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序論：在您撰寫房地產(chǎn)市場建議時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
關鍵詞：房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；問題；對策
房地產(chǎn)行業(yè)屬于國民經(jīng)濟的第三產(chǎn)業(yè)，由于國家經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展以及國民生活水平的持續(xù)提升，房地產(chǎn)得到了顯著的發(fā)展。房地產(chǎn)屬于新興產(chǎn)業(yè)，在高速發(fā)展的過程中，顯示出了一些問題，部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱的情況，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。因此國家需要給房地產(chǎn)的發(fā)展提供更多的支持和干預，需要提出相應的政策來進行調(diào)整，改善現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的結構，使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠得到更好的發(fā)展。
1房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況
1.1炒房比例下降，部分城市房價下跌
由于受到了國家政策的調(diào)控，買房賣房需要繳稅，炒房投機比例開始收縮，部分城市的房價比較高，不過面臨著比較嚴重的下降壓力，做出了下調(diào)的調(diào)整。特別是2012年一部分大中城市的房價明顯下調(diào)，多數(shù)的中介房產(chǎn)交易量出現(xiàn)了下跌的趨勢，部分開發(fā)商選擇折扣以及贈品的形式來提升房產(chǎn)的交易量。一般情況下民眾在國家政策面前選擇的都是觀望的態(tài)度，雖然房價出現(xiàn)了下降的情況，但是下降比例比較有限。
1.2房價依舊偏高
近段時間人民消費水平持續(xù)提升，國家的內(nèi)需持續(xù)擴大，這樣也就出現(xiàn)了通貨膨脹的情況，物價持續(xù)增高。由于城市化的擴大，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口開始向城市發(fā)展，所以可以使用的土地面積越來越少，土地的價格也在持續(xù)上升。這些都會增加開發(fā)商的成本，而且會降低開放商的利潤，這樣就會選擇提升房價的形式來獲取更多的利益。不僅如此，國家出臺一些控制措施，有效地降低房地產(chǎn)商以及投資商可得利益，因此會出現(xiàn)開發(fā)商提升價格的情況，房產(chǎn)商以及投資商會將增加的成本轉到買房人的身上，這就是出現(xiàn)提升價格的主要原因。普通民眾一般會有買漲不買跌的心理，由于害怕房價會持續(xù)上升，所以會陷入價格怪圈。
2房地產(chǎn)所存在的問題
2.1商品房價格上漲速度比較快
最近幾年由于經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，物價持續(xù)提高，人民生活水平持續(xù)完善，我們國家大部分省市商品房價大幅度上升。由于商品價格持續(xù)上漲，利潤越來越多，大多數(shù)閑散資金開始進入房地產(chǎn)市場，吸引了大量的購房者。一部分人選擇銀行貸款的形式來買房子，并且出現(xiàn)了囤積房子的情況，惡意提升房價。為了應對這樣的一種情況，大多數(shù)消費者不明確具體的形式，紛紛借款購買，進而出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，要是繼續(xù)如此發(fā)展，就會限制到房地產(chǎn)市場的發(fā)展，并且會影響到金融的安全。
2.2信貸風險加劇
房地產(chǎn)的開發(fā)和建成需要較多的資金，大多數(shù)的房產(chǎn)商選擇銀行貸款。在開發(fā)房產(chǎn)以及銷售房產(chǎn)的時候，會涉及到意外的因素，開發(fā)商不能按時還款，出現(xiàn)信貸危機。不僅如此，因為房產(chǎn)利潤比較可觀，大多數(shù)人投資房產(chǎn)，炒房的人越來越多，這些人員借助銀行貸款的形式來炒房，哄抬物價，要是國家選擇宏觀政策，房價下降，使得投資商資金鏈斷裂，進而出現(xiàn)更多的信貸風險。
2.3住房保障體系不夠完善
因為現(xiàn)階段房價持續(xù)上升，人民買房的問題變得越來越重要，日常生活受到買房難的困影響到國民經(jīng)濟的發(fā)展。國家需要調(diào)整房產(chǎn)市場，住房保障體系的建設對于房地產(chǎn)市場調(diào)控來說是比較重要的。不過因為沒有足夠的資金，地方政府不能及時采取相應的措施，住房保障體系建設速度也會變慢。
3房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施
3.1提升購房成本，發(fā)展廉租房
提升購置多套房產(chǎn)成本以及持有多套房產(chǎn)成本會降低房產(chǎn)購置人員以及持有人員的收益，進而出現(xiàn)觀望時期。經(jīng)過理性回歸之后，會使得這些人在心理賬戶方面重新繪制相關的曲線。因為出現(xiàn)了廉租房以及經(jīng)濟適用房進而影響到了對于房地產(chǎn)的需求，這樣會降低房產(chǎn)購置人員和擁有人員對于房地產(chǎn)的投資熱情，進而出現(xiàn)更加理性的投資決策。
3.2正確引導輿論，防止利益集團強化
房產(chǎn)高收益預期輿論導向對于房地產(chǎn)利益集團提升房地產(chǎn)的價格比較重要，由于媒體傳播形式變得越來越多，所以輿論宣傳所造成的影響越來越高，對于大眾而言，借助輿論的宣傳作用可以充分地明確房地產(chǎn)市場的實際情況。不過現(xiàn)代的媒體中能夠完全獨立在房地產(chǎn)市場之外的比較少，要是出現(xiàn)了房價上漲的輿論就會刺激到大眾的神經(jīng)，這樣就會使得房價持續(xù)上升，所以需要增強對于輿論宣傳管理的重視。
3.3積極推廣投資理財知識
政府需要鼓勵金融部門或者金融機構采取措施提升民眾的投資理財知識，這樣能夠使得大眾可以明顯投資工具中的優(yōu)勢和劣勢，明確房地產(chǎn)投資所存在的風險，進而可以明確自己的投資需求，正確對待房地產(chǎn)的上漲，這樣能夠避免出現(xiàn)非理性投資的情況。
4房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢
我國政府部門為了控制快速上升的房價進而出臺了相應的政策，自從我國加入WTO之后，對成員國做出承諾，房地產(chǎn)市場會在如今的基礎上面得到更加深入的發(fā)展，主要的趨勢包括：①增強保障性住房。國家增強對于保障性住房的建設，不過中國人口比較多，這樣在分配的時候就會出現(xiàn)較多的問題，并且僅僅依靠保障性住房很難有效地解決中國住房問題；②中國房地產(chǎn)在未來十年中會經(jīng)歷較快的發(fā)展。通過對于中國經(jīng)濟增長情況以及城市化發(fā)展情況的分析能夠看出，中國房地產(chǎn)價格不會出現(xiàn)快速降低的情況；③現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格基本達到最高點?，F(xiàn)階段不會再出現(xiàn)大幅度上漲的情況，主要是因為所采取的政策所發(fā)揮的作用越來越明顯，人們開始出現(xiàn)預期情緒以及觀望情緒。
5結束語
自從改革開放到現(xiàn)在，房地產(chǎn)得到了顯著的發(fā)展，并且漸漸的變成國民經(jīng)濟的主要行業(yè)，變成國民經(jīng)濟發(fā)展新的經(jīng)濟增長點以及消費熱點，房地產(chǎn)的發(fā)展需要符合市場發(fā)展的規(guī)律，而且需要滿足基本國情，能夠正確的控制房地產(chǎn)市場，這樣能夠有效地控制房地產(chǎn)的價格，可以正確的使用土地資源，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟，使得房地產(chǎn)市場得到更加健康的發(fā)展。
參考文獻：
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[2]陳冰揮.論多元化房產(chǎn)對未來中國農(nóng)村住房改造的新氣象[J].住宅與房地產(chǎn),2016,(24):4+35.
一、未來一年房地產(chǎn)市場將大幅調(diào)整
目前,國家出臺的調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場已產(chǎn)生較大影響。1―6月全國商品房銷售面積3.94億平方米,比去年同期增長15.4%,增幅比1―5月回落7.1個百分點,比1―4月回落17.4個百分點。其中,6月份全國商品房銷售面積較去年同月減少了302萬平方米,下降3.2%。房地產(chǎn)市場周期波動規(guī)律表明,銷量變化是房地產(chǎn)市場調(diào)整的領先指標,在銷量下降3―6個月后,房地產(chǎn)投資和房價也將隨之出現(xiàn)調(diào)整。如果現(xiàn)行調(diào)控政策一直持續(xù),預計2010年下半年到2011年上半年房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)與2008年相似的大幅調(diào)整狀況。
《通知》出臺后,由于對二套房開始實行嚴格的信貸政策,這不僅會打壓投資投機性需求,客觀上也影響了數(shù)量更為龐大的改善型需求,受此影響,預計未來一段時期商品房銷售面積將持續(xù)回落,三季度銷售面積同比降幅將會加大,預計到9月底或10月份,商品房累計銷售面積將出現(xiàn)負增長。
房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況主要受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況的影響,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸和融資等方面的控制意味著其對外融資難度在加大,商品房銷售面積的回落則預示著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過市場銷售獲取的資金在短期內(nèi)也并不樂觀,綜合考慮兩方面影響,預計從四季度開始,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將感受到資金緊張的壓力,并會因此而放緩開發(fā)進度,投資增速將開始回落,2011年上半年,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將回落到15%以下。
商品房價格的變化主要取決于市場供求形勢和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況,只有在市場供大于求、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金比較緊張的情況下,商品房(新房)價格才可能出現(xiàn)實質(zhì)性的調(diào)整。今年前幾個月,房地產(chǎn)市場供求總體處于緊平衡狀態(tài),而2009年商品房銷量的大幅增長和價格的明顯上漲則使開發(fā)商的資金狀況處于歷史最高水平,這也是為什么調(diào)控政策出臺后,雖然銷量下降,但新房價格仍繼續(xù)上漲的主要原因。由于目前新開工面積快速增長,銷售面積在快速回落,受此影響,從下半年開始,市場供求形勢將開始發(fā)生變化,短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增加和資金來源的減少,預示著開發(fā)商在四季度將開始感受到資金緊張的壓力,這也預示著新房價格的實質(zhì)性調(diào)整將出現(xiàn)在四季度,2011年上半年價格調(diào)整壓力將可能進一步加大。
二、房地產(chǎn)市場調(diào)整的理想模式
目前,我國正處于城市化加速期,未來10年我國城市化率有望年均提高1個百分點左右,即每年需要為1300萬左右的城鎮(zhèn)新增人口提供住房。經(jīng)過多年的快速發(fā)展,雖然城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已接近30平方米,但在結構、使用功能等方面真正宜居的住宅比重并不很高,絕大多數(shù)居民仍需要持續(xù)改善住房條件。同時,我國住房建設中有相當大的比例是通過拆舊建新實現(xiàn)的,這意味著要滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求,新建住房總量還要更大一些。總體看,未來10年,我國仍需要房地產(chǎn)市場保持持續(xù)較快發(fā)展。
2003年以來,針對部分城市房價上漲過快等問題,我國一直對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控,在保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行、抑制房價過快上漲等方面發(fā)揮了一定作用。但也要看到,到目前為止,房地產(chǎn)市場大幅波動的狀況并未改變,特別是2007年以來,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出大起大落的特征,保證房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展正面臨越來越嚴峻的挑戰(zhàn)。
受經(jīng)濟波動、利率變化等因素影響,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性波動是正常的。但如果房地產(chǎn)市場在短時期內(nèi)反復出現(xiàn)大幅波動則表明市場運行存在較大問題,這不僅不利于房地產(chǎn)市場自身的持續(xù)健康發(fā)展,也會對宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定運行帶來較大沖擊。因此,必須盡快改變市場大幅波動狀況,尋找一種市場調(diào)整的理想模式。
滿足居民的居住需求是房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的根本動力,而保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行則是市場持續(xù)健康發(fā)展的基礎?；诖?需要將絕大多數(shù)居民能夠持續(xù)改善住房條件作為房地產(chǎn)市場發(fā)展的首要目標,將保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行作為調(diào)控目標,在此基礎上,統(tǒng)籌考慮居民購房支付能力、房價、銷售量、房地產(chǎn)投資等主要監(jiān)測指標變化,確保在未來10年左右的時期內(nèi),房價能夠在合理的水平上正常波動,使銷售量和房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長。
三、政策建議
保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的關鍵是要保證供求基本平衡。由于現(xiàn)行政策在調(diào)控房地產(chǎn)市場的供求方面還存在一定缺陷,為避免房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)大幅波動的情況,本文建議應進一步完善相關政策,以保障房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展。
第一,對改善型需求和投資投機性需求作出明確界定,鼓勵改善型需求,進一步抑制投資投機性需求。假定購房人群年齡集中在20―64歲區(qū)間,首次置業(yè)的年齡集中在20―34歲,根據(jù)城鎮(zhèn)人口年齡分布情況可以推斷首次置業(yè)者占全部置業(yè)者的比重只有1/3左右,而二次以上購房的比例在2/3左右。在二次以上購房的群體中,大部分屬于改善型(賣舊買新或新購買一處房產(chǎn),但最多同時擁有兩套住房),也會有一定比例的投資投機性需求。由于目前在政策上并未對改善型需求和投資投機性需求進行準確區(qū)分,在對需求進行調(diào)控時,出臺的政策要么是同時鼓勵兩種需求,要么是同時抑制兩種需求,從而造成這兩類需求的大幅波動,進而造成房地產(chǎn)市場需求的大幅波動。由于改善型需求也是自住型需求,與投資投機性需求具有本質(zhì)差別,不管是為了持續(xù)改善居民住房條件,鼓勵梯度消費,還是為了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行,都要求進一步明確改善型需求和投資投機性需求的劃分標準,在此基礎上,對改善型需求和投資投機性需求實行差別化政策?？紤]到政策的可操作性,建議將個人在購房后同時最多擁有兩套住房界定為改善型需求,而將購房后同時擁有三套及三套以上住房界定為投資投機性需求。在明確區(qū)分改善型需求和投資投機性需求的基礎上,宜盡快放寬對改善型需求的限制政策,不再對屬于改善型需求的信貸執(zhí)行1.1倍利率,貸款利率恢復到正常利率水平或由商業(yè)銀行自主確定,同時根據(jù)改善型需求的特點繼續(xù)執(zhí)行高首付政策。由于投資投機性需求對市場的負面沖擊較大,建議進一步加大對投資投機性需求的抑制力度,對北京等投資投機性需求比例較高的部分城市,要出臺具體政策嚴格限制投資投機性購房,如禁止非常住人口(可將不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的界定為非常住人口)購房,在個人(常住人口)已擁有兩套住房的情況下,不允許購買第三套及以上住房,防止少數(shù)個人或機構憑借資金優(yōu)勢大量進行投資投機性購房,干擾市場的正常運行。
第二,實行穩(wěn)定的住房金融政策,防止住房金融政策頻繁調(diào)整對房地產(chǎn)市場需求的沖擊。目前居民購買住房絕大多數(shù)需要從銀行貸款,首付、利率等金融政策的變化會直接帶來居民購房能力的變化。2007年四季度以來,我國對購房首付和利率政策進行了幾次調(diào)整,特別是在住房貸款利率方面先后實行過1.1倍利率和0.7倍利率政策,利率的大幅變化直接影響到居民購房能力的變化,并進而影響到市場需求的大幅變化。為保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行,建議不宜頻繁調(diào)整首付政策,可根據(jù)物價和宏觀經(jīng)濟運行情況及時調(diào)整基準利率,但不宜對住房金融利率政策實行頻繁大幅調(diào)整,而應長期實行中性的住房金融利率政策。
《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學詞典》這樣解釋財富效應：“假如其他條件相同，貨幣余額的變化，將會在消費者總開支方面引起變動。這樣的財富效應常被稱作庇古效應或實際余額效應．”（約翰·伊特韋爾等．新帕爾格雷夫經(jīng)濟學大辭典［M］．經(jīng)濟科學出版社，1992）．傳統(tǒng)理論上的財富效應，只是貨幣余額的財富效應。但隨著社會財富構成的多元化以及財富結構的不斷變化，個人財富價值變動不僅僅局限于貨幣余額的變化，其他資產(chǎn)如房地產(chǎn)、儲蓄、債券與股票等價格的變動同樣可以引起財富水平的變動，故財富效應也逐步運用于分析居民資產(chǎn)價格（尤其是股價與房地產(chǎn)價格）變動對消費的影響。因此，現(xiàn)代意義上的財富效應主要指居民凈資產(chǎn)（金融資產(chǎn)和非金融資產(chǎn)）的變化對居民消費需求的影響。金融資產(chǎn)主要指銀行存款、股票、債券、保險、各類基金等。非金融資產(chǎn)主要指住宅、耐用消費品、生產(chǎn)資料、個人收藏品等。由于財富效應可以間接刺激經(jīng)濟增長，因此，財富效應可以概括為：由于資產(chǎn)價值的變動導致資產(chǎn)持有人擁有財富量的變動而產(chǎn)生刺激或抑制消費需求，進而影響經(jīng)濟增長的效應。房地產(chǎn)和財富天生具有緊密的聯(lián)系，房地產(chǎn)是創(chuàng)造財富的生力軍。房地產(chǎn)是我國大力發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，能帶動金融、保險、社會資本等一系列相關行業(yè)發(fā)展，對于個人來說，房地產(chǎn)是很好的投資手段，把錢變?yōu)橘Y本，通過置業(yè)出租，帶來更多收益，達到個人資產(chǎn)的保值增值。房地產(chǎn)的財富效應是針對有房戶來說的。有房居民戶分為三類，一是為了滿足基本住房需求的居民戶，這些居民戶收入水平較低，購買房產(chǎn)的目的是居住，一般買不起第二套房子。即使房價暴漲，他們也不愿意輕易賣掉房子賺取差價，增加他們的財富；二是為了改善住房條件的居民戶，此類居民戶收入也不高，購買新房的目的是改善住房條件而不是增加房地產(chǎn)財富；三是以投資或投機為目的的居民戶。此類居民戶收入水平很高，購買多套住房并出售或出租，賺取差價或房租，增加房地產(chǎn)財富。在英國，因為基本住房需要已經(jīng)得到較為充分的滿足，此時人們購買住房大多是第二套甚至第三套住房。房地產(chǎn)是居民的重要財富，當房地產(chǎn)市場發(fā)生波動從而房地產(chǎn)資產(chǎn)價格波動時，人們的財富存量發(fā)生變化，從而直接影響人們的收入分配及其差距、消費支出和消費決策，進而影響總需求和經(jīng)濟增長。這就是房地產(chǎn)資產(chǎn)的“財富效應”。
二、房地產(chǎn)市場財富效應的傳導機制
大體說來，房地產(chǎn)市場財富效應可以通過以下5種方式進行傳導：
1．直接財富效應：當住宅價格上漲以后，住宅所有者可以通過抵押貸款或出售住宅的形式來實現(xiàn)住宅的收益，增加其收入，收入的增加必然會導致消費的增加，從而實現(xiàn)財富效應。
2．間接財富效應：有時當住宅價格上漲時，住宅所有者沒有進行房屋抵押貸款，也沒有出售所擁有的住宅，但住宅在將來的貼現(xiàn)值會增加，房屋所有者預期將來會更富有，因而會增加當期消費，從而實現(xiàn)住宅的財富效應。
3．預算約束效應：對于住宅所有者而言，住宅價格的上漲，會增加其財富，從而增加消費；對于住宅的承租者而言，住宅價格上揚，住宅的租金也會隨之上漲，承租者必須花費更多的資金用于租房。因此，住宅價格的上漲，相當?shù)臏p少了承租者的收入，存在預算約束效應。收入的降低必然會減少承租者的消費。租房者作為潛在的購房者，住宅價格上漲會引導租房者“強制性儲蓄”從而減少他們的消費。因為想要購買房屋的租房者會縮短他們的購房計劃，以避免未來住宅價格更貴而支付更多的首付款。住宅價格的上漲對于承租者而言，存在負的財富效應。
4．流動性約束效應：住宅財富效應受到流動性約束的影響。當消費者預期未來有高收入，卻又不能借錢以支付現(xiàn)期消費的時候，就存在著流動性約束。這一效應從金融體系作用的角度出發(fā)，金融市場的發(fā)達程度影響居民出售住宅資產(chǎn)的難易程度和利用己有的住宅資產(chǎn)進行消費借貸融資的能力。金融市場發(fā)展程度越高，居民出售資產(chǎn)可能就越容易，利用資產(chǎn)進行借貸的能力也可能越強。如果住宅價格上升了，消費者可以用升值的住房申請更多的借貸，獲得更大的流動性；與此相反，住宅價格下跌，銀行也可能出于風險管理方面的考慮，對于住宅價格進行重估，同時要求住房者提供更多新的信用擔保，從而降低了流動性，存在負的財富效應。
5．替代效應：住宅價格的上漲對于計劃買房的消費者而言，在預算約束一定的條件下，購房者只能買較小的房屋或者減少其他物品的消費支出，以節(jié)省資金來購買價格上漲后的房屋。住宅價格的上漲對于將要購房的消費者而言，存在負的替代效應，消費者為了維持原計劃購房的效用水平，只能減少其他消費支出，從而帶來負的財富效應。
三、形成房地產(chǎn)市場財富效應的政策建議
房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，住宅資產(chǎn)理應發(fā)揮對居民消費的促進作用。在全球經(jīng)濟失衡的情況下，促進消費發(fā)展的意義尤為重要。為此，應該采取措施，發(fā)揮住宅資產(chǎn)促進消費的作用。
1．保持對住宅市場的平穩(wěn)調(diào)控
2005年開始實施的住宅市場綜合調(diào)控措施雖然取得顯著成效，但是否繼續(xù)實行這種宏觀調(diào)控措施，學術界存在一些爭議。有的學者認為，如果繼續(xù)實行這種宏觀調(diào)控政策，將對房地產(chǎn)市場、金融穩(wěn)定乃至整個宏觀經(jīng)濟形勢造成不利影響，政策的重心應該轉向鞏固宏觀調(diào)控成果，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的方向上來。筆者認為，從住宅資產(chǎn)的財富效應來看，住宅資產(chǎn)的平穩(wěn)增長有利于促進消費。這就要求：首先，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關系，刺激或抑制消費。其次，調(diào)整房地產(chǎn)內(nèi)部結構，優(yōu)化資源配置。再次，加快房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)信息庫建設，積極探索建立合理的房地產(chǎn)價格評價體系和調(diào)控機制。
2．促進商業(yè)銀行體制改革，加快住宅金融的市場化
住宅金融政策性業(yè)務是受各市（縣）政府和主管部門委托，由指定銀行以政策性住宅資金為來源而經(jīng)營的住宅信貸業(yè)務；商業(yè)性業(yè)務是銀行自主經(jīng)營的住宅信貸業(yè)務。這兩種業(yè)務都由銀行的信貸部辦理，兩類業(yè)務混在一起，容易造成兩類風險一肩挑，資金使用混亂，不利于房地產(chǎn)金融業(yè)的健康發(fā)展，金融監(jiān)管的實施也比較困難。政府不應過多干預房地產(chǎn)信貸，由于中國房地產(chǎn)貸款中有許多是政策性貸款，地方政府因追求政績而盲目擴大投資規(guī)模，加強城市建設，這些資金來源大多依靠房地產(chǎn)貸款，政府對銀行信貸的干預使資金配置扭曲，銀行不能依市場需求和供給作出正確判斷，嚴重干擾了銀行的正常監(jiān)管。但與此同時，應獨立的建立政策性房地產(chǎn)金融服務體系。要實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)的持續(xù)良性發(fā)展，有必要將住宅市場劃分為市場主導部分與政府主導部分，相應的金融支持也應劃分為住宅商業(yè)性金融與住宅政策性金融。在此，“住宅政策性金融體系”是指圍繞住宅融資由政府發(fā)起或支持成立的金融機構體系，旨在調(diào)控住宅貸款規(guī)模和結構、提高住宅貸款流動性，實現(xiàn)政府在住宅市場上的公共性職能。發(fā)展住宅政策性金融體系可以從以下幾個方面入手：首先，創(chuàng)建住宅政策性金融機構。其次，以政策性金融創(chuàng)新來促進完善住宅金融市場結構。最后，發(fā)展多種金融工具，建立住宅金融的風險分擔與化解機制。對于住宅業(yè)發(fā)展，政府最擔心的除了影響社會穩(wěn)定，就是住宅金融會出現(xiàn)問題，并連累整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。對此，土地和信貸手段只是權宜之計，不能從根本上解決問題。尤其是對住宅供給方，過分收緊資金閘口，只能使“有效”和“無效”供給一起受限，進一步導致風險積累。從各國經(jīng)驗看，住宅權益由于具有特殊的穩(wěn)定性和現(xiàn)金流特征，往往是金融衍生產(chǎn)品最關注的領域。如果通過改革創(chuàng)新，使住宅金融產(chǎn)品層出不窮，除了抵押貸款證券化和住宅收益證券化，還包括基金產(chǎn)品、信托證券、指數(shù)化證券等金融工具，最終當然能有利于分散銀行信貸風險，解決流動性和短存長貸等問題，形成一套持續(xù)有效的風險分擔機制。
關鍵詞：
房地產(chǎn)市場；健康發(fā)展；建議
中圖分類號：
F2
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2014）18-0014-01
1 房地產(chǎn)市場的內(nèi)涵
房地產(chǎn)市場的概念有狹義和廣義之分。從狹義的角度來看，房地產(chǎn)市場是用于從事房地產(chǎn)交易活動的場所，包括房屋的銷售、租用、抵押、典當?shù)?；從廣義的角度來看，房地產(chǎn)市場是指以房地產(chǎn)企業(yè)為主體，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，交換具有房地產(chǎn)特征的產(chǎn)品或服務的場所，是房地產(chǎn)商品交換關系的總和。房地產(chǎn)市場是指全社會所有房地產(chǎn)交易關系的總和。從空間意義上說，房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)供給與需求雙方交換房地產(chǎn)商品的場所；從經(jīng)濟學的角度來看，房地產(chǎn)市場是指全社會從事房地產(chǎn)經(jīng)濟活動關系的總和。具體而言，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換過程的統(tǒng)一，是將房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)建設與房地產(chǎn)消費三者相連接的紐帶，是使房地產(chǎn)商品的使用價值和價值得以實現(xiàn)的經(jīng)濟過程。
2 我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀
（1）我國房地產(chǎn)市場在與經(jīng)濟社會發(fā)展的協(xié)調(diào)性和自身的均衡程度上均有待提升。
我國房地產(chǎn)市場的秩序狀況還有待改善，需要提升自身的均衡程度以及與經(jīng)濟社會發(fā)展的協(xié)調(diào)性。東、中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場在與經(jīng)濟社會發(fā)展的協(xié)調(diào)程度以及自身的均衡程度上都有需要改進的地方。其中，中部地區(qū)的房地產(chǎn)市場秩序狀況是東、中、西部三個地區(qū)中最好的。房地產(chǎn)投資占GDP的比重過大和商品房施工面積與商品房竣工面積之比過高，是導致我國房地產(chǎn)市場秩序狀況欠佳的主要原因。
（2）我國房地產(chǎn)市場資源配置效率還有提升的空間。
我國房地產(chǎn)市場的資源配置效率還沒達到最優(yōu)，有進一步提升的空間。東部地區(qū)的房地產(chǎn)市場資源配置效率優(yōu)于中部地區(qū)和西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場資源配置效率，高于我國整體水平；中、西部兩個地區(qū)的房地產(chǎn)市場資源配置效率均低于我國整體水平；西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場資源配置效率是三個地區(qū)中最低的；東部地區(qū)和西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場資源配置效率評價的優(yōu)秀率要高于中部地區(qū)。資金投入過剩是造成我國房地產(chǎn)市場資源配置效率沒能達到最優(yōu)的主要原因。
（3）我國房地產(chǎn)市場規(guī)模合理程度較低。
我國房地產(chǎn)市場的實際與合理規(guī)模之間的偏差較大，市場規(guī)模的合理程度有待提升。東、中、西部三個地區(qū)中，東部地區(qū)房地產(chǎn)市場規(guī)模的合理程度是最高的，西部地區(qū)房地產(chǎn)市場規(guī)模的合理程度是最低的。未來能夠提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的土地面積的逐漸減少是造成我國房地產(chǎn)市場規(guī)模合理度偏低的主要原因。
（4）我國房地產(chǎn)市場的健康程度需進一步提升。
我國房地產(chǎn)市場的健康狀況有待改善，中部地區(qū)房地產(chǎn)市場的健康程度要高于東部和西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的健康程度，西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的健康程度最低。市場秩序狀況不佳是降低東部地區(qū)房地產(chǎn)市場健康程度的主要原因，市場資源配置效率不高和市場規(guī)模合理度較低是導致西部地區(qū)房地產(chǎn)市場健康指數(shù)評價排位靠后的主要原因，市場規(guī)模的合理程度偏低是造成我國房地產(chǎn)市場健康狀況欠佳的主要原因。
3 我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議
市場秩序的優(yōu)劣、市場資源配置效率的高低和市場規(guī)模的合理與否對一個城市房地產(chǎn)市場的健康程度具有重要影響，現(xiàn)對促進我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，提出以下建議：
（1）控制房地產(chǎn)投資占GDP的比重，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。
房地產(chǎn)業(yè)是拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，合理比例的房地產(chǎn)投資有利于推進房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的增長，帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進國民經(jīng)濟的增長。但是如果房地產(chǎn)開發(fā)投資額在GDP中所占比例過高，則會造成供給過剩。從前文的研究可以看出，我國房地產(chǎn)投資在GDP中所占的比重較高，甚至有些城市的房地產(chǎn)投資增長率己經(jīng)高于當?shù)氐腉DP增長率，這會造成投資過度，從而形成房地產(chǎn)泡沫。對房地產(chǎn)投資進行控制，將有利于抑制投入過剩和房地產(chǎn)市場泡沫的形成，進而提高房地產(chǎn)市場的健康程度。政府部門應嚴格審核房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)，對房地產(chǎn)投資額進行限制。
（2）合理分配資源，提高房地產(chǎn)市場資源配置效率。
政府部門應對房地產(chǎn)市場的資源所有量進行審核，根據(jù)審核結果制定相適應的房地產(chǎn)市場資源投放調(diào)控措施，科學地配置資源，降低房地產(chǎn)市場的資源投入冗余，以提升房地產(chǎn)市場資源配置效率。
（3）提升土地利用效率，提高房地產(chǎn)市場規(guī)模合理度。
土地供給面積對房地產(chǎn)市場規(guī)模具有重要影響，土地是不可再生資源，從長期發(fā)展的角度來看，隨著城市化步伐的加快，未來可供開發(fā)的土地資源越來越少，其整體逐漸較少的趨勢是不會改變的。為了使未來的房地產(chǎn)市場能夠持續(xù)獲得可供開發(fā)的土地，現(xiàn)階段應該節(jié)約用地，提升土地的利用效率。
（4）提高居民收入水平，優(yōu)化房地產(chǎn)市場規(guī)模。
消費者的購買欲望和購買能力決定市場需求，市場需求直接影響市場規(guī)模，而居民的收入水平是消費者購買能力的直接體現(xiàn)，決定房地產(chǎn)市場的需求和發(fā)展空間，是影響房地產(chǎn)市場規(guī)模的主要因素之一。部分地區(qū)房地產(chǎn)市場超規(guī)模發(fā)展是由于居民收入有限，增加居民收入，有利于擴大房地產(chǎn)市場規(guī)模，減少房地產(chǎn)市場超規(guī)模發(fā)展的現(xiàn)象。
參考文獻
一、房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利因素
1、區(qū)位優(yōu)勢有利于我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展
我縣處于湘、鄂、贛三省交匯處，縣城距離九江、南昌、武漢、長沙等大中城市都在200公里以上，這對于開發(fā)商來說，交通上是劣勢，但在房地產(chǎn)市場方面卻是一個優(yōu)勢。我縣有近19萬人在外務工，這部分人在商品房銷售時占了相當?shù)谋戎?，換句話說，這部分人當中相當一部分掙錢回來后不可能到大中城市購房，而選擇在縣城購房。因此，從某種意義上說，修水縣城容易形成一個邊貿(mào)次中心城市，這給我縣房地產(chǎn)形成巨大的市場帶來了一定的發(fā)展空間。
2、政府宏觀調(diào)控政策有利于房地市場的發(fā)展
2002年以來，縣委、縣政府把開發(fā)南城區(qū)作為“353”戰(zhàn)略的重中之重。因此，在制訂相關政策上給予了房地產(chǎn)市場巨大的發(fā)展空間：一是在建設審批上，做到控制城北、發(fā)展城南，嚴格控制個人建房和杜絕干部集資建房；二是嚴格控制土地市場的投放方向和投放總量，按照市場的需求，我縣商品房的總量每年控制在20萬平方米以內(nèi)，土地投放總量基本每年控制在180畝以內(nèi)，所有用于房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營性用地全部實行招拍掛出讓制度，使房地產(chǎn)供地需求處于一個透明、保和的狀態(tài)，從而刺激供求關系的平衡與穩(wěn)定。
3、相關優(yōu)惠政策有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展
一是鼓勵農(nóng)民進城購房，可享受縣城居民同等待遇，購買商品房的相關費稅實行減免或優(yōu)惠；二是在新城啟動建設時期，開發(fā)建設的相關規(guī)費實行規(guī)費包干優(yōu)惠制度，如建設規(guī)費控制在每平方米15元以內(nèi)；三是鼓勵干部職工到新城購買商品房，凡到新城區(qū)購買商品房的企事業(yè)單位干部職工，可享受本單位2萬元的補貼，這在很大程度上刺激了干部購房的欲望，同時也帶動了二手房的交易，從而激活了整個房地產(chǎn)市場。
4、縣城南移戰(zhàn)略也有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展
從2002年開始，縣委、縣政府已著手實施開發(fā)城南區(qū)工作，至目前為止，縣行政中心辦公大樓已建成，新城相關的基礎配套也進一步完善，學校、醫(yī)療等公益性配套設施也一應俱全。2005年全縣25個行政事業(yè)單位將陸續(xù)南遷，由于單位的搬遷，將再一次會刺激房地產(chǎn)價格的飚升。
5、城市化進程的加快有利于房地產(chǎn)的發(fā)展
據(jù)統(tǒng)計，目前我縣縣城人均住房面積不足19平方米，比全國人均住房水平低5平方米。近年來，由于我縣的城市化進程不斷加快，城市人口不斷增加，對住房的需求量也不斷增長。目前縣城居住了近12萬人，住房需求量缺口較大。
二、房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題
1、房地產(chǎn)市場供應結構不夠合理，價格上漲過快。近三年來，我縣的商品房開發(fā)量基本每年控制在20萬平方米以內(nèi)，但由于諸多因素的影響，在供應結構上仍存在著一些不合理因素，主要表現(xiàn)在：普通商品房與經(jīng)濟適用在住房供應方式和建設規(guī)模上存在著不合理的因素，如我縣在南橋村建設的經(jīng)濟適用住房，在供應方式與建設規(guī)模上與開發(fā)商開發(fā)的商品房就存在著不合理的因素；期房銷售與現(xiàn)房銷售價位差不夠合理等，如東盟佳苑和東方巴黎商城，期房價格與現(xiàn)房銷售價格差達120元/㎡。
2、房地產(chǎn)開發(fā)市場存在著不規(guī)范行為。從目前開發(fā)的情況看，除東盟佳苑具備相應的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)外，其余開發(fā)公司均不具備相應的開發(fā)資質(zhì)，同時質(zhì)量體系未建立，物業(yè)管理機構不健全。
3、城部結合房地產(chǎn)市場秩序較為混亂。在城郊結合部位，特別是寧紅大道南向三、四線及老虎洞地段，合資合作建房、無規(guī)劃建房、以地入股、加層等違法建房較為混亂，因其建筑質(zhì)量沒有質(zhì)監(jiān)，無須配套、且偷稅漏稅現(xiàn)象嚴重，導致其銷售價格比合法開發(fā)的商品房價格低得多，從而嚴重憂亂了我縣的房地產(chǎn)市場。
4、拆遷工作也影響著我縣房地產(chǎn)市場的開發(fā)。城市房屋拆遷關系到被拆遷人的切身利益和社會穩(wěn)定，也關系到城市建設的速度與規(guī)模。從目前我縣城市房屋拆遷的情況來看，主要存在以下幾個方面的問題：一是拆遷補償價格的不平衡帶來的影響。按照2001年出臺的《城市房屋拆遷實施管理辦法》的拆遷補償標準，被拆遷人往往難以接受，如新城區(qū)劃撥土地使用權拆遷土地補償價格為每平方米108元，而老城區(qū)西擺街和鸚鵡街的拆遷補償標準按評估地價的56%進行補償，遠遠高于新城區(qū)地塊每平方米108元的拆遷補償標準。二是不能按時完成拆遷給房地產(chǎn)市場帶來的影響。如A2、B4等地塊沒有完成拆遷將“生地”變成“熟地”進行出讓，等到地塊拍賣掛牌出讓有收入后由有關部門再去拆遷，買者要等數(shù)月才可以進場開工建設，這實質(zhì)上是與房地產(chǎn)業(yè)“賣樓花”相以的“賣地花”，等于要求開發(fā)商用現(xiàn)金對預期甚至下一個開發(fā)周期的建設項目進行投資，加大了開發(fā)商的投資風險，降低了投資者進行了土地競投的興趣，也增加了拆遷成本。同時，因拆遷進度的原因影響了每年計劃房地產(chǎn)開發(fā)總量的控制，導致房價升高或房子積壓現(xiàn)象。三是拆遷用地安置問題對房地產(chǎn)市場的影響，根椐我縣新城區(qū)建設的速度，新城區(qū)在建的建設項目都應在2005年10月份之前完工，但是根椐目前實際進展情況，要想在規(guī)定的時間內(nèi)完成確實存在著很大困難，主要原因是因為拆遷安置工作不能及時到位，導致拆遷工作無法順利開展。
三、加快房地產(chǎn)市場建設的幾點建議
1、進一步加大政府壟斷房地產(chǎn)一級市場的壟斷。按照有利于建立公開、平等、競爭、有序的房地產(chǎn)市場機制的原則，要合理確定房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)模，統(tǒng)一配置城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設用地，進一步加強對房地產(chǎn)市場的引導和調(diào)整，努力實現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。一要明確普通商品房和經(jīng)濟運用住房建設規(guī)模、項目布局以及進度安排。二要在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化情況，適時調(diào)整供應結構，供應方式及供應時間。目前我縣未完工或未動工建設的商品房量約為49萬㎡。因此，在土地供應計劃時須逐步減少投放量。三要充分運用稅收等經(jīng)濟手段，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，加大對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。如未完工之前或未居住2年以上的商品房不得轉讓，房地產(chǎn)開發(fā)商不得虛假信息等。版權所有
一、房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利因素
1、區(qū)位優(yōu)勢有利于我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展
我縣處于湘、鄂、贛三省交匯處，縣城距離九江、南昌、武漢、長沙等大中城市都在200公里以上，這對于開發(fā)商來說，交通上是劣勢，但在房地產(chǎn)市場方面卻是一個優(yōu)勢。我縣有近19萬人在外務工，這部分人在商品房銷售時占了相當?shù)谋戎兀瑩Q句話說，這部分人當中相當一部分掙錢回來后不可能到大中城市購房，而選擇在縣城購房。因此，從某種意義上說，修水縣城容易形成一個邊貿(mào)次中心城市，這給我縣房地產(chǎn)形成巨大的市場帶來了一定的發(fā)展空間。
2、政府宏觀調(diào)控政策有利于房地市場的發(fā)展
2002年以來，縣委、縣政府把開發(fā)南城區(qū)作為“353”戰(zhàn)略的重中之重。因此，在制訂相關政策上給予了房地產(chǎn)市場巨大的發(fā)展空間：一是在建設審批上，做到控制城北、發(fā)展城南，嚴格控制個人建房和杜絕干部集資建房；二是嚴格控制土地市場的投放方向和投放總量，按照市場的需求，我縣商品房的總量每年控制在20萬平方米以內(nèi)，土地投放總量基本每年控制在180畝以內(nèi)，所有用于房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營性用地全部實行招拍掛出讓制度，使房地產(chǎn)供地需求處于一個透明、保和的狀態(tài)，從而刺激供求關系的平衡與穩(wěn)定。
3、相關優(yōu)惠政策有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展
一是鼓勵農(nóng)民進城購房，可享受縣城居民同等待遇，購買商品房的相關費稅實行減免或優(yōu)惠；二是在新城啟動建設時期，開發(fā)建設的相關規(guī)費實行規(guī)費包干優(yōu)惠制度，如建設規(guī)費控制在每平方米15元以內(nèi)；三是鼓勵干部職工到新城購買商品房，凡到新城區(qū)購買商品房的企事業(yè)單位干部職工，可享受本單位2萬元的補貼，這在很大程度上刺激了干部購房的欲望，同時也帶動了二手房的交易，從而激活了整個房地產(chǎn)市場。
4、縣城南移戰(zhàn)略也有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展
從2002年開始，縣委、縣政府已著手實施開發(fā)城南區(qū)工作，至目前為止，縣行政中心辦公大樓已建成，新城相關的基礎配套也進一步完善，學校、醫(yī)療等公益性配套設施也一應俱全。2005年全縣25個行政事業(yè)單位將陸續(xù)南遷，由于單位的搬遷，將再一次會刺激房地產(chǎn)價格的飚升。
5、城市化進程的加快有利于房地產(chǎn)的發(fā)展
據(jù)統(tǒng)計，目前我縣縣城人均住房面積不足19平方米，比全國人均住房水平低5平方米。近年來，由于我縣的城市化進程不斷加快，城市人口不斷增加，對住房的需求量也不斷增長。目前縣城居住了近12萬人，住房需求量缺口較大。
二、房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題
1、房地產(chǎn)市場供應結構不夠合理，價格上漲過快。近三年來，我縣的商品房開發(fā)量基本每年控制在20萬平方米以內(nèi)，但由于諸多因素的影響，在供應結構上仍存在著一些不合理因素，主要表現(xiàn)在：普通商品房與經(jīng)濟適用在住房供應方式和建設規(guī)模上存在著不合理的因素，如我縣在南橋村建設的經(jīng)濟適用住房，在供應方式與建設規(guī)模上與開發(fā)商開發(fā)的商品房就存在著不合理的因素；期房銷售與現(xiàn)房銷售價位差不夠合理等，如東盟佳苑和東方巴黎商城，期房價格與現(xiàn)房銷售價格差達120元/㎡。
2、房地產(chǎn)開發(fā)市場存在著不規(guī)范行為。從目前開發(fā)的情況看，除東盟佳苑具備相應的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)外，其余開發(fā)公司均不具備相應的開發(fā)資質(zhì)，同時質(zhì)量體系未建立，物業(yè)管理機構不健全。
3、城部結合房地產(chǎn)市場秩序較為混亂。在城郊結合部位，特別是寧紅大道南向三、四線及老虎洞地段，合資合作建房、無規(guī)劃建房、以地入股、加層等違法建房較為混亂，因其建筑質(zhì)量沒有質(zhì)監(jiān)，無須配套、且偷稅漏稅現(xiàn)象嚴重，導致其銷售價格比合法開發(fā)的商品房價格低得多，從而嚴重憂亂了我縣的房地產(chǎn)市場。
4、拆遷工作也影響著我縣房地產(chǎn)市場的開發(fā)。城市房屋拆遷關系到被拆遷人的切身利益和社會穩(wěn)定，也關系到城市建設的速度與規(guī)模。從目前我縣城市房屋拆遷的情況來看，主要存在以下幾個方面的問題：一是拆遷補償價格的不平衡帶來的影響。按照2001年出臺的《城市房屋拆遷實施管理辦法》的拆遷補償標準，被拆遷人往往難以接受，如新城區(qū)劃撥土地使用權拆遷土地補償價格為每平方米108元，而老城區(qū)西擺街和鸚鵡街的拆遷補償標準按評估地價的56%進行補償，遠遠高于新城區(qū)地塊每平方米108元的拆遷補償標準。二是不能按時完成拆遷給房地產(chǎn)市場帶來的影響。如A2、B4等地塊沒有完成拆遷將“生地”變成“熟地”進行出讓，等到地塊拍賣掛牌出讓有收入后由有關部門再去拆遷，買者要等數(shù)月才可以進場開工建設，這實質(zhì)上是與房地產(chǎn)業(yè)“賣樓花”相以的“賣地花”，等于要求開發(fā)商用現(xiàn)金對預期甚至下一個開發(fā)周期的建設項目進行投資，加大了開發(fā)商的投資風險，降低了投資者進行了土地競投的興趣，也增加了拆遷成本。同時，因拆遷進度的原因影響了每年計劃房地產(chǎn)開發(fā)總量的控制，導致房價升高或房子積壓現(xiàn)象。三是拆遷用地安置問題對房地產(chǎn)市場的影響，根椐我縣新城區(qū)建設的速度，新城區(qū)在建的建設項目都應在2005年10月份之前完工，但是根椐目前實際進展情況，要想在規(guī)定的時間內(nèi)完成確實存在著很大困難，主要原因是因為拆遷安置工作不能及時到位，導致拆遷工作無法順利開展。
三、加快房地產(chǎn)市場建設的幾點建議
1、進一步加大政府壟斷房地產(chǎn)一級市場的壟斷。按照有利于建立公開、平等、競爭、有序的房地產(chǎn)市場機制的原則，要合理確定房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)模，統(tǒng)一配置城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設用地，進一步加強對房地產(chǎn)市場的引導和調(diào)整，努力實現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。一要明確普通商品房和經(jīng)濟運用住房建設規(guī)模、項目布局以及進度安排。二要在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化情況，適時調(diào)整供應結構，供應方式及供應時間。目前我縣未完工或未動工建設的商品房量約為49萬㎡。因此，在土地供應計劃時須逐步減少投放量。三要充分運用稅收等經(jīng)濟手段，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，加大對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。如未完工之前或未居住2年以上的商品房不得轉讓，房地產(chǎn)開發(fā)商不得虛假信息等。版權所有
[關鍵詞]房地產(chǎn)；理性調(diào)整；政府救市
一、房地產(chǎn)市場開始步入調(diào)整期
2008年，中國房地產(chǎn)市場以7月為分水嶺，此后多項數(shù)據(jù)表明市場開始進入調(diào)整期。
從全國房地產(chǎn)投資完成額來看，2008年1～6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅高達33.5％，處歷史高位，此后就逐月回落。到12月份完成開發(fā)投資3.058萬億，同比增長20.9％，增幅與上年相比同期回落了9.4個百分點，投資的直線下降表明企業(yè)投資意愿和實際投資額在明顯下降，開發(fā)商對近期市場的變化持審慎態(tài)度。
進一步分析房地產(chǎn)開發(fā)投資的區(qū)域特征，2008年1～12月份東部地區(qū)投資增速明顯低于全國的平均水平，為17.1％，中部和西部投資增速分別為31.7％和22.7％，遠遠高于全國平均水平。盡管這種投資地域的特征有產(chǎn)業(yè)梯度轉移的因素，但是由于東部占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重高達60％以上，中部和西部僅占40％左右，因而東部投資增速下降必然會影響全國的房地產(chǎn)投資的增幅。
從交易量來看，2008年全國商品房和商品住宅的銷售面積首次出現(xiàn)負增長，這是過去10年從未有過的。1～12月全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7％；商品住宅銷售面積5.58億平方米，與2007年住宅銷售面積6.91億平方米相比，下降了20.3％，但略高于2006年5.54億平方米的銷售水平。
商品房和商品住宅銷售面積的漲跌也有明顯的地域特征。商品房銷售面積出現(xiàn)負增長的主要集中在東部地區(qū)，包括北京、上海、浙江、江蘇、福建、廣東和天津；中部的江西、河南和湖南；西部的重慶和四川等。進一步分析35個大中城市的商品住宅市場，除濟南、呼和浩特和長春商品住宅銷售面積呈現(xiàn)增長外，其他32個城市均出現(xiàn)了負增長，大多數(shù)城市多是首次出現(xiàn)銷售面積的負增長，但上海、北京、深圳和福州是個例外。北京自2006年以來商品房和商品住宅的銷售面積一直在下滑。2008年北京商品房銷售面積為1335.4萬平方米，比上年同期下降38.6％；商品住宅銷售面積1031.4萬平方米，同比下降40.4％左右。深圳商品房和商品住宅銷售面積也是連續(xù)三年下降，且深圳交易量累計跌幅略大于北京。
從銷售價格變化來看，2008年全國70個大中城市房屋銷售價格增幅逐月走低，1～11月份同比價格指數(shù)從8.9％逐月降至0.2％，并于12月份轉為負數(shù)，下降0.4％。其中熱點城市北京同比增幅從14.2％回落至1％，上海從上漲9.9％轉為下跌1.7％，杭州從上漲14％轉為下跌0.1％，寧波從上漲15.5％降至0.8％，西安從上漲10.8％降至3.3％，烏魯木齊從上漲24.7％降至3.9％。環(huán)比的數(shù)據(jù)同樣呈現(xiàn)逐月回落的態(tài)勢，特別是8月份以后環(huán)比下跌的城市數(shù)量在快速增加，截至12月份，環(huán)比下跌的城市有55個，占70個大中城市的78.5％，這預示著各城市房價增幅趨緩和走低的跡象越來越明顯。
上述分析均表明房地產(chǎn)市場開始步入一個調(diào)整期。
二、房地產(chǎn)市場調(diào)整的合理性和必要性
許多人將房市調(diào)整歸咎于外部沖擊，事實上，其自身也有調(diào)整的要求。過去10年，得利于中國經(jīng)濟的強勁增長，房地產(chǎn)業(yè)得到了長足的發(fā)展，投資年均增幅25％，房價更是成倍的上漲。盡管維系中國房地產(chǎn)業(yè)長期向好的基本因素沒有，但市場繁榮期非理性因素滋生與聚焦，增加了調(diào)整的合理性和必要性。
(一)房價上漲過快的不可持續(xù)性
1999～2008年間，全國商品房和商品住宅銷售價格，按均價計算已累計增長了93％和103％，許多城市的房價在短短三年內(nèi)就增長了1倍多。個別城市同質(zhì)的房價在一段時間內(nèi)每月以1000元遞增，這種瘋狂漲價讓部分企業(yè)在短期內(nèi)獲得了豐厚的利潤，但也嚴重打壓了市場的有效需求，導致居民購房可支付能力下降。其實，只有培育和呵護市場的有效需求，才能使生產(chǎn)與消費的兩個輪子形成良性互動，推動社會經(jīng)濟的健康發(fā)展。所謂的有效需求是指有可支付能力支撐的需求。而居民購房的可支付能力，從理論上講，在流量上取決于家庭的收入與房價的關系，在存量上取決于家庭的財富水平(金融資產(chǎn)和實物資產(chǎn))。簡單的總量分析，即用全國或某城市的房價與收入增長率來衡量可支付能力，似乎兩者差距不太大，但考慮到我國轉型期收入差距在不斷擴大這樣一個事實，我們就會發(fā)現(xiàn)，不同收入家庭的可支付能力差異大相徑庭。高收入戶的可支配收入不僅是低收入戶的幾倍，且增幅較快，而廣大中等收入戶面對高企的房價可支付能力在急劇下降。
以北京為例，為了檢驗近年來房價持續(xù)上漲對不同收入群組可支付能力的影響，我們用一種寬松的標準來測算，即：貸款月供/可支配收入≤50％。為加強可比性，我們剔除了貸款利率變化和住房面積差異等因素。測算結果表明：首先，不同收入家庭的月供收入比差異極大，即便在2004年房價大幅度上漲之前，低收入戶和中偏下收入戶借助銀行30年貸款也買不起房。其次，隨著2005年后房價大幅度上漲，越來越多的中等收入戶和中高收入戶喪失了還貸能力，到2007年只有高收入戶具有購房能力。問題是這部分支付能力強的高收入家庭已經(jīng)購買了住房，而廣大中等收入群體面對高企的房價，入市仍待收入的增長和家庭財富的積累，或擠壓其他消費支出。
交易量是佐證有效需求變化的另一指標。2007年北京商品住宅均價突破萬元大關，達到10661元/平方米，漲幅為43％，隨著房價持續(xù)的大幅上揚，商品住宅交易量下跌了21％，2008年均價達到12168元，比上年增長14％，交易量大跌了40％。房價上漲過快過高導致居民購房可支付能力銳減和住房交易量持續(xù)走低，由此形成鮮明的剪刀差，這種現(xiàn)象在全國房價上漲較快的城市都不同程度地存在著。
此外，2008年的通脹侵蝕了居民的實際收入，股市暴跌使居民金融資產(chǎn)縮水、財富效應銳減，金融危機對實體經(jīng)濟的影響逐漸顯現(xiàn)，就業(yè)收入等諸多不確定性影響著百姓預期和消費行為，大量公務員住房和諸多名不符實的經(jīng)濟適用房入市產(chǎn)生的“擠出效應”，都對商品房市場交易量下降產(chǎn)生了推波助瀾的作用。
(二)土地財政的不可持續(xù)性
自2002年國有土地使用權出讓實施“招拍掛”以來，地價每年以8.9％的幅度快速上漲，高地價給地方政府帶來可觀的收益。相關數(shù)據(jù)表明，2001～2003年間，土地出讓金收入為9100億元，約占同期地方財政收入的35％；2004年全國土地出讓金高達5894億元，占地方財政收入的49.5％；2005年國家開始緊縮
“地根”，土地出讓金收入為5505億元；2006年為7677億元；2007年高達1.2萬億元。2008年盡管有近50％土地出讓以底價成交收場，有10％的土地流標，導致地方政府地價款收入有所下降，但仍獲得了9000多億元不菲的收入。土地收入已名副其實的成為地方政府的“第二財政”。
實事求是的講，土地財政對緩解現(xiàn)行分稅體制下地方財力不足、公共品供給融資難等問題，對提升中國城市化水平有一定促進作用，但也暴露出土地財政的諸多弊端：
首先，土地財政的不穩(wěn)定性和不可持續(xù)性。在現(xiàn)行的土地批租制下，地方政府無論以何種方式(協(xié)議、招拍掛)出讓土地使用權，賣一塊土地，政府就一次性地收取50～70年土地收益，這為地方政府“以地生財”提供了便利，土地一級市場(征地)和二級市場(建設用地)“一口進一口出”政策，給了地方政府土地壟斷經(jīng)營權，而招拍掛則為地方政府從低價征地和高拍價中獲得暴利，增加了地方政府對房地產(chǎn)的依賴。即便我們不考慮為13億人解決吃飯問題，也不考慮可征用農(nóng)地、不可再生資源的有限性，但自然界有四季，市場有冷暖，房地產(chǎn)市場也有周期的變動，這意味著土地價格不可能天天都有“面粉比面包貴”的火爆行情，當市場發(fā)生了變化，原來的供不應求就會轉變?yōu)楣┐笥谇?，土地流拍、降價就不可避免，“以地生財”就難以為繼。
其次，“土地財政”嚴重損害了國民的利益。按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，我國實行土地公有制，那么土地出讓收益的分配和使用應代表全民的利益。然而相關數(shù)據(jù)顯示，全國多數(shù)地方征地款分配比例為，農(nóng)民得10％～15％，集體得25％～30％，政府及其他機構得60％～65％。征地中的各產(chǎn)權主體地位不平等、交易不公平使得農(nóng)民失去了分享土地增值收益的權利，越來越多的農(nóng)民失去了生產(chǎn)、生活的基礎性資產(chǎn)，成為失地又失業(yè)的弱勢群體。一些城市政府把土地收入用于“面子工程”，卻無法保障將10％土地收益用于廉租房建設，而要動用職工個人的公積金儲蓄的增值收益來為廉租房發(fā)補貼搞建設。顯然，這種“取之無方，用之失當”的土地財政是與中國的城市化相悖的，因為中國的城市化不能以犧牲農(nóng)民利益為代價，不解決五億多的農(nóng)民問題，不解決全體國民的養(yǎng)老、醫(yī)療、住房等基本社會保障問題，中國這個全球少有的“超級消費市場”就難以啟動，中國的現(xiàn)代化就難以實現(xiàn)。
(三)企業(yè)盲目擴張的不可持續(xù)性
過去幾年房地產(chǎn)市場的火爆，使眾多企業(yè)紛紛加盟，2007年全國房地產(chǎn)企業(yè)急增至6.2萬家，創(chuàng)數(shù)量之最，但上規(guī)模企業(yè)少，中小企業(yè)多，競爭力弱，平均負債率在70％以上，且經(jīng)營模式雷同，企業(yè)融資主要依賴于銀行信貸?？梢哉f，大多數(shù)房企都遵循“征地―建房―銷售”一種模式，其90％的經(jīng)營收入依賴于商品房銷售，但許多企業(yè)在進入商品房市場時，不對變化的市場進行動態(tài)分析，火爆的行情讓人淡忘了周期波動，一味地按繁榮期來規(guī)劃未來，競標拿地；不對潛在的市場需求和競爭對手(區(qū)位、價格、成本、戶型設計、配套設施等)進行細分，盲目跟著感覺走，甚至一窩蜂地上同一產(chǎn)品；或只追逐眼前利益，忽略了運用多種要素創(chuàng)造消費者所看重的價值(房屋的品質(zhì)、效用和服務)，以及消費者從中獲得的滿足、舒適和財富。當市場銷售不暢，同質(zhì)產(chǎn)品和同質(zhì)企業(yè)間的惡性競爭會加劇市場低迷，侵蝕企業(yè)利潤。
造成現(xiàn)階段一些房企資金緊缺的原因很多：(1)在“從緊貨幣政策”下，2008年銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸余額1.9萬億元，新增房地產(chǎn)中長期貸款2407億元，占中長期貸款比重從上年的13.9％降至10.8％。(2)銀行大客戶的信貸政策使中小企業(yè)貸款難。(3)市場觀望氣氛濃重，交易量萎縮導致預收訂金持續(xù)下降。2008年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，預收定金和預收款連續(xù)4個月出現(xiàn)負增長；個人按揭貸款新增3572億元，同比下降29.7％。(4)股市低迷，融資功能下降。(5)利用外資增速放緩，2008年1～12月利用外資726億元，僅占開發(fā)投資資金來源的2.3％，比上年下降了33.2個百分點。除上述因素外，企業(yè)自身非理性擴張，上一年拿地過多，攤子過大，導致占用資金過多，而銷售不暢，資金回收慢，加劇了企業(yè)資金短缺和經(jīng)營的難度。
三、對政府“救市”政策評價及改進建議
應對美國金融危機導致全球經(jīng)濟的衰退，中國要實現(xiàn)“保增長、調(diào)結構、擴內(nèi)需”的目標，增長的動力將主要依賴于內(nèi)需，而擴內(nèi)需離不開投資和消費的雙引擎。盡管我國內(nèi)需投資領域很多，但由于房地產(chǎn)投資占固定投資的18％、市場需求大和產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高、既是投資品又是消費品的特點，使之成為啟動內(nèi)需不可忽略的產(chǎn)業(yè)，因此，2008年9月后政府出臺了一系列房地產(chǎn)“救市”政策，如減稅、降息和加大保障性住房建設等。目前看來，這些政策措施有一定的刺激作用，但是政府、企業(yè)和居民三方博弈仍在繼續(xù)，政府已出臺多項扶持政策，市場仍在期待企業(yè)的積極響應，而居民有效需求釋放取決三大因素：一是收入的增長；二是預期；三是融資便利和稅收激勵。前兩大因素都與宏觀經(jīng)濟大勢相關，因此，在宏觀經(jīng)濟形勢存在諸多不確定性的情況下，居民就業(yè)不穩(wěn)定、收入增長難，觀望氣氛濃重，致使上述政策短期內(nèi)效應有限。
2009年對于中國的房地產(chǎn)業(yè)來講，必將是一個“需要經(jīng)風雨方能見彩虹”的一年，政府應如何審時度勢，適時出臺有效的扶持政策，對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、保增長和改善民生均至關重要。
(一)審慎的分析市場變化為科學決策奠定基礎
從堅持科學發(fā)展觀出發(fā)，科學的決策應建立在市場信息充分和理性分析的基礎上。
首先，我們要理性甄別中美房地產(chǎn)市場的差異，對中國的房地產(chǎn)市場有信心。美國住房市場自2005年四季度以來出現(xiàn)了“量價齊跌”。2008年存量獨戶住宅的交易量491.2萬套，比2006年高峰時618萬套下跌了26％，接近2002年的水平；存量房銷售價格中數(shù)19.86萬美元/套已跌至2004年水平。新房的交易量為48.2萬套，比2005年高峰時下跌了62％，但售價中數(shù)仍處歷史高位，比2007年高峰時下降6.9％。導致美國房市大跌的因素很多：(1)政府與市場錯位。政府不應該將只能住廉租房的低收入者推向市場，試圖完全依賴市場機制(次貸)來解決其住房問題，讓“無自有資金、無資信、無支付能力”的三無人員購房，這無疑為市場的健康運行埋下了隱患。(2)信用泛濫導致國民的過度負債。1980年以來的金融自由化、金融創(chuàng)新所創(chuàng)造的融資便利(零首付、只付利息貸款、次貸、重新融資、房產(chǎn)凈值消費信貸等)和稅收刺激(貸款利息、資本利得、轉移租金稅收入均可減免個人所得稅)等，使美國人儲蓄銳減，過度負債盛行。在消費主導的增長模式下，2008年美國居民負債高達13.8萬億美元，成為非金融部門中債務余額最大、占比最大，且增速最快的部門。
在居民負債中，住房抵押貸款占77％，消費信貸占20％左右。而銀行盲目放貸是因為證券化等金融衍生品為他們提供了既可獲取收益，又不必承擔風險的
工具，其更深層次的原因是美國實體經(jīng)濟嚴重失衡，長期低儲蓄率和赤字經(jīng)濟。特別是美國憑借美元國際儲備貨幣的霸主地位，向全球輸出過多的美元，美元在全球泛濫至少有兩大致命傷：(1)造成持有過多外匯儲備國家的資產(chǎn)價格上漲和貨幣的錯配；(2)輸出的美元又象回力鏢似的返回美國金融市場，以尋求高回報的金融資產(chǎn)，進而推進美國信貸市場、債券市場、大宗產(chǎn)品期貨市場和金融衍生品市場惡性膨脹。當一國購買力的增長趕不上負債的增長，當金融脫離了為實體經(jīng)濟服務軌跡，“美國夢”就演變成了一場惡夢。而金融危機和實體經(jīng)濟下滑會進一步加劇美國房地產(chǎn)市場的不景氣。
相比之下，中國住宅市場是以有效信用為基礎的。居民購房款首付20％以上、提前還貸率高、違約率低。近期房市有調(diào)整的必要，但無論是交易量還是房價，都不會出現(xiàn)象美國那樣的大跌：(1)解決基本住房的剛性需求仍很大，市場上不乏持幣待購，等待時機的入市者。(2)我國銀行流動性充裕，資本金充足，經(jīng)營風險的能力提升，只要借款人資信好，就可以得到銀行的信貸支持。(3)宏觀經(jīng)濟仍將保持8％左右的增長率，維系中國房地產(chǎn)市場長期向好的基本因素沒有變。就人口因素而言，第三次“嬰兒潮”的住房需求將在未來十年逐漸釋放。中國的城市化和工業(yè)化還沒有完結。人口結構及特定的發(fā)展階段決定了高儲蓄、高投資、高增長在短期內(nèi)還將延續(xù)。(4)中國的現(xiàn)代化仍遠遠落在發(fā)達國家的后面，人居質(zhì)量和環(huán)境，包括房屋的品質(zhì)、生活用水、空氣污染、交通便利、配套設施等，都與發(fā)達市場國家相差甚遠。正是這些差距為我國房地產(chǎn)市場提供了發(fā)展的空間，并成為我們奮起趕超和大推進的后發(fā)優(yōu)勢。
其次，要審慎分析中國各地域市場的差異。不同城市房市的冷熱有不同的原因，一刀切的盲目“救市”可能也會產(chǎn)生負效應。(1)與前期抑制房價上漲過快的政策相違，導致房價再度瘋漲。2008年70個大中城市房屋銷售價格上漲6.5％，比上年僅回落了1.1個百分點。在交易量萎縮的情況下，賣方拒不降價，這不符合供需決定價格的基本規(guī)律。(2)企業(yè)非理性擴張將延續(xù)。在市場競爭中，企業(yè)要為自己的行為負責，物競天擇，適者生存。如果各地方政府能對空置房的套數(shù)(不是面積)、空置年限、檔次、價位和地區(qū)分布進行分析，再結合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和消費水平，不難找出糾正的辦法及值得汲取的經(jīng)驗。
(二)政府“救市”的政策目標要明確
政府“救市”不是簡單的遇熱降溫，遇冷發(fā)汗，而是要對癥下藥。過去幾年房價上漲過快，盡管有土地資源緊缺與旺盛需求的合理因素，但在一定程度上與市場結構不合理或供需結構性錯位相關。一個健全的住宅市場應該是多樣化的統(tǒng)一，租房與售房、存量房與新房、保障性住房與商品房、各類住房的檔次價位、地域分布、戶型面積等都應是多元化的。當人們將家庭當期的收入、代際財富的積累、銀行信貸一股腦地投向房地產(chǎn)，需求短期內(nèi)的急劇釋放就會推動房價非理性上揚，其結果是居民可支付能力的下降和有效需求的下降，從而加劇“空置房”與“住房難”的矛盾。顯然，一個僅靠少數(shù)高收入者的購買力維系的房地產(chǎn)市場是難以為繼的。
如果我們認定一個社會合理的收入分配結構應是兩頭小中間大的“橄欖”型，如果我們認定百姓購房可支付能力的提升是一個漸進的過程，如果我們認定即便經(jīng)濟發(fā)達了，百姓對住房的質(zhì)量、性能、價格、服務仍有多樣化的需求，那么，住宅供給就應以需求為導向，增加有效供給，這樣才能讓廣大的消費者以多種方式進入住房市場。因此，政府應借市場調(diào)整之機，在優(yōu)化結構上下功夫，增加普通商品房、租賃房和保障房的供給。這不僅有利于培育“先租房后買房，先小后大，以舊換新，逐步升級”的理性消費、梯度消費的模式，且有利于抑制住房價非理性上揚。
需要指出的是，增加保障性住房供給出發(fā)點沒有錯，但思路要清晰，政策目標要明確。住房保障的政策目標是保障“住有所居”，而不是人人都有產(chǎn)權房。廉租房制度是為低收入者提供基本的住房保障，但大力興建經(jīng)濟適用房，讓根本無支付能力的低收入者也去借錢買房，這不僅有違住房保障的政策目標，可能還會重蹈美國次貸危機的覆轍。因此，應對經(jīng)濟適用房制度進行修正，變“只售不租”為租賃房或“租售并舉”，提高可租賃房的比重，擴大可出租的對象，并根據(jù)市場變化及時調(diào)整可出租的對象，這樣才能讓百姓以多種消費方式進入市場，各選所需，“住有所居”。特別是要嚴格控制大量公務員住房、單位集資建房以經(jīng)濟適用房之名，行福利分房之實，這不僅會對商品房市場產(chǎn)生“擠出效應”，還會產(chǎn)生了“福利倒置”、“逆向保障”等負效應。
(三)政府“救市”的方式與舉措
政府“救市”的方式應遵循市場調(diào)節(jié)與政府干預、行業(yè)自救與政策扶持、中央與地方政府積極性、短期政策與長期制度建設相結合、需求面與供給面扶持相結合的原則。換言之，啟動內(nèi)需要增加政府的直接投資，出臺扶持政策固然重要，但是更重要的是能帶動居民投資，才能產(chǎn)生“四兩撥千斤”的效果。
從需求面入手解決有效需求可選擇的政策措施包括：(1)從收入分配入手，建立穩(wěn)定的工資增長機制，改變國民收入過多向政府和企業(yè)傾斜，居民收入占比下降的問題；規(guī)范收入分配秩序，特別是國有壟斷行業(yè)的工資制度；完善社會保障制度，改善國民消費預期；減少強制性儲蓄，在住房公積金管理不好使用不當?shù)某鞘校瑧獙娭菩詢π钷D變?yōu)槁毠た芍涫杖搿?2)實施差別稅收和信貸政策。對購買普通住宅居民，政府可降低交易環(huán)節(jié)的稅費，各商業(yè)銀行可根據(jù)購房者資質(zhì)和抵押物的品質(zhì)，自行實施差別利率。
從供給面人手可選擇的政策措施：(1)樹立“以人為本、消費者至上”的理念，實施綠色金融或優(yōu)惠的財稅和土地政策，對集約用地、從事中低價位普通住宅生產(chǎn)的企業(yè)給予政策扶持，以增加節(jié)能環(huán)保普通商品房供給。優(yōu)化市場結構應將城市規(guī)劃、土地政策、項目審查和開工許可作為第一道防線。(2)積極探索PPP方式，即政府與企業(yè)合資合作經(jīng)營，在一些大中城市，興建一批面向全社會的不同價位、戶型結構的租賃住房，如公務員公寓、青年公寓、老年公寓，或將經(jīng)濟適用房和空置期較長的商品房改為租賃房，以培育租賃市場，解決供需結構失衡的問題。(3)加大保障性住房供給，既要通過興建廉租房，解決低收入家庭住房困難的問題，還應通過興建租賃性經(jīng)濟適用房，滿足城市中既買不起房，又享受不到廉租房的“夾心層”的住房需求。
