rèn)識(shí)出發(fā)，房地產(chǎn)的價(jià)格形成無(wú)疑屬于虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。
可見(jiàn)，虛擬經(jīng)濟(jì)理論重視預(yù)期和心理活動(dòng)、不確定等因素的作用，它把整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實(shí)體經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟(jì)是一種以資本化定價(jià)方式為其行為基礎(chǔ)的特殊的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無(wú)形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價(jià)方式來(lái)定價(jià)，它就具有虛擬資產(chǎn)的運(yùn)行特征，就應(yīng)該納入虛擬經(jīng)濟(jì)的研究框架。虛擬經(jīng)濟(jì)中的所有運(yùn)行特征、運(yùn)行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無(wú)不與資產(chǎn)的這種特殊定價(jià)方式有關(guān)。對(duì)房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價(jià)方式入手的。有關(guān)的研究如下：
1.關(guān)于房地產(chǎn)定價(jià)方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價(jià)方式的角度來(lái)看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟(jì)的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開(kāi)大學(xué)虛擬經(jīng)濟(jì)與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報(bào)告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。
2.關(guān)于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系研究。郭金興（2005）指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)并不必然導(dǎo)致宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在機(jī)理。房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)可以使貨幣供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的貨幣需求相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價(jià)值的相對(duì)穩(wěn)定性對(duì)穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要意義。王國(guó)忠（2005）通過(guò)計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)在整個(gè)區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機(jī)制，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)股票價(jià)格與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的價(jià)格指標(biāo)都有著單向的傳導(dǎo)機(jī)制，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)會(huì)影響股票市場(chǎng)的價(jià)格及實(shí)物生產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。這說(shuō)明作為虛擬經(jīng)濟(jì)的子集，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門(mén)看成是虛擬經(jīng)濟(jì)的一部分，然后再來(lái)考察與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響不但沒(méi)有減弱，反而出現(xiàn)了增強(qiáng)的趨勢(shì)。鞠方（2005）基于對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊性的分析，提出了一個(gè)基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的二元結(jié)構(gòu)分析框架，提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣積聚假說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的成因進(jìn)行新的解釋。進(jìn)而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)關(guān)系的角度進(jìn)行研究，重點(diǎn)剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎(chǔ)。并指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)具有鮮明的虛擬經(jīng)濟(jì)特征和實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征的特殊市場(chǎng)，正是由于這種“虛實(shí)兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復(fù)雜性和多樣性。
二、從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的基本思路
在認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎(chǔ)上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟(jì)的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論。這種重構(gòu)包括以下幾個(gè)有機(jī)的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟(jì)的行為基礎(chǔ)——資本化定價(jià)方式的角度對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行的研究。②對(duì)房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征——強(qiáng)波動(dòng)性入手，然后，對(duì)房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟(jì)成分自身的穩(wěn)定性進(jìn)行研究。③從價(jià)格的角度來(lái)研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系——房地產(chǎn)如何影響宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)以及宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定（波動(dòng)）之間的關(guān)系構(gòu)成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟(jì)條件下政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國(guó)、英國(guó)、日本、中國(guó)等國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。
由此，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的分析框架圖大致如下：
三、從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的意義
在經(jīng)濟(jì)虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有著重要的理論意義和實(shí)際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論有兩個(gè)基本特點(diǎn)：第一，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場(chǎng)等看作一個(gè)整體來(lái)考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領(lǐng)域中轉(zhuǎn)移流動(dòng)的規(guī)律及其影響；第二，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：
有利于正確解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的“異象”，只有在對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行深入研究的基礎(chǔ)上，才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和研究領(lǐng)域有更深刻的了解；才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的理論出發(fā)點(diǎn)是把整個(gè)經(jīng)濟(jì)看作一個(gè)價(jià)值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟(jì)的理論。
有利于提高宏觀(guān)調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，指出房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有利于維護(hù)整個(gè)社會(huì)的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展，這在客觀(guān)上為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實(shí)施宏觀(guān)調(diào)控政策的有效性。
有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)至關(guān)重要，研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)服務(wù)。
有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展事關(guān)老百姓的安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財(cái)富分配效應(yīng)可能加劇收入分配差距，造成社會(huì)利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也呈逐年增加的趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，各國(guó)的GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)性較強(qiáng)。在此情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)衰退，還會(huì)對(duì)金融體系甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不良影響。因此，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎(chǔ)上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的問(wèn)題，關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行、金融安全、投資決策和社會(huì)穩(wěn)定，關(guān)系到和諧社會(huì)的構(gòu)建。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；現(xiàn)狀；
我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)在2008年出現(xiàn)短暫下跌過(guò)后，即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，到目前為止，雖然銷(xiāo)售量有所萎縮，但價(jià)格依然保持堅(jiān)挺。在幾十年的發(fā)展歷程中．房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平。促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)發(fā)展，提高地方財(cái)政收入、實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)和促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面起到積極作用。在我國(guó)，因其特殊的國(guó)情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題不僅僅只是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，同時(shí)承擔(dān)著難以推卸的社會(huì)責(zé)任。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事。近幾年。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的各種問(wèn)題，超過(guò)了以往任何一個(gè)時(shí)期。然而從目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況來(lái)看。收效甚微，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中一些深層次的根本性問(wèn)題仍未得到徹底解決和糾正，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的勢(shì)頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問(wèn)題越升級(jí)的現(xiàn)象。可見(jiàn)雖然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實(shí)踐我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍存在許多問(wèn)題和難點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿(mǎn)艱辛。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀
國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)單位一般都在一定程度建立了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理制度，在基本業(yè)務(wù)管理方面算是有章可循，但依然有相當(dāng)一部分企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)管理存在許多誤解，這就使得企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理相對(duì)薄弱，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的隨意性變大，同時(shí)缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)在這方面比較混亂。首先是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱，致使會(huì)計(jì)信息失真秩序混亂，會(huì)計(jì)監(jiān)督流于形式，單位負(fù)責(zé)人違法干預(yù)會(huì)計(jì)工作，擾亂單位會(huì)計(jì)工作。其次，法人內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)作用不明顯，在實(shí)際工作中，董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的監(jiān)控作用嚴(yán)重弱化，往往缺乏有效的監(jiān)督作用。再次，法律意識(shí)薄弱，部分人員法律意識(shí)薄弱，有法不依，投機(jī)取巧，執(zhí)法不嚴(yán)，姑息將就，拉人情給面子的現(xiàn)象普遍，管理松弛，造成了一系列經(jīng)濟(jì)犯罪。最后，企業(yè)經(jīng)營(yíng)層以及普通員工的素質(zhì)不高，人力資源政策不健全。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題
近幾年來(lái)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)都在于盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的總體平衡。抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。實(shí)現(xiàn)居者有其屋。然而對(duì)于我國(guó)當(dāng)前所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段的認(rèn)識(shí)不到位。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)一些問(wèn)題的認(rèn)識(shí)上和長(zhǎng)期的規(guī)劃上還不是很清晰．甚至存在片面性和錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)．導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重，缺乏前瞻性。同時(shí)，政策目標(biāo)的模糊不清．短期的政策手段和中長(zhǎng)期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺。造成房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)隨著政策的變動(dòng)而出現(xiàn)上下波動(dòng)．不僅擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行。同時(shí)政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來(lái)可趁之機(jī)，干擾市場(chǎng)秩序。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說(shuō)明。再者，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理處于被動(dòng)的位置．忙于具體的事務(wù)管理和救火中，缺乏長(zhǎng)期規(guī)劃，事后調(diào)控居多，造成“一放就亂。一放就漲．越管理越升溫”局面的出現(xiàn)。
1相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全
從世界各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)行的先決條件。在我國(guó)。由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段。房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系．但是在我國(guó)目前還沒(méi)有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來(lái)越多。其次，我國(guó)目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理．很大一部分文件都是以國(guó)務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國(guó)家部委辦的名義的，如國(guó)11條、新國(guó)四條等，缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立．但與此相配套的條例、實(shí)施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)．特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)．陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實(shí)不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。
2機(jī)制不完善．管理流于形式
我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過(guò)了多個(gè)年頭中。房地產(chǎn)成為我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點(diǎn)和焦點(diǎn)。特別是近幾年，政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式。走走過(guò)場(chǎng)，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強(qiáng)，存在爭(zhēng)議。實(shí)施細(xì)則在制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布。我國(guó)相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級(jí)監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位．導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。目前．我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過(guò)渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來(lái)源，也成為地方政府推高地價(jià)、拉高房?jī)r(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢(qián)交易．導(dǎo)致宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失誤現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商結(jié)合的鏈條若無(wú)真正打破，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來(lái)越大，國(guó)家宏觀(guān)政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政．協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理建議
1完善相關(guān)法律法規(guī)體系
法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗(yàn)的積累。當(dāng)前。實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，需逐步建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)．建立起具有中國(guó)特色的完整房地產(chǎn)法律體系．實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合理化和合法化。首先，應(yīng)以法律來(lái)有效制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，避免影響更大的擾亂。同時(shí)以法律切實(shí)保障我國(guó)房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀(guān)調(diào)控體系的建立和實(shí)施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺(tái)各相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個(gè)方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性．使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文范文一：低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響
我國(guó)是世界上最大的碳排放國(guó)之一，越來(lái)越嚴(yán)重能源危機(jī)使我國(guó)開(kāi)始加快對(duì)于低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而房地產(chǎn)行業(yè)一直是高污染行業(yè)，所有，為了適應(yīng)現(xiàn)在社會(huì)的發(fā)展需求，促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)現(xiàn)愈發(fā)的重要。為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，消除資產(chǎn)泡沫，增加就業(yè)幾率，低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于促進(jìn)綠色生產(chǎn)具有十分重要的意義。低碳經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)方面的展開(kāi)，離不開(kāi)國(guó)家支持和房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部對(duì)其的關(guān)注，當(dāng)然社會(huì)整體對(duì)于低碳消費(fèi)觀(guān)念的認(rèn)可，也是實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)的必要因素。
一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走低碳發(fā)展道路的重要性
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，提高能源效率以及減少?gòu)U氣污染的排放是低碳發(fā)展道路的主要目標(biāo)，所以，我們首先要確保，使用的原料必須是無(wú)污染，無(wú)毒。而在生產(chǎn)建材企業(yè)也需要符合建筑行業(yè)的地毯發(fā)展需求，才能讓他們的產(chǎn)品對(duì)社會(huì)接納。所以說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的低碳發(fā)展，最為關(guān)鍵的是可以推動(dòng)該行業(yè)的綠色生產(chǎn)，綠色消費(fèi)，促進(jìn)下游實(shí)施。而低碳房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以降低資源的減少浪費(fèi)，以得到更高質(zhì)量的生活，節(jié)能減排，也是抑制氣候變暖的最要措施。
二、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響
1.低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不利影響。
1.1致使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本增加。低碳經(jīng)濟(jì)的核心內(nèi)容需要利用新能源、新材料和新技術(shù)，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，需要花更多的錢(qián)去開(kāi)發(fā)新技術(shù)、新設(shè)施，同時(shí)更昂貴、更高效地利用能源來(lái)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源，實(shí)際上是一種更為昂貴的行為。因此，低碳經(jīng)濟(jì)將增加房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的成本。
1.2低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)在短期內(nèi)制約我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)建設(shè)模式所采用的共同特點(diǎn)是高耗能，短期內(nèi)很難改變這一特點(diǎn)。例如，在能源和技術(shù)上，很難在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)適當(dāng)?shù)淖兓７康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并沒(méi)有脫離能源的支持，而能源價(jià)格低廉，使用方便，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展。在發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的情況下，如果失去了低能量支撐，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在短期內(nèi)會(huì)受到一定程度的影響和制約。
2.低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有利影響。
2.1調(diào)整了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。目前，中國(guó)的房?jī)r(jià)一直居高不下，一個(gè)更重要的因素是投機(jī)，有些人不明白房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商只是盲目炒高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，使消費(fèi)者太過(guò)重視的位置和價(jià)格的房子，并忽略了內(nèi)部質(zhì)量和舒適的房子。因此，低碳建筑的發(fā)展，可以從根本上改善的情況，因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，低碳經(jīng)濟(jì)，有利于中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整。
2.2能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期的健康發(fā)展。目前，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在某種程度上可以說(shuō)類(lèi)似于股票市場(chǎng)，繁榮背面可能是泡沫，房?jī)r(jià)的不斷提高，勢(shì)必會(huì)給我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)危機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)的低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看待房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更加注重對(duì)建筑品質(zhì)以及質(zhì)量的提升，而不是只顧經(jīng)濟(jì)利益。因此，低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。
2.3能有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的節(jié)能減排和建筑的智能化。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在建筑材料和建筑設(shè)備上使用的是非常巨大的能源消耗，低碳經(jīng)濟(jì)的要求，房地產(chǎn)行業(yè)是致力于建設(shè)低碳，智能，時(shí)間長(zhǎng)，建筑節(jié)能減排和智能化是中國(guó)建筑行業(yè)的重點(diǎn)。和低碳經(jīng)濟(jì)將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)積極引進(jìn)和應(yīng)用低碳新材料，新設(shè)備和新技術(shù)，這樣，可以有效地減少建筑施工的能耗，從而實(shí)現(xiàn)低能耗和智能發(fā)展的未來(lái)架構(gòu)。
三、在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的有效措施
1.政府應(yīng)加大政策支持力度。
低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅有利于環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，也有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)環(huán)境的關(guān)注。政府應(yīng)加大研究，逐步建立低碳建筑和碳排放量低碳指標(biāo);應(yīng)跳出單體建設(shè)思維，站在區(qū)域和城市發(fā)展的角度對(duì)建設(shè)計(jì)劃的設(shè)計(jì)，應(yīng)制定相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)政策，對(duì)低碳技術(shù)的商人提供一定的獎(jiǎng)勵(lì)，并對(duì)缺乏節(jié)能減排和對(duì)商家給予嚴(yán)厲處罰;政府還可以改革稅收政策，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的企業(yè)減免一定的稅收費(fèi)用等等。不僅有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，也有利于我國(guó)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2.提高房地產(chǎn)公司的重視。
房地產(chǎn)公司，不能一味的追求經(jīng)濟(jì)利益，除了賺錢(qián)，他們更應(yīng)該關(guān)注全球的生態(tài)平衡，關(guān)注社會(huì)的未來(lái)發(fā)展，他們理應(yīng)更多的去了解低碳文化，低碳住宅和綠色建筑。關(guān)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，除了使用新的低碳環(huán)保材料，例如鋁合金材料，生態(tài)納米石材，雙層玻璃幕墻，也要有著全新的低碳環(huán)境建設(shè)技術(shù)，提高對(duì)于新材料，新能源的使用率，例如外墻外保溫技術(shù)屬于低碳環(huán)保技術(shù)。在這方面西方國(guó)家已經(jīng)有所發(fā)展，我們也可以對(duì)此加以借鑒。另一方面，住房產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化生產(chǎn)方法應(yīng)用于建設(shè)，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排，提高質(zhì)量，促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
3.提高開(kāi)發(fā)技術(shù)水準(zhǔn)，合理地規(guī)劃戶(hù)型布局。
目前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)基本采用了粗放型的管理模式，開(kāi)發(fā)商更注重經(jīng)濟(jì)效益的結(jié)果，而忽視了低碳經(jīng)濟(jì)的要求和買(mǎi)房子的消費(fèi)需求的實(shí)際情況。大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都加大面積住宅開(kāi)發(fā)，這在一定程度上造成了資源的浪費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位應(yīng)不斷提高自身的發(fā)展質(zhì)量，做好戶(hù)型的規(guī)劃布局工作。
4.積極推廣使用環(huán)保材料和節(jié)能技術(shù)。
很多房地產(chǎn)在我國(guó)的建設(shè)，對(duì)于玻璃有著大面積的使用，目的也是為了采光的更充分性，但是這也帶來(lái)了相應(yīng)的問(wèn)題，由于玻璃本身的物理特性，使得它的導(dǎo)熱性能非常好，所以，往往天氣一熱，室內(nèi)的溫度就會(huì)特別高，為了保持室內(nèi)溫度恒定，人們往往會(huì)使用空調(diào)降溫，在某些方面來(lái)說(shuō)，這也是間接的增加了電能消耗。有關(guān)于這方面問(wèn)題的解決，我國(guó)房地產(chǎn)商，可以適當(dāng)?shù)氖褂眯滦筒Ａ?，譬如，隔熱輻射玻璃，它能在為住?hù)提供一樣采光需求的同事，還能隔絕因?yàn)槭彝夤饩€(xiàn)照射二導(dǎo)致的房間溫度過(guò)高的問(wèn)題，從而減少在因選擇空調(diào)降溫時(shí)的電力資源浪費(fèi)問(wèn)題。此外，在住宅區(qū)更多的去種植綠色植物，提高綠化覆蓋率也是一種不錯(cuò)的節(jié)能手段，它在美化周?chē)h(huán)境的同時(shí)，也能吸收一些有害氣體，讓周?chē)目諝庾兊酶逍?，特別是在夏天，樹(shù)蔭的陰涼也會(huì)為燥熱的夏天帶來(lái)些許涼意。
5.積極倡導(dǎo)低碳消費(fèi)。
隨著現(xiàn)代化的進(jìn)程，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著清楚的認(rèn)識(shí)，同時(shí)，對(duì)于其的發(fā)展，應(yīng)該有著更大的，更積極的宣傳推廣，讓消費(fèi)者更深刻地對(duì)低碳建筑的認(rèn)識(shí)，對(duì)于低碳環(huán)保的認(rèn)識(shí)。雖然由于技術(shù)以及材料的限制，低碳建筑價(jià)格會(huì)普遍的概予同類(lèi)型的普通建筑，但在未來(lái)，隨著技術(shù)的革新，有關(guān)低碳建筑的價(jià)格自然也會(huì)隨著降下來(lái)的首先，要保持自然環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，保證人類(lèi)生存環(huán)境的質(zhì)量，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)是十分重要的。低碳經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利和不利的方面，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)大力發(fā)展有利方面，加強(qiáng)現(xiàn)有的優(yōu)化和改進(jìn)的缺點(diǎn)，并應(yīng)采取有效措施，使低碳經(jīng)濟(jì)概念發(fā)展成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，為自身在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)上的利益找到一個(gè)平衡點(diǎn)，爭(zhēng)取在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代里尋求長(zhǎng)久的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境共贏(yíng)，為我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文范文二：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展下市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)論文
1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的措施
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是近幾年我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭非常好，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所占比例越來(lái)越高，但是這種快速發(fā)展的勢(shì)頭存在著很多不良的因素，如果不及時(shí)的遏制住，很可能會(huì)影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，因此必須有針對(duì)性的采取對(duì)策，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠和諧發(fā)展，相互促進(jìn)而不是相互產(chǎn)生消極影響。可以從以下幾方面入手：
1.1控制好房地產(chǎn)商品的價(jià)格
過(guò)高的房地產(chǎn)商品價(jià)格如果不實(shí)時(shí)的控制，使其無(wú)限的發(fā)展下去，非常容易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，而使整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)陷入癱瘓狀態(tài)，從國(guó)外的歷史經(jīng)驗(yàn)中我們也可以總結(jié)出這一點(diǎn)?？刂瓶刂坪梅康禺a(chǎn)商品的價(jià)格并不說(shuō)一定要強(qiáng)制性將房產(chǎn)價(jià)格降下去，價(jià)值決定價(jià)格，市場(chǎng)應(yīng)該按照房地產(chǎn)商品的價(jià)值卻制定相應(yīng)的價(jià)格，真正的實(shí)現(xiàn)供需平衡，而如果價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了價(jià)值，這種不良的現(xiàn)象，終有一天會(huì)使房地產(chǎn)陷入絕境。房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高目前已經(jīng)成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中最重要的矛盾，國(guó)家也采取了很多的措施來(lái)緩解矛盾，其中利用價(jià)值以及價(jià)格規(guī)律來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)是主要的措施。價(jià)值與價(jià)格的合理才能實(shí)現(xiàn)供需之間的平衡，進(jìn)而使房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)步發(fā)展的狀態(tài)中。
1.2做好金融監(jiān)督
無(wú)論是哪一行業(yè)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府以及相關(guān)部門(mén)都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，以維護(hù)金融市場(chǎng)秩序。我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì)出現(xiàn)價(jià)格虛高的現(xiàn)象，主要就是金融監(jiān)督工作不到位，有很多的房地產(chǎn)企業(yè)自身并不具備開(kāi)發(fā)大規(guī)模房地產(chǎn)的實(shí)力，但是通過(guò)向銀行借貸等方式進(jìn)行了大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，這種行為非常容易引起銀行壞賬現(xiàn)象，很多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，無(wú)人問(wèn)津，銀行貸款也就無(wú)法按時(shí)歸還，因此政府與銀行都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，全方位的了解房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)信息，尤其是償還能力，加強(qiáng)控制力度，并且對(duì)銀行貸款行為進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，從而使資金更加隔離的配置，從房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的流向其他有更有希望的產(chǎn)業(yè)中，也使整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展起來(lái)，而不是過(guò)度集中在某一產(chǎn)業(yè)中。為了達(dá)到金融監(jiān)督的目的，政府以及銀行都應(yīng)該對(duì)自身的很多業(yè)務(wù)進(jìn)行改進(jìn)創(chuàng)新，在改進(jìn)傳統(tǒng)的存貸模式的同時(shí)，還要引入更多的沒(méi)有任何問(wèn)題的資產(chǎn)，盡可能的降低高風(fēng)險(xiǎn)貸款的比例，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
1.3盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型
目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有完全的靠攏，甚至有些脫離市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走向，因此政府在各方面上鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)低碳環(huán)保，不再只是考慮經(jīng)濟(jì)效益問(wèn)題。政府可以利用杠桿經(jīng)濟(jì)原理來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的調(diào)整。杠桿作用主要表現(xiàn)在以下兩方面：一方面，政府可以通過(guò)政策支持鼓勵(lì)更多的房地產(chǎn)企業(yè)投資智能建筑，在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中給予更多的優(yōu)惠，這樣參與智能化建筑的開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商就會(huì)越來(lái)越多，進(jìn)而改變這種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式;另一方面，政府也可以對(duì)購(gòu)買(mǎi)低碳環(huán)保的住宅的用戶(hù)實(shí)行優(yōu)惠，進(jìn)而擴(kuò)大購(gòu)買(mǎi)人數(shù)，購(gòu)買(mǎi)人數(shù)的增多，又會(huì)促進(jìn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)智能化的環(huán)保的建筑，進(jìn)而完全的實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，也促進(jìn)了我國(guó)建筑行業(yè)的良性發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；作用；走向
Abstract: the construction is a pillar industry of the national economy, the real estate industry is an important part of the construction industry, therefore, construction of the whole national economy has an important driving or restricting effects. This paper probes into the real estate economics to our country economy development and the development trend of the role, for reference for the same.
Keywords: real estate; Economy; Action; to
中圖分類(lèi)號(hào)： F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
前言
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是以房地產(chǎn)為對(duì)象，通過(guò)研究房地產(chǎn)資源配置和利用來(lái)研究房地產(chǎn)業(yè)這一特定經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的特殊矛盾的經(jīng)濟(jì)關(guān)系及其運(yùn)行規(guī)律的一門(mén)科學(xué)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人類(lèi)的生活、辦公等行為在很大程度上通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)進(jìn)行時(shí)，這對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的沖擊。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用
近年來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)的話(huà)題在各種媒體上議論不斷、爭(zhēng)論不休。歸結(jié)起來(lái)有以下三種觀(guān)點(diǎn)：一是大中城市房?jī)r(jià)百姓不能承受論；二是政府不作為或調(diào)控不力論；三是開(kāi)發(fā)商暴利、黑心論。在對(duì)無(wú)論哪種觀(guān)點(diǎn)和議論的研究和分析中，必須要清醒地認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)在近十年國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，在擴(kuò)大內(nèi)需，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康、持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展中的重要地位。絕對(duì)不能因噎廢食，否定房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)特別是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、滿(mǎn)足社會(huì)需要、提高人民群眾生活水平過(guò)程中的積極而重大的作用。必須要明確 目前房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題是前進(jìn)中的問(wèn)題、發(fā)展中的問(wèn)題，在未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)仍然是我國(guó)基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)之一。這主要體現(xiàn)在：
1 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中許多部門(mén)和行業(yè)提供
物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要 國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動(dòng)力等許多物資生產(chǎn)部門(mén)和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)性十分明顯。據(jù)測(cè)算，在我國(guó)當(dāng)前的情況下，每投入100元的住房資金，可創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè) 70―220元的需求；每銷(xiāo)售100元的住宅，便可帶動(dòng)130～150元的其他商品銷(xiāo)售。因此，住宅建設(shè)若增加 10個(gè)百分點(diǎn)，可望帶動(dòng)國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)。
2 房地產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)許多部門(mén)和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場(chǎng)所
房屋能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、房屋金融保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、搬家公司、房屋買(mǎi)賣(mài)中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場(chǎng)所。如果沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)為這些部門(mén)和行業(yè)的發(fā)展提供前提和場(chǎng)所，這些部門(mén)和行業(yè)的發(fā)展難免會(huì)受到瓶頸的制約。
3 住房消費(fèi)是綜合性消費(fèi)，它帶動(dòng)生活消費(fèi)的方面
房地產(chǎn)的消費(fèi)特別是住房消費(fèi)是一種綜合性消費(fèi)，波及吃、穿、用、住、行、娛樂(lè)、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。因而，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，提高居民住房消費(fèi)水平，從住房綜合消費(fèi)方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進(jìn)生活消費(fèi)水平全面提高。作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三架馬車(chē)之一的消費(fèi)，它的增長(zhǎng)和發(fā)展自然會(huì)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速向前發(fā)展。
4 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市建設(shè)相輔相成 ，相互促進(jìn)
隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的城市化建設(shè)正處于關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)在城市化建設(shè) 中具有促進(jìn)作用。首先，通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)和加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾處理、電力電信、城市環(huán)境、景觀(guān)綠化、以及商貿(mào)、文化等進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，可以大大地提高城市的綜合服務(wù)功能；其次，可以改善城市人居環(huán)境；第三，推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)。小城鎮(zhèn)建設(shè)是具有
中國(guó)特色的城市發(fā)展模式。房地產(chǎn)業(yè)依托大城市和新城區(qū)，不斷開(kāi)發(fā)土地資源，活躍區(qū)域經(jīng)濟(jì)。如一些城市開(kāi)發(fā)區(qū)、衛(wèi)星城的建設(shè)，都是通過(guò)加快小城鎮(zhèn)建設(shè)帶動(dòng)發(fā)展起來(lái)的；第四，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，解決了城市建設(shè)的主要資金來(lái)源；第五，城市建設(shè)的不斷完善又促進(jìn)和支持了房地產(chǎn)的發(fā)展，改善了人民的生活水平。
5 房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)辟不動(dòng)產(chǎn)投資新渠道，成為外資青睞新熱點(diǎn)
房地產(chǎn)高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)三倍以上的發(fā)展速度，成就了其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的地位。房地產(chǎn) 的發(fā)展，投資與消費(fèi)，開(kāi)啟了國(guó)人消費(fèi)、投資的新理念，提前實(shí)現(xiàn)了部分人的汽車(chē)加房子夢(mèng)想。房地產(chǎn)業(yè)是增加 國(guó)民財(cái)富的重要渠道，也是保證政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。
中國(guó)房地產(chǎn)的影響，波及海內(nèi)外，吸收外資的積極參與，特別是港澳臺(tái)、海外華人華僑的資金，除外資直接投資外，通過(guò)內(nèi)地人，轉(zhuǎn)投資等方式，規(guī)模龐大。目前，外商所擁有的商品房、廠(chǎng)房以及住宅房面積 占我國(guó)總房地產(chǎn)面積的多大比例?以加工出口貿(mào)易占我國(guó)GDP三分之一這一比例來(lái)測(cè)算，外資在我國(guó)所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)已經(jīng)相當(dāng)龐大?？纯锤鞔蟪鞘兄苓呉恍└邫n別墅區(qū)，大部分居住的是外資企業(yè)的高管人員。來(lái)華經(jīng)商的外企人員到底消費(fèi)了多少房地產(chǎn)商品?政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)可能還沒(méi)有詳細(xì)的數(shù)據(jù)，但估計(jì)數(shù)量一定不少。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 中存在著非理性的行為
我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著的非理，已經(jīng)嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，對(duì)此必須高度重視。這些非理具體表現(xiàn)為：
1 房產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，缺乏穩(wěn)定機(jī)制
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)發(fā)展中的市場(chǎng)，還存在諸多非理。市場(chǎng)暴漲一調(diào)控一暴漲一調(diào)控，周期性地進(jìn)行，市場(chǎng)力量與政府目標(biāo)，公眾承受力博弈，上演一出出跌宕起伏的大劇。
市場(chǎng)存在的上漲動(dòng)力，在于這些年里，外部世界不僅從我國(guó)大量進(jìn)口可移動(dòng)的貿(mào)易品，還通過(guò)直接投資等方式大量“進(jìn)口”中國(guó)的土地和房地產(chǎn)商品，這在一定程度上拉動(dòng)了房地產(chǎn)商品的價(jià)格上漲。加上國(guó)外和國(guó)內(nèi)的一些投機(jī)因素，使地價(jià)和房?jī)r(jià)充滿(mǎn)了上漲的壓力。通脹預(yù)期也使大量資金涌人房地產(chǎn)市場(chǎng)保值升值，使這一稀缺資源充滿(mǎn)了投機(jī)性；其次是地方政府土地財(cái)政需要。我國(guó)房屋進(jìn)入商品領(lǐng)域的時(shí)問(wèn)其實(shí)并不長(zhǎng)，價(jià)格的起點(diǎn)又很低。政府行為及其政策 電存在導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格上漲的誘發(fā)因素。一段時(shí)問(wèn)以來(lái)，各地政府都將地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲作為財(cái)政收入和預(yù)算外收入的重要源泉，d三作為行政管理的重要政績(jī)；最后，也是關(guān)鍵因素是市場(chǎng)缺乏穩(wěn)定機(jī)制，就如股市沒(méi)有藍(lán)籌一般，市場(chǎng)充斥著浮躁與跟風(fēng)。市場(chǎng)參與者的逐利本性，必然合力掀起一波又一波的漲勢(shì)，直至政府進(jìn)行調(diào)控，然而由于房地產(chǎn)資產(chǎn)商品的特殊性，普通的調(diào)控措施具有滯后性或失效性，對(duì)抗上漲合力就剩最廉價(jià)而又最直接的行政手段。市場(chǎng)缺乏穩(wěn)定，更是引發(fā)投機(jī)盛行。
2 以供給決定需求，城市化規(guī)劃脫離市場(chǎng)化進(jìn)程
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下出讓城鎮(zhèn)土地使用權(quán)，其地塊的選址、規(guī)模、范圍和時(shí)機(jī)的選擇，應(yīng)該是由市場(chǎng)的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。但是，現(xiàn)在我國(guó)不少地方政府把廠(chǎng)房、住宅、交通、商業(yè)區(qū)、環(huán)衛(wèi)等預(yù)先規(guī)劃實(shí)施好，然后以?xún)?yōu)惠條件吸引投資者來(lái)投資，美其名曰“筑巢引風(fēng)”。這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多。實(shí)際上這是產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)“以產(chǎn)定銷(xiāo)”的翻版。
其次，農(nóng)地與建設(shè)用地的成本與收益巨大價(jià)差，促使各地城市建設(shè)不斷開(kāi)疆拓土，新 區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)不斷涌現(xiàn)，GDP偏好、土地財(cái)政 、政績(jī)得到完美的結(jié)合。
3 政府對(duì)自由市場(chǎng)的干預(yù)，帶來(lái)了愈演愈烈的“尋租”熱
在地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，由于政治體制、權(quán)力結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理方式等原因，創(chuàng)造出了不平等的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，這樣就有可能給每個(gè)環(huán)節(jié)的直接經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)額外收益。土地批租是“壟斷性活動(dòng)”，其收益實(shí)質(zhì)上是“壟斷權(quán)收益”，也就是“權(quán)力和貨幣相交換”，出賣(mài)“土地使用權(quán)”如同給予“許可證”、“配額”、“戶(hù)口”之類(lèi)一樣，都會(huì)產(chǎn)生為了取得額外收益而進(jìn)行種種“尋租”現(xiàn)象?，F(xiàn)在地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的“尋租”相當(dāng)活躍，大有愈演愈烈之勢(shì)。其“尋租”者有三：第一，“地方保護(hù)主義者”的尋租，主要表現(xiàn)為不合理地分享本來(lái)屬于國(guó)家財(cái)政的份額，為“地方造?！?，或利用國(guó)家在吸引外資投資方面的優(yōu)惠政策分享稅、利，幾乎無(wú)條件地向境外投資者批租土地；第二，“經(jīng)濟(jì)集團(tuán)”的尋租。通過(guò)優(yōu)先占有土地使用權(quán)獲得額外收益，以“增強(qiáng)企業(yè)活力”，其實(shí)它們的活力相當(dāng)程度上來(lái)自本該屬于全民所有的地產(chǎn)收益，其中以形形的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為主。另外一些“三資”企業(yè)、國(guó)有、集體企業(yè)以及機(jī)關(guān)事業(yè)性單位也在積極“尋租”；第三，“個(gè)人”尋租。主要是國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)中極少數(shù)人利用職務(wù)之便，庇護(hù)親屬、裙帶關(guān)系、分配偏愛(ài)，給予特定戶(hù)優(yōu)惠合 同和價(jià)格，優(yōu)先照顧追隨者，把本來(lái)屬于社會(huì)的財(cái)富裝入私人腰包。
4 市場(chǎng)中缺乏價(jià)格機(jī)制的約束作用，造成商品房大量空置
空置房的增多并不是說(shuō)明居民住房已經(jīng)得到圓滿(mǎn)解決，而只能說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性供大于求、有效需求不足的矛盾。不合理的空置率導(dǎo)致 了住房嚴(yán)重積壓。而面對(duì)如此多的積壓商品房和居高不下的房?jī)r(jià)，眾多的工薪階層只能望而卻步，大批潛在消費(fèi)者由于購(gòu)買(mǎi)力不足而無(wú)法轉(zhuǎn)為有效的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者。畸高的房?jī)r(jià)與相對(duì)低下的消費(fèi)能力構(gòu)成了一對(duì)難以調(diào)和的矛盾 ，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供需不平衡，造成房地產(chǎn)資源的大量浪費(fèi)，不能夠有效滿(mǎn)足人民日益增長(zhǎng)的居住需要，也阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的走向
城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的振興和發(fā)展有著十分重要的作用。為此，要克服房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的非理，用科學(xué)發(fā)展觀(guān)引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來(lái)應(yīng)然走向，下面主要談四點(diǎn)。
1 合理規(guī)劃建設(shè)用地，搞好“城市經(jīng)營(yíng)”
很多人認(rèn)為“城市經(jīng)營(yíng)”就是“炒地皮”，地方政府單純通過(guò)土地出讓增加財(cái)政收入，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拉升GDP。這種簡(jiǎn)單的 “城市經(jīng)營(yíng)”理念不符合科學(xué)的發(fā)展觀(guān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目有的是短期通過(guò)出售直接獲利，比如商品住宅、小商鋪等；有的是長(zhǎng)期出租或經(jīng)營(yíng)獲利，比如大型商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等；有的是通過(guò)其他經(jīng)濟(jì)行為的加入而長(zhǎng)期獲利，比如工業(yè)廠(chǎng)房、娛樂(lè)用房等；有的則作為公共設(shè)施本身沒(méi)有獲利能力，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來(lái)投資置業(yè)或旅游觀(guān)光，使城市經(jīng)濟(jì)收入增加，比如公園、旅游景點(diǎn)、綜合性大學(xué)、大型集市、金融市場(chǎng)等。在城市什么位置?建什么樣的房子?達(dá)到什么樣的規(guī)模?能否成為城市的記憶?能否復(fù)制和再生?這些問(wèn)題都要求我們一切從實(shí)際出發(fā)，以科學(xué)發(fā)展觀(guān)看待城市建設(shè)。
2 強(qiáng)化政府經(jīng)濟(jì)職能，市場(chǎng)將逐漸走向成熟化
綜合當(dāng)前房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度及房市表現(xiàn)，從房市周期論的角度分析，我 國(guó)房地產(chǎn)投資目前還處于繁榮期 ，整個(gè)房市還處在有利的上升階段，但從市場(chǎng)表現(xiàn)看，房市則處于不成熟到成熟前的調(diào)整期。在未來(lái)的幾年里，市場(chǎng)理性將逐漸回歸。畢競(jìng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是作為城市建設(shè)重要的參與者(有的是城市運(yùn)營(yíng)商)，而房地產(chǎn)消費(fèi)屬于長(zhǎng)期使用的大宗物品，盲目不得?！安还芎梅俊姆?，只要搶到就好”的現(xiàn)象將一去不復(fù)返。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP增長(zhǎng)具有較強(qiáng)的帶動(dòng)作用，同時(shí)又依賴(lài)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展所創(chuàng)造的市場(chǎng)需求，取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所決定的居民住房支付能力。因此，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府有必要加強(qiáng)宏觀(guān)調(diào)控，借助規(guī)劃、計(jì)劃、行政、法律和經(jīng)濟(jì)等宏觀(guān)調(diào)控手段，適當(dāng)調(diào)整地產(chǎn)價(jià)格，使之趨于一個(gè)合理的水平，引導(dǎo)和保持房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮穩(wěn)定發(fā)展是十分必要和必須的。
3 加強(qiáng)住房保障，保持市場(chǎng)穩(wěn)定
建立完善經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房等公共保障住房，發(fā)展公共住房建設(shè)為中低收入群體解決住房問(wèn)題，一方面保障了大部分人的住房需求，另一方面也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定器，一是解決了住房的供需矛盾；二是市場(chǎng)參與者更趨理性；三是房地產(chǎn)的商品屬性與住宅必需品屬性將會(huì)有一個(gè)較好的區(qū)隔，市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)大眾的生活影響降低。
4 發(fā)揮各方力量，著力提高保障房建設(shè)與配制的效率
現(xiàn)在保障房建設(shè)地方政府基本上是依賴(lài)企業(yè)來(lái)做，而企業(yè)基本上就是開(kāi)發(fā) 商這么一類(lèi)。而在很多歐美國(guó)家地方政府都是建設(shè)主體，甚至地方政府可以委托社會(huì)公益組織和非營(yíng)利組織代替自己做一些這樣的工作。但是在中國(guó)地方政府主要委托開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有其他機(jī)構(gòu)可委托，所以地方政府基本上把保障房建設(shè)按照商品房的模式來(lái)建。其次中國(guó)目前不允許這種非營(yíng)利組織介入，如果允許的話(huà)可以成立住房協(xié)會(huì)，由他們成立一個(gè)非營(yíng)利組織代替無(wú)房戶(hù)和政府建房，建房后把房子賣(mài)給他們，如果這些住戶(hù)不再使用房屋了，不可以在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓?zhuān)逊孔又匦沦u(mài)給政府，由這些組織替政府把房子收回再賣(mài)給其他人，這就把社會(huì)保障問(wèn)題解決了。
四、結(jié)束語(yǔ)
第一,市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高,大多數(shù)百姓根本無(wú)力購(gòu)買(mǎi)。在許多大中城市,動(dòng)輒幾萬(wàn)元的房?jī)r(jià)已經(jīng)不足為奇,在一些二線(xiàn)城市和縣級(jí)市萬(wàn)元房?jī)r(jià)已經(jīng)走進(jìn)了百姓的視野。過(guò)高的房?jī)r(jià),讓許多有著購(gòu)買(mǎi)房屋需求的百姓,只能游走于各大郊區(qū)售樓處并發(fā)出聲聲嘆息。第二,價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快,在全國(guó)一些大中城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率接近50%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人民收入增長(zhǎng)速度。工資的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上物價(jià)上漲的速度,特別是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的速度。第三,房地產(chǎn)市場(chǎng)體制不健全,目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、監(jiān)管體制落實(shí)不到位,房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂,一些危害房地產(chǎn)健康發(fā)展的現(xiàn)象屢發(fā)。由此我們不難看出,雖然房地產(chǎn)行業(yè)為我們帶來(lái)了一定的好處,但相比之下弊大于利。
二、分析原因,究其本質(zhì)
首先,房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。從增量市場(chǎng)和儲(chǔ)量市場(chǎng)的角度來(lái)看,對(duì)于一般的市場(chǎng)而言增量市場(chǎng)決定著市場(chǎng)的供應(yīng),但房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng),增量市場(chǎng)與儲(chǔ)量市場(chǎng)同時(shí)存在,既新房開(kāi)發(fā)與二手房交易同時(shí)存在;從保障結(jié)構(gòu)上來(lái)看,目前保障性住房占房地產(chǎn)市場(chǎng)總比率較低;同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易、建設(shè)體制不健全。其次,從內(nèi)生性角度分析房?jī)r(jià)上漲原因,地價(jià)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)性投資,地價(jià)對(duì)房地長(zhǎng)價(jià)格的影響不容忽視;其次建筑材料和人工費(fèi)用的上漲也是我們不得不考慮的因素之一,2011年我國(guó)CPI同比增長(zhǎng)超過(guò)5%,導(dǎo)致了生產(chǎn)成本和人力生活成本的大幅上升。最后,從外生性角分析房?jī)r(jià)上漲的因素。首先,個(gè)地方政府之注重GDP的增長(zhǎng)而忽視了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。其次房地長(zhǎng)市場(chǎng)存在著剛性需求,也就是百姓常說(shuō)的“丈母娘因素”,目前80后、90后已進(jìn)入適婚年齡,需求量極大。最后,房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著嚴(yán)重的投機(jī)行為,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)回報(bào)率極高,因此炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。
三、嚴(yán)把閘門(mén),加強(qiáng)調(diào)控
(一)土地閘門(mén),保證保障性住房的土地供應(yīng),加強(qiáng)土地管理,對(duì)閑置土地收取土地閑置費(fèi),同時(shí)對(duì)兩年以上不開(kāi)工的企業(yè)收回國(guó)有土地使用權(quán),在土地供應(yīng)中加大保障房用地的供應(yīng)。從宏觀(guān)層經(jīng)濟(jì)角度出發(fā),對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策調(diào)整應(yīng)從如下四方面進(jìn)行:第一,別墅用地的停止供應(yīng);第二,對(duì)普通商品住房需求用地的優(yōu)先滿(mǎn)足;第三,對(duì)高檔住宅的土地供應(yīng)嚴(yán)格控制;四是經(jīng)濟(jì)適用住房的用地加強(qiáng)管理。
(二)經(jīng)濟(jì)閘門(mén),利用存款準(zhǔn)備金制度和銀行利率制度,調(diào)整市場(chǎng)上的資金量,為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫,使之恢復(fù)到正常的秩序上。首先,存款準(zhǔn)備金和利率的調(diào)整具有作用有力且而速度快的特點(diǎn);其次其具有中性的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)作用,即對(duì)所有的銀行和金融機(jī)構(gòu)在改變法定存款準(zhǔn)備金比率后都產(chǎn)生相同的影響;再次特定條件下其他貨幣政策工具無(wú)法替代準(zhǔn)備金和利率制度。
(三)行政閘門(mén),利用國(guó)家行政手段,如出臺(tái)政策、稅收、征費(fèi)、限購(gòu)等角度加大對(duì)房地產(chǎn)的管理力度,嚴(yán)格控制各種炒房推高房?jī)r(jià)的行為產(chǎn)生。應(yīng)該加強(qiáng)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,避免土地政策的大起大落,對(duì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)行全面控制,全面提高城市整體的經(jīng)濟(jì)效益。為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo),政府有責(zé)任、有空間對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行干預(yù)。建立健全信息反饋監(jiān)控體系、完善土地政策、住房政策是效抑制房?jī)r(jià)上漲的基本保障。
四、認(rèn)真研究,尋找對(duì)策
(一)經(jīng)濟(jì)角度,加大對(duì)福利房政策和貸款向低收入傾斜,加大對(duì)低收入人群的保護(hù)政策。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的大背景下,繼續(xù)將傾斜性的信貸政策面向中低收入人群,將低首付和利率折扣在中低收入人群中得以實(shí)現(xiàn)?？梢詣?chuàng)新金融模式,結(jié)合國(guó)家出臺(tái)的政策在商品房開(kāi)發(fā)和保障性住房建設(shè)中找到一個(gè)合適的切合點(diǎn),在保證自身收益不受到影像的前提下,切實(shí)加大對(duì)中低收入人群的保護(hù)政策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；競(jìng)爭(zhēng)策略
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行現(xiàn)狀分析
近年來(lái)，隨著住房供需數(shù)量、土地價(jià)格等因素的上漲，我國(guó)房?jī)r(jià)呈飛速增長(zhǎng)狀態(tài)。自從2009年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)受到了各方面的影響，導(dǎo)致人們購(gòu)房意愿不是很強(qiáng)烈，從而使得2009年房地產(chǎn)價(jià)格依舊下行。隨著2010年亞洲經(jīng)濟(jì)的快速?gòu)?fù)蘇，房地產(chǎn)價(jià)格也在不斷上升。目前，我國(guó)內(nèi)地、香港、臺(tái)灣的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)排在亞洲最火熱房地產(chǎn)市場(chǎng)的前列。
當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面發(fā)展趨勢(shì)是正面的，隨著我國(guó)刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的落實(shí)與實(shí)施，保證了消費(fèi)者的消費(fèi)能力，進(jìn)而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)中的有效需求數(shù)量得到了有力的保證。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)民收入也在快速的增長(zhǎng)，國(guó)民對(duì)生活條件的要求也越來(lái)越高，其中包括對(duì)居住條件需要越來(lái)越高。在這種環(huán)境下，如果定價(jià)合理就會(huì)得到市場(chǎng)的認(rèn)可。除此之外，我國(guó)城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，需要房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展去帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2007年我國(guó)就開(kāi)始面臨通貨膨脹的巨大壓力。資金回流一旦進(jìn)入房市，必將會(huì)使房產(chǎn)價(jià)格呈上漲趨勢(shì)，這樣使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)一步得到了刺激。
從2008年開(kāi)始，全國(guó)的住宅銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)速度已經(jīng)成負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，尤其是在一些沿海城市。雖然房地產(chǎn)的地區(qū)性較明顯，但是當(dāng)某些地區(qū)的高峰期時(shí)，突然價(jià)格下降，此時(shí)不僅影響地區(qū)性的經(jīng)濟(jì)而且還會(huì)影響全國(guó)性的經(jīng)濟(jì)。在連續(xù)幾年的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲后，從2008年下半年開(kāi)始，全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍呈現(xiàn)交易量大幅度減少，有些與上年同期相比，甚至減少40％以上。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，一般樓市經(jīng)過(guò)6個(gè)月左右成交量的萎縮，開(kāi)發(fā)商將會(huì)面臨巨大的降價(jià)壓力。大量房地產(chǎn)企業(yè)在價(jià)格急劇下滑中將出現(xiàn)資金鏈條的崩潰，造成房地產(chǎn)的“硬著陸”。基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的以上問(wèn)題，本文提出了幾點(diǎn)建議供大家參考。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)策略
1.企業(yè)合作與產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟
企業(yè)合作與產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟是解決資金、土地等生產(chǎn)要素緊缺的有效途徑。戰(zhàn)略聯(lián)盟是企業(yè)之間的一種長(zhǎng)期協(xié)議，這種協(xié)議既要超出正常交易，又達(dá)不到合并程度，戰(zhàn)略聯(lián)盟強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)之間的全面相容性，把彼此之間某些資源的共同運(yùn)用放在重要位置。市場(chǎng)的準(zhǔn)入規(guī)則與開(kāi)發(fā)成本的提高使得沒(méi)有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商被淘汰，這樣促使了開(kāi)發(fā)商之間相互協(xié)調(diào)配合來(lái)尋求新的立足點(diǎn)。
2.品牌化經(jīng)營(yíng)
現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)其實(shí)就是品牌的競(jìng)爭(zhēng)。目前出現(xiàn)了這樣一種明顯的現(xiàn)象，一邊是品牌企業(yè)與實(shí)力品質(zhì)樓盤(pán)持續(xù)熱銷(xiāo)，一邊是一些品質(zhì)不高的樓盤(pán)即使價(jià)格較低也少人問(wèn)津，房地產(chǎn)品牌化的趨勢(shì)更加明顯。2009年9月，由中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值TOP10研究組在京的“2009中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果”顯示：榮獲2009中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌的中海地產(chǎn)和萬(wàn)科地產(chǎn)品牌價(jià)值分別為119.85億元、119.55億元，這也是我國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值首次突破100億元的房企。TOPl0研究組相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，根據(jù)研究，對(duì)比去年的上榜房企品牌價(jià)值，不少房地產(chǎn)公司的品牌價(jià)值增長(zhǎng)幅度超過(guò)全國(guó)品牌房企的品牌價(jià)值均值增幅。參會(huì)的房地產(chǎn)研究專(zhuān)家一致認(rèn)為，成熟的購(gòu)房者更多地追求“品牌化、規(guī)?；币呀?jīng)成為整體趨勢(shì)。房地產(chǎn)商品牌不僅體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)水平，其品牌本身也是一種巨大無(wú)形資產(chǎn)，具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值。因?yàn)楹玫钠髽I(yè)品牌本身就具有保值增值能力，在當(dāng)前市場(chǎng)還有諸多不確定性的情況下，選擇具有較高品牌影響力的品牌物業(yè)，會(huì)提高物業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和更強(qiáng)的保值能力。
3.價(jià)值鏈管理
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的規(guī)范化和專(zhuān)業(yè)化特征日益明顯。在房地產(chǎn)價(jià)值鏈中，價(jià)值鏈的頂端就是開(kāi)發(fā)商。在整個(gè)價(jià)值鏈中單個(gè)企業(yè)很難在各個(gè)環(huán)節(jié)做得最好。如果參與競(jìng)爭(zhēng)從價(jià)值鏈的角度來(lái)進(jìn)行分析，價(jià)值鏈上各經(jīng)濟(jì)主體的管理與協(xié)調(diào)進(jìn)行加強(qiáng)是非常重要的。以?xún)r(jià)值活動(dòng)、效用體系、運(yùn)營(yíng)體系三維共同支撐的價(jià)值鏈管理模式是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)主價(jià)值最大化與企業(yè)生存發(fā)展的有利保障。
4.各級(jí)地方的宏觀(guān)調(diào)控
2010年底，人民銀行溫州市支行進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)高位略降，購(gòu)房意愿低位運(yùn)行。與去年同期相比，用戶(hù)的房?jī)r(jià)感受指數(shù)比去年降低了，而認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高，難以接受的比例達(dá)88.75％，總而言之，個(gè)人買(mǎi)房的意愿明顯降低。因此，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展是需要各級(jí)地方的宏觀(guān)調(diào)控來(lái)進(jìn)行。在發(fā)展房地產(chǎn)的過(guò)程中，各級(jí)地方政府一定要負(fù)起責(zé)任來(lái)，把老百姓的利益放在首位，想辦法解除財(cái)政上壓力的無(wú)奈。單一靠市場(chǎng)來(lái)解決老百姓的住房問(wèn)題是比較片面的。
另外，政府一定要調(diào)節(jié)土地供應(yīng)，落實(shí)土地存量普查。從住房成本的構(gòu)成中可以看出，土地成本和各種稅費(fèi)要占去百分之四五十左右。因此，各地區(qū)必需要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用規(guī)劃與計(jì)劃，然后再根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式和供應(yīng)時(shí)間進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)整。對(duì)閑置土地的清理力度進(jìn)行加大，對(duì)囤積土地的行為要切實(shí)制止等從而使得普通商品住房用地的供應(yīng)能力得以提高。
