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紅酒(Redwine)是葡萄酒的通稱，并不一定特指紅葡萄酒。紅酒有許多分類方式。以成品顏色來說，可分為紅葡萄酒、白葡萄酒及粉紅葡萄酒三類。其中紅葡萄酒又可細(xì)分為干紅葡萄酒、半干紅葡萄酒、半甜紅葡萄酒和甜紅葡萄酒，白葡萄酒則細(xì)分為干白葡萄酒、半干白葡萄酒、半甜白葡萄酒和甜白葡萄酒。
研究證實(shí)，適當(dāng)飲用紅葡萄酒對健康有益，紅酒提煉的SOD活性特別高，其抗氧化功能比由葡萄直接提煉要高得多。葡萄子富含的營養(yǎng)物質(zhì)多酚，其抗衰老能力是維他命E的50倍，是維他命C的25倍，而紅酒中低濃度的果酸還有抗皺潔膚的作用。
隨著生活水平的提高，越來越多的人開始注重生活的情趣和品位，紅酒正是作為一種生活品質(zhì)的符號而受到越來越多人的喜愛。眾所周知，喝紅酒有許多的好處，比如紅酒是女人養(yǎng)顏的佳品，它能夠提供人體所需的多種營養(yǎng)素，還有助于睡眠;而一項(xiàng)來自荷蘭科學(xué)家的最新研究也顯示，適度飲酒，特別是每日飲用適量的紅酒可以延長男性的壽命。紅酒在西方有深厚的文化底蘊(yùn)，紅酒文化源遠(yuǎn)流長，但是在我國許多人對紅酒的了解還停留在表面，要想真正了解紅酒文化，理解紅酒文化的真諦還有待努力。正是鑒于此，紅酒之家對于渴望了解紅酒文化，享受高品質(zhì)生活的人來說就顯得尤為珍貴和重要。
【目錄】
第一部分 紅酒銷售項(xiàng)目總論
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、紅酒銷售項(xiàng)目概況
(一)項(xiàng)目名稱
(二)項(xiàng)目承辦單位
(三)可行性研究工作承擔(dān)單位
(四)項(xiàng)目可行性研究依據(jù)
本項(xiàng)目可行性研究報告編制依據(jù)如下：
1.《中華人民共和國公司法》;
2.《中華人民共和國行政許可法》;
3.《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》國發(fā)(20xx)20號 ;
4.《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄20xx版》;
5.《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年發(fā)展規(guī)劃》;
6.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(第三版)》，國家發(fā)展與改革委員會20xx
年審核批準(zhǔn)施行;
7.《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，國家發(fā)展與改革委員會20xx年
8. 企業(yè)投資決議;
9. ……;
10. 地方出臺的相關(guān)投資法律法規(guī)等。
(五)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)
(六)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)
二、紅酒銷售項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論
在可行性研究中，對項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額及籌措、項(xiàng)目的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟(jì)、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：
(一)項(xiàng)目產(chǎn)品市場前景
(二)項(xiàng)目原料供應(yīng)問題
(三)項(xiàng)目政策保障問題
(四)項(xiàng)目資金保障問題
(五)項(xiàng)目組織保障問題
(六)項(xiàng)目技術(shù)保障問題
(七)項(xiàng)目人力保障問題
(八)項(xiàng)目風(fēng)險控制問題
(九)項(xiàng)目財務(wù)效益結(jié)論
(十)項(xiàng)目社會效益結(jié)論
(十一)項(xiàng)目可行性綜合評價
三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使審批和決策者對項(xiàng)目作全貌了解。
表1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表
四、存在的問題及建議
對可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問題進(jìn)行說明并提出解決的建議。
1.項(xiàng)目總投資來源及投入問題
項(xiàng)目總投資主要來自項(xiàng)目發(fā)起公司自籌資金，按照計劃在20xx年3月份前完成項(xiàng)目申報審批工作。預(yù)計項(xiàng)目總投資資金到位時間在20xx年4月底。整個項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，主要完成項(xiàng)目可研報告編制、項(xiàng)目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓(xùn)、設(shè)備簽約、設(shè)備生產(chǎn)、設(shè)備運(yùn)行及驗(yàn)收等工作。
項(xiàng)目發(fā)起公司擬設(shè)立專項(xiàng)資金賬戶用于項(xiàng)目建設(shè)用資金的管理工作。對于資金不足部分則以銀行貸款、設(shè)備融資，合作，租賃等多種方式解決。
2.項(xiàng)目原料供應(yīng)及使用問題
項(xiàng)目產(chǎn)品的原料目前在市場上供應(yīng)充足，可以實(shí)現(xiàn)就近采購。項(xiàng)目本著生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、創(chuàng)造一流品牌的理念，對原材料環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，對原料供應(yīng)商進(jìn)行優(yōu)選，保證生產(chǎn)順利進(jìn)行。
3.項(xiàng)目技術(shù)先進(jìn)性問題
項(xiàng)目生產(chǎn)本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)則，擬采購先進(jìn)技術(shù)工藝設(shè)備，引進(jìn)先進(jìn)生產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，對生產(chǎn)技術(shù)員工進(jìn)行專業(yè)化培訓(xùn)，保證生產(chǎn)高效、工藝先進(jìn)、產(chǎn)品質(zhì)量達(dá)標(biāo)。
第二部分 紅酒銷售項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性
這一部分主要應(yīng)說明項(xiàng)目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項(xiàng)目開展的支撐性條件等等。
一、紅酒銷售項(xiàng)目建設(shè)背景
(一)紅酒銷售項(xiàng)目市場迅速發(fā)展
紅酒銷售項(xiàng)目所屬行業(yè)是在最近幾年間迅速發(fā)展。行業(yè)在繁榮國內(nèi)市場、擴(kuò)大出口創(chuàng)匯、吸納社會就業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長等方面發(fā)揮的作用越來越明顯……
(二)國家產(chǎn)業(yè)規(guī)劃或地方產(chǎn)業(yè)規(guī)劃
我國非常中國紅酒銷售領(lǐng)域的發(fā)展，國家和地方在最近幾年有關(guān)該領(lǐng)域的政策力度明顯加強(qiáng)，突出表現(xiàn)在如下幾個方面：
(1)穩(wěn)定國內(nèi)外市場;
(2)提高自主創(chuàng)新能力;
(3)加快實(shí)施技術(shù)改造;
(4)淘汰落后產(chǎn)能;
(5)優(yōu)化區(qū)域布局;
(6)完善服務(wù)體系;
(7)加快自主品牌建設(shè);
(8)提升企業(yè)競爭實(shí)力。
(三)項(xiàng)目發(fā)起人以及發(fā)起緣由
……
二、紅酒銷售項(xiàng)目建設(shè)必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、紅酒銷售項(xiàng)目建設(shè)可行性
(一)經(jīng)濟(jì)可行性
(二)政策可行性
(三)技術(shù)可行性
本項(xiàng)目建設(shè)堅持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)方案，為保證工藝先進(jìn)性，關(guān)鍵設(shè)備引進(jìn)國外廠商，其他輔助設(shè)備從國內(nèi)廠商中優(yōu)選。該公司始建于1998年，20xx年改制為股份有限公司，經(jīng)過多年的技術(shù)改造和生產(chǎn)實(shí)踐，公司創(chuàng)造出一流的紅酒銷售工藝和先進(jìn)的管理技術(shù)，完全能夠按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行生產(chǎn)和檢測，其新技術(shù)方案的引入，將有效保證本項(xiàng)目順利開展。
(四)模式可行性
紅酒銷售項(xiàng)目實(shí)施由項(xiàng)目發(fā)起公司自行組織，引進(jìn)先進(jìn)生產(chǎn)設(shè)備，土建工程由公司自主組織建設(shè)。項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目運(yùn)作由該公司全資注冊子公司主導(dǎo)，項(xiàng)目產(chǎn)品面向國內(nèi)、國際兩個市場。目前，國內(nèi)外市場發(fā)展均較為迅速，市場空間放量速度加快，市場需求強(qiáng)勁，可以保證產(chǎn)品有效銷售。
(五)組織和人力資源可行性
第三部分 紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品市場分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
一、紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品市場調(diào)查
(一)紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品國際市場調(diào)查
(二)紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品國內(nèi)市場調(diào)查
(三)紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品價格調(diào)查
(四)紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場調(diào)查
(五)紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場調(diào)查
(六)紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品市場競爭調(diào)查
二、紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品市場預(yù)測
市場預(yù)測是市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)，是利用市場調(diào)查所得到的信息資料，根據(jù)市場信息資料分析報告的結(jié)論，對本項(xiàng)目產(chǎn)品未來市場需求量及相關(guān)因素所進(jìn)行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預(yù)測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模所必須的依據(jù)。
(一)紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品國際市場預(yù)測
(二)紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品國內(nèi)市場預(yù)測
(三)紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品價格預(yù)測
(四)紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場預(yù)測
(五)紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場預(yù)測
(六)紅酒銷售項(xiàng)目發(fā)展前景綜述
第四部分 紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案
一、紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案
二、紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案
(一)工藝設(shè)備選型
(二)工藝說明
(三)工藝流程
三、紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案
(一)營銷戰(zhàn)略規(guī)劃
(二)營銷模式
在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴(kuò)大市場份額，穩(wěn)定銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場營銷模式進(jìn)行研究。
1、投資者分成
2、企業(yè)自銷
3、國家部分收購
4、經(jīng)銷人情況分析
(三)促銷策略
……
第五部分 紅酒銷售項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)
一、紅酒銷售項(xiàng)目建設(shè)地
(一)紅酒銷售項(xiàng)目建設(shè)地地理位置
(二)紅酒銷售項(xiàng)目建設(shè)地自然情況
(三)紅酒銷售項(xiàng)目建設(shè)地資源情況
(四)紅酒銷售項(xiàng)目建設(shè)地經(jīng)濟(jì)情況
近年來，項(xiàng)目所在地多元產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，第一產(chǎn)業(yè)基本穩(wěn)定，工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁;新興產(chǎn)業(yè)成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展新的帶動力量;餐飲娛樂、交通運(yùn)輸?shù)鹊谌a(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展;一大批改制企業(yè)充滿活力，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)展步伐加快。重點(diǎn)調(diào)產(chǎn)工程扎實(shí)推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)多元化支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在形成，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)……
(五)紅酒銷售項(xiàng)目建設(shè)地人口情況
(六)紅酒銷售項(xiàng)目建設(shè)地交通運(yùn)輸
項(xiàng)目運(yùn)作立當(dāng)?shù)?，面向國?nèi)、國際兩個市場，項(xiàng)目建設(shè)地交通運(yùn)輸條件優(yōu)越，目前已形成鐵路、公路、航空等立體方式的交通運(yùn)輸網(wǎng)。公路四通八達(dá)，境內(nèi)有3條國道、2條省道，高速公路建設(shè)步伐進(jìn)一步加快，將進(jìn)一步改善當(dāng)?shù)氐墓愤\(yùn)輸條件，逐漸優(yōu)化的交通條件有利于項(xiàng)目產(chǎn)品銷售物流環(huán)節(jié)效率的提升，使得產(chǎn)品能夠及時投放到銷售目標(biāo)市場。
二、紅酒銷售項(xiàng)目土建總規(guī)
(一)項(xiàng)目廠址及廠房建設(shè)
1.廠址
2.廠房建設(shè)內(nèi)容
3.廠房建設(shè)造價
(二)土建規(guī)劃總平面布置圖
(三)場內(nèi)外運(yùn)輸
1.場外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式
2.場內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式
3.場內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備
(四)項(xiàng)目土建及配套工程
1.項(xiàng)目占地
2.項(xiàng)目土建及配套工程內(nèi)容
(五)項(xiàng)目土建及配套工程造價
(六)項(xiàng)目其他輔助工程
1.供水工程
2.供電工程
3.供暖工程
4.通信工程
5.其他
第六部分 紅酒銷售項(xiàng)目紅酒銷售、節(jié)能與勞動安全方案
在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對項(xiàng)目可能對環(huán)境造成的近期和遠(yuǎn)期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進(jìn)行分析，提出防治措施，并對其進(jìn)行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對環(huán)境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護(hù)和勞動安全要有專門論述。
一、紅酒銷售項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)方案
(一)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計依據(jù)
(二)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施
(三)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)評價
二、紅酒銷售項(xiàng)目資源利用及能耗分析
(一)項(xiàng)目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)
(二)項(xiàng)目資源利用及能耗分析
三、紅酒銷售項(xiàng)目節(jié)能方案
按照國家發(fā)改委的規(guī)定，節(jié)能需要單獨(dú)列一章。按照國家發(fā)改委的相關(guān)規(guī)定，建筑面積在2萬平方米以上的公共建筑項(xiàng)目、建筑面積在20萬平方米以上的居住建筑項(xiàng)目以及其他年耗能20xx噸標(biāo)準(zhǔn)煤以上的項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)方都必須出具《節(jié)能專篇》，作為項(xiàng)目節(jié)能評估和審查中的重要環(huán)節(jié)。項(xiàng)目立項(xiàng)必須取得節(jié)能審查批準(zhǔn)意見后，項(xiàng)目方可立項(xiàng)。因此，對建設(shè)規(guī)模超過發(fā)改委規(guī)定要求的項(xiàng)目，《節(jié)能專篇》如同《環(huán)境評價報告》一樣，是項(xiàng)目建設(shè)前置審核的必須環(huán)節(jié)。
(一)項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計依據(jù)
(二)項(xiàng)目節(jié)能分析
四、紅酒銷售項(xiàng)目消防方案
(一)項(xiàng)目消防設(shè)計依據(jù)
(二)項(xiàng)目消防措施
(三)火災(zāi)報警系統(tǒng)
(四)滅火系統(tǒng)
(五)消防知識教育
五、紅酒銷售項(xiàng)目勞動安全衛(wèi)生方案
(一)項(xiàng)目勞動安全設(shè)計依據(jù)
(二)項(xiàng)目勞動安全保護(hù)措施
第七部分 紅酒銷售項(xiàng)目組織和勞動定員
在可行性研究報告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。
一、紅酒銷售項(xiàng)目組織
(一)組織形式
(二)工作制度
二、紅酒銷售項(xiàng)目勞動定員和人員培訓(xùn)
(一)勞動定員
(二)年總工資和職工年平均工資估算
(三)人員培訓(xùn)
本項(xiàng)目采用“標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)”實(shí)施人員培訓(xùn)，所謂“標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)”指的是定崗前招聘、基本技能培訓(xùn)等由公司安排各部門技術(shù)骨干統(tǒng)一按照規(guī)定執(zhí)行，力求使得員工熟悉公司業(yè)務(wù)和需要掌握的各項(xiàng)基本技能。經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)后，公司根據(jù)各人表現(xiàn)確定崗位，然后由各崗位的技術(shù)負(fù)責(zé)人針對崗位特有業(yè)務(wù)進(jìn)行學(xué)徒式指導(dǎo)和培訓(xùn)。兩種方式的結(jié)合既保證了員工定崗的準(zhǔn)確性，也縮短了員工定崗后成為合格員工的時間，這對于節(jié)約人員培訓(xùn)成本和縮短培訓(xùn)時間都具有極好的效果。
第八部分 紅酒銷售項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
項(xiàng)目實(shí)施時期的進(jìn)度安排也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。所謂項(xiàng)目實(shí)施時期亦可稱為投資時間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時間。這一時期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。
一、紅酒銷售項(xiàng)目實(shí)施的各階段
(一)建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)
(二)資金籌集安排
(三)技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓
(四)勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨
(五)施工準(zhǔn)備
(六)施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備
(七)竣工驗(yàn)收
二、紅酒銷售項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表
三、紅酒銷售項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用
(一)建設(shè)單位管理費(fèi)
(二)生產(chǎn)籌備費(fèi)
(三)生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)
(四)辦公和生活家具購置費(fèi)
(五)其他應(yīng)支出的費(fèi)用
第九部分 紅酒銷售項(xiàng)目財務(wù)評價分析
圖-4 財務(wù)評價基本思路
一、紅酒銷售項(xiàng)目總投資估算
二、紅酒銷售項(xiàng)目資金籌措
一個建設(shè)項(xiàng)目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項(xiàng)目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算的結(jié)果，研究落實(shí)資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金?？尚行匝芯繄蟾嬷?，應(yīng)對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應(yīng)對下列內(nèi)容加以說明：
(一)資金來源
(二)項(xiàng)目籌資方案
三、紅酒銷售項(xiàng)目投資使用計劃
(一)投資使用計劃
(二)借款償還計劃
四、項(xiàng)目財務(wù)評價說明&財務(wù)測算假定
(一)計算依據(jù)及相關(guān)說明
1.《中華人民共和國會計法》，[主席令第24號]，20xx年1月1日起實(shí)施。
2.《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，[財政部令第5號]，20xx年1月1日起實(shí)施。
3.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》，[國務(wù)院令第512號]，20xx年1月1日起實(shí)施。
4.《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，[財政部、國家稅務(wù)總局令第50號]，20xx年1月1日起實(shí)施。
5.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(第三版)》，國家發(fā)展與改革委員會20xx年審核批準(zhǔn)施行。
6.項(xiàng)目必須遵守的國內(nèi)外其他工商稅務(wù)法律文件。
(二)項(xiàng)目測算基本設(shè)定
五、紅酒銷售項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算
(一)直接成本
(二)工資及福利費(fèi)用
(三)折舊及攤銷
(四)工資及福利費(fèi)用
(五)修理費(fèi)
(六)財務(wù)費(fèi)用
(七)其他費(fèi)用
(八)財務(wù)費(fèi)用
(九)總成本費(fèi)用
六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
(一)銷售收入
(二)銷售稅金及附加
(三)增值稅
(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
七、損益及利潤分配估算
八、現(xiàn)金流估算
(一)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流估算
(二)項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流估算
第十部分 紅酒銷售項(xiàng)目不確定性分析
在對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評價時，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實(shí)際情況可能與此有出入，這對項(xiàng)目投資決策會帶來風(fēng)險。為避免或盡可能減少風(fēng)險，就要分析不確定性因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的可靠性，這就是不確定性分析。
根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項(xiàng)目情況而定。
(一)盈虧平衡分析
(二)敏感性分析
第十一部分 紅酒銷售項(xiàng)目財務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會效益評價
在建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)路線確定以后，必須對不同的方案進(jìn)行財務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評價，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報告中財務(wù)、經(jīng)濟(jì)與社會效益評價的主要內(nèi)容做一概要說明
一、財務(wù)評價
財務(wù)評價是考察項(xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財務(wù)狀況，以判斷建設(shè)項(xiàng)目在財務(wù)上的可行性。財務(wù)評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主的辦法進(jìn)行。并用財務(wù)評價指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)——財務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項(xiàng)目在財務(wù)上是否可行。
(一)財務(wù)凈現(xiàn)值
財務(wù)凈現(xiàn)值是指把項(xiàng)目計算期內(nèi)各年的財務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率(基準(zhǔn)收益率)折算到建設(shè)期初(項(xiàng)目計算期第一年年初)的現(xiàn)值之和。財務(wù)凈現(xiàn)值是考察項(xiàng)目在其計算期內(nèi)盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。
如果項(xiàng)目財務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到或超過了所要求的盈利水平，項(xiàng)目財務(wù)上可行。
(二)財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)
財務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個計算期內(nèi)各年財務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，也就是使項(xiàng)目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。
財務(wù)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目實(shí)際收益率的一個動態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。
一般情況下，財務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時，項(xiàng)目可行。
(三)投資回收期Pt
投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。以動態(tài)回收期為例：
(1)計算公式
動態(tài)投資回收期的計算在實(shí)際應(yīng)用中根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計算：
Pt=(累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1)+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值
(2)評價準(zhǔn)則
1)Pt≤Pc(基準(zhǔn)投資回收期)時，說明項(xiàng)目(或方案)能在要求的時間內(nèi)收回投資，是可行的;
2)Pt>Pc時，則項(xiàng)目(或方案)不可行，應(yīng)予拒絕。
(四)項(xiàng)目投資收益率ROI
項(xiàng)目投資收益率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運(yùn)期內(nèi)年平均息稅前利潤(EBIT)與項(xiàng)目總投資(TI)的比率?？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
ROI≥部門(行業(yè))平均投資利潤率(或基準(zhǔn)投資利潤率)時，項(xiàng)目在財務(wù)上可考慮接受。
(五)項(xiàng)目投資利稅率
項(xiàng)目投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項(xiàng)目總投資的比率，計算公式為：
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%
投資利稅率≥部門(行業(yè))平均投資利稅率(或基準(zhǔn)投資利稅率)時，項(xiàng)目在財務(wù)上可考慮接受。
(六)項(xiàng)目資本金凈利潤率(ROE)
項(xiàng)目資本金凈利潤率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計能力后正常年份的年凈利潤或運(yùn)營期內(nèi)平均凈利潤(NP)與項(xiàng)目資本金(EC)的比率。
項(xiàng)目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項(xiàng)目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。
(七)項(xiàng)目測算核心指標(biāo)匯總表
二、國民經(jīng)濟(jì)評價
國民經(jīng)濟(jì)評價是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的核心部分，是決策部門考慮項(xiàng)目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評價采用費(fèi)用與效益分析的方法，運(yùn)用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計算項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評價項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性。國民經(jīng)濟(jì)評價采用國民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率(EIRR)作為主要的評價指標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要，也可計算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值(ENPV)指標(biāo)，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進(jìn)口節(jié)匯的項(xiàng)目，要計算經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值(ENPV)，經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。
三、社會效益和社會影響分析
在可行性研究中，除對以上各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計算和分析以外，還應(yīng)對項(xiàng)目的社會效益和社會影響進(jìn)行分析，也就是對不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。
第十二部分 紅酒銷售項(xiàng)目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控
一、建設(shè)風(fēng)險分析及防控措施
二、法律政策風(fēng)險及防控措施
三、市場風(fēng)險及防控措施
四、籌資風(fēng)險及防控措施
五、其他相關(guān)風(fēng)險及防控措施
第十三部分 紅酒銷售項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議
一、結(jié)論與建議
根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評價，對建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有：
1.對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見
2.對主要的對比方案進(jìn)行說明
3.對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4.對應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見
5.對不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見
6.可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論
二、附件
凡屬于項(xiàng)目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨(dú)成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號。
1.項(xiàng)目建議書(初步可行性報告)
2.項(xiàng)目立項(xiàng)批文
3.廠址選擇報告書
4.資源勘探報告
5.貸款意向書
6.環(huán)境影響報告
7.需單獨(dú)進(jìn)行可行性研究的單項(xiàng)或配套工程的可行性研究報告
8.需要的市場預(yù)測報告
9.引進(jìn)技術(shù)項(xiàng)目的考察報告
10.引進(jìn)外資的名類協(xié)議文件
11.其他主要對比方案說明
12.其他
三、附圖
1.廠址地形或位置圖(設(shè)有等高線)
2.總平面布置方案圖(設(shè)有標(biāo)高)
3.工藝流程圖
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；造價控制；有效手段
房地產(chǎn)開發(fā)作為目前最有前景的項(xiàng)目之一，受到眾多開發(fā)商的喜愛，因此我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可謂眾多，這也導(dǎo)致目前我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目競爭激烈，在這樣的情況下，提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力成為當(dāng)務(wù)之急。因此本文探討的重點(diǎn)即為如何通過降低地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的成本投入，以提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的收益。
一、工程造價概述
1.工程造價簡介
工程造價的意思就是工程的建造價格。廣義上工程造價涵蓋建設(shè)工程造價，安裝工程造價，市政工程造價，電力工程造價，水利工程造價，通信工程造價等。另外，工程造價也是指進(jìn)行某項(xiàng)工程間建設(shè)所花費(fèi)的全部費(fèi)用，其核心內(nèi)容是投資估算、設(shè)計概算、修正概算、施工圖預(yù)算、工程結(jié)算、竣工決算等等。而工程造價的任務(wù)主要是根據(jù)圖紙、定額以及清單規(guī)范，計算出工程所包含的直接費(fèi)用、間接費(fèi)用、規(guī)劃費(fèi)用以及稅金等等。
2.工程造價的基本職能
工程造價的基本職能主要體現(xiàn)在評價職能、調(diào)控職能、預(yù)測職能、控制職能等方面。
評價職能是在評價土地價格、建筑安裝產(chǎn)品和設(shè)備價格的合理性時，就必須使用工程造價資料，而在評價建筑項(xiàng)目的償貸能力、獲利能力和宏觀效益時，也可以依據(jù)工程造價進(jìn)行評判。
調(diào)控職能是指國家對于地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模、結(jié)構(gòu)等進(jìn)行調(diào)控和管理；在我國政府依然是項(xiàng)目調(diào)控和管理的主要單位，對于地產(chǎn)項(xiàng)目中的物資消耗水平、建設(shè)規(guī)模和投資方向等都要進(jìn)行調(diào)控和把控，讓地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)更加的合理，而且不造成資源的浪費(fèi)，可見工程造價調(diào)控職能的重要性。
預(yù)測職能是指投資者或者開發(fā)商在項(xiàng)目開建之前，對項(xiàng)目做整體的預(yù)測和把控，只有這樣投資商才能知道自己的錢都花在了哪些地方，在項(xiàng)目開建之前需要籌集多少資金；而開發(fā)商也能根據(jù)預(yù)測知道如何開展工作。
控制職能主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面是它對投資的控制，就是字投資的各個階段，能夠根據(jù)對造價的多次性預(yù)算和評估，對造價進(jìn)行全過程多層次的控制；另一方面，是對承包商所提交的商品和勞務(wù)供應(yīng)進(jìn)行成本控制。
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價控制特點(diǎn)分析
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價控制就是通過相應(yīng)的管理方法對項(xiàng)目的各個階段進(jìn)行控制，這個控制不但體現(xiàn)在費(fèi)用的控制上，更多的是體現(xiàn)在合理安排和損失控制上，控制不必要的費(fèi)用浪費(fèi)和損失，以便于項(xiàng)目能夠在不必要的階段造成浪費(fèi)。通過這些內(nèi)容分析，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價控制的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個方面。
首先，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)造價投入巨大。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為大型固定資產(chǎn)投資投入項(xiàng)目，是一項(xiàng)建設(shè)規(guī)模巨大、開發(fā)周期長、資金占據(jù)大的工作，如果造價控制在整個工程實(shí)施過程中不能起到控制全局的作用，那么就很容易造成虧損，使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的利益縮水，損害投資商和開發(fā)商的利益。
其次，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)造價控制管理的差異性加大?，F(xiàn)在隨著人們審美意識的提高以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的同質(zhì)化嚴(yán)重，眾多的開發(fā)商開始屢出奇招吸引客戶的注意力。他們開始在建筑的外觀、內(nèi)部的裝修裝飾以及區(qū)位配套等方面下功夫，不管是歐式風(fēng)格、韓式風(fēng)格還是哥特風(fēng)格，亦或是綠化、小區(qū)配套、學(xué)區(qū)配套等方面，開始大力投入以期讓客戶過來購買；但是這些都需要大量資金的投入，而項(xiàng)目造價控制的意義就在這里，通過采取不同的措施來達(dá)到管理的目的。
最后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價控制管理具有明顯的動態(tài)特征。上述已經(jīng)提及，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)大型固定資產(chǎn)建設(shè)，建設(shè)周期長、投入巨大；因此在這個建設(shè)過程中，會有很多不可控的因素，不光是政策的變動，加之費(fèi)率等的調(diào)整，項(xiàng)目投入亦有不同。因此在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)上，應(yīng)該遵循動態(tài)管理的原則，不同階段采用不同的造價措施，根據(jù)時局的變化進(jìn)行調(diào)整。
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價控制管理手段
1.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段的造價控制
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的主要工作包括：項(xiàng)目的設(shè)計、工程項(xiàng)目的征地及項(xiàng)目建設(shè)條件的準(zhǔn)備，設(shè)備、工程招標(biāo)及承包商的選定、簽訂合同等。在項(xiàng)目開發(fā)伊始，就要首先制定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造價的方案。要思慮到開發(fā)過程中各個階段的情況，綜合考量下，制定出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造價的總方案，并成立項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)，在項(xiàng)目實(shí)施的過程中，對不同階段的造價控制辦法、工程付款方法以及風(fēng)險管理等方面進(jìn)行明確的規(guī)定。
另外，在項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段，還要注意完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造價控制管理組織并確定各個階段的造價控制管理目標(biāo)。以備在項(xiàng)目實(shí)施過程中，能夠把控全局。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段是整個項(xiàng)目的根基，只有根基穩(wěn)定才能夠保證項(xiàng)目在后期實(shí)施的過程中有條不紊，因此做好項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段的造價控制重中之重。
2.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價控制
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價控制是整個造價控制階段中最重要的一環(huán)，是造價控制的源頭，因此這個階段的造價控制重中之重。在這個階段里，造價控制管理工作的重點(diǎn)就是根據(jù)工程標(biāo)準(zhǔn)、工程規(guī)模等估算投資額。工程標(biāo)準(zhǔn)、工程規(guī)模、配套設(shè)施、工程定位等這些在項(xiàng)目決策階段都要準(zhǔn)確衡量，才能對項(xiàng)目造價進(jìn)行準(zhǔn)備的把控。
另外，對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的建筑工程費(fèi)、設(shè)備與器具購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)以及工程建設(shè)等其他費(fèi)用進(jìn)行估算也是項(xiàng)目決策階段的重點(diǎn)，合理把控好決策階段的造價控制，對于整個項(xiàng)目的良好運(yùn)作將起到事半功倍的效果。
最后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價控制還取決于經(jīng)濟(jì)環(huán)境。在改革開放之初，我國的房地產(chǎn)發(fā)展未露鋒芒，因此房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展環(huán)境并未成熟，相關(guān)配套措施也未被考慮；但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益發(fā)展，同質(zhì)化的產(chǎn)品越來越多，而人們的要求卻越來越高，不匹配的供需導(dǎo)致人們對于房地產(chǎn)越來越不滿意。為了爭取更多的客戶，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商開始花樣百出，只為爭取更多的業(yè)主，而這不同的吸引手段則需要相應(yīng)的支出，因此在商業(yè)地產(chǎn)的決策階段進(jìn)行造價控制并預(yù)計到未來支出，也是重要一環(huán)。
3.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計階段的造價控制
商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計階段是總價控制的重要一環(huán)，在這個階段，首先要采取招標(biāo)制度，不能人為的確定哪家公司來進(jìn)行項(xiàng)目執(zhí)行工作，要設(shè)計嚴(yán)格的招標(biāo)方法，以此來降低設(shè)計費(fèi)用；同時在招標(biāo)階段，要采取競爭的方式，讓招標(biāo)單位能夠發(fā)揮所長，盡量做到造價控制，以此來優(yōu)化設(shè)計方案。
其次，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計階段，還要采取標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計和限額設(shè)計兩種不同的方式，其中標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計就是按照常規(guī)的用料用量來進(jìn)行設(shè)計，進(jìn)行工程造價；限額設(shè)計就是在確保工程質(zhì)量的同時，對一些用料用量進(jìn)行控制來進(jìn)行設(shè)計，以此來控制工程造價。
第三，除了我們說的常規(guī)的招標(biāo)制度外，還有請專家學(xué)者來對設(shè)計方案進(jìn)行把關(guān)，看是否有需要調(diào)整的地方，以優(yōu)化設(shè)計方案，從而從設(shè)計階段來進(jìn)行造價控制。專家學(xué)者不同于設(shè)計人員，他們的學(xué)識更加淵博，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)更加豐富；而且由其進(jìn)行審核沒有利益糾葛，因此便更加的公平公正。加之有專家學(xué)者進(jìn)行把關(guān)后，設(shè)計階段的各項(xiàng)問題可以被提前發(fā)現(xiàn)并修正，以防止后期出現(xiàn)不可預(yù)估的錯誤和漏洞；而設(shè)計師們也可以通過和專家學(xué)者的交流，更好的提升自己的專業(yè)素養(yǎng)，在以后的設(shè)計過程中，能夠避免類似的問題出現(xiàn)和發(fā)生，將問題扼殺在搖籃里，以使得商業(yè)地產(chǎn)工程造價在設(shè)計階段能夠被嚴(yán)格把控。
第四，嚴(yán)格控制設(shè)計變更，有效控制工程投資，在項(xiàng)目設(shè)計的初步階段，會受到各個方面不同因素的影響，比如工程性質(zhì)、設(shè)備材料的供應(yīng)、物資采購、供應(yīng)價格等方面的變化，最終都會影響到設(shè)計階段的工程造價，但是這種誤差范圍一般都是小范圍的，也是被允許的，但是即使如此，嚴(yán)格控制和審核各個流程的造價使其盡量能夠按照前期的設(shè)計圖紙進(jìn)行，也是被大家期許的。另外，在項(xiàng)目施工圖實(shí)施過程中，設(shè)計人員要做好調(diào)研，不能與經(jīng)濟(jì)相脫節(jié)，要加強(qiáng)圖紙審核、校對的次數(shù)，只有這樣才可以將工程造價脫節(jié)問題暴露在施工前，才能更好的進(jìn)行控制。
第五，加強(qiáng)相關(guān)立法建設(shè)，中國現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，相關(guān)經(jīng)濟(jì)法制也與時俱進(jìn)一應(yīng)俱全；自我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)達(dá)以來，相繼出臺了《中華人民共和國建筑法》、《合同法》《招標(biāo)投標(biāo)法》等相關(guān)法律法規(guī)。而在1995年，我國建設(shè)部、國家計委也出臺了《工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》，根據(jù)這個法律法規(guī)，各省市也根據(jù)自己的相應(yīng)行情頒布了一些具體的實(shí)施方法，對提高我國各省市的工程質(zhì)量起到了重要的作用。但是即使如此，縱觀房產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)依然甚少，因此在控制工程造價，提高房產(chǎn)質(zhì)量水平這條道路上，我國依然還有很長的路要走。
4.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段的造價控制
在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行造價控制，關(guān)系到實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中的實(shí)際開銷，因此應(yīng)該從造價、質(zhì)量以及工程進(jìn)度等方面進(jìn)行全面把控，以確保項(xiàng)目整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。首先，上述我們已經(jīng)說過，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，要以前期的造價控制為依據(jù)，嚴(yán)格按照此執(zhí)行，為了方便操作，執(zhí)行雙方應(yīng)該簽訂勞動合同，以此來保證項(xiàng)目的順利開展；在合同中要就項(xiàng)目實(shí)施各個階段的內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定，只有這樣才能在意外發(fā)生的時候雙方有理可據(jù)，同時也可以保證項(xiàng)目在合同的管理下順利開展，減少雙方不必要的損失。
其次，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段，要對實(shí)際用料進(jìn)行嚴(yán)格把控；項(xiàng)目用料在工程造價中占據(jù)重大篇幅，因此嚴(yán)格控制用量，可以避免浪費(fèi)的情況發(fā)生；另外，在工程實(shí)際作業(yè)的過程中，難免會有變動和意外導(dǎo)致用料的不同，在這個過程中，雙方要就意外出現(xiàn)的情況和用料增減的情況寫成合同并雙方簽字，避免后期不必要的麻煩。
最后，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段及工程進(jìn)度方面，也要進(jìn)行把控，雙方在簽訂合同的時候，要根據(jù)工程進(jìn)度安排資金支付，不能將所有工程的全款一次付清，要循序漸進(jìn)，這樣做一方面可以較少占用資金，另一方面當(dāng)工程出現(xiàn)其他問題時候，雙方也可以進(jìn)行協(xié)商，以防處于被動位置。
5.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算階段的造價控制
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目階段階段的造價控制是工程造價審核的最后一步，即在項(xiàng)目完工后，請相關(guān)審計部門對現(xiàn)場進(jìn)行審計，這個審計過程是要和施工單位就工程進(jìn)行過程中的單據(jù)進(jìn)行一一核對，同時要對工程進(jìn)度過程中變更的項(xiàng)目進(jìn)行核對，對項(xiàng)目所有的定額單價進(jìn)行核對，對項(xiàng)目進(jìn)行過程中的一應(yīng)支出進(jìn)行核對，同時要就項(xiàng)目的實(shí)際花費(fèi)和原始的造價資料進(jìn)行核對，了解項(xiàng)目實(shí)施過程中哪些地方發(fā)生了變化，以便于其他項(xiàng)目實(shí)施過程中進(jìn)行把控。
四、結(jié)語
在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的手段分析上，本文從項(xiàng)目實(shí)施過程中的各個階段進(jìn)行了分析并闡述，并重點(diǎn)指出，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)部門應(yīng)該根據(jù)不同的階段繼續(xù)不同的規(guī)劃，同時采取不同的造價控制手段和措施，只有這樣，才能夠保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價控制管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，才能夠有效控制浪費(fèi)和不必要的費(fèi)用支出，才能最終提高項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)：
[1]周梅.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價控制有效手段分析[J].商場現(xiàn)代化，2015（04）：23-24.
2014年5月7日
目
錄
一、項(xiàng)目立項(xiàng)背景
二、項(xiàng)目市場分析
三、項(xiàng)目實(shí)施條件
四、項(xiàng)目實(shí)施規(guī)模
五、項(xiàng)目主要設(shè)計
六、項(xiàng)目主要設(shè)備
七、項(xiàng)目環(huán)境安全
八、項(xiàng)目投資概算
九、項(xiàng)目效益評估
十、項(xiàng)目資金籌措
十一、項(xiàng)目實(shí)施結(jié)論
軍龍鋼材有限公司
項(xiàng)目實(shí)施可行性報告
一、項(xiàng)目立項(xiàng)背景
鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展為本項(xiàng)目提供絕佳條件。鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，讓紅花套正成為鄂西地區(qū)一顆耀眼的明珠。鎮(zhèn)委政府加快“綠色產(chǎn)業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)、商貿(mào)物流重鎮(zhèn)、環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)、特色旅游名鎮(zhèn)，宜昌市新型城鎮(zhèn)化示范鎮(zhèn)、全省行政管理體制改革試點(diǎn)鎮(zhèn)“六鎮(zhèn)建設(shè)”，在紅花套鎮(zhèn)大步流星步入發(fā)展快車道這樣一個宏觀背景下，“軍龍鋼材”正趕上立項(xiàng)最佳時機(jī)。
民營經(jīng)濟(jì)的鼓勵政策為本項(xiàng)目注入發(fā)展動力。紅花套鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府內(nèi)資外資一起引，圍繞大項(xiàng)目抓配套，圍繞特色產(chǎn)業(yè)抓延伸，進(jìn)一步加快項(xiàng)目集聚。對民營經(jīng)濟(jì)，思想上放心放膽，政策上放寬放活，經(jīng)營上放手放開。鼓勵現(xiàn)有民營企業(yè)通過合資、合作、擴(kuò)容等方式做大做強(qiáng)，努力形成民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的裂變效應(yīng)。充分發(fā)揮區(qū)位、交通優(yōu)勢，積極鼓勵和吸納民間資本投入服務(wù)業(yè)建設(shè)，重點(diǎn)加大引進(jìn)現(xiàn)代物流新型產(chǎn)業(yè)，內(nèi)商外商“平起平坐”。
二、項(xiàng)目市場分析
鎮(zhèn)內(nèi)多家招商企業(yè)即將擴(kuò)建。紅花套鎮(zhèn)加快招商引資，目前鎮(zhèn)內(nèi)有大小企業(yè)102家，其中產(chǎn)值2000萬以上的規(guī)模企業(yè)有23家，經(jīng)過前期的初期發(fā)展，這些企業(yè)不斷成長壯大。今年，先后有宏發(fā)科技紙業(yè)、土老憨集團(tuán)、科力生種苗、力帝機(jī)械、民生公司、永茂醫(yī)藥、夜明珠鋼球廠等企業(yè)將擴(kuò)建廠房。企業(yè)的擴(kuò)張必將為本公司的鋼材銷售、五金工具、建筑器材、勞保租售等主要經(jīng)營提供近期或長遠(yuǎn)的市場需求
鎮(zhèn)內(nèi)六大居民點(diǎn)即將開建。作為宜都的“北大門”，紅花套鎮(zhèn)加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌步伐，已逐步成為鄂西地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的洼地。近兩年，鎮(zhèn)內(nèi)先后有周家河村橘園新村居民點(diǎn)、吳家崗四f堰居民點(diǎn)、紅花套村光伏園居民點(diǎn)、楊家畈華洋小區(qū)、漁洋溪高速路搬遷小區(qū)居民點(diǎn)、南橋村岳宜高速居民點(diǎn)相繼啟動和建設(shè)。僅漁洋溪一個居民點(diǎn)，用地達(dá)66458平米、設(shè)計自建房108棟，多層還建房6棟、72套，小高層2棟、88套，項(xiàng)目2016年底竣工。初略估算，鎮(zhèn)內(nèi)有6個居民點(diǎn)、600多農(nóng)戶、180萬平米的建筑即將開建，巨大的潛力市場得天獨(dú)厚，幾乎唾手可得。
三、項(xiàng)目實(shí)施條件
區(qū)位選址準(zhǔn)。紅花套區(qū)位優(yōu)勢明顯。同時宜都地理環(huán)境優(yōu)越，三條省際公路縱橫全市境內(nèi)，從紅花套鎮(zhèn)過宜昌長江公路大橋可直上宜黃高速公路，焦枝鐵路南北貫穿宜都全境，還有長江黃金水道貫穿于全境。項(xiàng)目選址于本鎮(zhèn)窯坡垴工業(yè)園規(guī)劃區(qū)，勢必給以鋼材為主的銷售帶來極大的交通便利。
物流位置佳。項(xiàng)目選址緊鄰318公路、北接窯坡垴村新村委會處，此地段為宜都市承北啟南的最佳咽喉，有“紅花套西大門”之稱。紅花套隸屬于三峽宜都“半小時經(jīng)濟(jì)圈”，境內(nèi)建有兩座長江大橋、兩座清江大橋，從市區(qū)到三峽機(jī)場只需20分鐘，貫穿南北的焦柳鐵路及兩江航道，形成了空中、陸地、水上立體運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，為人流、物流提供了方便、低成本的運(yùn)輸服務(wù)，有利于發(fā)展銷售型的物流項(xiàng)目。
基礎(chǔ)設(shè)施好。項(xiàng)目選址緊鄰宜都“二號工業(yè)園區(qū)”，各項(xiàng)生產(chǎn)、生活設(shè)施配套完善。鎮(zhèn)內(nèi)建有變電站、自來水廠，項(xiàng)目實(shí)施所需的生活用水、一般用電均有充分的保障。該場地是原紅花套鎮(zhèn)磚瓦廠廠址，面積近10畝，鋼材經(jīng)營場地寬敞。
經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)。公司法人劉代軍多年來一直在本鎮(zhèn)或周邊地區(qū)長期從事建筑行業(yè)，獨(dú)立擁有一大批老建筑客戶，僅2013-2014年、兩年間，法人劉代軍在周家河村橘園新村居民點(diǎn)、楊家畈華洋居民點(diǎn)、漁洋溪高速路搬遷居民點(diǎn)3個居民點(diǎn)承接有100個農(nóng)戶的新建房。多年的打拼，法人劉代軍也積累了殷實(shí)的資產(chǎn)實(shí)力，目前擁有靜態(tài)總資產(chǎn)近200萬元，擁有流動資產(chǎn)近200萬元。此次新上“軍龍鋼材”項(xiàng)目，旨在將原來從事的個體建筑行業(yè)做大做強(qiáng)。
四、項(xiàng)目實(shí)施規(guī)模
規(guī)模：年銷售1000萬元鋼材、五金、水暖、建材、勞保等商品。
土建：簡易加工車間1000平米、倉儲500平米，住宿及辦公樓1000平米、其他設(shè)施1000平米。
設(shè)備：切割機(jī)等主要設(shè)備，輔助設(shè)備包括移動叉車、運(yùn)輸貨車等。
流程：主要對鋼材采購、切割、處理、入庫、銷售等環(huán)節(jié)。
銷售：按照客戶要求、市場需求樣式生產(chǎn)。
服務(wù)：常年聘請技術(shù)及售后服務(wù)2人并保障安全。
五、項(xiàng)目主要設(shè)計
廠房。新建1000平米的簡易加工車間、500平米的倉儲，1000平米的住宿及辦公樓、1000平米的其他設(shè)施各一棟。窗戶采用鋼塑，在立面處理上用豎向分割，并在檐口處略加裝飾建筑活潑，外粉刷采用藍(lán)色涂料，體現(xiàn)環(huán)保建筑的特點(diǎn)，讓人感到清新、整潔。
排水。給排水系統(tǒng)設(shè)計為管網(wǎng)，管材取用一般鑄鐵管，室內(nèi)設(shè)有地上式消防栓座，灑水栓四處，生產(chǎn)、生活用水采用明溝排放。
道路。為使原材料調(diào)進(jìn)和產(chǎn)品裝運(yùn)方便及保持廠區(qū)整潔，從廠大門庫房的主干路為一般水泥路面，路旁種樹及花圃草地。
工期。爭取2014年7月底完成征地及“三通一平”、8至9月60天時間完成主體施工、10月底正式投入運(yùn)行。
六、項(xiàng)目主要設(shè)備
簡易加工主要設(shè)備有切割機(jī)、打磨機(jī)、包裝機(jī)等。
變電配電工程設(shè)備有節(jié)能變壓器、低壓配電器、配件及其他等。
七、環(huán)境保護(hù)與勞動安全
環(huán)境保護(hù)。項(xiàng)目總投資1000萬元，其中環(huán)保投資15萬元，約占總投資1.5%。項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量良好，達(dá)到二級功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；納污水體長江紅花套段岸邊100m水域水質(zhì)達(dá)到地表水環(huán)境質(zhì)量Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)，并有一定的環(huán)境容量；環(huán)境噪聲現(xiàn)狀達(dá)到功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)要求。項(xiàng)目簡易加工運(yùn)行中，廢氣主要來源于生活油煙廢氣，噪聲源主要為切割、交通運(yùn)輸工具等；固體廢物主要為金屬碎屑垃圾。項(xiàng)目產(chǎn)生的生活廢氣對環(huán)境空氣不構(gòu)成影響；項(xiàng)目生活污水、簡易清洗廢水無需凈化處理，可達(dá)到標(biāo)排放，對納污水體沒有影響；廠界噪聲完全達(dá)到噪聲標(biāo)準(zhǔn)的要求；固體廢物無需無害處理，對環(huán)境不造成任何危害。
勞動安全。本項(xiàng)目非高空高危行業(yè)，除有少量的固體廢物外，無易燃易爆原材料和產(chǎn)品，無安全隱患。只要設(shè)備完好，操作規(guī)范，不會發(fā)生任何對人身造成傷害的事故。只要加強(qiáng)防火，按防火規(guī)范的要求配齊消防器材，即可預(yù)防火災(zāi)的發(fā)生。
八、項(xiàng)目投資概算
總投資1000萬元。具體為：簡易加工及轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)備投入50萬元、建筑設(shè)施投入500萬元、其他投資與流動資金450萬元。
九、項(xiàng)目效益評估
經(jīng)濟(jì)效益。年銷售鋼材3000噸、年實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值2000萬元、計劃4年回本、年均創(chuàng)利稅200萬元。
社會效益。預(yù)計年上繳稅收20萬元、計劃每年幫助20余人次季節(jié)性就業(yè)、預(yù)計實(shí)現(xiàn)勞務(wù)性收入近50萬元。
十、項(xiàng)目資金籌措
采取自籌與融資兩結(jié)合辦法。前期由法人劉代軍籌資200萬元，吸納股東資金100萬元，向金融機(jī)構(gòu)融資200萬元，尋求供貨商鋪貨500萬元。
十一、結(jié)論
關(guān)鍵詞：資金；食材采購；供應(yīng)；配送
近年來，隨著人們生活水平的提高，市場需求量不斷逐年增加。凈菜數(shù)量的增加、品種花樣的不斷翻新，很大程度上方便了現(xiàn)代人的生活。很多消費(fèi)者認(rèn)為，凈菜消費(fèi)不僅可以減輕家務(wù)勞動強(qiáng)度、節(jié)約時間。市里的凈菜都是洗干凈的，也不用講價格，買起來省心，做菜也方便。由此來看凈菜市場需求量非常大而且還在逐年遞增，但就目前來看凈菜的主要銷售點(diǎn)還在實(shí)體超市，通過電商途徑銷售凈菜還在起步階段，因此“易廚娘”的發(fā)展前景非常廣闊。但不能就此而言“易廚娘”的發(fā)展就會一帆風(fēng)順，就一個剛起步的公司來說任何問題都竟是致命的。因此探析“易廚娘”的發(fā)展問題就顯得尤為重要。
一、資金
首先面臨的就是資金問題，對于任何一個企業(yè)來說資金是重中之重，尤其對于剛起步的企業(yè)來說?！耙讖N娘”在發(fā)展中追求“一站式服務(wù)”，集采購、制作、配送等于一身。這種大包大攬式的服務(wù)方式對資金的要求非常高。尤其是前期的采購與制作，需要墊付資金，建設(shè)廠房等。而且在發(fā)展前期訂單量不足，收入較低時采購成本高、資金回流率低等問題會對公司資金造成巨大壓力。因此融資問題就會成為公司發(fā)展的第一個攔路虎。
二、采購
其次就是食材采購的問題，“易廚娘”的生產(chǎn)方式是先下單后采購，這是非常不合理的，這種模式的成本非常高。因?yàn)橛唵问遣还潭ǖ模巢牡姆N類、數(shù)量等就會不固定，采購就會分散，直接導(dǎo)致采購的成本增加。因此公司需要租用或者建立倉庫，提前做準(zhǔn)備。就一些需求量大或者儲存期較長的食材，可以提前采購、大量儲存，以節(jié)約成本。當(dāng)然，為了保障食材的新鮮程度，儲存期就要作出嚴(yán)格的規(guī)定，及時清理過期食材。
三、供應(yīng)鏈
另外一點(diǎn)就是供應(yīng)鏈的保障問題。雖然現(xiàn)在溫室生產(chǎn)技術(shù)非常發(fā)達(dá)，但仍然不可避免蔬菜的季節(jié)性問題。同一個生產(chǎn)基地很難保證簽約蔬菜的常年供應(yīng)，因此食材的供應(yīng)保障需要切實(shí)考慮進(jìn)去。因此，備用基地的考察就顯得尤為重要。同時對于一些比較難以采購的食材，公司也可以自己建設(shè)基地生產(chǎn)，當(dāng)然這必須要到公司發(fā)展到一定程度，有能力自行生產(chǎn)。
四、配送
最后就是配送問題。眾所周知，快遞的最后一公里問題是最難解決的。而食材的配送直接面對的就是等同于這最后一公里。我們都知道，白領(lǐng)的加班是非常常見且不一定是固定的。因此配送人員最難解決的問題就是：食材到了，而收食材的人還在公司加班。而且如果食材并沒有親手交到客戶手里，那么安全問題和新鮮問題就難以保障了，也會很大程度上影響公司形象。
任何一個公司的起步都是非常D難的，但“易廚娘”面對的是一個市場廣闊，前景遠(yuǎn)大的凈菜市場，算是順勢而生，而且其有優(yōu)秀的團(tuán)隊，經(jīng)驗(yàn)豐富的導(dǎo)師，因此“易廚娘”將會健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)其遠(yuǎn)大的目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)：
[1]陳功等《凈菜加工關(guān)鍵技術(shù)研究》{C}
[2]秦園《凈菜配送中心內(nèi)部功能區(qū)布局規(guī)劃研究》{D}南京農(nóng)業(yè)大學(xué) 2011
關(guān)鍵詞：校中企；風(fēng)險；收益分配；Shapely 值模型
中圖分類號：G710 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）08-0179-04
一、“校中企”是職業(yè)教育培養(yǎng)人才的高效途徑
職業(yè)院校與企業(yè)合作培養(yǎng)學(xué)生已經(jīng)成為職業(yè)教育發(fā)展的必然途徑，在校內(nèi)完成專業(yè)知識和技能等理論方面的學(xué)習(xí)，在校外的合作企業(yè)中完成實(shí)操學(xué)習(xí)。經(jīng)過不斷的發(fā)展，目前校企尋求了一種更為有效的方式，在學(xué)校設(shè)立一個企業(yè)（工廠）的點(diǎn)部――“校中企”，內(nèi)部的管理制度、全部或部分設(shè)備、相關(guān)技術(shù)等由企業(yè)提供，為學(xué)生提供了一個全真的實(shí)踐平臺。這樣，學(xué)生在完成理論學(xué)習(xí)的同時直接在學(xué)校內(nèi)企業(yè)的點(diǎn)部來完成實(shí)操學(xué)習(xí)，大大提升了學(xué)生對相關(guān)技能掌握的效率。但問題是，企業(yè)是否會無償在學(xué)校設(shè)立一個實(shí)踐平臺來增加企業(yè)的開支呢？大部分企業(yè)不愿這樣做。因?yàn)樗麄儾坏貌幻媾R這樣的風(fēng)險，所培養(yǎng)出來的學(xué)生畢業(yè)后是否回來自己的企業(yè)工作，可能最終只是為他人作嫁衣。作為和企業(yè)合作的職業(yè)院校就要找到一個激勵點(diǎn)，激勵企業(yè)愿意這樣做，很多職業(yè)院校容許企業(yè)在校內(nèi)設(shè)立的“校中企”開展經(jīng)營性業(yè)務(wù)。這樣可以激勵企業(yè)的積極性，對于企業(yè)來講，在得到高質(zhì)量的畢業(yè)生、提升了美譽(yù)度和知名度和降低了培訓(xùn)成本的同時，又獲取了資本上的收益。所以很多企業(yè)也愿意和職業(yè)院校開展類似的合作。當(dāng)然，在合作過程中會涉及到收益如何分配和風(fēng)險如何分擔(dān)等問題。湖南工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院在和相關(guān)企業(yè)合作過程中在風(fēng)險分擔(dān)和收益分配等方面積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。
二、“校中企”項(xiàng)目中存在的風(fēng)險及成因分析
（一）違約風(fēng)險
是指校企雙方或一方未能按照協(xié)議的要求和規(guī)定來操作，導(dǎo)致另一方受損的情況。對于學(xué)校其風(fēng)險主要是企業(yè)是否擁有生產(chǎn)銷售相關(guān)產(chǎn)品和提供相關(guān)服務(wù)的資質(zhì)，企業(yè)每年是否會按照協(xié)議的要求接收一定數(shù)量的畢業(yè)生進(jìn)行頂崗實(shí)習(xí)和就業(yè)等。對于企業(yè)來說，其風(fēng)險是主要來自由師生負(fù)責(zé)經(jīng)營的“校中企”能否按照企業(yè)的操作流程和標(biāo)準(zhǔn)要求來運(yùn)作、能否提供質(zhì)量完好的產(chǎn)品和服務(wù)、所培養(yǎng)出來的學(xué)生畢業(yè)后是否會來自己的企業(yè)工作等。
（二）產(chǎn)權(quán)爭議風(fēng)險
校中企運(yùn)營初期學(xué)校和企業(yè)會根據(jù)協(xié)議為了保證校中企的正常運(yùn)作，雙方會都會投入一定的資源，一般來說，學(xué)校是以投入人力、管理、場地為主，企業(yè)則會投入設(shè)備、技術(shù)培訓(xùn)和品牌等內(nèi)容。校中企在建設(shè)的初期，學(xué)校和企業(yè)雙方各自所投入的資源難以量化，導(dǎo)致在后期退出的r候在產(chǎn)權(quán)歸屬上產(chǎn)生沖突的風(fēng)險。一旦發(fā)生爭議，校企雙方?jīng)]有明確可依的合作協(xié)議和事前的相關(guān)文件、解決方案等，使得分歧難以化解，甚或矛盾加劇乃至訴諸法律。
（三）共同收益風(fēng)險
合作的雙方只有雙方的需求同時得到滿足時，合作才會繼續(xù)。一般來說，職業(yè)院校和企業(yè)設(shè)立“校中企”學(xué)校是希望從企業(yè)引進(jìn)高技術(shù)水平兼職教師，解決學(xué)生的頂崗實(shí)習(xí)和就業(yè)的問題，企業(yè)則希望從學(xué)校獲得未穩(wěn)定的用工來源和員工培訓(xùn)等。如果雙方的需求無法滿足，達(dá)不到預(yù)期的合作效果，則合作將難以維系，風(fēng)險就極易發(fā)生[1]。
（四）安全風(fēng)險
特別是一些生產(chǎn)類型的校中企，如果學(xué)生沒有按照規(guī)定操作，極有可能發(fā)生傷亡事故的風(fēng)險，一旦此類風(fēng)險發(fā)生，造成的后果和影響會非常惡劣。所以，校企雙方在合作前一定要采取積極措施避免此類風(fēng)險的出現(xiàn)。一方面加強(qiáng)對學(xué)生安全教育和安全管理，另一方面校企合作雙方責(zé)任劃分要明確，且采取有效風(fēng)險規(guī)避和風(fēng)險轉(zhuǎn)移的風(fēng)險管理機(jī)制。
三、校企合作過程中的收益分配模式
（一）“校中企”項(xiàng)目收益來源
“校中企”一般主要是設(shè)立在校內(nèi)或?qū)W校周圍，主要由老師管理和學(xué)生經(jīng)營的運(yùn)作實(shí)體，其主要的運(yùn)營模式為學(xué)校自建和學(xué)校與企業(yè)共建，如學(xué)校自建的校內(nèi)經(jīng)營實(shí)體；其所產(chǎn)生的利潤和風(fēng)險都由學(xué)校自行承擔(dān)，如學(xué)校與企業(yè)共建的實(shí)體則會涉及到收益分配和風(fēng)險分?jǐn)?。校中企其主要的收益來源是生產(chǎn)銷售的產(chǎn)品和服務(wù)。
（二）校中企項(xiàng)目收益分配的影響因素
職業(yè)院校和企業(yè)開展的校中企項(xiàng)目合作，雖然主要的目的并不是收益，但是依然會涉及到收益分配的問題，一般來說收益的分配是根據(jù)各自的投入、風(fēng)險和努力等因素進(jìn)行分配。
1.投入因素
投入是為保證校中企的正常運(yùn)作，雙方所投入的資本、物品了和勞務(wù)等。一般來說，學(xué)校會投入場地、部分設(shè)備、勞務(wù)（主要是學(xué)生）及創(chuàng)新資源，企業(yè)投入部分包括設(shè)施設(shè)備、物料、管理制度和技術(shù)支持等如表1，因此投入的方式要素不同，校企雙方會隨著各自的投入增加，其參與收益分配比例也會增大。
2.努力因素
努力是校中企的運(yùn)營過程中職業(yè)院校和企業(yè)雙方的盡力程度[2]。在合作過程中企業(yè)能否有效進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，提供相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，是否采取了有效的監(jiān)督方式和手段，職業(yè)院校能否采取措施來降低生產(chǎn)和服務(wù)成本，降低被投訴的比例，進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新等以上都屬于各自的努力因素，通過雙方或一方的努力會為校中企創(chuàng)造更多的收益，但努力方有時候需要付出一定的費(fèi)用，所以應(yīng)該獲得更多的收益。
3.風(fēng)險因素
前面已經(jīng)分析，“校中企”的正常運(yùn)作過程中會發(fā)生很多風(fēng)險，職業(yè)院校和企業(yè)需要根據(jù)各自所承擔(dān)的風(fēng)險來對收益進(jìn)行合理的分配。
（三）校企合作收益分配模式
在校企合作共建校中企的運(yùn)行模式中，目前收益的分配方式具體有如表2。
四、基于 shapely 值的“校中企”合作項(xiàng)目收益分配模型
（一）基本假設(shè)
1.無大的決策變動、政策和法律環(huán)境穩(wěn)定等。
2.職業(yè)院校和企業(yè)都是以追求收益最大化為主要目的。
3.校中企項(xiàng)目的總體收益給定，且忽略運(yùn)營成本。
（二）Shapely 值的確定
Shapely 值法是解決多人合作對策問題的一種數(shù)學(xué)方法。當(dāng) N 個人從事某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動時，他們之中的若干種組合的每一種組合都會得到一定收益，并且隨著合作人數(shù)的增加效益也會增加，全體N個人合作將會取得最大收益，shapely值法是分配這個最大收益的一種方法。
通過（5）、（6）式得出了基于修正Shapely 值校中企收益分配方案。此方案綜合考慮了影響校中企項(xiàng)目收益分配的三個因素：投入因素、努力因素、風(fēng)險因素，使得校中企項(xiàng)目合作收益分配更加合理和科學(xué)。
（四）各參數(shù)的確定
1.校企雙方投入比重
這里的投入不僅指雙方的硬件投入還包括技術(shù)、品牌和創(chuàng)新等軟件資源的投入，重點(diǎn)是對軟件資源進(jìn)行有效的核算，最終體現(xiàn)在校企合作協(xié)議里。通過以上考慮計算得到職業(yè)學(xué)校和企業(yè)的投入比重測度值為a11 a21。
2.努力因素
即校企雙方在項(xiàng)目運(yùn)作過程中的積極程度，校企合作雙方在合作過程中為了保證自身的收益得以實(shí)現(xiàn)，可能會采取消極的態(tài)度，從而損害了項(xiàng)目的整理收益，所以將努力因素納入到對收益分配的一個影響指標(biāo)，會調(diào)動合作中雙方的積極性，對努力因素的衡量可以采用“完工百分比”的方式或事前確定任務(wù)目標(biāo)采用打分的方式來得出努力水平的測度值a12 a22 。
3.風(fēng)險承擔(dān)
在職業(yè)院校和企業(yè)合作過程中的風(fēng)險包括違約風(fēng)險、產(chǎn)權(quán)爭議風(fēng)險、共同收益風(fēng)險、安全風(fēng)險。具體這些風(fēng)險應(yīng)該在職業(yè)院校和企業(yè)中如何分擔(dān)，可以采用AHP（層次分析法）或?qū)＜掖蚍址▉泶_定。a13 a23分別為校企雙方綜合風(fēng)險的分?jǐn)傁禂?shù)，當(dāng)前校中企項(xiàng)目的風(fēng)險共有4中，每一種風(fēng)險在校企之間的分?jǐn)傁禂?shù)為xi yi；x+y=1，則校企雙方綜合風(fēng)險的分?jǐn)傁禂?shù)為：
a13=w1x1+w2x2+w3x3+w4x4
a23=w1y1+w2y2+w3y3+w4y4
五、算例分析
湖南工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院和某物流企業(yè)達(dá)成了共建“校中企”項(xiàng)目的合作協(xié)議，經(jīng)評估該項(xiàng)目每年的總體收益可以達(dá)到35萬元，如果此項(xiàng)目采取職業(yè)院校自建或企業(yè)在學(xué)校周圍單干，則各方所得的收益分別為5萬元和8萬元?，F(xiàn)在雙方經(jīng)過前期積極的協(xié)商雙方都投入最大的努力肀Vは钅磕莧〉米畬蟮氖找妗8孟钅康那捌諭蹲矢據(jù)雙方協(xié)商約定，校企雙方各占比重0.6，0.4；影響收益分配的三個因素的影響系數(shù)λ=[0.35 0.2 0.45]，同時專家對風(fēng)險進(jìn)行評估得出：
違約風(fēng)險（w1=0.25）：x1=0.5 y1=0.5
產(chǎn)權(quán)爭議風(fēng)險（w2=0.25）：x2=0.4 y2=0.6
共同收益風(fēng)險（w3=0.1）：x3=0.5 y3=0.5
安全風(fēng)險（w4=0.4）：x4=0.8 y4=0.2
根據(jù)Shapely 值方法，按照如下步驟求解校中企項(xiàng)目收益分配方案：
六、結(jié)論
校企合作設(shè)立校中企是職業(yè)院校培養(yǎng)技術(shù)技能型人才的有效手段，校中企將學(xué)校和企業(yè)二者在人才培養(yǎng)的優(yōu)勢融入到校中企項(xiàng)目中，但是不可避免的是，經(jīng)營性的校中企項(xiàng)目會涉及收益分配的問題，如果不能妥善處理好雙方的收益分配問題，勢必會影響校中企項(xiàng)目的順利實(shí)施和總體效益的最大化。本文綜合考慮了影響校中企收益分配的3個關(guān)鍵因素：投入因素、努力因素、風(fēng)險因素，并以此建立了基于修正的shapely 值校中企項(xiàng)目收益分配模型，科學(xué)合理地對校企雙方的收益進(jìn)行分配，協(xié)調(diào)了收益沖突，最終實(shí)現(xiàn)校中企項(xiàng)目的運(yùn)作效益最大化。
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在此背景下，品牌將如何配合營銷戰(zhàn)略，選擇內(nèi)容營銷的投放渠道，以提供最佳曝光度，使品牌脫穎而出呢？webpower中國區(qū)與Digital Instincts的CEO Marilyn Simes和創(chuàng)新教育營銷方案方面的專家Julie Livingston提供關(guān)于這個話題的有效策略：
1.確定鮮明的品牌資產(chǎn)
使用文本以及非字元素，如視頻、音頻和強(qiáng)大的圖像以在目標(biāo)受眾的心目中創(chuàng)造多層次感官的品牌印象。在理想的情況下，營銷人員應(yīng)該開發(fā)自己獨(dú)特類型的品牌資產(chǎn)。
2.把品牌與教育公益信息關(guān)聯(lián)
webpower認(rèn)為，這是一個自然的契合，因?yàn)橄M(fèi)者需要了解社會和環(huán)境效益。品牌可以考慮創(chuàng)建與自己的品牌價值關(guān)聯(lián)，關(guān)于綠色回收、污染和廢物管理等話題的專有教育內(nèi)容。然后，把自己的品牌置于一個能夠與公益支持者、教育工作者、家長和孩子共鳴的獨(dú)特渠道。而觸及這類人群的另一個優(yōu)勢是，他們將成為大使，并動員他們的伙伴和家人采取行動。
3.使數(shù)字營銷機(jī)遇最大化
通過社交媒體、移動設(shè)備、平板電腦或基于Web的APP傳播品牌的數(shù)字內(nèi)容，傳達(dá)"綠色"的信息內(nèi)容。創(chuàng)建的品牌的數(shù)字形式的營銷內(nèi)容可以到一個網(wǎng)站，并鏈接回社交平臺，包括博客、微博頁面、微信，以及郵件營銷等渠道。
找到品牌核心目標(biāo)受眾所處的數(shù)字生態(tài)系統(tǒng)和聚焦的媒體平臺，可以最佳地服務(wù)于品牌戰(zhàn)略。如一個自行車品牌想要開發(fā)可以用于下載的移動APP，并提供給手機(jī)用戶播放，以觸及到在旅途中的潛在目標(biāo)受眾。在此情況下，品牌可以利用針對性的技術(shù)，如定義地理邊界軟件geo-fencing，識別及獲知可能在實(shí)體店或某一實(shí)際地理位置的騎行者。
了解用戶的位置和生活方式、喜好等信息，有利于品牌提供及時、相關(guān)性的信息，并利用品牌編輯內(nèi)容傳達(dá)關(guān)鍵的營銷產(chǎn)品服務(wù)以促進(jìn)目標(biāo)受眾的轉(zhuǎn)化，提高投資回報率。以webpower郵件營銷為例，利用快速便捷的郵件發(fā)送平臺，輕松了解及掌握包括用戶地理位置、個人喜好、購買記錄等用戶自然屬性及行為數(shù)據(jù)，然后通過個性化郵件內(nèi)容、響應(yīng)郵件設(shè)計、觸發(fā)郵件發(fā)送等實(shí)現(xiàn)內(nèi)容的實(shí)時精準(zhǔn)發(fā)送。
4.關(guān)注結(jié)果
通過回顧評估品牌的目標(biāo)和目的，以確定應(yīng)該采取哪些策略和分析方法。如果驅(qū)動轉(zhuǎn)化是最重要的，那么如何通過有效手段推動目標(biāo)受眾的頁面瀏覽量、意識或行為轉(zhuǎn)變呢？筆者認(rèn)為，品牌可以通過返券活動，激勵目標(biāo)受眾去完成這些轉(zhuǎn)化目標(biāo)，并同時在目標(biāo)受眾心目中植入品牌產(chǎn)品的價值。也可以采用beacons(隱藏并植入在銷售點(diǎn)的電子芯片)來捕獲目標(biāo)受眾的行為。另外，在線游戲也能在提供強(qiáng)烈的參與性和令人難忘的"綠色環(huán)保"經(jīng)驗(yàn)之時，增強(qiáng)核心品牌信息。以FEMA的ReadyKids為例，活動包括用一個網(wǎng)站和在線游戲來教導(dǎo)年輕人關(guān)于應(yīng)急的準(zhǔn)備事宜。最后，一個品牌的忠誠度計劃，也可以有效的爭取關(guān)注和驅(qū)使目標(biāo)受眾購買。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)層次分析法
中圖分類號：F713.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編碼：
前因：房地產(chǎn)底價方法中應(yīng)用最為廣泛的是市場比較定價法，按照常規(guī)的市場比較定價法，尋遵循以下步驟：1、確立競品樓盤，依據(jù)競品樓盤與項(xiàng)目的競爭強(qiáng)弱程度設(shè)立參考權(quán)重系數(shù)；2、確立價格影響因素，設(shè)定各因素對價格影響的權(quán)重，常規(guī)較為嚴(yán)謹(jǐn)權(quán)重確立方法是成立定價小組，小組成員各至依據(jù)經(jīng)驗(yàn)值設(shè)立各因素權(quán)重，再采用算數(shù)平均數(shù)確定具體權(quán)重；3、擬定價項(xiàng)目與競品項(xiàng)目各價格指標(biāo)對比打分，定價小組各成員分別按自身經(jīng)驗(yàn)打分，再采用算數(shù)平均數(shù)確定各因素具體分值；4、打分匯總加權(quán)，得出擬定價項(xiàng)目相對競品樓盤售價；5、再參照競爭關(guān)系權(quán)重得出項(xiàng)目價格建議。再采用以上定價方法時，人的主觀因素決定了價格的走勢，最終定價主觀因素比重較大，如何最大限度降低人主觀或經(jīng)驗(yàn)值判斷對定價體系的影響，制定出相對客觀科學(xué)的價格體系，一直是困擾我的難題，層次分析法（AHP）給了我很大的啟示，我嘗試將其應(yīng)用于定價中，現(xiàn)將其提出：
基本情況：
我公司的首創(chuàng)鴻恩國際生活區(qū)項(xiàng)目位于江北區(qū)大石壩，于2012年10月推出7號樓王部分產(chǎn)品，項(xiàng)目高層類物業(yè)直接競爭對手為東原D7區(qū)、保利江上明珠馨園、保利香雪、華潤中央公園，以上競品樓盤分布情況如下圖：
各競品樓盤當(dāng)期銷售價格如下表：
住宅類物業(yè)定價考慮因素大致為下圖所列：
解決方法：
1、定價影響因素有8個，兩兩比較得判斷矩陣如下：
2、采用幾何平均數(shù)，各指標(biāo)權(quán)重歸一化
企業(yè)品牌：a1=8=0.59
√1*2/3*1/2*1/2*2/3*2/3*1/2*2/5
區(qū)位價值：a2=8=0.89
√1.5*1*3/4*3/4*1*1*3/4*3/5
商業(yè)配套：a3=8=1.18
√2*4/3*1*1*4/3*4/3*1*4/5
交通便捷度：a4=8=1.18
√2*4/3*1*1*4/3*4/3*1*4/5
外部景觀：a5=8 =0.89
√1.5*1*3/4*3/4*1*1*3/4*3/5
園林景觀：a6=8=0.89
√1.5*1*3/4*3/4*1*1*3/4*3/5
樓棟位置：a7=8=1.18
√2*4/3*1*1*4/3*4/3*1*4/5
戶型：a8=8 =1.48
√2.5*5/3*5/4*5/4*5/3*5/3*5/4*1
3、確立各項(xiàng)因素影響權(quán)重
企業(yè)品牌：a1/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.07
區(qū)位價值：a2/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.11
商業(yè)配套：a3/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.14
交通便捷度：a4/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.14
外部景觀：a5/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.11
園林景觀：a6/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.11
樓棟位置：a7/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0,14
戶型：a8/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.18
特征向量（0.07，0.11，0.14，0.14，0.11，0.11，0.14，0.18）
4、各樓盤相對每一定價因素判斷矩陣
5、采用幾何平均數(shù)，各指標(biāo)權(quán)重歸一化，確立特征得分
對企業(yè)品牌，5項(xiàng)目得分(0.18，0.2，0.21，0.21，0.2)
對區(qū)位價值，5項(xiàng)目得分(0.22，0.22，0.22，0.17，0.17)
對商業(yè)配套，5項(xiàng)目得分(0.22，0.24，0.20，0.18，0.16)
對交通便捷度，5項(xiàng)目得分(0.22，0.22，0.20，0.20，0.16)
對外部景觀，5項(xiàng)目得分(0.21，0.19，0.23，0.17，0.20)
對園林景觀，5項(xiàng)目得分(0.19，0.21，0.20，0.17，0.23)
對樓棟位置，5項(xiàng)目得分(0.22，0.20，0.20，0.18，0.20)
對戶型，5項(xiàng)目得分(0.18，0.21，0.21，0.21，0.19)
6、經(jīng)計算5項(xiàng)目相對于價格的特征向量為：
（0.20，0.21，0.21，0.19，0.19）
7、對比各項(xiàng)目現(xiàn)行售價，得出相對價格，再根據(jù)競爭關(guān)系加權(quán)得出本項(xiàng)目銷售價格：
相對價格=首創(chuàng)項(xiàng)目分值/對比項(xiàng)目分值*對比項(xiàng)目售價
