時間：2023-03-30 11:35:35
序論：在您撰寫房屋測繪論文時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
Building surveying and mapping as a very important work in the housing industry, In relation to the size of the building area, People also increasingly attention to it. But in the house measure, There are a series of problems to be solved, In this paper, the building of surveying and mapping of the related problems and solutions are analyzed.
中圖分類號：P2文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
一、房屋測繪的重要性
1、房屋測繪對城市的規(guī)劃建設(shè)起重要作用
房屋是城市建設(shè)的最基本的組成要素之一，城市規(guī)劃建設(shè)水平的高低能反應(yīng)出城市的物質(zhì)建設(shè)和居民精神生活的文明程度，合理有效的進(jìn)行城市規(guī)劃建設(shè)離不開對房屋的測繪工作，房屋測繪在城市的規(guī)劃建設(shè)過程中對房地產(chǎn)的布局、造型結(jié)構(gòu)及用途等方面都發(fā)揮重要作用。房屋測繪在對城市的規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中不僅僅包括事先的測量工作，在對城市規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)狀進(jìn)行充分的了解和總結(jié)后，會得出很多有關(guān)如何進(jìn)行城市建設(shè)的許多其他相關(guān)數(shù)據(jù)，在進(jìn)行下一輪的房屋測繪時這些數(shù)據(jù)會為更好的進(jìn)行房屋建設(shè)提供有用的參考價值。
2、房屋測繪在房產(chǎn)交易中發(fā)揮巨大作用
房屋測繪在房產(chǎn)交易的過程中，房屋測繪能為房產(chǎn)買賣的雙方提供專業(yè)的技術(shù)參考。房屋測繪根據(jù)目前的現(xiàn)有的城市建設(shè)水平和要求，繪制房屋建設(shè)的基本圖紙和房屋分布圖，其目的是為了能夠形成簡單明了、清晰易懂的城市房屋分布平面圖，進(jìn)而形成一個健全明了的控制網(wǎng)絡(luò)。方便以后在房產(chǎn)交易過程中提供全面準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。在城市的不斷建設(shè)中，不斷地豐富這個網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)行不斷的細(xì)化，經(jīng)過不斷地發(fā)展和更新，在以后的房產(chǎn)交易中就能為房屋買賣雙方提供更加直觀明了的圖形樣式參考。
3、為城市建設(shè)的其他相關(guān)部門提供幫助
房屋的測繪工作不僅僅為城市的規(guī)劃部門提供幫助，在拆遷部門、開發(fā)部門、稅收部門、保險部門等相關(guān)部門都能夠提供一定程度上的幫助。為這項相關(guān)部門提供制定政策時所必須的相關(guān)參考依據(jù)。
二、房屋測繪工作中存在的問題
由于房屋測繪工作在房屋建設(shè)及房產(chǎn)規(guī)劃中的重要作用，在房屋測繪的實踐過程中，會存在一些不可避免的問題，面對這些問題，各相關(guān)部門要首先從自身尋找原因?qū)ふ曳椒ń鉀Q這些問題，存在的問題具體包括：
1、沒有簽訂房屋面積計算的委托書，當(dāng)問題產(chǎn)生時，容易出現(xiàn)房產(chǎn)測繪方和開發(fā)商之間的相互推諉。由于對房屋測繪在實際工作中作用的忽視，房產(chǎn)測繪方對實際的測繪工作，敷衍了事，應(yīng)付對待，導(dǎo)致在測繪過程中出現(xiàn)沒有技術(shù)含量的失誤，而房屋的施工方在施工時，又沒有清楚的認(rèn)識到房屋測繪的施工圖對房屋建設(shè)的重要性，因而，導(dǎo)致在房屋的實際施工過程中容易出現(xiàn)失誤，而雙方又互相推諉，從而造成不必要的法律糾紛。
2、房屋測繪方的預(yù)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計和現(xiàn)實情況的實際數(shù)據(jù)之間的誤差的存在。雖然房屋測繪方根據(jù)理論的數(shù)據(jù)制定出一套理論上可行的施工圖，但是在實際的操作過程中，由于施工誤差過大或是施工方?jīng)]有根據(jù)圖紙的方案變更施工方案而造成合同面積與施工面積的誤差超過3㎡。那么施工方就應(yīng)該承擔(dān)誤差過大所產(chǎn)生的損失。
3、缺少必要的審核部門，缺少對圖紙資料進(jìn)行正確性、可行性、可變更性等方面的審核工作。沒有經(jīng)過會審的圖紙經(jīng)常會出現(xiàn)圖紙前后不一樣的情形，例如平立剖三面的不同數(shù)據(jù)，施工圖與結(jié)構(gòu)圖不統(tǒng)一的現(xiàn)象。如果建立相應(yīng)會審制度就能夠避免這些錯誤的產(chǎn)生，在施工中就不會誤導(dǎo)開發(fā)商而出現(xiàn)檢測單位和施工單位的圖紙不一樣，產(chǎn)生重大的施工事故了。
4、從業(yè)者的技術(shù)水平參差不齊且門檻較低，沒有統(tǒng)一的準(zhǔn)入機(jī)制，導(dǎo)致技術(shù)從業(yè)人員的水平各有不同，在一些需要經(jīng)過換算的數(shù)據(jù)上，由于從業(yè)人員本身對房屋測繪這一工作沒有專業(yè)的系統(tǒng)知識導(dǎo)致對房屋測繪工作的出現(xiàn)模棱兩可，知識匱乏的情況。還有部分從業(yè)人員，對新知識新技術(shù)沒有及時的進(jìn)行學(xué)習(xí)和應(yīng)用導(dǎo)致在工作中遇到新問題或是復(fù)雜問題時不能及時的運(yùn)用新知識加以解決，容易在工作中出現(xiàn)失誤。
5、沒有建立完備的房產(chǎn)檔案管理和資料數(shù)據(jù)庫。對每次房產(chǎn)測繪的測繪數(shù)據(jù)結(jié)果進(jìn)行入檔保存，便于以后的查閱，這種數(shù)據(jù)的原始積累對以后的房屋測量和建設(shè)工作具有重要的作用，利于以后的長遠(yuǎn)發(fā)展。
6、房屋測繪人員及實際操作人員沒有形成精益求精的工作態(tài)度，在工作中容易出現(xiàn)嫌麻煩且不認(rèn)真讀圖或是讀圖不細(xì)心，測量數(shù)據(jù)時不精確，使人為誤差過多，從而造成經(jīng)濟(jì)損失的現(xiàn)象。
三、房屋測繪存在問題的解決辦法
為了解決房屋測繪工作在實際工作中的存在的問題，讓房屋測繪工作能夠在實際的房屋建設(shè)當(dāng)中真正的發(fā)揮作用，使房屋測繪工作朝著正確的方向發(fā)展，有必要在工作實踐中，采取正確的方法引導(dǎo)房屋測繪工作朝著健康的方向發(fā)展。對各部門提出幾點(diǎn)必要的意見，具體包括：
1、建立明確的責(zé)任追責(zé)制度，為了避免在房屋建設(shè)過程中雙方相互推諉，責(zé)任無法落實的情況，在房屋施工前，先簽訂委托合同書，明確雙方的責(zé)任和義務(wù)，工作過程中嚴(yán)格按照各項規(guī)章制度行事，這樣做不僅能提高房屋建設(shè)各方的工作效率，使責(zé)任落實到個人，還能提高房屋測繪工作的準(zhǔn)確性，提高施工方的工作認(rèn)真度。
2、建立審核部門，確立圖紙的會審制度。在房屋測繪部門設(shè)計出相應(yīng)的施工圖紙并交由開發(fā)商實際操作之前，先由審核部門進(jìn)行會審，進(jìn)行審核對施工圖紙的正確性、可行性等各方面綜合審查之后，房屋測繪部門在進(jìn)行相應(yīng)的修改，修改后再經(jīng)過一輪的修改，如此建立了一套二級檢查、一級驗收的會審制度，保證了正確率減少了房屋建設(shè)的誤差的增大。
3、建設(shè)健全的房屋測繪工作隊伍，提高相關(guān)工作人員的技術(shù)水平。在日常的工作中，開展必要的培訓(xùn)課程，鼓勵技術(shù)人員間的相互交流，營造互相學(xué)習(xí)的良好氛圍，提高測繪技術(shù)人員的專業(yè)技能和學(xué)習(xí)能力，提高工作人員的工作積極性。
4、建立統(tǒng)一的房屋測量標(biāo)準(zhǔn)體系，具體包括建立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，規(guī)范軟件測繪軟件的市場，形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化軟件系統(tǒng)，確立房屋測繪的標(biāo)準(zhǔn)術(shù)語等方面。這樣做的好處是避免了圖紙制作者和執(zhí)行者之間使用不同的解讀標(biāo)準(zhǔn)，出現(xiàn)工作失誤，造成經(jīng)濟(jì)損失。
5、建立完善的房產(chǎn)檔案管理和資料數(shù)據(jù)庫，在相關(guān)部門之間形成房屋測繪檢測數(shù)據(jù)的統(tǒng)一檔案庫或是數(shù)據(jù)庫對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行存檔，既方便了企業(yè)自身使用數(shù)據(jù)時的需要又方便其他相關(guān)單位的數(shù)據(jù)查詢。各個單位在進(jìn)行方案的制定設(shè)計時，能有所參照，互相借鑒。
6、建立統(tǒng)一的考核與獎懲制度。這是公司管理體制中不可缺少的要素之一，對員工進(jìn)行物質(zhì)上的獎勵或是懲罰，會在一定程度上調(diào)動員工的工作積極性，員工自然也會用認(rèn)真敬業(yè)的態(tài)度對待工作，避免由于粗心或是不認(rèn)真而產(chǎn)生的工作失誤。當(dāng)然，要從本質(zhì)上提高員工的工作態(tài)度，這與公司的企業(yè)氛圍有很大的關(guān)系，從長遠(yuǎn)上看，營造積極健康、認(rèn)真負(fù)責(zé)的企業(yè)氛圍感染員工是非常必要的。
7、在對一些復(fù)雜的數(shù)據(jù)分析過程中，需要發(fā)散思維，具體問題具體分析，比如在對非典型型曲線的幾何圖形的實測問題上，很多情況下，為了追求曲線美或是由于施工失誤會產(chǎn)生非典型幾何形狀，由于是由不同的原因?qū)е碌慕Y(jié)果，就必須要分開論述不可一概而論。如果是為了追求曲線美那么在測量時應(yīng)選取幾個合理點(diǎn)進(jìn)行測量，如果是由于誤差而導(dǎo)致的，那么因為實測比較困難所以通常采用分割的方法解決。
結(jié)束語
房屋測繪在房地產(chǎn)測繪中占據(jù)著一個十分重要的作用，房屋測繪不僅關(guān)系到房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，還關(guān)系到廣大的人民群眾的切身利益。房屋測繪不僅是一個經(jīng)濟(jì)問題，更是一個民生問題。近些年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，其中占較大比重的是商品房，開發(fā)商和消費(fèi)者多因房屋的面積問題產(chǎn)生一系列的沖突和糾紛。因此，為了商品房交易的順利而有序的進(jìn)行，必須做好房屋測繪工作。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：測繪，房產(chǎn)登記，應(yīng)用
2007年7月1日《物權(quán)法》正式實施。根據(jù)《物權(quán)法》的要求，國家建設(shè)部制定了《房屋登記辦法》并于2008年7月1日正式實施。這一部法律和部門規(guī)章的先后實施加強(qiáng)了不動產(chǎn)登記的法律地位，同時明確了登記部門的義務(wù)與責(zé)任，對房產(chǎn)登記提出了更高的要求?？萍颊撐?，應(yīng)用。
房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是一薦基礎(chǔ)性、公益性的測繪活動。房屋所有權(quán)人在申請登記前，要到房產(chǎn)測繪窗口申請房產(chǎn)（基礎(chǔ)、項目）測繪，由測繪人員現(xiàn)場勘查，繪制房產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖，編制房屋測繪幢號，填寫丘與房屋屬性信息調(diào)查表。工作完成后，向測繪申請人提供房屋基礎(chǔ)測繪現(xiàn)場分丘示意圖和房屋測繪報告書。房屋所有權(quán)人申請登記時，要向窗口受理人員提交必要的證明材料，還要向窗口受理人員提交基礎(chǔ)測繪現(xiàn)場分丘示意圖。窗口受理人員要詳細(xì)查看現(xiàn)場示意圖內(nèi)容（包括市政道路及道路名稱，河流及河流名稱，丘界限及產(chǎn)權(quán)人名稱，所測房屋及屋角坐標(biāo)，房屋測繪幢號和派出所編號，丘座落、街坊號、丘號、指北針等），然后比對配證圖上的房屋測繪幢號，規(guī)劃證紅線圖或土地證地籍圖中的位置與平面坐標(biāo)，如果這些內(nèi)容與基礎(chǔ)測繪現(xiàn)場分丘示意圖上的內(nèi)容符合，則可以認(rèn)定房屋現(xiàn)場曾做過實地查看，并且就房屋現(xiàn)場與所有權(quán)人提交的證明資料認(rèn)真審核。
在審核環(huán)節(jié)，工作人員不必再到現(xiàn)場進(jìn)行實地檢查，可以在房屋辦公室系統(tǒng)GIS圖形中打開房產(chǎn)分幅圖，憑借房屋測繪幢號調(diào)出房屋現(xiàn)場圖形，觀查房屋的座落、位置關(guān)系、權(quán)屬、數(shù)量、四鄰、周邊道路；也可以根據(jù)房屋測繪幢號于樓盤表的一一對應(yīng)關(guān)系，迅速定位房屋樓盤表，確定房屋基本幢數(shù)，進(jìn)而制定幢房屋權(quán)屬現(xiàn)狀信息。
房產(chǎn)調(diào)查的基本單位是幢,也是房產(chǎn)要素測量的基本單位,因而在房產(chǎn)測量中對“幢”的概念是同期規(guī)劃、同期建設(shè)、同期驗收的建筑，理論上和實踐操作中,同一幢樓應(yīng)該是同期規(guī)劃、同期建設(shè)和同期驗收的,不同期規(guī)劃、建設(shè)和驗收的項目將各自獨(dú)立,單獨(dú)成幢。作為同一幢樓,地面以上部分的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)應(yīng)為統(tǒng)一整體,具體是指房屋的各個部分結(jié)構(gòu)相連,即各個部分的梁、柱、墻等相互聯(lián)接在一起,不可分割。如果房屋各部分間互不相連,則可以將各部分獨(dú)立分幢。
房屋所占用的土地應(yīng)為同一產(chǎn)權(quán)人根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人相一致的原則是房屋權(quán)屬登記的基本原則。如果房屋所占用的土地分屬于不同使用權(quán)人的多塊土地上,且各土地使用權(quán)人的土地權(quán)屬清楚,則該房屋不能作為一幢處理。
有共同的共有共用設(shè)施的房屋，最重要的是對共有建筑面積的分?jǐn)傆嬎愕挠绊?。如果房屋各部分之間沒有共同的共有共用設(shè)施,那么,無論是作為一幢還是作為多幢,對共有建筑面積分?jǐn)傆嬎愕挠绊懣梢院雎圆挥嫛?/p>
關(guān)于商住樓樓間分?jǐn)倖栴}，商住樓一般為一幢樓的下部若干層為商業(yè)(或非住宅),上部若干層為住宅。兩部分功能不同結(jié)構(gòu)也往往不相同,商業(yè)部位若干層的樓梯間與商業(yè)部位不相通,而與住宅相通,主要是為上部住宅服務(wù)的,該部分樓梯面積怎樣分?jǐn)傔€需探討。如分?jǐn)偨o商業(yè)部位,商業(yè)部位并不使用,商業(yè)部位有時還有自用樓梯;如分?jǐn)偨o住宅部位,商業(yè)部位層數(shù)越多,住宅部位分?jǐn)偯娣e就越大,并主要因為下部商業(yè)而引起。我們的作法是:商用部位的樓梯間(不含商業(yè)自用的)和層頂樓梯間由全樓分?jǐn)?住宅部位的樓梯間由住宅分?jǐn)?。科技論文，?yīng)用?？萍颊撐?，應(yīng)用。這樣,既體現(xiàn)了全樓的整體概念,也兼顧了誰受益,誰分?jǐn)偟脑瓌t。
房屋相鄰兩個層面的層高均未達(dá)到2.20m時的面積計算 ，按法律規(guī)定,房屋層高要達(dá)到2.20m才能計算建筑面積。
坡屋頂內(nèi)空間面積的計算，坡屋頂作為中國傳統(tǒng)建筑的一種形式,越來越多地被應(yīng)用于現(xiàn)代建筑中,多層住宅的坡屋頂內(nèi)空間被普遍利用,頂層為躍層的住宅日益增多?？萍颊撐?，應(yīng)用。《規(guī)范》規(guī)定:斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20M以上的部位,按其外圍水平投影面積計算,高度在2.20m以下的部位不計算建筑面積。坡屋頂一般可作為居室或儲藏室,具有良好的通風(fēng)和采光,無論從技術(shù)角度還是經(jīng)濟(jì)角度來看,坡屋頂部是比較合理的,可將其用作與整個建筑空間等同的一個部分,坡屋頂間的使用可以從屋脊一直延伸到屋檐,靠著屋檐的短墻還可擺放家具,整個空間都可以得到充分利用。因此我們建議:高度在1.50―2.20M的部位應(yīng)適當(dāng)計算面積,可按其處圍水平投影面積的一半計算建筑面積。在面積計算時,應(yīng)將其與平屋頂結(jié)構(gòu)區(qū)分開來,以體現(xiàn)坡屋頂?shù)睦脙r值。
有許多沿街的樓房,下面幾層是商業(yè)用房,上面是住宅,通往住宅要走室外樓梯。該部分共有面積如何分?jǐn)偙容^合理呢?本人認(rèn)為在考慮這個問題時,首先要改變“誰使用誰分?jǐn)?rdquo;的思維方式,要從整體加以考慮。由于是商住樓,必然分為商業(yè)和住宅兩個功能區(qū),室外樓梯是作為連接兩個功能區(qū)的紐帶,是整幢樓不可缺少的部分。一般情況下,是由住宅部分使用,但它也是整幢樓的消防通道,對整幢樓的管理、維修等都起著作用,因此,該室外樓梯應(yīng)作為整幢樓的共有面積,由商業(yè)和住宅兩個功能區(qū)共同分?jǐn)偂?/p>
關(guān)于跨層共有建筑面積公攤的問題近年來,隨著住宅商品化制度的不斷推進(jìn)和房地產(chǎn)市場的日趨活躍,房屋所有制關(guān)系越來越復(fù)雜,由單一產(chǎn)權(quán)向多產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化,異產(chǎn)同幢房屋空間面積的分析成為一項復(fù)雜而細(xì)致的工作,明確劃分功能區(qū),準(zhǔn)確認(rèn)定幢共有面積、層共有面積、功能區(qū)共有面積,作到公正、公平。合理分?jǐn)傄殉蔀槲覀兎慨a(chǎn)測繪人員一項重要工作。目前,建筑面積已成為核定商品房價格最基本的計量單位,房屋出售時,不同樓層價格不同,當(dāng)共有面積跨層分?jǐn)倳r將與房價產(chǎn)生矛盾。例如:地下室作為共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偩痛嬖谝恍﹩栴},地下室銷售價格往往比地上部分低得多,如將地下室作為共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?分?jǐn)偟讲煌瑢拥墓灿忻娣e將被計人到相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)面積中,同是由地下室分?jǐn)偹玫墓灿忻娣e因房屋所處樓層不同引起價格差異勢必造成不合理。其實不僅僅是地下室,其它共有面積跨層分?jǐn)倳r也存在同樣的問題。在實際工作中,當(dāng)共有面積跨層分?jǐn)倳r,我們必須認(rèn)真界定共有面積及其分?jǐn)偡秶?并在產(chǎn)權(quán)證配圖上注明套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偯娣e明細(xì)表,以增加透明度,保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益?？萍颊撐模瑧?yīng)用。
工作中一般要按號定表、以圖管房，通過房產(chǎn)分幅圖將房屋信息地理化，可以清晰界定房屋的權(quán)屬界線，增強(qiáng)房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬意識。通過房屋測繪幢號化解了單幢房屋信息孤島的難題，不受單位名稱、派出所院落、道路變化的干擾直接進(jìn)入房屋樓盤表，化繁為簡，加快登記速度，提高了辦事效率，有利于房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪成果向?qū)嵱猛ㄟ^這一步審核可以杜絕任何重復(fù)辦證、重復(fù)抵押，隱瞞司法限制的企圖，向格式化的科學(xué)方向轉(zhuǎn)化，實現(xiàn)了測繪前置的改革意義?？萍颊撐?，應(yīng)用。
以上是本人在工作中遇到的一些問題及思考,提出來與各位同仁共同探討,尋求更加合理的方式、方法,使得房產(chǎn)面積的計算朝規(guī)范化方向發(fā)展,讓產(chǎn)權(quán)人放心、滿意。
[關(guān)鍵詞]房產(chǎn) 測繪 重要性
[中圖分類號] P2[文獻(xiàn)碼] B [文章編號] 1000-405X（2015）-3-196-1
0前言
隨著時代的不斷發(fā)展，對房產(chǎn)測繪的要求也越來越高，這就要求在房產(chǎn)測繪中必須加強(qiáng)專業(yè)技能的研討，并努力提高測繪技能水平，為房產(chǎn)測繪提供有力的保障。
1房產(chǎn)測繪的重要性探討
1.1測繪技術(shù)有助于減少各種房產(chǎn)糾紛
1.1.1房地產(chǎn)開發(fā)單位在辦理房產(chǎn)證件的時候。有關(guān)部門是需要對房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬問題以及房屋產(chǎn)權(quán)狀況的證件合法性進(jìn)行審查，而這個審查和確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的前提就是房地產(chǎn)開發(fā)方須持有通過房產(chǎn)測繪單位按照《房產(chǎn)測量范》以及其他相關(guān)規(guī)定進(jìn)行的實地測繪所測繪的房屋圖紙及相關(guān)資料，這些測繪資料能夠準(zhǔn)確地反映出房屋的空間以及屬性信息的數(shù)據(jù)，以便準(zhǔn)確地掌握房屋的面積，這樣才能夠最終確認(rèn)房屋的歸屬問題以及權(quán)屬界線。只有對房產(chǎn)面積進(jìn)行精確地測算，達(dá)到100的正確率與精準(zhǔn)度，才能最大程度地保障房屋產(chǎn)權(quán)人的利益。
1.1.2由于房產(chǎn)確認(rèn)權(quán)登記的數(shù)據(jù)主要是來源于房產(chǎn)測繪的成果。并且這些成果是經(jīng)由房產(chǎn)管理部門的確認(rèn)，具有一定的法律效力。因此，因為發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)人或房屋的權(quán)屬界線不清、關(guān)于建筑面積所持標(biāo)準(zhǔn)不準(zhǔn)而發(fā)生爭議沖突，或是任何侵害房屋產(chǎn)權(quán)人的合法占有、收益以及使用權(quán)益的行為發(fā)生時，都可以通過房產(chǎn)測繪這種合理并且有效的途徑來解決紛爭。
1.2房產(chǎn)測繪有助于促進(jìn)房地產(chǎn)的綜合管理
（1）房產(chǎn)測繪主要針對的是關(guān)于房屋的自然、權(quán)屬、利用以及相關(guān)的各種屬性要素，并且通過對房屋所進(jìn)行的各種形式的調(diào)查測定出房屋的范圍、權(quán)界并且由此測算出房屋準(zhǔn)確的建筑面積等，對所測算出的結(jié)果即一系列相關(guān)的空間以及屬性的信息的數(shù)據(jù)統(tǒng)一納入房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的管理之中，只有這樣才能夠切實做到做好以測繪圖管房、以測繪圖管證、以測繪圖管檔，更好更有效地防止房屋產(chǎn)權(quán)的重登、漏登或是對產(chǎn)權(quán)的虛報和瞞報。
（2）應(yīng)該加強(qiáng)對于城市的測繪管理。由于體制的落后所造成的工作中的冗余是應(yīng)當(dāng)改革的，其次要進(jìn)一步加強(qiáng)城市測繪技術(shù)，積極實行測繪保障，為房地產(chǎn)開發(fā)中測繪技術(shù)作用的發(fā)揮保駕護(hù)航。
1.3加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)測繪，有助于城市規(guī)劃
伴隨著城市化的進(jìn)程，要想做好其規(guī)劃建設(shè)和科學(xué)管理，都必須首先要了解這個城市建設(shè)的歷史、城市建設(shè)的現(xiàn)狀、城市現(xiàn)有房屋的分布以及房屋的數(shù)量、結(jié)構(gòu)與用途等等，這就需要應(yīng)用到房產(chǎn)應(yīng)用的成果了，因為房產(chǎn)應(yīng)用的成果既包括房產(chǎn)圖，還有各種與房產(chǎn)屬性信息以及空間數(shù)據(jù)信息相關(guān)的各種數(shù)據(jù)，無論是數(shù)量上還是規(guī)格上，房產(chǎn)測繪成果所包含的信息無疑是各種測繪產(chǎn)品中成果最為豐富的，并且是經(jīng)過了許多層次的分類、統(tǒng)計與整理之后得出，加上其派生出來的數(shù)據(jù)資料，比如房屋的總量、各種房屋的層次分布狀況、城市人均的建筑面積、各種用途房屋的分布比例以及住房建設(shè)狀況等各種很重要的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)可以作為政府對城市規(guī)劃時的依據(jù)，用以設(shè)計城市的整體建設(shè)布局或是局部修改計劃，同時也為各種市政工程以及城市的綠化環(huán)保提供了相當(dāng)科學(xué)可靠的信息，是一項具有廣泛社會服務(wù)前景的工程。
2房地產(chǎn)測繪行業(yè)中存在的問題
2.1房產(chǎn)測繪工作勞動量大，科技含量高
房地產(chǎn)測繪工作是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、開發(fā)以及房產(chǎn)拆交易的基礎(chǔ)工作，另外，測繪工作也為房產(chǎn)評估、征稅、收費(fèi)以及城市規(guī)劃建設(shè)等工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)額。房產(chǎn)測繪工作任務(wù)量大，勞動強(qiáng)度較大，測繪工作者除了進(jìn)行野外測量工作之外，還要進(jìn)行數(shù)據(jù)處理、繪制測繪結(jié)果等一系列的活動。
2.2測繪行業(yè)改革初期壟斷依然存在
房產(chǎn)測繪市場剛剛開放，有房地產(chǎn)測繪資質(zhì)的企業(yè)多數(shù)為中小企業(yè)，壟斷依然存在。長期以來，房產(chǎn)測繪工作由房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門獨(dú)家壟斷經(jīng)營，這樣違背了房產(chǎn)市場化的發(fā)展規(guī)律，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
3房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制
3.1建立健全房地產(chǎn)測繪市場質(zhì)量控制機(jī)制。發(fā)揮市場機(jī)制的有效調(diào)節(jié)作用。要充分發(fā)揮市場供給與市場競爭來對測繪產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行控制，全面促進(jìn)測繪技術(shù)的提高，在優(yōu)勝劣汰機(jī)制的調(diào)節(jié)與控制下，測繪技術(shù)水平從個人到企業(yè)都會有所上升，為測繪質(zhì)量提供保障，達(dá)到市場對資源的優(yōu)化配置。
3.2完善內(nèi)部質(zhì)量控制機(jī)制。第一，確定房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制的具體內(nèi)容，當(dāng)前的數(shù)字測繪質(zhì)量控制主要在于作業(yè)程序與數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度的控制，前者主要在于：測繪手段的擇取、硬件或軟件的配設(shè)，具體的作業(yè)設(shè)備與方法的選擇，最后的結(jié)果的核查――數(shù)據(jù)控制則涵蓋了多方面的內(nèi)容例如：已知資料的數(shù)據(jù)、最初觀測得到的數(shù)據(jù)、在檢查以后所獲得的最終數(shù)據(jù)――這些數(shù)據(jù)信息需要科學(xué)地存儲，并確保精準(zhǔn)性。第二，健全質(zhì)量控制制度系統(tǒng)。按照科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)與程序?qū)嵭兄贫然芾?，形成崗位?zé)任制，也就是說不同崗位的人員要對自己的工作各自負(fù)責(zé)，全面確保工作質(zhì)量，進(jìn)而達(dá)到整體的測繪水平的提高。
3.3加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控管理。政府作為國家的行政管理部門，要積極發(fā)揮自身的調(diào)控作用，測繪相關(guān)的國家行政部門要通過實行質(zhì)量控制責(zé)任制度以及評議考核制度來完善對測繪的監(jiān)督，確立相關(guān)方面的法律法規(guī)，并不斷完善執(zhí)法力度，確保有法可依、有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，全面確保測繪事業(yè)的健康發(fā)展，從整個社會角度提高測繪的質(zhì)量與效果。
3.4加強(qiáng)對測繪程序的檢查。由于房屋登記部門對房產(chǎn)測繪成果的審核為形式性審核，并不對房屋的建筑面積、套內(nèi)面積尤其是共用面積及共用面積分?jǐn)偟臏y量和計算進(jìn)行實質(zhì)性審核。形式性審核并不意味著測繪單位可以在測算過程中出現(xiàn)重大失誤或弄虛作假，測繪單位必須對其提供的測繪成果負(fù)完全的質(zhì)量責(zé)任和法律責(zé)任。形式性審核可以避免測繪單位既收取測繪費(fèi)用又不對測繪成果負(fù)責(zé)，而且總把測繪成果出錯的責(zé)任歸結(jié)給審核部門的體制，還可以集中審核部門的人才優(yōu)勢和技術(shù)優(yōu)勢，強(qiáng)化對房產(chǎn)測繪成果的檢查。審核部門要對每季度對通過審核的用于房產(chǎn)權(quán)屬登記的測繪成果資料進(jìn)行抽檢，有時進(jìn)行突擊檢查或根據(jù)業(yè)主的舉報進(jìn)行檢查，根據(jù)《房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行評分，同時對每個測繪單位建立作業(yè)項目管理數(shù)據(jù)庫，實時統(tǒng)計、記錄抽檢中發(fā)現(xiàn)的各類問題，并向社會公布各測繪單位的抽檢情況和信用狀況。
4結(jié)束語
綜上所述，加強(qiáng)對房產(chǎn)測繪重要性的剖析，能夠房產(chǎn)測繪存在的問題性進(jìn)行把握，進(jìn)而能夠提出一些好的對策，如此方可在實踐的測繪中對進(jìn)行掌控，提高房產(chǎn)測繪的實際操作水平。
參考文獻(xiàn)
[1]鄒為坤淺談房產(chǎn)測繪的重要性[期刊論文]《城市建設(shè)理論研究（電子版）》-2012年11期.
關(guān)鍵詞：測繪，不動產(chǎn)估價思考
一、概念
1.1、測繪的概念
測繪是指對自然地理要素或者地表人工設(shè)施的形狀、大小、空間位置極其屬性等進(jìn)行測定、采集、表述以及對獲取的數(shù)據(jù)、信息、成果進(jìn)行處理和提供的活動。測繪可分為若干分支學(xué)科：如大地測量、攝影測量、地圖學(xué)、工程測量、海洋測量學(xué)等。其中工程測量學(xué)又可分為控制測量、房產(chǎn)測量、地籍測量、地形圖測量、施工放樣、變形監(jiān)測等等。
1.2、不動產(chǎn)估價的概念
不動產(chǎn)估價是指對房產(chǎn)、土地、森林、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)進(jìn)行價值評估。其是以不動產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，在綜合分析影響不動產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對不動產(chǎn)在估價時的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算或判定的活動。其意義在于：為不動產(chǎn)市場交易提供客觀標(biāo)準(zhǔn)；不動產(chǎn)資產(chǎn)的價值化更有利于優(yōu)化資源配置；公平賦稅等。
二、測繪在不動產(chǎn)估價中的作用
2.1、房地產(chǎn)測繪與不動產(chǎn)估價
房地產(chǎn)測繪與房地產(chǎn)估價是城市房地產(chǎn)管理的兩個重要的組成部分，為其提供了可靠的數(shù)據(jù)和資料。
房地產(chǎn)測繪可提供房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況，為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)、土地管理、房產(chǎn)管理以及保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益提供準(zhǔn)確、可靠的測量數(shù)據(jù)和資料。其主要內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量、房屋調(diào)查、房屋用地調(diào)查、房產(chǎn)圖測繪、面積量算、變更測量。
它們分別從不同角度來描述和表達(dá)房地產(chǎn)，測量結(jié)果是房地產(chǎn)價格評估的主要法律依據(jù)之一，二者具有密切的聯(lián)系。論文大全。尤其在城市現(xiàn)代化進(jìn)程中，農(nóng)村集居地的拆遷工作中，房產(chǎn)測繪成果已直接成為拆遷評估的首要依據(jù)，涉及到千家萬戶的切身利益。
2.2、地籍測繪與不動產(chǎn)估價
地籍測繪是以一定的精度測定和調(diào)查土地及其上附著物的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用現(xiàn)狀的測繪工作。地籍調(diào)查是為了取得土地權(quán)屬和土地利用現(xiàn)狀等基本地籍資料而組織的一項系統(tǒng)性的社會調(diào)查工作。其基本任務(wù)是查清宗地或地塊的坐落、位置、所有者、權(quán)屬、權(quán)源、地號、等級、面積、使用者、利用狀況、土地質(zhì)量等。
地籍測繪完成各類圖件：基本地籍圖、宗地圖、土地利用現(xiàn)狀圖、權(quán)屬界線圖等。其中宗地圖是土地證上的附圖，是土地所有者或使用者對土地的使用或擁有提供可靠的法律保證，也是處理土地權(quán)屬問題的具有法律效力的圖件。
為此，地籍測繪提供了估價必須的各類地籍要素，給不動產(chǎn)估價提供了客觀依據(jù)。
三、測繪知識是估價人員必備的
3.1了解測繪技術(shù)的必要性
不動產(chǎn)估價需具備專業(yè)的估價人員，其不僅具有扎實的理論知識、豐富的估價實踐經(jīng)驗、良好的職業(yè)道德修養(yǎng)，還需掌握相關(guān)政策、法律法規(guī)、開發(fā)經(jīng)營、經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識，其中對測繪知識的了解也不容忽視。
當(dāng)估價人員正在為某地塊（房產(chǎn)）進(jìn)行估價時，有時更多關(guān)注相似案例的單價、資本還原利率的選取、成本項目的統(tǒng)計等，最終用單價乘以地塊（房產(chǎn)）面積得出總價值。卻容易忽視此地塊（房產(chǎn)）面積的準(zhǔn)確性，從而不能得出準(zhǔn)確的不動產(chǎn)價值；
當(dāng)評估人員根據(jù)不符合現(xiàn)勢的地籍測繪圖紙進(jìn)行評估時，使用了已變更的界址點(diǎn)所含面積，已變化的房屋層高、層數(shù)、地理名稱、門牌號等地籍要素信息，或者對地圖的符號意義、地籍區(qū)號、宗地號等理解不夠，也不能準(zhǔn)確的評估出不動產(chǎn)價值。
所以估價人員除了須進(jìn)行現(xiàn)場踏勘外，應(yīng)對測量圖紙的文字標(biāo)注、比例尺、圖示符號等有較為深入的了解，還應(yīng)掌握圖解量算等基本的測繪技術(shù)。
3.2了解測繪誤差的必要性
測繪工作是由觀測者使用某種儀器、工具，按照規(guī)定的操作方法，在一定的外界條件下進(jìn)行的。不論觀測者多么認(rèn)真負(fù)責(zé)，技術(shù)多么熟練，使用的儀器多么精密，觀測方法多么合理，誤差是必然產(chǎn)生的。對同一個量進(jìn)行多次觀測，其結(jié)果總是有差異的，如往返丈量某段距離，或重復(fù)觀測某一角度，其結(jié)果往往是不一致的。這種差異的出現(xiàn)說明觀測值中有測量誤差存在。測量過程甚至存在測錯、讀錯、記錯等粗差。論文大全。
評定測量結(jié)果的精度高低，是用其誤差大小來衡量的。評定精度的標(biāo)準(zhǔn)，通常用平均誤差、中誤差、容許誤差和相對誤差來表示。
測繪單位根據(jù)業(yè)主的要求合理確定誤差大小，根據(jù)測繪規(guī)范要求確定合理的測量方法進(jìn)行測繪的。論文大全。如1：2000的測量圖紙，其點(diǎn)位中誤差為圖紙上的0.1mm，即20cm，那么其允許誤差為3×點(diǎn)位中誤差，可達(dá)60cm。此圖如果作為宏觀規(guī)劃是完全可行的，但估價人員將測繪單位提供的1：2000測量圖紙作為土地及房產(chǎn)評估的依據(jù)時，則就出現(xiàn)較大的價值偏差。必須進(jìn)行逐邊量取尺寸，方可作為評估依據(jù)。
所以由于測量誤差等因素的存在，估價人員需對測繪單位提供圖紙上的土地（房屋）面積、尺寸等真值的“可信程度”進(jìn)行考量。
四、總結(jié)
不動產(chǎn)價值量隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來越大，為了提供準(zhǔn)確的交易參考依據(jù)，估價人員應(yīng)當(dāng)掌握關(guān)聯(lián)專業(yè)知識、特別測繪知識，是很必要的。估價人員學(xué)會對委估價方提供的測繪資料加以分析、甚至懂得現(xiàn)場校對修測，這樣能避免不必要地邀請測繪專業(yè)人員去現(xiàn)場幫助，從而增加評估項目成本之負(fù)擔(dān)，同時又為不動產(chǎn)之估價之精確可信準(zhǔn)備了必要前提條件，很有意義。
參考文獻(xiàn)：
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【2】 朱道林，鄒曉云等，不動產(chǎn)估價[M]，北京：中國農(nóng)業(yè)大學(xué)出版社,2007年8月
【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測繪信息;三維可視技術(shù);Web環(huán)境;房產(chǎn)測繪; 三維技術(shù)
中圖分類號： P2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
一．引言
房產(chǎn)測繪是運(yùn)用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段對測定房屋、土地及其周圍的自然狀態(tài)、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用狀況進(jìn)行專業(yè)繪制。三維可視化技術(shù)是對房產(chǎn)測繪的表達(dá)工具，是通過模型的建立和三維空間的組合，顯示和描述房產(chǎn)狀況的一種工具。Web環(huán)境的引入是對三維可視化技術(shù)的延伸，是通過瀏覽器對房產(chǎn)測繪信息的擴(kuò)展，這突破了地域的限制。目前，國外的Google 地球(Google Earth)軟件，可以通過互聯(lián)網(wǎng)瀏覽地球任意一個地方，我國國內(nèi)很多城市都通過網(wǎng)絡(luò)了3D城市地圖，真正做到足不出戶，便知天下。三維可視化技術(shù)的應(yīng)用，擴(kuò)大了人們的視野。但是由于房產(chǎn)測繪信息三維可視化技術(shù)本身就是非常復(fù)雜的技術(shù)，加上Web環(huán)境下的不同干擾因素，使得房產(chǎn)測繪三維可視化技術(shù)在Web環(huán)境中還存在諸多問題。
二.現(xiàn)階段Web環(huán)境下房產(chǎn)測繪信息中三維可視化技術(shù)的應(yīng)用。
Web環(huán)境下的房產(chǎn)測繪信息的三維可視化是在GIS地理信息系統(tǒng)、GPS全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)、RS遙感系統(tǒng)、VR全景技術(shù)等基礎(chǔ)上，以房產(chǎn)建筑進(jìn)行三維建模，綜合區(qū)域其他資源和信息，通過Web互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境，形象直觀的顯示房產(chǎn)相關(guān)信息的技術(shù)。
Web環(huán)境是具有交互性的，在Web環(huán)境中，用戶通過填寫FORM表單向服務(wù)器提交請求，服務(wù)器根據(jù)用戶的請求返回相關(guān)信息。在房產(chǎn)三維可視化技術(shù)中，房產(chǎn)測繪信息是具有區(qū)域性的，在Web環(huán)境下，這一區(qū)域就是用戶希望看到的，所需要了解的區(qū)域，即感興趣區(qū)域（AOI）。房產(chǎn)測繪信息通過WebGIS的支持，在互聯(lián)網(wǎng)的瀏覽器中顯示房產(chǎn)的相關(guān)信息，用戶通過FORM表單選擇請求了解的區(qū)域，客戶端將請求提交給信息處理服務(wù)器，服務(wù)器在收到請求后，將該區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)信息進(jìn)行實時建模，自動構(gòu)建區(qū)域內(nèi)的三維場景，在構(gòu)建完成后，將區(qū)域內(nèi)的三維場景的數(shù)據(jù)包返回給客戶端，客戶端實時顯示區(qū)域內(nèi)的三維場景，滿足所希望了解的需求。這是基于B/S模式的常規(guī)數(shù)據(jù)流方式，是房產(chǎn)測繪信息的三維可視化技術(shù)在Web環(huán)境中的基本工作流程。
在計算機(jī)交互式圖形處理中，一般的實時動畫需要圖形刷新頻率為每秒25-30幀，這也要求在建模和繪制等數(shù)據(jù)處理中必須在17μs內(nèi)完成，這促使在三維建模的效率和數(shù)據(jù)處理策略上都要有高要求。由于房產(chǎn)測繪的三維場景中包括幾何模型、紋理和屬性等數(shù)據(jù)，這導(dǎo)致數(shù)據(jù)量的增大，由于網(wǎng)絡(luò)帶寬（固定時間內(nèi)，能通過的最大位數(shù)據(jù)）的制約和網(wǎng)絡(luò)吞吐量的原因，對三維可視化技術(shù)的效果響應(yīng)速度造成很大的影響。
在Web環(huán)境一致的情況下，房產(chǎn)測繪信息三維可視化技術(shù)的網(wǎng)絡(luò)響應(yīng)時間受建模的效率和數(shù)據(jù)量的影響。房產(chǎn)測繪信息量巨大，在建模中需要表述的因素也較多，而且由于房產(chǎn)的差異性，導(dǎo)致建模工程量大。由于三維可視化技術(shù)在房產(chǎn)測繪信息上技術(shù)的不足，導(dǎo)致在處理策略上缺乏經(jīng)驗，由此產(chǎn)生的是數(shù)據(jù)量的巨大。在房產(chǎn)測繪信息三維可視化場景中的WebGIS自動構(gòu)建存在較多的難題，這些因素都阻礙了三維可視化技術(shù)的功能完善和快速發(fā)展。
目前，在可視化軟件上一般采用IBM Visu-alization Data Explorer和Open In-ventor等可視化系統(tǒng)，在建模時，要根據(jù)數(shù)據(jù)模型需要進(jìn)行合適的轉(zhuǎn)換。由于這些軟件開發(fā)周期長、需要投入大量資金，同時數(shù)據(jù)的兼容性較差，開發(fā)成果無法實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)，這些問題都造成房產(chǎn)測繪信息的三維可視化信息傳遞滯后，造成信息失效。
目前很多房地產(chǎn)網(wǎng)站開始推出通過互聯(lián)網(wǎng)遠(yuǎn)程三維看房的業(yè)務(wù)。用戶通過WebGIS瀏覽，獲取小區(qū)的建設(shè)、樓盤的顯示等場景信息，對于小區(qū)綠化和公共資源等信息則需要通過文字介紹進(jìn)行了解，由于提供的資料有限，用戶無法根據(jù)自身需要，了解自己想知道的信息。
三.Web環(huán)境下房產(chǎn)測繪信息三維可視化技術(shù)的發(fā)展。
1.模型庫的建立。
模型庫是對單個模型的資源綜合，是存儲模型的資料庫。在房產(chǎn)信息三維可視化中，是以房產(chǎn)基礎(chǔ)-地形信息為對象，以分散實體為單位進(jìn)行構(gòu)建的，這其中房屋是最主要的組成部分。在三維模型構(gòu)建時，可針對具體房屋，預(yù)先建立房屋模型。對單個對象建立多種式樣的模型，如不同類型的屋頂、不同結(jié)構(gòu)的房屋、風(fēng)格迥異的建筑物等，將這些模型進(jìn)行分類整合，便于在進(jìn)行建模時可參考調(diào)用。模型庫建立后，三維場景是通過模塊的“搭積木”進(jìn)行參數(shù)組合，完成建模。在三維模型庫中，服務(wù)器端的工作從單個模型的建立變成了模型的組合，通過預(yù)先的模型建立，可以節(jié)省建模時間，有效提升建模的效率，這符合Web環(huán)境中實時構(gòu)建的需要。
在模型建立后，要對附加信息進(jìn)行表述，如小區(qū)綠化資源、配套設(shè)施情況等，將三維場景和二維房產(chǎn)平面圖進(jìn)行結(jié)合，將實體的屬性信息和實體場景進(jìn)行整合。對小區(qū)樓盤的地理位置等，進(jìn)行合理的表述，提高房產(chǎn)測繪信息三維可視化的實用性。
2.服務(wù)器端數(shù)據(jù)處理。
通過預(yù)先的模型數(shù)據(jù)庫的建立，可以實現(xiàn)實時建模，同時也可減少網(wǎng)絡(luò)響應(yīng)時間，但這對于服務(wù)器端提出了高要求。對于模型庫來說，資源需要越多越好，信息量越大越好，資源越多越能實現(xiàn)實時構(gòu)建的準(zhǔn)確度，信息量越大越能完善信息程度，這無疑就加重了服務(wù)器的負(fù)擔(dān)。在服務(wù)器端，要對數(shù)據(jù)存儲量要進(jìn)行合理的壓縮和整合，對數(shù)據(jù)的安全性能要加強(qiáng)。
3.房產(chǎn)測繪信息三維可視化的實時構(gòu)建與實時顯示。
通過模型數(shù)據(jù)庫的建立提高了建模的速度和效率，在優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)和擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)吞吐量的條件下，對軟件實時進(jìn)行改善。通過WebGIS平臺的支持，對房產(chǎn)的三維實景可以快速、有效、及時的通過Internet Web給用戶實時顯示，這要求對房產(chǎn)測繪信息的管理模式和應(yīng)用范圍、展示的方法和產(chǎn)品等方便進(jìn)行改變。
模塊化的模型數(shù)據(jù)應(yīng)用，可通過模型庫的單個模型的調(diào)用，利用相同的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，進(jìn)行快速建模。對模型庫中的模型要建立參考復(fù)用的數(shù)據(jù)庫，這樣可便于在建模時加快建模速度。依據(jù)實時信息，對用戶需要了解的信息進(jìn)行分析處理，通過信息的調(diào)用、建模、，對房產(chǎn)測繪信息進(jìn)行三維可視化實時顯示。同時要對場景進(jìn)行多方案開發(fā)，便于用戶從不同的視角進(jìn)行瀏覽、鳥瞰、飛行房產(chǎn)三維場景，以此來滿足用戶的多方面需求。
模型庫的參考復(fù)用不能是簡單的復(fù)制拷貝，對操控的多級復(fù)用，要設(shè)置一個參考指針，通過指針復(fù)用三維模型，通過參考復(fù)用的參數(shù)化指針調(diào)用，可以在很大程度上降低數(shù)據(jù)冗余，最大限度的減少三維場景數(shù)據(jù)量。
四．結(jié)束語
Web環(huán)境下的房產(chǎn)測繪信息三維可視化技術(shù)從出現(xiàn)到完善，需要一個長期的過程，隨著計算機(jī)技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展和進(jìn)步，房產(chǎn)信息的Web三維可視化將真正實現(xiàn)實時化、情境化、真實化、實用化。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測量；測繪技術(shù)；測繪質(zhì)量；控制措施
中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
房產(chǎn)測量是測量學(xué)按照專業(yè)進(jìn)行分類的其中一個分支，它研究的范圍是利用特定的技術(shù)和方案對房屋和房屋有關(guān)土地形狀和大小進(jìn)行測量，而房產(chǎn)測繪則是將這些測量數(shù)據(jù)按照國家標(biāo)準(zhǔn)的繪制方法呈現(xiàn)在圖紙上。測繪技術(shù)與測繪質(zhì)量控制的根本目標(biāo)是降低項目整體成本和提高項目質(zhì)量，從而有利于房地產(chǎn)商的經(jīng)營活動的實施和保障國民的經(jīng)濟(jì)利益和生命安全。
一、房產(chǎn)測繪的功能
1.房產(chǎn)測繪為房地產(chǎn)提供技術(shù)上的支持
房產(chǎn)測繪為其管理、開發(fā)、交易、經(jīng)營等多方面提供有力的科學(xué)依據(jù)。房地產(chǎn)測繪指的是將一座城市或一片區(qū)域作為研究對象，對其測繪整體的平面控制網(wǎng)包括房產(chǎn)分層圖，建立坐標(biāo)系，嚴(yán)格按照國家規(guī)定繪制圖紙。該圖紙中體現(xiàn)房屋布局、數(shù)量和利用狀況等多方面的信息；將其圖紙進(jìn)一步細(xì)化，則可體現(xiàn)出每一個房地產(chǎn)項目的整體和直觀的數(shù)據(jù)信息等，為房地產(chǎn)管理部門提供可靠的科學(xué)依據(jù)，其管理部門根據(jù)房地產(chǎn)測繪圖所提供數(shù)據(jù)信息了解房地產(chǎn)的基本信息，包括其占地面積、位置等，便于對其房地產(chǎn)進(jìn)行管理和登記、從而做出科學(xué)合理的城市規(guī)劃；房地產(chǎn)根據(jù)房產(chǎn)測繪進(jìn)行項目開發(fā)、競標(biāo)、營銷等經(jīng)濟(jì)活動。因此房地產(chǎn)商對于房產(chǎn)測繪的精確度有著高度的要求，且在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中起著至關(guān)重要的作用。
2.為城市規(guī)劃提供科學(xué)依據(jù)
城市規(guī)劃的合理性直接影響到城市居民的生活水平和效率。城市規(guī)劃中房屋規(guī)劃的數(shù)據(jù)依據(jù)的主要來源于房產(chǎn)測繪圖。房產(chǎn)測繪為其提供房屋分布、數(shù)量、功效、結(jié)構(gòu)等基本數(shù)據(jù)信息，對其數(shù)據(jù)信息進(jìn)行歸納、總結(jié)，再加上原有城市規(guī)劃的原有狀態(tài)，對該城市格局進(jìn)行科學(xué)合理的動工，為城市建立便民、惠民、綠化等優(yōu)良的生活和工作的環(huán)境。
二、房地產(chǎn)測繪技術(shù)
1.GPS-RTK技術(shù)
RTK技術(shù)是先進(jìn)的定位技術(shù)，該技術(shù)具有精確的數(shù)據(jù)分析和傳輸能力，在運(yùn)用過程中該技術(shù)將觀測數(shù)據(jù)與實際數(shù)據(jù)高速的運(yùn)轉(zhuǎn)，快速傳遞給GPS機(jī)上，使其接受，接著流動對其數(shù)據(jù)信息進(jìn)行分析處理，經(jīng)過精密的計算將房屋的位置精確到厘米。該技術(shù)的由于高速傳遞、精確的數(shù)據(jù)和操作簡便的優(yōu)點(diǎn)，被廣泛運(yùn)用于房產(chǎn)測繪的定位系統(tǒng)中。房屋管理局就是利用RTK技術(shù)來對房屋進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，從而確定房屋的權(quán)屬界，并隨時將房屋定位數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)信息傳遞到GPS系統(tǒng)中，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的及時更新。GIS技術(shù)實現(xiàn)房產(chǎn)繪制的數(shù)據(jù)信息在坐標(biāo)中進(jìn)一步精確繪制，整體上使測繪圖紙更加接近房產(chǎn)的實際的情況，有利于房地產(chǎn)的管理、開發(fā)和經(jīng)營。
2.全站儀技術(shù)
隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)信息的復(fù)雜程度明顯增加，傳統(tǒng)的記錄技術(shù)顯然不能滿足房地產(chǎn)的工業(yè)要求。全站儀技術(shù)得到問世，提升房產(chǎn)測繪中采集數(shù)據(jù)的效率。簡單來說，全站儀是中更為精確的測量儀器，其包含了微測量器、角度測量器、距離測量器等多方面綜合性質(zhì)的測量儀器。該技術(shù)是一款自動儀器，其可以自動獨(dú)立完成相關(guān)數(shù)據(jù)的測量以及相關(guān)數(shù)據(jù)信息的計算工作，還具有自動輸出、記錄和保存的功能。很大程度提升房產(chǎn)測量的效率和精準(zhǔn)程度，加深的房產(chǎn)測繪領(lǐng)域的數(shù)字化程度，從而促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)一步發(fā)展。
房產(chǎn)測繪技術(shù)除了以上的兩個技術(shù)還包括數(shù)字測繪技術(shù)等，這些具有現(xiàn)代特色的測繪技術(shù)為房產(chǎn)測繪質(zhì)量提供有力保障，也對房地產(chǎn)發(fā)展起到強(qiáng)有力的推動作用。
三、房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的問題及控制
1.提高測繪人員職業(yè)素養(yǎng)
房產(chǎn)測繪圖的研究對象往往是一片區(qū)域，甚至一座城市，其工作量是十分龐大，其測量數(shù)據(jù)分析十分復(fù)雜。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其面臨著越來越復(fù)雜測繪現(xiàn)狀，其相應(yīng)的測繪人員的職業(yè)素養(yǎng)不能應(yīng)付人們?nèi)找嬖鲩L的需求。這一現(xiàn)象可能造成數(shù)據(jù)的精確度不能得到保證，從而其測繪質(zhì)量水平的降低。
首先房產(chǎn)測繪的人員的資質(zhì)應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，嚴(yán)禁無證測繪的現(xiàn)象出現(xiàn)；其次對測繪人員進(jìn)行科學(xué)合理的任務(wù)分配，務(wù)必做到物盡其用，例如將專業(yè)與非專業(yè)人員合理調(diào)配，使其測繪人員做到自檢、互檢，一級檢察、二級檢查，嚴(yán)格按程序走；還有是建立高技能的測繪隊伍。一方面是建立培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，提高測繪員工的整理職業(yè)素養(yǎng)，同時不斷傳遞先進(jìn)的測繪技術(shù)和最新信息；另一方面是建立定期考核制度，保持并提高測繪人員的專業(yè)水平；最后增加測繪的透明度，接受社會、政府、居民、企業(yè)自身等多方面的監(jiān)管等。
2.建立完善的房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制系統(tǒng)
房產(chǎn)測繪系統(tǒng)主要分為測繪市場控制系統(tǒng)和測繪內(nèi)部控制系統(tǒng)兩部分。市場控制系統(tǒng)的建立主要包括房地產(chǎn)要根據(jù)市場波動和競爭對手的信息，對測繪質(zhì)量進(jìn)行調(diào)節(jié)。測繪質(zhì)量通過市場優(yōu)勝劣汰的競爭環(huán)境下不斷提升，從而在市場中占據(jù)有利地位，從而獲取更多的客源，贏得更多的利潤；內(nèi)部控制包括兩方面的內(nèi)容：一方面是在房產(chǎn)測繪具體實施過程中，測繪方案的設(shè)計、測繪技術(shù)的運(yùn)用、先進(jìn)設(shè)備的選取，數(shù)據(jù)信息的審核等多方面進(jìn)行不斷優(yōu)化從而達(dá)到數(shù)據(jù)信息的不斷精確和分析數(shù)據(jù)能力不斷提升；另一方面完善質(zhì)量控制系統(tǒng)。制定完善的測繪技術(shù)、不斷加深測繪計劃中的債權(quán)制度、根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)制定科學(xué)合理的審核標(biāo)準(zhǔn)，使測繪作業(yè)形成流水線工程，保證每一環(huán)節(jié)作業(yè)的測繪質(zhì)量，從而提升整體的測繪質(zhì)量水平。
3.加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控
政府對于測繪質(zhì)量的宏觀調(diào)控主要從質(zhì)量控制責(zé)任制度和考核制度兩方面來實現(xiàn)，對于房產(chǎn)測繪質(zhì)量的控制。同時政府根據(jù)測繪質(zhì)量問題不斷完善相關(guān)的法律法規(guī)，并且做到“有法可依，有法必依”。我國政府對房產(chǎn)測繪質(zhì)量實施有效的監(jiān)督，從而保證測繪市場良性競爭的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促進(jìn)我國房地產(chǎn)測繪領(lǐng)域進(jìn)一步發(fā)展，優(yōu)化我國房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。
結(jié)束語
綜上所述，房產(chǎn)測繪技術(shù)的數(shù)字化是現(xiàn)今的發(fā)展趨勢，想要有效的控制測繪質(zhì)量，首先需要技術(shù)上的支持；其次是人才隊伍的建設(shè)；再次是完善測繪質(zhì)量控制系統(tǒng)；最后是政府強(qiáng)有力的支持，充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，調(diào)整房產(chǎn)測繪的市場結(jié)構(gòu)。推動房產(chǎn)測繪質(zhì)量的進(jìn)步，從而促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)一步優(yōu)化。
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【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測量存在問題解決方案房產(chǎn)測繪 地產(chǎn)測量問題
中圖分類號：P258 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
一．引言
隨著我國經(jīng)濟(jì)技術(shù)的快速發(fā)展，城市建設(shè)開展的如火如荼，同時，無論是城市還是在鄉(xiāng)村集鎮(zhèn)，房產(chǎn)建設(shè)規(guī)模也越來越大。由于商業(yè)住宅的突起，建筑面積成為業(yè)主考量的主要因素。房產(chǎn)測量就是表述房屋以及房屋用地等相關(guān)信息的測量技術(shù)，通過采取科學(xué)的測繪手段和方法，根據(jù)房地產(chǎn)管理的需要和要求，對房屋及房屋用地的相關(guān)信息進(jìn)行調(diào)查和測量，并提供測量結(jié)果，用于表述房屋相關(guān)信息。房產(chǎn)測量的結(jié)果，構(gòu)成了建筑產(chǎn)權(quán)面積的基礎(chǔ)，同時也成為了購房者需要掌握的信息。由于房產(chǎn)測量結(jié)果涉及到房屋產(chǎn)權(quán)人的利益，在測量中如若發(fā)生偏差，可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不必要的麻煩。同時，提高房產(chǎn)測量水平，對提高建筑質(zhì)量效果具有積極意義。
二.房產(chǎn)測量的目的、內(nèi)容和意義。
房產(chǎn)測量是采集和表述房屋以及房屋用地有關(guān)的信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)和利用、房產(chǎn)交易、產(chǎn)籍管理、征收房產(chǎn)稅費(fèi)提供依據(jù)，同時為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料支持。
房產(chǎn)測量的內(nèi)容包括：房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)面積測算、變更測量、房產(chǎn)圖繪制以及測量成果檢查及驗收等。
在房屋面積測算中，房產(chǎn)測量是具體形式，房產(chǎn)測量的結(jié)果通過房產(chǎn)管理部門的嚴(yán)格審核和批準(zhǔn)，具有法律效力，房產(chǎn)測量結(jié)果減少了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛的發(fā)生率，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供了產(chǎn)權(quán)法律保護(hù)依據(jù)。同時，房產(chǎn)測量在測量過程中，采用了科學(xué)的測量技術(shù)，實現(xiàn)對房屋面積的計算，能提供較高精度的測量結(jié)果，這為房產(chǎn)產(chǎn)籍管理部門提供了處理和協(xié)調(diào)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛。另外，房產(chǎn)測量根據(jù)國家有關(guān)測量測繪標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，對房屋信息進(jìn)行采集和測量，對房屋建筑面積、使用面積、占地位置、周邊狀況等信息提供專業(yè)性數(shù)據(jù)，形成了房地產(chǎn)檔案的原始資料，為規(guī)范城市發(fā)展、管理城市建設(shè)提供了可靠依據(jù)。房產(chǎn)測量形成的房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)圖集和房產(chǎn)數(shù)據(jù)，為房產(chǎn)購買者提供了檢測房屋買賣面積是否存在縮水、縮水比例大小等有所顧慮問題的解決手段。同時，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，商品房屋價格居高不下的市場情況下，房產(chǎn)測量在某種程度上能監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)商的交易誠信，避免部分開發(fā)商因為房產(chǎn)利益趨勢而在房產(chǎn)面積上動手腳，由此，加強(qiáng)房產(chǎn)測量管理和監(jiān)督，有利于保證房產(chǎn)買賣雙方的正常利益，同時也有利于維護(hù)正常的房地產(chǎn)交易市場秩序。
三.房產(chǎn)測量存在的問題及解決方案。
1.儀器常數(shù)問題及解決方案。
在現(xiàn)階段，進(jìn)行房產(chǎn)測量一般都采用精度較高的內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字房產(chǎn)測量方法，采用具有儀器校正資質(zhì)部門檢定無誤的測量儀器進(jìn)行房產(chǎn)測量。在采用全站儀測量時，測量計算是在測定測距儀上乘常數(shù)和加常數(shù)，由于在碎部測圖中的距離較近，通常對儀器乘常數(shù)予以忽略，只考慮加常數(shù)。測量中采用拓普康全站儀時，由于儀器的常數(shù)通常都不包含誤差，測量時要設(shè)置為零，同時該系列的棱鏡常數(shù)也需要設(shè)為零，在使用其他光學(xué)測量儀器時，需要設(shè)置相對應(yīng)的常數(shù)后才可使用。同時，測量房產(chǎn)時，通常要將棱鏡靠在房屋的角點(diǎn)上，而不能將棱鏡的中心位置直接放置到房屋角點(diǎn)上，采集坐標(biāo)時，要明確采集的是房屋角點(diǎn)坐標(biāo)還是棱鏡中心坐標(biāo)。在房產(chǎn)測量的實際測量工作過程中，測量儀器常數(shù)基本上都設(shè)為零，在進(jìn)行野外數(shù)據(jù)采集之前，要采用鋼尺作對比，測量出棱鏡常數(shù)，在設(shè)定好全站儀的棱鏡常數(shù)和加常數(shù)后，才能直接測量出房屋角點(diǎn)的坐標(biāo)。
2.計算方式導(dǎo)致的測量面積問題。
2.1陽臺面積計算。
房屋中的陽臺是全封閉或半封閉式結(jié)構(gòu)的房屋附屬設(shè)施，由于為業(yè)主提供了活動和休閑的空間，受到了很多關(guān)注。在陽臺測量時，由于陽臺形式的多種多樣，陽臺頂蓋以及圍護(hù)結(jié)構(gòu)都不盡相同，導(dǎo)致在測量時容易發(fā)生偏差，導(dǎo)致測量結(jié)果不準(zhǔn)確。
在陽臺結(jié)構(gòu)中，隔層有頂蓋，陽臺隔層與底板以及圍護(hù)結(jié)構(gòu)都不在同一個豎直面上，而又有其他利用構(gòu)件作為頂蓋的，進(jìn)行此類測量時通常容易產(chǎn)生測量誤差的方面較多。在部分覆蓋的頂蓋中，沒有完全覆蓋的部分不能算入面積內(nèi)，而當(dāng)投影面積超過圍護(hù)結(jié)構(gòu)的二分之一時，計入面積內(nèi)，少于二分之一的部分不能算做面積內(nèi)。隔層有頂蓋時，陽臺要算作無頂蓋，由于隔層頂蓋作用不明顯，無法起到保護(hù)作用，因此不能計入面積之內(nèi)。
2.2室外樓梯測量計算。
計算建筑面積時，室外樓梯按照層數(shù)減去一，其底層是不計算面積的，這和室內(nèi)樓梯的自然層數(shù)計算有所出入。室外樓梯測量面積時，連接到另一棟房屋的，采用無頂蓋結(jié)構(gòu)的樓梯由于無法給本樓提供服務(wù)，因此不能計入建筑面積內(nèi)。根據(jù)建筑面積計算規(guī)定，不能將非“永久性，結(jié)構(gòu)牢固”的建筑物計入建筑面積內(nèi)，同理，而當(dāng)室外樓梯材質(zhì)是木制或鐵制時，不能將樓梯面積算入建筑面積內(nèi)。
2.3共有面積的分?jǐn)偂?/p>
分?jǐn)偟墓灿忻娣e是存在爭議較多的部分。共有面積分?jǐn)倯?yīng)保含不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e和應(yīng)該分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩個方面。而分?jǐn)偟墓灿忻娣e主要是內(nèi)外廊、電梯房、機(jī)房、門廳、室內(nèi)外樓梯以及樓梯懸挑平臺，同時還包括有維護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱、多層建筑的突出結(jié)構(gòu)的樓梯間等。不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e是除應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e外的面積，包括非機(jī)動車庫和機(jī)動車庫、地下室等。共有面積分?jǐn)倯?yīng)掌握一個基本原則：一個房屋權(quán)利人擁有一棟房屋，采用分層分?jǐn)?；多個權(quán)利人共有一棟房屋，采用分戶分?jǐn)偂?/p>
3.測量概念區(qū)分。
房產(chǎn)調(diào)查時，幢是房產(chǎn)要素測量的基本單位，也是進(jìn)行調(diào)查的基本單位，因此更有必要做好“幢”的概念明確和區(qū)分。區(qū)分“幢”時要把握三個原則：
（1）在實際操作上，同一幢樓應(yīng)該是在設(shè)計規(guī)劃、施工建設(shè)、竣工驗收等重要施工步驟保持高度一致的。而在不同階段和不同時期的項目，應(yīng)算做單獨(dú)一“幢”。
（2）同一幢樓的房屋地面上部基礎(chǔ)、各部結(jié)構(gòu)要保持相連，房屋結(jié)構(gòu)中的梁、墻、柱等要相互連接，各部不可分割。如果出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分離，應(yīng)獨(dú)立分幢。
（3）同一幢樓的房屋所占土地應(yīng)該為同一個產(chǎn)權(quán)人。同時，同一幢樓要有共同的共有和共用設(shè)施。由于幢的劃分，造成產(chǎn)權(quán)人負(fù)擔(dān)建筑分?jǐn)偯娣e較大，因此要在房屋各部分之間增設(shè)共用設(shè)施。而算為多幢時，共用設(shè)施應(yīng)該不在重復(fù)計算。
四．結(jié)束語。
房產(chǎn)測量是房屋買賣以及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人辦理房產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，做好房產(chǎn)測量不僅僅有利于保障產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，同時對提高建筑單位建設(shè)水平有良好作用。隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，住房問題又關(guān)系到國計民生，因此，改善房產(chǎn)測量，提高建筑水平勢在必行。
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