時(shí)間：2023-06-19 16:21:39
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（一）房地產(chǎn)業(yè)重要性
房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上下游多個(gè)行業(yè)及全產(chǎn)業(yè)鏈具有輻射和拉動(dòng)作用，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)達(dá)到20%-30%。
房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)主要表現(xiàn)在：（1）房地產(chǎn)是國(guó)民生活的必需品及城市化進(jìn)程的需要；（2）在固定資產(chǎn)投資中也具有最重要的地位；
（二）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)基本特征
（1）壟斷性。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在兩大壟斷。一是地方政府對(duì)土地的壟斷。二是開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷。具體來看，房地產(chǎn)行業(yè)壟斷主要體現(xiàn)在以下幾方面：
（2）整體市場(chǎng)供不應(yīng)求。
（3）房地產(chǎn)業(yè)已基本形成了一條多個(gè)行業(yè)相互依存的產(chǎn)業(yè)鏈。
商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的動(dòng)機(jī)
（一）政策態(tài)度
國(guó)家當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)持有區(qū)別的限制態(tài)度，既希望盡可能滿足群眾需求，也希望房?jī)r(jià)上漲不引起民怨；既希望房地產(chǎn)繼續(xù)為GDP做貢獻(xiàn)，又不希望經(jīng)濟(jì)社會(huì)被房地產(chǎn)綁架。無論是窗口指導(dǎo)、隔空喊話，還是出臺(tái)“國(guó)五條”、“國(guó)八條”、“國(guó)十條”等限制政策，無不體現(xiàn)國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的批判發(fā)展的態(tài)度。
（二）商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)產(chǎn)品
常見商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資產(chǎn)品主要包括貸款、票據(jù)、表外融資等。
商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款主要指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸。按照監(jiān)管部門要求，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放除開發(fā)貸以外的其他任何形式貸款，此處貸款為狹義概念，指貨幣貸款；開發(fā)貸款必須實(shí)行名單制管理，并區(qū)別于土儲(chǔ)貸款；貸款總額、期限、還款方式、成本、擔(dān)保方式均有嚴(yán)格限定，不得展期續(xù)作；開發(fā)貸審查要點(diǎn)包括：申報(bào)要件審查、經(jīng)營(yíng)情況審查、授信方案審查、財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)分析、擔(dān)保審查等。
票據(jù)主要指銀行承兌匯票，該產(chǎn)品實(shí)際使用較少，主要由于銀行承兌匯票通常為半年期，一旦開具，半年后造成信貸規(guī)?？s減，不能滿足企業(yè)需要，故實(shí)際采用較少。各房企通常運(yùn)用貨幣貸款。
表外融資是銀行業(yè)務(wù)創(chuàng)新的重要體現(xiàn)領(lǐng)域，出于規(guī)避監(jiān)管、騰挪信貸規(guī)模等目的，金融機(jī)構(gòu)不斷嘗試各種方式將表內(nèi)資產(chǎn)出表，開展各種通道業(yè)務(wù)。常見如銀證、銀基、銀信等，通常監(jiān)管部門對(duì)表外融資采取審慎、“實(shí)質(zhì)大于形式”的監(jiān)管態(tài)度。
（三）商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)動(dòng)機(jī)
商業(yè)銀行自始不愿放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是因?yàn)閷?duì)商業(yè)銀行來說，房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目具有快速提升資產(chǎn)規(guī)模、利潤(rùn)水平高、現(xiàn)金流穩(wěn)定、易于實(shí)現(xiàn)多產(chǎn)品交叉銷售、提前鎖定長(zhǎng)期收益、擔(dān)保方式有力等特點(diǎn)，是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這也是商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的最主要?jiǎng)訖C(jī)。
商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新及監(jiān)管規(guī)避
金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)創(chuàng)新的動(dòng)機(jī)之一就是規(guī)避監(jiān)管。
監(jiān)管部門對(duì)于商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監(jiān)管手段主要包括窗口指導(dǎo)、業(yè)務(wù)限制、規(guī)?？刂?、存貸比調(diào)節(jié)等，其中較為主要的包括禁止發(fā)放開發(fā)貸款、限制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模等。但由于監(jiān)管部門的限制手段通常具有單一性和滯后性，即針對(duì)既有的單一產(chǎn)品或融資方式進(jìn)行限制，這就給商業(yè)銀行不斷出臺(tái)創(chuàng)新手段，繞開監(jiān)管提供了空間。
當(dāng)前最主流的監(jiān)管規(guī)避手段為將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“出表”，不體現(xiàn)在信貸資產(chǎn)中，而以自營(yíng)投資、同業(yè)業(yè)務(wù)的面目出現(xiàn)，以達(dá)到規(guī)避信貸控制的目的。出表后通常采取銀基、銀證、銀信合作等“通道”方式間接為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資。雖然8號(hào)文、127號(hào)文等政策不斷出臺(tái)，但金融機(jī)構(gòu)們?nèi)栽诓粩噙M(jìn)行金融創(chuàng)新，以期更完美的規(guī)避監(jiān)管。
商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)審查要點(diǎn)
（一）政策與合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的政策風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在國(guó)家和行業(yè)政策變化對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)作的影響，比如限貸政策對(duì)開發(fā)貸的影響、限購(gòu)政策對(duì)住房按揭業(yè)務(wù)的影響等。
合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在業(yè)務(wù)操作是否符合各項(xiàng)監(jiān)管要求，比如項(xiàng)目自有資金比例要求等規(guī)定，在進(jìn)行業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)審查時(shí)，需要嚴(yán)格予以執(zhí)行。
（二）信用風(fēng)險(xiǎn)
信用風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)審查的重點(diǎn)內(nèi)容，即借款人是否能夠按約定還本付息的風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)對(duì)以下幾個(gè)方面予以關(guān)注：（1）企業(yè)背景、股權(quán)結(jié)構(gòu)與治理機(jī)制。（2）企業(yè)外部評(píng)價(jià)。（3）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況。（4）企業(yè)財(cái)務(wù)情況。（5）資信情況。（6）資金用途及償債分析。（7）擔(dān)保方式審查。
（三）完工風(fēng)險(xiǎn)
開發(fā)商由于資金鏈、外部監(jiān)管、物理環(huán)境、其他不可抗力等因素影響，可能存在不能按時(shí)完工的風(fēng)險(xiǎn)，這將影響到項(xiàng)目銷售，進(jìn)而影響現(xiàn)金流回收造成還款來源不足，導(dǎo)致逾期。
（四）關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目均以項(xiàng)目公司來運(yùn)作，一來可以輕易實(shí)現(xiàn)自有資金比例要求，二來項(xiàng)目公司比較“干凈”，沒有歷史包袱，項(xiàng)目結(jié)束后主體解散，后患較小。這樣一來就造成多數(shù)開發(fā)商關(guān)聯(lián)企業(yè)眾多，資金最終流向的監(jiān)管難度較大。
（五）擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)
抵押物受工程進(jìn)度和市場(chǎng)行情變化的影響，容易出現(xiàn)不足值的現(xiàn)象；而保證人通常為股東或殼公司，實(shí)際擔(dān)保能力與項(xiàng)目運(yùn)作情況息息相關(guān)，保證擔(dān)保的有效性不足。
關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行;房地產(chǎn)融資;風(fēng)險(xiǎn)管理;控制策略
一、房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)分析
(一)房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)類型
第一,宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響很大,而經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性的規(guī)律,因此,房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)也必然有著周期性的漲落。自20世紀(jì)80年代以來,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)就有過三次大起大落的經(jīng)歷,而這三次漲落與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢(shì)基本是一致的。一般而言,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響開發(fā)時(shí)的主要因素,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)期,各類房地產(chǎn)需求旺盛,市場(chǎng)處在不斷上升勢(shì)頭,房地產(chǎn)金融獲利的機(jī)會(huì)也就較多;當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí),失業(yè)增加,收入下降,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也隨之下降,供過于求,房地產(chǎn)金融業(yè)就會(huì)少獲利或虧損,出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
第二,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)投資主要還是靠銀行貸款。據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)分析得出:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%-30%是銀行貸款;建筑公司往往要墊付該總投入30%-40%的資金,這部分資金也多是向銀行貸款;此外,消費(fèi)者購(gòu)房的預(yù)付款除一部分個(gè)人儲(chǔ)蓄金外,至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房貸款。由此可知,房地產(chǎn)項(xiàng)目中60%的資金來自于銀行。當(dāng)社會(huì)購(gòu)買力不足或供過于求的時(shí)候,或者說通貨膨脹造成社會(huì)購(gòu)買力下降,進(jìn)而導(dǎo)致投資者收益減少時(shí)都會(huì)形成風(fēng)險(xiǎn)。這樣開發(fā)商和購(gòu)房者一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),直接受損的是銀行。
第三,經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)。一方面,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)從獲得土地、前期開發(fā)、項(xiàng)目投標(biāo)、投資、施工、驗(yàn)收到銷售,涉及部門環(huán)節(jié)多、周期長(zhǎng),期間的風(fēng)險(xiǎn)可來自籌資方式、地段選擇、設(shè)計(jì)定位、項(xiàng)目組織、施工質(zhì)量、材料及總體估算、行政干預(yù)等各個(gè)環(huán)節(jié),而一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),則整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。另一方面,是銀行自身經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)不善而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn),主要表現(xiàn)在:一是在貸與不貸、貸多貸少、什么時(shí)間貸、用什么方式貸等決策上的失誤而造成風(fēng)險(xiǎn)。二是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)還沒有形成規(guī)范化的操作規(guī)程,特別是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量審核不嚴(yán)、對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)檢測(cè)不夠、抵押擔(dān)保率不高等,使一些投機(jī)分子有空可鉆,增大了銀行風(fēng)險(xiǎn)。
第四,變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)即流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買力較低而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能在市場(chǎng)中消化而變成貨幣或延遲變成貨幣,從而給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品,不能移動(dòng)、不能運(yùn)輸,屬于不動(dòng)產(chǎn)。因此,投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目中的資金流動(dòng)性差,變現(xiàn)性也比較差,不像其他商品那樣可以輕松脫手。另外,房地產(chǎn)投資公司從獲得土地使用權(quán)到開發(fā)建設(shè)物業(yè),最后向客戶出售或者出租,這一過程需要很長(zhǎng)時(shí)間,有的甚至需要幾年。
(二)商業(yè)銀行在開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)中存在的問題分析
第一,房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴銀行融資,銀行成為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁對(duì)象。由于我國(guó)房地產(chǎn)金融體系不完備,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的股權(quán)融資形式還沒有完善,企業(yè)債券發(fā)行又受到了嚴(yán)格控制,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道較少(主要依靠銀行貸款、自籌等)。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)周期相對(duì)較長(zhǎng),用款時(shí)間較為集中,房地產(chǎn)資金的密集性與貸款期限常常不配套,部分開發(fā)公司套取銀行房地產(chǎn)信貸資金現(xiàn)象突出。目前,某些商業(yè)銀行為擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)份額,出現(xiàn)了急功近利的傾向,一些不法開發(fā)企業(yè)抓住可乘之機(jī),使用各種手段從銀行套取房地產(chǎn)信貸資金,如在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)挪用項(xiàng)目資金進(jìn)行其他投資,或?yàn)榱讼鄬?duì)容易獲得貸款,申請(qǐng)貸款時(shí)故意將項(xiàng)目所需貸款打折扣,銀行在發(fā)出第一筆貸款后就陷入被動(dòng),待項(xiàng)目建設(shè)出現(xiàn)資金缺口時(shí)銀行往往被迫追加貸款。部分房地產(chǎn)開發(fā)公司由于利益的驅(qū)動(dòng),缺乏誠(chéng)信,面對(duì)有錢不還的不正?，F(xiàn)象,銀行往往無可奈何。
第二,同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)無序,違規(guī)的金融業(yè)務(wù)時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)信貸融資業(yè)務(wù)在各銀行的業(yè)務(wù)中都占有非常重要的突出地位,因此,為了爭(zhēng)奪房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)份額,各家銀行在簡(jiǎn)化手續(xù)、提高服務(wù)質(zhì)量,增加信貸投入等方面均加大了力度,并不惜采用各種優(yōu)惠措施,使同業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,甚至表現(xiàn)出惡性競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì),有的銀行為了爭(zhēng)奪一些效益較好的房地產(chǎn)公司和收入較為穩(wěn)定的個(gè)人客戶階層,不惜放寬貸款條件,有些做法甚至嚴(yán)重違反了國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)信貸的政策和規(guī)定,帶來了諸多潛在風(fēng)險(xiǎn)。如向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款。甚至有的銀行基層房地產(chǎn)信貸部門為追求盈利,超規(guī)模發(fā)放貸款或把房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)視同銀行信貸業(yè)務(wù),混業(yè)經(jīng)營(yíng),超范圍發(fā)放貸款,大量房地產(chǎn)信貸資金用于補(bǔ)充企業(yè)流動(dòng)資金及購(gòu)置其他固定資產(chǎn)。有的銀行房地產(chǎn)信貸起步晚,資金來源少,資本金嚴(yán)重不足,且不到位,而又盲目擴(kuò)充業(yè)務(wù),而這些現(xiàn)象在房地產(chǎn)信托中也屢見不鮮。
第三,房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系建設(shè)滯后。少數(shù)銀行內(nèi)部管理制度松弛,導(dǎo)致內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有暴露。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展吸引了大量的銀行信貸資金,也使得一些銀行在發(fā)展業(yè)務(wù)的同時(shí),忽視了內(nèi)部管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的重視。突出表現(xiàn)為:缺乏房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)發(fā)展的總體和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃,純粹是為了發(fā)展而發(fā)展,對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)的分析及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系建設(shè)明顯滯后;管理部門對(duì)其全盤業(yè)務(wù)的開展沒有制定一套完整的管理辦法和發(fā)展方向,平時(shí)又缺少檢查、誘導(dǎo)和監(jiān)督,使其內(nèi)部管理工作缺乏必要的管理和約束。一些銀行的基層房地產(chǎn)信貸部門人員結(jié)構(gòu)不合理,對(duì)銀行信貸業(yè)務(wù)較精通,而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)知識(shí)了解較少,缺乏敏銳的市場(chǎng)分析能力和風(fēng)險(xiǎn)控制經(jīng)驗(yàn),制約著房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的發(fā)展。
第四,房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)服務(wù)體系不健全。房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)涉及銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、公證司法部門,需要彼此的配合和支持,而目前的現(xiàn)狀是:涉及部門多、手續(xù)煩、涉及到評(píng)估機(jī)構(gòu)、登記部門、公證部門和保險(xiǎn)部門等。辦理時(shí)間長(zhǎng),環(huán)節(jié)多;評(píng)估有效期短。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有效期最長(zhǎng)為2年,一般為1年,動(dòng)產(chǎn)為1年,超過有效期須重新評(píng)估;由于目前的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)好壞不一,管理較混亂,評(píng)估費(fèi)用依據(jù)評(píng)估資產(chǎn)標(biāo)的收取,評(píng)估結(jié)果暗藏風(fēng)險(xiǎn)。因而商業(yè)銀行有時(shí)需要自行重新評(píng)估抵押物的價(jià)值,增加了環(huán)節(jié)和成本。
二、商業(yè)銀行控制房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的主要策略
第一,提高銀行風(fēng)險(xiǎn)防控能力、規(guī)范銀行操作。銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避應(yīng)重在事前預(yù)防而非事后補(bǔ)救。貸前,應(yīng)收集有關(guān)借款人的資料;貸后,應(yīng)關(guān)注借款人所發(fā)生的可能會(huì)影響到貸款安全的事情。目前在決定對(duì)房地產(chǎn)商是否進(jìn)行發(fā)放貸款時(shí),主要評(píng)估對(duì)象是房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn),一旦無力歸還貸款,銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法就是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn),但這種評(píng)估方式只是消極的補(bǔ)救措施。所以,要改變把房地產(chǎn)信貸當(dāng)作低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目品種開發(fā)的觀點(diǎn),嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)信貸各環(huán)節(jié)實(shí)施監(jiān)控。商業(yè)銀行必須遵循央行有關(guān)規(guī)章制度來辦理信貸業(yè)務(wù),杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商攫取貸款的機(jī)會(huì),要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí),不被虛假繁榮所迷惑。推進(jìn)銀行體制改革,加強(qiáng)內(nèi)控制度建設(shè)。銀行要制定科學(xué)的銀行內(nèi)部業(yè)績(jī)考核辦法,建立責(zé)權(quán)合一的激勵(lì)和約束機(jī)制。
第二,把準(zhǔn)宏觀經(jīng)濟(jì)脈搏、提前預(yù)測(cè),合理規(guī)避宏觀風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行要盡快建立自己的專家隊(duì)伍,組織、強(qiáng)化對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的分析、研究。這種專家隊(duì)伍必須是高起點(diǎn)的,組織結(jié)構(gòu)不必層層設(shè)置,可考慮兩級(jí)構(gòu)架:總行一級(jí)和在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相差無幾的區(qū)域一級(jí)(如珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、東北老工業(yè)基地等)?？傂兄鞴ト蚣叭珖?guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì),區(qū)域主攻區(qū)域經(jīng)濟(jì),使兩者相互補(bǔ)充。隊(duì)伍建設(shè)上要以社會(huì)學(xué)者為主,內(nèi)部人員為輔,使信息來源更具廣泛性、全面性。
第三,加快建立完善的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。商業(yè)銀行應(yīng)建立完備的貸款發(fā)放、使用監(jiān)控機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實(shí)后,可根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度和進(jìn)展?fàn)顩r,分期發(fā)放貸款,并對(duì)其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控,防止貸款挪作他用,具體表現(xiàn)在:一是商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)密監(jiān)控建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款使用情況,防止用流動(dòng)資金貸款為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目墊資。二是商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)有逾期未還款或有欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售款進(jìn)行監(jiān)控,在收回貸款本息之前,防止將銷售款挪作他用。三是商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的開況,確保對(duì)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人住房貸款發(fā)放后,該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用。四是商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注建筑工程款優(yōu)于抵押權(quán)受償?shù)葷撛诘姆娠L(fēng)險(xiǎn)。五是商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注國(guó)家政策及市場(chǎng)的變化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的影響,加強(qiáng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào),建立針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)程度和風(fēng)險(xiǎn)類型的階段檢測(cè)方案,并積極采取措施化解因此產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)。
第四,配備建筑工程估價(jià)專業(yè)人員,從技術(shù)上防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。為有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn),國(guó)外銀行一般都是聘用信譽(yù)較高的社會(huì)專業(yè)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行技術(shù)把關(guān)。但是由于目前國(guó)內(nèi)信譽(yù)較高的社會(huì)專業(yè)中介機(jī)構(gòu)尚未充分發(fā)展起來,大部分的可行性研究報(bào)告都是由開發(fā)企業(yè)自行編制的,所以國(guó)內(nèi)的商業(yè)銀行必須依靠自己審查建筑工量和工程估價(jià),對(duì)于業(yè)務(wù)量大的銀行,可以設(shè)置建筑工程估價(jià)崗位,配備專門的估價(jià)人員,實(shí)行持證上崗;對(duì)于業(yè)務(wù)量較小的銀行,可以設(shè)置建筑工程估價(jià)崗位,也可以聘請(qǐng)外部的專業(yè)人員來做這項(xiàng)工作,但必須與其簽訂合同,明確其工作的具體內(nèi)容和雙方的權(quán)利義務(wù)等。
第五,加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理,防范抵押物的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行可以根據(jù)一定的條件,如從事評(píng)估業(yè)務(wù)的年限、資產(chǎn)規(guī)模和業(yè)務(wù)量、資質(zhì)等級(jí)、是否具備充足的有執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)評(píng)估人員、在行業(yè)內(nèi)的聲譽(yù)等來確定擬合作的評(píng)估機(jī)構(gòu)名單,并與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂合作協(xié)議,規(guī)定雙方在評(píng)估質(zhì)量、工作效率、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、賠償措施、相關(guān)信息共享等方面的權(quán)利和義務(wù)。在進(jìn)行抵押物評(píng)估之前,客戶經(jīng)理要注意采用合理的方式,說服客戶聘用銀行確定名單中的評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估機(jī)構(gòu)的名單管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程,銀行應(yīng)定期對(duì)名單中評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作進(jìn)行審核和評(píng)價(jià),內(nèi)容主要包括是否有價(jià)值虛增的問題、是否已發(fā)生實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)、客戶對(duì)其工作效率和服務(wù)是否滿意等,然后根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果對(duì)名單進(jìn)行調(diào)整。
三、結(jié)束語(yǔ)
我國(guó)房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)控制,目前不管在實(shí)踐上還是在理論上都取得了很多的成就和突破。但在我國(guó)改革大旗之下發(fā)展起來的房地產(chǎn)融資市場(chǎng),本身存在太多矛盾性的問題。當(dāng)然,房地產(chǎn)金融中的各項(xiàng)管理制度和風(fēng)險(xiǎn)防范措施,都是為該項(xiàng)金融業(yè)務(wù)保駕護(hù)航,確保這一業(yè)務(wù)的健康持續(xù)發(fā)展。但如果控制過嚴(yán),門檻過高,也會(huì)在一定程度上減緩發(fā)展速度,影響長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。所有的經(jīng)營(yíng)都存在風(fēng)險(xiǎn),而風(fēng)險(xiǎn)通常也與收益存在著正比例的關(guān)系。因此,商業(yè)銀行在拓展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)中更主要的是追求風(fēng)險(xiǎn)可控,如何處理好銀行業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系,這將是房地產(chǎn)金融發(fā)展中的重要課題。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資策略；融資風(fēng)險(xiǎn)控制
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）030-000-01
一、前言
一般房地產(chǎn)行業(yè)的工程投資的資本金額度非常大，那么資本金所占有的周期比較長(zhǎng)，僅僅依靠企業(yè)的資金和企業(yè)本身累積的金錢是沒有辦法可以解決這個(gè)工程對(duì)資本金額和占有的時(shí)間上的要求，所以，必須依靠融資策略。與此同時(shí)，隨同房地產(chǎn)行業(yè)的融資形式的不斷擴(kuò)展，融資的風(fēng)險(xiǎn)同樣也在持續(xù)積累，如果不可以立刻選擇防范措的施和解決風(fēng)險(xiǎn)，必然會(huì)引起企業(yè)在運(yùn)作過程中的巨大危境，或者導(dǎo)致企業(yè)失去了發(fā)展的最好時(shí)機(jī)和導(dǎo)致企業(yè)遭受慘烈損傷，嚴(yán)重的情況可能會(huì)威脅到企業(yè)的生存。
二、我們國(guó)家房地產(chǎn)企業(yè)融資主要方式
1.金融機(jī)構(gòu)借款，就是說房地產(chǎn)行業(yè)向銀行或者其他的金融機(jī)構(gòu)借錢來完成它們的工程。商業(yè)銀行貸款一向是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)歷來的主要融資方式，在短時(shí)間里很難改變這個(gè)現(xiàn)象。[1]隨同我們國(guó)家銀行系統(tǒng)的改良和管理的不停完善，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行的投入愈加先進(jìn)。銀行運(yùn)用了貨幣緊縮的政策，降低了對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的房貸款，不夠?qū)嵙Φ钠髽I(yè)不可以經(jīng)受這個(gè)情況都去尋找大公司進(jìn)行被收購(gòu)。[2]可以從這個(gè)看出來，銀行的各種政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著十分大的影響。
2.債券融資，債券就是為了籌集金錢，對(duì)投資者推行的，并且保證按照確切的利率交付利息和按照說好的條件有效償還本金的債務(wù)債權(quán)憑證。早早地在上個(gè)世紀(jì)年代初期，發(fā)行債券就已然作為我們國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的一項(xiàng)融資方式。[3]我國(guó)的企業(yè)債券的市場(chǎng)的運(yùn)行管制還是沒有成長(zhǎng)到一個(gè)到很好的時(shí)候，因此這幾年我國(guó)對(duì)企業(yè)債券的推行的明顯不是很鼓勵(lì)的。在這十年里并沒有幾家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行過債券，所以，債券融資在房地產(chǎn)資金方式中一項(xiàng)占的部分不多。
3.上市融資，我國(guó)的資本市場(chǎng)里的上市融資，實(shí)質(zhì)上是企業(yè)由用一部分股份來交換企業(yè)這一期急用的發(fā)展資本金，促使企業(yè)的整體擴(kuò)增。但是房地產(chǎn)企業(yè)的上市并不順暢，其上市的過程繁雜而且結(jié)審的時(shí)間都比較長(zhǎng)，所以，上市融資的希望對(duì)于大部分的房地產(chǎn)企業(yè)來講，短時(shí)間里面仍然沒有辦法簡(jiǎn)單地完成。
4.信托融資，通常都是通過基金公司或其他發(fā)起人發(fā)行的，并切經(jīng)過出資人供給的收益憑證，投資者會(huì)集起一些資本金，做為信托資產(chǎn)，并且通過一部分信用還不錯(cuò)的機(jī)構(gòu)做為托管的那一方，接著對(duì)房地產(chǎn)工程實(shí)行投資，在得到收益之后，把投資收益按照部分相關(guān)確定比例還給投資者。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)資本金內(nèi)容有改良影響，在不提升企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債的條件下融資，有效地改良了公司資產(chǎn)負(fù)債內(nèi)容，信托融資的處理常常做為融資的目的。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)控制措施分析
房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)融資的經(jīng)過中，一定要注重對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的管控，做好選取風(fēng)險(xiǎn)比較小的融資渠道。[4]企業(yè)是為了降低融資的風(fēng)險(xiǎn)，常常能夠選擇各個(gè)融資渠道的有效整合，就是制做一個(gè)相對(duì)于更加可以避免風(fēng)險(xiǎn)的融資整合對(duì)策，與此同時(shí)還需要注重不一樣融資渠道之間的轉(zhuǎn)變能力。
1.積極擴(kuò)大融資方式
于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系在不停改良的新條件下，房地產(chǎn)企業(yè)一定要實(shí)行擴(kuò)大融資方式用來完成對(duì)本身發(fā)展對(duì)資本金的渴望。[5]大型的房地產(chǎn)行業(yè)可以由充沛的工程貯備，提升企業(yè)本身資本金能力和經(jīng)管標(biāo)準(zhǔn)，積極做到上市融資。而中小型房地產(chǎn)企業(yè)則能夠充足運(yùn)用傳統(tǒng)方式，企業(yè)劇本的閑時(shí)資產(chǎn)更換為企業(yè)必須延續(xù)的發(fā)展資本金。運(yùn)用ABS實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)工程融資。
2.合理優(yōu)化融資內(nèi)容
企業(yè)應(yīng)當(dāng)易據(jù)不一樣的融資方式選擇合理的融資內(nèi)容，并且應(yīng)該要對(duì)融資時(shí)期、融資的本錢，和融資機(jī)遇等給予充足的思考，在維持企業(yè)的最好操控的時(shí)候，找到最好的融資內(nèi)容，盡可能地做到將整體融資本錢減少到最低標(biāo)準(zhǔn)。
3.建設(shè)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)
運(yùn)用了不一樣的方式對(duì)項(xiàng)目的負(fù)債融資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行檢測(cè)，對(duì)于防備債務(wù)融資的風(fēng)險(xiǎn)重要性特別大。它就是運(yùn)用房地產(chǎn)企業(yè)里的各種資料，輔助以各項(xiàng)數(shù)據(jù)模式以及財(cái)務(wù)解析的處理方法的使用，來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范。大部分能夠采用下面的舉措：（1）找到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的臨界點(diǎn)，只要當(dāng)營(yíng)業(yè)利益大于財(cái)務(wù)兩平點(diǎn)的時(shí)候，企業(yè)才可以具備融資借債的能力。（2）運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，準(zhǔn)確負(fù)債比率。于企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)已經(jīng)確定的狀況下，企業(yè)通過利息稅率之前的利潤(rùn)里交付的債務(wù)的利息是相對(duì)于穩(wěn)定的，如果當(dāng)利息稅率之前利潤(rùn)上升的時(shí)候，單位稅率結(jié)算之前的利潤(rùn)所承擔(dān)的債務(wù)利息將會(huì)差不多減少。[6]扣了相應(yīng)的所得稅之后，能夠分給給企業(yè)權(quán)益者的利潤(rùn)將會(huì)差不多增多了，用來給予企業(yè)權(quán)益者額外的利益。（3）根據(jù)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)得到的水平，再去決定資金運(yùn)行主觀不一樣的時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)有效的狀況，進(jìn)而確定出相關(guān)的融資策略。
四、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)行業(yè)需要擁有強(qiáng)大的實(shí)力和強(qiáng)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)力是與融資緊密相關(guān)的，然而嚴(yán)酷的市場(chǎng)氛圍對(duì)于資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)給予了非常大的問卷。因此房地產(chǎn)行業(yè)一定要實(shí)行融資的革新，找到不一樣的路線，運(yùn)用各個(gè)目前擁有的前提條件，實(shí)行房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)劃，處理發(fā)展中的資本金的情況。融資風(fēng)險(xiǎn)控制同樣也是行業(yè)里每日規(guī)劃經(jīng)管內(nèi)容的其中一項(xiàng)，與此同時(shí)合理地對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行管制也是非常重要的。
⒖嘉南祝
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；融資活動(dòng)
一、相關(guān)概述
在新的宏觀調(diào)控大環(huán)境下，房地產(chǎn)政策和措施相繼出臺(tái)，在這一情況下房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道所具有的弊端也逐漸顯現(xiàn)出來，已經(jīng)能夠影響到房地產(chǎn)行業(yè)的順利發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)在進(jìn)行管理中過渡依賴于商業(yè)銀行貸款，這常常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)過于集中，房地產(chǎn)存在資金瓶頸等，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)較大。
結(jié)合管理實(shí)踐，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中應(yīng)當(dāng)積極拓展自身融資渠道，構(gòu)建更為合理科學(xué)的融資渠道和資金管理體系，積極構(gòu)建和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，并完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)章制度，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)信貸監(jiān)管機(jī)制，依靠融資渠道的科學(xué)化、合理化推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
融資指的是企業(yè)貨幣資金的融通，企業(yè)管理者在金融市場(chǎng)中進(jìn)行資金貸放或者資金籌集的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。從狹義角度上講，融資又是指企業(yè)進(jìn)行資金籌集的過程。企業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)積極結(jié)合自身的資金狀況、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況以及企業(yè)未來發(fā)展的實(shí)際需求，在科學(xué)合理預(yù)測(cè)判斷的基礎(chǔ)上從一定的渠道向企業(yè)的債權(quán)人或者企業(yè)的投資者進(jìn)行資金籌集，對(duì)資金進(jìn)行有效組織，以此來確保企業(yè)資金的運(yùn)作需求，滿足企業(yè)的日常管理活動(dòng)。一般來講，企業(yè)進(jìn)行資金籌集活動(dòng)應(yīng)當(dāng)按照一定的原則，并合理選擇融資方式和融資渠道。通常情況下，企業(yè)進(jìn)行融資活動(dòng)主要由以下幾個(gè)方面的目的，即企業(yè)擴(kuò)張、企業(yè)償還債務(wù)以及其他混合型的目標(biāo)等。
二、房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資渠道存在的弊端分析
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資活動(dòng)還存在著一些缺陷，盡管商業(yè)銀行信貸這一傳統(tǒng)的融資活動(dòng)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中發(fā)揮了重大的貢獻(xiàn)，但是其弊端也日益顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際融資渠道依舊比較單一，房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行融資活動(dòng)時(shí)主要還是圍繞商業(yè)銀行貸款、預(yù)收賬款等方式，上市融資、債券融資、海外融資等其他的融資渠道常常受到金融政策的約束，很難發(fā)揮實(shí)際作用，這在很大程度上導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)在進(jìn)行管理中過渡依賴于商業(yè)銀行貸款，這常常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)過于集中，房地產(chǎn)存在資金瓶頸等，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)較大。對(duì)于銀行貸款的依賴過重，一旦發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)很難化解。
不僅如此，房地產(chǎn)融資體系中，缺少多層次的房地產(chǎn)金融體系。專業(yè)性的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、抵押貸款機(jī)構(gòu)、保障機(jī)構(gòu)以及擔(dān)保機(jī)構(gòu)等比較缺乏，規(guī)?；⒍嘣姆康禺a(chǎn)金融體系依舊需要進(jìn)一步改進(jìn)，同時(shí)缺少配套的房地產(chǎn)金融體系中介服務(wù)配套機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)需要進(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)融資瓶頸需要進(jìn)一步破解，對(duì)于房地產(chǎn)金融體系中存在的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)有效防范，減少因?yàn)橘Y金瓶頸影響企業(yè)的順利發(fā)展。
三、拓展房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的內(nèi)容分析
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，獲得及時(shí)充足的資金支持，有效開拓新的融資渠道是房地產(chǎn)項(xiàng)目順利開展運(yùn)行的前提和保障，也是房地產(chǎn)企業(yè)管理者所必須重視的重要內(nèi)容。
企業(yè)自籌資金，是房地產(chǎn)企業(yè)在初始階段常用的融資方式和渠道，一般情況下是通過公司股東追加企業(yè)股本金或者股東借款的方式來實(shí)現(xiàn)的。但是在房地產(chǎn)價(jià)值不斷升高，資金周期不斷延長(zhǎng)，企業(yè)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大的情況下僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金難以有效滿足房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求。
預(yù)售資金是房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)預(yù)售所獲得的資金，它是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中比較常用的融資渠道和方式，在房地產(chǎn)環(huán)境以及區(qū)位等相關(guān)條件都比較好的情況下，依靠房地產(chǎn)預(yù)售能夠有效籌集到必要的房地產(chǎn)建設(shè)資金。
商業(yè)銀行貸款是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最為重要也是最主要的融資方式和手段，據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金中七成以上都是源自于商業(yè)銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)合作融資也是房地產(chǎn)行業(yè)融資的重要渠道，它主要包括外資合作以及內(nèi)資合作兩種。其中外資合作是指成立合資或者合作公司，依靠國(guó)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)或者管理技術(shù)，進(jìn)行資金優(yōu)勢(shì)的互相補(bǔ)充。依靠合資合作方式能夠共同推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)。從這個(gè)角度上講，合作融資是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最為可行的一種融資方式。
信托融資指的是信托公司對(duì)于盈利前景比較好的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目或者房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信托貸款或者直接參與到信托投資的一種融資方式。實(shí)施信托融資具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，相比較于銀行貸款，信托融資能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，同時(shí)期限的彈性也比較大，在不提高企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的前提下可以優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。同時(shí)信托公司還可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身的具體項(xiàng)目以及實(shí)際的運(yùn)營(yíng)需求設(shè)計(jì)個(gè)性化的資金支持方案，信托融資既具有制度優(yōu)勢(shì)，同時(shí)又具有較強(qiáng)的靈活性，在房地產(chǎn)企業(yè)困難時(shí)信托融資是比較好的選擇。房地產(chǎn)債券是房地產(chǎn)企業(yè)債券的一個(gè)組成部分，但是在實(shí)際管理中很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券都比較困難。
房地產(chǎn)證券化是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要方向，房地產(chǎn)證券化能夠進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)專業(yè)化，同時(shí)促進(jìn)資源合理配置，是房地產(chǎn)行業(yè)融資的合理途徑。在這其中最為主要的形式就是上市，依靠公司上市能夠迅速籌集大額資金并可以作為注冊(cè)資本利用，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，有效化解風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)一步降低企業(yè)的融資成本。企業(yè)的投資者也可以分享房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)從原先的國(guó)有制向著股份制方向發(fā)展，對(duì)于改善資本結(jié)構(gòu)具有較好的推動(dòng)作用。除此之外，中小型房地產(chǎn)企業(yè)還可以依靠企業(yè)之間的土地轉(zhuǎn)讓或者項(xiàng)目收購(gòu)來優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的目標(biāo)。
另外，房地產(chǎn)私募投資基金也是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行融資的另一種方式，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，當(dāng)前發(fā)展比較順利，屬于專業(yè)基金管理公司進(jìn)行專業(yè)化募集資金并進(jìn)行投資管理的新型融資手段，是一種向著特定的對(duì)象發(fā)行私募股權(quán)基金來籌集資金，以股權(quán)的形式進(jìn)行房地產(chǎn)投資的融資形式。一般情況下，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資可以分為資金的籌集、資金的投資、基金的投資管理以及基金退出這四個(gè)階段，也是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)新興的一種融資形式。
參考文獻(xiàn)：
[1]于濤.宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)融資渠道的困境及建議[J].經(jīng)營(yíng)管理者.2013（07）
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因及對(duì)應(yīng)措施
1、投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)可以大致分為外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)兩大類。其中，外部風(fēng)險(xiǎn)又包括：宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。外部風(fēng)險(xiǎn)包括：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。造成房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因是：首先，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)中的信息掌握不全面，在開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)候沒有精確定位，對(duì)消費(fèi)者的需求沒有進(jìn)行充分的調(diào)研。比如在一些大城市，由于農(nóng)民工的大量涌入，住房問題亟需解決，這時(shí)候廉租房的建設(shè)才能滿足人們的需求，但是由于開發(fā)商把握信息不準(zhǔn)確，一味地投資高端商品房和高級(jí)別墅，從而遭到人們的冷遇。其次，宏觀形勢(shì)的突變。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)千變?nèi)f化，由此引發(fā)了很多經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要環(huán)節(jié)，自然受到宏觀形勢(shì)的嚴(yán)重影響。比如市場(chǎng)的供求關(guān)系，建筑原材料價(jià)格、貨幣政策等。由于上一年的建筑材料價(jià)格和供求關(guān)系大，房地產(chǎn)的開發(fā)投資也就越大，但是由于宏觀形勢(shì)的突變，在這一年，建筑材料和供需發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，但是房?jī)r(jià)還是按照原來的價(jià)格出售，自然無人問津，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。
2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避措施要想在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展，除了一些無可避免的風(fēng)險(xiǎn)之外，更要加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。首先要充分地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，全面掌握市場(chǎng)信息，了解供求趨勢(shì)，進(jìn)而掌握投資方向。市場(chǎng)信息的掌握包括人口結(jié)構(gòu)的變化、居民收入水平的變化、原材料價(jià)格的變化等等。其次控制投資項(xiàng)目，防止因宏觀形勢(shì)的突變?cè)斐傻木薮髶p失。在預(yù)期收益相同的情況下，要充分考慮到市場(chǎng)突變因素。適當(dāng)?shù)貙⑼顿Y力度縮小，在投資效益得到保障的前提下規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)融資活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因和應(yīng)對(duì)措施
1、融資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展雖然較好，但是其融資渠道卻非常的狹窄，目前能有效進(jìn)行融資的有上市公司、銀行貸款、預(yù)售款以及企業(yè)墊款等等。但是這些融資渠道都在很大程度上受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和政策的影響，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)的融資造成了巨大風(fēng)險(xiǎn)。首先融資金融中信貸的金額在逐年下降。這意味著從國(guó)家金融層面來說，信貸對(duì)房地產(chǎn)的融資已經(jīng)沒有了以前的支持力度。就2010年來說，信貸融資的金額只占據(jù)全額的21%。同時(shí)，由于很多小房地產(chǎn)公司由于規(guī)模較小，在融資的過程中造成了很多的壞賬和死賬，出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)信用較差的現(xiàn)象，進(jìn)而影響其融資。其次缺乏穩(wěn)定的資金來源，由于受到資產(chǎn)負(fù)債和期限配比和結(jié)構(gòu)配比要求的限制，房地產(chǎn)的融資通常都是短期的，很多商業(yè)銀行為房地產(chǎn)提供貸款也是短期的，而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期通產(chǎn)較長(zhǎng)，所以短期的資金來源不利于房地產(chǎn)的企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。從銀行的角度出發(fā)，如果房地產(chǎn)長(zhǎng)期持有融資金額，就會(huì)造成短存長(zhǎng)貸的現(xiàn)象，流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)增加。
2、房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施首先，要拓展房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，提高信貸融資的比例。但是，多元化的融資渠道要和多元化的業(yè)務(wù)相結(jié)合，因此，對(duì)于一些中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，就應(yīng)該加緊業(yè)務(wù)拓展，促進(jìn)直接融資和間接融資的緊密結(jié)合，進(jìn)而形成較為合理的融資結(jié)構(gòu)，保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源。除此之外，國(guó)家政策也要對(duì)房地產(chǎn)融資實(shí)行政策上的放松，比如優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，放寬房地產(chǎn)行業(yè)股票融資限制，鼓勵(lì)中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)的發(fā)展以及放寬對(duì)私募性質(zhì)股權(quán)投資基金的審批限制等等。其次，大力發(fā)展房地產(chǎn)債券市場(chǎng)，保證房地產(chǎn)資金的長(zhǎng)期來源。發(fā)行房地產(chǎn)債權(quán)進(jìn)行融資的方式，是目前相對(duì)穩(wěn)定的一種長(zhǎng)期融資方式，相比之下，風(fēng)險(xiǎn)有所降低，同時(shí)，也保證了房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期資金的來源?？紤]到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期需要長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來源，銀行和其它渠道的融資使用周期相對(duì)較短，不能滿足房地產(chǎn)發(fā)展的需求，同時(shí)，在政府對(duì)銀行的嚴(yán)格把控下，限制對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款以及限制其預(yù)售額等等都會(huì)給房地產(chǎn)的融資造成極大的影響，因此房地產(chǎn)的中長(zhǎng)期的債權(quán)就為房地產(chǎn)企業(yè)提供了資金來源，保證了房地長(zhǎng)在發(fā)展過程中的資金需要。
三、結(jié)語(yǔ)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；金融風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）10-0-01
現(xiàn)代房地產(chǎn)研究學(xué)家普遍認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)中金融就是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的資金融通，其中房地產(chǎn)金融的重要組成部分也就是融資，房地產(chǎn)的融資包含的內(nèi)容很多，因?yàn)殚T類的繁多，衍生出的房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)典當(dāng)以及房地產(chǎn)證券等，目前還沒有形成真正的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)。那么下面本文就對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中存在的金融風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策進(jìn)行分析。
一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的金融風(fēng)險(xiǎn)
其中在房地產(chǎn)行業(yè)金融中，包括了房產(chǎn)金融以及地產(chǎn)金融，兩者均是對(duì)房地產(chǎn)資金融通進(jìn)行研究的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融包括吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房?jī)?chǔ)蓄等等一系列金融市場(chǎng)行為，其本身也都具有一定的規(guī)律性。目前我國(guó)金融體制正在不斷的進(jìn)行改革，同樣在房地產(chǎn)行業(yè)金融體制也在逐漸的進(jìn)行革新。
現(xiàn)今我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)金融事業(yè)仍然處于初級(jí)階段，房地產(chǎn)金融體系還不完善。因?yàn)橄鄳?yīng)機(jī)制的不健全性，使得政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控仍然處于不成熟階段，而防范系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)難度就愈加大了。
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，是由于在實(shí)施一系列的房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，遭遇到可預(yù)知卻不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產(chǎn)金融交易活動(dòng)中，因?yàn)楦鞣N渠道引發(fā)的資金回籠困難風(fēng)險(xiǎn)，概括起來可以分為四個(gè)方面，即：政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)家地產(chǎn)法律法規(guī)的不健全性，是房地產(chǎn)金融事業(yè)發(fā)展的最大障礙。盡管國(guó)家制定了一系列政策和行政法律法規(guī)，但法律法規(guī)中的漏洞，對(duì)于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規(guī)依據(jù)。因?yàn)檎叩谋锥?，助長(zhǎng)了金融犯罪活動(dòng)，滋生了許多金融事端。
自然條件影響下，金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，涉及的法律和社會(huì)問題，使得房地產(chǎn)金融同樣被殃及。房地產(chǎn)事業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，使得房地產(chǎn)行業(yè)金融發(fā)展過程中，其交易市場(chǎng)具有一定的復(fù)雜性，并且在逐漸加大。房地產(chǎn)金融中，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)行為的不理性及商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力和風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，都在無形中增加了金融房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)金融行業(yè)中，融資是保障其資金有效安全運(yùn)行的最重要途徑。融資的來源使得資本市場(chǎng)的發(fā)育，仍然處于較低的程度。利潤(rùn)的誘惑，使得企業(yè)在涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，將利潤(rùn)作為其追逐目標(biāo)，然而，能夠?qū)崿F(xiàn)融資的企業(yè)數(shù)量極少。房地產(chǎn)金融事業(yè)全程依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)開發(fā)中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。
二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中金融風(fēng)險(xiǎn)的解決對(duì)策
為了解決房產(chǎn)金融業(yè)中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產(chǎn)銀行，通過抵押變現(xiàn)，避免了交易帶來的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)能在極短的時(shí)間內(nèi)消減其融資的壓力。
國(guó)家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風(fēng)險(xiǎn)提供約束機(jī)制。為了形成規(guī)范化和完善化管理，對(duì)于房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，有了良性的約束機(jī)制。國(guó)家和政府的政策方針，對(duì)于刺激房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展具有極大的指導(dǎo)意義。這就需要國(guó)家和地方政府在實(shí)施和制訂政策法規(guī)時(shí)，要避免企業(yè)的極端傾向。制訂的政策法律法規(guī)，必須適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行約束，對(duì)房地產(chǎn)的虛擬抵押帶來的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。健全我國(guó)的金融信息信用管理制度，同時(shí)還需要把房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)以及收益均進(jìn)行相應(yīng)的管理。
對(duì)于消減自然風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，主要在于拆遷風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于處理這些風(fēng)險(xiǎn)，在于回避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)的控制問題上，都需要房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)此作出充分的分析。
對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法，就是健全競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)，提升行業(yè)市場(chǎng)形象。就是對(duì)融資平臺(tái)的構(gòu)建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。在對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的可持續(xù)發(fā)展中，要考慮到在企業(yè)發(fā)展中提供可靠的技術(shù)支撐，在房地產(chǎn)金融管理中，解決效益的問題，提升整個(gè)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
對(duì)于融資平臺(tái)上金融風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和解決對(duì)策，應(yīng)將房地產(chǎn)金融融資渠道的單一性擴(kuò)大，解決其財(cái)政資金短缺的問題。建立政府融資平臺(tái)的融資約束機(jī)制，對(duì)于融資的期限和融資的額度，都要由相關(guān)部門的授權(quán)。對(duì)于銀行的貸款，可以從各大行中進(jìn)行綜合融資，實(shí)施銀團(tuán)貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應(yīng)該立足對(duì)分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產(chǎn)融資困難問題。
對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法，要實(shí)現(xiàn)其企業(yè)的高度轉(zhuǎn)型，利用政策和法規(guī)加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，將鼓勵(lì)自主創(chuàng)新，提高其抗危機(jī)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行不但要對(duì)其自身的金融安全進(jìn)行保障，同時(shí)也要對(duì)其管理力度進(jìn)行加強(qiáng)，以能夠逐步提高其風(fēng)險(xiǎn)管理能力，對(duì)于房產(chǎn)的低抵押上，則就要對(duì)其個(gè)人信用制度進(jìn)一步進(jìn)行完善。
三、結(jié)語(yǔ)
總而言之，想要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制，必須對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)的融資渠道進(jìn)行合理選擇，要在金融體系下建立完備的房地產(chǎn)自控調(diào)配體系，要充分利用各種創(chuàng)新工具和手段，挑戰(zhàn)和消解房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分，廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而是企業(yè)蒙受損失的可能性。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)通常是指企業(yè)的舉債籌資風(fēng)險(xiǎn)，尤其是當(dāng)負(fù)債過多而導(dǎo)致企業(yè)到期無法償本付息，給企業(yè)造成損失的不確定性。
一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，各方面體制都還不健全，同時(shí)近幾年為了抑制房?jī)r(jià)，是房地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境日益嚴(yán)峻，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與日俱增，控制風(fēng)險(xiǎn)首先要提前認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)類型，從而制定相應(yīng)的策略來應(yīng)對(duì)。房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以分為兩大類，一類是外部風(fēng)險(xiǎn)，一類是內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。
（一）外部風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是是指房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的外部環(huán)境變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)等。
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括供求風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者偏好風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等。首先是供求風(fēng)險(xiǎn)，近幾年來，房?jī)r(jià)不斷攀升，很多人被房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上的業(yè)績(jī)及利潤(rùn)所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，另外加上國(guó)家不斷加強(qiáng)保障房建設(shè)，房地產(chǎn)供給不斷增加，因此房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，房地產(chǎn)商面臨強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。其次是消費(fèi)者偏好風(fēng)險(xiǎn)，由于供給的增加，房地產(chǎn)商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對(duì)消費(fèi)者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費(fèi)者需求，則會(huì)造成房屋積壓，給房地產(chǎn)企業(yè)造成損失。最后是通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹是房地產(chǎn)面臨的又一外部風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹帶來的結(jié)果就是材料成本、人工成本的增加，這勢(shì)必給房地產(chǎn)商帶來壓力。
政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國(guó)家政策變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不確定性。主要包括利率風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)等一系列的政策風(fēng)險(xiǎn)。首先，利率風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)之一，眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)成本增加，并且，利率上升會(huì)減少消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，房地產(chǎn)成交量下降，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程涉及多項(xiàng)稅種，所涉及的稅務(wù)不僅包含一般企業(yè)應(yīng)負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、車船使用稅、企業(yè)所得稅，還包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)所繳納稅種多達(dá)十余項(xiàng)，因此，若國(guó)家提高稅率，房地產(chǎn)企業(yè)成本也會(huì)提高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的解決難題就是籌資，目前我國(guó)金融市場(chǎng)體制不健全，政府對(duì)房地產(chǎn)上市管制較為嚴(yán)格，除綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)商可以通過上市融資外，很多中小企業(yè)根本達(dá)不到上市資格，另外，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)其它融資方式仍不健全，大部分企業(yè)還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國(guó)家為打壓房?jī)r(jià)，收縮銀行信貸額度，加大房地產(chǎn)企業(yè)融資難度。
（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、公司治理、財(cái)務(wù)管理等方面存在的風(fēng)險(xiǎn)。第一，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨較高的資產(chǎn)負(fù)債率，很多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至超過100%，負(fù)債的提高增加了企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的背景下，這一風(fēng)險(xiǎn)尤為突出。第二，由于房地長(zhǎng)行業(yè)屬暴利行業(yè)，大部分人在沒有做足充分準(zhǔn)備的情況下加入這一行業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力弱，規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)管理水平不高，公司治理結(jié)構(gòu)不明晰，財(cái)務(wù)管理不嚴(yán)格，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)和把握能力降低，風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)也偏低，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。
二、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究
（一）選擇正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系
科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)有利于企業(yè)準(zhǔn)確、全面、恰當(dāng)?shù)陌盐债?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有效對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。指標(biāo)的選擇應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理全面。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行反映的指標(biāo)體系有發(fā)展能力指標(biāo)體系，風(fēng)險(xiǎn)水平指標(biāo)體系，償債能力指標(biāo)體系等。選擇及建立正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)可以使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制更有目的性。
（二）拓展多元化融資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風(fēng)險(xiǎn)，降低資產(chǎn)負(fù)債率同時(shí)增強(qiáng)企業(yè)償債能力。目前階段，隨著金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托投資基金，房地產(chǎn)投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。
（三）建立內(nèi)部控制制度，提高且財(cái)務(wù)管理水平
作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系的組成部分，內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立合理規(guī)范的內(nèi)部控制制度，健全企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)，制定嚴(yán)格的規(guī)章制度以提高自身的防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。
（四）做好市場(chǎng)調(diào)研，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)很大一部分的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來自市場(chǎng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，由專業(yè)人員根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析并在此基礎(chǔ)上制定方案，從而使房地產(chǎn)企業(yè)避免盲從，充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)需求及市場(chǎng)承受能力，避免不必要的損失。
參考文獻(xiàn)
