時間：2023-05-16 15:31:20
序論：在您撰寫房地產(chǎn)開發(fā)投資時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
一、國內(nèi)與國外房地產(chǎn)開發(fā)項目對比
早在1968年美國就有學(xué)者提出冷熱因素法對房地產(chǎn)投資進行分析[1]，而國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策經(jīng)過了長期的探索與發(fā)展，中國最早的房地產(chǎn)投資決策只是從某個單一方面來進行思考，想法閉塞，對房地產(chǎn)投資決策的全面性研究還有一定距離。因為我國房地產(chǎn)項目投資決策起步較晚，主要以借鑒已有的經(jīng)驗為主，沒有一定的理論依據(jù)，在分析投資風(fēng)險方面也缺乏經(jīng)驗，因此，相比于國外的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策來說，我國的投資決策還不健全，投資策略匱乏。所以，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的分析與研究已經(jīng)成為當(dāng)前學(xué)者的首要任務(wù)和目標(biāo)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的研究方法
（一）大系統(tǒng)、小環(huán)節(jié)分析
運用系統(tǒng)分析的思維研究方法，把目光放在總體格局上，確定主次關(guān)系，重點考慮總體方向。將房地產(chǎn)開發(fā)項目視為一個大系統(tǒng)、大格局，集理論思想、構(gòu)建健全的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策體系，使大格局下的各個小環(huán)節(jié)都緊密相扣，環(huán)環(huán)緊繞的聯(lián)系。
（二）與經(jīng)濟分析緊密相連
所謂經(jīng)濟分析，就是分析人員必須根據(jù)國家的財稅政策對研究項目的投資、收益等進行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的比較和推斷，作出合理的判斷，從而作出相應(yīng)的投資決策，因此，對數(shù)據(jù)的收集和掌握尤為重要。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策來說，經(jīng)濟分析成分至關(guān)重要[2]。
首先，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策來說，財務(wù)問題，是影響投資決策的關(guān)鍵。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項目作出合理的財務(wù)情況的分析和評價是決定投資決策正確與否的第一步。
在研究房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的同時也要求作出一些不確定的因素，例如房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策所面臨的風(fēng)險，要有抗風(fēng)險，解決風(fēng)險的能力和素質(zhì)。根據(jù)一系列的因素，隨后作出可行的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的經(jīng)濟方面的決策。
有能力對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資作出估算，投資決策人員要分析房地產(chǎn)項目所需土地的費用，其中包括土地轉(zhuǎn)讓費、土地征用費、管理人員開銷費等等。其次，公共配置、市政等也在投資決策要考慮的問題之中。
對房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售收入作出估算，無論是怎么樣的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其最終結(jié)果都是要面向社會、面向人群，成為消費品供人們使用。銷售收入要做好充分的調(diào)查和統(tǒng)計，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司以往的銷售總額、開發(fā)區(qū)周圍或者城市內(nèi)人群的消費水平、銷售價格，其他房地產(chǎn)中心的銷售價格等等做出合理并且切實際的銷售收入估算[3]。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)商對潛在的開發(fā)項目從經(jīng)濟方面，社會方面，環(huán)境方面等進行選擇性的過程。
（一）選定合理化的投資
為了選擇合理的房地產(chǎn)開發(fā)項目，做好正確的投資決策，房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)真負(fù)責(zé)的發(fā)現(xiàn)問題，分析問題，解決問題，明確投資目標(biāo)，確保投資決策可以順利進行和發(fā)展，另外，房地產(chǎn)開發(fā)商也要有預(yù)見性和警覺性，從不同方面考慮投資決策，進行市場調(diào)查，作出合理的投資決策。
（二）投資方案的多樣選擇
如果制定投資決策人員確定了投資目標(biāo)，同時就要由多種供選擇的方案相應(yīng)出臺。制定的備選方案越多，那么選擇的空間越大，投資決策就可以越完善。在選擇備選方案時，要根據(jù)經(jīng)濟學(xué)的角度，社會角度，環(huán)境角度等等來進行分析和選擇最優(yōu)的方案實行[4]。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的指標(biāo)體系
隨著社會不斷的發(fā)展，經(jīng)濟不斷的進步，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也逐漸增大，但是，市場環(huán)境不是一層不變的，市場狀況也在發(fā)生著巨大的改變，因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，面對一切都在變化著的前景，要考慮的因素非常廣泛，能夠?qū)@些因素加以篩選并作出合理的選擇，才能建立健全的投資指標(biāo)體系。
（一）如何建立合理的投資指標(biāo)體系
1.對開發(fā)區(qū)域的了解。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，在選擇一處地域進行開發(fā)時，要考慮到所在區(qū)域的市場力和品牌競爭力[5]。要對此區(qū)域進行全面的市場調(diào)查和分析，考慮到項目完工后在一定的時期內(nèi)是否能有市場，以及對市場的營銷戰(zhàn)略。品牌競爭力就是要考慮到在附近區(qū)域內(nèi)是否有其他房地產(chǎn)開發(fā)公司進行項目開發(fā)，如何在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商中獨樹一幟，別出心裁，贏得消費者的青睞。
2.對物業(yè)的了解。房地產(chǎn)開發(fā)商在進行項目開發(fā)時，也應(yīng)考慮政府對該項目的具體規(guī)劃和對物業(yè)的要求。不同的物業(yè)之間也具有一定的競爭關(guān)系，這時，選擇熟悉的物業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的選擇也有一定的聯(lián)系。
3.房地產(chǎn)開發(fā)商公司規(guī)模。房地產(chǎn)開發(fā)商要根據(jù)公司的銷售收入、資產(chǎn)總額能夠投入資金，回轉(zhuǎn)資金等等方面來制定開發(fā)項目。
（二）投資指標(biāo)的風(fēng)險預(yù)估
無論做什么事都會遇到風(fēng)險，在風(fēng)險未到來之際能夠做到對風(fēng)險進行預(yù)估，并作出一定的解決方案是房地產(chǎn)開發(fā)商必須考慮的事。其中包括對公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析，不良資產(chǎn)對比率的分析等等。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目；投資控制；策略分析
房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資控制，需要相關(guān)人員根據(jù)科學(xué)的技術(shù)原理，科學(xué)的計價方法計價依據(jù)，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策階段、設(shè)計階段、實施階段、竣工階段進行造價方面的控制管理，利用好房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制己有的經(jīng)驗，進行工程開發(fā)成本的減低，然后提供房地產(chǎn)開發(fā)商的投資效益。
1 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的組成和房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的影響因素分析
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資組成
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資大體上可以分成兩種：一種是動態(tài)的投資部分，另一種是靜態(tài)的投資部分。靜態(tài)的投資部分由基本預(yù)備費用、工程建設(shè)的其他費用、設(shè)備器具的購置費用、建筑工程安裝費用等方面組成；動態(tài)投資部分是房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)期內(nèi)，由房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)需要繳納的固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期利息、國家批準(zhǔn)政策（建筑期間的利率變動、匯率變動、稅費變動）帶來的建筑資金增加的部分共同構(gòu)成。
1.2 影響房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的因素
影響房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的因素有很多，例如資源耗用量以及價格方案籌劃以及規(guī)劃設(shè)計、工期、項目質(zhì)量以及項目范圍。項目質(zhì)量指房地產(chǎn)開發(fā)項目為了滿足項目既定的質(zhì)量要求，進行的兩個方面的工作，這兩個方面分別是質(zhì)量失控帶來的補救工作以及質(zhì)量保障和檢測工作。這兩個方面的工作都會帶來項目資料的消耗，產(chǎn)生一定的質(zhì)量成本。項目范圍指房地產(chǎn)開發(fā)項目的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、配套設(shè)施等情況會影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資.資源耗用量是由房地產(chǎn)內(nèi)部條件決定的可以控制的因素，資源價格可以通過物資采購來控制。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的策略初探
2.1 可行性研究階段
房地產(chǎn)可行性研究階段有土地評價以及市場分析兩個階段。市場分析的方式是委托專業(yè)市場部門分析或者開發(fā)商進行自主分析，它的流程有市場預(yù)測、市場調(diào)查、營銷戰(zhàn)略，這些都可以影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的功能、規(guī)模、定位情況。土地評價階段需要開發(fā)商考慮到產(chǎn)品的投資估算以及銷售價格，測算出土地的最大化成本，然后進行決策投資，在這個階段里進行房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的估算控制需要保持15%左右的估算誤差，使房地產(chǎn)開發(fā)商能夠根據(jù)現(xiàn)有的工程編制來完成指標(biāo)的估算工作，打造項目造價的信息數(shù)據(jù)平臺，讓有豐富經(jīng)驗的估算人員對項目進行估算，保持項目投資估算有個正確的值。
2.2 決策階段的投資控制策略
決策階段，需要把握客觀性、科學(xué)性，加強投資方案研究，根據(jù)項目實際情況，進行多個方案的比選，利用博弈論思想DEA方法、AHP方法來促進項目的投資決策。例如，在項目的規(guī)模進行確定或者在項目的最優(yōu)產(chǎn)量進行確定時，不能僅僅靠定性的分析，還可以建立一個博弈模型，提高決策的質(zhì)量，使投資得到客觀控制效果。優(yōu)化方案，簡化建設(shè)流程，合理選用設(shè)備，給項目節(jié)約大量資金。
2.3 設(shè)計階段的投資控制策略
在房地產(chǎn)設(shè)計階段的投資控制主要有四個階段的設(shè)計：施工圖紙設(shè)計、初步設(shè)計、方案設(shè)計、總體規(guī)劃設(shè)計，然后對施工圖預(yù)算、總概算進行初步設(shè)計。在設(shè)計階段需把項目的投資估算當(dāng)成控制依據(jù)，當(dāng)初步設(shè)計的總概算大于項目的投資估算時，需要對原因進行分析，評價。在項目的初步設(shè)計完成后，需要對整個房產(chǎn)地開發(fā)項目的總概算進行編制，然后審定出投資概算標(biāo)準(zhǔn)。①需要根據(jù)招標(biāo)方式選擇設(shè)計單位以及設(shè)計方案，在設(shè)計單位這一塊需要優(yōu)先考慮到設(shè)計質(zhì)量，然后再去考慮設(shè)計成本；②要根據(jù)合同條款里面所需的設(shè)備材料消耗量，推廣限額設(shè)計以及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計；③要借助于動態(tài)費用計算法、多指標(biāo)對比法，評選出總體的規(guī)劃設(shè)計方案，結(jié)合好價值工程優(yōu)化設(shè)計選定的方案計劃；④需要創(chuàng)新設(shè)計理念，提高產(chǎn)品的附加值，增大房地產(chǎn)樓盤的賣點；⑤需要有審圖中心和成本控制中心，對房地產(chǎn)設(shè)計深度進行嚴(yán)格控制，評審設(shè)計出符合質(zhì)量要求的項目策劃方案，盡量減少在施工階段的變更設(shè)計。
2.4 采購階段的投資控制
項目在采購階段的投資控制需要在施工圖紙完成后，在咨詢服務(wù)采辦過程。土建工程采辦過程，對項目投資進行控制，把施工圖紙的預(yù)算當(dāng)成上限來控制?？紤]到設(shè)計階段既定的材料消耗量，對采購階段采用以下控制策略：①要合理的編制計劃，劃分好招標(biāo)批次以及招標(biāo)批量，使項目的財務(wù)成本得到有效降低。②進一步完善招標(biāo)制度，做到公平性、公正性的原則，制定出合理的評標(biāo)方法。③控制好采購價格，培養(yǎng)合同談判的能力，優(yōu)化房地產(chǎn)項目的合同條款，使合同風(fēng)險得到有效轉(zhuǎn)移。④建立動態(tài)的符號市場價格的數(shù)據(jù)庫，對材料的市場價格進行長期的預(yù)測研究，使合同談判有個充足的力量支持。
2.5 合同實施階段的投資控制策略
當(dāng)項目產(chǎn)生變更時，就會帶來工程投資的變化，有些工程項目可以還會影響到工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)，以及項目功能目標(biāo)的調(diào)整。①是預(yù)測成本以及評價經(jīng)濟效益，然后進行設(shè)計方面的變更；②需要建立嚴(yán)格的變更審批程序，避免設(shè)計變更變的很隨意，讓不需要的設(shè)計變更變的更加合法化、合理化、在這個過程中還要加強工程變更文檔的管理工作以及工程變更的監(jiān)督跟蹤工作；③需要把工程監(jiān)理單位的應(yīng)有效用發(fā)揮出來，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項目施工的實際情況，正確估計出房地產(chǎn)開發(fā)項目的工期以及費用，然后協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)開發(fā)項目變更帶來的相關(guān)事項，跟蹤監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)項目的變更情況，進行有效的控制掌握；④房地產(chǎn)開發(fā)商需要對工程的簽證索賠做到既定的標(biāo)準(zhǔn)，防止簽證代表情況的發(fā)生，還要根據(jù)合同的判決情況進行承包商的索賠工作。
2.6 竣工驗收時的投資控制策略
當(dāng)項目到了竣工驗收階段時，需要把“項目結(jié)算”當(dāng)成房地產(chǎn)投資控制的核心內(nèi)容，即根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目簽訂的合同來結(jié)算審核房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)項目的合同雙方根據(jù)合同既定的約定，結(jié)合好工程變更、竣工圖紙、簽證等一系列竣工資料，復(fù)核、計算出房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)生變動的工程量，、根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定以及合同來核實綜合單價以及材料價格。然后計算出房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資，對房地產(chǎn)工程結(jié)算文件的數(shù)據(jù)信息進行結(jié)算核對。雖然竣工驗收時的投資控制不會對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資方面帶來很大的影響，但竣工驗收時的投資控制可以給房地產(chǎn)開發(fā)商以后進行相似項目開發(fā)時帶來有效的數(shù)據(jù)信息支持。
3 結(jié)束語
房地產(chǎn)屬于資金比較密集的產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資控制，需要在房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策階段、發(fā)包階、段設(shè)計階段、施工階段、竣工結(jié)算階段分別進行投資限額管理控制，使投資限額出現(xiàn)的偏差能夠得到及時有效的糾正，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目投.資控制既定目標(biāo)的實現(xiàn)，本文先是論述了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的組成以及影響房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的幾個因素，然后從幾個方面提出了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的策略。
參考文獻(xiàn)
[l]陳文科.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制探討明.山西建筑，2009（06）.
[2]劉洪磊，董培生.代建項目的投資控制策略田.價值工程，2010（17）.
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；開發(fā)投資；政策建議
[中圖分類號]F293 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1005―6432(2011)18―0009―01
1、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展現(xiàn)狀
近年來北京房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛，成為社會經(jīng)濟發(fā)展一個重要增長點，房地產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟發(fā)展中的地位和作用日益突出。
1.1 北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量變化情況
2005－2009年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈不斷上升的態(tài)勢。2005年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1525.0億元，2009年上升至2337.7億元，增長53.3％。除2008年有小幅減少外，其余各年均有穩(wěn)定增長。
從年均增長來看，2005－2009年，北京市地區(qū)生產(chǎn)總值的年均增長率為12.0％，而同期固定資產(chǎn)投資的年均增長率為11.4％，房地產(chǎn)投資的年均增長率僅為8.9％。北京房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)出與經(jīng)濟發(fā)展相對應(yīng)的快速增長特征，(見表1)。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)變化情況
按房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)來劃分，總投資可以分為建筑安裝工程費用、設(shè)備工器具購置費用以及土地購置費用三大類。北京市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)情況如表2所示。
2005－2009年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資中土地購買費用從600.9億元增加到1496.1億元，增長149.0％，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的增長率僅為53.3％，而建筑安裝工程和設(shè)備工器具購置兩項費用則相對穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅上漲，并且在2008年和2009年兩年反而出現(xiàn)了不升反降的現(xiàn)象。
從土地購置費用占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額百分比變動情況來看，2005年該比例僅為39.4％，隨后逐年增加，2009年北京房地產(chǎn)土地購置費為1496.1億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為2337.7億元，土地購置費用占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例為64.0％，比2005年高出24.6個百分點。
2、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資存在的問題及政策建議
根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25％～35％是合理區(qū)間，房地產(chǎn)投資占GDP比重在8％～12％是合理區(qū)間(劉春蘭，2007)，超過上限，過熱特征開始出現(xiàn)。2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重均超過35％，在2008年達(dá)到最高值62.2％，2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重平均在20％左右，顯示出房地產(chǎn)開發(fā)投資比例高出正常比例，應(yīng)引起重視。另外，房地產(chǎn)開發(fā)的投資比例發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)市場中土地價格有了大幅增長，房地產(chǎn)開發(fā)商加大了對于土地的投資。
20世紀(jì)90年代初的日本經(jīng)濟崩盤，90年代末的亞洲金融危機，以及2007年以來的美國金融危機，都與房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅有著直接關(guān)系。為此，相關(guān)部門應(yīng)積極調(diào)控，將房地產(chǎn)投資比重控制在合理的范圍內(nèi)，確保北京房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。要進一步完善北京市房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，避免樓市過熱造成的不利影響，通過稅收、金融等手段限制房地產(chǎn)投機，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資以適度的規(guī)模增長，這既關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的供給能力，也影響著固定投資的規(guī)模，從而影響整體的宏觀經(jīng)濟。同時，由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是項系統(tǒng)工程，要從全局、根本上控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過快增長就需要加強政策的規(guī)劃性和系統(tǒng)性，加以政策管理和長期監(jiān)督。未來北京市房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)仍十分艱巨，因此有必要對長期的調(diào)控目標(biāo)作出進一步明確，并根據(jù)現(xiàn)實情況及時有效地進行調(diào)整。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】投資控股架構(gòu);單層控股;多層控股;境內(nèi)控股;境外控股
從不同的角度出發(fā),投資控股架構(gòu)可以有多種分類。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的各種控股架構(gòu),本文將從直接投資者所在地、控股層次二個角度分析各種控股架構(gòu)的優(yōu)勢及其所需考慮的問題,協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層了解當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)各種投資控股架構(gòu)的利弊。以便房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(本文指有限責(zé)任公司)選擇適合自己的控股架構(gòu)。
一、按直接投資者所在地劃分
按直接投資者所在地劃分可分為境內(nèi)控股和境外控股兩種。境內(nèi)控股是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其母公司(控股公司)均在境內(nèi)。境外控股是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在境內(nèi)但其母公司(控股公司)在境外。
(一)境內(nèi)控股
1.優(yōu)勢
(1)公司投資設(shè)立和撤出的流程和要求較為簡單,無需經(jīng)過商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門審批;(2)所采用的會計準(zhǔn)則和制度較統(tǒng)一;(3)控股公司收取的股息,無需再繳納企業(yè)所得稅;(4)無需涉及外匯、外債等管理問題。
2.需考慮的問題
(1)不便于境外戰(zhàn)略性投資者參與;(2)境外融資方式受限,僅能通過境內(nèi)機構(gòu)尋求借款;(3)運營環(huán)節(jié)中涉及的當(dāng)?shù)囟愘M可能較多;(4)境內(nèi)控股公司對股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得需繳納企業(yè)所得稅,但可按實際情況進行稅務(wù)籌劃。
3.主要商業(yè)考慮
(1)便于引入境內(nèi)戰(zhàn)略性投資者,但境外投資者參與投資需要經(jīng)過商務(wù)部或外貿(mào)部門審批;(2)便于境內(nèi)上市;(3)運營、管理成本可能較低。
4.相關(guān)法規(guī)規(guī)定
內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的審批程序簡單,無需經(jīng)過外經(jīng)貿(mào)部門審批,亦無需申請外匯登記。
5.財務(wù)管理要求
(1)投資控股公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按中國的會計準(zhǔn)則編制財務(wù)報表,不需采用不同的會計準(zhǔn)則;(2)財務(wù)核算系統(tǒng)需滿足不同會計制度核算的要求。
6.收回投資
(1)股息分派不涉及企業(yè)所得稅。(2)在企業(yè)清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批上,內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自行清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓無須經(jīng)當(dāng)?shù)厣虅?wù)部門或外經(jīng)貿(mào)部門的審批,程序方面較外資企業(yè)簡單,時間花費較短。(3)在企業(yè)清算的稅務(wù)處理方面,企業(yè)清算所得=企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或者交易價格―資產(chǎn)凈值―清算費用―相關(guān)稅費;投資方企業(yè)從被清算企業(yè)分得的剩余資產(chǎn),其中相當(dāng)于從被清算企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積中應(yīng)當(dāng)分得的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為股息所得(免予繳納企業(yè)所得稅);剩余資產(chǎn)減除上述股息所得后的余額,超過或者低于投資成本的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資方投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或者損失。投資方應(yīng)分別就投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失繳納企業(yè)所得稅或按照稅法規(guī)定在企業(yè)所得稅稅前扣除。(4)在控股公司對內(nèi)資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理方面,企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得,依法繳納企業(yè)所得稅;企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得或損失是指企業(yè)因收回、轉(zhuǎn)讓或清算處置股權(quán)投資的收入減除股權(quán)投資成本后的余額;“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”屬于印花稅納稅憑證,因此,股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)就股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同金額的0.05%繳納印花稅;股權(quán)轉(zhuǎn)讓不用繳納增值稅和營業(yè)稅。(5)內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算后不涉及外匯監(jiān)管問題。
(二)境外控股
1.優(yōu)勢
(1)便于境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓及向境外借款;(2)便于利用境外先進管理經(jīng)驗,提高企業(yè)資質(zhì);(3)可將稅后利潤分配給境外投資者;(4)運營環(huán)節(jié)中涉及的當(dāng)?shù)囟愘M較少;(5)境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓無需境內(nèi)審批機構(gòu)的審批且不涉及中國稅務(wù)。
2.需考慮的問題
境外控股公司需考慮的是:對外投資的政策及對收取境外股息收入的稅務(wù)規(guī)定。
境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需考慮的是:(1)公司投資設(shè)立和撤出的流程較為復(fù)雜且要求較高;(2)外匯管理部分明令禁止“返程投資”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在股權(quán)轉(zhuǎn)讓給境內(nèi)公司時,是否符合《10號令》的規(guī)定,需考慮是否屬“返程投資”;(3)受到外經(jīng)貿(mào)部門審核、外匯外債登記方面的較多限制;(4)適用的會計準(zhǔn)則和制度與境外控股公司可能不同,需適當(dāng)調(diào)整配合;(5)對境外支付款項時,扣繳相關(guān)稅負(fù),但可進行稅務(wù)籌劃;(6)與戰(zhàn)略投資者合作時,注入到境外控股公司的相關(guān)融資資金只能以權(quán)益性投資匯入(一般為增資)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),且需要有較長的審批時間,影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用效率。
3.主要商業(yè)考慮
(1)便于引入境外戰(zhàn)略性投資者,但境內(nèi)投資者參與投資可能會形成“返程投資”,具體實施需要考慮是否符合《10號令》的要求;(2)便于境外上市;(3)運營、管理成本較高,需考慮境外控股公司當(dāng)?shù)氐臓I商環(huán)境、可能產(chǎn)生額外的設(shè)立和營運成本。
4.相關(guān)法規(guī)規(guī)定
(1)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立程序較內(nèi)資企業(yè)復(fù)雜,需外經(jīng)貿(mào)部門審批,在商務(wù)部備案;(2)申請設(shè)立房地產(chǎn)公司,應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)、或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購買協(xié)議;(3)境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),或收購合資企業(yè)中方股權(quán)的,須妥善安置職工,處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金;(4)外資房地產(chǎn)開發(fā)企注冊資本金未全部繳付的,未取得《國有土地使用證》的,或開發(fā)項目資本金未達(dá)到項目投資總額35%的,不得辦理境內(nèi)、境外貨款,外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯;(5)外資房地產(chǎn)開發(fā)的中外投資各方,不得以任何形式訂立保證憑證一方固定回報或變相固定回報的條款。
5.財務(wù)管理要求
(1)投資控股公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因地域不同可能需采用不同的會計準(zhǔn)則編制財務(wù)報表;(2)財務(wù)核算系統(tǒng)需滿足不同會計制度核算的要求。
6.收回投資
(1)股息分派需為境外控股公司代扣繳10%的預(yù)提所得稅(具體適用稅率視境外控股公司當(dāng)?shù)嘏c中國收協(xié)議而定)。(2)在企業(yè)清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批方面,外資企業(yè)在境內(nèi)的自行清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)當(dāng)?shù)厣虅?wù)部門或外經(jīng)貿(mào)部門的審批,程序方面較為復(fù)雜,時間花費較長;若將境外控股公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予中國境內(nèi)其他公司,商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門可能將其視為《10號令》所指的規(guī)避對于通過設(shè)立境外特殊目的公司監(jiān)管;外資企業(yè)境外最終控股公司可考慮在境外轉(zhuǎn)讓境外直接控股公司,因不涉及中國境內(nèi)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓,所以無需境內(nèi)商務(wù)部門或外經(jīng)貿(mào)部門的審批,但可能需考慮境外最終控股公民所在地的相關(guān)規(guī)定。(3)在企業(yè)清算的稅務(wù)處理方面,外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算的具體計算方式與內(nèi)資企業(yè)相同,但視同股息所得和投資資產(chǎn)讓所得部分按稅收協(xié)定的優(yōu)惠稅率或10%的企業(yè)所得稅稅率為境外控股公司代扣繳預(yù)提所得稅。(4)在控股公司對外資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理方面,境內(nèi)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體稅務(wù)處理與內(nèi)資企業(yè)相同;可以考慮通過轉(zhuǎn)讓其境外越位控股公司的股權(quán),避免涉及中國的各項稅負(fù),但需考慮境外控股公司所在地的稅務(wù)影響。(5)在外匯監(jiān)管方面,清算所得或投資方股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得人民幣須經(jīng)主管外匯管理局批準(zhǔn)后,向有關(guān)金融機構(gòu)購匯匯出;企業(yè)清算需到主管外匯管理部門注銷外匯登記及外債登記(如有)。
二、按控股架構(gòu)層次劃分
按控股架構(gòu)層次劃分可分為單層控股和多層控股。單層控股是指母公司直接對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資。多層控股是指母公司對直接控股公司投資,直接控股公司再對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資。
(一)單層控股
1.優(yōu)勢
(1)投資架構(gòu)直接、簡單;(2)節(jié)省運營成本;(3)運營利潤可直接分配給最終控股公司;(4)以母公司作為房地產(chǎn)集團中心,有利于整合各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實力,提高集團貸款授信的融資能力,未來亦有機會成為集團的財務(wù)中心,從事集團內(nèi)的融資,有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資。
2.需考慮的問題
(1)須考慮投資及管理過于集中在一家公司時的商業(yè)風(fēng)險;(2)當(dāng)境外戰(zhàn)略性投資者對單一項目有投資興趣時,需通過商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門審核,資金進入到房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)所需的時間較長;(3)境內(nèi)控股公司需取得銀監(jiān)會的批準(zhǔn),才能從事相關(guān)集團內(nèi)企業(yè)間資金拆借的經(jīng)營行為。
(二)多層控股
1.優(yōu)勢
(1)可以相對分散單一控股公司的風(fēng)險;(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間互相受商業(yè)、法律等的牽連較少;(3)當(dāng)直接控股地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),得有利吸引境外戰(zhàn)略性投資者。
2.需考慮的問題
(1)投資架構(gòu)相對復(fù)雜,集團運營成本相對較大;(2)可能因直接控股公司本身的虧損而影響地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤向母公司分派。
三、境、內(nèi)外控股架構(gòu)結(jié)合控股架構(gòu)層次分析
1.境內(nèi)控股且單層控股
(1)以內(nèi)資控股公司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運營成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請參見上文關(guān)于境內(nèi)控股的部分;(2)由于其控股公司在境內(nèi),便于集團在境內(nèi)上市以及吸引境內(nèi)的戰(zhàn)略性投資者對于集團整體或單一項目進行投資;(3)可以考慮控股公司擔(dān)當(dāng)集團內(nèi)部的融資中心,從事集團企業(yè)間的資金拆借,但需取得銀監(jiān)會的批準(zhǔn)。
2.境內(nèi)控股且多層控股
母公司及直接控股公司均在境內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為內(nèi)資企業(yè):(1)相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運營成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請參見上文關(guān)于境內(nèi)控股的部分;(2)房地產(chǎn)開展企業(yè)的利潤將愛到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內(nèi)。
母公司在境外,直接控股公司的境內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為內(nèi)資企業(yè):(1)相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法律要求、設(shè)立流程、運營成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請參見上文于境內(nèi)控股的部分,另外需考慮直接控股公司的再投資需要符合《6號令》的相關(guān)規(guī)定;(2)若境內(nèi)控股公司不是房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)可以借外債,但境內(nèi)控股公司不得擅自更改外債用途;(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤將受到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內(nèi)。
3.境外控股且單層控股
(1)以外資控股公司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運營成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請參見上文關(guān)于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外,便于集團在境外上市以及吸引境外投資者整個集團進行投資;(3)若境外的戰(zhàn)略性投資者僅對集團單一項目有投資興趣,則涉及較復(fù)雜的操作的流程;(4)控股公司由于在境外,將無法擔(dān)當(dāng)集團內(nèi)部的融資中心,從事集團內(nèi)企業(yè)間的資金拆借;(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤分配給母公司時需繳納預(yù)提所得稅。
4.境外控股且多層控股
母公司及直接控股公司均在境外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為外資企業(yè):(1)以外資控股人司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、法規(guī)要求、設(shè)立流程、運營成本,稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請參見上文于境外控股的部分;(2)便于集團在境外上市;(3)便于境外的戰(zhàn)略性投資者對于集團整體或者單一項目進行投資;(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤將受到一層提取法定積金的影響。
參考文獻(xiàn)
[1]商務(wù)部等六部委.《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》.[2006]第10號令.
[2]商務(wù)部、國家外匯管理局.《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》.商資函[2007]50號.
[3]商務(wù)部.《關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》.商資函[2008]23號.
[4]國家外匯管理局綜合司.《關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知》.匯綜發(fā)[2007]130號.
[5]國家外匯管理局綜合司.《關(guān)于完善外商投資企業(yè)外匯資本金支付結(jié)匯管理有關(guān)業(yè)務(wù)操作問題的通知》.匯綜發(fā)[2008]142號.
[6]中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會.《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》.銀發(fā)[2007]359號.
一、中國房地產(chǎn)開發(fā)成本費用分析
（一）前期開發(fā)成本
土地費用，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地依法使用所交付的各種費用；規(guī)劃設(shè)計費用，即對實施地界的人文地質(zhì)的考察與規(guī)劃所產(chǎn)生的各項支出；基礎(chǔ)設(shè)施工程以及公共配套設(shè)施費用，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對一地界進行開發(fā)的同時一般會對該地區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施進行建設(shè)，包括教育、醫(yī)療、文化、體育以及周邊的道路、綠化面積等建設(shè)所需要的費用，也包括后期的維護與新物件開發(fā)；信貸費用，即房地產(chǎn)開發(fā)過程中從銀行取得的貸款會相應(yīng)的產(chǎn)生銀行的信貸費用。
（二）管理維護費用
房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行政管理部門管理和組織經(jīng)營活動而產(chǎn)生各項費用，在外籌集各項資金產(chǎn)生的費用以及對房地產(chǎn)開發(fā)地界的維護和設(shè)施的維護費用。對前期的住房銷售提供勞務(wù)所產(chǎn)生的各項費用等。
稅費，即房地產(chǎn)企業(yè)依法按照國家法律政策規(guī)定應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅等各項稅費。
預(yù)期之外費用，即在房地產(chǎn)的開發(fā)投資過程中，難免會遭遇建材或其他必備品漲價或其他不在預(yù)料之內(nèi)的費用的產(chǎn)生等等。
二、影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟效益的因素分析
房地產(chǎn)開發(fā)不是盲目的投資與建設(shè)，房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目是一個長期的過程。如何將房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)帶來的經(jīng)濟效益最大化有著各種條件的限制和制約，例如房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)與建設(shè)位置的選擇、房地產(chǎn)建設(shè)水平以及周邊環(huán)境等因素，這些因素都是制約其經(jīng)濟效益最大化的重要因素。下面就此進行系統(tǒng)的分析，可以得出以下幾個方面的影響因素：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目選址和規(guī)劃限制條件
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)項目的選址位置的好壞直接影響著開發(fā)出來的物業(yè)的有效需求，針對不同的人群及消費者不同的消費需求，就需要有相應(yīng)的配套設(shè)施與之相對應(yīng)。材料中海河開發(fā)公司正是基于天津市政府加快海河下游兩岸整理開發(fā)的政策契機，是按照當(dāng)?shù)貑拥耐恋卣黹_發(fā)部署而成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司。海河開發(fā)公司對當(dāng)?shù)氐脑袟l件進行綜合整治和開發(fā)并得到了很好的經(jīng)濟效益。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃原則上要科學(xué)合理，求真務(wù)實
自改革開放以來，中國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展機遇明顯可見，各地的土地資源如何得到良好的利用，企業(yè)如何才能在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)之間獨占鰲頭取得更好的經(jīng)濟效益呢？科學(xué)合理的規(guī)劃、開發(fā)以及進行長期的開發(fā)地區(qū)人文考察是開發(fā)工作的重中之重。五年來海河開發(fā)公司秉承現(xiàn)代的企業(yè)管理制度，以科學(xué)合理的開發(fā)觀念為指導(dǎo)，擁有求真務(wù)實的思想理念多次獲得當(dāng)?shù)氐南冗M單位文明單位稱號。事實證明，開發(fā)規(guī)劃是否科學(xué)合理嚴(yán)重影響著開發(fā)經(jīng)濟效益的獲得與否。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)、周邊環(huán)境與配套設(shè)施的水平
隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的不斷發(fā)展，人們對其居住環(huán)境的要求也越來越高，因而房地產(chǎn)開發(fā)商在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，開發(fā)地區(qū)城市的繁華程度、交通便捷度以及當(dāng)?shù)厝宋奶卣鞯拳h(huán)境包括當(dāng)?shù)氐尼t(yī)療、教育、通訊等生活設(shè)施的復(fù)雜程度都會在不同程度上影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)與規(guī)劃。因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行一個地區(qū)的規(guī)劃和開發(fā)時，更應(yīng)該充分考慮房產(chǎn)開發(fā)項目周邊環(huán)境與配套設(shè)施等基本特征，并將其充分融合進房地產(chǎn)的開發(fā)與規(guī)劃中，否則只會陷入一種尷尬局面而導(dǎo)致規(guī)劃無法進行。
（四）對于房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)項目的后期營銷
作為一個擁有法人代表的注冊公司，海河開發(fā)公司是一個從事基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施開發(fā)的公司。面向的對象是大多數(shù)人群，但要想實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)后期的營銷環(huán)節(jié)是一個不可缺少的硬性環(huán)節(jié)。營銷活動貫穿整個房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的全過程。在開發(fā)項目之前的營銷活動以及開發(fā)項目之后進行良好的媒介宣傳活動則顯得必不可少，一方面能夠樹立企業(yè)的良好形象，另一方面又能實現(xiàn)對企業(yè)開發(fā)項目進行宣傳與推廣，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很快的獲得其預(yù)期的經(jīng)濟效益。
三、中國房地產(chǎn)開發(fā)及投資與經(jīng)濟效益分析
房地產(chǎn)開發(fā)從根本上講是一個投入與產(chǎn)出的長期過程，在這個過程中，人們所說的經(jīng)濟效益可以簡單的理解為投入過程中所消耗的勞務(wù)活動等費用和開發(fā)項目的實際收益效果折合后的比值。那么，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中如何衡量一個企業(yè)的投資所帶來的效益的多少呢？房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)直接帶來的正面利益有著千絲萬縷的聯(lián)系。下面對此進行系統(tǒng)的分析：
（一）對于數(shù)據(jù)平穩(wěn)性的分析
通過對數(shù)據(jù)的各方面計算可以得出房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的增長呈現(xiàn)由增到減的變化模式，在國家的大力宏觀調(diào)控的影響下，GDP的數(shù)值隨之呈現(xiàn)減小的變化趨勢。而房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)開發(fā)投資起到了相對的抑制作用。每個年度的數(shù)據(jù)值都是跌宕起伏的，導(dǎo)致在一定程度上影響了協(xié)整變量的檢測準(zhǔn)確性，因此，我們就需要時間來整理數(shù)據(jù)以便于平穩(wěn)性檢測。
（二）協(xié)整方法及檢測
協(xié)整方法已成為了分析非平穩(wěn)經(jīng)濟變量之間數(shù)量關(guān)系的最主要工具之一在兩個極端進行檢測，就會限制兩個結(jié)果產(chǎn)生一定的偏差存在。那么想把平穩(wěn)檢測作為標(biāo)尺，就要對協(xié)整方法進行驗證。就可以得出房地產(chǎn)的開發(fā)投資和GDP存在著協(xié)調(diào)關(guān)系，也就是說房地產(chǎn)的投資每增加一個數(shù)據(jù)后，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟也會有一個數(shù)據(jù)量的增長。
（三）因果分析檢驗
經(jīng)濟學(xué)家開拓了一種可以用來分析變量之間的因果的辦法，用于分析經(jīng)濟變量之間的因果關(guān)系，進行格蘭杰因果關(guān)系檢驗的一個前提條件是時間序列必須具有平穩(wěn)性，在協(xié)整檢驗中顯然說明房產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長存在一種長期均衡的關(guān)系，下面則需要進一步證明兩者之間是否存在這種關(guān)系及影響。再次，需要接著用因果關(guān)系的方法對其因果關(guān)系進一步分析。
通過上面的分析方法，我們就可以看出，從宏觀和微觀的雙重視角，系統(tǒng)的對房地產(chǎn)開發(fā)投資和經(jīng)濟效益進行分析從而可以得出以下結(jié)論：房地產(chǎn)開發(fā)及投資企業(yè)與經(jīng)濟增長之間存在著長期均衡的穩(wěn)定關(guān)系，通過對上面分析的整合可以得出房地產(chǎn)投資每增加一定的數(shù)額與之相對應(yīng)的當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟總額就會相應(yīng)的增加，從長期上看，房地產(chǎn)開發(fā)投資對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的影響是極其重要的。房地產(chǎn)開發(fā)投資和GDP之間存在著互相作用互為因果的關(guān)系，分析結(jié)果表明房地產(chǎn)開發(fā)與投資對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟增長有顯著的效用；反之，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟增長也會促進房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的發(fā)展。海河開發(fā)公司正是做到了房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟效益的均衡發(fā)展才能取得了如今重大的發(fā)展和成就。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；投資估算；管理控制
中圖分類號：F275
文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A
文章編號：1673-291X（2012）14-0135-02
一、房地產(chǎn)項目的投資估算要考慮哪些方面
（一）投資成本方面的估算
房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本方面的估算。主要包括：
1.土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、動遷用房安置費等。
2.前期工程費。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文地質(zhì)、勘查測量、“七通一平”等支出。
3.建筑安裝工程費。包括以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
4.市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費。包括應(yīng)交市配套部門的基礎(chǔ)設(shè)施配套費、供熱源頭費、氣源發(fā)展基金等。
5.二次管網(wǎng)配套費。包括應(yīng)交市、區(qū)主管局的費用和自建的小區(qū)內(nèi)道路、給排水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、綠化、電視、智能化、路燈、環(huán)境設(shè)施等費用。還包括應(yīng)交區(qū)配套辦的非經(jīng)營性公建配套費，包括為小區(qū)服務(wù)而建設(shè)的學(xué)校、幼兒園、居委會用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調(diào)壓站、消防控制中心、變電室、泵房和地下室、地下人防等費用。
6.不可預(yù)見費。包含開發(fā)建設(shè)中事先不可預(yù)見的如地基處理、工程變更和銷售后發(fā)生的保修期延長期間的保修維修費用。
7.開發(fā)間接費。包括房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)承擔(dān)的管理費用、銷售費用、貸款利息、稅金等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。
（二）項目銷售收入方面的估算
任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導(dǎo)向定價法、客戶導(dǎo)向定價法以及競爭導(dǎo)向定價法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成功，一方面可以獲利，另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況，要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。
（三）項目銷售稅金及附加方面的合理估算
房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。對土地增值稅和企業(yè)所得稅，稅務(wù)機關(guān)往往在實際銷售之際按銷售額的某一比例實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。這種征收方式對房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資計劃造成不小影響，對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該考慮爭取減免或緩繳。
（四）項目不確定性方面的評價
房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素的發(fā)生對項目評價指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關(guān)鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進行經(jīng)濟評價，以減少房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險。
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析是一個相對復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策更為合理、更為有效，財務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預(yù)測時，可能因不同人、不同方法而造成估算預(yù)測結(jié)果不一致，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟分析時，應(yīng)該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風(fēng)險，從而加強房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠性。
二、房地產(chǎn)項目投資的管理與控制
（一）建立管理表格
要以房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分類分項、由明細(xì)到匯總建立匯總表、分類表、一級明細(xì)表、二級明細(xì)表等管理表格。管理表格明細(xì)項目的設(shè)計要結(jié)合本公司和本項目的實際情況，把管理者最關(guān)心的要素體現(xiàn)出來。比如可以分成投資匯總表、開發(fā)成本測算控制表、銷售收款預(yù)測及控制表、資金來源占用表、資金計劃表、合同管理表、形象進度控制表等。在開發(fā)成本測算控制表中要體現(xiàn)匯總項目的各級明細(xì)構(gòu)成、單方指標(biāo)、擬投資額、已付款額、付款比例等信息；銷售收款預(yù)測及控制表中可以反映實際開發(fā)的商業(yè)用房、住宅、車庫等項目的實際銷售收款情況、銷售計劃及完成情況等；資金計劃表要體現(xiàn)投資各明細(xì)項目用款計劃、按季按月具體用款額度計劃；資金來源占用表要根據(jù)銷售來源情況和項目投資用款計劃，結(jié)合合同管理表、形象進度控制表等管理表格，編制籌資計劃及運營計劃，對不同時點和期間的資金來源和需求進行統(tǒng)籌管理，既要保持投資管理的剛性，又要體現(xiàn)靈活應(yīng)對的彈性，在爭取投資資金效率最大化的同時，又要兼顧風(fēng)險應(yīng)對。
（二）管理表格編制及動態(tài)更新
通過對相關(guān)文獻(xiàn)研究并結(jié)合工作實踐，房地產(chǎn)開發(fā)費用一般涉及以下幾個方面：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本費用
開發(fā)成本費用是房地產(chǎn)工程中最大的支出，其通常包括有土地費、工程建設(shè)前期費、建筑與安裝工程費用以及公共配套設(shè)施建設(shè)費等。以土地費為例，它是指房地產(chǎn)企業(yè)為獲得某一地塊使用權(quán)所支出的出讓、征地拆遷和安置補償?shù)荣M用；又比如公共配套設(shè)施建設(shè)費，它是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)具體項目要求建設(shè)的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)以及市政公用等配套設(shè)施所支出的費用。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)期間費用
與上述成本費用不同，房地產(chǎn)開發(fā)期間費用主要指企業(yè)在項目建設(shè)過程中所支出的直接經(jīng)營組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用，其主要有管理、財務(wù)以及銷售等三方面費用。以管理費用為例，指的是房地產(chǎn)企業(yè)為確保某一項目得以順利建設(shè)而支出管理與組織經(jīng)營活動所產(chǎn)生各項費用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)其他費用
在房地產(chǎn)開發(fā)費用中，除了上述兩項外，其還涉及一些其他費用，主要包括有諸如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅等稅金以及其他行政事業(yè)性收費等。
二、影響房地產(chǎn)開發(fā)及投資經(jīng)濟效應(yīng)的因素
根據(jù)對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的研究，現(xiàn)階段影響開發(fā)及投資經(jīng)濟效應(yīng)的因素主要有以下幾個：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)地點與規(guī)劃限制
在眾多房地產(chǎn)開發(fā)及投資經(jīng)濟效應(yīng)影響因素中，其開發(fā)地點與規(guī)劃限制是最重要的一個，因為一個地理位置優(yōu)越以及規(guī)劃條件相對寬松的項目能夠使房地產(chǎn)企業(yè)獲得較高的投資經(jīng)濟效應(yīng)。然而結(jié)合實際來看，地方政府由于受自身土地數(shù)量以及區(qū)域規(guī)劃發(fā)展等情況所影響，這就使其會對不同地點的地塊有著眾多的規(guī)劃條件限制。例如，在房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)某一地塊前，地方政府已經(jīng)根據(jù)總體規(guī)劃，對該地塊設(shè)置了諸如土地用途、建筑容積率、建筑密度、綠化覆蓋率、建筑高度以及建筑間距等多方面的限制條件，這不但決定了房地產(chǎn)企業(yè)在該地塊上所開發(fā)項目類型、數(shù)量、建筑選型以及高度等，同時更會影響企業(yè)開發(fā)項目售價的高低。
（二）房地產(chǎn)規(guī)劃與建筑設(shè)計
房地產(chǎn)企業(yè)在確定某一地點進行開發(fā)后，要充分結(jié)合企業(yè)項目建設(shè)意圖、地塊地質(zhì)以及規(guī)劃限制條件，開展項目整體的規(guī)劃與建筑設(shè)計工作，這其中主要包括有建筑物、構(gòu)筑物、道路、綠地以及公共配套設(shè)施等方面內(nèi)容。結(jié)合實踐來看，隨著人們選購住房時從過去單純滿足居住向更高品質(zhì)的要求轉(zhuǎn)變，使房地產(chǎn)規(guī)劃與建筑設(shè)計中涉及的內(nèi)容更多、要求更高，不但推高了企業(yè)開發(fā)成本，同時更會使得企業(yè)投資經(jīng)濟效應(yīng)受此而影響。
（三）房地產(chǎn)周邊配套設(shè)施
除上述影響房地產(chǎn)開發(fā)及投資經(jīng)濟效應(yīng)的因素外，其周邊配套設(shè)施情況也是重要因素之一。周邊配套設(shè)施一般包括水電燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施、教育醫(yī)療以及商業(yè)服務(wù)等，這些配套設(shè)施會隨著項目所在地政府規(guī)劃要求、地段繁華程度不同而各有差異。
三、提高房地產(chǎn)開發(fā)及投資經(jīng)濟效應(yīng)對策探究
鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)及投資經(jīng)濟效應(yīng)下降，企業(yè)要準(zhǔn)確分析導(dǎo)致這一局面的原因并采取相應(yīng)的對策，提高所開發(fā)項目投資經(jīng)濟效應(yīng)。為此，總結(jié)出了以下對策：
（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)融資能力
房地產(chǎn)行業(yè)投資經(jīng)濟效應(yīng)在很大程度上受到社會性與政策性因素影響，近些年來隨著政府加大對房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力因銀行緊縮銀根而不斷增大，也使其開發(fā)投資效應(yīng)出現(xiàn)下降。對此，房地產(chǎn)企業(yè)首先要提高自身融資能力，即通過整合融資渠道并在遵守相關(guān)法律法規(guī)情況下，加大非銀行途徑融資能力建設(shè)，使企業(yè)在獲得較好項目建設(shè)資金基礎(chǔ)上保障其投資經(jīng)濟效應(yīng)；其次，降低融資成本。目前房地產(chǎn)企業(yè)在融資上的成本一般在3%至15%之間，部分小型房地產(chǎn)企業(yè)該項成本更是高達(dá)20%，因而降低融資成本對于保障其投資經(jīng)濟效應(yīng)有著極為重要的意義。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須在整合自身融資渠道基礎(chǔ)上選擇出融資成本適宜的方式。
（二）構(gòu)建科學(xué)合理的設(shè)計方案招標(biāo)競爭機制
科學(xué)合理的設(shè)計方案招標(biāo)競爭機制是擇優(yōu)選擇，確保建筑設(shè)計規(guī)劃質(zhì)量的重要保障，通過招標(biāo)競標(biāo)，優(yōu)選投標(biāo)單位，雖然需要付出一定的財力、物力與人力，但其卻能夠給企業(yè)帶來更高價值的效果，有利于企業(yè)良好形象的樹立。開發(fā)企業(yè)可以取眾人之長，最終重新組合成一個科學(xué)的設(shè)計方案。采用公開招標(biāo)的方法來優(yōu)選設(shè)計單位，能有效降低工程設(shè)計的成本費用，也有利于工程設(shè)計質(zhì)量的提升。
