時間：2023-06-01 15:44:50
序論：在您撰寫房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
近幾年,我國房地產(chǎn)市場的走勢和特點(diǎn)可以用“瘋狂”這個詞來形容,房地產(chǎn)亂象其實(shí)是我國經(jīng)濟(jì)脆弱的一種表現(xiàn)。
早在2007年,上一次流動性泛濫使得房地產(chǎn)價格飆升,隨之而來的是信貸緊縮、打擊囤地等調(diào)控政策出臺,全國大中城市的房價瘋狂上漲終于出現(xiàn)了緩和的趨勢,一些城市的房價開始出現(xiàn)較大幅度的回調(diào)。但是,這次調(diào)控由于金融危機(jī)的突發(fā)又戛然而止,高舉的皮鞭緩緩落下,市場也象猜透父母心理的孩子一樣肆無忌憚,房價時過不久再次飆漲。房價的虛高和政策的朝令夕改投射出中國經(jīng)濟(jì)的脆弱陰影,GDP的增長對房地產(chǎn)業(yè)的過分依賴,使國家在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)整時掣肘于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中舉足輕重的地位。在這里,應(yīng)該看到問題不是出在房地產(chǎn),而在于國民經(jīng)濟(jì)中的其他產(chǎn)業(yè)過于羸弱,各種產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不均衡突出了房地產(chǎn)在GDP中的權(quán)重。我們不能因?yàn)橥炔课s了,就說是因?yàn)楸郯虻拇謮炎屔眢w看起來不勻稱。目前,房地產(chǎn)投資占我國固定資產(chǎn)投資的比重接近20%,占GDP的比重為13.11%,考慮到我國正處于大規(guī)模城鎮(zhèn)化和大面積棚戶區(qū)改造這一長期進(jìn)程中,這些數(shù)據(jù)并不是不合理的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。
叢另一方面看,房地產(chǎn)不能也不應(yīng)成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)。我們不能因?yàn)槠渌a(chǎn)業(yè)的羸弱就賦予房地產(chǎn)無法承擔(dān)的使命。國家的支柱產(chǎn)業(yè)是整個國家經(jīng)濟(jì)的棟梁,能夠支撐、拉動整個國家經(jīng)濟(jì)和社會的可持續(xù)發(fā)展。美國過去的支柱產(chǎn)業(yè)是鐵路、鋼鐵、石油、飛機(jī)和汽車制造業(yè),現(xiàn)在是航天、信息產(chǎn)業(yè);日本是汽車、電子、光學(xué)和計算機(jī)產(chǎn)業(yè),日本因此坐定了世界經(jīng)濟(jì)排名的第二把交椅,實(shí)現(xiàn)了國家復(fù)興。迄今為止,世界經(jīng)濟(jì)史上只有憑著傳統(tǒng)的制造業(yè)和新興的信息產(chǎn)業(yè),才能支撐和帶動現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展,沒有哪個國家能憑借蓋房子把國家?guī)нM(jìn)現(xiàn)代化。這是因?yàn)榍罢卟粌H帶來產(chǎn)品,同時還刺激科技進(jìn)步,提高效率,形成獲取巨大利潤和擴(kuò)大再生產(chǎn)的良性循環(huán)。這種循環(huán)的核心,是可持續(xù)發(fā)展。正因?yàn)槲覈鴽]有形成擁有自主產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的支柱產(chǎn)業(yè),過剩的流動資金無法從實(shí)體經(jīng)濟(jì)找到既安全又穩(wěn)定的投資渠道,因此房地產(chǎn)才成為了中國投機(jī)資本長期青睞的對象,并助長了房地產(chǎn)的投機(jī)和惡性膨脹。依靠廉價成本支撐的出口和依靠資金推動的房地產(chǎn),曾長期是支持我國經(jīng)濟(jì)騰飛的兩副引擎,這也是發(fā)生金融危機(jī)后,出口出現(xiàn)問題使國家迫不得已重啟另一個引擎――房地產(chǎn)的根本原因。這種有著嚴(yán)重缺陷的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式必將制約經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,并且會讓國家的刺激和緊縮政策產(chǎn)生變形和失效。
由于我國缺少可持續(xù)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理、社會保障機(jī)制不健全,房地產(chǎn)市場的發(fā)展長期偏離了“居者有其屋”的發(fā)展方向,房地產(chǎn)漸趨成為投機(jī)和致富的手段。由于房地產(chǎn)是關(guān)乎民生的重大社會問題,因此政府對房地產(chǎn)市場的瘋狂會主動進(jìn)行調(diào)整和打壓。雖然如此,房地產(chǎn)所折射出的國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問題是不會隨短期調(diào)控政策而發(fā)生逆轉(zhuǎn)的;因此,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不合理而導(dǎo)致的資源錯配還會長期存在下去,調(diào)控房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的負(fù)面效應(yīng)也會迫使調(diào)控政策適時收手。在房地產(chǎn)這個投資領(lǐng)域就會出現(xiàn)在政策調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長需求之間不斷地尋優(yōu)和糾偏的動作,房價將在這兩種力量的作用下,形成長期震蕩向上的走勢。
長期、反復(fù)走高是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理的必然結(jié)果,政策調(diào)整和資金推動將成為此消彼長的一對矛盾體。因此,房地產(chǎn)市場在我國支柱產(chǎn)業(yè)沒有形成以前,在可以預(yù)見的相當(dāng)長的時間里都將是長期投資的較好選擇。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)特點(diǎn) 市場風(fēng)險
地產(chǎn)商品的非流動性與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行風(fēng)險
房地產(chǎn)是指土地及其房屋建筑物的總稱，屬于不動產(chǎn)范圍。房地產(chǎn)市場所提供的商品的非流動性決定著不同地區(qū)相互之間房地產(chǎn)余缺的調(diào)劑性較差。結(jié)合我國具體國情，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)地位，工業(yè)化進(jìn)程與農(nóng)村耕地的保障，我國城市化進(jìn)程所需土地只能視具體情況適當(dāng)限量供應(yīng)。這是自然形成的不可回避的客觀壟斷，這里我們暫且稱之為資源的客觀壟斷，資源的客觀壟斷在其它資源產(chǎn)業(yè)上也一樣存在，如糧食、能源、礦產(chǎn)，由此可以擴(kuò)大到“此有他物、別無他物，缺他不可”的生產(chǎn)、生活必需品都可能形成這種壟斷。借助這種資源的客觀壟斷優(yōu)勢容易形成區(qū)域性炒作，實(shí)現(xiàn)某一區(qū)域甚至某一地區(qū)的高價位限量供給――高價位運(yùn)行。運(yùn)作房地產(chǎn)市場比運(yùn)作其它市場，實(shí)現(xiàn)其它市場商品的限量高價供給要求具備的資源條件相對較低。適當(dāng)?shù)膬r格上漲有利于增加供給，刺激房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。住房空置， 無疑是社會有限資源的巨大浪費(fèi)，當(dāng)住房供給量達(dá)到一定程度，政府部門應(yīng)抓住時機(jī)進(jìn)行宏觀調(diào)控。實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的良性循環(huán)，定將有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)性發(fā)展。
對產(chǎn)品的高價值性與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行風(fēng)險
這里所指的房地產(chǎn)商品的高價值性并非商品的高附加值。通常情況下，房地產(chǎn)商品的科技含量較低，不具備形成高附加值的技術(shù)條件。房地產(chǎn)資源客觀壟斷優(yōu)勢加上較強(qiáng)體力勞動的大量凝結(jié)，鑄成了房地產(chǎn)商品高價值性。房價收入比，聯(lián)合國人居中心的標(biāo)準(zhǔn)是3∶1；世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5∶1。由此推斷，一般國家大致為（36―60個月的平均家庭工薪積蓄/100平方米中等住房），房地產(chǎn)自身的較高價值性一定程度上阻礙著房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)商品流通性較差，變現(xiàn)風(fēng)險較高，房地產(chǎn)市場高價位運(yùn)行時，一旦出現(xiàn)波動，被套的可能性較大。房地產(chǎn)商品交易的進(jìn)行，需要尋求外界資金的籌措與支持。資金的融資過程，使得房地產(chǎn)商品價格的上漲與跌落波動的時間是緩慢和長期性的。除非具有較強(qiáng)的金融資本的介入，或者具有較為充裕而廣闊的資金融資渠道，沒有產(chǎn)業(yè)資本、金融資本的介入，僅憑民間資金的推動，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場價格的高價炒作，也只能是現(xiàn)實(shí)需求不足的“有價無市”。
房地產(chǎn)商品投資的長期性與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行風(fēng)險
房地產(chǎn)經(jīng)營周期的長期性增加了房地產(chǎn)投資的不確定性，使得人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期難以把握。房地產(chǎn)市場供給與需求的此消彼長、房地產(chǎn)市場運(yùn)行的政策、法令、法規(guī)的調(diào)整，建筑材料價格的變動，建設(shè)用地的供給量，土地價格的升降，融資環(huán)境的變化，利息的調(diào)整無不牽動著房地產(chǎn)市場商品的開發(fā)、出售以及房地產(chǎn)市場的整體運(yùn)行。最終都將影響到房地產(chǎn)“投資收益”的層面上來。房地產(chǎn)商品的投資周期較長，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營周期更長，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營周期少則三四十年，多則五六十年，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營周期中涉及的是大量的房地產(chǎn)折舊，高額的折舊加上物業(yè)管理費(fèi)用，決定了房地產(chǎn)商品較高經(jīng)營費(fèi)用。依廣東沿海，浙南沿海，長三角地區(qū)，每百平方米的住房，3000―6000元/平方米的均價，30―60年的使用年限折衷計算，每年的折舊1萬元再加上每期的物業(yè)管理費(fèi)用，平均每月的經(jīng)營費(fèi)用接近千元。較高的經(jīng)營費(fèi)用加大了房地產(chǎn)商品經(jīng)營的長期風(fēng)險。
信息的非對稱性與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行風(fēng)險
房地產(chǎn)市場信息的非對稱性決定著房地產(chǎn)市場的價值風(fēng)險，受到信息傳遞的非完全性、非對稱性的局限，房產(chǎn)交易中，開發(fā)商信息的相對主動，有助于房地產(chǎn)商品的高價開盤和連續(xù)高價開盤。房地產(chǎn)市場上，逐期連續(xù)的高價開盤現(xiàn)象較為普遍。信息的非對稱性，不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)信息容量上，在信息的媒體傳遞、媒體信息的創(chuàng)造上，更加具有傾向性?！胺康禺a(chǎn)炒作，媒體幫了大忙”，1999-2004年末，房價上漲最快的五年間，房地產(chǎn)媒體信息出現(xiàn)了較大傾斜。其中不排除付費(fèi)炒作的可能性?；诶婵紤]，房地產(chǎn)商多家聯(lián)合，利用新聞媒體，制造虛假信息，打壓人們的“房慌”心理，借機(jī)調(diào)高房價，操縱房市、從中漁利、自造“房托”哄抬房價的有之。相反，房產(chǎn)消費(fèi)者受著精力和實(shí)力的局限，不可能為了自己購房去澄清房地產(chǎn)市場信息。糾正房地產(chǎn)市場信息失衡，抑制房地產(chǎn)炒作，需要政府、房地產(chǎn)相關(guān)部門，建立起一套科學(xué)的房地產(chǎn)價值評價體系，公開市場信息，做好三方公正。
房地產(chǎn)市場的連帶性與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行風(fēng)險
房地產(chǎn)市場金融鏈風(fēng)險
沒有個人住房貸款的充足支持，或者個人住房貸款的利率較高，個人住房潛在需求與現(xiàn)實(shí)需求的轉(zhuǎn)化的能量應(yīng)當(dāng)被緩慢釋放。我國金融體系中的個人房地產(chǎn)借貸，極大地支持了我國住房供給全面市場化配置體系形成?！?998年以來，個人住房消費(fèi)信貸的啟動以及自1996年以來的連續(xù)8次降息，我國住房貸款出現(xiàn)了較快增長，2000年個人住房貸款占個人貸款金額的71%，2003年這一比重仍高達(dá)49.5%?！弊》抠J款制度實(shí)施的根本目的是支持我國的住房制度改革，實(shí)現(xiàn)百姓的安居樂業(yè)。房地產(chǎn)炒作與投機(jī)行為，已經(jīng)或正在多次利用著我國對房地產(chǎn)市場保護(hù)――住房貸款的優(yōu)惠政策。多套房產(chǎn)的同時炒作與“連環(huán)”炒作，房屋的高價運(yùn)行，遠(yuǎn)期償債能力的降低，加大了銀行資金鏈的絕對風(fēng)險。
房地產(chǎn)市場同其他產(chǎn)業(yè)市場的連帶風(fēng)險
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場的快速發(fā)展和適時調(diào)整所形成的溢出和收縮效應(yīng)存在著高速度、高效益的“雙高”特點(diǎn)。這種“雙高”效應(yīng)，需要幾十年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速的發(fā)展、積累才能鼓顯出來，需要經(jīng)過幾十年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速的增長、蓄積才能完成。經(jīng)過經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展長期孵化孕育成的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)繁榮，催生了房地產(chǎn)商品支柱產(chǎn)業(yè)化的形成。2004年12月3日上海第六屆中國住房交易會上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點(diǎn)中，有1.8個百分點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力，房地產(chǎn)市場運(yùn)行的“雙高”效應(yīng)要求我們在處理有關(guān)房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)問題時，既要講求效益和效果，又要注意連帶經(jīng)濟(jì)的影響性，防止連帶經(jīng)濟(jì)的劇烈波動。
當(dāng)今社會條件下，城市化進(jìn)程是不可逆轉(zhuǎn)的世界潮流，房價上漲的不利影響，應(yīng)當(dāng)引起人們重視。現(xiàn)代城市的建設(shè)與國家發(fā)展，需要的是人們共同的智慧與呵護(hù)。
參考文獻(xiàn)：
地方資產(chǎn)管理公司的現(xiàn)狀和特點(diǎn)
為加快推進(jìn)不良資產(chǎn)風(fēng)險化解工作，2012年2月2日財政部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《金融企業(yè)不良資產(chǎn)批量轉(zhuǎn)讓管理辦法》，隨后，2013年11月28日銀監(jiān)會《關(guān)于地方資產(chǎn)管理公司開展金融企業(yè)不良資產(chǎn)批量收購處置業(yè)務(wù)資質(zhì)認(rèn)可條件等有關(guān)問題的通知》，允許各省設(shè)立或授權(quán)一家地方AMC，參與本省范圍內(nèi)金融企業(yè)不良資產(chǎn)批量收購和處置業(yè)務(wù)。2014年7月末，中國銀監(jiān)會正式公布了全國首批可開展金融不良資產(chǎn)批量收購業(yè)務(wù)的地方AMC名單，包括江蘇、浙江、安徽、廣東、上海等五地。2014年11月底，繼第一批試點(diǎn)成立之后，地方AMC名單再次擴(kuò)容，銀監(jiān)會批復(fù)并允許北京、天津、重慶、福建和遼寧五地設(shè)立資產(chǎn)管理公司參與本?。ㄊ校┓秶鷥?nèi)不良資產(chǎn)批量轉(zhuǎn)讓工作。至此，正式獲準(zhǔn)開展批量收購不良資產(chǎn)的地方AMC增至十家。綜合來看，監(jiān)管部門正式批準(zhǔn)的地方AMC大部分在不良貸款分布較多的區(qū)域。從多家上市銀行三季度報可看到，不良貸款集中爆發(fā)地從長三角蔓延至華北地區(qū)和珠三角，這與第二批地方版AMC試點(diǎn)范圍相符合。從銀監(jiān)會2013年年報數(shù)據(jù)看，北京、天津、重慶、福建、遼寧五地不良貸款余額規(guī)模在全國分列第8、14、24、6、7位，此次批準(zhǔn)設(shè)立試點(diǎn)的省份仍是飽受不良資產(chǎn)困擾的地區(qū)。同時，地方政府推動處置不良資產(chǎn)的意愿較強(qiáng)，這些省市的地方AMC開展業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)較好。截至當(dāng)前，十家地方AMC的具體情況如下表所示：
由于地方AMC尚處在探索起步階段，未披露太多運(yùn)營、監(jiān)管信息。根據(jù)全國已設(shè)立具有不良資產(chǎn)處置功能的省級AMC或經(jīng)營公司經(jīng)營情況，十家地方AMC具體情況，以及監(jiān)管制度設(shè)計及相關(guān)文件規(guī)定，可將以地方性金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)處置為主業(yè)的地方AMC特點(diǎn)歸納為以下幾個方面。
資質(zhì)認(rèn)可條件出臺后，地方AMC“本地化”優(yōu)勢明顯。隨著銀監(jiān)會45號文，以及宏觀經(jīng)濟(jì)下行區(qū)間地方金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險加大，為維護(hù)地區(qū)穩(wěn)定，地方政府對設(shè)立地方AMC開展不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)態(tài)度趨向積極，支持力度加大，如地方財政扶持，地方金融機(jī)構(gòu)資金支持等，使其在處置行政區(qū)域內(nèi)的不良資產(chǎn)時，具有更多的便利條件和更強(qiáng)的溝通能力，有利于提高不良資產(chǎn)處置效率和效益。如廣東粵財依托廣東省政府，截止2014年底累計業(yè)務(wù)規(guī)模達(dá)842億元，累計創(chuàng)造利潤54億元，有效化解了地方金融風(fēng)險。
具備處置金融企業(yè)不良資產(chǎn)功能的省級資產(chǎn)管理或經(jīng)營公司數(shù)量增多，單體與總體注冊資本顯著提高。截至2013年2月末，全國共有18個?。▍^(qū)、市）已設(shè)立具有不良資產(chǎn)處置功能的省級資產(chǎn)管理或經(jīng)營公司21家，其中13家曾參與金融企業(yè)不良資產(chǎn)處置。注冊資本普遍提高，其中上海國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司和重慶渝富資產(chǎn)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司注冊資本分別高達(dá)50億元和100億元，十家獲取資質(zhì)的地方AMC總資本規(guī)模為296億元，相比牌照發(fā)放前單體最低0.2億元和總體173.48億元，資本規(guī)模顯著提高。
地方AMC不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍和處置手段受限，行業(yè)和客戶集中度較高，受宏觀周期和區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響更大。受監(jiān)管政策約束，地方AMC只能參與本省范圍內(nèi)不良資產(chǎn)的批量轉(zhuǎn)讓，且只有債權(quán)重組一種處置途徑，增加了地方AMC的資金壓力和運(yùn)營風(fēng)險，且面臨行業(yè)和客戶集中度較高的風(fēng)險。如經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣下“一煤獨(dú)大”的山西經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“斷崖式”下滑，不良資產(chǎn)主要集中于與煤炭行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域，客觀上不利于資產(chǎn)管理或運(yùn)營公司開展不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)。
地方AMC在人才、管理經(jīng)驗(yàn)和資金來源等方面總體上實(shí)力欠缺，但部分地方AMC發(fā)展迅速，競爭實(shí)力快速提升。地方AMC由于成立時間較短，業(yè)務(wù)產(chǎn)品和經(jīng)營模式不穩(wěn)定，相對全國性的四大金融資產(chǎn)管理公司（以下簡稱四大AMC），在人才隊伍、資產(chǎn)規(guī)模、專業(yè)實(shí)力與經(jīng)營管理等方面存在差距，總體來看，在當(dāng)前的競爭中尚不具備競爭優(yōu)勢。但隨著部分地區(qū)金融牌照的獲取，產(chǎn)品創(chuàng)新和業(yè)務(wù)拓展成績顯著。如重慶渝富，在戰(zhàn)略規(guī)劃、人才培養(yǎng)（設(shè)立博士后工作站）、資金來源（成功發(fā)行5億元離岸人民幣債券 ）、產(chǎn)融結(jié)合等方面，已成為地方AMC集團(tuán)化發(fā)展的領(lǐng)先者。
地方AMC為獨(dú)立法人，經(jīng)營決策鏈條短，業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)延伸能夠深入到基層和現(xiàn)場。相對四大AMC在全國主要省市設(shè)立的分公司或辦事處，在地區(qū)不良資產(chǎn)領(lǐng)域的競爭中，地方AMC作為獨(dú)立法人，自主經(jīng)營管理靈活，能夠快速做出反應(yīng)和決策，更能適應(yīng)市場化要求。同時，地方AMC可以在本省不同地區(qū)設(shè)立網(wǎng)點(diǎn)，業(yè)務(wù)拓展深入基層和現(xiàn)場，對于不良資產(chǎn)的合理定價、盡調(diào)等，具有潛在優(yōu)勢。如江蘇資產(chǎn)管理有限公司已設(shè)立南京辦事處，借助省級各金融機(jī)構(gòu)集聚及省會城市優(yōu)勢，大力拓展業(yè)務(wù)渠道，深化資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。
地方資產(chǎn)管理公司對不良資產(chǎn)管理行業(yè)的影響分析
在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，地方AMC的陸續(xù)設(shè)立將改變我國不良資產(chǎn)經(jīng)營管理行業(yè)的競爭格局，對于緩釋金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)風(fēng)險，化解和降低地方金融風(fēng)險，保障金融業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展，將發(fā)揮一定作用。
降低不良資產(chǎn)行業(yè)壁壘，市場參與主體日益增多，直接或間接進(jìn)入不良資產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象增加。雖然目前正式獲批的地方AMC數(shù)量有限，但卻向市場傳達(dá)出強(qiáng)烈的信號，預(yù)示著不良資產(chǎn)市場參與主體日益多元化。尤其值得注意的是，地方AMC在同地方政府保持緊密關(guān)系、熟悉當(dāng)?shù)厍闆r、協(xié)調(diào)處置地區(qū)產(chǎn)業(yè)群、提升產(chǎn)能過剩資產(chǎn)質(zhì)量、化解地方債務(wù)風(fēng)險等方面具有一定優(yōu)勢，可能給四大AMC帶來分流市場份額、提高收購競價水平、壓縮利潤空間等方面的挑戰(zhàn)。
在示范效應(yīng)的帶動下，不良資產(chǎn)處置主體多元化，加劇不良資產(chǎn)市場競爭。在不良資產(chǎn)處置端上，經(jīng)濟(jì)下滑壓力加大以及不良資產(chǎn)持續(xù)增加的背景下，市場普遍看好不良資產(chǎn)管理行業(yè)前景，而成立地方AMC在客觀上形成行業(yè)準(zhǔn)入有可能逐步放開這一預(yù)期，從長期來看將帶來示范效應(yīng)，投資銀行、PE等市場化程度較高的金融機(jī)構(gòu)以及部分規(guī)范化程度不高的民營機(jī)構(gòu)，直接或間接進(jìn)入不良資產(chǎn)經(jīng)營管理領(lǐng)域的現(xiàn)象增加。2014年以來，各地金融資產(chǎn)交易所不良資產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)的活躍從側(cè)面證明了不良資產(chǎn)投資需求的增加。
受不良資產(chǎn)市場供求關(guān)系影響，以及實(shí)際的市場供給規(guī)模主要取決于金融機(jī)構(gòu)對外轉(zhuǎn)讓意愿，不良資產(chǎn)在供給端上日益市場化。當(dāng)前在處置壓力加大的背景下，商業(yè)銀行對清收、核銷等內(nèi)部消化方式的關(guān)注度提升。在外部處置方式上，除了四大AMC以外，向地方AMC轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)的規(guī)模逐漸加大。同時，商業(yè)銀行也在探索更多的轉(zhuǎn)讓渠道，如通過金融資產(chǎn)交易所直接面向廣大普通投資者的方式有所增加，且創(chuàng)新力度進(jìn)一步加大。例如，江浙地區(qū)部分銀行緊跟互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新熱潮，在淘寶司法平臺拍賣不良貸款中的抵押房產(chǎn)、土地、抵押物，創(chuàng)新資產(chǎn)回收新渠道，從側(cè)面反映出商業(yè)銀行對向外轉(zhuǎn)讓不良貸款這一傳統(tǒng)方式的依賴性有可能降低。
政策建議
為有效發(fā)揮地方AMC在化解地方不良資產(chǎn)風(fēng)險和資源再配置中的作用，相關(guān)政策建議如下：
地方AMC在發(fā)起、設(shè)立或增資過程中，可積極與四大AMC展開合作，發(fā)揮各自優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)互動發(fā)展，做好不良資產(chǎn)風(fēng)險化解和存量調(diào)整工作。著重加強(qiáng)與四大AMC的交流與溝通，利用其在不良資產(chǎn)處置技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)，人才培養(yǎng)、產(chǎn)品創(chuàng)新、業(yè)務(wù)模式等方面的優(yōu)勢，為打造地方AMC核心競爭力積累和借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。如中國長城資產(chǎn)管理公司在通過更加寬泛的綜合金融服務(wù)和解決方案服務(wù)中小企業(yè)方面具有特色，在中小企業(yè)數(shù)量較多且服務(wù)需求旺盛的地區(qū)，地方AMC可通過共同發(fā)起等多種途徑與中國長城資產(chǎn)管理公司及其所在地辦事處建立合作關(guān)系，更好滿足當(dāng)?shù)仄髽I(yè)在金融服務(wù)方面的需求。
已成立的綜合實(shí)力較強(qiáng)的地方AMC，可通過與四大AMC總部直接建立戰(zhàn)略關(guān)系的方式加強(qiáng)合作，平滑經(jīng)濟(jì)周期影響，建立可持續(xù)業(yè)務(wù)發(fā)展模式。由于地方AMC業(yè)務(wù)經(jīng)營受區(qū)域經(jīng)濟(jì)周期影響較大，且不良資產(chǎn)處置手段與經(jīng)驗(yàn)有限，與全國性、全牌照的四大AMC集團(tuán)總部建立起戰(zhàn)略合作關(guān)系，可以有效地將地方AMC自身有限的資源嫁接到四大AMC遍布全國的業(yè)務(wù)體系中，降低地方經(jīng)濟(jì)金融差異化發(fā)展下宏觀經(jīng)濟(jì)周期對地方AMC業(yè)務(wù)的影響，在建立起穩(wěn)定的業(yè)務(wù)品種和持續(xù)的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的同時，不斷增強(qiáng)地方AMC的市場影響力。如中國長城資產(chǎn)作為同業(yè)中唯一一家囊括了銀行、證券、保險、信托、租賃等金融“全牌照”的公司，在綜合金融服務(wù)方面已具備了一定的核心競爭力，地方AMC與其合作不僅能夠提升品牌價值，還可以更好的開展產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，打造符合地方特色的盈利模式。
關(guān)鍵詞：非均衡理論；房地產(chǎn)市場；供求平衡
中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-00-01
前言
在市場經(jīng)濟(jì)體制中，總供給與總需求并不始終保持平衡，無論是超額供給還是超額需求都會打破市場平衡，為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來諸多問題。而非均衡理論則主要針對上述現(xiàn)象，在市場不均衡條件下研究如何實(shí)現(xiàn)市場穩(wěn)定的一種經(jīng)濟(jì)學(xué)理論。本文以非均衡理論為基礎(chǔ)，通過對我國房地產(chǎn)市場供求特點(diǎn)進(jìn)行分析，以建立房地產(chǎn)市場供求模型的方法對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場供求情況進(jìn)行了具體分析。
一、我國房地產(chǎn)市場供求特點(diǎn)
1.房地產(chǎn)市場供給特點(diǎn)
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場供給主要特點(diǎn)表現(xiàn)為如下方面：第一，房地產(chǎn)市場具有高度壟斷性。房地產(chǎn)市場的壟斷性從根本上說是土地的壟斷性。由于我國土地使用權(quán)主要由各級政府通過招投標(biāo)方式移交給具有較高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的土地開發(fā)商，長期的政企合作關(guān)系為房地產(chǎn)市場的壟斷提供了有利契機(jī)。第二，房地產(chǎn)市場具有時期性。所謂時期性具體是指在不同時段內(nèi)，房地產(chǎn)市場供求變化具有不同的規(guī)律。主要由于房價、房源數(shù)量均會在一定時期內(nèi)產(chǎn)生相應(yīng)的波動。第三，房地產(chǎn)市場具有滯后性和風(fēng)險性。由于現(xiàn)階段我國多數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)品均具有生產(chǎn)周期長、開發(fā)價值高等特點(diǎn)。生產(chǎn)周期長將為房地產(chǎn)市場帶來較強(qiáng)風(fēng)險性和滯后性。
2.房地產(chǎn)市場需求特點(diǎn)
房地產(chǎn)市場需求主要特點(diǎn)則主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的區(qū)域性、多樣性和層次性。所謂區(qū)域性指房地產(chǎn)產(chǎn)品不能同其他產(chǎn)品一樣進(jìn)行空間上的移動，人們對住房位置的選擇也具有明顯個人偏好。多樣性指根據(jù)人們不同的需求，房地產(chǎn)產(chǎn)品在類型、戶型、房型上呈現(xiàn)多樣性。層次性則主要指根據(jù)人們具體經(jīng)濟(jì)收入情況，房地產(chǎn)產(chǎn)品也被劃分為中、高、低檔，人們可根據(jù)自身實(shí)際情況對不同房產(chǎn)進(jìn)行選擇。
二、模型建立與變量說明
1.有效供求計算與非均衡估計
基于分均衡理論下的定量分析方法可以分為雙曲線聚合方程、最小原則性方程以及CES指數(shù)聚合方程等。由于現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場供求具有較高的聚合性，因此本文以雙曲線聚合方程作為主要研究方法。基于雙曲線聚合的非均衡理論：將某種產(chǎn)品的市場分成若干個微觀市場，在各微觀市場中，該種產(chǎn)品在上市初期均處于過度飽和，即過度供給狀態(tài)，此時增加各微觀市場產(chǎn)品需求，產(chǎn)品市場則出現(xiàn)供給量（S-Q）/S減弱的變化。同理，若產(chǎn)品微觀市場需求量達(dá)到飽和，此時增加供給量，則出現(xiàn)產(chǎn)品需求量（D-Q）/D減弱的變化。上述兩種變化的關(guān)系可用雙曲線聚合方程[（D-Q）/D] [（S-Q）/S]=r2表示。式中，S表示產(chǎn)品供給總量，D表示產(chǎn)品需求總量，Q則表示市場成交量，r為產(chǎn)品供求市場摩擦系數(shù)。根據(jù)此非均衡理論對我國房地產(chǎn)市場供需情況進(jìn)行分析可知，影響我國房地產(chǎn)市場供求變化因素很多，例如在供給方面主要受房地產(chǎn)投資規(guī)模、房地產(chǎn)既有價格以及房地產(chǎn)投資與開發(fā)的成本等因素影響；在需求方面則主要受居民收水平、房地產(chǎn)產(chǎn)品面積、國家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策以及銀行信貸水平和利率等因素影響。綜合相關(guān)因素，建立非均衡理論下的房地產(chǎn)供求模型：D=α1P+β1Y+γ1+μ1；S=α2P+β2I+μ2。由非均衡理論中雙曲線聚合方程可知，式中D為房地產(chǎn)需求總量，S為房地產(chǎn)供給總量，Q為房地產(chǎn)成交量。此外，本文選取Y（國內(nèi)生產(chǎn)總值）、P（商品房銷售價格）以及I（商品房投資完成額）作為影響房地產(chǎn)市場供求平衡主要因素。μ1、μ2為模型計算的隨機(jī)誤差，r為摩擦系數(shù)，其他希臘字母代表相關(guān)參數(shù)。
2.非均衡方向上房地產(chǎn)市場交易量的確定
為了對房地產(chǎn)市場供求變化進(jìn)行有效分析并對市場供求變化的非均衡程度進(jìn)行合理反映，引入房地產(chǎn)市場非均衡度Z，Z= 。以2002―2011年我國房地產(chǎn)市場供求變化為例，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)可知，2002-2005年我國房地產(chǎn)市場的非均衡度Z在0值上下波動，這說明該段時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場供求變化處于基本平衡狀態(tài)。而2006-2011年Z值基本達(dá)到了0.3（Z值最大不超過1），這表明盡管房地產(chǎn)市場需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場供給量，但由于受市場成交量Q以及人民收入水平等多方面的影響，使得既有房地產(chǎn)價格高于人們經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力，為人們帶來了購房難題。雖然在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)后，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展受到了較大影響，但在國家出臺相關(guān)政策后，房地產(chǎn)的價格則又開始升高。一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格升高使得房地產(chǎn)市場供求情況始終處于供大于求的市場現(xiàn)狀；另一方面，由于受經(jīng)濟(jì)水平、國家政策以及房地產(chǎn)銷售價格等因素影響，我國房地產(chǎn)市場會在相當(dāng)長一段時間內(nèi)呈現(xiàn)出供大于求的市場變化規(guī)律。
結(jié)論
本文通過對目前我國房地產(chǎn)市場供求特點(diǎn)進(jìn)行分析，以非均衡理論作為研究方法，利用雙曲線聚合方程建立了房地產(chǎn)市場供求模型。通過分析可知，盡管國家自2006年來對房地產(chǎn)市場總體取向是抑制房價快速上漲、保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，但總體效果并不明顯。因此，國家還需要通過強(qiáng)化市場總量供給管理，增加有效供給；構(gòu)建多層次市場結(jié)構(gòu)體系，積極培育結(jié)構(gòu)合理的消費(fèi)梯度市場，以有效滿足多層次住房需求；設(shè)立分區(qū)域調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)與預(yù)警系統(tǒng)，對不同對象實(shí)施差別化調(diào)控政策等方式，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度并規(guī)范市場秩序，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的供需平衡。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)特點(diǎn)市場風(fēng)險
地產(chǎn)商品的非流動性與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行風(fēng)險
房地產(chǎn)是指土地及其房屋建筑物的總稱，屬于不動產(chǎn)范圍。房地產(chǎn)市場所提供的商品的非流動性決定著不同地區(qū)相互之間房地產(chǎn)余缺的調(diào)劑性較差。結(jié)合我國具體國情，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)地位，工業(yè)化進(jìn)程與農(nóng)村耕地的保障，我國城市化進(jìn)程所需土地只能視具體情況適當(dāng)限量供應(yīng)。這是自然形成的不可回避的客觀壟斷，這里我們暫且稱之為資源的客觀壟斷，資源的客觀壟斷在其它資源產(chǎn)業(yè)上也一樣存在，如糧食、能源、礦產(chǎn)，由此可以擴(kuò)大到“此有他物、別無他物，缺他不可”的生產(chǎn)、生活必需品都可能形成這種壟斷。借助這種資源的客觀壟斷優(yōu)勢容易形成區(qū)域性炒作，實(shí)現(xiàn)某一區(qū)域甚至某一地區(qū)的高價位限量供給——高價位運(yùn)行。運(yùn)作房地產(chǎn)市場比運(yùn)作其它市場，實(shí)現(xiàn)其它市場商品的限量高價供給要求具備的資源條件相對較低。適當(dāng)?shù)膬r格上漲有利于增加供給，刺激房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。住房空置，無疑是社會有限資源的巨大浪費(fèi)，當(dāng)住房供給量達(dá)到一定程度，政府部門應(yīng)抓住時機(jī)進(jìn)行宏觀調(diào)控。實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的良性循環(huán)，定將有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)性發(fā)展。
對產(chǎn)品的高價值性與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行風(fēng)險
這里所指的房地產(chǎn)商品的高價值性并非商品的高附加值。通常情況下，房地產(chǎn)商品的科技含量較低，不具備形成高附加值的技術(shù)條件。房地產(chǎn)資源客觀壟斷優(yōu)勢加上較強(qiáng)體力勞動的大量凝結(jié)，鑄成了房地產(chǎn)商品高價值性。房價收入比，聯(lián)合國人居中心的標(biāo)準(zhǔn)是3∶1；世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5∶1。由此推斷，一般國家大致為（36—60個月的平均家庭工薪積蓄/100平方米中等住房），房地產(chǎn)自身的較高價值性一定程度上阻礙著房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)商品流通性較差，變現(xiàn)風(fēng)險較高，房地產(chǎn)市場高價位運(yùn)行時，一旦出現(xiàn)波動，被套的可能性較大。房地產(chǎn)商品交易的進(jìn)行，需要尋求外界資金的籌措與支持。資金的融資過程，使得房地產(chǎn)商品價格的上漲與跌落波動的時間是緩慢和長期性的。除非具有較強(qiáng)的金融資本的介入，或者具有較為充裕而廣闊的資金融資渠道，沒有產(chǎn)業(yè)資本、金融資本的介入，僅憑民間資金的推動，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場價格的高價炒作，也只能是現(xiàn)實(shí)需求不足的“有價無市”。
房地產(chǎn)商品投資的長期性與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行風(fēng)險
房地產(chǎn)經(jīng)營周期的長期性增加了房地產(chǎn)投資的不確定性，使得人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期難以把握。房地產(chǎn)市場供給與需求的此消彼長、房地產(chǎn)市場運(yùn)行的政策、法令、法規(guī)的調(diào)整，建筑材料價格的變動，建設(shè)用地的供給量，土地價格的升降，融資環(huán)境的變化，利息的調(diào)整無不牽動著房地產(chǎn)市場商品的開發(fā)、出售以及房地產(chǎn)市場的整體運(yùn)行。最終都將影響到房地產(chǎn)“投資收益”的層面上來。房地產(chǎn)商品的投資周期較長，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營周期更長，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營周期少則三四十年，多則五六十年，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營周期中涉及的是大量的房地產(chǎn)折舊，高額的折舊加上物業(yè)管理費(fèi)用，決定了房地產(chǎn)商品較高經(jīng)營費(fèi)用。依廣東沿海，浙南沿海，長三角地區(qū)，每百平方米的住房，3000—6000元/平方米的均價，30—60年的使用年限折衷計算，每年的折舊1萬元再加上每期的物業(yè)管理費(fèi)用，平均每月的經(jīng)營費(fèi)用接近千元。較高的經(jīng)營費(fèi)用加大了房地產(chǎn)商品經(jīng)營的長期風(fēng)險。
信息的非對稱性與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行風(fēng)險
房地產(chǎn)市場信息的非對稱性決定著房地產(chǎn)市場的價值風(fēng)險，受到信息傳遞的非完全性、非對稱性的局限，房產(chǎn)交易中，開發(fā)商信息的相對主動，有助于房地產(chǎn)商品的高價開盤和連續(xù)高價開盤。房地產(chǎn)市場上，逐期連續(xù)的高價開盤現(xiàn)象較為普遍。信息的非對稱性，不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)信息容量上，在信息的媒體傳遞、媒體信息的創(chuàng)造上，更加具有傾向性。“房地產(chǎn)炒作，媒體幫了大忙”，1999-2004年末，房價上漲最快的五年間，房地產(chǎn)媒體信息出現(xiàn)了較大傾斜。其中不排除付費(fèi)炒作的可能性。基于利益考慮，房地產(chǎn)商多家聯(lián)合，利用新聞媒體，制造虛假信息，打壓人們的“房慌”心理，借機(jī)調(diào)高房價，操縱房市、從中漁利、自造“房托”哄抬房價的有之。相反，房產(chǎn)消費(fèi)者受著精力和實(shí)力的局限，不可能為了自己購房去澄清房地產(chǎn)市場信息。糾正房地產(chǎn)市場信息失衡，抑制房地產(chǎn)炒作，需要政府、房地產(chǎn)相關(guān)部門，建立起一套科學(xué)的房地產(chǎn)價值評價體系，公開市場信息，做好三方公正。
房地產(chǎn)市場的連帶性與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行風(fēng)險
房地產(chǎn)市場金融鏈風(fēng)險
沒有個人住房貸款的充足支持，或者個人住房貸款的利率較高，個人住房潛在需求與現(xiàn)實(shí)需求的轉(zhuǎn)化的能量應(yīng)當(dāng)被緩慢釋放。我國金融體系中的個人房地產(chǎn)借貸，極大地支持了我國住房供給全面市場化配置體系形成?！?998年以來，個人住房消費(fèi)信貸的啟動以及自1996年以來的連續(xù)8次降息，我國住房貸款出現(xiàn)了較快增長，2000年個人住房貸款占個人貸款金額的71%，2003年這一比重仍高達(dá)49.5%。”住房貸款制度實(shí)施的根本目的是支持我國的住房制度改革，實(shí)現(xiàn)百姓的安居樂業(yè)。房地產(chǎn)炒作與投機(jī)行為，已經(jīng)或正在多次利用著我國對房地產(chǎn)市場保護(hù)——住房貸款的優(yōu)惠政策。多套房產(chǎn)的同時炒作與“連環(huán)”炒作，房屋的高價運(yùn)行，遠(yuǎn)期償債能力的降低，加大了銀行資金鏈的絕對風(fēng)險。
房地產(chǎn)市場同其他產(chǎn)業(yè)市場的連帶風(fēng)險
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場的快速發(fā)展和適時調(diào)整所形成的溢出和收縮效應(yīng)存在著高速度、高效益的“雙高”特點(diǎn)。這種“雙高”效應(yīng)，需要幾十年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速的發(fā)展、積累才能鼓顯出來，需要經(jīng)過幾十年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速的增長、蓄積才能完成。經(jīng)過經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展長期孵化孕育成的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)繁榮，催生了房地產(chǎn)商品支柱產(chǎn)業(yè)化的形成。2004年12月3日上海第六屆中國住房交易會上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點(diǎn)中，有1.8個百分點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力，房地產(chǎn)市場運(yùn)行的“雙高”效應(yīng)要求我們在處理有關(guān)房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)問題時，既要講求效益和效果，又要注意連帶經(jīng)濟(jì)的影響性，防止連帶經(jīng)濟(jì)的劇烈波動。
當(dāng)今社會條件下，城市化進(jìn)程是不可逆轉(zhuǎn)的世界潮流，房價上漲的不利影響，應(yīng)當(dāng)引起人們重視?，F(xiàn)代城市的建設(shè)與國家發(fā)展，需要的是人們共同的智慧與呵護(hù)。
參考文獻(xiàn)：
（福州金城民營科技工業(yè)集中區(qū)，福建福州350013）
［摘要］房屋是一種不同于其他商品的消費(fèi)品，其耐用性更高，并且有著固定資產(chǎn)的性質(zhì)，這就注定房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。文章積極對中國房地產(chǎn)市場的冷與熱進(jìn)行研究，在此概念解釋的基礎(chǔ)上，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀得以清晰展現(xiàn)，并提出了現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的應(yīng)對措施。
［
關(guān)鍵詞 ］中國房地產(chǎn)市場；市場需求；市場供應(yīng)
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.13.144
由于不同區(qū)域的人口，環(huán)境，文化，教育和經(jīng)濟(jì)因素的不同，房地產(chǎn)市場區(qū)域的需求情況也是不一樣的。一般情況下，房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)出以下的基本特點(diǎn)：多樣性，也就是說，房地產(chǎn)市場交易的不僅僅是建筑物，更是權(quán)利和義務(wù)的交易，囊括更多的交易方式；雙重性，房地產(chǎn)有著增值保值的特點(diǎn)，是吸納通貨膨脹比較理想的方式，扮演著消費(fèi)品的同時也是投資品；供需的不平衡性，也就是說房地產(chǎn)市場供求之間的不平衡性長期存在，兩者的相對均衡也是客觀存在的?；谶@樣的特點(diǎn)，我們更有必要對于中國房地產(chǎn)的冷和熱進(jìn)行全面的思考。
1房地產(chǎn)冷與熱的含義
1.1房地產(chǎn)市場冷的含義
所謂房地產(chǎn)冷是指房地產(chǎn)銷售的淡季，銷售陷入冷清的狀態(tài)。在這樣的房地產(chǎn)市場背景下，房地產(chǎn)價格不斷下跌，投資收縮，房地產(chǎn)開發(fā)量也不斷降低。一般情況下此時都會采取積極的反周期措施去實(shí)現(xiàn)銷售量的提升。具體來講，需要從刺激有效需求和提升有效供給兩個方面入手。前者是指商品的總供給價格和總需求價格處于均衡狀態(tài)下的社會總需求。簡單來講，這其中的均衡價格就是消費(fèi)者愿意支付的需求價格和生產(chǎn)者能夠供給的價格是一致的。對于房地產(chǎn)市場來講，就是需求居民收入和商品價格直降達(dá)到最佳的臨界點(diǎn)，在對于房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析之后得出各種均衡點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上提升有效供給，保證房地產(chǎn)商品是符合消費(fèi)者需求，并且達(dá)到消費(fèi)者物美價廉的需求心理的狀態(tài)。
1.2房地產(chǎn)市場熱的含義
相對于房地產(chǎn)市場冷來講，房地產(chǎn)市場的冷是指在房地產(chǎn)銷售的旺盛時期，此時是房地產(chǎn)產(chǎn)品大賣的時候。從表面來看，這是市場態(tài)勢良好的具體體現(xiàn)。但是這樣的市場背景下，物價會不斷上漲，使得投資不斷擴(kuò)張，開發(fā)量也在這樣背景下得以不斷提升。如果這樣的擴(kuò)張一直持續(xù)下去，會使得房地產(chǎn)市場陷入過熱的狀態(tài)，很容易造成供大于求，商品大量積壓的情況，由此造成極大的社會資源浪費(fèi)。一般情況下應(yīng)該積極采取抑制油脂的行為發(fā)生，采取反周期的措施去進(jìn)行處理。
2對于房地產(chǎn)冷與熱的思考
從上述對于房地產(chǎn)冷和熱的含義詮釋，我們看到無論是房地產(chǎn)市場過熱還是房地產(chǎn)市場過冷，都是不理想的房地產(chǎn)市場環(huán)境。如何將房地產(chǎn)的供求關(guān)系處理在均衡的狀態(tài)，是我們應(yīng)該時刻關(guān)注的問題。在明確這一點(diǎn)之后，從而去采取對應(yīng)的措施進(jìn)行調(diào)整，使得房地產(chǎn)的宏觀政策是與市場需求均衡的目標(biāo)是吻合的，這對于保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是至關(guān)重要的。
既然房地產(chǎn)市場過熱或者過冷都不利于其健康發(fā)展，就需要去思考究竟在什么樣的發(fā)展?fàn)顟B(tài)下，房地產(chǎn)市場是最為健康的。一般情況下，如果商品房的銷售額增長率高于房地產(chǎn)的投資增長率，空房率比較低，這說明所建設(shè)出來的房屋是適銷對路的，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)和需求之間是相互吻合的；或者從銷售面積和竣工面積的角度來看，當(dāng)銷售面積出現(xiàn)大于竣工面積的時候，這也證明了房地產(chǎn)市場是處于良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)的，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是比較健康和穩(wěn)定的。
房屋是不同于其他消費(fèi)品，其耐用率比較高，在房屋存量達(dá)到一定規(guī)模的時候，就會出現(xiàn)飽和的狀態(tài)。簡單來講，假如房屋居住面積寬裕，房屋質(zhì)量比較高，長時間不會出現(xiàn)損壞，人口也得以控制甚至出現(xiàn)負(fù)增長的話，房地產(chǎn)行業(yè)勢必會陷入到萎縮的狀態(tài)。當(dāng)然對于我國來講，國民經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和進(jìn)步，城市化進(jìn)程極速前進(jìn)，對于住房的需求量還在不斷增長，這是客觀存在的房地產(chǎn)市場背景。
3現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場應(yīng)對措施
隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)之后，房地產(chǎn)市場也慢慢進(jìn)入到緩和的發(fā)展?fàn)顟B(tài)?？v觀國際上其他國家房地產(chǎn)發(fā)展初期的歷程，也是經(jīng)歷了從迅速發(fā)展到趨穩(wěn)的階段，這是客觀存在的事實(shí)。我們應(yīng)該正視當(dāng)前房地產(chǎn)當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，迎接房地產(chǎn)供需均衡，平穩(wěn)發(fā)展的時代。2013年12月到2014年10月，無論是我國商品房銷售額，還是我國商品住宅銷售額都在急速下降，兩者的增長率也急速下滑。具體來講，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顟B(tài)為：其一，房地產(chǎn)價格趨于穩(wěn)定，并且存在上下波動的情況。從本質(zhì)上來講，經(jīng)濟(jì)的不斷增長是推動地價朝著更高方向發(fā)展的不竭動力，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度趨于穩(wěn)定的時候，房地產(chǎn)市場也開始朝著常態(tài)化的方向發(fā)展和進(jìn)步；其二，房地產(chǎn)的增長動力和結(jié)構(gòu)會在這樣的常態(tài)化背景下發(fā)生變化，慢慢開始重視房屋經(jīng)營，居住服務(wù)，中介服務(wù)的長期效益的方向發(fā)展和進(jìn)步，也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本情況；其三，房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢也慢慢出現(xiàn)變化，兼?zhèn)浯笠?guī)模開發(fā)和城市功能提升的特點(diǎn)，是我國城市化質(zhì)量不斷提升的具體體現(xiàn)。
對于這樣的房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀來講，政府部門應(yīng)該冷靜面對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀，關(guān)注與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速的控制，房地產(chǎn)市場就不會出現(xiàn)過于嚴(yán)重的偏向，在此基礎(chǔ)上積極關(guān)注房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢，營造健康公平的競爭環(huán)境，充分發(fā)揮市場經(jīng)濟(jì)的效能，使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著可持續(xù)的方向發(fā)展；另外，應(yīng)該積極建立完善的房地產(chǎn)市場信息平臺，使得企業(yè)和個人能夠更加輕易地獲取到關(guān)于房地產(chǎn)的信息資源，以正確地引導(dǎo)企業(yè)和個人去進(jìn)行投資或者購房，避免房地產(chǎn)市場盲目性導(dǎo)致出現(xiàn)過熱或者過冷的情況。
對于企業(yè)來講，應(yīng)該高度重視房地產(chǎn)質(zhì)量和效益的提升，轉(zhuǎn)變以往的依靠大規(guī)模擴(kuò)張去實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益提升的方式，以提高質(zhì)量和增強(qiáng)效益為核心，注重新材料的使用，使得房地產(chǎn)的質(zhì)量得以不斷提升，并且關(guān)注于住宅休閑旅游，養(yǎng)老和科技園的開發(fā)建設(shè)，從而改變單調(diào)的房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)格局。
對于個人來講，應(yīng)該理性地看待當(dāng)前房地產(chǎn)價格趨勢，正確審視房地產(chǎn)價格波動的常態(tài)化發(fā)展，積極學(xué)習(xí)房地產(chǎn)和理財方面的知識，合理地執(zhí)行投資和消費(fèi)方案，依據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對于家庭需求進(jìn)行分析，以保證購房和投資行為的合理性。
4結(jié)論
綜上所述，積極對中國房地產(chǎn)市場的冷與熱進(jìn)行理論分析，了解其形成原因，明曉房地產(chǎn)市場過熱或者過冷都是不利于市場健康發(fā)展的。在此基礎(chǔ)上正確審視當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，以理性的態(tài)度去面對，從而根據(jù)不同行為主體的特點(diǎn)和需求，采取對應(yīng)的措施去處理和面對，才是我們應(yīng)該積極做好的工作。
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[關(guān)鍵詞] 市場秩序 房地產(chǎn) 模糊綜合評價法 層次分析法
一、研究背景
從2005年開始,針對房地產(chǎn)市場發(fā)展中的有關(guān)問題,國家加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,如加快住房保障制度的建立、緊縮銀根等等。但房地產(chǎn)市場仍然存在各個方面的問題,如住房供給結(jié)構(gòu)不合理、市場風(fēng)險加大、市場秩序混亂。
國外關(guān)于房地產(chǎn)市場秩序評價的研究比較少,對于市場秩序的研究大部分集中于理論研究方面。國內(nèi)對于房地產(chǎn)市場秩序評價指標(biāo)體系的研究比較多,而市場秩序評價方法的應(yīng)用比較少,僅在建筑市場,電子信息產(chǎn)品市場中有所應(yīng)用。
二、房地產(chǎn)市場秩序綜合評價指標(biāo)體系的構(gòu)建
1.構(gòu)建思路
本文房地產(chǎn)市場秩序綜合評價指標(biāo)體系的構(gòu)建,主要遵循兩條思路:
(1)構(gòu)建原則:綜合性原則、層次性原則、代表性原則、個性原則、指導(dǎo)性原則、可比性原則、可操作性原則。
(2)借鑒一般商品市場秩序評價指標(biāo)體系:市場秩序評價體系課題組將市場秩序評價體系設(shè)計為三大類指標(biāo),即市場進(jìn)出秩序指標(biāo)、交易秩序指標(biāo)、競爭秩序指標(biāo)。
2.評價體系構(gòu)建
房地產(chǎn)市場中包含的要素比較多,其發(fā)展也具有與其他市場不同的特點(diǎn),要對房地產(chǎn)市場做出正確的評價,就有必要設(shè)置一個完整的評價體系,這些體系必須考慮整個房地產(chǎn)市場的各個要素,不僅要從微觀經(jīng)濟(jì)活動層面反應(yīng)各種市場要素的運(yùn)行狀態(tài),也要反應(yīng)出與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)和公共習(xí)慣的認(rèn)同和遵從情況。本文結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點(diǎn),借鑒市場秩序評價體系課題組的成果,對房地產(chǎn)市場秩序評價設(shè)置了一套比較完整的評價指標(biāo)體系。
(1)市場主客體秩序指標(biāo)
房地產(chǎn)市場的主體秩序指標(biāo)可以分成市場主體經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)、市場主體進(jìn)出秩序指標(biāo)兩個二級子指標(biāo)。
具體構(gòu)成為:①房地產(chǎn)市場主體經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo):房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)值利潤率、房地產(chǎn)企業(yè)稅收總額、房地產(chǎn)企業(yè)人均經(jīng)營額、房地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)收益率。②房地產(chǎn)市場主體進(jìn)出秩序指標(biāo):房地產(chǎn)企業(yè)及中介咨詢企業(yè)條件合格率、房地產(chǎn)企業(yè)及中介咨詢企業(yè)證照齊全率、不合格房地產(chǎn)企業(yè)及中介咨詢企業(yè)退出率。
房地產(chǎn)市場客體秩序指標(biāo)具體分成兩個二級子指標(biāo):房地產(chǎn)產(chǎn)品秩序指標(biāo)和房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)秩序指標(biāo)。
具體構(gòu)成如下:①房地產(chǎn)產(chǎn)品秩序指標(biāo):商品房質(zhì)量達(dá)標(biāo)率、商品房質(zhì)量事故率、商品房質(zhì)量公眾投訴率。②房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)秩序指標(biāo):房地產(chǎn)中介行業(yè)總產(chǎn)值、房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)人數(shù)、房地產(chǎn)中介服務(wù)水平、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)主滿意度。
(2)市場交易秩序指標(biāo)
房地產(chǎn)市場的市場交易秩序指標(biāo)可以分成:房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者之間的交易秩序指標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)和合作單位之間的交易秩序指標(biāo)以及業(yè)主和中介咨詢企業(yè)之間的交易秩序指標(biāo)這三個二級指標(biāo)。
各二級指標(biāo)的具體構(gòu)成為:①房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者之間交易秩序指標(biāo):產(chǎn)品價格公開率、消費(fèi)者投訴率、侵犯消費(fèi)者權(quán)益案件率。②房地產(chǎn)企業(yè)與合作單位之間交易秩序指標(biāo):書面合同簽訂率、合同履約率、不合格合同率、經(jīng)濟(jì)合同糾紛案件指數(shù)。③業(yè)主和中介咨詢企業(yè)之間交易秩序指標(biāo):中介服務(wù)質(zhì)量與水平、合同糾紛情況、客戶滿意程度。
(3)市場競爭秩序指標(biāo)
市場競爭秩序指標(biāo)用來評價房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭關(guān)系狀況。主要包括不正當(dāng)競爭秩序指標(biāo)、限制和阻礙競爭秩序指標(biāo)兩類。
具體指標(biāo)構(gòu)成為:①不正當(dāng)競爭指標(biāo):侵犯商業(yè)秘密案件指數(shù)、損害競爭對手商業(yè)信譽(yù)案件指數(shù)、商業(yè)賄賂案件指數(shù)、虛假廣告案件指數(shù)。②阻礙和限制競爭指標(biāo):行業(yè)壟斷情況、地區(qū)封鎖情況、濫用行政權(quán)利限制公平競爭案件指數(shù)。
(4)房地產(chǎn)市場運(yùn)行秩序指標(biāo)
本文結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點(diǎn),設(shè)置了房地產(chǎn)市場運(yùn)行秩序指標(biāo),可以分為四大類二級指標(biāo)。
具體構(gòu)成為:①房地產(chǎn)與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性指標(biāo):房地產(chǎn)投資總額占固定資產(chǎn)投資總額比重、房地產(chǎn)用地比、房價收入比。②房地產(chǎn)市場景氣程度指標(biāo):商品房預(yù)售率、商品房開工量、商品房空置率。③房地產(chǎn)市場均衡程度指標(biāo):商品房存量與增量交易比、商品房租售價格比、房屋租售面積比。④房地產(chǎn)金融服務(wù)指標(biāo):房地產(chǎn)開發(fā)貸款率、購買商品房貸款率、貸款限制與貸款門檻、貸款利率。
(5)市場監(jiān)管秩序指標(biāo)
房地產(chǎn)市場監(jiān)管就是指對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管理。房地產(chǎn)市場監(jiān)管秩序指標(biāo)可以分成監(jiān)管依據(jù)指標(biāo)、監(jiān)管體系指標(biāo)和監(jiān)管效果指標(biāo)三個二級子指標(biāo)。
各二級指標(biāo)的具體構(gòu)成為:①監(jiān)管依據(jù)指標(biāo):房地產(chǎn)行政監(jiān)管立法的人員情況、房地產(chǎn)行政監(jiān)管立法的程序情況、行政監(jiān)管法律法規(guī)數(shù)量、行政監(jiān)管法律法規(guī)的變化情況。②監(jiān)管體系指標(biāo):相關(guān)管理部門的數(shù)量、市場監(jiān)管機(jī)關(guān)只能到位率、行業(yè)協(xié)會的發(fā)展、新聞機(jī)構(gòu)的關(guān)注程度。③監(jiān)管效果指標(biāo):違法違規(guī)項目總數(shù)、執(zhí)法人員違法違紀(jì)和不作為行為發(fā)生率、監(jiān)管系統(tǒng)的不良行為情況。
三、房地產(chǎn)市場秩序各指標(biāo)權(quán)重與指標(biāo)值的確定
本節(jié)主要利用層次分析法對房地產(chǎn)市場秩序評價體系中各指標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行確定,并通過專家打分與現(xiàn)狀分析相結(jié)合的方法,確定模糊綜合評價中各指標(biāo)的評價值。本文房地產(chǎn)市場秩序評價指標(biāo)的各權(quán)重如表1所示。
四、房地產(chǎn)市場秩序模糊綜合評價實(shí)證分析
模糊綜合評價法的基本原理及其步驟是:
第一步,確定對象集,因素集和評語集。本文的對象集為房地產(chǎn)市場秩序,因素集為評價指標(biāo)體系的各項指標(biāo)。本文的評語集采用V={很好、較好、一般、較差、很差}五級評價,為使結(jié)果更具有直觀性,對評價集賦予一定的分值,即V={90,80,70,60,50}。
第二步,確定權(quán)數(shù)分配。本文采用層次分析法確定個因素的權(quán)重。
第三步,建立各因素的評分隸屬函數(shù)和綜合評價矩陣R。
第四步,計算每個對象的綜合評價結(jié)果。
為使結(jié)果具有可比性,本文主要針對全國房地產(chǎn)市場、北京房地產(chǎn)市場、長沙房地產(chǎn)市場進(jìn)行評價,考察整體市場、一線城市市場和二線城市市場所具有的不同特點(diǎn)。采用模糊綜合評價法通過計算,房地產(chǎn)市場秩序評價結(jié)果如表2所示:
五、改善房地產(chǎn)市場秩序的政策建議
房地產(chǎn)市場秩序各城市各有不同,整體來說房地產(chǎn)市場秩序評價分值不是很高。盡管還不存在非常嚴(yán)重的問題,但是要改進(jìn)的地方還有很多,不僅在市場實(shí)際操作方面需要進(jìn)一步發(fā)展,在監(jiān)管、調(diào)控方面也需要有更科學(xué)有效的措施。
1.堅決調(diào)整房地產(chǎn)市場的分配不公問題。可借鑒歐洲的公共財政政策,理順房地產(chǎn)商與消費(fèi)者的分配關(guān)系,改變房地產(chǎn)行業(yè)的分配和再分配失衡問題。
2.加強(qiáng)金融監(jiān)管,提高金融資源的配置效率,避免資金非理性地流向房地產(chǎn)業(yè)。要增加對資本市場的投入,做好企業(yè)股本募集、產(chǎn)業(yè)基金、創(chuàng)業(yè)基金和資產(chǎn)證券化,打開資本市場通向中小企業(yè)和自主創(chuàng)新的通道。
3.以市場調(diào)節(jié)為效率之劍,法律手段為公正之劍,以政府的科學(xué)管制為公平之劍,架構(gòu)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的鐵三角架構(gòu),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的公平、公正和效率的有機(jī)統(tǒng)一。
4.加強(qiáng)政府職能建設(shè)。在政府管制方面主要做好以下幾點(diǎn):一是建立房地產(chǎn)的聽證制度,這有利于建設(shè)一個和諧的房地產(chǎn)市場;二是要嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)金融市場,堅決打擊各種違規(guī)行為;三是要加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介的監(jiān)管。
5.加強(qiáng)社會輿論監(jiān)督。通過房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪?進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。查處房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)交易、中介和物業(yè)管理等環(huán)節(jié)中的違法違規(guī)行為,導(dǎo)企業(yè)樹立品牌意識,強(qiáng)化企業(yè)自律、依法誠信經(jīng)營。
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