時(shí)間：2023-01-26 15:49:05
序論：在您撰寫買房合同注意事項(xiàng)時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
買完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說(shuō)明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說(shuō)防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。
住宅使用說(shuō)明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說(shuō)明，以及門窗類型使用事項(xiàng)，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽(yáng)臺(tái)等部位需要說(shuō)明的問題以及其他需要說(shuō)明的問題。生產(chǎn)廠家另有說(shuō)明書的，應(yīng)附于住宅使用說(shuō)明書里。
也就是說(shuō)一個(gè)房屋完整的法律文件在購(gòu)房的過程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)購(gòu)房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。
在購(gòu)房的過程中還涉及到一個(gè)問題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。限售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用了商品房，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購(gòu)買的房子尚未竣工驗(yàn)收，就是期房，這個(gè)時(shí)候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。
簽購(gòu)房合同應(yīng)著重審查合同的以下條款：
（一）房屋所占土地的使用權(quán)。如果賣方未合法取得該土地的使用權(quán)，應(yīng)責(zé)成賣方首先向國(guó)家繳納土地使用金。
（二）標(biāo)的及質(zhì)量條款。要問明所要買的商品房位于何處何路幾號(hào)幾層，是磚混結(jié)構(gòu)還是磚木結(jié)構(gòu)，朝向如何？建筑面積及居住面積各為多少？
根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，房屋買賣需簽訂書面的買賣合同。在簽訂該合同時(shí)，作為買方，應(yīng)當(dāng)注意審查賣方的資信狀況，賣方是否是合法的合同簽訂主體，房屋的產(chǎn)權(quán)狀況、實(shí)物狀況、是否存在拖欠物業(yè)水電采暖費(fèi)等情形。作為買方，則應(yīng)關(guān)注買方的誠(chéng)信、財(cái)務(wù)狀況等等。買方和賣方可站在各自角度審查合同的具體條款，并有針對(duì)性的進(jìn)行協(xié)商修訂。
法律依據(jù)：
《合同法》第十二條
合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：(一)當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所;(二)標(biāo)的;(三)數(shù)量;(四)質(zhì)量;(五)價(jià)款或者報(bào)酬;(六)履行期限、地點(diǎn)和方式;(七)違約責(zé)任;(八)解決爭(zhēng)議的方法。當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。
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(2)簽訂合同前要了解開發(fā)商的基本情況,包括開發(fā)商的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資信狀況及歷年在房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)業(yè)績(jī),并要求開發(fā)商出示有關(guān)開發(fā)建設(shè)和銷售的證件,如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及“五證”等。
(3)合同文本是否規(guī)范。應(yīng)了解開發(fā)商所使用的合同文本是不是建設(shè)部和國(guó)家工商局聯(lián)合制定的統(tǒng)一的商品房買賣合同示范文本,如果不是,應(yīng)當(dāng)提出疑問并特別注意合同條款的內(nèi)容。
(4)所售商品房是否巳作了抵押。購(gòu)房者在買房前,一定要弄清楚所購(gòu)房屋的基本情況,如果房產(chǎn)在購(gòu)買前就設(shè)定了抵押并不能如期解除抵押關(guān)系,抵押權(quán)人就有可能隨時(shí)要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),這樣,購(gòu)房人不僅不能順利取得房產(chǎn)證,甚至?xí)萑胍粓?chǎng)糾紛之中。
(5)購(gòu)房者在簽訂合同時(shí),要對(duì)開發(fā)商在售樓書、廣告中許諾的事項(xiàng)進(jìn)行核實(shí),并在合同中進(jìn)行約定,否則購(gòu)房人的權(quán)益很難得到保護(hù)。
(6)關(guān)于付款方式。如果在合同中選擇分期付款,應(yīng)盡可能增加付款次數(shù)、拉長(zhǎng)付款的間隔時(shí)間,以便減少付款后逾期交房的風(fēng)險(xiǎn)。
(7)關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)房者不能只單純地信任樣板間或廣告、售樓書等宣傳品中對(duì)裝修的許諾,而應(yīng)在購(gòu)房合同中將房?jī)?nèi)外的裝修和設(shè)備設(shè)施的種類、型號(hào)、品牌、顏色、位置、方向等內(nèi)容約定清楚,這樣才能最大限度地保護(hù)自己的利益。
(8)關(guān)于房屋面積。在簽合同時(shí)應(yīng)與開發(fā)商明確約定商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偨ㄖ娣e及面積誤差比為多少,根據(jù)全國(guó)的建筑水平和(商品房銷售管理辦法)的規(guī)定,開發(fā)商有能力和義務(wù)將建筑面積的誤差比限定在3%以內(nèi),購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)選擇的計(jì)價(jià)方式,對(duì)建筑面積的誤差比進(jìn)行限定,并約定相關(guān)的違約責(zé)任。
(9)關(guān)于交房期限。開發(fā)商對(duì)延期交房常借故推脫責(zé)任,因此在簽約時(shí)購(gòu)房者應(yīng)注意不可抗力以外的逾期交房原因,而不能讓開發(fā)商任意地列舉一些牽強(qiáng)的理由。
(10)違約責(zé)任。簽約的目的是為房屋出售后出現(xiàn)的違約情形而提前設(shè)置一些防范條款,對(duì)違約的內(nèi)容、違約的責(zé)任應(yīng)盡可能用可以衡量的標(biāo)準(zhǔn)確定下來(lái),這樣便于操作。
1、查看開發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)是否有保障；
2、注意查看賣方的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，商品房質(zhì)量保證書以及國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證；
3、注意訂立合同時(shí)部分條款是可以修改或補(bǔ)充約定的；
4、約定違約責(zé)任條款須詳細(xì)、具體。
1、確認(rèn)房主真實(shí)身份；
2、確認(rèn)付款方式以及時(shí)間，缺一不可；
3、進(jìn)行房屋交驗(yàn)要責(zé)權(quán)分明；
4、約定好違約責(zé)任以及爭(zhēng)議解決方式，具體落實(shí)；
5、中介費(fèi)賬目要明晰；
6、要善用補(bǔ)充條款，維護(hù)自身利益。
【法律依據(jù)】
1、房產(chǎn)證的辦理時(shí)間：很多房地產(chǎn)商為了節(jié)省費(fèi)用、逃避稅費(fèi)等，都會(huì)在交房1-2年后才為辦理房產(chǎn)證。因此，在購(gòu)房合同中一定要注意是否明確了房產(chǎn)證的辦理時(shí)間，如果沒有，且您急著拿到房產(chǎn)證，一定要在補(bǔ)充協(xié)議中約定辦理產(chǎn)權(quán)證的具體日期，并注明未按時(shí)履行的賠償責(zé)任。比如：在交房一年內(nèi)不辦好房產(chǎn)證，賠償房?jī)r(jià)的百分之幾等等。
2、公攤面積的比例：公攤面積一般不會(huì)直接體現(xiàn)在合同中，屬于隱形面積，只是房地產(chǎn)商給買房者的口頭協(xié)議。就算在買房時(shí)問到了具體的面積，沒有合同的規(guī)定，房地產(chǎn)商也會(huì)在里面動(dòng)手腳。因此，為了老百姓自身的利益著想，在買房時(shí)可以在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定公攤的具體數(shù)字，并注明公攤的具置、面積大小等，這樣對(duì)自己更有利。
3、貸款失敗的約定：這種情況有時(shí)會(huì)出現(xiàn)在買房者自己身上，即在與房地產(chǎn)商簽好了購(gòu)房合同之后，買房者卻出現(xiàn)了貸款批不下來(lái)的情況，如果這種情況出現(xiàn)，房子就肯定買不了了。這個(gè)時(shí)候就要牽涉到購(gòu)房者退房的問題。因此，在簽購(gòu)房合同時(shí)，一定要在補(bǔ)充協(xié)議中提前約定好如果出現(xiàn)此現(xiàn)象的解決辦法。
4、關(guān)于退房的責(zé)任：一般出現(xiàn)退房的情況，分為開發(fā)商的原因和買房者的原因兩種。因此，在補(bǔ)充協(xié)議中，應(yīng)當(dāng)作出約定，比如退房是由于開發(fā)商原因的話，開發(fā)商需要承擔(dān)什么責(zé)任，什么期限內(nèi)把房款退還；而如果是買房者的原因，買房者應(yīng)該有什么補(bǔ)償之類的。這樣對(duì)交易雙方都是負(fù)責(zé)任的。
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2、使用規(guī)范的房屋買賣合同：首先，購(gòu)房者在簽合同時(shí)，要看是否采用的是房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同。文本合同應(yīng)當(dāng)選擇建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》，不要采用開發(fā)商自行擬定的合同。
3、查看土地性質(zhì)：由于土地性質(zhì)的不同，房屋的產(chǎn)權(quán)年限也會(huì)不同，買房簽合同時(shí)一定看清土地性質(zhì)是否是出讓和使用年限是否是70年。目前法律只規(guī)定了住宅到期自動(dòng)續(xù)期，非住宅一般應(yīng)是繳費(fèi)續(xù)期。規(guī)劃用途也請(qǐng)注意，如果是商業(yè)、工業(yè)用地請(qǐng)多留心，因?yàn)檫@還關(guān)系到以后水電氣等費(fèi)用的繳納價(jià)格。
4、確定交房日期：如果購(gòu)房者購(gòu)買的是期房那個(gè)，簽合同的時(shí)候，要在合同內(nèi)確認(rèn)一下交房日期，近年來(lái)，開發(fā)商因?yàn)橘Y金不足而延期交房的事經(jīng)常發(fā)生，而延期交房會(huì)給著急入住的購(gòu)房者帶來(lái)各種煩惱。因此，為了避免遇到這種情況，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。
