時間：2023-03-22 17:42:12
序論：在您撰寫消防產(chǎn)品論文時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
1.1復(fù)蘇———改革開放為新疆紡織產(chǎn)業(yè)帶來生機
以后，在改革開放方針的指導(dǎo)下，新疆把紡織工業(yè)列為了重點建設(shè)的支柱產(chǎn)業(yè)和高利潤、高稅收、高創(chuàng)匯的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，新疆紡織產(chǎn)業(yè)慢慢從嚴(yán)冬中復(fù)蘇，迎來了一個蓬勃發(fā)展的春天。10年內(nèi)，新疆紡織工業(yè)固定資產(chǎn)新增了2.4倍，新建了新疆毛紡織廠、昌吉棉紡織廠、庫爾勒棉紡織廠等一批頗具規(guī)模的紡織企業(yè)[2]，產(chǎn)品也從棉紡織品擴展到了毛紡織品。然而在90年度末期，由于低水平重復(fù)建設(shè)和1997年亞洲金融危機的影響，新疆紡織行業(yè)與全國紡織業(yè)一樣，又重新陷入了新一輪的逆境。
1.2曲折發(fā)展———二十一世紀(jì)新疆紡織產(chǎn)業(yè)
進入新世紀(jì)后，新疆紡織產(chǎn)業(yè)又迎來了新的發(fā)展機遇，產(chǎn)業(yè)投入不斷增加，產(chǎn)業(yè)裝備不斷現(xiàn)代化，產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)層次不斷提升。[3]但產(chǎn)業(yè)鏈不完善，產(chǎn)品品種結(jié)構(gòu)單一，高附加值產(chǎn)品少，使得新疆紡織企業(yè)抵御風(fēng)險能力較弱，在與內(nèi)地企業(yè)競爭中往往處于弱勢。
2新疆紡織產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
目前，新疆紡織產(chǎn)業(yè)由棉紡織、毛紡織、麻紡織、針織、服裝、化纖等子產(chǎn)業(yè)構(gòu)成。根據(jù)2013年新疆自治區(qū)紡織工業(yè)工作會議代表名冊和網(wǎng)上的信息，在新疆紡織企業(yè)總數(shù)中，棉紡織企業(yè)約占39%，毛紡織企業(yè)約占8.1%，亞麻企業(yè)約占1.5%，針織企業(yè)約占3.7%，服裝企業(yè)約占46.3%，化纖企業(yè)約占6.6%，家紡企業(yè)約占1.5%。從這些數(shù)據(jù)可以看到，棉紡織產(chǎn)業(yè)在新疆紡織產(chǎn)業(yè)中占據(jù)著主導(dǎo)地位，2010年，新疆棉紡織產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值約占新疆紡織產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的51%；化纖產(chǎn)業(yè)在新疆紡織產(chǎn)業(yè)中的主導(dǎo)地位也十分突出，依托豐富的棉花原料，新疆粘膠產(chǎn)業(yè)發(fā)展也非常迅速，2010年，粘膠纖維產(chǎn)能占到全國20%，產(chǎn)值約占新疆紡織產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的46%；毛紡織業(yè)是新疆傳統(tǒng)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，但在市場和內(nèi)地企業(yè)的雙重擠壓下，新疆毛紡織產(chǎn)業(yè)始終處于不斷萎縮中，2010年，新疆毛紡織產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值僅占新疆紡織產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的1%左右；新疆服裝企業(yè)數(shù)量不少，但企業(yè)規(guī)模都普遍偏小，產(chǎn)值也較低，2010年，新疆服裝產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值也僅占新疆紡織產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的1%左右（見圖1）。由此可見，新疆紡織產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極不均衡。服裝、家紡等下游終端產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能的缺乏，導(dǎo)致了新疆紡織企業(yè)的產(chǎn)品主要銷往內(nèi)地市場。遠離消費市場，長途的運輸，使新疆紡織企業(yè)的生產(chǎn)和銷售面臨重重困難；同時，對內(nèi)地市場的依存度過高，又使得新疆紡織企業(yè)極易受到內(nèi)地紡織企業(yè)需求波動的影響。此外，從紡織產(chǎn)業(yè)價值鏈來看，高附加值產(chǎn)品的缺乏，也導(dǎo)致了新疆紡織產(chǎn)業(yè)利潤率不高，抵御市場風(fēng)險能力較弱，原料價格的上漲，勞動力成本的增加，能源費用的提高，都會對新疆紡織產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生極大的影響，2004年及近幾年棉花價格的上漲對紡織企業(yè)的影響就可見一斑。而另一方面，由于新疆紡織品終端產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能的不足，使得新疆地區(qū)有很多紡織消費品來自于內(nèi)地。長途的運輸，使得新疆地區(qū)紡織品的銷售價格普遍高于內(nèi)地市場，從而損害了新疆地區(qū)廣大紡織品消費者的利益。
3新疆棉紡織、服裝產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析
3.1新疆棉紡織產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析
新疆棉紡織企業(yè)主要分布于北疆的烏魯木齊市、昌吉回族自治州、塔城地區(qū)、博爾塔拉蒙古自治州、石河子市、奎屯市，南疆的巴音郭楞蒙古自治州、阿克蘇地區(qū)、喀什地區(qū)、和田地區(qū)，以及東疆的哈密地區(qū)和吐魯番地區(qū)。根據(jù)2013年新疆自治區(qū)紡織工業(yè)工作會議代表名冊和網(wǎng)上的信息，目前，新疆棉紡織企業(yè)中約90.6%的企業(yè)是單紡企業(yè)，只生產(chǎn)棉紗，棉紡織產(chǎn)業(yè)中各產(chǎn)能的發(fā)展極不均衡。由于棉紡產(chǎn)能遠遠多于棉織產(chǎn)能，因此，新疆棉紡企業(yè)的棉紗產(chǎn)品，除少量本地消化外，絕大部分得運往外地銷售。這一方面增加了企業(yè)運輸?shù)呢?fù)擔(dān)，另一方面也使得新疆棉紡企業(yè)的發(fā)展受到了內(nèi)地下游企業(yè)發(fā)展的制約[7]。2008年的金融危機導(dǎo)致了內(nèi)地紡織企業(yè)產(chǎn)品市場的萎縮，使得內(nèi)地紡織企業(yè)對棉紗需求的減少，這一現(xiàn)象馬上就影響到了新疆棉紡企業(yè)，市場競爭激烈程度的加劇，使得新疆一部分產(chǎn)品單一，檔次較低，主要是依賴內(nèi)地市場銷售的棉紡企業(yè)陷入了生存困境。根據(jù)對新疆48家生產(chǎn)棉紗產(chǎn)品企業(yè)的調(diào)研，新疆棉紡產(chǎn)品主要有普梳紗、精梳紗、半精梳紗、緊密紡紗、氣流紡紗、色紗等。其中，生產(chǎn)普梳紗的企業(yè)約占棉紗生產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的35.4%，生產(chǎn)精梳紗的企業(yè)約占77%，生產(chǎn)緊密紡紗的企業(yè)約占54.2%，生產(chǎn)氣流紡紗的企業(yè)約占31.2%，生產(chǎn)半精梳紗的企業(yè)約占2.1%，生產(chǎn)色紗的企業(yè)約占4.2%。這些數(shù)據(jù)表明，新疆棉紡產(chǎn)品主要集中在白紗方面，色紗作為紗線中的高端產(chǎn)品，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中所占的比例很少。在白紗方面，產(chǎn)品主要集中在高檔的精梳紗、緊密紡紗中，此外，普梳紗、氣流紡紗也占據(jù)了一定的比例。這說明新疆棉紡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較均衡，產(chǎn)品檔次呈梯度，基本能滿足下游產(chǎn)業(yè)不同產(chǎn)品的需求。普梳紗產(chǎn)品紗支基本在16s-40s范圍，其中，生產(chǎn)16s-25s紗的企業(yè)約占生產(chǎn)普梳紗企業(yè)總數(shù)的35.3%，生產(chǎn)26s-40s紗的企業(yè)約占64.7%；精梳紗產(chǎn)品紗支基本在40s-350s范圍，其中，生產(chǎn)40s-60s紗的企業(yè)約占生產(chǎn)精梳紗企業(yè)總數(shù)的21.6%，生產(chǎn)60s-100s紗的企業(yè)約占72.2%，生產(chǎn)100s以上的企業(yè)約占6.2%；氣流紡產(chǎn)品的紗支基本在12s-32s范圍，其中，生產(chǎn)12s-20s紗的企業(yè)約占生產(chǎn)氣流紡紗企業(yè)總數(shù)的73.3%，生產(chǎn)21s-32s紗的企業(yè)約占26.7%。從上述產(chǎn)品結(jié)構(gòu)可以看到，新疆棉紡產(chǎn)品主要偏向于中高檔，這使得新疆棉紡產(chǎn)品在同類產(chǎn)品的市場競爭中具有較強的競爭力。新疆地區(qū)棉織面料類產(chǎn)品主要有棉坯布、棉印染布、棉針織布等。其中，棉印染布作為棉坯布的下游產(chǎn)品，2010年產(chǎn)量只占棉坯布產(chǎn)量的0.39%。制約棉印染產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原因有很多，其中之一是，新疆地區(qū)生態(tài)環(huán)境非常脆弱，自治區(qū)政府對印染產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相當(dāng)慎重；其二是印染布與最終消費市場的聯(lián)系非常密切，必須緊跟市場潮流，這就要求印染布從下單到交貨，周期必須很短，而新疆地區(qū)服裝業(yè)不發(fā)達，對印染布的需求不大，這就使得印染產(chǎn)品必須以內(nèi)地市場為主，長途的運輸制約了新疆印染布產(chǎn)品在內(nèi)地市場的競爭力[9]。由于本地缺乏印染產(chǎn)業(yè)，因此新疆地區(qū)大部分棉坯布也以內(nèi)地市場為主。相比于棉紗，長途的運輸，除了增加產(chǎn)品成本外，也使得新疆棉布的交貨周期較長，不能滿足瞬息萬變的市場需求，導(dǎo)致新疆棉布在內(nèi)地市場的競爭力較弱。[10]新疆地區(qū)生產(chǎn)的針織面料主要是為了滿足企業(yè)后續(xù)產(chǎn)品生產(chǎn)的需要，因此進入市場的較少。
3.2新疆服裝產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析
目前，新疆服裝生產(chǎn)企業(yè)大約有60多家，主要以生產(chǎn)職業(yè)裝、工裝、舞臺裝為主，其銷售市場主要是本地的企業(yè)和消費者，還有一部分銷往國外。新疆服裝企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模普遍較小，無法產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟效益。而且由于產(chǎn)品設(shè)計能力不強，市場開拓能力較弱，再加上新疆地區(qū)上游原料產(chǎn)業(yè)的缺失，因此無論是在內(nèi)地市場還是在本地市場，新疆服裝產(chǎn)業(yè)的競爭力都很弱，市場占有率很低。
4新疆紡織產(chǎn)品銷售市場分析
4.1本地市場
新疆占全國陸地總面積的六分之一，但總?cè)丝谥挥?200多萬；再加上新疆是一個多民族居住的地區(qū)，各民族、甚至是相同民族不同居住區(qū)域之間的文化也存在著差異，因此，新疆地區(qū)對紡織品的需求具有很明顯的多樣性[11]，單個市場容量不大。目前新疆紡織產(chǎn)業(yè)以新疆地區(qū)為主銷售市場的主要是服裝。目前，在新疆工商部門注冊的生產(chǎn)型服裝企業(yè)有4000多家，絕大多數(shù)為小微企業(yè)，中型企業(yè)僅三家?？傮w情況是：企業(yè)規(guī)模小、分布散、實力弱。由于新疆服裝企業(yè)規(guī)模很小，生產(chǎn)成本較高，因此在大陸產(chǎn)品的銷售中，即使內(nèi)地企業(yè)的產(chǎn)品成本加上運費，在價格上也具有競爭優(yōu)勢。此外，內(nèi)地企業(yè)與國際市場聯(lián)系更緊密，能及時跟進國際服裝潮流，因此在高檔服裝領(lǐng)域，新疆企業(yè)也不具備競爭優(yōu)勢。這也是新疆服裝企業(yè)始終得不到快速發(fā)展的原因之一。新疆地區(qū)服裝企業(yè)要發(fā)展，必須依托自己的優(yōu)勢。新疆地區(qū)對紡織品的需求具有很明顯的民族性和地域性，每個細(xì)分市場需求量不大，正好適合于規(guī)模小、實力弱的服裝企業(yè)實施小而專、特色經(jīng)營的戰(zhàn)略。新疆服裝企業(yè)可以依托自己了解市場的優(yōu)勢，針對目標(biāo)客戶開發(fā)具有特色的服裝，從而以產(chǎn)品的特色來吸引消費者，贏得市場[12]。而實力較強的服裝企業(yè)，則可以利用新疆的地域優(yōu)勢開拓周邊的國際市場。由于歷史原因，新疆周邊國家與新疆地區(qū)少數(shù)民族的文化具有很大的相通性，而且這些國家的服裝產(chǎn)業(yè)都不太發(fā)達，因此對中國產(chǎn)品具有較大的潛在需求[13]。
4.2內(nèi)地市場
內(nèi)地市場是新疆紡織產(chǎn)品的主要市場。根據(jù)對48家棉紡企業(yè)的調(diào)查，僅有5家企業(yè)產(chǎn)品在本地市場銷售，其余企業(yè)產(chǎn)品銷售市場都在內(nèi)地（見圖2）。在內(nèi)地市場中，除17家企業(yè)產(chǎn)品在集團內(nèi)部下游企業(yè)之間流通外，其余企業(yè)產(chǎn)品都進入了普通流通領(lǐng)域，參與內(nèi)地市場的競爭。鑒于新疆的棉花資源優(yōu)勢，新疆的棉紡產(chǎn)品在內(nèi)地市場具有一定的競爭優(yōu)勢，但運輸成本以及新疆火車外運運能的不足，在一定程度上又削弱了這些優(yōu)勢[15]。因此對新疆棉紡企業(yè)而言，要想進一步獲得發(fā)展，首先必須擴大生產(chǎn)規(guī)模，提高規(guī)模經(jīng)濟效益，降低產(chǎn)品成本，以彌補長途運輸所帶來的不利因素；其次，應(yīng)完善新疆地區(qū)的紡織產(chǎn)業(yè)鏈，增加本地市場對棉紗的需求量，減少棉紗對內(nèi)地市場的依存度。
4.3國際市場
新疆地處亞洲中心，有多個口岸與周邊國家接壤，貿(mào)易地理位置極具優(yōu)勢；此外，由于歷史原因，新疆少數(shù)民族的文化又與周邊國家相通。這一切都為新疆紡織產(chǎn)業(yè)開拓周邊國際市場創(chuàng)造了有利的條件。但一直以來，新疆紡織產(chǎn)業(yè)出口的產(chǎn)品主要以棉花、棉紗、棉坯布等半成品為主，附加值很低，而高附加值制成品的出口很少。再加上出口量不大，因此對新疆紡織產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動作用不大[16]。新疆紡織產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)鏈的完善是很重要的一環(huán)。服裝產(chǎn)業(yè)作為紡織產(chǎn)業(yè)的終端產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對新疆整個紡織產(chǎn)業(yè)鏈都具有極大的帶動作用。而新疆服裝產(chǎn)業(yè)要發(fā)展，開拓國際市場是很重要的一環(huán)。因此，國際市場是新疆紡織產(chǎn)業(yè)很重要的一個銷售市場，其開拓程度對新疆紡織產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。
5結(jié)論與建議
一、網(wǎng)絡(luò)營銷
隨著計算機網(wǎng)絡(luò)的不斷發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)正使我們的生活悄然發(fā)生改變。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷策略也毫無例外地面臨新的挑戰(zhàn)和變革，以網(wǎng)絡(luò)為傳播媒介的房地產(chǎn)市場營銷格局已初現(xiàn)端倪。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷指房地產(chǎn)銷售公司通過建立自己的網(wǎng)頁（Homepage），公布自己正在營銷的房地產(chǎn)項目，消費者通過互聯(lián)網(wǎng)上的域名地址，根據(jù)自己的需要有選擇地瀏覽房地產(chǎn)企業(yè)的頁面，同時向該網(wǎng)站反饋一些重要的信息，最終做出購買決策的一種新型房地產(chǎn)營銷方式。網(wǎng)絡(luò)營銷可以為發(fā)展商帶來巨大的綜合效益，整體提升自身的競爭實力。
(一)良好的營銷效果
與傳統(tǒng)的平面媒體相比，網(wǎng)絡(luò)傳播載體的最大特點是它的雙向互動溝通，消費者可以根據(jù)自己的需要，有選擇地接受自己想要的信息，并通過BBS等形式和房地產(chǎn)公司進行信息交流。而且網(wǎng)絡(luò)可以承載海量信息，并根據(jù)形勢變化及時更新，因而可以比傳統(tǒng)營銷方式獲得更好的宣傳效果。
(二)低廉的營銷成本
網(wǎng)絡(luò)廣告不受時間的限制，可以全天候24小時向受眾最新信息，這和傳統(tǒng)平面廣告幾秒鐘播放時間、天價廣告費相比，成本優(yōu)勢顯而易見了。在網(wǎng)上，置業(yè)者與發(fā)展商可以直接講價，加上網(wǎng)上可選擇的機會多，即使一宗交易撮合不成，雙方仍有許多可供選擇的余地，而不必受到房展會、售樓現(xiàn)場等傳統(tǒng)營銷渠道和地理位置的局限，這就使成交的概率大大提高。而且網(wǎng)絡(luò)營銷既不必為現(xiàn)場促銷、布置展臺等興師動眾，也不必依靠中介公司搭橋而付中介費，因而大大降低了營銷成本。
(三)為未來獲取競爭優(yōu)勢
21世紀(jì)是信息時代，誰能及時把握最新信息，誰就能在激烈的市場競爭中脫穎而出。網(wǎng)絡(luò)作為信息載體的主流，無疑是公司未來克敵制勝的法寶。房地產(chǎn)公司通過網(wǎng)絡(luò)營銷，不僅能為公司帶來直接的銷售業(yè)績，而且?guī)砹司薮蟮臐撛谑找妗Ｈ缤ㄟ^和顧客的互動交流，可以及時了解最新的市場需求；給顧客提供了更滿意的客戶服務(wù)，強化了和客戶的關(guān)系；以網(wǎng)絡(luò)作為自己的形象窗口，可以迅速提升本公司的品牌知名度；可以更便捷地和國際接軌，拓展國際業(yè)務(wù)等等。
二、品牌營銷
美國可口可樂公司總裁曾自豪地說：即使公司在一夜之間灰飛煙滅，他也可以憑借其強大的品牌知名度和影響力，在短時間內(nèi)重振雄風(fēng)。這足以說明品牌的無窮魅力。隨著市場經(jīng)濟體制的日漸成熟，品牌已成為消費者購買決策時重要的參考依據(jù)。近年來，房地產(chǎn)市場競爭日益加劇，消費者在購房時也越來越多地考慮房地產(chǎn)這一特殊商品的品牌影響力。因此，房地產(chǎn)公司為了在競爭中謀求一席之地，也不得不考慮自身的品牌建設(shè)。
房地產(chǎn)品牌的樹立和推廣對房地產(chǎn)公司來說是一項艱辛而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要從前期的市場調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計，到樓盤建設(shè)、售后服務(wù)、物業(yè)管理等全方位地精心組織，其中任何一個環(huán)節(jié)出錯，品牌形象都會大打折扣。但房地產(chǎn)界的隨波逐流者也絕非少數(shù)，他們對品牌的認(rèn)識往往流于表面，所謂的品牌建設(shè)有如隔靴搔癢，并不能真正提升自己的競爭力。當(dāng)前業(yè)界存在較多的一個誤解是將房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)等同于案名效應(yīng)，認(rèn)為只要案名好，就能打動消費者，樹立自己的品牌。因而挖空心思進行樓盤的案名設(shè)計，而忽視了房地產(chǎn)自身的質(zhì)量、功能、服務(wù)等方面的品質(zhì)提升。
和其他普通商品一樣，房地產(chǎn)品牌的形成能為房地產(chǎn)公司獲取許多競爭優(yōu)勢。首先，一個房地產(chǎn)品牌可以減少開發(fā)商的宣傳投入，提高物業(yè)的附加值。如上海綠洲紫荊花園、廣州碧桂園、成都的銀都花園等樓盤的旺銷，都得益于前一個樓盤的開發(fā)成功而形成的品牌效應(yīng)。其次，在房地產(chǎn)產(chǎn)品競爭日趨同質(zhì)化的今天，一個好的房地產(chǎn)品牌可以使自己在眾多競爭者中脫穎而出。例如深圳萬科，由于始終注意自己品牌形象，現(xiàn)已成為房產(chǎn)的業(yè)界翹楚。最后，在房地產(chǎn)界樹立自己的品牌，也是和國際房產(chǎn)接軌，更好地迎接國際競爭的需要?！笆濉边^后，我們的房地產(chǎn)市場將更加開放，國際房產(chǎn)大鱷將逐步進入，與他們動輒千億元的資產(chǎn)相比，我們過百億資產(chǎn)有些相形見絀。所以，利用品牌優(yōu)勢，在消費者心中樹立品牌形象是房地產(chǎn)公司的當(dāng)務(wù)之急。
三、體驗營銷
體驗營銷指站在消費者的感官、情感、思考、行動和關(guān)聯(lián)五個方面，來重新定義、設(shè)計營銷的思考方式。它突破了傳統(tǒng)營銷觀念上的“理性消費者”的假設(shè)，認(rèn)為消費者在購買決策時是理性與感性兼?zhèn)涞?，消費者在消費前、消費時、消費后的體驗，才是購買行為和品牌經(jīng)營的關(guān)鍵。企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)贏得消費者青睞的關(guān)鍵在于他們能夠創(chuàng)造出值得消費者回憶、難忘的經(jīng)歷。
現(xiàn)今，由于房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費者已不滿足于呆板枯燥的數(shù)據(jù)陳述，而越來越注重自身對欲購房產(chǎn)的體驗與感受。能否在情感上引起消費者的共鳴，成為了眾多房地產(chǎn)商在產(chǎn)品設(shè)計和市場營銷時思考的問題。一個完整的房地產(chǎn)體驗營銷，至少要做好如下幾個方面的環(huán)節(jié)：
(一)充分的市場研究，精確的客戶定位
根據(jù)馬斯洛需要層次理論，越是往高處的需要，人們的情感訴求愈強烈?，F(xiàn)今人們對住房的要求已不僅僅滿足于遮風(fēng)避雨，而更多的是滿足一種心理和情感上的渴求。這在一些城市住宅的表現(xiàn)上更為明顯。它是自己勞動成果的體現(xiàn)，可以印證自己的成功，從而獲取別人的認(rèn)可。人們在購房時，不僅參考價格，而更多的考慮能引起自己情感上共鳴的因素。因此，房地產(chǎn)營銷應(yīng)注重人們現(xiàn)實和潛在的需求，從而發(fā)掘更多有價值的市場機會。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該擯棄傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制下的營銷思想，認(rèn)為只要找到一塊好地，隨便設(shè)計一下，便能賣個好價錢。其實房地產(chǎn)市場也是一個高度細(xì)分的市場，不同的地段，不同的房型，不同的價位所適應(yīng)的消費群體是不同的。許多房產(chǎn)開發(fā)商愿意投資上億元的資金開發(fā)一個項目，卻不肯拿幾萬元作市場調(diào)研，在項目的選址、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品規(guī)劃上都是憑著自己直觀思維和經(jīng)驗決策的，這樣的產(chǎn)品在市場上消費者的認(rèn)可度是可想而知的。為此，房產(chǎn)開發(fā)商必須在項目開始前，進行充分的市場調(diào)查，尋找到差異化的細(xì)分市場。
(二)根據(jù)目標(biāo)客戶，設(shè)計最優(yōu)產(chǎn)品
再好的消費者分析、再有價值的營銷機會、再好的包裝和場景設(shè)置，如果沒有好的產(chǎn)品作保障，帶來的體驗也不會成功的。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)不同的目標(biāo)市場，設(shè)計出最佳戶型。例如上海某房產(chǎn)開發(fā)商針對都市白領(lǐng)的特點——有可觀的收入，但是由于剛工作，沒有太多積蓄，為他們設(shè)計出30平方米~60平方米的小型住宅，從而滿足了這些年輕人剛工作就有房的夢想，因而大受追捧。優(yōu)秀的房產(chǎn)還必須以完好的配套設(shè)施作為基礎(chǔ)。小區(qū)綠化、物業(yè)管理、周邊商業(yè)區(qū)、學(xué)校、市政配套設(shè)施等都是購房者重要的參考依據(jù)。房產(chǎn)商應(yīng)該站在消費者的立場，對這些因素綜合考慮，體現(xiàn)出濃郁的人文關(guān)懷，滿足消費者的情感訴求。
(三)合理設(shè)置體驗場景
由于體驗營銷是一種滿足消費者情感需求的營銷活動，因此對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，精心設(shè)計一種不同尋常的體驗場景，是影響購房者購買決策的核心要素。
首先，銷售現(xiàn)場的設(shè)置最關(guān)鍵，因為這是潛在客戶來咨詢時的必到之處。售樓處的現(xiàn)場設(shè)置包括地理位置、售樓處外觀形象、內(nèi)部陳設(shè)與布局、內(nèi)部格調(diào)與氛圍等。銷售現(xiàn)場應(yīng)體現(xiàn)以人為本的思想，并根據(jù)時局變化有所創(chuàng)新。比如深圳某高層住宅，為方便顧客有全感觀觸動式體驗，打破傳統(tǒng)售樓的固定模式，創(chuàng)造性將售樓處遷至第48層，讓每一個看樓客人在168米的高空體驗與眾不同、傲視全城的感受，因而創(chuàng)造了前所未有的顧客體驗。
其次，可以通過主題樣板房進行體驗營銷。主題樣板房是裝飾藝術(shù)與房地產(chǎn)銷售展示相結(jié)合的產(chǎn)物，是根據(jù)產(chǎn)品本身的特性及目標(biāo)客戶群的生活特征而設(shè)計的有明確主題的個性化建筑，其創(chuàng)意來源于客戶的生活，因此更接近生活，更能引起消費者情感上的共鳴。
最后，可以適當(dāng)組織各種體驗式活動，如現(xiàn)場促銷、房交會等，讓消費者親自參與，增加體驗的機會。
四、文化營銷
文化是人類文明的標(biāo)志，是人們修養(yǎng)的基礎(chǔ)。隨著物質(zhì)生活的不斷豐富，大眾都在追求自身文化品位的提高，以此謀求心理上的平衡。人們對住房的概念已不再是“鋼筋混凝土的叢林”，而是可以通過住房寄予對文化的渴求，暗示自己對生活的品位和人生態(tài)度。而且，建筑本身就是一項古老而豐富的藝術(shù)。因此，對房地產(chǎn)進行深層次的文化雕琢，提升其象征意義和文化品位，以滿足消費者精神文明的需求，是房地產(chǎn)營銷恒久不變的主題。開發(fā)商首先要在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，通過具有特色的主題創(chuàng)意，提升住宅區(qū)的文化涵養(yǎng)，給人的心靈以美好的寄托。如體現(xiàn)傳統(tǒng)文化的碧瓦兩翹、粉墻黛檐、亭臺軒榭、小橋流水；體現(xiàn)異國風(fēng)情的希臘立柱、羅馬穹頂?shù)取Ｍ瑫r，開發(fā)商可以把營造和諧的鄰里關(guān)系作為社區(qū)文化的主題加以開展，通過各種公益活動，加強鄰里溝通，共創(chuàng)溫馨家園。
成都某房地產(chǎn)公司在開發(fā)臨近四川大學(xué)的某樓盤時就大打文化牌，從而大獲全勝。他們?yōu)樵摌潜P取名“學(xué)府花園”，單從名稱看就充滿了濃郁書香味，再加上百年高校文化氛圍的依托，成了該樓盤最大的賣點。在銷售過程中，購房者蜂擁而至，成為成都最火暴的樓盤之一。
房地產(chǎn)文化營銷，在提升消費者購買的同時，也提升了自身的文化品位，有利于在消費者心中樹立房地產(chǎn)公司良好的品牌形象。
五、綠色營銷
隨著現(xiàn)代社會生態(tài)平衡的破壞，環(huán)境污染的加劇，人們的環(huán)保意識越來越強烈。消費者開始更多地關(guān)注自己的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，他們在購房時除了參考價格、地理位置、周邊環(huán)境等傳統(tǒng)因素外，也會參考居住區(qū)的環(huán)境狀況。這樣，綠色營銷就成為房地產(chǎn)開發(fā)商重點考慮的營銷策略。綠色營銷是指企業(yè)在戰(zhàn)略制定、市場細(xì)分與目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品生產(chǎn)、定價、分銷、促銷過程中，注重個人利益和社會整體利益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，在此前提下，取得企業(yè)利益的一系列經(jīng)營活動。它的目的從傳統(tǒng)的最大限度的消費到可持續(xù)消費，引導(dǎo)綠色潮流，樹立綠色觀念。綠色營銷體現(xiàn)企業(yè)適應(yīng)消費者長遠利益，建立人類與大自然協(xié)調(diào)統(tǒng)一的機制的愿望，代表了企業(yè)生存與行為的未來方向。房地產(chǎn)企業(yè)在實施綠色營銷的過程中，可以從如下幾個方面著手：
(一)重視社區(qū)綠化，構(gòu)建生態(tài)社區(qū)
消費者現(xiàn)在關(guān)心的不僅僅是戶型設(shè)計的便利性、房屋的通風(fēng)、采光等這些基本的住房條件，他們更關(guān)心社區(qū)的綠化和生態(tài)效應(yīng)。他們希望小區(qū)內(nèi)綠草如茵，花團錦簇，有充足的陽光和新鮮的空氣，有足夠空間的小區(qū)花園可以讓他們心情放松。在這樣的背景下，開發(fā)商應(yīng)該加大綠色營銷理念，改變過去寸土寸金、見縫插針的開發(fā)模式，充分考慮小區(qū)的娛樂空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費者營造人與自然和諧共生的理想家園。
(二)使用綠色材料，進行綠色設(shè)計
綠色設(shè)計以資源節(jié)約為核心宗旨，杜絕粗放、浪費模式。比如現(xiàn)在流行的節(jié)水龍頭、節(jié)能燈等，就是綠色設(shè)計的代表。作為全方位、立體環(huán)保工程的綠色住宅，土地資源的節(jié)約與新型建材、新型墻體的采用是其構(gòu)成內(nèi)容，住宅墻體使用高科技環(huán)保建材，采用環(huán)保認(rèn)證的家居。對進入住宅小區(qū)的常規(guī)能源(電、煤氣、供暖)要進行分析優(yōu)化，以便從系統(tǒng)上采取優(yōu)化方案，避免多條動力管道入戶。
(三)通過綠色認(rèn)證，增強企業(yè)的綠色形象
實施綠色營銷的房地產(chǎn)企業(yè)，通過獲得房地產(chǎn)聯(lián)合會和環(huán)?？偩值木G色認(rèn)證，可以增強企業(yè)環(huán)境友好的程度，獲取消費者的認(rèn)可。
(四)加強綠色營銷管理
綠色營銷策劃的順利實施，離不開高績效營銷管理。綠色營銷管理包括戰(zhàn)略管理、戰(zhàn)術(shù)管理、作業(yè)管理三個層次。從戰(zhàn)略角度出發(fā)，企業(yè)應(yīng)重視生態(tài)戰(zhàn)略，啟動生態(tài)工程，把綠色產(chǎn)品開發(fā)與環(huán)境保護結(jié)合起來。從戰(zhàn)術(shù)角度看，綠色營銷應(yīng)有明確的目標(biāo)體系、科學(xué)的計劃和高效的組織，使生態(tài)方案落到實處。從作業(yè)層來看，應(yīng)重視員工素質(zhì)的提高，加強培訓(xùn)，樹立全員綠色營銷意識。
1.房地產(chǎn)投資趨勢波動。2014年，長安區(qū)區(qū)屬房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出趨勢波動的發(fā)展態(tài)勢，區(qū)屬完成房地產(chǎn)投資30.74億元，同比下降2.4%，一季度較上年同期增長1.7%，二季度、三季度、四季度，分別較上年同期下降13.3、0.1、2.4個百分點。
2.商品房銷售低迷，靠剛需支撐市場。長安區(qū)房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年高位增長，在國家一系列調(diào)控政策作用下，市場逐漸步入分化調(diào)整期，投資性需求退出市場、改善性需求持幣觀望、剛性需求成為支撐銷售的主導(dǎo)。2014年，區(qū)屬商品房銷售面積48.92萬平方米，同比下降16.2%，增幅較上年收窄6.4個百分點；商品房銷售總套數(shù)為4612套，其中：90平方米以下商品房銷售2783套，占全區(qū)商品房銷售套數(shù)的60.3%，90-144平方米商品房銷售1630套，占全區(qū)商品房銷售套數(shù)的35.3%，144平方米以上銷售199套，占全區(qū)商品房銷售套數(shù)的4.4%.剛需性小面積住宅成為開發(fā)商主打產(chǎn)品，市場銷售量遙遙領(lǐng)先。
3.價格總體平穩(wěn)，地鐵沿線樓盤售價有所攀升。在宏觀調(diào)控政策力度不減的大環(huán)境下，我區(qū)商品房銷售價格未出現(xiàn)大幅波動。據(jù)年底商品房銷售數(shù)據(jù)顯示，2014年區(qū)屬商品房銷售均價為6593元/平方米，較去年年末上漲500元/平方米，價格小幅攀升。自地鐵2號線開通以來，地鐵沿線樓盤銷售價格上漲迅猛。例如吉源房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的項目處于地鐵2號線韋曲南站，地鐵開通前樓盤商品房銷售價格在5000元/平方米左右，自地鐵開通后該樓盤商品房銷售價格不斷上漲，到今年年底已達6000元/平方米左右。
二、區(qū)屬房地產(chǎn)需要關(guān)注的問題
1.企業(yè)資金困難，對市場信心不足。2014年，區(qū)屬房地產(chǎn)企業(yè)資金到位47.83億元，同比下降17.3%.其中：國內(nèi)貸款3.4億元，占到位資金的7.1%，同比增長20.1%；自籌資金5.05億元，占到位資金的10.6%，同比回落31.7%；以定金及預(yù)收款和個人按揭貸款為主的其他資金39.38億元，占到位資金的82.3%，同比回落17.4%.在國家政策依然收緊的大環(huán)境下，項目開發(fā)資金主要依靠企業(yè)自籌及銷售回籠。而隨著房地產(chǎn)銷售市場的逐步降溫，企業(yè)銷售回籠資金減緩，資金量趨緊形勢將更為嚴(yán)峻，最終將直接導(dǎo)致工程進度較為緩慢，企業(yè)普遍對房地產(chǎn)市場的前景信心不足。如榮和置業(yè)有限公司，由于項目證照不全，樓盤難以銷售，資金無法回籠，目前企業(yè)資金無法維持項目開發(fā)，已陷入困境。而紫翰庭院項目情況更為嚴(yán)重，由于資金鏈斷裂，企業(yè)發(fā)展已停滯。
2.城改項目手續(xù)復(fù)雜，進度緩慢。隨著我區(qū)城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，城中村改造項目將逐漸成為我區(qū)房地產(chǎn)市場的主力軍。目前我區(qū)的34個房地產(chǎn)項目中，青城、橡樹灣、風(fēng)景天下3個項目屬于城改項目，由于目前嚴(yán)格的預(yù)售證管理辦法，極大地抑制了企業(yè)的預(yù)售行為，而城改項目手續(xù)辦理較一般商業(yè)樓盤更為困難，這對實力不強的中小企業(yè)影響更大，如青城項目，由于證照遲遲難以完善，無法開展預(yù)售，資金回籠緩慢導(dǎo)致資金鏈?zhǔn)站o，到期拆遷戶無法回遷，已經(jīng)開始按協(xié)議給拆遷戶雙倍支付過渡費，令企業(yè)雪上加霜。
3.成本上漲過快，企業(yè)投資謹(jǐn)慎。由于近年來地價較兩、三年前翻了一倍，加之配套費、人工費均上漲較快，而長安區(qū)房價總體平穩(wěn)。對于土地儲備不足的房地產(chǎn)企業(yè)，如果現(xiàn)在投資拿地，利潤空間較為有限。因此，企業(yè)持觀望態(tài)度，投資較為謹(jǐn)慎。4.企業(yè)各項應(yīng)付款繼續(xù)擴大。信貸收緊及銷售低迷，企業(yè)資金回籠緩慢，使得房地產(chǎn)企業(yè)各項應(yīng)付款繼續(xù)擴大。2014年，區(qū)屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項應(yīng)付款達15.14億元，同比增長21.1%，比2013年上升了2.5%.其中工程款6.69億元，增長35.0%，比去年同期上升了2.7%。
三、對策建議
1.抓注冊，加強項目注冊管理。目前房地產(chǎn)實行注冊地統(tǒng)計原則，我區(qū)部分開發(fā)項目，如萊安集團公司的萊安城項目，因企業(yè)注冊地問題，無法納入房地產(chǎn)統(tǒng)計。建議房地產(chǎn)管理部門繼續(xù)加大與區(qū)級相關(guān)部門的聯(lián)系溝通，強化項目注冊地管理。
2.抓服務(wù)，加強對企業(yè)的服務(wù)。目前一些項目，因企業(yè)資金問題或手續(xù)問題，進度緩慢或長期圈地卻遲遲未能開工；也有的項目雖開工建設(shè)，但遲遲不能取得預(yù)售許可證，給企業(yè)經(jīng)營帶來很大困難。建議相關(guān)責(zé)任部門，應(yīng)多深入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，了解企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、規(guī)劃及遇到的問題，掌握開發(fā)項目的具體進度，為企業(yè)發(fā)展做好服務(wù)。促進項目開發(fā)、銷售。
3.加強政府引導(dǎo)市場，增強投資和消費信心。一是要加強輿論宣傳。政府通過報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體，運用多種形式宣傳我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢、機遇和前景，加強對投資者和消費者的正面引導(dǎo)。二是要建立房地產(chǎn)市場信息制度。建議區(qū)房地產(chǎn)主管部門分區(qū)域、分價格段歸集商品房價格信息，定期通過媒體中心城區(qū)房地產(chǎn)市場指導(dǎo)價格，有利于提高房地產(chǎn)市場價格信息透明度，破除居民認(rèn)為房地產(chǎn)市場利潤巨大，仍有較大降價空間的認(rèn)識誤區(qū)。
1.校園產(chǎn)品銷售實踐活動總結(jié)
活動結(jié)束后，筆者要求所有參與此次活動的同學(xué)做如下總結(jié)。
（1）當(dāng)時，我們的小盆栽本來是想賣給學(xué)生的，目標(biāo)是愛花的女生，她們可能會買來放在教室或宿舍，但是不曾想消費群竟是老師。分析原因：第一，學(xué)生很少有喜歡養(yǎng)花的，她們喜歡的是流行服飾、小飾品等。第二，老師是成年人，有裝飾家居的需求，小盆栽造型可愛、價格實惠、方便搬運、容易養(yǎng)護，這是成為暢銷的原因。
（2）在銷售時，當(dāng)顧客問到花卉的名稱、澆水、施肥應(yīng)注意的問題時，我們不懂養(yǎng)花知識，對此一概不知。可能是因為15元的價格較為便宜，所以老師能夠理解我們。倘若是放在校園外銷售，我們可能沒有這么幸運。
（3）由于老板覺得給我們送貨不賺錢，因此提供了90盆以后就斷貨了。如果真正做生意供貨渠道中斷，企業(yè)是會停產(chǎn)或關(guān)門的。
（4）假設(shè)這些產(chǎn)品放到市場上賣，會涉及找場地、交費用、與人談判等問題，這些我們能行嗎？同學(xué)們總結(jié)得非常好，比老師在課堂上給學(xué)生講理論的效果好得多。同時這進一步激發(fā)了學(xué)生們的求知欲，他們很想知道在以后的市場營銷課程學(xué)習(xí)中，會不會學(xué)習(xí)這些內(nèi)容。
2.校園產(chǎn)品銷售的幾點收獲
（1）校園產(chǎn)品銷售實踐市場營銷的前提是發(fā)現(xiàn)和了解消費者，市場調(diào)研工作極為重要。
（2）成功銷售要做好以下工作：選擇適銷對路的產(chǎn)品、找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群、熟悉產(chǎn)品知識、具備一定的銷售技巧、制定合適的價格、做好營銷渠道開發(fā)管理工作等。
（3）學(xué)習(xí)市場營銷知識是知識經(jīng)濟時代的要求。營銷在我們周圍無處不在，任何人都需要懂得一些營銷知識。
二、聯(lián)系生活實際教學(xué)法
關(guān)鍵詞:消防產(chǎn)品;質(zhì)量監(jiān)督;問題及對策
隨著消防產(chǎn)品的應(yīng)用范圍越來越廣泛，其需求量不斷地增多，作用也顯得越來越突出。同時，社會對消防產(chǎn)品的質(zhì)量要求越來越高。但由于從事消防產(chǎn)品行業(yè)的人員素質(zhì)不高、市場監(jiān)控措施不完善等原因，導(dǎo)致有些地方消防產(chǎn)品市場混亂，質(zhì)量問題比較嚴(yán)重。本文從消防產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、使用三個環(huán)節(jié)，分析了當(dāng)前消防產(chǎn)品監(jiān)管工作存在的問題，并提出了一些工作對策建議。
一、當(dāng)前消防產(chǎn)品監(jiān)督管理工作中存在的問題
(一)消防產(chǎn)品生產(chǎn)領(lǐng)域監(jiān)管不到位。目前，對生產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)管主要依托公安部消防產(chǎn)品合格評定中心的認(rèn)證檢查和各級產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門的監(jiān)督抽查?？傮w而言，消防產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)的市場準(zhǔn)入比較嚴(yán)格，申請、檢驗、認(rèn)證過程比較規(guī)范，我國大部分消防產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求較高，生產(chǎn)企業(yè)在辦理產(chǎn)品市場準(zhǔn)入時需要投入大量資金。而由于市場競爭激烈，有的企業(yè)在取得國家質(zhì)量合格證書后，為了減少成本投入，以偷工減料，以次充好方式非法生產(chǎn)大量不符合市場準(zhǔn)入和產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求的產(chǎn)品，并將這些產(chǎn)品以廉價的方式投入市場。有的生產(chǎn)企業(yè)默許甚至縱容無證企業(yè)貼牌生產(chǎn)，從中取利，導(dǎo)致部分消防產(chǎn)品質(zhì)量問題突出。公安部消防產(chǎn)品合格評定中心的認(rèn)證檢查只針對已辦證的企業(yè)，對無證貼牌生產(chǎn)的企業(yè)無法有效監(jiān)管。另外，從每年各級產(chǎn)品質(zhì)監(jiān)部門的產(chǎn)品抽查計劃來看，消防產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)管并不是各級產(chǎn)品質(zhì)監(jiān)部門的工作重點，導(dǎo)致監(jiān)管不到位，出現(xiàn)監(jiān)管盲區(qū)。(二)消防產(chǎn)品流通領(lǐng)域監(jiān)管不到位?，F(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展迅速，相應(yīng)地帶動了產(chǎn)品流通領(lǐng)域的發(fā)展，促使流通方式的多元化，如生產(chǎn)企業(yè)整售、定制，小門店代售，網(wǎng)購等。發(fā)達的物流配送系統(tǒng)，給消防產(chǎn)品的流通帶來了便利，同時給流通領(lǐng)域的產(chǎn)品監(jiān)管帶來了困難。而消防產(chǎn)品的經(jīng)銷商、商則游離于正規(guī)生產(chǎn)企業(yè)和貼牌生產(chǎn)企業(yè)之間，根據(jù)市場需要選擇產(chǎn)品，給產(chǎn)品市場帶來很大沖擊。同樣，消防產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)管也不是各級工商部門的監(jiān)管重點，工商部門對消防產(chǎn)品經(jīng)銷商、商沒有進行有效的監(jiān)管，導(dǎo)致消防產(chǎn)品流通領(lǐng)域監(jiān)管不到位。(三)消防產(chǎn)品使用領(lǐng)域監(jiān)管不到位。市場對消防產(chǎn)品的鑒別能力不高，許多消防產(chǎn)品用戶在進貨時不注意核實產(chǎn)品的法定手續(xù)和產(chǎn)品來源渠道，給劣質(zhì)產(chǎn)品提供了可乘之機。有的使用單位為了降低成本，對假冒偽劣的產(chǎn)品睜一只眼，閉一只眼。在當(dāng)前的消防監(jiān)督管理模式下，公安消防部門消防產(chǎn)品監(jiān)管力量非常薄弱，缺乏相應(yīng)的專業(yè)人才，沒有專職的消防產(chǎn)品監(jiān)督崗位，部分從事消防產(chǎn)品監(jiān)督工作的監(jiān)督人員面對復(fù)雜的消防產(chǎn)品業(yè)務(wù)知識和執(zhí)法流程，有畏難情緒。導(dǎo)致使用領(lǐng)域消防產(chǎn)品質(zhì)量問題突出，即使發(fā)現(xiàn)問題，也處理不到位。(四)消防產(chǎn)品的分段管理導(dǎo)致監(jiān)管難度大。按照《消防法》、《消防產(chǎn)品監(jiān)督管理規(guī)定》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門、工商行政管理部門、公安機關(guān)消防機構(gòu)分別對生產(chǎn)、流通和使用領(lǐng)域消防產(chǎn)品質(zhì)量進行監(jiān)督管理，這種分段監(jiān)管模式，使消防產(chǎn)品案件辦理往往需要多部門、跨區(qū)域協(xié)作，程序復(fù)雜，辦案周期長，調(diào)查取證難，辦案成本高，致使辦案部門積極性不高，難以形成對假冒偽劣產(chǎn)品的有效打擊。
二、加強消防產(chǎn)品監(jiān)督管理的對策
一、現(xiàn)行法律制度框架下，房地產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定和特征
在現(xiàn)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關(guān)房地產(chǎn)的法律規(guī)范構(gòu)成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。房地產(chǎn)的法律制度涵蓋了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)行政管理五大方面的內(nèi)容。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條、第四十一條、第四十八條、第五十九條、第六十條、第六十二條的規(guī)定，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條、第二十四條、第二十五條規(guī)定，建設(shè)部公布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍暫行管理辦法》第三條規(guī)定和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條、第三十一條規(guī)定，《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條的規(guī)定，《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二條、第三條第二款規(guī)定，1994年9月實施的《深圳市房屋建筑面積計算細(xì)則》第一條第（二）款第2項、第一條第（五）款的規(guī)定，1999年7月1日實施的《深圳市建筑設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)計算規(guī)定》第2.1.8條、第3.5條、第3.5.2條、第3.5.2.1條的規(guī)定，人們可以清楚地知道現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度具有以下的特征：
（一）只有具備土地使用權(quán)的當(dāng)事人才有可能取得房屋的所有權(quán)。
（二）土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強制性的。
（三）房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利。
（四）在二級市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，不允許將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割。
（五）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)國家機關(guān)法定登記后，其財產(chǎn)所有權(quán)（物權(quán)）的法律權(quán)利才得于確認(rèn)和保護。
（六）土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時，財產(chǎn)權(quán)利人分別取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》；合二為一登記時，財產(chǎn)權(quán)利人取得《房地產(chǎn)證》。
（七）《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》是當(dāng)事人房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的法律憑證。
筆者認(rèn)為，上述的法律規(guī)定和特征明確了房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的以下幾個問題：
（一）在形式要件上，只有取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》、《房地產(chǎn)證》的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。在實質(zhì)要件上，只有取得有相應(yīng)土地使用權(quán)面積份額的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。
（二）只有計算建筑容積率（建筑面積容積率＝建筑總面積／土地使用權(quán)面積）的建筑物才可以取得相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額。
計算建筑容積率的建筑物要依法向國家支付土地使用費，并可依法取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》。
（三）對于不計算建筑容積率的建筑物（建筑面積），由于其沒有相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額，因此，無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權(quán)利依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物（建筑面積），不能單獨取得《房地產(chǎn)證》，其法律權(quán)利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，是計算建筑容積率建筑物的從物。
（四）不計算建筑容積率建筑物的房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，其不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。
（五）依據(jù)經(jīng)典的“物權(quán)”理論，可以認(rèn)為：計算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“主物”，而不計算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“從物”。從物的法律權(quán)利依附于主物之中。主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移，主物與從物不可分離。從物依然具有與主物相互聯(lián)系的、可分割的使用、占有、收益的三項法律權(quán)利。
（六）在二級房地產(chǎn)市場首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，如果房地產(chǎn)開發(fā)商不違反與政府簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》約定和相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商（賣方）與業(yè)主（買方）雙方當(dāng)然可以在《買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主后，從物的占有、使用、收益的三項法律權(quán)利由房地產(chǎn)發(fā)展商享有。
但是，必須指出，上述的約定只是一項債權(quán)約定，而非是一項財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的確認(rèn)，從物的所有權(quán)仍然依附于主物而屬于業(yè)主（買方）。
二、商品房住宅小區(qū)建筑物的房屋單元房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記
商品房住宅小區(qū)的建設(shè)工程取得法定的建設(shè)工程竣工驗收證書等法律文件后，房地產(chǎn)開發(fā)商將向房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請辦理商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)初始登記。理論上，房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)宜按如下原則辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記：
（1）明確計算容積率建筑物的建筑面積與宗地號的土地使用權(quán)面積的除商關(guān)系，以確定計算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權(quán)面積份額。
（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應(yīng)直接分?jǐn)偟矫恳环课輪卧墓妹娣e）的土地使用權(quán)面積份額，以確定每一房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)。
（3）將不計算容積率建筑物的建筑面積的法律權(quán)利確立并歸屬于計算容積率建筑物的建筑面積中。
由此可見，在初始登記中，由于不計算容積率建筑物的建筑面積沒有分?jǐn)偟饺魏蔚耐恋厥褂脵?quán)面積份額，其不可能有獨立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利只能依附在計算容積率建筑物的建筑面積上。
在辦理首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中，房地產(chǎn)登記機關(guān)將按《房地產(chǎn)買賣合同》的約定辦理轉(zhuǎn)移登記，將房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記給買方，確認(rèn)買方的房地產(chǎn)權(quán)。由于不計算容積率建筑物的法律權(quán)利只能依附在計算容積率建筑物的建筑面積上，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物的法律權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于全體買方業(yè)主。
假若房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時，在《房地產(chǎn)買賣合同》中約定“不計算容積率建筑物的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商”時，不計算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬將會成為一個頗具爭議的法律問題。筆者有理由認(rèn)為，依據(jù)法律強制性規(guī)定，不計算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬應(yīng)歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
三、商品房住宅小區(qū)停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬
依據(jù)上述現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度的特征、房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記的過程，筆者嘗試對目前商品房住宅小區(qū)二類四種存在形式的停車位產(chǎn)權(quán)作一分析判斷。
（一）商品房住宅小區(qū)內(nèi)或城市區(qū)域里，獨立建設(shè)的多層經(jīng)營性停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。此類停車位（場），在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》和政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明確規(guī)定多層經(jīng)營性停車位（場）的的建筑面積是計算容積率的。因此，多層經(jīng)營性停車位（場）可以依法獨立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，所以該類停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)利人為持有《房地產(chǎn)證》的當(dāng)事人。
（二）在商品房住宅小區(qū)內(nèi)，地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）房地產(chǎn)權(quán)的歸屬。
1、地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施。
房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅建筑單元后，商品房住宅房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，商品房住宅小區(qū)的業(yè)主按份共同擁有該宗地號的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位并無建筑面積或構(gòu)筑物，其是設(shè)置在土地表面的停車設(shè)施，即是直接設(shè)置在業(yè)主按份共同擁有使用權(quán)的土地表面上，地面停車位不可能獲得房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和《房地產(chǎn)證》?？梢?，地面停車位的產(chǎn)權(quán)，本質(zhì)上只是土地使用權(quán)。由于業(yè)主按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號的土地使用權(quán)面積，因此，地面停車位的法律權(quán)利毫無疑問地歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
2、樓房首層架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。由于樓房架空層停車位的建筑面積是不計算容積率的，因此，樓房架空層停車位的建筑面積不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其房地產(chǎn)權(quán)依附于計算容積率的住宅房屋單元，是住宅房屋單元的從物。所以，初始登記時，樓房架空層停車位不可能取得獨立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計算容積率的房屋建筑面積；在轉(zhuǎn)移登記時，不能取得《房地產(chǎn)證》，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的建筑物。根據(jù)本文闡述的房地產(chǎn)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時，樓房架空層停車位不能從計算容積率的住宅房屋單元中分離或分割，不能將樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。
可見，樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設(shè)置架空層停車位住宅樓房的全體業(yè)主。3、樓房地下停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。由于樓房地下停車位（場）的建筑面積亦是不計算容積率的，因此，樓房地下停車位（場）的產(chǎn)權(quán)狀況與樓房架空層停車位的建筑面積產(chǎn)權(quán)狀況如出一轍，樓房地下停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設(shè)置地下停車位（場）樓房的全體業(yè)主。四、在今后的立法中，宜進一步明確商品房住宅小區(qū)計算容積率停車位及不計算容積率停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬在人均土地資源緊缺的我國，為有效及合理利用城市的有限土地資源，作為住宅小區(qū)公共設(shè)施的的停車位不宜買賣，不計算容積率的停車位產(chǎn)權(quán)應(yīng)定位歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
目前，對商品房住宅小區(qū)停車位可否買賣、應(yīng)否買賣有兩種截然不同的意見，房地產(chǎn)開發(fā)商群體和消費者群體的意見涇渭分明。房地產(chǎn)開發(fā)商大多主張停車位可以買賣，其主要理由在于充分調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商的投資停車位的積極性，滿足社會大眾的需要。消費置業(yè)者則大多主張停車位作為住宅小區(qū)的公用設(shè)施，不宜由少數(shù)人或強勢集團獨占，以避免有限的停車位資源被少數(shù)人壟斷使用，損害住宅小區(qū)普通市民的整體利益，而且住宅小區(qū)的停車位已計入房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)成本之中，不宜再次利用停車位謀取非法的利益。
《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)機關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人所有。筆者認(rèn)為，當(dāng)“停車場”是計算建筑容積率的建筑物或附著物時，“停車場”攤分擁有土地使用權(quán)份額，此時“停車場”的產(chǎn)權(quán)當(dāng)然可以依買賣合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)機關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人所有。在此種情形下，房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)然可以依法取得“停車位”的《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》，從而可以出售“停車位”，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方可以買賣“停車位”，或約定“停車位”的產(chǎn)權(quán)歸屬。此時，適用《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款的規(guī)定。
消費稅是對一些特定消費品和消費行為征收的一種稅。國務(wù)院于1993年12月13日頒布了《中華人民共和國消費稅暫行條例》，財政部1993年12月25日頒布了《中華人民共和國消費稅暫行條例實施細(xì)則》，并于1994年1月1日開征消費稅。它是我國1994年稅制改革在流轉(zhuǎn)稅中新設(shè)置的一個稅種。其是在對貨物普遍征收增值稅的基礎(chǔ)上，選擇少數(shù)消費品再征收的一個稅種，主要是為了調(diào)節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)消費方向。保證國家財政收入。
1關(guān)于新增稅目
(1)新增高爾夫球及球具、高檔手表、游艇、木制一次性筷子、實木地板稅目。
(2)取消汽油，柴油稅目。增列成品油稅目。汽油、柴油改為成品油稅目下的子目。另外新增石腦油、溶劑油、油、燃料油、航空煤油五個子目。
2關(guān)于調(diào)整稅目稅率
(1)調(diào)整小汽車稅目稅率。取消小汽車稅日下的小轎車、越野車、小客車子目。在小汽車稅目下分設(shè)乘用車、中輕型商用客車子目。
(2)調(diào)整摩托車稅率。將摩托車稅率改為按排量分檔設(shè)置。
(3)調(diào)整汽車輪胎稅率。將汽車輪胎10％的稅率下調(diào)到3％。
(4)調(diào)整白酒稅率。
3關(guān)于以自產(chǎn)石腦油用于本企業(yè)連續(xù)生產(chǎn)的納稅問題
生產(chǎn)企業(yè)將自產(chǎn)石腦油用于本企業(yè)連續(xù)生產(chǎn)汽油等應(yīng)稅消費品的，不繳納消費稅；用于連續(xù)生產(chǎn)乙烯等非應(yīng)稅消費品或其他方面的，于移送使用時繳納消費稅。
4關(guān)于已納稅款的扣除
下列應(yīng)納稅消費品準(zhǔn)予從消費稅應(yīng)納稅額中扣除原料已納的消費稅稅款：
(1)以外購或委托加工收回的已稅桿頭、桿身和握把為原料生產(chǎn)的高爾夫球桿。
(2)以外購或委托加工收回的已稅木制一次性筷子為原料生產(chǎn)的木制一次性筷子。
(3)以外購或委托加工收回的已稅實木地板為原料生產(chǎn)的實木地板。
(4)以外購或委托加工收回的已稅石腦油為原料生產(chǎn)的應(yīng)稅消費品。
(5)以外購或委托加工收回的已稅油為原料生產(chǎn)的油。
5關(guān)于減稅、免稅
(1)石腦油、溶劑油、油、燃料油暫接應(yīng)納稅額的30％征收消費稅；航空煤油暫緩征收消費稅。
(2)子午線輪胎免征消費稅。
新的消費稅新增了木制一次性筷子和實木地板兩個稅目。同時調(diào)整了對石油制品的征稅方式。取消了汽油、柴油稅目，增列成品油稅目。除此之外還調(diào)整了小汽車稅目和摩托車稅目的稅率。
首先我們來看看取消汽油和柴油稅目，新增成品油稅目這一項。這次調(diào)整稅目后，實際是對航空煤油、石腦油、溶劑油、油、燃料油開始征收消費稅，即擴大了石油制品的消費稅征收范圍。另外，上述新增的某些油品與汽油、柴油具有一定的替代性，部分質(zhì)量好的產(chǎn)品還可以直接作為汽油、柴油使用，在實際征管中，存在個別企業(yè)通過混淆產(chǎn)品名稱等進行逃稅的問題。
所以該項調(diào)整控制了能源消耗并調(diào)控了消費結(jié)構(gòu)，同時擴大了消費稅對石油產(chǎn)品的調(diào)控力度。這是國家在正式的燃油稅出臺以前應(yīng)對國際油價上漲以及為未來經(jīng)濟發(fā)展節(jié)約并儲備石油資源的有效措施。
新增的對木制一次性筷子征收5％消費稅的規(guī)定，也從剛一頒布便發(fā)揮了市場導(dǎo)向的作用。由于市場不可能在短時間內(nèi)完全排斥木制一次性筷子，于是有效獲取和利用木材資源，成為了生產(chǎn)企業(yè)研究的重點，幸存的少數(shù)企業(yè)也必定會節(jié)約資源，積極開發(fā)環(huán)保型的新產(chǎn)品。就目前形式看來，該行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了木制一次性筷子的替代品——竹筷。由于竹子具有生產(chǎn)周期短，可回收利用，生產(chǎn)成本低的特點，所以一次性竹筷前景輝煌。新增的該條消費稅目充分發(fā)揮了市場導(dǎo)向作用。促使企業(yè)節(jié)約資源維護生態(tài)平衡走可持續(xù)發(fā)展之路。
至于新增的對實木地板征收5％消費稅的規(guī)定，也響應(yīng)了中央創(chuàng)建節(jié)約型社會，走可持續(xù)發(fā)展之路的號召。實木地板是由優(yōu)質(zhì)的天然林木材制成的。因此，在生產(chǎn)過程中，大量消耗木材資源，為了保護森林資源，改善生態(tài)平衡，應(yīng)該控制性砍伐木材，通過增收消費稅來調(diào)節(jié)，有利于促進環(huán)境保護和資源節(jié)約，建立宏觀調(diào)控的長效機制，引導(dǎo)和控制實木地板的生產(chǎn)和消費。
但是該項改革將實木復(fù)合地板也納入了征稅范圍之內(nèi)。其實無論是多層或是三層實木復(fù)合地板，其表層板皆采用天然林材，其厚度為地板厚度的1／50—1／6，而其它均采用速生材約49／50—5／6，也就是說天然林材在地板加工過程中所使用的原材料，僅占全部用材的2％—16％，而極大部分材料采用速生材。這樣既保證地板材也解決了成熟的速生林使用，又解決了林場工人的就業(yè)。同時實木復(fù)合地板性價比合理。深受中低收入的消費者青睞。又受歐美國際市場歡迎。
因此我認(rèn)為實木復(fù)合地板是不應(yīng)當(dāng)納入消費稅征收項目，是國家應(yīng)該鼓勵的產(chǎn)品。不過總體來說，該項規(guī)定符合國家節(jié)約資源的政策。起到了節(jié)約資源的消費導(dǎo)向作用。
最后。小汽車和摩車率稅率的調(diào)整則是響應(yīng)了中央節(jié)能的號召。
調(diào)整內(nèi)容：(1)將消費稅對小汽車的分類與國家新的汽車分類標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一起來，將小汽車稅目分為乘用車和中輕型商用客車兩個子目。(2)調(diào)整小汽車稅率結(jié)構(gòu)。提高大排量汽車的稅率。(3)對混合動力汽車等具有節(jié)能、環(huán)保特點的汽車將實行一定的稅收優(yōu)惠。具體由財政部、國家稅務(wù)總局另行制定并報國務(wù)院批準(zhǔn)后實施。
