時間：2023-02-16 10:49:31
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物業(yè)保安隊長年度工作總結(jié)【一】 我雖是一名普通的保安員，但在我心中，xxxx小區(qū)就是我的家，領(lǐng)導(dǎo)是我的家長。同事是我的兄弟姐妹，小區(qū)的事是我自已的事，我要精心守衛(wèi)我的家，使它在安全的環(huán)境中茁壯成長。我明白作為一個家庭成員，一名保安員守衛(wèi)小區(qū)、守衛(wèi)我家的責(zé)任重大。
保衛(wèi)是一項特殊的、并具有很大危險性的工作，可我沒有因此而膽怯、畏懼?？▋?nèi)基鋼鐵公司總裁齊瓦勃曾經(jīng)說過我們不是在為老板打工，更不是單純?yōu)榱速嶅X，我是在為自己的夢想打工，為自己的遠(yuǎn)大前途打工。我們只能在業(yè)績中提升自己。因此，我們必須秉承嚴(yán)肅認(rèn)真的工作態(tài)度，干好日?？此破降墓ぷ鳎氲玫?，做得全。堅決完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給們的每一項任務(wù)，做到讓領(lǐng)導(dǎo)放心。
在陳隊的帶鄰下,我們圓滿地完成了今年的工作任務(wù),得到租、住戶的滿意,得到了領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可,我們的工作今年是比較重的一年.當(dāng)中有幾家住戶裝修,消防的施工,進(jìn)出的人員多且復(fù)雜.對我們的工作加大了壓力，在這種情況下我們加強(qiáng)對進(jìn)出人員、施工人員正監(jiān)管和登記，定時進(jìn)行樓巡，把萌芽的事故撤底消滅，確保小區(qū)的安全，這有802房患病的朱女士，每一次患病都會磕東西我們小區(qū)的花盆砸了解十幾個，有時這會高空拋物，在患病時為了保護(hù)好群眾的生命財產(chǎn)，車輛不受傷壞，并 助領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)工作站，維護(hù)好現(xiàn)場，并得到領(lǐng)導(dǎo)的表揚，在工作之余，在隊長帶領(lǐng)下，我們進(jìn)行了保安員體能訓(xùn)練，內(nèi)容包括，隊列訓(xùn)練，軍體權(quán)等。
堅持完成預(yù)期目標(biāo)，保質(zhì)保量地完成訓(xùn)練計劃，我剛開始時叫苦叫累的現(xiàn)像，但我明白作為保安員只有過硬的業(yè)務(wù)本領(lǐng)和強(qiáng)壯體能素質(zhì)，才能更好地發(fā)揮養(yǎng)兵千日、用在一時沒有刻苦訓(xùn)練關(guān)健時刻怎么能發(fā)揮出我們的作用呢?所以我不怕苦不怕累，直堅持。
作為保安員還是一名義務(wù)的消防員，今年管理工司組織了好幾次的消防安全講座培訓(xùn)并學(xué)習(xí)消防平時生活當(dāng)中遇到安全發(fā)生火災(zāi)應(yīng)急措施，并認(rèn)真地學(xué)習(xí)記錄,長掌消防知識,結(jié)合本小區(qū)的消防設(shè)備、設(shè)施，定期進(jìn)行設(shè)備的巡查和維護(hù)工作，以預(yù)防為主、防消結(jié)合方針，確保租住戶的生命財產(chǎn)的安全。
在工作生活當(dāng)中本人在一年的總結(jié)如下：
1. 堅決服從領(lǐng)導(dǎo)、認(rèn)真領(lǐng)會執(zhí)行公司的經(jīng)管理策略和工作，指示精神，并貫徹落實到崗位實際工作當(dāng)中始終把維護(hù)公司利益放在弟一位。
2. 對小區(qū)的治安嚴(yán)于管理，敢于不法分子作斗爭。
3. 對進(jìn)出的車輛嚴(yán)于記錄，對收費的車輛安照工的要求進(jìn)行收費，做到文明服務(wù)。
4. 在隊長的帶領(lǐng)下我們進(jìn)行了小區(qū)的綠化、維護(hù)工作。創(chuàng)建和諧文明小區(qū)。
5. 堅持預(yù)防為主、防消結(jié)合的消防方針,完善消防設(shè)備巡查及保養(yǎng)措施，并加強(qiáng)消防知識的培訓(xùn)，提高防火意識，能掌握消防設(shè)備的操作方法，確保安全。
以上是我在一年中做到做好的方面，縱觀一年的工作客觀自我剖析，自已在下列中方面存在不足之處，肯領(lǐng)導(dǎo)的指正與批評，以待今后的工作中進(jìn)一步加強(qiáng)和改正。
1、 工作當(dāng)中有松懈。
2、 工作經(jīng)驗和相關(guān)管理知識仍需進(jìn)一步學(xué)習(xí)，積累。
xxxx年即將過去，我們將滿懷地迎來20xxx年，新的一年意味著新的機(jī)遇新的跳戰(zhàn)，今朝花開勝往昔，料得明日花更紅，我堅信在公司領(lǐng)導(dǎo)英明決策下物業(yè)公司的明天會更好，做為工司的一份子，在明年的工作我將一如既住，全心作意的為公司貢獻(xiàn)一份微薄之力。
物業(yè)保安隊長年度工作總結(jié)【二】 光陰如梭，一年的工作轉(zhuǎn)瞬又將成為歷史。在2xxx年，更好地完成工作，揚長避短，現(xiàn)總結(jié)如下：
我是在今年五月份被領(lǐng)導(dǎo)提升為保安隊長，在過去的一年里，公司接受了很多的大型接待活動：建黨94周年紅歌比賽，第一屆山煤趣味運動會，還有山煤廉政表彰大會等其他一些大型接待活動，經(jīng)過一系列的接待保衛(wèi)工作，充分體現(xiàn)了我的指揮才能，協(xié)調(diào)性及紀(jì)律性，提高了積極性和主動性，也讓我意識到了多想領(lǐng)導(dǎo)和同事學(xué)習(xí)和請教的必要性。
(一)保衛(wèi)方面：
一、隊伍建設(shè)及安全禮儀服務(wù);
1、保安隊伍的組建，入職條件必須是政治合格，無犯罪記錄，誠實、守信，要具備愛崗敬業(yè)精神，服務(wù)和服從意識要強(qiáng)。入職前要通過試用期，確保每位保安員符合公司的要求，現(xiàn)有保安14認(rèn)，7人是退伍軍人，7人是有責(zé)任心的青年，是一支比較有進(jìn)取心、有凝聚力的隊伍。
2、對新入職保安員進(jìn)行專業(yè)知識培訓(xùn)以防火、防盜、防破壞為重點，突發(fā)性事件的處理，應(yīng)急能力的培訓(xùn)。經(jīng)試用合格后上崗，保證工作正常開展。
3、加強(qiáng)工作職責(zé)的培訓(xùn)和提升，服務(wù)禮儀的培訓(xùn)，禮貌值班、文明接待來訪人員。在公司規(guī)章制度范圍內(nèi)，盡量為來訪人員提供便利，加強(qiáng)語言溝通能力的培訓(xùn)，培養(yǎng)提升服務(wù)的價值觀，樹立良好的服務(wù)形象。
4、在節(jié)日、慶典活動中，協(xié)作辦公室做好了后勤保障工作，會場的布置，和現(xiàn)場保衛(wèi)工作，禮儀服務(wù)善始善終。并受到公司領(lǐng)導(dǎo)的好評，通過在日常巡查工作中，定時定點巡查、消除了安全隱患，確保無損壞和盜竊事件發(fā)生。
二、制度的建立與完善;
1、工作的規(guī)范有序、卓有成效的關(guān)鍵是靠科學(xué)適用的制度作保證，不以規(guī)矩，不成方圓。自升任隊長后，我對值班、交接班、學(xué)習(xí)、訓(xùn)練等方面都出臺了一整套嚴(yán)格、實用的制度，對團(tuán)隊實行準(zhǔn)軍事化管理，用制度來規(guī)范大家的行為，用制度來保證工作任務(wù)的完成。
2、制定、建立健全保安隊各項任務(wù)、保安工作守則，各崗位職責(zé)、會議制度、培訓(xùn)制度、查崗巡查制度、獎罰制度、工作請示匯報制度、人員車輛物品出入檢查登記制度，并一一完善存檔，以敏捷快速反應(yīng)來推動安全，通過這些制度進(jìn)一步完善、落實，使我們提升服務(wù)形象，用更專業(yè)、更敬業(yè)的態(tài)度贏得領(lǐng)導(dǎo)及員工對保安工作的支持和信任，并隨機(jī)抽查保安各崗來保障制度落實。
3、并配合公安局制定并完善了有市局統(tǒng)一制定的：名為管轄單位監(jiān)管系統(tǒng)的一個軟件，資料定時更新，通過系統(tǒng)，可以優(yōu)先的查閱個公司安保人員的一切個人信息，為安保工作提供了很大的幫助。
三、幾次大型接待活動的保衛(wèi)工作;
自公司會展中心落成后，首先迎來的是建黨94周年紅歌比賽，第一屆山煤趣味運動會及山煤集團(tuán)廉政表彰大會，在活動期間，我們既是參賽方，又是主辦方，既要參加比賽還不能丟掉接待工作，一共42個兄弟公司，人多，車多，又是第一次舉行類似活動，活動前都做了詳細(xì)的準(zhǔn)備工作，保衛(wèi)，消防，車輛的進(jìn)出，形式路線，還有一些突發(fā)事件的應(yīng)急準(zhǔn)備，可以說是任務(wù)繁重。保衛(wèi)科全體人員在活動期間一直是全員在位，任勞任怨，比賽工作兩不誤，在確保工作的情況下，并取得了優(yōu)異的成績，獲得了公司領(lǐng)導(dǎo)的好評。
(二)消防方面：
1、消防工作一直是安全工作的重中之重，全公司緊緊圍繞安全第一，預(yù)防為主的安全生產(chǎn)方針，按照誰主管，誰負(fù)責(zé)的原則，強(qiáng)化了消防安全工作的管理，加大宣傳力度，全面提高了廣大干部職工的消防安全意識，使公司的消防安全工作落到了實處。
2、自年初起，公司先后兩次共五名保安人員參加了有山西省消防總隊組織消防管理人培訓(xùn)，回來后對消防工作有了很大的提升，加強(qiáng)了公司的相仿安全工作。并且全體人員都參加了，有經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)消防大隊在我公司舉行的消防知識培訓(xùn)，增加了全體人員的消防意識與實際的操作應(yīng)急能力。通過培訓(xùn)和演練，有效地提高員工防患意識和應(yīng)急、自救、逃生的能力，為現(xiàn)實生命安全提供了保障。
3、自接到有消防總隊下發(fā)的建設(shè)四個能力的防火墻工程后，積極完善消防資料，健全職責(zé)，明確責(zé)任，切實從基礎(chǔ)抓起，員工培訓(xùn)，學(xué)習(xí)，值班記錄，制度上墻，日常的維護(hù)，檢測，保養(yǎng)，消防演練，應(yīng)對消防上級領(lǐng)導(dǎo)的檢查，并取得了，消防安全兩星級企業(yè)的稱號，并在由經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)消防大隊舉行的消防知識競賽和技能大比武中，取得了不錯的成績，得到了上級領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可。
回顧過去時為了更好的把握未來，在取得成績的同事，我也充分認(rèn)識到了自身的不足和差距。xxxx年將重點對以下幾個方面開展工作;
1、加大值班和巡邏檢查力度，在重大活動期間，加強(qiáng)值班、對重點部位、敏感部位安排專人值班，發(fā)現(xiàn)情況做到第一時間到位，及時處置，把一些不安定因素和苗頭消滅在萌芽狀態(tài)。在加強(qiáng)值班的基礎(chǔ)上進(jìn)一步調(diào)整加強(qiáng)巡邏檢查密度，保安人員24小時巡邏檢查制度，主要抓各崗位值勤時工作質(zhì)量、儀容儀表、作風(fēng)紀(jì)律等。
2、提升個人綜合思想素質(zhì)，以制度為準(zhǔn)繩，做好各類制度的培訓(xùn)工作，提升服務(wù)禮儀，人性化管理，真正體現(xiàn)出發(fā)自于內(nèi)心的施與受。
3、加強(qiáng)各崗位工作責(zé)任心，把各項安全防范工作列入新年度的重點，加強(qiáng)對各區(qū)域的巡查力度，維護(hù)良好的公共秩序，加強(qiáng)廠區(qū)各類公共設(shè)備、設(shè)施的監(jiān)管，使之保持良好的運作狀態(tài)
4、加強(qiáng)各出入門崗人員的出入詢問登記，物品出門的檢查制度落實，控制流動閑雜人員進(jìn)入廠區(qū)，確保無盜竊、無損壞事件的發(fā)生。確保公司公共財產(chǎn)人員安全 5、加強(qiáng)廠區(qū)車輛管理工作，確保廠區(qū)車輛的有序停放
2017年物業(yè)保安隊長年度工作總結(jié)【1】 光陰似箭日如梭，轉(zhuǎn)眼間xxx年已經(jīng)過去，在領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，我學(xué)到了不少知識和社會經(jīng)驗，讓我在工作中基本上能獨立完成各項工作，首先感謝領(lǐng)導(dǎo)對我的指導(dǎo)和栽培，在以后的工作中我會刻苦學(xué)習(xí);不畏困難;更好的工作來回報上級。2017年在領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，圍繞商場的總體目標(biāo)，認(rèn)真貫徹安全第一、預(yù)防為主和內(nèi)緊外松的工作方針，始終堅持群防群治和人防技防相結(jié)合的工作路線，積極做好商場的消防安全防范工作，維護(hù)商場的治安秩序，這次的總結(jié)工作如下：
一 、工作的職責(zé)
疏導(dǎo)后院進(jìn)出貨物的車輛，保持后院消防通道的暢通等，登記工作：登記外來人員進(jìn)入商場施工的檢查;巡視工作：白天巡視商場內(nèi)有無可疑人員;消防通道是否暢通;消防設(shè)施是否被占用等;晚上巡視施工區(qū)域是否有消防器材，施工證件，施工安全隱患是否存在等等;
二、消防知識
九月份消防局舉行了關(guān)于消防安全知識宣傳教育四個能力演講活動，我們?nèi)ヂ犃藙e的商場的演講深受感動，在此之前我們還是三個能力三懂、三會 從那以后實行貫徹消防局的意見，從三個能力三懂、三會發(fā)展到四個能力，四懂，四會讓我們又學(xué)到了好多，緊接著每天的出操、消防演習(xí)，從中又學(xué)了好多知識和問題，在一次消防局的領(lǐng)導(dǎo)來檢查我們的工作，我們在商場消防演習(xí)了，演習(xí)分兩組：一組是組織滅火另一組是組織疏散逃生，消防局的領(lǐng)導(dǎo)看了之后很贊同認(rèn)可!
三、存在的不足和今后的努力方向
回顧大半年來的工作，在取得成績的同時，我們也清楚地看到自身存在的差距和不足。突出表現(xiàn)在：一是由于隊員來自四面八方，綜合素質(zhì)參差不齊;二是我們的工作方法還有待進(jìn)一步的創(chuàng)新和改進(jìn);三是工作上還存在一些不如人意的地方。所有這些，我們將在今后的工作中痛下決心，加以克服和改進(jìn)，全力以赴把今后的工作做得更好、更出色。
今后的工作要求將會更高，難度將會更大，這就對我們的工作提出了新的更高的要求。我們一定正視現(xiàn)實，承認(rèn)困難，但不畏困難。我們將迎難而上，做好工作。具體講，要做到三個再創(chuàng)新，兩個大提升，最后實現(xiàn)三個方面的滿意。即：在思想觀念上再創(chuàng)新，在工作質(zhì)量上再創(chuàng)新，在工作方法上再創(chuàng)新;在工作成績上再大提升，在自身形象上大提升;最后達(dá)到讓公司領(lǐng)導(dǎo)滿意!
以上是我來一年的工作總結(jié)，不到、不妥、不對之外，懇請領(lǐng)導(dǎo)批評指正。
2017年物業(yè)保安隊長年度工作總結(jié)【2】 我雖是一名普通的保安員，但在我心中，黃貝小區(qū)就是我的家，領(lǐng)導(dǎo)是我的家長。同事是我的兄弟姐妹，小區(qū)的事是我自已的事，我要精心守衛(wèi)我的家，使它在安全的環(huán)境中茁壯成長。我明白作為一個家庭成員，一名保安員守衛(wèi)小區(qū)、守衛(wèi)我家的責(zé)任重大。
保衛(wèi)是一項特殊的、并具有很大危險性的工作，可我沒有因此而膽怯、畏懼。卡內(nèi)基鋼鐵公司總裁齊瓦勃曾經(jīng)說過我們不是在為老板打工，更不是單純?yōu)榱速嶅X，我是在為自己的夢想打工，為自己的遠(yuǎn)大前途打工。我們只能在業(yè)績中提升自己。因此，我們必須秉承嚴(yán)肅認(rèn)真的工作態(tài)度，干好日常看似平淡的工作，要想得到，做得全。堅決完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給們的每一項任務(wù)，做到讓領(lǐng)導(dǎo)放心。
在陳隊的帶鄰下,我們圓滿地完成了今年的工作任務(wù),得到租、住戶的滿意,得到了領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可,我們的工作今年是比較重的一年.當(dāng)中有幾家住戶裝修,消防的施工,進(jìn)出的人員多且復(fù)雜.對我們的工作加大了壓力，在這種情況下我們加強(qiáng)對進(jìn)出人員、施工人員正監(jiān)管和登記，定時進(jìn)行樓巡，把萌芽的事故撤底消滅，確保小區(qū)的安全，這有802房患病的朱女士，每一次患病都會磕東西我們小區(qū)的花盆砸了解十幾個，有時這會高空拋物，在患病時為了保護(hù)好群眾的生命財產(chǎn)，車輛不受傷壞，并 助領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)工作站，維護(hù)好現(xiàn)場，并得到領(lǐng)導(dǎo)的表揚，在工作之余，在隊長帶領(lǐng)下，我們進(jìn)行了保安員體能訓(xùn)練，內(nèi)容包括，隊列訓(xùn)練，軍體權(quán)等。
堅持完成預(yù)期目標(biāo)，保質(zhì)保量地完成訓(xùn)練計劃，我剛開始時叫苦叫累的現(xiàn)像，但我明白作為保安員只有過硬的業(yè)務(wù)本領(lǐng)和強(qiáng)壯體能素質(zhì)，才能更好地發(fā)揮養(yǎng)兵千日、用在一時沒有刻苦訓(xùn)練關(guān)健時刻怎么能發(fā)揮出我們的作用呢?所以我不怕苦不怕累，直堅持。
作為保安員還是一名義務(wù)的消防員，今年管理工司組織了好幾次的消防安全講座培訓(xùn)并學(xué)習(xí)消防平時生活當(dāng)中遇到安全發(fā)生火災(zāi)應(yīng)急措施，并認(rèn)真地學(xué)習(xí)記錄,長掌消防知識,結(jié)合本小區(qū)的消防設(shè)備、設(shè)施，定期進(jìn)行設(shè)備的巡查和維護(hù)工作，以預(yù)防為主、防消結(jié)合方針，確保租住戶的生命財產(chǎn)的安全。
在工作生活當(dāng)中本人在一年的總結(jié)如下：
1. 堅決服從領(lǐng)導(dǎo)、認(rèn)真領(lǐng)會執(zhí)行公司的經(jīng)管理策略和工作，指示精神，并貫徹落實到崗位實際工作當(dāng)中始終把維護(hù)公司利益放在弟一位。
2. 對小區(qū)的治安嚴(yán)于管理，敢于不法分子作斗爭。
3. 對進(jìn)出的車輛嚴(yán)于記錄，對收費的車輛安照工的要求進(jìn)行收費，做到文明服務(wù)。
4. 在隊長的帶領(lǐng)下我們進(jìn)行了小區(qū)的綠化、維護(hù)工作。創(chuàng)建和諧文明小區(qū)。
5. 堅持預(yù)防為主、防消結(jié)合的消防方針,完善消防設(shè)備巡查及保養(yǎng)措施，并加強(qiáng)消防知識的培訓(xùn)，提高防火意識，能掌握消防設(shè)備的操作方法，確保安全。
以上是我在一年中做到做好的方面，縱觀一年的工作客觀自我剖析，自已在下列中方面存在不足之處，肯領(lǐng)導(dǎo)的指正與批評，以待今后的工作中進(jìn)一步加強(qiáng)和改正。
1、 工作當(dāng)中有松懈。
摘 要 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，住宅小區(qū)隨之發(fā)展壯大，從而帶動了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展，但與此同時業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛和爭端日益增多，其中業(yè)主人身、財產(chǎn)遭受損害的問題最為突出，主要是由于物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)造成的。對此，本文從物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務(wù)出發(fā)，就其現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并提出了完善措施，以此為解決業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛提供幫助。
關(guān)鍵詞 物業(yè)公司 業(yè)主 安全保障義務(wù)
作者簡介：張玲，新疆維吾爾自治區(qū)喀什市人民法院。
中圖分類號：d920.4文獻(xiàn)標(biāo)識碼：a文章編號：1009-0592（2013）08-076-02
物業(yè)管理起源于英國，因其行之有效的物業(yè)管理措施發(fā)展至全球。近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，物業(yè)公司憑借其周到、高效的服務(wù)成為業(yè)主管理住宅的首選對象，但是隨之產(chǎn)生的糾紛也層出不窮，特別是安全保障問題，為社會穩(wěn)定埋下了隱患，因此妥善、有效的解決業(yè)主和物業(yè)公司間的糾紛亟不可待。
一、物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務(wù)闡述
（一）含義
所謂物業(yè)公司的安全保障義務(wù)是指物業(yè)公司應(yīng)履行合同所列條款的義務(wù)，在合理限度內(nèi)切實保障業(yè)主的人身財產(chǎn)安全，并根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對規(guī)定區(qū)域進(jìn)行消防管理以及小區(qū)治安的維護(hù)。
（二）性質(zhì)
目前對于物業(yè)公司安全保障義務(wù)的性質(zhì)尚無定論，主要存在約定義務(wù)、合同附隨義務(wù)、法定義務(wù)、注意義務(wù)等幾種觀點，筆者認(rèn)為將安全保障義務(wù)歸為法定義務(wù)較為妥當(dāng)，依據(jù)是《消費者權(quán)益保護(hù)法》等諸多法律中直接或間接的規(guī)定了安全保障義務(wù)的部分內(nèi)容，如果違反其中的義務(wù)規(guī)定，就意味著要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所以它符合我國的法律模式，更利于保障業(yè)主的合法權(quán)益。
（三）內(nèi)容
1.保障設(shè)施設(shè)備安全的義務(wù)，是指物業(yè)公司要負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)一切設(shè)施設(shè)備的安全性，若因管理工作不當(dāng)損害了業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。對設(shè)備設(shè)施的具體管理包括檢查、維修、撤換，并及時向業(yè)主反映電梯等危險性設(shè)施的真實情況，制定科學(xué)、合理的解決措施，避免問題的發(fā)生。
2.對侵權(quán)行為的防范與制止義務(wù)，這項義務(wù)是針對管理區(qū)域的安全性而言的，督促物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)防范，及時制止犯罪分子實施的有損業(yè)主人身、財產(chǎn)安全的不法行為，否則應(yīng)按規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。該項義務(wù)要求物業(yè)公司設(shè)置和維護(hù)安全防范措施正常運作，如門禁、監(jiān)控、報警系統(tǒng)等，同時強(qiáng)化執(zhí)勤、巡邏力度，以維護(hù)小區(qū)秩序和安全。
摘 要 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，住宅小區(qū)隨之發(fā)展壯大，從而帶動了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展，但與此同時業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛和爭端日益增多，其中業(yè)主人身、財產(chǎn)遭受損害的問題最為突出，主要是由于物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)造成的。對此，本文從物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務(wù)出發(fā)，就其現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并提出了完善措施，以此為解決業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛提供幫助。
關(guān)鍵詞 物業(yè)公司 業(yè)主 安全保障義務(wù)
作者簡介：張玲，新疆維吾爾自治區(qū)喀什市人民法院。
中圖分類號：d920.4文獻(xiàn)標(biāo)識碼：a文章編號：1009-0592（2013）08-076-02
物業(yè)管理起源于英國，因其行之有效的物業(yè)管理措施發(fā)展至全球。近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，物業(yè)公司憑借其周到、高效的服務(wù)成為業(yè)主管理住宅的首選對象，但是隨之產(chǎn)生的糾紛也層出不窮，特別是安全保障問題，為社會穩(wěn)定埋下了隱患，因此妥善、有效的解決業(yè)主和物業(yè)公司間的糾紛亟不可待。
一、物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務(wù)闡述
（一）含義
所謂物業(yè)公司的安全保障義務(wù)是指物業(yè)公司應(yīng)履行合同所列條款的義務(wù)，在合理限度內(nèi)切實保障業(yè)主的人身財產(chǎn)安全，并根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對規(guī)定區(qū)域進(jìn)行消防管理以及小區(qū)治安的維護(hù)。
（二）性質(zhì)
目前對于物業(yè)公司安全保障義務(wù)的性質(zhì)尚無定論，主要存在約定義務(wù)、合同附隨義務(wù)、法定義務(wù)、注意義務(wù)等幾種觀點，筆者認(rèn)為將安全保障義務(wù)歸為法定義務(wù)較為妥當(dāng)，依據(jù)是《消費者權(quán)益保護(hù)法》等諸多法律中直接或間接的規(guī)定了安全保障義務(wù)的部分內(nèi)容，如果違反其中的義務(wù)規(guī)定，就意味著要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所以它符合我國的法律模式，更利于保障業(yè)主的合法權(quán)益。
（三）內(nèi)容
1.保障設(shè)施設(shè)備安全的義務(wù)，是指物業(yè)公司要負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)一切設(shè)施設(shè)備的安全性，若因管理工作不當(dāng)損害了業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。對設(shè)備設(shè)施的具體管理包括檢查、維修、撤換，并及時向業(yè)主反映電梯等危險性設(shè)施的真實情況，制定科學(xué)、合理的解決措施，避免問題的發(fā)生。
2.對侵權(quán)行為的防范與制止義務(wù)，這項義務(wù)是針對管理區(qū)域的安全性而言的，督促物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)防范，及時制止犯罪分子實施的有損業(yè)主人身、財產(chǎn)安全的不法行為，否則應(yīng)按規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。該項義務(wù)要求物業(yè)公司設(shè)置和維護(hù)安全防范措施正常運作，如門禁、監(jiān)控、報警系統(tǒng)等，同時強(qiáng)化執(zhí)勤、巡邏力度，以維護(hù)小區(qū)秩序和安全。
二、物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的行為分析
（一）物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的行為認(rèn)定
1.存在違反安全保障義務(wù)的行為具體包括兩種表現(xiàn)形式，一是在特定情況下，物業(yè)公司應(yīng)遵循法律或合同要求實施相應(yīng)的行為，但是并未實施；二是實施了法律禁止的違法行為。
2.存在損害事實，業(yè)主人身或財產(chǎn)遭受損害的事實也是物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的前提，也就是說沒有損害就沒有賠償，如房屋、動產(chǎn)等財產(chǎn)的損害，以及聲譽(yù)、健康、生命等人身的損害，都屬于損害事實。
3.存在因果關(guān)系，是指物業(yè)公司的違反安全保障義務(wù)的行為與損害事實之間存在因果關(guān)系，其中因果關(guān)系又被分為直接和間接原因，前者是物業(yè)公司因自身的作為和不作為直接導(dǎo)致?lián)p害事實的發(fā)生，后者是因義務(wù)落實不到位導(dǎo)致第三人侵犯了業(yè)主的合法權(quán)利，產(chǎn)生了損害事實。
4.存在過錯，筆者認(rèn)為錯誤的認(rèn)定包括下述幾點，首先是是否采取了有效的防范措施，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)相關(guān)要求和需要，科學(xué)、合理的設(shè)計和布置防范措施，并保證其處于良好的運行狀態(tài)；然后是管理工作是否到位，特別是對可疑人員的關(guān)注，必要的情況下可以對其進(jìn)行身份認(rèn)定和盤查；最后是針對侵害行為是否采取了果斷、勇敢的制止措施，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)巡邏力度，提高敏感度與警惕性，能夠及時發(fā)現(xiàn)可疑跡象并予以勸阻，果敢、有效的制止侵權(quán)行為，避免危險事件的發(fā)生或?qū)⑽ｋU程度降到最低。如果物業(yè)公司未做到上述要求造成業(yè)主權(quán)益受損的，就應(yīng)被列為過錯。
如2007年發(fā)生在北京市方莊小區(qū)的案例，該小區(qū)的物業(yè)公司為防止居民踐踏綠地，設(shè)置了鋼筋護(hù)欄，但是由于欄桿頂部的尖頭長達(dá)十幾公分，導(dǎo)致11歲女孩在攀爬時被尖端刺傷，被確診為“有胸銳器貫通傷”，最終法院認(rèn)定：該物業(yè)公司在設(shè)置護(hù)欄時忽視了兒童的安全，欄桿尖端存在安全隱患，應(yīng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。在這個案例中，物業(yè)公司設(shè)置的護(hù)欄存在
安全隱患，既違反了安全保障義務(wù)中的相關(guān)規(guī)定，存在過錯，也是損害事實的原因，造成女孩受傷則是損害事實的體現(xiàn)。
（二）物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的常見類型分析
1.因物業(yè)公司自身原因直接導(dǎo)致的損害事實。這種情況是指物業(yè)公司因不能按規(guī)定履行安全保障義務(wù)直接導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益受到損害理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。如2011年深圳市鹿鳴小區(qū)的李女士在使用小區(qū)內(nèi)的公共健身器材時，因部件活動器材上部的橫桿下落擊傷頭部，這屬于物業(yè)公司安全防范措施不到位引發(fā)的事故，因此法院判決其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
2.由業(yè)主和物業(yè)公司共同導(dǎo)致的損害事實。如果損害事實是由業(yè)主和物業(yè)公司雙方過錯共同造成的，此時單純的追究物業(yè)公司的責(zé)任就有失公平了，應(yīng)該由雙方承擔(dān)相應(yīng)范圍內(nèi)的責(zé)任。如上述女孩攀爬欄桿受傷的案例，一方面是物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)，另一方面則是家長未盡到監(jiān)護(hù)義務(wù)，因此法院判決物業(yè)公司承擔(dān)部分責(zé)任。
3.由第三者侵權(quán)導(dǎo)致的損害事實。因物業(yè)公司工作疏漏使犯罪分子有機(jī)可乘，增加了損害事實的發(fā)生幾率，或者擴(kuò)大了損害程度和范圍，導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損，應(yīng)該追究侵害者的法律責(zé)任，同時物業(yè)公司也要承擔(dān)合理的補(bǔ)充責(zé)任，以此維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。如上海海濱花園的物業(yè)人員因管理疏忽致使犯罪分子持作廢的出入證進(jìn)入小區(qū)，并對某業(yè)主行兇，但是物業(yè)人員在接到業(yè)主的報警后，既未及時派出安保人員，也未向公安機(jī)關(guān)報案，致使業(yè)主被殺，法院最終判決物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。
二、物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的行為分析
（一）物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的行為認(rèn)定
1.存在違反安全保障義務(wù)的行為具體包括兩種表現(xiàn)形式，一是在特定情況下，物業(yè)公司應(yīng)遵循法律或合同要求實施相應(yīng)的行為，但是并未實施；二是實施了法律禁止的違法行為。
2.存在損害事實，業(yè)主人身或財產(chǎn)遭受損害的事實也是物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的前提，也就是說沒有損害就沒有賠償，如房屋、動產(chǎn)等財產(chǎn)的損害，以及聲譽(yù)、健康、生命等人身的損害，都屬于損害事實。
3.存在因果關(guān)系，是指物業(yè)公司的違反安全保障義務(wù)的行為與損害事實之間存在因果關(guān)系，其中因果關(guān)系又被分為直接和間接原因，前者是物業(yè)公司因自身的作為和不作為直接導(dǎo)致?lián)p害事實的發(fā)生，后者是因義務(wù)落實不到位導(dǎo)致第三人侵犯了業(yè)主的合法權(quán)利，產(chǎn)生了損害事實。
4.存在過錯，筆者認(rèn)為錯誤的認(rèn)定包括下述幾點，首先是是否采取了有效的防范措施，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)相關(guān)要求和需要，科學(xué)、合理的設(shè)計和布置防范措施，并保證其處于良好的運行狀態(tài)；然后是管理工作是否到位，特別是對可疑人員的關(guān)注，必要的情況下可以對其進(jìn)行身份認(rèn)定和盤查；最后是針對侵害行為是否采取了果斷、勇敢的制止措施，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)巡邏力度，提高敏感度與警惕性，能夠及時發(fā)現(xiàn)可疑跡象并予以勸阻，果敢、有效的制止侵權(quán)行為，避免危險事件的發(fā)生或?qū)⑽ｋU程度降到最低。如果物業(yè)公司未做到上述要求造成業(yè)主權(quán)益受損的，就應(yīng)被列為過錯。
如2007年發(fā)生在北京市方莊小區(qū)的案例，該小區(qū)的物業(yè)公司為防止居民踐踏綠地，設(shè)置了鋼筋護(hù)欄，但是由于欄桿頂部的尖頭長達(dá)十幾公分，導(dǎo)致11歲女孩在攀爬時被尖端刺傷，被確診為“有胸銳器貫通傷”，最終法院認(rèn)定：該物業(yè)公司在設(shè)置護(hù)欄時忽視了兒童的安全，欄桿尖端存在安全隱患，應(yīng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。在這個案例中，物業(yè)公司設(shè)置的護(hù)欄存在安全隱患，既違反了安全保障義務(wù)中的相關(guān)規(guī)定，存在過錯，也是損害事實的原因，造成女孩受傷則是損害事實的體現(xiàn)。
（二）物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的常見類型分析
1.因物業(yè)公司自身原因直接導(dǎo)致的損害事實。這種情況是指物業(yè)公司因不能按規(guī)定履行安全保障義務(wù)直接導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益受到損害理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。如2011年深圳市鹿鳴小區(qū)的李女士在使用小區(qū)內(nèi)的公共健身器材時，因部件活動器材上部的橫桿下落擊傷頭部，這屬于物業(yè)公司安全防范措施不到位引發(fā)的事故，因此法院判決其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
2.由業(yè)主和物業(yè)公司共同導(dǎo)致的損害事實。如果損害事實是由業(yè)主和物業(yè)公司雙方過錯共同造成的，此時單純的追究物業(yè)公司的責(zé)任就有失公平了，應(yīng)該由雙方承擔(dān)相應(yīng)范圍內(nèi)的責(zé)任。如上述女孩攀爬欄桿受傷的案例，一方面是物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)，另一方面則是家長未盡到監(jiān)護(hù)義務(wù)，因此法院判決物業(yè)公司承擔(dān)部分責(zé)任。
3.由第三者侵權(quán)導(dǎo)致的損害事實。因物業(yè)公司工作疏漏使犯罪分子有機(jī)可乘，增加了損害事實的發(fā)生幾率，或者擴(kuò)大了損害程度和范圍，導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損，應(yīng)該追究侵害者的法律責(zé)任，同時物業(yè)公司也要承擔(dān)合理的補(bǔ)充責(zé)任，以此維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。如上海海濱花園的物業(yè)人員因管理疏忽致使犯罪分子持作廢的出入證進(jìn)入小區(qū)，并對某業(yè)主行兇，但是物業(yè)人員在接到業(yè)主的報警后，既未及時派出安保人員，也未向公安機(jī)關(guān)報案，致使業(yè)主被殺，法院最終判決物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。
其實上述分類中還涉及了物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任形式，即直接賠償責(zé)任和補(bǔ)充賠償責(zé)任。
（三）業(yè)主范圍的界定
業(yè)主是物業(yè)公司的安保服務(wù)主體，當(dāng)物業(yè)公司未能履行安全保障義務(wù)造成業(yè)主人身、財產(chǎn)遭受損害時，業(yè)主依法享有向其提出賠償?shù)臋?quán)利，但是我國對業(yè)主的范圍界定還存在不合理之處，《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定，“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主”，顯然這具有一定的局限性，因為當(dāng)前社會的房屋所有權(quán)人往往將房屋委托給他人，從中收取相應(yīng)的對價，同時目前我國的大部分住房是由公房改制而來的，住戶是以承租人的身份居住的。因此我國應(yīng)進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，如借鑒我國臺灣地區(qū)以“住戶”界定業(yè)主的范圍。
三、近年來業(yè)主與物業(yè)公司糾紛不斷的原因分析
（一）相關(guān)法律法規(guī)尚不完善
我國針對物業(yè)行業(yè)的法律條例明顯缺失，而且相關(guān)規(guī)定較為籠統(tǒng)，缺乏行之有效的具體規(guī)定，致使物業(yè)公司在實際管理中往往憑主觀意識和自身經(jīng)驗行事，摸石頭過河的情況較為普遍。如某小區(qū)四樓的王小姐因家中漏水反映到物業(yè)，然后發(fā)現(xiàn)三樓業(yè)主張先生不在家，為盡快解決漏水問題，物業(yè)強(qiáng)行進(jìn)入張先生家，致使張先生與物業(yè)發(fā)生糾紛，那么在緊急情況下，物業(yè)私闖民宅是否屬于侵權(quán)行為，以及其判斷標(biāo)準(zhǔn)等法律并未作明確規(guī)定。
（二）安全保障義務(wù)解釋與歸責(zé)不明
雖然我國法律規(guī)定了物業(yè)公司應(yīng)該履行安全保障義務(wù)，與業(yè)主簽訂的合同中也對這項義務(wù)作了注解，但是從實施效果來看，這兩者約束機(jī)制對義務(wù)的闡述比較表面化，對其規(guī)定和歸責(zé)也不明確，如某小區(qū)徐先生遵循了物業(yè)規(guī)定沒有安裝防盜窗，在沒有關(guān)窗的情況下家中財物被盜，此時的責(zé)任到底應(yīng)由誰承擔(dān)，讓人模棱兩可，最終導(dǎo)致糾紛不斷發(fā)生。
（三）物業(yè)公司的實權(quán)有待增強(qiáng)
雖然《物業(yè)管理條例》中規(guī)定了在物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生安全事故的情況下，物業(yè)公司具有及時采取有效措施的權(quán)利，但是這項規(guī)定過于寬泛和形式化，導(dǎo)致其在緊急事件面前，往往不能也不敢積極采取處理問題的應(yīng)對措施，如某小區(qū)的業(yè)主被三
名犯罪分子捅傷，但安保人員只是給予了言語上的警告，但因缺乏實際權(quán)利不敢采取制止行為，發(fā)現(xiàn)業(yè)主危在旦夕時才不得已出手，最終業(yè)主因失血過多死亡。
（四）物業(yè)人員素質(zhì)較低
從我們生活中就可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)人員的素質(zhì)亟待加強(qiáng)，如59歲的王女士途徑小區(qū)內(nèi)的一條道路時，由于路面較滑導(dǎo)致摔傷骨折，其家屬要求物業(yè)公司賠償，物業(yè)人員卻出言不遜，說老人走路不長眼睛與物管無關(guān)，導(dǎo)致矛盾升級。這是因為大部分物業(yè)人員并未接受過專業(yè)培訓(xùn)，缺乏服務(wù)意識和責(zé)任感，服務(wù)技能和服務(wù)質(zhì)量更是不容樂觀，在爭端和糾紛面前，他們不但不能妥善的予以化解，反而常常激化雙方的矛盾，甚至有的保安人員監(jiān)守自盜。
四、完善物業(yè)公司安全保障義務(wù)的控制對策
（一）明確物業(yè)公司的性質(zhì)
優(yōu)化、深化，并明確其性質(zhì)、內(nèi)容，規(guī)定業(yè)主的范圍，以及物業(yè)公司的服務(wù)范圍、承擔(dān)責(zé)任的方式和范圍，并制定切實有效的具體措施，如推行過錯推定的規(guī)則原則，制定收費標(biāo)準(zhǔn)、解決糾紛的手段和途徑等，使真正適用于現(xiàn)實中的物業(yè)管理工作。
（二）提高合同的可行性和操作性
物業(yè)管理合同是業(yè)主切實享受安全保障服務(wù)的另一重要保障，因此應(yīng)遵循《合同法》，參考《物業(yè)管理條例》，明確不同階段物業(yè)公司和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，量化和細(xì)化合同條款，特別是對實施難度較大的條款一定要慎重考慮，以免日后因履行義務(wù)不當(dāng)引發(fā)矛盾。
（三）完善管理制度，加強(qiáng)日常管理
物業(yè)管理者應(yīng)借鑒先進(jìn)的管理理念和經(jīng)驗，完善管理制度，并在實踐中給予不斷的調(diào)整和優(yōu)化，尤其是要強(qiáng)化日常管理，定期對區(qū)域內(nèi)的設(shè)施進(jìn)行檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，做到防微杜漸，同時加強(qiáng)巡邏力度，將安全隱患扼殺在搖籃中。
（四）賦予物業(yè)公司適當(dāng)?shù)臋?quán)利
權(quán)利是落實自身義務(wù)與責(zé)任的前提，因此國家應(yīng)賦予物業(yè)公司適當(dāng)?shù)姆蓹?quán)利，并將規(guī)定細(xì)化和深化，使物業(yè)人員有法可依，保證其在危急時刻能及時有效的控制事態(tài)發(fā)展，最大限度的降低危險度。同時國家還應(yīng)督促公安等部門加強(qiáng)與物業(yè)公司的合作，要求物業(yè)公司設(shè)置便捷的報警系統(tǒng)，便于其及時得到相關(guān)部門的援助，確保小區(qū)安全。
（五）提高物業(yè)人員綜合素質(zhì)
物業(yè)人員自身素質(zhì)與物業(yè)管理的質(zhì)量和水平有著直接聯(lián)系，因此從物業(yè)人員自身素質(zhì)抓起十分必要?？梢詫嵭懈偲干蠉徶?，杜絕使用不合格員工，并通過法律、道德教育和專業(yè)培訓(xùn)，促使物業(yè)人員樹立正確的法律意識、服務(wù)意識，提高職業(yè)素養(yǎng)與專業(yè)水準(zhǔn)，妥善處理業(yè)主與物業(yè)的矛盾，在一定范圍內(nèi)為業(yè)主提供全面、人性化的安全保障服務(wù)。
總而言之，物業(yè)公司為保障業(yè)主安全做出的重大貢獻(xiàn)不容忽視，為了妥善解決業(yè)主與物業(yè)糾紛這一現(xiàn)實難題，必須完善相關(guān)法律法規(guī)，對安全保障義務(wù)的服務(wù)對象、范圍、責(zé)任等做出明確、具體的規(guī)定，同時賦予物業(yè)公司恰當(dāng)?shù)臋?quán)利，提高物業(yè)人員的整體素質(zhì)，促使安全保障義務(wù)能夠有效落實，以此提高物業(yè)管理水平，構(gòu)建和諧小區(qū)。
參考文獻(xiàn)：
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[2]劉鴻.如何在物業(yè)管理中保護(hù)業(yè)主權(quán)利淺談.資治文摘（管理版）.2011（1）.
[3]隋炘原，劉貴香.淺析物業(yè)管理公司的安全保障義務(wù).法制與社會，2010（17）.
第一項工作全力配合公司實施《保安隊員績效掛鉤實施方案》，真正提升隊員的工作積極性。
1、改正完善《保安隊員績效掛鉤實施方案》。
2、和管理處一起做好績效方案的宣傳、發(fā)動、預(yù)備工作。
3、認(rèn)真執(zhí)行績效管理的檢討、監(jiān)察職責(zé)，公正、公平處置問題，決不姑息違規(guī)隊員，努力在保安隊營造人人遵照公司制度的正氣。
第二項工作加強(qiáng)對正、副隊長的培訓(xùn)，全面提升正、副隊長的綜合素質(zhì)。
1、制訂正、副隊長培訓(xùn)方案
2、從月份開端每個星期二天，一共進(jìn)行為期十天的正、副隊長加強(qiáng)培訓(xùn)。
3、在月中旬就培訓(xùn)內(nèi)容分別進(jìn)行業(yè)務(wù)和軍事考核。
第三項工作增強(qiáng)對保安隊員的日常培訓(xùn)，提升隊員工作水平。
1、制訂下半年保安隊員的培訓(xùn)計劃。
2、認(rèn)真落實培訓(xùn)計劃，半年集中搞一次軍事訓(xùn)練競賽，條件成熟考慮搞一次安全知識競賽。
3、探索培訓(xùn)經(jīng)驗，形成一種長效模式。
第四項工作規(guī)范對新聘保安隊員的培訓(xùn)，使新隊員盡快熟悉工作。
1、制訂新聘隊員培訓(xùn)方案。
2、聯(lián)接公司實際情況，由保安部對新隊員進(jìn)行三天的業(yè)務(wù)培訓(xùn)后，由保安隊長對新隊員進(jìn)行實際工作輔導(dǎo)和軍事、消防訓(xùn)練一個星期，八天后由保安部考核，考核合格后納入慣例訓(xùn)練。
3、在今后的工作中，對每個新聘隊員依此進(jìn)行規(guī)范培訓(xùn)。
第五項工作增強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提升自身業(yè)務(wù)素質(zhì)。
1、貫徹公司的學(xué)習(xí)制度，每月至少組織二次學(xué)習(xí)。
2、二次學(xué)習(xí)中至少一次擴(kuò)大到隊長層面。
第六項工作做好本職工作，增強(qiáng)對各保安隊的檢討監(jiān)察，積極和管理處溝通，共同做好保安工作。
1、比較部門職責(zé)和崗位職責(zé)，做好日常工作。
2、增強(qiáng)巡查崗?fù)?，特別是管理處下班以后的時段。
3、就懂得到的情況、問題和管理處共同分析研究，認(rèn)真解決。
第七項工作多方位懂得保安隊員，認(rèn)真做好保安隊后備干部的培養(yǎng)工作。
1、實事求是地對所有隊員進(jìn)行才能評估。
2、建立后備保安干部名冊。
做保安,不但值班辛苦,掙錢也不多,還非常“受刺激”,因為整天看著業(yè)主們住豪宅開名車,他心情特別不好,越想越覺得自己這份收入微薄的工作沒有什么干頭,越想越覺得活得很憋屈,于是,上班的時候無精打采的。
后來,他被安排到一棟樓的大門口值班。見他工作沒有精神,整個人顯得自暴自棄,一天,住在這棟樓的一個電影導(dǎo)演從他面前經(jīng)過的時候,停了下來,導(dǎo)演拍了拍他的肩,語重心長地對他說了一句話,他的臉一下子紅了,然后沖導(dǎo)演連連道謝。
從此,他工作認(rèn)真起來,值班的時候,遇到老年業(yè)主出入不便,他總是熱情地過去攙扶。遇到下雪天,他總是大清早起來,把整棟樓的周圍清掃得干干凈凈,業(yè)主們看在眼里,心里暖暖的,覺得這個保安工作真是負(fù)責(zé),一些業(yè)主就開始給小區(qū)物業(yè)公司打電話表揚他。
他值班的時候,不但圍繞著這棟樓巡視,還經(jīng)常仰起頭向上看,看看這棟樓的高層住戶家里有沒有異常情況。同事都覺得他工作認(rèn)真得過分了,根本沒有必要向上看,也不嫌脖子疼!上面除了陽臺還是陽臺,有什么好看的?
但是,他覺得一個好保安應(yīng)該眼觀六路、耳聽八方,應(yīng)該多方面觀察。他不顧同事的嘲笑,值班的時候,依然抬頭警惕地掃視整棟樓的高層。
一天, 當(dāng)他習(xí)慣性地仰頭張望的時候,還真的發(fā)現(xiàn)了新情況:十三層,一個三歲左右的孩子身子正吊在陽臺的外面,兩手抓著陽臺的水泥護(hù)欄,情況非常危急!孩子的力量很有限并且也難以持久,隨時都有堅持不住而松手墜落的可能,他以驚人的速度飛奔過去,站在孩子的正下方。就在他剛剛到達(dá)這個位置,兩手再也支撐不住自身體重的孩子墜落了下來,他眼睛死死地盯著快速下落的孩子,伸出胳膊去接。孩子掉下后,砸在他伸出的雙臂以及肩膀上,由于慣性而產(chǎn)生的巨大沖力,他被砸暈在地,但是,這個三歲的女童除只受了點驚嚇外,居然沒有受到任何的皮外傷。
后來經(jīng)過了解,這個女孩的母親見孩子熟睡,于是悄悄地出去到市場買菜,沒有想到,她走后,孩子很快醒了,孩子找不到媽媽,很著急,在慌亂中,居然爬過陽臺的護(hù)欄,出現(xiàn)了驚險的一幕……
小區(qū)保安驚險救女童的故事很快傳遍了整個小區(qū),又通過報紙傳遍了整個城市,他一下子出名了。
他工作的物業(yè)公司見他工作這么認(rèn)真,平時的口碑也非常好,臨危的時候表現(xiàn)得如此果斷勇敢,于是,提拔他為保安隊長。
當(dāng)了保安隊長后,他制定了嚴(yán)格的規(guī)章制度,加強(qiáng)了小區(qū)巡邏,以前對進(jìn)入小區(qū)的外來人員,登記只是流于形式。他做了保安隊長后,對來客登記加強(qiáng)了管理,并且親自抽查監(jiān)督來客登記情況。從此,小區(qū)的治安徹底好了起來,他做保安隊長后,小區(qū)再也沒有發(fā)生過入室盜竊的情況。
很快,他這個保安隊長就出了名。一家物業(yè)公司見這個小伙子工作如此認(rèn)真負(fù)責(zé),就聘請他過來做副總,負(fù)責(zé)小區(qū)的安全保護(hù)以及小區(qū)停車場的管理。
一個月薪九百的普通保安經(jīng)過六年的努力,成為月薪八千的物業(yè)公司副總,當(dāng)初那個導(dǎo)演的一句話改變了他的命運。
小區(qū)是指在城市一定區(qū)域內(nèi)、具有相對獨立居住環(huán)境的大片居民住宅，同時是配有成套的生活服務(wù)設(shè)施，如商業(yè)網(wǎng)點、學(xué)校(幼兒園)等。以下是小編為大家精心準(zhǔn)備的小區(qū)保安整改活動方案3篇，僅供大家查閱。
小區(qū)保安整改活動方案1
一、工作目標(biāo)
1.認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會和全面貫徹落實公司經(jīng)營工作的一系列指示精神和決策部署，完成各項工作任務(wù)，完成公司確定的指標(biāo)。
2.完善部門工作，培養(yǎng)一支紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素、熱情服務(wù)、文明執(zhí)勤、作風(fēng)頑強(qiáng)、保障有力的保安隊伍。
3.做好與公司全體部門在各項工作的溝通、協(xié)調(diào)、協(xié)助工作。
4.抓好公司保安隊伍建設(shè)，做好招聘、培訓(xùn)、訓(xùn)練工作;形成良好的從招聘、吸收人才----培訓(xùn)人才----培養(yǎng)人才----留住人才的良性循環(huán)機(jī)制。
二、主要工作計劃措施
(一)保安部結(jié)合公司實際情況做好20--年安全保衛(wèi)工作。
1.各服務(wù)處正確處理好與小區(qū)業(yè)主、租戶之間的關(guān)系。
2.嚴(yán)格控制出入各小區(qū)的人員與車輛，杜絕無關(guān)人員、車輛進(jìn)入小區(qū);維護(hù)小區(qū)的安全，創(chuàng)造舒適、放心的居住和辦公環(huán)境。
3.做好各片區(qū)的巡查工作，特別是對重點部位的檢查，夜間、節(jié)假日期間加強(qiáng)巡查力度，確保安全。
4.與公司全體員工、合作單位、租戶形成群防群治，聯(lián)防保衛(wèi)巡查制度。
5.做好治安管理工作、消防工作及監(jiān)控系統(tǒng)管理和工作。
(二)配合人力資源部門把好本部門的用人關(guān)，做好隊伍建設(shè)，打造一支穩(wěn)定、團(tuán)結(jié)、素質(zhì)高、崗位技能突出、責(zé)任心強(qiáng)的安保隊伍，確保公司業(yè)務(wù)經(jīng)營正常運作。
全面總結(jié)20--年安保工作存在的薄弱環(huán)節(jié)和不足之處，加強(qiáng)部門工作、工作紀(jì)律、崗位責(zé)任、崗位技能的管理、教育、培訓(xùn)，充分調(diào)動全體保安隊員工作的積極性和主動性，增強(qiáng)服從意識、服務(wù)意識、責(zé)任感，使全體隊員用飽滿的工作熱情全身心地投入到日常的工作中。
(三)公司安保部參照行業(yè)規(guī)范將對在職保安員進(jìn)行一系列的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)。
物業(yè)保安培訓(xùn)工作的總體目標(biāo)是培養(yǎng)高質(zhì)量的、合格的保安人才，崗前培訓(xùn)和在崗輪訓(xùn)是提高物業(yè)保安素質(zhì)的重要途徑。
1.每周一次的車輛指揮、隊列訓(xùn)練、消防知識等培訓(xùn)，通過講解、學(xué)習(xí)和培訓(xùn)使全體保安員在思想認(rèn)識和日常工作中有不同程度的提升，從而增強(qiáng)保安隊伍的工作能力。
2.定期對全體保安人員進(jìn)行公司簡介、發(fā)展方向、公司動態(tài)、公司精神的宣傳教育，積極營造員工的榮譽(yù)感、上進(jìn)心與責(zé)任感。
3.在日常工作中引導(dǎo)保安員提高服從意識、服務(wù)意識、文明執(zhí)勤、禮貌待客，從而提高服務(wù)能力，在工作中尊重客戶，教育員工從心里明白我們所做的工作，都是為了客戶的滿意。
4.結(jié)合部門的實際情況對保安人員的儀容儀表、禮節(jié)禮貌、行為規(guī)范等問題進(jìn)行不定期的檢查，提高全員落實制度的自覺性。
5.每季度公司舉行有針對性的軍事隊列、消防等比賽活動，從而激發(fā)公司各服務(wù)處保安隊伍的團(tuán)隊意識和榮譽(yù)感，增強(qiáng)積極向上的工作熱情和向心力。
(四)認(rèn)真做好安保部全年的安全生產(chǎn)全方面工作。
1.嚴(yán)格按照安保部內(nèi)控目標(biāo)，建立目標(biāo)管理責(zé)任制，分解落實工作任務(wù)，責(zé)任到人，有效解決員工干與不干、干好干壞都一樣的被動局面。制定全年工作任務(wù)，將各項工作分解落實到各隊各班組及員工，使全員思想意識全面提升，感到人人有任務(wù)，個個有壓力、有動力。
2.每月進(jìn)行一次安全檢查，對本部門存在的問題認(rèn)真做好記錄并按公司要求發(fā)出整改通知和整改要求及時進(jìn)行整改，真正做到以檢查促隱患整改，以整改保企業(yè)安全。
(五)加強(qiáng)各種設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，提高工作效率。
1.完善維保制度，明確責(zé)任。根據(jù)不同設(shè)備、不同區(qū)域，明確維保責(zé)任和工作流程，確保所轄設(shè)備處處有人管，件件有人護(hù);制定具體的維護(hù)保養(yǎng)計劃，確保設(shè)備在規(guī)定的時間內(nèi)得到維護(hù)保養(yǎng)。
2.執(zhí)行正確的維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，整體提高維護(hù)保養(yǎng)水平，加強(qiáng)消防人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和水平，憑借過硬的業(yè)務(wù)技能，保證設(shè)施設(shè)備維護(hù)工作的有序進(jìn)行。
通過行之有效不斷深化的管理，培育一種良好的職業(yè)精神，使公司全體保安人員自覺養(yǎng)成高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、求真務(wù)實的工作作風(fēng)，樹立文明、嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實、高效的保安隊伍新形象。
小區(qū)保安整改活動方案2
第一項工作全力配合公司實施《保安隊員績效掛鉤實施方案》，真正提升隊員的工作積極性。
1、改正完善《保安隊員績效掛鉤實施方案》。
2、和管理處一起做好績效方案的宣傳、發(fā)動、預(yù)備工作。
3、認(rèn)真執(zhí)行績效管理的檢討、監(jiān)察職責(zé)，公正、公平處置問題，決不姑息違規(guī)隊員，努力在保安隊營造人人遵照公司制度的正氣。
第二項工作加強(qiáng)對正、副隊長的培訓(xùn)，全面提升正、副隊長的綜合素質(zhì)。
1、制訂正、副隊長培訓(xùn)方案
2、從月份開端每個星期二天，一共進(jìn)行為期十天的正、副隊長加強(qiáng)培訓(xùn)。
3、在月中旬就培訓(xùn)內(nèi)容分別進(jìn)行業(yè)務(wù)和軍事考核。
第三項工作增強(qiáng)對保安隊員的日常培訓(xùn)，提升隊員工作水平。
1、制訂下半年保安隊員的培訓(xùn)計劃。
2、認(rèn)真落實培訓(xùn)計劃，半年集中搞一次軍事訓(xùn)練競賽，條件成熟考慮搞一次安全知識競賽。
3、探索培訓(xùn)經(jīng)驗，形成一種長效模式。
第四項工作規(guī)范對新聘保安隊員的培訓(xùn)，使新隊員盡快熟悉工作。
1、制訂新聘隊員培訓(xùn)方案。
2、聯(lián)接公司實際情況，由保安部對新隊員進(jìn)行三天的業(yè)務(wù)培訓(xùn)后，由保安隊長對新隊員進(jìn)行實際工作輔導(dǎo)和軍事、消防訓(xùn)練一個星期，八天后由保安部考核，考核合格后納入慣例訓(xùn)練。
3、在今后的工作中，對每個新聘隊員依此進(jìn)行規(guī)范培訓(xùn)。
第五項工作增強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提升自身業(yè)務(wù)素質(zhì)。
1、貫徹公司的學(xué)習(xí)制度，每月至少組織二次學(xué)習(xí)。
2、二次學(xué)習(xí)中至少一次擴(kuò)大到隊長層面。
第六項工作做好本職工作，增強(qiáng)對各保安隊的檢討監(jiān)察，積極和管理處溝通，共同做好保安工作。
1、比較部門職責(zé)和崗位職責(zé)，做好日常工作。
2、增強(qiáng)巡查崗?fù)?，特別是管理處下班以后的時段。
3、就懂得到的情況、問題和管理處共同分析研究，認(rèn)真解決。
第七項工作多方位懂得保安隊員，認(rèn)真做好保安隊后備干部的培養(yǎng)工作。
1、實事求是地對所有隊員進(jìn)行才能評估。
2、建立后備保安干部名冊。
3、將后備保安干部人選按照對正、副隊長的要求進(jìn)行培訓(xùn)。
第八項工作認(rèn)真完成公司領(lǐng)導(dǎo)交給的其它任務(wù)。
小區(qū)保安整改活動方案3
一、完善企業(yè)機(jī)制，強(qiáng)化基礎(chǔ)管理l綜合管理部要緊抓基礎(chǔ)管理，突出重點，不斷加大對各管理處的監(jiān)管力度。對一些發(fā)生過事故的小區(qū)，重點加強(qiáng)監(jiān)督檢查，對管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人組織學(xué)習(xí)，分析原因。嚴(yán)格執(zhí)行公司各項制度，對存在的發(fā)出意見書，落實整改，強(qiáng)化小區(qū)責(zé)任評估工作推進(jìn)力度，使各管理處長效監(jiān)管機(jī)制健全。
計財部肩負(fù)著調(diào)控公司各項費用的合理支出，保證公司財務(wù)物資的安全的職責(zé)。明年財政部實行的新的會計準(zhǔn)則，對財務(wù)人員提出了更高的要求，很多賬務(wù)的處理都要在充分了解經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實質(zhì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行判斷后才能進(jìn)行，所以，計財部要加強(qiáng)內(nèi)外溝通，特別是與管理處的聯(lián)動溝通，在做好日常會計核算的基礎(chǔ)上，不斷學(xué)習(xí)，提高團(tuán)隊綜合能力，積極參與企業(yè)的經(jīng)營活動，按照財政部會計準(zhǔn)則和集團(tuán)財務(wù)管理制度及物業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)的要求，力求會計核算工作的正確化、規(guī)范化、制度化，做深、做細(xì)、做好日常財務(wù)管理工作。
行政辦辦公室在今年工作的基礎(chǔ)上，明年以公司對物業(yè)管理規(guī)范操作的要求為主線，著重在強(qiáng)化管理水平和崗位技能、規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量、不斷創(chuàng)新員工培訓(xùn)內(nèi)容等方面做扎實有效工作。強(qiáng)化辦公室的協(xié)調(diào)職能，建立良好的工作氛圍，與各部門、管理處保持良好的協(xié)作關(guān)系，創(chuàng)造的工作環(huán)境。
市場部明年要進(jìn)一步完善各項規(guī)章制度，通過制度促使指標(biāo)的落實。對物業(yè)市場形勢進(jìn)行調(diào)研，提供詳細(xì)資料供公司參考。對標(biāo)書制作做進(jìn)一步細(xì)化，嚴(yán)格按照上海市物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定和準(zhǔn)則制定管理方案，并對商務(wù)樓板塊按商場、辦公樓予以分類制作文本，形成范本。人力資源部要著重檢查、促進(jìn)各管理處用工情況，避免違規(guī)用工，杜絕各類勞資糾紛的發(fā)生的同時，想方設(shè)法規(guī)避人事風(fēng)險，降低人事成本，利用本市現(xiàn)行"就業(yè)困難人員就業(yè)崗位補(bǔ)貼"的優(yōu)惠政策，享受政府補(bǔ)貼，為公司今后的規(guī)?；l(fā)展提供人力資源的保障。
二、拓展市場空間，保持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展物競天擇、適者生存。是放之四海而皆準(zhǔn)的基本法則，也是市場競爭中顛撲不破的真理。雖然物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)前，由于物業(yè)市場的迅速擴(kuò)大，競爭日趨激烈是由經(jīng)濟(jì)規(guī)律所決定的，我們要充分地提高核心競爭能力，物業(yè)市場的迅速擴(kuò)大更是難得，為我們搭建了寶貴的全面參與市場競爭的舞臺。
實施成本控制戰(zhàn)略，通過推行區(qū)域管理制度，消除資源的浪費，建立快速反應(yīng)機(jī)制，降低工作銜接成本，提高工作效率，提升服務(wù)品質(zhì)。在降低成本的方案中，限度節(jié)省人力資源，全力拓展外部市場，廣泛開展經(jīng)營活動。l承接高端物業(yè)管理服務(wù)項目。隨著房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，物業(yè)市場迅速擴(kuò)大，依托現(xiàn)有市場積累經(jīng)驗，廣泛地參與較大范圍市場競爭勢在必行，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模經(jīng)營才能產(chǎn)生效益，只有走出去，參與到全面的、激烈的市場競爭之中，經(jīng)過殘酷的市場競爭的洗禮，我們才能發(fā)展壯大，而且才能在更大的范圍打造服務(wù)品牌。
鍛造一支技術(shù)強(qiáng)、作風(fēng)過硬的隊伍，通過不斷學(xué)習(xí)新知識、新技術(shù)，為公司的日漸發(fā)展儲備人才。公司的飛速發(fā)展，人力資源是否能滿足我們?nèi)找嬖鲩L的需求，是擺在我們面前的課題。公司在向一級資質(zhì)邁進(jìn)的道路中，除卻管理面積的要求，必須擁有具備中級職稱以上的人員不少于20人，目前公司(含外聘)員工，僅有10名人員，距離還有很大差距。所以，要繼續(xù)加大培訓(xùn)力度，擴(kuò)展服務(wù)思路，由于我們直接地、經(jīng)常地接觸著銷售終端--顧客(業(yè)主)。所以物業(yè)公司具備著其它行業(yè)不具備的獨特優(yōu)點。擁有廣闊的物業(yè)市場為物業(yè)企業(yè)進(jìn)入中介領(lǐng)域提供了前提。利用豫園品牌優(yōu)勢，商場商鋪的經(jīng)營管理也是我們可以涉足的區(qū)域。隨著社會分工的明確和細(xì)化，物業(yè)的延伸必然會得到深遠(yuǎn)的發(fā)展。我們可以利用自身的優(yōu)勢，集思廣益，思索物業(yè)延伸服務(wù)的可行性，挖掘出新的經(jīng)濟(jì)增長點。
三、應(yīng)對物業(yè)公司目前存在的問題進(jìn)行分析和今后的工作展望目前，物業(yè)公司在內(nèi)部管理方面也就是"軟"管理方面有了很大提高，如服務(wù)的及時性、質(zhì)量、態(tài)度及標(biāo)準(zhǔn)化管理方面，但由于物業(yè)服務(wù)中硬件設(shè)施不到位，致使部分服務(wù)部分達(dá)不到需求。員工隊伍整體技術(shù)含量低，在今后的人事工作中要加強(qiáng)對高技術(shù)、高能力人才的引進(jìn)，并通過培訓(xùn)挖掘內(nèi)部技術(shù)潛能，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲備技術(shù)人才。公司目前處于發(fā)育階段，與本市大型物業(yè)公司存在著差距，在走向市場.
1、準(zhǔn)備物業(yè)公司運行(特別是開盤期間)所需的辦公設(shè)施和辦公用品
2、去知名物業(yè)公司參觀學(xué)習(xí)
3、擬定物業(yè)公司組織架構(gòu)和銷售期間物業(yè)管理人員編制配備
4、各崗位操作規(guī)程的制定，部分裝裱上墻
5、為開盤招聘和儲備保潔、保安、工程人員(保安、保潔各2人)
6、選定管理、保安、保潔人員、維修工作服裝;
7、保安執(zhí)勤用品、保潔物資準(zhǔn)備
8、擬定培訓(xùn)計劃，擬定保安、保潔、辦公相關(guān)資料和表格，請專業(yè)公司設(shè)計同和物業(yè)"logo"
9、擬定開盤物業(yè)配合方案、營銷期間物業(yè)管理工作和臨時工作紀(jì)律
小區(qū)是指在城市一定區(qū)域內(nèi)、具有相對獨立居住環(huán)境的大片居民住宅，同時是配有成套的生活服務(wù)設(shè)施，如商業(yè)網(wǎng)點、學(xué)校(幼兒園)等。以下是小編為大家精心準(zhǔn)備的小區(qū)保安整改活動方案3篇，僅供大家查閱。
小區(qū)保安整改活動方案1
一、工作目標(biāo)
1.認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會和全面貫徹落實公司經(jīng)營工作的一系列指示精神和決策部署，完成各項工作任務(wù)，完成公司確定的指標(biāo)。
2.完善部門工作，培養(yǎng)一支紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素、熱情服務(wù)、文明執(zhí)勤、作風(fēng)頑強(qiáng)、保障有力的保安隊伍。
3.做好與公司全體部門在各項工作的溝通、協(xié)調(diào)、協(xié)助工作。
4.抓好公司保安隊伍建設(shè)，做好招聘、培訓(xùn)、訓(xùn)練工作;形成良好的從招聘、吸收人才----培訓(xùn)人才----培養(yǎng)人才----留住人才的良性循環(huán)機(jī)制。
二、主要工作計劃措施
(一)保安部結(jié)合公司實際情況做好20--年安全保衛(wèi)工作。
1.各服務(wù)處正確處理好與小區(qū)業(yè)主、租戶之間的關(guān)系。
2.嚴(yán)格控制出入各小區(qū)的人員與車輛，杜絕無關(guān)人員、車輛進(jìn)入小區(qū);維護(hù)小區(qū)的安全，創(chuàng)造舒適、放心的居住和辦公環(huán)境。
3.做好各片區(qū)的巡查工作，特別是對重點部位的檢查，夜間、節(jié)假日期間加強(qiáng)巡查力度，確保安全。
4.與公司全體員工、合作單位、租戶形成群防群治，聯(lián)防保衛(wèi)巡查制度。
5.做好治安管理工作、消防工作及監(jiān)控系統(tǒng)管理和工作。
(二)配合人力資源部門把好本部門的用人關(guān)，做好隊伍建設(shè)，打造一支穩(wěn)定、團(tuán)結(jié)、素質(zhì)高、崗位技能突出、責(zé)任心強(qiáng)的安保隊伍，確保公司業(yè)務(wù)經(jīng)營正常運作。
全面總結(jié)20--年安保工作存在的薄弱環(huán)節(jié)和不足之處，加強(qiáng)部門工作、工作紀(jì)律、崗位責(zé)任、崗位技能的管理、教育、培訓(xùn)，充分調(diào)動全體保安隊員工作的積極性和主動性，增強(qiáng)服從意識、服務(wù)意識、責(zé)任感，使全體隊員用飽滿的工作熱情全身心地投入到日常的工作中。
(三)公司安保部參照行業(yè)規(guī)范將對在職保安員進(jìn)行一系列的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)。
物業(yè)保安培訓(xùn)工作的總體目標(biāo)是培養(yǎng)高質(zhì)量的、合格的保安人才，崗前培訓(xùn)和在崗輪訓(xùn)是提高物業(yè)保安素質(zhì)的重要途徑。
1.每周一次的車輛指揮、隊列訓(xùn)練、消防知識等培訓(xùn)，通過講解、學(xué)習(xí)和培訓(xùn)使全體保安員在思想認(rèn)識和日常工作中有不同程度的提升，從而增強(qiáng)保安隊伍的工作能力。
2.定期對全體保安人員進(jìn)行公司簡介、發(fā)展方向、公司動態(tài)、公司精神的宣傳教育，積極營造員工的榮譽(yù)感、上進(jìn)心與責(zé)任感。
3.在日常工作中引導(dǎo)保安員提高服從意識、服務(wù)意識、文明執(zhí)勤、禮貌待客，從而提高服務(wù)能力，在工作中尊重客戶，教育員工從心里明白我們所做的工作，都是為了客戶的滿意。
4.結(jié)合部門的實際情況對保安人員的儀容儀表、禮節(jié)禮貌、行為規(guī)范等問題進(jìn)行不定期的檢查，提高全員落實制度的自覺性。
5.每季度公司舉行有針對性的軍事隊列、消防等比賽活動，從而激發(fā)公司各服務(wù)處保安隊伍的團(tuán)隊意識和榮譽(yù)感，增強(qiáng)積極向上的工作熱情和向心力。
(四)認(rèn)真做好安保部全年的安全生產(chǎn)全方面工作。
1.嚴(yán)格按照安保部內(nèi)控目標(biāo)，建立目標(biāo)管理責(zé)任制，分解落實工作任務(wù)，責(zé)任到人，有效解決員工干與不干、干好干壞都一樣的被動局面。制定全年工作任務(wù)，將各項工作分解落實到各隊各班組及員工，使全員思想意識全面提升，感到人人有任務(wù)，個個有壓力、有動力。
2.每月進(jìn)行一次安全檢查，對本部門存在的問題認(rèn)真做好記錄并按公司要求發(fā)出整改通知和整改要求及時進(jìn)行整改，真正做到以檢查促隱患整改，以整改保企業(yè)安全。
(五)加強(qiáng)各種設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，提高工作效率。
1.完善維保制度，明確責(zé)任。根據(jù)不同設(shè)備、不同區(qū)域，明確維保責(zé)任和工作流程，確保所轄設(shè)備處處有人管，件件有人護(hù);制定具體的維護(hù)保養(yǎng)計劃，確保設(shè)備在規(guī)定的時間內(nèi)得到維護(hù)保養(yǎng)。
2.執(zhí)行正確的維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，整體提高維護(hù)保養(yǎng)水平，加強(qiáng)消防人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和水平，憑借過硬的業(yè)務(wù)技能，保證設(shè)施設(shè)備維護(hù)工作的有序進(jìn)行。
通過行之有效不斷深化的管理，培育一種良好的職業(yè)精神，使公司全體保安人員自覺養(yǎng)成高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、求真務(wù)實的工作作風(fēng)，樹立文明、嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實、高效的保安隊伍新形象。
小區(qū)保安整改活動方案2
第一項工作全力配合公司實施《保安隊員績效掛鉤實施方案》，真正提升隊員的工作積極性。
1、改正完善《保安隊員績效掛鉤實施方案》。
2、和管理處一起做好績效方案的宣傳、發(fā)動、預(yù)備工作。
3、認(rèn)真執(zhí)行績效管理的檢討、監(jiān)察職責(zé)，公正、公平處置問題，決不姑息違規(guī)隊員，努力在保安隊營造人人遵照公司制度的正氣。
第二項工作加強(qiáng)對正、副隊長的培訓(xùn)，全面提升正、副隊長的綜合素質(zhì)。
1、制訂正、副隊長培訓(xùn)方案
2、從月份開端每個星期二天，一共進(jìn)行為期十天的正、副隊長加強(qiáng)培訓(xùn)。
3、在月中旬就培訓(xùn)內(nèi)容分別進(jìn)行業(yè)務(wù)和軍事考核。
第三項工作增強(qiáng)對保安隊員的日常培訓(xùn)，提升隊員工作水平。
1、制訂下半年保安隊員的培訓(xùn)計劃。
2、認(rèn)真落實培訓(xùn)計劃，半年集中搞一次軍事訓(xùn)練競賽，條件成熟考慮搞一次安全知識競賽。
3、探索培訓(xùn)經(jīng)驗，形成一種長效模式。
第四項工作規(guī)范對新聘保安隊員的培訓(xùn)，使新隊員盡快熟悉工作。
1、制訂新聘隊員培訓(xùn)方案。
2、聯(lián)接公司實際情況，由保安部對新隊員進(jìn)行三天的業(yè)務(wù)培訓(xùn)后，由保安隊長對新隊員進(jìn)行實際工作輔導(dǎo)和軍事、消防訓(xùn)練一個星期，八天后由保安部考核，考核合格后納入慣例訓(xùn)練。
3、在今后的工作中，對每個新聘隊員依此進(jìn)行規(guī)范培訓(xùn)。
第五項工作增強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提升自身業(yè)務(wù)素質(zhì)。
1、貫徹公司的學(xué)習(xí)制度，每月至少組織二次學(xué)習(xí)。
2、二次學(xué)習(xí)中至少一次擴(kuò)大到隊長層面。
第六項工作做好本職工作，增強(qiáng)對各保安隊的檢討監(jiān)察，積極和管理處溝通，共同做好保安工作。
1、比較部門職責(zé)和崗位職責(zé)，做好日常工作。
2、增強(qiáng)巡查崗?fù)ぃ貏e是管理處下班以后的時段。
3、就懂得到的情況、問題和管理處共同分析研究，認(rèn)真解決。
第七項工作多方位懂得保安隊員，認(rèn)真做好保安隊后備干部的培養(yǎng)工作。
1、實事求是地對所有隊員進(jìn)行才能評估。
2、建立后備保安干部名冊。
3、將后備保安干部人選按照對正、副隊長的要求進(jìn)行培訓(xùn)。
第八項工作認(rèn)真完成公司領(lǐng)導(dǎo)交給的其它任務(wù)。
小區(qū)保安整改活動方案3
一、完善企業(yè)機(jī)制，強(qiáng)化基礎(chǔ)管理l綜合管理部要緊抓基礎(chǔ)管理，突出重點，不斷加大對各管理處的監(jiān)管力度。對一些發(fā)生過事故的小區(qū)，重點加強(qiáng)監(jiān)督檢查，對管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人組織學(xué)習(xí)，分析原因。嚴(yán)格執(zhí)行公司各項制度，對存在的發(fā)出意見書，落實整改，強(qiáng)化小區(qū)責(zé)任評估工作推進(jìn)力度，使各管理處長效監(jiān)管機(jī)制健全。
計財部肩負(fù)著調(diào)控公司各項費用的合理支出，保證公司財務(wù)物資的安全的職責(zé)。明年財政部實行的新的會計準(zhǔn)則，對財務(wù)人員提出了更高的要求，很多賬務(wù)的處理都要在充分了解經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實質(zhì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行判斷后才能進(jìn)行，所以，計財部要加強(qiáng)內(nèi)外溝通，特別是與管理處的聯(lián)動溝通，在做好日常會計核算的基礎(chǔ)上，不斷學(xué)習(xí)，提高團(tuán)隊綜合能力，積極參與企業(yè)的經(jīng)營活動，按照財政部會計準(zhǔn)則和集團(tuán)財務(wù)管理制度及物業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)的要求，力求會計核算工作的正確化、規(guī)范化、制度化，做深、做細(xì)、做好日常財務(wù)管理工作。
行政辦辦公室在今年工作的基礎(chǔ)上，明年以公司對物業(yè)管理規(guī)范操作的要求為主線，著重在強(qiáng)化管理水平和崗位技能、規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量、不斷創(chuàng)新員工培訓(xùn)內(nèi)容等方面做扎實有效工作。強(qiáng)化辦公室的協(xié)調(diào)職能，建立良好的工作氛圍，與各部門、管理處保持良好的協(xié)作關(guān)系，創(chuàng)造的工作環(huán)境。
市場部明年要進(jìn)一步完善各項規(guī)章制度，通過制度促使指標(biāo)的落實。對物業(yè)市場形勢進(jìn)行調(diào)研，提供詳細(xì)資料供公司參考。對標(biāo)書制作做進(jìn)一步細(xì)化，嚴(yán)格按照上海市物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定和準(zhǔn)則制定管理方案，并對商務(wù)樓板塊按商場、辦公樓予以分類制作文本，形成范本。人力資源部要著重檢查、促進(jìn)各管理處用工情況，避免違規(guī)用工，杜絕各類勞資糾紛的發(fā)生的同時，想方設(shè)法規(guī)避人事風(fēng)險，降低人事成本，利用本市現(xiàn)行"就業(yè)困難人員就業(yè)崗位補(bǔ)貼"的優(yōu)惠政策，享受政府補(bǔ)貼，為公司今后的規(guī)模化發(fā)展提供人力資源的保障。
二、拓展市場空間，保持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展物競天擇、適者生存。是放之四海而皆準(zhǔn)的基本法則，也是市場競爭中顛撲不破的真理。雖然物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)前，由于物業(yè)市場的迅速擴(kuò)大，競爭日趨激烈是由經(jīng)濟(jì)規(guī)律所決定的，我們要充分地提高核心競爭能力，物業(yè)市場的迅速擴(kuò)大更是難得，為我們搭建了寶貴的全面參與市場競爭的舞臺。
實施成本控制戰(zhàn)略，通過推行區(qū)域管理制度，消除資源的浪費，建立快速反應(yīng)機(jī)制，降低工作銜接成本，提高工作效率，提升服務(wù)品質(zhì)。在降低成本的方案中，限度節(jié)省人力資源，全力拓展外部市場，廣泛開展經(jīng)營活動。l承接高端物業(yè)管理服務(wù)項目。隨著房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，物業(yè)市場迅速擴(kuò)大，依托現(xiàn)有市場積累經(jīng)驗，廣泛地參與較大范圍市場競爭勢在必行，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模經(jīng)營才能產(chǎn)生效益，只有走出去，參與到全面的、激烈的市場競爭之中，經(jīng)過殘酷的市場競爭的洗禮，我們才能發(fā)展壯大，而且才能在更大的范圍打造服務(wù)品牌。
鍛造一支技術(shù)強(qiáng)、作風(fēng)過硬的隊伍，通過不斷學(xué)習(xí)新知識、新技術(shù)，為公司的日漸發(fā)展儲備人才。公司的飛速發(fā)展，人力資源是否能滿足我們?nèi)找嬖鲩L的需求，是擺在我們面前的課題。公司在向一級資質(zhì)邁進(jìn)的道路中，除卻管理面積的要求，必須擁有具備中級職稱以上的人員不少于20人，目前公司(含外聘)員工，僅有10名人員，距離還有很大差距。所以，要繼續(xù)加大培訓(xùn)力度，擴(kuò)展服務(wù)思路，由于我們直接地、經(jīng)常地接觸著銷售終端--顧客(業(yè)主)。所以物業(yè)公司具備著其它行業(yè)不具備的獨特優(yōu)點。擁有廣闊的物業(yè)市場為物業(yè)企業(yè)進(jìn)入中介領(lǐng)域提供了前提。利用豫園品牌優(yōu)勢，商場商鋪的經(jīng)營管理也是我們可以涉足的區(qū)域。隨著社會分工的明確和細(xì)化，物業(yè)的延伸必然會得到深遠(yuǎn)的發(fā)展。我們可以利用自身的優(yōu)勢，集思廣益，思索物業(yè)延伸服務(wù)的可行性，挖掘出新的經(jīng)濟(jì)增長點。
三、應(yīng)對物業(yè)公司目前存在的問題進(jìn)行分析和今后的工作展望目前，物業(yè)公司在內(nèi)部管理方面也就是"軟"管理方面有了很大提高，如服務(wù)的及時性、質(zhì)量、態(tài)度及標(biāo)準(zhǔn)化管理方面，但由于物業(yè)服務(wù)中硬件設(shè)施不到位，致使部分服務(wù)部分達(dá)不到需求。員工隊伍整體技術(shù)含量低，在今后的人事工作中要加強(qiáng)對高技術(shù)、高能力人才的引進(jìn)，并通過培訓(xùn)挖掘內(nèi)部技術(shù)潛能，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲備技術(shù)人才。公司目前處于發(fā)育階段，與本市大型物業(yè)公司存在著差距，在走向市場.
1、準(zhǔn)備物業(yè)公司運行(特別是開盤期間)所需的辦公設(shè)施和辦公用品
2、去知名物業(yè)公司參觀學(xué)習(xí)
3、擬定物業(yè)公司組織架構(gòu)和銷售期間物業(yè)管理人員編制配備
4、各崗位操作規(guī)程的制定，部分裝裱上墻
5、為開盤招聘和儲備保潔、保安、工程人員(保安、保潔各2人)
6、選定管理、保安、保潔人員、維修工作服裝;
7、保安執(zhí)勤用品、保潔物資準(zhǔn)備
8、擬定培訓(xùn)計劃，擬定保安、保潔、辦公相關(guān)資料和表格，請專業(yè)公司設(shè)計同和物業(yè)"logo"
9、擬定開盤物業(yè)配合方案、營銷期間物業(yè)管理工作和臨時工作紀(jì)律
