時間：2023-05-25 17:36:19
序論：在您撰寫農(nóng)村土地市場時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
（1）對農(nóng)村土地的競爭越來越激烈
我國正處在人口快速增長而資源相對匾乏的社會經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期，工業(yè)化、城市化建設(shè)需要土地，農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展需要土地，新農(nóng)村建設(shè)需要土地，地區(qū)招商引資、環(huán)境改造、“經(jīng)營城市”等都需要土地，各行各業(yè)對土地的需求越來越強烈。從2000-2007年，全國建成區(qū)面積從22439.28平方公里擴張到35469.7平方公里，年均增長1861.49平方公里，同期全國征用上地面積從447.25平方公里增加到1216.03平方公里，年均增加109，83平方公里。
面對各行各業(yè)對土地資源的強烈需求，國家、地方政府、基層組織、企業(yè)、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、市民、農(nóng)民等不同主體都卷入到土地資源的爭奪戰(zhàn)中，而城市土地利用的高成本特性，使得農(nóng)村土地成為各利益相關(guān)者競相爭奪的對象，競爭激烈。
（2）因農(nóng)村土地問題而引發(fā)的沖突事件越來越多
農(nóng)民最大的經(jīng)濟權(quán)益是土地權(quán)益，當土地被征收后，農(nóng)民沒有得到合理的補償和妥善的安置，更多的土地收益流向了其他利益相關(guān)者，利益的巨大反差使得土地矛盾空前高漲，沖突事件頻頻發(fā)生。
2003年1月至2004年3月，廣東省各地群眾因征地問題到省委、省政府集體上訪605次，占全省集體上訪事件的30.7%，涉及16176人。2004年l月至10月，農(nóng)業(yè)部處共受理了6937件因農(nóng)村土地問題的事件，占總量的51.2%，比去年同期增長4倍。2005年全國十屆人大第三次會議關(guān)于“三農(nóng)”問題記者招待會上，農(nóng)業(yè)部長稱農(nóng)民上訪問題主要集中在土地上面。據(jù)資料統(tǒng)計，2005年全國因土地而引起的群體性突發(fā)事件為19700起，2006年社會抗議事件為73000起左右，其中50%以上農(nóng)村地區(qū)群體性抗議事件都是由于農(nóng)民耕地遭到地方政府強行暴力征占引起的。
（3）農(nóng)村土地沖突事件帶來的社會震蕩越來越大
通過報紙、新聞、網(wǎng)絡(luò)等多種媒體，我們可以看到，近年來農(nóng)民因土地問題而引發(fā)的社會矛盾和群體性沖突事件不斷升級，給構(gòu)建和諧社會造成惡劣影響。2004年河南鄭州“約600名防暴警察搜捕4位帶頭上訪的農(nóng)民，雙方發(fā)生激烈沖突”，2009年河北定州“入侵者持武器與農(nóng)民發(fā)生激烈沖突，150多人受傷，6人死亡”，2007年哈爾濱呼蘭“3500畝耕地被強行征走，上訪者被打死”，2008年安徽場山“縣領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)警察，出動警車強行占地，農(nóng)民與之發(fā)生了激烈沖突”等都帶來了巨大的社會震蕩性，政府的公信力遭到嚴峻挑戰(zhàn)，己經(jīng)越來越引起社會各界的關(guān)注和重視。
值得注意的一點是，農(nóng)民為維護自我土地權(quán)益而選擇向上級部門反映問題，然而在上訪的過程中，由于利益關(guān)系復(fù)雜，各級政府官官相護，上訪人的權(quán)益受到更大的侵害，從而引發(fā)新的惡性事件。中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所2006年12月至2007年3月對560名進京上訪者進行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)，63.9%的人曾因上訪而被關(guān)押或拘留；18.8%的人曾因上訪而被勞教或判刑；71.05%的人認為新《條例》實施以來，地方政府對上訪人的打擊迫害更嚴重了，群眾進京上訪的主要原因已經(jīng)轉(zhuǎn)變成為“打擊迫害”討要說法。
農(nóng)村土地沖突事件的頻繁發(fā)生，對我國社會主義新農(nóng)村建設(shè)，和諧社會的構(gòu)建帶來了不穩(wěn)定因素，造成了惡劣影響。對農(nóng)村土地沖突問題的研究迫在眉梢，而目前國內(nèi)學(xué)者對農(nóng)村土地沖突的研究還比較少，尚處在起步階段。本文試圖對農(nóng)村土地沖突問題的基礎(chǔ)性研究進行探討。(l)弄清農(nóng)村土地沖突的概念，揭示轉(zhuǎn)型時期其呈現(xiàn)的特點和類型。(2)分析農(nóng)村土地沖突中利益相關(guān)者的性質(zhì)和博弈策略，通過對博弈納什均衡解的求解，找出促使博弈更合理化、減少土地沖突的因素變化關(guān)系。(3)從社會、經(jīng)濟等多個角度找出引發(fā)農(nóng)村土地沖突的原因，并進一步在原因的基礎(chǔ)上，沖突。(4)對沖突的誘發(fā)因子進行定性和定量的分析，找出哪些因子更有可能引發(fā)提出有效預(yù)防、減少和解決農(nóng)村土地沖突的措施建議。
在解決農(nóng)村土地市場沖突中有很重要的意義。
（4）理論意義
社會活動的多樣性和社會關(guān)系的廣泛性不可避免地造成差異、矛盾和沖突，本文開展對農(nóng)村土地沖突的研究可以為社會沖突學(xué)、土地管理學(xué)增添新的內(nèi)容，提供支撐資料。本文界定了農(nóng)村土地沖突的概念、總結(jié)了轉(zhuǎn)型時期農(nóng)村土地沖突的特點和類型，為基礎(chǔ)研究提供了資料。本文對農(nóng)村土地沖突中利益相關(guān)者的性質(zhì)及博弈策略進行了分析，為有效緩解沖突提供了思路。本文從社會、經(jīng)濟、制度、行政、法律等多個角度剖析了引發(fā)農(nóng)村土地沖突的原因，并從農(nóng)民的角度對誘發(fā)因子進行了定量分析，為有效避免沖突提供了路徑。本文從社會、經(jīng)濟、制度、法律、行政等角度提出了有效解決沖突的措施建議，為協(xié)調(diào)各方關(guān)系、促進社會和諧發(fā)展提供了指向。
【關(guān)鍵詞】農(nóng)村土地市場；統(tǒng)籌城鄉(xiāng)；土地市場化配置
一、現(xiàn)行的二元制土地市場
我國土地權(quán)屬分為國家所有和集體所有，由于土地所有制性質(zhì)的不同而形成相互分離的城市土地市場和農(nóng)村土地市場，加上城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的分割，形成了二元制的土地市場。城市土地市場主要是土地使用權(quán)的交易，包括使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等方式，相對來說，城市土地市場在土地市場體系中占據(jù)主導(dǎo)地位，已逐步走上較為規(guī)范成熟的發(fā)展道路；而農(nóng)村土地市場受到多方因素的限制和阻礙，發(fā)展緩慢。
在十八屆三中全會中提出要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”、“建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運行”、“在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營?！庇纱丝梢娡晟妻r(nóng)村土地市場的方向，應(yīng)該是基于城鄉(xiāng)一體化的統(tǒng)籌，進行土地的市場化配置，實現(xiàn)農(nóng)村集體土地和城市國有土地產(chǎn)權(quán)平等化。
二、我國農(nóng)村土地市場發(fā)展存在的問題與阻礙因素
當前我國農(nóng)村土地屬于集體所有，由單個家庭實行承包經(jīng)營制度，這種個體經(jīng)營的方式已無法適應(yīng)市場經(jīng)濟配置土地資源的需要，存在諸多弊端。例如，集體土地所有權(quán)不完整，主體不明確；國家強制征收集體土地，給予的只是補償價值，而非交換價值；土地流轉(zhuǎn)制度不規(guī)范等使得土地流轉(zhuǎn)只能在小范圍進行等。這些問題成為了阻礙農(nóng)村土地市場發(fā)展和城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場構(gòu)建的主要因素。
（一）農(nóng)村土地權(quán)屬不完整，所有權(quán)主體虛置：權(quán)屬明確是農(nóng)村土地市場形成的前提，目前我國農(nóng)村土地權(quán)屬仍存在一些問題。產(chǎn)權(quán)權(quán)能不完整，土地所有權(quán)至少有占有、使用、收益、處分四項權(quán)能， 而我國農(nóng)村集體土地所有權(quán)人對自己所有土地只有占有、使用和收益的權(quán)能， 而沒有處分權(quán)能。集體土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)，農(nóng)民僅擁有土地使用權(quán)，不具備買賣權(quán)、抵押權(quán)、贈予權(quán)等，對承包地、宅基地的流轉(zhuǎn)受到主體身份和地域的限制，而城市土地使用權(quán)及附著建筑卻可以自由買賣。所有權(quán)主體虛置，現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，而“農(nóng)民集體”并沒有清晰的界定，現(xiàn)實中農(nóng)民缺乏行使集體土地所有權(quán)的組織形式和程序，也就出現(xiàn)集體土地所有權(quán)主體虛置的現(xiàn)象，從而引起土地市場交易主體的混亂。對于國家征收土地后的補償在集體與農(nóng)民之間存在分配不均，損害了農(nóng)民的利益。因而不明確的集體土地所有權(quán)主體必然引起市場主體缺失，集體土地難以進入市場。
（二）國家對農(nóng)村集體土地的單向強制征收權(quán)：農(nóng)村土地要轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地，必須經(jīng)過政府征收或征用，由集體所有轉(zhuǎn)為國家所有，實現(xiàn)土地所有權(quán)一次性轉(zhuǎn)變后才能進入土地市場。雖然法律規(guī)定給予農(nóng)民相應(yīng)的補償，但補償價值過低，相對城市中舊城改造涉及拆遷的土地是按房地產(chǎn)市場價格進行補償，明顯對農(nóng)民的補償有失公允。由此可見，國家對農(nóng)村集體土地的征收制度，使得土地市場交易行為兩端是非對稱的，政府在向農(nóng)村集體征地時是進行行政定價，而在出讓土地使用權(quán)時是屬于市場行為，其中的交易價格是非公平性的，也就造成政府對土地財政的長期依賴，阻礙了集體土地與城市土地之間的直接聯(lián)系，不利于農(nóng)村土地市場的發(fā)展和完善。
（三）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度不完善：現(xiàn)行土地流轉(zhuǎn)制度缺乏專門的法律法規(guī)約束，對于流轉(zhuǎn)的具體形式、程序、價格、管理以及矛盾的處理在實際操作中還不規(guī)范，這也就導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)過程中往往會引發(fā)糾紛，阻礙農(nóng)村土地的順利流轉(zhuǎn)。還由于土地用途管制制度的限制，集體組織之間、城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間的土地市場仍然是相對分割的，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)局限在較為封閉的小范圍內(nèi)，只能形成零散的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場。
三.完善農(nóng)村土地市場
土地市場化配置是土地資源有效配置的必經(jīng)之路，目前農(nóng)村土地市場相比城市土地市場發(fā)展較為滯后，因此要推進城鄉(xiāng)土地要素流動，激發(fā)農(nóng)村土地市場的活力，主要從農(nóng)村土地市場的兩方面來完善：集體農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場、集體建設(shè)用地使用權(quán)市場。
（一）農(nóng)村集體所有農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場
要完善農(nóng)村集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場，首先是要明確各產(chǎn)權(quán)主體關(guān)系，使轉(zhuǎn)出和轉(zhuǎn)讓雙方明確交易的農(nóng)用地的產(chǎn)權(quán)狀況；其次要搞好農(nóng)用地分等定級和價格評估工作，為農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場雙方的公平交易提供科學(xué)依據(jù)；第三是要完善農(nóng)用地流轉(zhuǎn)監(jiān)管制度，流轉(zhuǎn)前要審查流轉(zhuǎn)雙方資格，檢查需要流轉(zhuǎn)的農(nóng)用地是否符合土地利用總體規(guī)劃，流轉(zhuǎn)時要針對農(nóng)用地是否進行土地變更登記進行審查；最后，要實施多種農(nóng)用地流轉(zhuǎn)形式，拓寬市場流轉(zhuǎn)渠道，逐漸開放農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場。
（二）農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)市場
由于長期實行城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地市場，建設(shè)用地市場也被割裂開來，城市國有建設(shè)用地市場以“招拍掛”方式進行土地出讓，而集體建設(shè)用地難以實現(xiàn)其應(yīng)有的經(jīng)濟價值。在十八屆三中全會中提出：“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場?！边@指明了集體建設(shè)用地使用制度改革的方向，要賦予農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地對等的權(quán)利，實現(xiàn)集體土地與國有土地的“同地、同價、同權(quán)”，建立統(tǒng)一的地價體系，實行城鄉(xiāng)一體化的公平地價制度，將其作為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)。除此之外，還必須建立相應(yīng)的土地交易平臺，為建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供服務(wù)，通過土地交易有形市場建設(shè)，對集體建設(shè)用地交易的內(nèi)容、方式、流程等方面進行規(guī)范，使之與城市國有建設(shè)用地市場相銜接。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：土地市場；流轉(zhuǎn)模式；農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
中圖分類號：F713 文獻標識碼： A
目前，農(nóng)村土地的經(jīng)營模式造成廣大農(nóng)民難以加人到高投人、高產(chǎn)出的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整行列，而另一方面，有經(jīng)濟和技術(shù)實力的種養(yǎng)能手，卻苦于經(jīng)營空間的限制，又難以形成規(guī)模經(jīng)營、專業(yè)化生產(chǎn)的格局。因此，要擴大農(nóng)業(yè)經(jīng)營規(guī)模，促進農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，必須加快農(nóng)村土地市場的流轉(zhuǎn)。
一、我國農(nóng)村土地市場流轉(zhuǎn)的主要模式
土地流轉(zhuǎn)的模式是指土地流轉(zhuǎn)的方式，即采用什么方式將土地在土地的各種產(chǎn)權(quán)形態(tài)上進行轉(zhuǎn)移。土地權(quán)益人流轉(zhuǎn)土地的方式取決于特定時期、特定區(qū)域單位土地面積的邊際收益的變化趨勢。目前我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要模式可以分為以下幾種：
1.租賃土地使用權(quán)
土地承包戶將承包土地以出租方式租給其他農(nóng)戶或農(nóng)業(yè)經(jīng)營單位。土地出租后，雖然不再由原承包方耕種，但土地承包經(jīng)營權(quán)的主體并沒有發(fā)生變化，承包關(guān)系并不是發(fā)包方與接包方的關(guān)系，而仍然是原承包方與發(fā)包方的關(guān)系?！锻恋爻邪ā芬?guī)定，承包方可以在一定期限內(nèi)將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)出租給第三方，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。這就是說法律賦予了農(nóng)戶出租承包地的權(quán)利。
2.土地使用權(quán)入股
土地作為農(nóng)村最重要的生產(chǎn)資料，許多農(nóng)民不愿輕易放棄土地使用權(quán)。隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展，從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的農(nóng)民日益增多，鑒于擔(dān)心經(jīng)營非農(nóng)產(chǎn)業(yè)失利而留有從事農(nóng)業(yè)后路的顧慮，既不愿轉(zhuǎn)讓土地，又難以精心地經(jīng)營土地。于是，土地承包農(nóng)戶將土地入股給龍頭企業(yè)或農(nóng)業(yè)專業(yè)大戶，也有農(nóng)戶自愿以土地合股組織各專業(yè)合作經(jīng)濟組織，合作經(jīng)營土地。農(nóng)戶以土地使用權(quán)作價入股，按照自愿原則組成利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的股份合作制農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營單位。由它來統(tǒng)一經(jīng)營農(nóng)民的土地，農(nóng)民既可按土地使用權(quán)作價股分紅，又可在企業(yè)工作，按勞取酬。在股份的構(gòu)成上，農(nóng)民主要以土地使用權(quán)入股。在用人機制上，企業(yè)與農(nóng)民實行雙向選擇，企業(yè)原則上優(yōu)先錄用股民。這種土地流轉(zhuǎn)方式展示出了深化農(nóng)村的方向，不僅有利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)?；?、專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，而且還是實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重要模式和主要途徑。
3.土地互換
在土地承包期內(nèi)，主要是承包方之間為各自需要和便于耕種管理，交換其承包地塊的使用權(quán)?；Q后原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)有的仍由原承包者承擔(dān)，有的經(jīng)發(fā)包方同意后隨互換而轉(zhuǎn)移?；Q土地承包經(jīng)營權(quán)，是農(nóng)戶在自愿的基礎(chǔ)上，在同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部進行互換?；Q一般是農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)行為。
4.轉(zhuǎn)包土地
土地承包戶將其土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)包給其他農(nóng)戶或農(nóng)業(yè)經(jīng)營單位。承包方與發(fā)包方仍按原承包合同履行權(quán)利義務(wù)關(guān)系。該模式是新承包人向原承包人履行義務(wù)，原承包人再向發(fā)包人履行義務(wù)，由新承包人和原承包人共同承擔(dān)風(fēng)險。這是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要方式，具體又有兩種方式：一是土地承包戶私下與新承包人協(xié)商，將承包土地轉(zhuǎn)包出去；二是土地承包戶委托有關(guān)組織進行轉(zhuǎn)包，即自愿將承包土地委托村委會轉(zhuǎn)包他人。該模式運作方便，對地方經(jīng)濟發(fā)展水平?jīng)]有過高的要求，其主要特點是：從轉(zhuǎn)包主體看，多數(shù)是從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，舉家入城但戶口未動的農(nóng)戶，或是主要勞動力從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)如外出打工、經(jīng)商等無力耕種承包地的農(nóng)戶。從轉(zhuǎn)包的運作方式看，多為自行轉(zhuǎn)包，私下運作，口頭協(xié)商，無正規(guī)合同，不夠穩(wěn)定。從轉(zhuǎn)包范圍看，多為合作經(jīng)濟組織成員或鄰近的親朋好友。據(jù)有關(guān)土地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包不完全抽樣統(tǒng)計，在1998年到2007年10年之間，經(jīng)過村委員會和私下運作這兩種情況轉(zhuǎn)包，全國有償轉(zhuǎn)包耕地由1997年的146.7萬畝上升到2004年的1065.7萬畝，到2007年，轉(zhuǎn)入戶共計支付轉(zhuǎn)包費就達76.3億元之多。
5.使用權(quán)拍賣
承包人把承包的土地，主要是“四荒”土地的使用權(quán),一是通過集體經(jīng)濟組織，一次性作價賣給他人。拍賣年限、價格及其他有關(guān)事宜協(xié)商確認并簽訂拍賣合同。早在1983年，山西省柳林縣龍門垣鄉(xiāng)村民李馬才，率先以1750元的價格買下了本村15.7畝“四荒”地的使用權(quán)，成為全國“四荒拍賣”的第一例。另一方面是承包人把承包的土地使用權(quán)私下拍賣其他經(jīng)營戶。到2007年底，由于農(nóng)村承包的土地的經(jīng)營戶長期在外打工或已經(jīng)在城鎮(zhèn)私人企業(yè)就業(yè)，根據(jù)調(diào)查，全國已有3700多萬農(nóng)戶將自己經(jīng)營的土地使用權(quán)放棄拍賣給他人經(jīng)營。
二、農(nóng)村土地市場流轉(zhuǎn)存在的主要問題
（1）土地成片流轉(zhuǎn)難，土地流轉(zhuǎn)過程中農(nóng)民利益得不到保障。所屬土地位于成片流轉(zhuǎn)土地中間位置的個別農(nóng)戶出于種種原因，就是不愿把承包的土地流轉(zhuǎn)出來，影響產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?jīng)營政府的統(tǒng)一規(guī)劃。另外，土地流轉(zhuǎn)過程中農(nóng)民利益也得不到保障。一是土地流轉(zhuǎn)價格比較低，與業(yè)主收入極不相稱，農(nóng)民應(yīng)得的流轉(zhuǎn)收益存在較大風(fēng)險。二是部分流轉(zhuǎn)的土地期滿后，如數(shù)復(fù)耕困難，即使復(fù)耕后，也將影響耕地的質(zhì)量，農(nóng)民的長遠利益難以保障。由于土地作為農(nóng)村居民一種最基本的生活來源保障，加之農(nóng)戶深受傳統(tǒng)觀念的影響，土地在大部份農(nóng)戶心中的基礎(chǔ)地位還是沒有改變。部份農(nóng)戶在進行土地流轉(zhuǎn)時，只著眼于一時的利益，而對自己在土地流轉(zhuǎn)以后的基本生活考慮不夠充分，加上國家法律法規(guī)在這方面的空白，造成部分土地轉(zhuǎn)出農(nóng)戶以后的生活得不到保障。
（2）土地流轉(zhuǎn)費用確定困難。目前，土地流轉(zhuǎn)的租金主要有兩種方式來確定：一是現(xiàn)金租金；二是實物租金。這里主要的問題就是現(xiàn)金租金，現(xiàn)金租金的確定沒有考慮到物價水平的漲落因素，這是引起糾紛的一個重要原因。
（3）土地的規(guī)?；?jīng)營中缺乏環(huán)境保護的制度和意識。在土地流轉(zhuǎn)過程中，政府對規(guī)模化經(jīng)營業(yè)主的環(huán)境生態(tài)效益考慮較少，由于多數(shù)從事土地規(guī)?；?jīng)營的業(yè)主資金限制和無相關(guān)的制度約束。土地的規(guī)模化經(jīng)營對周圍環(huán)境將造成巨大的破壞，影響到周邊群眾的生活。如養(yǎng)殖場的畜禽糞便，農(nóng)家樂的生活污水等，大部分沒有經(jīng)過處理而直接排放到周圍的河流、溝渠中，對水源造成了嚴重影響。土地的規(guī)?；?jīng)營中環(huán)境保護是當前我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進行規(guī)?；?jīng)營過程中的一個突出而又被忽視的重要問題。
（4）相關(guān)法規(guī)、政策不配套、不協(xié)調(diào)。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實際操作過程中，政府感到相關(guān)法規(guī)、政策不配套不協(xié)調(diào)不具體。目前的《土地管理法》與《農(nóng)村土地承包法》的有關(guān)條款就存在不協(xié)調(diào)的地方。《民法通則》關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的相關(guān)條款過于籠統(tǒng)，實際過程中難以操作。在具體的土地管理規(guī)定中也沒有對土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)條款說明。如《土地承包法》規(guī)定，到農(nóng)民手中承包土地，不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途。然而，到底如何才算“農(nóng)用”這個問題是不清楚的。這個問題不清楚，投資者改變土地用途的行為就難以受到法律的制約。另外，相關(guān)法規(guī)、政策不配套也造成土地被閑置。
（5）土地轉(zhuǎn)入方在其轉(zhuǎn)入土地上的基礎(chǔ)設(shè)施不符合相關(guān)法規(guī)。這個問題主要是指土地轉(zhuǎn)入方在獲得成片的土地以后，在其經(jīng)營活動中在轉(zhuǎn)入土地上進行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，沒有報請有關(guān)部門審批、核準。而這些設(shè)施的修建在土地流轉(zhuǎn)之前并未申明，協(xié)商，這種情況往往會變相改變轉(zhuǎn)入土地的用途，使土地以后的復(fù)耕可能減少，這也是目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程較突出的一個問題。
三、加快農(nóng)村土地市場流轉(zhuǎn)，積極調(diào)整農(nóng)村農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
合理配置農(nóng)村土地市場資源，促進農(nóng)村土地的合理流轉(zhuǎn)，是調(diào)整農(nóng)村農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和提高農(nóng)民收入的的關(guān)鍵。加快農(nóng)村土地市場流轉(zhuǎn)，積極調(diào)整農(nóng)村農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的主要措施有：
（1）加強農(nóng)村土地生產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的綜合規(guī)劃，統(tǒng)籌安排。結(jié)合制訂“十一五”規(guī)劃，要將土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)合起來，納人到經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃并進行統(tǒng)一管理。充分調(diào)動村社基層組織積極性，廣泛聽取群眾愈見，依法完善托管經(jīng)營.積極促進農(nóng)村土地的合理、合法流轉(zhuǎn)。在流轉(zhuǎn)目標上.依靠城鄉(xiāng)兩個市場發(fā)展優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)高效農(nóng)業(yè)，發(fā)展特色產(chǎn)品、生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品和可持續(xù)農(nóng)業(yè)，調(diào)整農(nóng)村農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以不斷的滿足人們不斷增長的物質(zhì)文化生活需要。
（2）根據(jù)我國農(nóng)村的實際情況，結(jié)合我國農(nóng)民生活社會保障制度建設(shè)的探索，政府應(yīng)當對土地轉(zhuǎn)出農(nóng)戶的社會保障制度進行積極試驗。如，可對土地轉(zhuǎn)出農(nóng)戶進行基本生活養(yǎng)老保險，基本生活養(yǎng)老保險金可由流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)租金大小或區(qū)域城鎮(zhèn)最低生活保障金的標準確定。
（3）建立土地流轉(zhuǎn)的市場體系。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和農(nóng)戶市場化意識的不斷增強，今后土地流轉(zhuǎn)通過市場來完成是不可避免的，因而應(yīng)該建立土地流轉(zhuǎn)的市場體系。土地流轉(zhuǎn)的市場體系包括村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣市三級體系，即村一級的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站、鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級的土地流轉(zhuǎn)交易中心、縣市一級的土地流轉(zhuǎn)交易管理局，依法推進土地的有序流轉(zhuǎn)，形成公平、公開、公正的交易市場環(huán)境。（1）依法進行土地流轉(zhuǎn)
（4）建立土地流轉(zhuǎn)的風(fēng)險保證金制度。按照國家法律、法規(guī)，土地流轉(zhuǎn)受讓方搞規(guī)模經(jīng)營不能損害農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，不能搞掠奪式經(jīng)營，不得隨意改變土地的性質(zhì)和用途。為此，政府應(yīng)建立流轉(zhuǎn)土地的風(fēng)險保證金制度，以保證土地按約使用、合理使用。風(fēng)險保證金可以按業(yè)主每年收入的一個比例收取，每年提交給政府管理部門，由政府管理部門統(tǒng)一監(jiān)督和使用。
（5）土地流轉(zhuǎn)必須依法進行。土地流轉(zhuǎn)必須依法進行，務(wù)求做到公開、公平、公正。應(yīng)該盡快制定《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法》，從法律、法規(guī)上規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的程序、流轉(zhuǎn)的方式、確認機構(gòu)以及發(fā)生糾紛的處理方法等，在法律中明確土地流轉(zhuǎn)的條件、土地流轉(zhuǎn)費用等方面的條款，并對土地轉(zhuǎn)出方要督促其簽定流轉(zhuǎn)合同，形成穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系，特別是要對土地轉(zhuǎn)入方是否按規(guī)定使用土地進行監(jiān)管；對其在土地上的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，必須要在流轉(zhuǎn)合同中確定說明，并不得有危害土地復(fù)種的行為。保證土地流轉(zhuǎn)的公開、公正、合法以及土地流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)利。
作者單位：重慶工商大學(xué)
參考文獻：
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隨著我國目前推進以人為核心的城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化腳步的加快，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場中的問題越來越受關(guān)注。我國的土地市場正處在一個雛形階段，各方面都還不健全。國內(nèi)農(nóng)業(yè)用地流動轉(zhuǎn)讓市場初步形成，但到目前都沒有建立統(tǒng)一的、規(guī)范的、規(guī)模較大的農(nóng)業(yè)土地流動轉(zhuǎn)讓市場。同時，國內(nèi)各地農(nóng)業(yè)用地流動轉(zhuǎn)讓的差異比較大，比較發(fā)達的地區(qū)和中西部地區(qū)的反差比較大，就拿農(nóng)業(yè)用地流動專人來說，經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟中等地區(qū)相比，不論是農(nóng)業(yè)用地流動轉(zhuǎn)讓的規(guī)模還是農(nóng)業(yè)用地流動轉(zhuǎn)動的形式，都存在明顯的差異。面對著日益壯大的農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場機制中暴露出來的問題急需解決。
市場機制中的問題
沒有一個高效的市場機制就不可能使得土地資源在流轉(zhuǎn)中的優(yōu)化配置。土地流轉(zhuǎn)市場機制中的種種問題都嚴重阻礙了市場的發(fā)展。
市場行為主體缺失。從土地需求的角度來考慮，我國目前還缺少具有一定相對有規(guī)模的農(nóng)業(yè)方面的企業(yè)家，農(nóng)業(yè)方面企業(yè)家的不足就會導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)中沒有土地需求者，抑制農(nóng)民的意愿。此外，我國的流轉(zhuǎn)體制中，行政的力量過大，在面對巨大土地流轉(zhuǎn)收益的情況下，必然會存在一場權(quán)力的博弈，一些鄉(xiāng)村干部就會通過行政調(diào)整，謀求自身利益最大化。這類行為主體的缺失會抑制市場機制的發(fā)育。
不規(guī)范的市場交易行為。由于缺乏國內(nèi)流動轉(zhuǎn)讓市場的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，土地流動轉(zhuǎn)讓市場的信息交互不及時，就算農(nóng)民想轉(zhuǎn)讓土地，也找不到合適的對象，這時候農(nóng)民只能通過私下交易，來滿足自身的需要。傳統(tǒng)的人情關(guān)系、倫理道德、風(fēng)俗習(xí)慣仍然起著協(xié)調(diào)作用，更多的農(nóng)民愿意將自己的土地轉(zhuǎn)租給親人或者周邊的熟悉人群。契約精神在農(nóng)戶的農(nóng)地流轉(zhuǎn)行為中的作用并不普遍，很少有農(nóng)民會重視在契約合同方面的事宜。從國內(nèi)范圍來看，接近三分之二的農(nóng)業(yè)用地流動轉(zhuǎn)讓是通過轉(zhuǎn)讓供求雙方之間的口頭協(xié)商協(xié)定決定的，而口頭協(xié)議具有隨意性和不確定性。
改善方向
建立完善的中介服務(wù)體系。中介服務(wù)機構(gòu)在土地流動轉(zhuǎn)讓市場中的重要性必然要引起我們的重視，我們需要建立一個組織健全、運作高效、服務(wù)周全的土地流動轉(zhuǎn)讓中介體系網(wǎng)絡(luò)，為轉(zhuǎn)讓供求雙方提供信息，實現(xiàn)土地流動轉(zhuǎn)讓從“散戶―散戶”的分散性自發(fā)流轉(zhuǎn)向“散戶―中介服務(wù)組織―大戶”的轉(zhuǎn)變[1]，同時我們需要更多數(shù)量的中介組織來滿足市場的需要，同時也為中介組織提供良好的環(huán)境，減少政府干預(yù)[2]。
建立公平的流轉(zhuǎn)市場，規(guī)范的流轉(zhuǎn)程序。為了建立一個開放、公平、有序的土地流轉(zhuǎn)市場，通過發(fā)育土地租賃市場，可有效地促進土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)市場。在規(guī)范市場方面，我們的政府應(yīng)牽頭建立農(nóng)業(yè)用地流動轉(zhuǎn)讓市場，為農(nóng)戶流動轉(zhuǎn)讓土地提供必要的場所和環(huán)境，但政府與村集體組織絕不可以在土地流轉(zhuǎn)中侵占農(nóng)民的權(quán)益，政府等只能作為一個服務(wù)者參與到流轉(zhuǎn)過程中去，而不是一個主導(dǎo)者的身份，不能過多干預(yù)流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展。同時我們也要在農(nóng)民群體組織中強調(diào)市場規(guī)范的重要性，提倡更多的流轉(zhuǎn)行為要在規(guī)范合同的保障下進行。
新型市場模式的出現(xiàn)
農(nóng)村土地股份合作制。很多學(xué)者都認為我們應(yīng)該成立有效的農(nóng)村土地股份合作機制，將土地使用權(quán)、資金、技術(shù)、公共服務(wù)和勞動力等生產(chǎn)要素的有機組合，來促進農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。在土地產(chǎn)權(quán)明確的情況下，可以更好地把土地作為一種資本，以股份形式入股合作組織。實行土地股份制，將土地產(chǎn)權(quán)貨幣化，重構(gòu)集體在產(chǎn)權(quán)上的主體地位，利于土地資源的優(yōu)化配置和生產(chǎn)力的提高[3]。但是，股份合作制內(nèi)在的行政威權(quán)也會沖擊經(jīng)濟自由，成員之間缺乏平等性和機會主義行為，股權(quán)與投票權(quán)及收益權(quán)不相一致，導(dǎo)致對合作社成員缺乏有效的激勵和約束，農(nóng)業(yè)用地股份合作社股權(quán)具有流動的封閉性及非退出性[4]。這些隱患就會影響市場的效率。
土地銀行。在農(nóng)村普遍存在資金缺乏的情況，農(nóng)村金融是農(nóng)村發(fā)展的一個難題，建立農(nóng)村土地銀行有助于完善農(nóng)地金融制度、促進土地和勞動力流動、保障糧食安全以及推進農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程。山東諸城在2003年建立了“土地信托中心”，寧夏平羅2006年成立了“土地信用合作社”。土地銀行以農(nóng)地抵押貸款為主要業(yè)務(wù)，我們可以通過土地銀行，來促進土地的流動轉(zhuǎn)讓，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，推進農(nóng)業(yè)用地承包經(jīng)營權(quán)的資本化和制度效益的最大化，為“三農(nóng)”問題的解決和社會主義新農(nóng)村建設(shè)提供破解之策。但是，土地銀行在我國實行起來依舊有難度。我國建立農(nóng)村土地銀行的基礎(chǔ)還不扎實，相關(guān)法律及政策的缺失、土地產(chǎn)權(quán)的模糊、缺乏相應(yīng)的社會保障體系、沒有服務(wù)于土地流轉(zhuǎn)的土地估價事務(wù)所、缺少高素質(zhì)的農(nóng)村土地銀行經(jīng)營管理層次的人才等[5]。
土地國有永佃。將土地的終極所有權(quán)歸國家，使用權(quán)歸農(nóng)民，這可以保障土地產(chǎn)權(quán)界定的清晰性和穩(wěn)定性，還可為農(nóng)業(yè)用地資本化創(chuàng)造條件，極大地促進了農(nóng)業(yè)用地的流轉(zhuǎn)。實行農(nóng)地國家所有、農(nóng)民永佃，土地歸國家所有，農(nóng)民擁有使用權(quán)，實現(xiàn)了各利益主體之間的有效分割，有利于保障農(nóng)民的權(quán)益。同時建立永佃權(quán)之后，有利于整個農(nóng)業(yè)用地制度的發(fā)展與完善，有利于擺脫承包經(jīng)營權(quán)既非典型物權(quán)又非典型債權(quán)的局面，有利于農(nóng)村經(jīng)濟長期健康地發(fā)展?？墒?，土地國有永佃之后，土地的流轉(zhuǎn)效益就是最大的問題，在我國，一旦成為國有化資產(chǎn)之后，資源配置效率是一直難以解決的問題。有人就質(zhì)疑這種機制在經(jīng)濟績效相同的前提下，其產(chǎn)權(quán)交易成本較高，會造成效率損失。
關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn);市場機制;農(nóng)戶行為;重慶市
中圖分類號：F323.211文獻標識碼：A文章編號：1003-4161(2009)02-0066-04
1.引言
實行家庭承包制，確立農(nóng)戶在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的地位，在一定時期激發(fā)了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性。然而隨著近年來二、三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，使農(nóng)民的就業(yè)渠道、收入來源呈現(xiàn)多樣化、多元化趨勢，農(nóng)民“種田的少，務(wù)工的多”等問題逐漸顯露出來［1］,部分農(nóng)村地區(qū)出現(xiàn)了嚴重的土地拋荒現(xiàn)象，在家庭承包制的初期作為一種權(quán)利而賦予農(nóng)民的土地承包權(quán)反而已經(jīng)成了一部分農(nóng)民的負擔(dān)，土地的有效利用率比實行承包制之初大大下降，這是我國在強調(diào)穩(wěn)定農(nóng)村土地承包制條件下面臨的一個新的難題，是對中國糧食安全的重大威脅［2］。以市場調(diào)節(jié)為基礎(chǔ)，對土地資源進行優(yōu)化配置，大力促進農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，已經(jīng)成為提升農(nóng)業(yè)競爭力的一種途徑。
相關(guān)研究表明：現(xiàn)行農(nóng)村土地制度的不完善與流轉(zhuǎn)過程的不規(guī)范、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)比較利益的低下與交易成本的居高不下［3］、農(nóng)戶土地過于零散、戶主受教育程度低下、剩余勞動力轉(zhuǎn)移困難等因素嚴重制約著土地承包經(jīng)營權(quán)在農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)［1］。
眾多研究學(xué)者強調(diào)農(nóng)戶流轉(zhuǎn)意愿或流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移的影響因素的分析考察，且多采用定性變量，如土地流轉(zhuǎn)價格的合理程度及收益分享的公平程度、產(chǎn)權(quán)清晰程度以及法律文本(合同與經(jīng)營權(quán)證書)的到戶率、農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移、農(nóng)民工生存環(huán)境變化等因素［4］。而對于其中經(jīng)濟因素的探討也多限于表面的經(jīng)濟利益的存在性探討或人均收入水平等因素對農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)意愿的影響［5、6］。借鑒以往研究者的結(jié)論，我們同樣認為農(nóng)戶是否選擇土地流轉(zhuǎn)完全受土地收益的影響。特別是山區(qū)農(nóng)民主要是因為山區(qū)土地貧瘠，勞動者素質(zhì)相對低下，導(dǎo)致的收益低下，因而只有在經(jīng)濟利益驅(qū)動下將土地流轉(zhuǎn)出去，才能使農(nóng)村土地資源達到最優(yōu)化配置。
基于此，本文以重慶市34個區(qū)縣1268個農(nóng)戶家庭的大樣本調(diào)查數(shù)據(jù)為依據(jù)，針對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的建立，以微觀市場機制理論為分析基礎(chǔ)，通過實際調(diào)查數(shù)據(jù)比較市場主體的土地流轉(zhuǎn)與非流轉(zhuǎn)收益，并以其他相關(guān)因素作為背景屬性，圍繞農(nóng)村土地市場的主體農(nóng)戶，提出并驗證以下假設(shè)：第一，農(nóng)村土地市場中農(nóng)戶是市場主體，其流轉(zhuǎn)意愿受到社會經(jīng)濟發(fā)展階段和傳統(tǒng)小農(nóng)經(jīng)濟思想的影響；第二，農(nóng)村土地市場中農(nóng)戶的農(nóng)業(yè)收入對農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的選擇已沒有影響；第三，農(nóng)村土地市場中土地價格即補償費用和非農(nóng)收入（主要是務(wù)工收入）是土地流轉(zhuǎn)選擇的決定因素［2］。
2.理論依據(jù)
科斯第一定理指出：在交易費用為零的情況下，產(chǎn)權(quán)無論如何界定，通過市場交易所達成的資源配置都是最優(yōu)的。為此，對于農(nóng)村土地市場，在所有權(quán)明確的條件下，經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)只有在經(jīng)濟利益驅(qū)動下建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場，按價格機制的作用，調(diào)節(jié)供需雙方，才能使土地資源在土地流轉(zhuǎn)市場中達到最優(yōu)化配置，市場主體收益最大化。而對于農(nóng)村土地市場機制運行的理論前提包括：土地市場中的經(jīng)濟活動始終是在信息不完全的條件下進行的；土地市場中經(jīng)濟活動秩序是在演進中進行的；土地市場中的經(jīng)濟活動的信息活動需要有效的激勵機制；土地市場中的農(nóng)戶是“經(jīng)濟人”，以自身利益最大化為目標。在此前提下，本文將重點依據(jù)價格機制、供求機制的作用原理分析農(nóng)村土地市場的主體和運行過程。
2.1價格機制
它是市場機制運行的重點和核心，市場上的價格與供求的相互聯(lián)動作用最終促進價格與價值、供給與需求之間趨向平衡的一種機制。
針對農(nóng)村土地市場，對農(nóng)地流轉(zhuǎn)的最重要的作用在于發(fā)揮農(nóng)村土地價格杠桿作用。農(nóng)村土地價格杠桿將對土地資源的市場化配置起引導(dǎo)功能。農(nóng)村地產(chǎn)的價格表現(xiàn)為交易過程中的買賣價格、有償使用過程中的租金和合作或合資中的分紅，它將決定存量低效利用地產(chǎn)市場供求量的大小。其次也將決定地產(chǎn)是自用還是上市交易，租出還是租入。
農(nóng)村土地使用主體――農(nóng)戶也將根據(jù)土地價格信號進行土地資源的優(yōu)化配置。具體來說，農(nóng)戶進行土地交易的決定因素之一是根據(jù)市場中土地租金來決定本年度進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的用地量。即土地要素價格對農(nóng)地流轉(zhuǎn)的引導(dǎo)作用。
2.2供求機制
供求機制通過供給與需求之間的在不平衡狀態(tài)時形成的各種商品的市場價格，并通過價格、市場供給量和需求量等市場信號來調(diào)節(jié)社會生產(chǎn)和需求，最終實現(xiàn)供求之間的基本平衡。地產(chǎn)價格的高低對供求的影響來自于絕對量、相對其他生產(chǎn)要素價格、各用途地產(chǎn)價格相對水平、非農(nóng)就業(yè)的預(yù)期收入等因素。針對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場中的農(nóng)戶，在比較了土地流轉(zhuǎn)價格、土地流轉(zhuǎn)后的預(yù)期收入與土地的務(wù)農(nóng)收入等價格因素后，對于土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)進行選擇。
2.3理論假設(shè)
在明確了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場中的價格機制和供求機制的運行情況后，對于農(nóng)村土地市場中農(nóng)戶行為進行以下假設(shè)：第一，農(nóng)村土地市場中農(nóng)戶是地產(chǎn)主體，其流轉(zhuǎn)意愿受到社會經(jīng)濟發(fā)展階段和傳統(tǒng)小農(nóng)經(jīng)濟思想的影響；第二，農(nóng)村土地市場中農(nóng)戶的農(nóng)業(yè)收入對農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的選擇已沒有影響；第三，農(nóng)村土地市場中土地價格即補償費用和非農(nóng)收入（主要是務(wù)工收入）是土地流轉(zhuǎn)選擇的決定因素。
3.樣本分析
重慶位于北緯28度10分~32度13分，東經(jīng)105度11分~110度11分之間，地處較為發(fā)達的東部地區(qū)和資源豐富的西部地區(qū)的結(jié)合部，東鄰湖北、湖南，南靠貴州，西接四川，北連陜西，是長江上游最大的經(jīng)濟中心、西南工商業(yè)重鎮(zhèn)和水陸交通樞紐。2007年全市共轄19個區(qū)和21個縣（自治縣），轄區(qū)總面積8.24萬平方公里，其中農(nóng)用地6.94萬平方公里（含農(nóng)用耕地3362.93萬畝、園地365.73萬畝、林地4937.21萬畝、牧草地356.14萬畝），建設(shè)用地5775.45平方公里。
本次調(diào)查涉及重慶市34個區(qū)縣，240個鎮(zhèn)，626個行政村，1268農(nóng)村住戶。被調(diào)查土地總面積6576.448畝，其中：耕地總面積4714.183畝，占總土地面積的71.73%，園地面積407.015畝，林地面積1236.2畝，牧草地面積110.7畝，其他土地面積108.35畝；戶均耕地面積3.94畝，平均糧食產(chǎn)量3098.21斤。
4.土地流轉(zhuǎn)與非流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶個人選擇
4.1農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)趨勢良好，農(nóng)戶法律意識淡薄
34個區(qū)（縣）有調(diào)查結(jié)果表明，有效問卷1254份，其中：參與土地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶311戶，非流轉(zhuǎn)943戶，流轉(zhuǎn)農(nóng)戶比例占到24.8%，農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地1193.53畝，占總調(diào)查土地面積的18.15%，在中西部內(nèi)陸地區(qū)處于較高水平［1］。
在流轉(zhuǎn)過程中，43.09%的農(nóng)戶通過口頭協(xié)議流轉(zhuǎn)，簽訂合同并進行公證的農(nóng)戶只有27.65%，同時還有21.54%的農(nóng)戶沒有任何保證就進行土地流轉(zhuǎn)（見表2）。可見，以口頭協(xié)議為主要途徑的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程是存在極其不規(guī)范和不合法的隱患，這將為土地流轉(zhuǎn)規(guī)范的制定提供現(xiàn)實依據(jù)。
4.2農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場不健全，農(nóng)戶個人行為成主導(dǎo)
在311戶流轉(zhuǎn)農(nóng)戶中，48.23%的農(nóng)戶選擇了個人作為流轉(zhuǎn)對象，而流向企業(yè)、園區(qū)和國家的農(nóng)戶總和只占有近15%的比重。而且農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)意愿不強，只有36.01%的農(nóng)戶主動進行土地流轉(zhuǎn)，選擇加入鄉(xiāng)鎮(zhèn)等集體組織流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)戶只有22.51%，而通過市場操作的土地流轉(zhuǎn)更少，只占到1.93%（見表3、4）。
可見，農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)是農(nóng)村流轉(zhuǎn)的主要途徑和手段，土地流轉(zhuǎn)市場沒有健全，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等中介機構(gòu)還不能成為土地流轉(zhuǎn)的主導(dǎo)力量。因此，農(nóng)戶個人行為在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場中占據(jù)主導(dǎo)地位。為此，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)不僅是規(guī)范流轉(zhuǎn)過程，更需要在流轉(zhuǎn)源頭上把握現(xiàn)實特點，有針對性地對流轉(zhuǎn)主體即農(nóng)戶個人進行土地法律法規(guī)的普及和教育。
4.3農(nóng)戶家庭人口結(jié)構(gòu)年輕化，土地流轉(zhuǎn)市場潛力巨大
調(diào)查涉及農(nóng)村住戶總?cè)丝?305人，其中勞動力人口2972人，占總?cè)丝?6%，外出務(wù)工人口1593人，農(nóng)村家庭情況表明，現(xiàn)階段兩類農(nóng)村家庭人口年齡結(jié)構(gòu)類似，其中勞動年齡人口比重都在60%以上，老年人口比重在14%以上，少兒人口也占到22%左右。可見，現(xiàn)在農(nóng)村家庭充足的剩余勞動力為土地流轉(zhuǎn)市場的建立起到了催化劑的作用，加速了土地流轉(zhuǎn)速度。
同時，土地流轉(zhuǎn)模式下外出務(wù)工人口占勞動年齡人口的68.60%，而非流轉(zhuǎn)模式中外出務(wù)工的人口比重低于前者近20個百分點，只達到了48.76%。可見，土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移可大大釋放出剩余農(nóng)村勞動力，加快了農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的速度?？梢灶A(yù)見，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的建立將在農(nóng)村地區(qū)呈現(xiàn)普遍擴散的趨勢。（見表5）
4.4農(nóng)戶的農(nóng)業(yè)收入影響力降低，非農(nóng)收入成主因
在相同的家庭人口結(jié)構(gòu)背景下，土地流轉(zhuǎn)后從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶人均年收益達1292.18元，是非流轉(zhuǎn)農(nóng)戶農(nóng)業(yè)收益的89.21%；且1000元以下人均農(nóng)業(yè)收益占到74.07%，高于非流轉(zhuǎn)農(nóng)戶比重進20個百分點。但是，土地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的人均年經(jīng)濟收益達到5716.17元，是非流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的1.21倍，且以4000元為分界線，人均年收益低于4000元的流轉(zhuǎn)農(nóng)戶比重低于非流轉(zhuǎn)農(nóng)戶比重，人均年收益4000元以上的流轉(zhuǎn)農(nóng)戶比重高于非流轉(zhuǎn)農(nóng)戶比重。（見表6、7）
從農(nóng)戶的經(jīng)濟收益中反映出，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)戶的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟收入減少，但總經(jīng)濟收入增加，這與前者外出務(wù)工人口的增加相呼應(yīng)，釋放出的農(nóng)村剩余勞動力進城務(wù)工成為農(nóng)民收入增加的主要來源，也是促進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要因素。同時，也反映出現(xiàn)有農(nóng)戶土地的農(nóng)業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的經(jīng)濟效益不足彌補非農(nóng)生產(chǎn)所帶來的經(jīng)濟收益，農(nóng)業(yè)收入的補貼也沒用對農(nóng)民的種糧積極性產(chǎn)生效果，大部分地區(qū)依然停留在傳統(tǒng)的種植業(yè)等農(nóng)業(yè)發(fā)展階段。
4.5土地的流轉(zhuǎn)補償收入較低，市場調(diào)節(jié)價格機制不合理
土地流轉(zhuǎn)與非流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的經(jīng)濟收入在整體上存在差異的情況下，按照其主要收入來源分類比較后發(fā)現(xiàn)，重慶市農(nóng)民的農(nóng)作物收入在兩種模式下并沒有存在太大差異，但是流轉(zhuǎn)后的農(nóng)戶非農(nóng)收入，特別是外出務(wù)工收入明顯高于非流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的外出務(wù)工收入，兩者的年人均收入分別達到3588.07元和2229.86元，占其經(jīng)濟收入的比重分別達67.54%和60.62%。同時，對比其他收入來源發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)讓補償款的人均收入431.9元，占其總經(jīng)濟收入的7.6%，是比較低的收入來源，可見補償款作為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的價格信號之一，并沒有成為促進農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地的主要因素，而流轉(zhuǎn)后臨時務(wù)工轉(zhuǎn)變成為永久性進城務(wù)工的高收入才是農(nóng)戶流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵因素。（見表8）
5.總結(jié)與討論
通過以上分析，可以得出以下結(jié)論：（1）農(nóng)村土地市場中農(nóng)戶是市場主體，其流轉(zhuǎn)意愿受到社會經(jīng)濟發(fā)展階段和傳統(tǒng)小農(nóng)經(jīng)濟思想的影響；（2）農(nóng)村土地市場中農(nóng)戶的農(nóng)業(yè)收入對農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的選擇已沒有影響；（3）農(nóng)村土地市場中土地價格即補償費用和非農(nóng)收入（主要是務(wù)工收入）是土地流轉(zhuǎn)選擇的決定因素。
基金項目：本文研究得到國家社科基金“農(nóng)村土地集約利用模式、評價與長效機制研究”（07XJY014）與重慶市社科規(guī)劃項目“重慶市農(nóng)村土地集約利用長效機制研究”（2007-JJ26）的資助，特此感謝。
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關(guān)鍵字：農(nóng)村土地使用權(quán)；流轉(zhuǎn)；因素；現(xiàn)狀；對策。
中圖分類號： U492 文獻標識碼： A
Abstract: the rural land use right is the core part of the contracted management of rural land, rural land contract right is derived from the characteristic of the rural land contract management responsibility system in our country's system arrangement. The transfer of rural land is the product of industrialization, urbanization and the inevitable trend, the development status of rural land circulation in China, motivation, mode is analyzed, and the problem of hindering factors is put forward from the land property right system innovation, establish and perfect the laws and regulations of the rural land circulation, regulate the circulation of rural land market, perfecting the rural social security system, etc, promote the healthy and orderly development of the rural land circulation.
Key words: rural land use right; The circulation; Factors; The status quo. Countermeasures.
中圖分類號：F301文獻標識碼：A
一、農(nóng)村土地使用權(quán)概述
（一）、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念
土地流轉(zhuǎn)是土地產(chǎn)權(quán)在不同經(jīng)濟實體之間的流動和轉(zhuǎn)讓。土地產(chǎn)權(quán)涵蓋多項權(quán)能，土地流轉(zhuǎn)主要指土地所有權(quán)和使用權(quán)兩方面流轉(zhuǎn)。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，農(nóng)村土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)是單向的，即只能通過征用的方式轉(zhuǎn)為國有；農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在我國更多地表現(xiàn)為農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。
（二）、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的背景和動因
近年來，一方面農(nóng)業(yè)外部環(huán)境惡化，主要表現(xiàn)為農(nóng)產(chǎn)品的全面過剩和價值連續(xù)低迷，以及土地的稅賦過重，致使種地的農(nóng)民無利可圖，傷害了農(nóng)民對土地的感情，土地拋荒問題嚴重。另一方面，農(nóng)村中出現(xiàn)了一些新的因素，如工商企業(yè)進入農(nóng)業(yè)，它們在農(nóng)業(yè)的投資、種植、營銷及對土地的需求等方面與傳統(tǒng)的小農(nóng)截然不同，尤其這種經(jīng)營需要土地的連片和規(guī)模化。因此，這些年推動土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要動因，來自予農(nóng)業(yè)外部環(huán)境和農(nóng)業(yè)內(nèi)部的積極因素推動。首先，農(nóng)產(chǎn)品供求關(guān)系發(fā)生重大變化，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，農(nóng)業(yè)比較效益下降以及農(nóng)業(yè)勞動力轉(zhuǎn)移，為土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在更大范圍的推進提供了前提。
二、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀和制約因素
（一）、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀
從總體看，農(nóng)村土地使權(quán)流轉(zhuǎn)的發(fā)生率一直是很低的。但最近幾年，農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在一些地方規(guī)模有所擴大，速度有所加快。值得注意的是最近幾年．隨著國民經(jīng)濟的高速增民，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和農(nóng)村富余勞動力的流動，加上農(nóng)產(chǎn)品供求關(guān)系發(fā)生階段性變化，以土地經(jīng)營為主要收入來源的農(nóng)民收入增長緩慢甚至下降．使土地經(jīng)營對農(nóng)民生產(chǎn)、生活的重要性有所下降。非農(nóng)產(chǎn)業(yè)高收入產(chǎn)生的“拉力”和土地經(jīng)營低收入產(chǎn)生的“推力”使農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)速度有所加快，目前農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)最多的是浙江省，流轉(zhuǎn)的土地占總面積的13．5％，涉及的農(nóng)戶占總農(nóng)戶的15％。由此看來，土地流轉(zhuǎn)在經(jīng)濟發(fā)達利流轉(zhuǎn)數(shù)量最多的地區(qū)，也只涉及部分土地年農(nóng)戶。大多數(shù)農(nóng)村和農(nóng)戶土地仍處于自我經(jīng)營或兼業(yè)經(jīng)營，一部分經(jīng)營效率是低下的。
（二）、我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的制約因素
第一，土地產(chǎn)權(quán)制度殘缺是阻礙農(nóng)地流轉(zhuǎn)的根本因素。農(nóng)戶長期穩(wěn)定的土地承包權(quán)既是避免短期行為的關(guān)鍵，也是實現(xiàn)農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。第二，農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場發(fā)育遲緩是阻礙農(nóng)地流轉(zhuǎn)的重要因素。目前，我國農(nóng)村土地市場主要表現(xiàn)為土地市場價格扭曲，土地價值無法實現(xiàn)；土地流轉(zhuǎn)市場中介組織發(fā)育嚴重滯后，缺少農(nóng)地評估機構(gòu)、土地法律咨詢機構(gòu)、農(nóng)地融資及保險等服務(wù)性機構(gòu)。第三，相關(guān)法律法規(guī)的不健全是阻礙農(nóng)地流轉(zhuǎn)的客觀因素。第四，農(nóng)村社會保障制度的缺失是阻礙農(nóng)地流轉(zhuǎn)的內(nèi)在因素。
三、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)存在的問題及原因
（一）、土地使用權(quán)主體之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊不清
土地產(chǎn)權(quán)是市場交易的基礎(chǔ)，產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰是市場經(jīng)濟的客觀要求，也是農(nóng)村土地市場健康運行的基礎(chǔ)。農(nóng)戶之間私下流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)的行為，既模糊了土地使用者之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，也模糊了土地所有者與使用者之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。由于缺乏所有者對土地實際利用的有效監(jiān)督，土地粗放經(jīng)營、拋荒、撂荒乃至私下流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象時有發(fā)生，造成土地資源的浪費和集體資產(chǎn)的流失。只有在土地確權(quán)的基礎(chǔ)上，才能使農(nóng)民承包地有序的流轉(zhuǎn)。
（二）、土地承包使用權(quán)交易組織發(fā)育滯后
當前我國農(nóng)村土地市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)少，場所、機構(gòu)等都相當缺乏，市場信息無穩(wěn)定的傳遞渠道，土地金融信用未能發(fā)展，市場資金緊缺。迄今為止，還沒有一家正式的市場掛牌運作。但是，土地使用權(quán)交易又實實在在存在，有一部分農(nóng)民想轉(zhuǎn)讓承包權(quán)或使用權(quán)，有一部分有經(jīng)營能力的農(nóng)戶想規(guī)模經(jīng)營，但找不到土地，往往形成“有市無場’’的局面。另一種情況是私下的轉(zhuǎn)讓，甚至是土地承包權(quán)主體請求其它人耕種，這種交易沒有任何法律依據(jù)可遵循，沒有任何監(jiān)督機構(gòu)保證運作，沒有任何市場規(guī)則規(guī)范，交易缺乏透明度、公平性，社會交易成本高，而且交易局限在本村、本小組狹小的范圍內(nèi)，交易量小，成交的可能性小，糾紛比較多。
四、解決土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題的對策
（一）、加快農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的創(chuàng)新
我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新的起點應(yīng)是堅持農(nóng)村土地集體所有，以此確定我國農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革的基本指導(dǎo)思想，制定合理的農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革的發(fā)展戰(zhàn)略階段性對策。堅持農(nóng)村土地集體所有，決不是堅持現(xiàn)行的集體所有制不變，而是要在堅持土地集體所有的前提下，探索農(nóng)地公有制的有效實現(xiàn)形式。農(nóng)民不僅應(yīng)有土地的占有權(quán)和狹義的使用權(quán)，還應(yīng)擁有處分土地的使用權(quán)和因此獲得相應(yīng)收益的權(quán)利。
（二）、建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)
明確集體所有權(quán)主體，保障農(nóng)民享有真正的所有權(quán)。應(yīng)建立完備的成員權(quán)制度。如，集體成員對土地享有平等的決策權(quán)，有權(quán)選舉產(chǎn)生集體土地的管理機構(gòu)，有權(quán)通過民主管理的方式參與集體財產(chǎn)的管理、決策和監(jiān)督，在集體土地受到侵害時有權(quán)獲得損害賠償，因此必須從立法上保證農(nóng)民享有真正的土地所有權(quán)。
結(jié)論：土地和任何其他要素一樣,自由流轉(zhuǎn)總能提高資源配置效率,并反過來促進勞動力要素的流動和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率的提高;而對土地交易權(quán)的限制則降低要素配置效率和減少農(nóng)戶對土地的長期投入,對土地產(chǎn)出率具有負面影響.因此,應(yīng)允許并鼓勵農(nóng)民進行土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓,實現(xiàn)農(nóng)地資源配置效率的帕累托改進.政府應(yīng)做好宏觀調(diào)控工作，不斷優(yōu)化制度環(huán)境，發(fā)揮政府在制度變遷中的積極作用。
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一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀
1.土地流轉(zhuǎn)的主要形式
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要形式有：一是轉(zhuǎn)包。目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀看，轉(zhuǎn)包是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要形式，轉(zhuǎn)包的農(nóng)戶大多是離土不離鄉(xiāng)，多半是以搞短途販運、餐飲服務(wù)、外出打工的農(nóng)戶為主，屬于暫時性的土地流轉(zhuǎn)。二是轉(zhuǎn)讓。通過轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)的面積占流轉(zhuǎn)面積；三是出租。通過出租流轉(zhuǎn)的面積占流轉(zhuǎn)面積；四是入股。通過入股形式共流轉(zhuǎn)土地占流轉(zhuǎn)土地；五是互換。通過互換流轉(zhuǎn)的面積。
2.土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)的主要特點
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出以下特點：一是流轉(zhuǎn)主體趨于多元化。土地由戶與戶之間流轉(zhuǎn)逐步向種植大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、龍頭企業(yè)和股份公司等多元主體流轉(zhuǎn)，這些市場主體也正在成為土地長期穩(wěn)定流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的重要載體；二是流轉(zhuǎn)形式趨于多樣化。流轉(zhuǎn)形式由初期的轉(zhuǎn)包、互換形式向出租、轉(zhuǎn)讓、入股等多種形式轉(zhuǎn)變。三是土地經(jīng)營趨于規(guī)模化。土地由分散零散流轉(zhuǎn)逐漸向集中連片規(guī)模經(jīng)營轉(zhuǎn)變。其中：通過轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等形式進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。四是規(guī)模效益初步顯現(xiàn)。從實際情況看，通過流轉(zhuǎn)土地，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，達到了轉(zhuǎn)讓戶和經(jīng)營戶“雙贏”的目標。轉(zhuǎn)讓土地的農(nóng)戶，不僅有轉(zhuǎn)讓金收入，大多數(shù)地方還有惠農(nóng)補貼收入，同時還擺脫土地的羈絆，免除了失地的擔(dān)憂，能夠放心地從事其他行業(yè)，獲得更多的打工收入。此外，一些規(guī)模經(jīng)營戶還吸納轉(zhuǎn)讓土地的農(nóng)民打工，進一步擴大了轉(zhuǎn)讓戶的收入來源。
3.農(nóng)地流轉(zhuǎn)促進了土地的規(guī)?；?jīng)營
近幾年來，隨著國家加大對農(nóng)業(yè)的投入和對產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營的政策扶持，不少業(yè)主和企業(yè)積極投身農(nóng)村經(jīng)濟建設(shè)大潮，大規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)逐步增加。農(nóng)地流轉(zhuǎn)推動了農(nóng)地的規(guī)模經(jīng)營，在一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)已形成了一批專業(yè)化、規(guī)模化的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園。
二、存在的問題
1.缺乏有效規(guī)范的法律法規(guī)來保障土地流轉(zhuǎn)的順利進行。雖然我國不少法律政策都對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)作了一些規(guī)定，但是對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)，在流轉(zhuǎn)手續(xù)、流轉(zhuǎn)程序等方面規(guī)定得過于原則和籠統(tǒng)，因而造成了不少農(nóng)戶用“口頭協(xié)議”、私下自發(fā)流轉(zhuǎn)的局面，這樣一種流轉(zhuǎn)交易沒有規(guī)定流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利與義務(wù)，因而在現(xiàn)實中造成了不少的糾紛。
2.缺乏有序運行的土地流轉(zhuǎn)中介組織。這主要體現(xiàn)在三個方面：（1）缺乏土地承包經(jīng)營權(quán)交易的組織機構(gòu)；（2）缺乏相應(yīng)的土地評價機構(gòu)；（3）土地流轉(zhuǎn)市場的缺乏”。在廣大農(nóng)村，散戶之間的土地自發(fā)性流轉(zhuǎn)無法實現(xiàn)土地大規(guī)模、高效率的聚集，需要尋求“散戶一大戶”的土地流轉(zhuǎn)途徑。但是在現(xiàn)實上，由于散戶和大戶在經(jīng)營方式、經(jīng)營理念等方面存在這巨大的差異，因此，很容易造成“有賣找不到買，有買找不到賣”的信息不對稱局面，而缺乏有序運行的土地流轉(zhuǎn)中介組織，這種情況還將在一定程度上繼續(xù)存在。
三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的對策
1.有效發(fā)揮政府和村集體的職能
市場的發(fā)展有其自身的盲目性、自發(fā)性、滯后性的特點，尤其是我國農(nóng)村的土地市場還很落后。因此，一是政府要對土地流轉(zhuǎn)有宏觀上的調(diào)控。建立調(diào)節(jié)機制，防止土地使用權(quán)過于集中，以調(diào)節(jié)土地流轉(zhuǎn)過程中的壟斷和不公平現(xiàn)象。農(nóng)村土地市場的發(fā)育，可加強土地轉(zhuǎn)讓的公平性和競爭性，實現(xiàn)有序管理。二要建立約束政府行為過度干預(yù)的機制。準確定位政府在推進土地流轉(zhuǎn)中的角色，監(jiān)控土地供需總量的動態(tài)平衡，而不是運用行政手段去調(diào)整土地資源，與民爭利。三要加強宣傳力度，增加農(nóng)民對有關(guān)法規(guī)和政策的了解，使土地流轉(zhuǎn)由自發(fā)逐步轉(zhuǎn)向自覺。土地是農(nóng)民的命根子，群眾是土地流轉(zhuǎn)的主體。因此，要抓好土地流轉(zhuǎn)，必須“以人為本”，千方百計調(diào)動廣大群眾的積極性。
