時(shí)間:2023-06-26 16:06:52
序論:在您撰寫(xiě)房產(chǎn)投資利弊時(shí),參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野,小編為您整理的7篇范文,希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情,引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
摘 要 隨著我國(guó)稅收法規(guī)的不斷完善,高稅負(fù)的壓力使不少房地產(chǎn)企業(yè)將部分高利潤(rùn)率的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn),論文在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則開(kāi)始實(shí)行的背景下,探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向投資性房地產(chǎn)的利弊及相應(yīng)的稅務(wù)籌劃。
關(guān)健詞 投資性房地產(chǎn) 利弊 稅務(wù) 籌劃
房?jī)r(jià)無(wú)疑是目前中國(guó)最熱門(mén)的話題,國(guó)家近期頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策都是為了遏制房?jī)r(jià),這對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),確實(shí)是一個(gè)不利消息??陀^來(lái)說(shuō),我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的原因很復(fù)雜,其中稅費(fèi)比重大也是一個(gè)重要的原因。國(guó)家稅務(wù)總局2010年6月正式下發(fā)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》,加大了土地增值稅清算工作的力度,并調(diào)增了預(yù)征比率。有實(shí)力的地產(chǎn)公司為減少高利潤(rùn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所帶來(lái)的高額土地增值稅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),已成為一種新模式。如何認(rèn)清利弊、有效地進(jìn)行投資性房地產(chǎn)稅收籌劃逐步成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展思路中的重點(diǎn)。
一、投資性房地產(chǎn)的利弊分析
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為用于出租等商業(yè)用途時(shí),如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時(shí)不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。這無(wú)疑有效地避免了利潤(rùn)率高的商業(yè)地產(chǎn)部分的高額土地增值稅。開(kāi)發(fā)企業(yè)自留商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要進(jìn)行立項(xiàng)審批,同時(shí)存在著一些弊端:
1.減少現(xiàn)金流,增加企業(yè)財(cái)務(wù)成本和資金占用率。對(duì)于資金鏈易斷裂的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并非都具有自留商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的實(shí)力。另外由于商業(yè)地產(chǎn)一切要靠收益率說(shuō)話,開(kāi)發(fā)商為了營(yíng)造商業(yè)氛圍只能延長(zhǎng)周期,這將在一定程度上減弱周轉(zhuǎn)速度。
2.投資性房地產(chǎn)避免了土地增值稅,但要負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅。
3.房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)仍然要征繳土地增值稅。
二、投資性房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃
投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或資本增值,或兩者目的兼有而持有的房地產(chǎn)。自用和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。
(一)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的計(jì)量方法
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于投資性房地產(chǎn)的核算規(guī)定了兩種計(jì)量方法,成本法和公允價(jià)值法。成本法下可以對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊,折舊減少當(dāng)期利潤(rùn),具有遞延納稅的意義;而公允價(jià)值法雖然在一定程度上更能反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值,但不可以計(jì)提折舊,即使當(dāng)期發(fā)生了資產(chǎn)減值,因此減少的企業(yè)所得稅只能作為遞延資產(chǎn),等到資產(chǎn)處置時(shí)才能確認(rèn)。
(二)租金收入的籌劃
1.將出租業(yè)務(wù)策劃為承包業(yè)務(wù)
房產(chǎn)稅的計(jì)算有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方法。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,許多早期建造的房屋盡管賬面原值很低,由于地處市區(qū)中心地段,現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)高于原建造成本反應(yīng)出來(lái)的賬面價(jià)值,其每年的租金收入甚至遠(yuǎn)高于其賬面原值。但租金則偏高,這樣就造成了兩種計(jì)稅方法下房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)不公平的現(xiàn)象,從租計(jì)征稅負(fù)重,從價(jià)計(jì)征稅負(fù)輕。房屋出租除了需要交納租金收入12%的房產(chǎn)稅,還需繳納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加、印花稅等等,稅收負(fù)擔(dān)偏重。而從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅是對(duì)納稅人自有非出租房屋,以房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù),其稅率是1.2%。如果企業(yè)以自己的名義領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證,將房屋承租人招聘為經(jīng)紀(jì)人,將房屋出租行為變?yōu)樽赞k商場(chǎng)再承包出去,收取資產(chǎn)管理費(fèi),那么原有的房產(chǎn)稅就可以按從價(jià)計(jì)征方法征收房產(chǎn)稅,也可以避免了營(yíng)業(yè)稅及其附加,從而減輕了企業(yè)負(fù)擔(dān)。成都中心商業(yè)街則出現(xiàn)將40年的商業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化成10年、20年的經(jīng)營(yíng)權(quán)出售給小商家,產(chǎn)權(quán)不變的情況。
2.租金收入分解為其他形式
如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)出租以賺取租金收入,租金收入的高低直接關(guān)系到應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅,應(yīng)盡量考慮分解租金收入,將部分租金收入以其他形式表現(xiàn),這樣既可以減少租金進(jìn)而減輕企業(yè)稅負(fù),又不影響企業(yè)收入。
案例:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將所開(kāi)發(fā)的商住樓中的1-6層商業(yè)地產(chǎn)部份3萬(wàn)平方米自留打造成童裝批發(fā)中心用于對(duì)外出租,公司計(jì)劃由所屬物業(yè)公司作為中介按照平均每月每平方米1500元的價(jià)格出租,該價(jià)格包含了所有費(fèi)用。
籌劃前公司需要繳納的稅金如下:
營(yíng)業(yè)稅及其附加:由于每月租金總收入為4500萬(wàn),需要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加為 4500×5.5%=247.5萬(wàn)。
房產(chǎn)稅:企業(yè)的房產(chǎn)稅應(yīng)按照房屋租金收入的12%繳納,因此房產(chǎn)稅為4500×12%=540萬(wàn)。
企業(yè)所得稅等其他稅費(fèi)本例中暫不考慮。
籌劃分析:從合理分解租金的角度進(jìn)行籌劃。將水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、中央空調(diào)維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、會(huì)員費(fèi)(房租可打折)、物業(yè)費(fèi)從房租中分解出來(lái),與客戶簽訂房租合同注明其他各項(xiàng)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn),單獨(dú)收取房租。假設(shè)該公司每月收取客戶的其他各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為1500萬(wàn)元,那么,由于租金收入直接減少1500萬(wàn)元,甲公司寫(xiě)字樓的出租將直接減少房產(chǎn)稅為180萬(wàn)元(1500×12%),而水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、中央空調(diào)維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)也降低了營(yíng)業(yè)稅及其附加??梢?jiàn)合理的分解租金收入,可以在不影響公司收入的同時(shí),有效降低了公司的稅負(fù)。
由以上分析我們可以看出,利用投資性房地產(chǎn)稅收籌劃可以為企業(yè)帶來(lái)一定的節(jié)稅空間,而應(yīng)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況,并依據(jù)稅法的具體規(guī)定,再利用計(jì)算、比較分析等方法手段來(lái)甄選具體的操作方案。
參考文獻(xiàn):
[1]章穎凌,常蘇芬.論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃.會(huì)計(jì)之友.2010(11).
【關(guān)鍵詞】外商投資;房地產(chǎn);利弊分析;風(fēng)險(xiǎn)
一、引言
按照國(guó)際貨幣基金組織(IMF)的定義,外商直接投資(Foreign Direct Investment,簡(jiǎn)稱(chēng)FDI)是指一國(guó)的投資者將資本用于他國(guó)的生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng),并掌握一定經(jīng)營(yíng)控制權(quán)的投資行為。一般認(rèn)為,東道國(guó)通過(guò)FDI,可以得到發(fā)展經(jīng)濟(jì)所需的便宜資本,還可以引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備以及管理方法和營(yíng)銷(xiāo)手段,同時(shí)也可以通過(guò)投資國(guó)對(duì)東道國(guó)本地招入的員工培訓(xùn)等增加人力資本存量,促進(jìn)東道國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。1985年以來(lái),我國(guó)FDI的規(guī)模一直在不斷擴(kuò)大,到2010年,已有117個(gè)國(guó)家和地區(qū)的投資者在我國(guó)設(shè)立外商投資企業(yè)445244家,大型跨國(guó)公司世界500強(qiáng)已有400余家來(lái)我國(guó)投資;外商直接投資額已經(jīng)達(dá)到1057.35億美元,較1985年增長(zhǎng)了53.1倍,年均增長(zhǎng)速度超過(guò)17.3%。
同時(shí),外商直接投資的行業(yè)也越來(lái)越廣,除了傳統(tǒng)的制造、采礦、電力、建筑、交通運(yùn)輸、批發(fā)零售等行業(yè),還包括房地產(chǎn)、租賃商務(wù)服務(wù)、計(jì)算機(jī)軟件等現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)。
2010年,作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為吸收外商直接投資的第二大產(chǎn)業(yè),僅次于制造業(yè),其吸收的外商直接投資額達(dá)239.86億美元,占全部吸收額的23%。
一般認(rèn)為,外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)或其他行業(yè)都會(huì)直接或間接推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但在我國(guó),這種推動(dòng)作用是否存在,推動(dòng)作用有多大,還是存在反作用力,這些都是值得深入研究的問(wèn)題。
二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及特點(diǎn)
中國(guó)近年來(lái)最紅的經(jīng)濟(jì)話題莫過(guò)于房地產(chǎn)問(wèn)題。中國(guó)人自古以來(lái)就有“安家立命”、“安居樂(lè)業(yè)”的說(shuō)法,與此息息相關(guān)的“房子”在國(guó)人眼中自然有不可比擬的重要性。
真正意義上的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)始于 1996 年左右,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在廣州、深圳等一些發(fā)達(dá)地區(qū)率先起步。1998 年,中國(guó)開(kāi)始進(jìn)行“房改”,為了擺脫亞洲金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)低增長(zhǎng)的影響,國(guó)家出臺(tái)了一系列政策來(lái)拉動(dòng)內(nèi)需,在個(gè)人房貸上提供了政策支持,由此步入了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的高速發(fā)展時(shí)期。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)化,計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期人們被壓抑已久的對(duì)房產(chǎn)的需求被激發(fā)出來(lái),供需規(guī)律開(kāi)始發(fā)揮其強(qiáng)大作用,雖然供應(yīng)量越來(lái)越大,但是需求更為強(qiáng)勁,使得房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。經(jīng)過(guò)近幾年的快速發(fā)展,世界房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模,相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也日漸完善,但是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還遠(yuǎn)未成熟。同發(fā)達(dá)的歐美國(guó)家相比,無(wú)論市場(chǎng)規(guī)模、產(chǎn)品檔次、品種規(guī)格、消費(fèi)水平等方面都有很大的差距。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)技術(shù)水平和產(chǎn)品質(zhì)量的提高,以及應(yīng)用領(lǐng)域的不斷擴(kuò)展,中國(guó)的房地產(chǎn)將會(huì)有巨大的市場(chǎng)需求和發(fā)展空間。
大量外商投資中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)密不可分。首先,是中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)偏熱,房地產(chǎn)價(jià)格上漲迅速。2010年7月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告對(duì)北京等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,十大城市平均價(jià)格上漲54.25%。其次,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量很大。中國(guó)正在經(jīng)歷城市化的轉(zhuǎn)變過(guò)程,大量農(nóng)村居民涌向城市,對(duì)住房的需求有實(shí)質(zhì)性的增加。再次,中國(guó)正在經(jīng)歷住房制度的重大變革,比起大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家,對(duì)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的約束力還較弱,土地制度不夠完善,市場(chǎng)規(guī)范性也較差,而外資正是利用中國(guó)制度的不完善,大量投資,以賺取高額利潤(rùn)。
三、外商投資我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)概況
加入WTO 以來(lái),我國(guó)按照入世承諾:在房地產(chǎn)業(yè),除高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目(高檔賓館、高檔公寓、高爾夫球場(chǎng)等)不允許外商獨(dú)資外,其它房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有限制;在房地產(chǎn)中介服務(wù)方面,包括房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理、中介服務(wù)等,允許外商成立合資、合作企業(yè),并在5年內(nèi)開(kāi)始允許外資成立獨(dú)資企業(yè)。以此為契機(jī),近年來(lái),外商一致看好中國(guó)快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng),使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再度掀起強(qiáng)大的“外資旋風(fēng)”。
2005年9月12日,國(guó)家外匯局首次披露,外資在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資比例約為15%,境外機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)中國(guó)建筑物資金額高達(dá)34億美元,創(chuàng)造了此前5年的總和。而亞洲地區(qū)的投資機(jī)構(gòu)也以其靈敏的反應(yīng)快速進(jìn)入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2005年,亞洲地區(qū)有260億美元用來(lái)投資房地產(chǎn),其中約有 20%到25%的資金投向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。全球最大的金融集團(tuán)之一ING集團(tuán)亞太區(qū)于2007年10月17日推出首次季度性調(diào)研項(xiàng)目時(shí)指出,中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)成為房地產(chǎn)投資者的首選意向市場(chǎng)。另外,包括亞洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律賓首都銀行等為主的投資機(jī)構(gòu)放量投入到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金不下50億元人民幣,其中,嘉德置地計(jì)劃今后在華投資數(shù)十億美元用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
由于國(guó)內(nèi)對(duì)外資的旺盛需求及境外投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好,在趨利性的驅(qū)動(dòng)下,外資已大量全面地進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),其中包括摩根斯坦利(Morgan Stanley),高盛(Goldman Sachs)、新加坡發(fā)展商凱德置地、新加坡政府投資公司(GIC),荷蘭 ING 集團(tuán)等大批的國(guó)際投資集團(tuán)和投資基金。據(jù)央行報(bào)告統(tǒng)計(jì),外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的比重已達(dá)到 15%。
四、外商投資中國(guó)房地產(chǎn)的動(dòng)因
有關(guān)人士認(rèn)為,購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)用于投資首先要考慮產(chǎn)品的安全性,而判斷一個(gè)投資產(chǎn)品的安全性首先要看這個(gè)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)狀況。從目前的市場(chǎng)情況看,類(lèi)似于市場(chǎng)上出現(xiàn)的郁金香花園溫泉度假村、第一城、中欣戴斯等這種房地產(chǎn)投資理財(cái)產(chǎn)品基本屬于固定收益型產(chǎn)品,不屬于高風(fēng)險(xiǎn)高收益產(chǎn)品。
然而據(jù)了解,從去年下半年開(kāi)始,京城已有不下種與房地產(chǎn)有關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品投向市場(chǎng),其中大多數(shù)房地產(chǎn)投資理財(cái)產(chǎn)品都迎來(lái)了火爆的銷(xiāo)售場(chǎng)面。在這些項(xiàng)目中,最高的收益率幾乎超過(guò)。這在利率探底,股市、債市前景不明朗的投資大環(huán)境下,顯得分外搶眼。眾多手中攥著資金,急切尋找投資途徑的個(gè)人投資者,也好似突然抓住了一個(gè)投資良機(jī)。不過(guò),有關(guān)專(zhuān)家卻預(yù)警:房地產(chǎn)投資產(chǎn)品有好有壞,投資時(shí)還需擦亮雙眼,不要忽略了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把握及考慮,更需要防范在投資過(guò)程中的四大誤區(qū)。
誤區(qū)一:開(kāi)發(fā)商承諾的收益越高越好。業(yè)界人士在接觸客戶過(guò)程中感觸最多的是,很多客戶都有一種誤區(qū):把理財(cái)當(dāng)成致富的門(mén)路,只關(guān)注單一產(chǎn)品的收益率大小。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,理財(cái)是一種理性投資,是對(duì)財(cái)富的長(zhǎng)遠(yuǎn)和全盤(pán)規(guī)劃,不能只單一地注重某一產(chǎn)品的收益率。所以,理財(cái)專(zhuān)家認(rèn)為,個(gè)人首先要明確理財(cái)目標(biāo),根據(jù)自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力制定理財(cái)計(jì)劃,更重要的是應(yīng)認(rèn)識(shí)到,理財(cái)絕不是暴富的途徑,不能只看收益。
誤區(qū)二:不了解產(chǎn)品盲目投資。理財(cái)市場(chǎng)上新產(chǎn)品層出不窮,這更要求投資者一定要充分了解產(chǎn)品,這樣才能選出適合自己的產(chǎn)品。但是,相當(dāng)一部分投資者在買(mǎi)完產(chǎn)品后,收益、期限、權(quán)利、義務(wù)一概不知,這種投資是對(duì)自己的非常不負(fù)責(zé)任。當(dāng)自己對(duì)產(chǎn)品不清楚時(shí),就應(yīng)咨詢專(zhuān)業(yè)人員。只有了解產(chǎn)品才能根據(jù)自己的實(shí)際情況有的放矢。
1 日本出現(xiàn)房地產(chǎn)基金的時(shí)代背景
日本出現(xiàn)房地產(chǎn)基金并不早。1992年以前,日本的地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)封閉,基本上沒(méi)有外資進(jìn)入。20世紀(jì)80年代日本人在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí),并不知道用DCF的方式進(jìn)行估值。
20世紀(jì)90年代,日本的銀行在泡沫經(jīng)濟(jì)破滅以后,產(chǎn)生了大量的壞賬。自1992年起,日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格連續(xù)下降了8年。這8年時(shí)間日本銀行一直在處理壞賬,處理各種房地產(chǎn)抵押物。2000年起,一些地方才開(kāi)始停止下降。這一段時(shí)間投行和基金都發(fā)了大財(cái)。
Lone Star(中國(guó)有人翻譯成龍星基金,也有人翻譯成孤星基金)是1995年才在美國(guó)成立的基金。1997年進(jìn)入日本,開(kāi)始幾年就是從事不良債權(quán)的收購(gòu)和處理。日本全國(guó)各地有900多家高爾夫球場(chǎng)。20世紀(jì)80年代,高爾夫球場(chǎng)會(huì)員證被炒得非常熱。一張會(huì)員證幾千萬(wàn)日元,是普通工薪階層數(shù)年的年俸。會(huì)員證規(guī)定如果會(huì)員要求退會(huì)的話,錢(qián)是要全額退還的。20世紀(jì)90年代以后,許多會(huì)員退會(huì),許多高爾夫球場(chǎng)無(wú)法償還會(huì)員的會(huì)員費(fèi),紛紛申請(qǐng)破產(chǎn)或者破產(chǎn)保護(hù)。Lone Star就在此時(shí),收購(gòu)了150家高爾夫球場(chǎng)。在2007年打包在東京證券交易所主板上市,叫PGM控股。同樣,高盛旗下的房地產(chǎn)投資基金也在2002年開(kāi)始大批購(gòu)入高爾夫球場(chǎng)100多家。2006年在東京證券交易所主板上市。高盛和Lone Star各自都賺到了不菲的收益。
90年代后期,日本人開(kāi)始逐步了解到美國(guó)投行和基金的運(yùn)作模式,開(kāi)始設(shè)立各種各樣的房地產(chǎn)基金。大部分基金也是從購(gòu)買(mǎi)銀行的不良債權(quán)開(kāi)始的。日本的地產(chǎn)基金開(kāi)始進(jìn)入到普通國(guó)民的視線中,是2005年以后的事情。其中有兩個(gè)原因,一個(gè)是市面上開(kāi)始有介紹美國(guó)投行和禿鷹基金在日本賺錢(qián)的書(shū)籍。另外一個(gè)原因是這個(gè)時(shí)候已經(jīng)有許多的房地產(chǎn)基金管理公司在日本證券交易所上市。
2002年以后,日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始停止下降并緩慢上升。其中一個(gè)重要的原因就是國(guó)際和日本國(guó)內(nèi)大批的房地產(chǎn)基金出現(xiàn),大家都爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)資源。這個(gè)階段給這些房地產(chǎn)基金融資的,主要是歐美的一些金融機(jī)構(gòu)。2007年到2008年發(fā)生次貸危機(jī),提供給日本這些基金公司的貸款沒(méi)有了來(lái)源,資金鏈條斷掉了,日本的房地產(chǎn)基金行業(yè)迅速垮掉。
2010年以后,日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始恢復(fù),但是,日本的房地產(chǎn)基金管理公司已經(jīng)沒(méi)有了2000年到2006年之間的風(fēng)頭。
2 日本房地產(chǎn)基金的結(jié)構(gòu)
日本私募房地產(chǎn)基金的結(jié)構(gòu)主要有兩種。
一種是GK-TK結(jié)構(gòu)。所謂的GK就是日語(yǔ)里的“合同會(huì)社”。會(huì)社在日語(yǔ)里是公司的意思。合同會(huì)社的法律根據(jù)是2006年5月修訂實(shí)施的日本會(huì)社法,也就是公司法。TK就是日語(yǔ)里的“匿名組合”。其法律根據(jù)為日本的商法。需要注意的是,這種框架下,買(mǎi)賣(mài)的是房地產(chǎn)信托收益權(quán),而不是房地產(chǎn)本身。
一種是TMK 結(jié)構(gòu)。TMK是日語(yǔ)里的“特定目的會(huì)社”,其法律根據(jù)為2000年實(shí)施的資產(chǎn)流動(dòng)法。
這兩種框架的設(shè)計(jì)需要考慮的是:一、把大額的房地產(chǎn)投資變成小額化,滿足不同投資家出資的需求;二、避免雙重征稅。日本的企業(yè)法人稅稅率在40%左右,稅負(fù)非常重;三、實(shí)現(xiàn)倒產(chǎn)隔離,限定投資家的損失;四、方便貸款。
目前日本地產(chǎn)基金購(gòu)買(mǎi)的地產(chǎn),大部分都不是實(shí)物的房地產(chǎn),而是購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)信托收益權(quán)。這樣做有兩個(gè)重要的意義,一是可以極大地減輕交易過(guò)程中的稅負(fù)擔(dān),另外一個(gè)意義是,信托銀行在接受房地產(chǎn)設(shè)定信托的時(shí)候,要進(jìn)行各種各樣的審查。如果是涉及黑社會(huì)的地產(chǎn),就不能設(shè)信托,產(chǎn)權(quán)上存在重大瑕疵的,或者建筑質(zhì)量上有重大問(wèn)題的,也不能設(shè)為信托。
3 房地產(chǎn)基金的“煉金術(shù)”
日本房地產(chǎn)基金給投資家承諾的預(yù)期收益一般是15%以上。2007年次貸危機(jī)之前,基本上都達(dá)到了。房地產(chǎn)基金管理公司也收到了可觀的管理費(fèi)。每年都有雜志公布上市公司員工平均年俸的排行榜。長(zhǎng)期以來(lái)平均收入比較高的行業(yè)都是傳媒(電視臺(tái)和大型廣告公司),大型銀行和大型證券公司,綜合商社還有一些競(jìng)爭(zhēng)力比較強(qiáng)的制造企業(yè)。2005年到2007年排行榜中,有不少的房地產(chǎn)基金管理公司名列前茅。2006年和2007年,日本的房地產(chǎn)基金管理公司Davici Advisory連續(xù)兩年蟬聯(lián)日本第一名,員工的平均年收入為1 700萬(wàn)日元左右,折合17萬(wàn)美元左右(但這家公司之后受次貸危機(jī)的影響破產(chǎn)了)。外資投行和外資地產(chǎn)基金公司的員工平均收入更高。但因?yàn)樗麄儾皇侨毡镜纳鲜泄荆圆辉谶@些排行榜中。
那么這些地產(chǎn)基金是如何煉金的?
3.1 買(mǎi)便宜的東西。20世紀(jì)90年代,美國(guó)的投資銀行和房地產(chǎn)基金買(mǎi)的一般都是銀行處理壞賬而釋放的房地產(chǎn)抵押物。價(jià)格比較便宜。不過(guò)2002年之后,這種機(jī)會(huì)就基本沒(méi)有了。
3.2 處理房地產(chǎn)存在的一些法律問(wèn)題。主要問(wèn)題就是產(chǎn)權(quán)糾紛或者是和相鄰的房地產(chǎn)的摩擦。比如院子里的樹(shù)木枝葉長(zhǎng)到了鄰居的院子里,或者說(shuō),違反法律規(guī)定設(shè)置了一些廣告牌子,或者沒(méi)有無(wú)障礙通道等。
3.3 盡可能地使用高杠桿。日本的房地產(chǎn)基金之所以在20世紀(jì)90年代后期開(kāi)始飛速發(fā)展,一個(gè)原因是法律開(kāi)始允許房地產(chǎn)證券化,另外一個(gè)原因是Nonrecourse loan開(kāi)始在日本盛行。Nonrecourse Loan是摩根大通在1997年左右率先導(dǎo)入日本的。之后日本銀行也開(kāi)始模仿實(shí)施,這大大方便了房地產(chǎn)的融資。歐美的投資銀行和商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行融資之后,組成CMBS或者RMBS,進(jìn)而組成CDO等證券化產(chǎn)品。房地產(chǎn)基金在運(yùn)作過(guò)程中,每購(gòu)入一個(gè)投資標(biāo)的,都毫無(wú)例外地使用了貸款。日本在20世紀(jì)90年代以后,貸款的利息都非常低,這無(wú)形中提高了投資收益率。
3.4 對(duì)建筑物的耐震或者環(huán)境保護(hù)進(jìn)行改造。日語(yǔ)里有個(gè)詞“既存不適格建筑”就是說(shuō)建筑物建造的時(shí)候,是嚴(yán)格遵守了當(dāng)時(shí)的法規(guī)法令,但是之后比如在抗震耐震要求上,日本的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)提高了,建筑物達(dá)不到國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)了。那么對(duì)這些建筑物進(jìn)行修補(bǔ),使其抗震能力達(dá)到國(guó)家要求。另外,如果建筑物中有石棉存在。一般都要進(jìn)行除掉石棉的工作。通過(guò)這些工作,提高建筑物的價(jià)值。這種方法用得比較多。最近幾年少了。主要原因是由于基金的大規(guī)模運(yùn)作,這類(lèi)建筑物基本上都被改造過(guò)了。
3.5 對(duì)建筑進(jìn)行重新裝修或者用途的改造。比較多的是對(duì)電梯和建筑物的外墻壁進(jìn)行改造。裝修之后租金價(jià)格會(huì)上升。
3.6 進(jìn)行合理的租賃搭配。也就是重新定位房地產(chǎn)的市場(chǎng)位置,根據(jù)需要趕走一些租戶,導(dǎo)入一些新租戶,改變寫(xiě)字樓或者商業(yè)設(shè)施的品質(zhì),提升商業(yè)設(shè)施的客源數(shù)量和質(zhì)量。
3.7 提高租金。就是簡(jiǎn)單地提高既有租戶的租金水平。如果租戶不同意,就趕他們出去。
3.8盡可能降低交易成本。比如日本的地產(chǎn)基金買(mǎi)賣(mài)的大部分都是房地產(chǎn)的信托收益權(quán),而不是房地產(chǎn)實(shí)物。其中一個(gè)重要原因就是可以避免房地產(chǎn)交易稅,減少支出。
4 投資日本房地產(chǎn)行業(yè)的利和弊
關(guān)于投資日本的房地產(chǎn)行業(yè),最大的問(wèn)題或者風(fēng)險(xiǎn)是中日關(guān)系的問(wèn)題。近年來(lái),中日關(guān)系不斷惡化,而且還有進(jìn)一步惡化的傾向。政治關(guān)系會(huì)不同程度地影響到實(shí)體的投資。另外一個(gè)重要的問(wèn)題是,日本社會(huì)對(duì)于海外投資,總體來(lái)說(shuō),不是持歡迎的態(tài)度。當(dāng)然,這種現(xiàn)象在絕大多數(shù)國(guó)家都會(huì)有。
但是如果純粹從投資的角度看,也不能簡(jiǎn)單說(shuō)投資日本房地產(chǎn)行業(yè)就不如投資其他發(fā)達(dá)國(guó)家。日本有自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度和透明度上來(lái)講,日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不亞于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家。日本在20世紀(jì)80年代后期人均GDP達(dá)到過(guò)全世界第一的水平。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟是次貸危機(jī)之后的事情。日本在20世紀(jì)80年代經(jīng)歷了歷史上少有的房地產(chǎn)泡沫。在次貸危機(jī)前后又經(jīng)歷了一次小型的地產(chǎn)泡沫。經(jīng)歷了這些過(guò)程,投資人和普通老百姓對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)更加理性和成熟。2001年開(kāi)設(shè)了REITs市場(chǎng)。
日本房地產(chǎn)的價(jià)格非常透明。日本的國(guó)土交通省每年會(huì)公布土地的公示價(jià)。每年政府組織房地產(chǎn)評(píng)估師,對(duì)全國(guó)幾十萬(wàn)個(gè)定點(diǎn)的土地,每年1月1日時(shí)間點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行公布。每年日本國(guó)稅廳也會(huì)公布路線價(jià)。也就是公布全國(guó)道路沿線的土地,每年1月1日這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的土地價(jià)格。每年各個(gè)地方政府也會(huì)給不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行固定資產(chǎn)的評(píng)估。根據(jù)這個(gè)評(píng)估金額對(duì)規(guī)定資產(chǎn)征收不動(dòng)產(chǎn)稅。
日本的房地產(chǎn)登記是在法務(wù)省進(jìn)行的。任何人都可以到指定的辦公窗口去查閱任何一塊土地或者建筑物的權(quán)屬和其歷史變更過(guò)程。
日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一些固有的習(xí)慣,高度保證了房地產(chǎn)所有人的權(quán)益。比如,在出租寫(xiě)字樓或者商業(yè)設(shè)施的時(shí)候,一般會(huì)收取6個(gè)月左右的房租作為保證金。在出租民用住房的時(shí)候,都需要租戶提供擔(dān)保人。并且一般會(huì)收取1個(gè)月或者2個(gè)月的押金。而且,日本的保險(xiǎn)高度發(fā)達(dá),所有的建筑物基本上都有火災(zāi)保險(xiǎn)。
日本近20年來(lái)利率都特別低,有一段時(shí)間甚至為零利率。在日本進(jìn)行房地產(chǎn)投資,投資杠桿的效果是非常明顯的。海外投資家投資日本房地產(chǎn)基金,一般的IRR是15%左右。在中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增速放緩的情況下,15%是一個(gè)非??捎^的回報(bào)。
進(jìn)入2014年,不少中國(guó)的城市開(kāi)始取消了限購(gòu)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯逼近一個(gè)拐點(diǎn)。
個(gè)人認(rèn)為日本在以下的幾個(gè)方面,對(duì)比其他國(guó)家具有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)或者說(shuō)對(duì)中國(guó)企業(yè)具有特別的價(jià)值:
4.1 日本的房屋抗震技術(shù)。大家知道日本是個(gè)地震多發(fā)國(guó)家。一直到20世紀(jì)60年代,日本才開(kāi)始建造高層建筑物。位于日本東京的霞關(guān)大廈是日本第一座高層建筑,但也只有30層左右。1993年,位于橫濱的Yokohama Landmark Tower開(kāi)業(yè)。這棟樓高296米,有70層高。近50年來(lái),日本發(fā)展了非常成熟的耐震、抗震、免震技術(shù)。
4.2 小戶型建筑。日本和歐美主要發(fā)達(dá)國(guó)家相比,有一個(gè)明顯的劣勢(shì),就是地少人多。日本的國(guó)土面積為36萬(wàn)平方公里左右。人口為1.2億左右,而且國(guó)土面積的一半以上都是山地和丘陵。大部分人口聚居在城市,城市的土地供應(yīng)非常緊張。日本的房屋居住面積比歐美國(guó)家要小。但是人們總是期望在有限的條件下,生活得更加舒適,日本人也不會(huì)例外。日本的房地產(chǎn)企業(yè),通過(guò)理念的更新和技術(shù)的進(jìn)步來(lái)滿足消費(fèi)者提出的需求。
戰(zhàn)后60年的發(fā)展,日本的房地產(chǎn)行業(yè)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。這些經(jīng)驗(yàn)毫無(wú)疑問(wèn)是值得我們學(xué)習(xí)和借鑒的。最近萬(wàn)科推出了15平方米極小戶型。這就是一個(gè)例子。
4.3 養(yǎng)老設(shè)施。日本15年來(lái),國(guó)民的平均壽命和女性的平均壽命一直是全世界第一,女性平均壽命為89歲。日本有各種各樣的養(yǎng)老設(shè)施和醫(yī)療護(hù)理設(shè)施。
4.4 優(yōu)質(zhì)的休閑和運(yùn)動(dòng)設(shè)施。日本有1 000家左右的高爾夫球場(chǎng)(中國(guó)目前是600家左右),有500家左右的滑雪場(chǎng)。日本是個(gè)多山的國(guó)家,植物覆蓋率是60%以上。日本的溫泉世界知名。最近幾年,有多個(gè)中國(guó)企業(yè)在日本購(gòu)買(mǎi)了溫泉旅館。從北京或者上海到日本,乘飛機(jī)僅僅需要3個(gè)多小時(shí)。
【關(guān)鍵詞】長(zhǎng)期股權(quán)投資;合營(yíng)企業(yè);非貨幣性資產(chǎn)
合營(yíng)方向合營(yíng)企業(yè)投出非貨幣性資產(chǎn)產(chǎn)生損益的處理。合營(yíng)方向合營(yíng)企業(yè)投出或出售非貨幣性資產(chǎn)的相關(guān)損益,應(yīng)當(dāng)按照以下原則處理:
(1)符合下列情況之一的,合營(yíng)方不應(yīng)確認(rèn)該類(lèi)交易的損益:與投出非貨幣性資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的重大風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬沒(méi)有轉(zhuǎn)移給合營(yíng)企業(yè);投出非貨幣性資產(chǎn)的損益無(wú)法可靠計(jì)量;投出非貨幣性資產(chǎn)交易不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。
【例題1】甲公司與乙公司共同出資設(shè)立丙公司,各持股比例50%,共同控制丙公司。2012年1月1日甲公司投出廠房,該廠房的賬面原值2000萬(wàn)元,已提折舊400萬(wàn)元,公允價(jià)值1700萬(wàn)元。假定該項(xiàng)投出非貨幣性資產(chǎn)交易不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。
要求:編制甲公司2012年1月1日對(duì)丙公司投資的會(huì)計(jì)分錄。
【答案】
借:固定資產(chǎn)清理 1600
累計(jì)折舊 400
貸:固定資產(chǎn) 2000
借:長(zhǎng)期股權(quán)投資——丙公司(成本) 1600
貸:固定資產(chǎn)清理 1600
(2)合營(yíng)方轉(zhuǎn)移了與投出非貨幣性資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的重大風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬并且投出資產(chǎn)留給合營(yíng)企業(yè)使用的,應(yīng)在該項(xiàng)交易中確認(rèn)歸屬于合營(yíng)企業(yè)其他合營(yíng)方的利得和損失。交易表明投出或出售的非貨幣性資產(chǎn)發(fā)生減值損失的,合營(yíng)方應(yīng)當(dāng)全額確認(rèn)該部分損失。
【例題2】甲公司、乙公司、丙公司于2012年3月31日共同出資設(shè)立丁公司,注冊(cè)資本為5000萬(wàn)元,甲公司持有丁公司注冊(cè)資本的38%,乙公司和丙公司各持有丁公司注冊(cè)資本的31%,丁公司為甲、乙、丙公司的合營(yíng)企業(yè)。甲公司以其固定資產(chǎn)(廠房)出資,該廠房的原價(jià)為1600萬(wàn)元,累計(jì)折舊為300萬(wàn)元,公允價(jià)值為1900萬(wàn)元,未計(jì)提減值準(zhǔn)備;乙公司和丙公司均以1550萬(wàn)元的現(xiàn)金出資。
假定廠房的尚可使用年限為10年,采用年限平均法計(jì)提折舊,無(wú)殘值。丁公司2012年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為800萬(wàn)元。假定甲公司有子公司,需要編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表,不考慮增值稅和所得稅等相關(guān)稅費(fèi)的影響。
要求:編制甲公司2012年度個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中與長(zhǎng)期股權(quán)投資有關(guān)的會(huì)計(jì)分錄及2012年12月31日編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)的調(diào)整分錄。
【答案】
1)甲公司在個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中的處理
甲公司上述對(duì)丁公司的投資,按照長(zhǎng)期股權(quán)投資準(zhǔn)則的原則確認(rèn)初始投資成本;投出廠房的賬面價(jià)值與其公允價(jià)值之間的差額600萬(wàn)元(1900-1300)確認(rèn)為處置損益(利得),其賬務(wù)處理如下:
借:固定資產(chǎn)清理 1300
累計(jì)折舊 300
貸:固定資產(chǎn) 1600
借:長(zhǎng)期股權(quán)投資——丁公司(成本) 1900
貸:固定資產(chǎn)清理 1900
借:固定資產(chǎn)清理 600
貸:營(yíng)業(yè)外收入 600
2012年12月31日投出固定資產(chǎn)中未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益=600-600÷10×9/12=555(萬(wàn)元)。
2012年甲公司個(gè)別報(bào)表中應(yīng)確認(rèn)的投資收益=(800-555)×38%=93.1(萬(wàn)元)
借:長(zhǎng)期股權(quán)投資——丁公司(損益調(diào)整) 93.1
貸:投資收益 93.1
2)甲公司在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中的處理
借:營(yíng)業(yè)外收入 228(600×38%)
貸:投資收益 228
(3)在投出非貨幣性資產(chǎn)的過(guò)程中,合營(yíng)方除了取得合營(yíng)企業(yè)長(zhǎng)期股權(quán)投資外還取得了其他貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn),應(yīng)當(dāng)確認(rèn)該項(xiàng)交易中與所取得其他貨幣性、非貨幣性資產(chǎn)相關(guān)的損益。
【例題3】甲公司和乙公司于2012年3月31日共同出資設(shè)立丙公司,注冊(cè)資本為1900萬(wàn)元,甲公司持有丙公司注冊(cè)資本的50%,乙公司持有丙公司注冊(cè)資本的50%,丙公司為甲、乙公司的合營(yíng)企業(yè)。甲公司以其固定資產(chǎn)(廠房)出資,出資時(shí)該廠房的原價(jià)為1200萬(wàn)元,累計(jì)折舊為320萬(wàn)元,公允價(jià)值為1000萬(wàn)元,未計(jì)提減值;乙公司以900萬(wàn)元的現(xiàn)金出資,另支付甲公司50萬(wàn)元現(xiàn)金。
假定廠房的尚可使用年限為10年,采用年限平均法計(jì)提折舊,無(wú)殘值。丙公司2012年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)800萬(wàn)元。假定甲公司有子公司,需要編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表,不考慮增值稅和所得稅等相關(guān)稅費(fèi)的影響。
要求:編制甲公司2012年度個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中與長(zhǎng)期股權(quán)投資有關(guān)的會(huì)計(jì)分錄及2012年12月31日編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)的調(diào)整分錄。
【答案】
1)甲公司在個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中的處理:
甲公司上述對(duì)丙公司的投資,按照長(zhǎng)期股權(quán)投資準(zhǔn)則的原則確認(rèn)初始投資成本;投出廠房的賬面價(jià)值與其公允價(jià)值之間的差額120萬(wàn)元(1000-880)確認(rèn)為處置損益(利得),其賬務(wù)處理如下:
借:固定資產(chǎn)清理 880
累計(jì)折舊 320
貸:固定資產(chǎn) 1200
借:長(zhǎng)期股權(quán)投資——丙公司(成本) 950
銀行存款 50
貸:固定資產(chǎn)清理 1000
借:固定資產(chǎn)清理 120
貸:營(yíng)業(yè)外收入 120
由于在此項(xiàng)交易中,甲公司收取50萬(wàn)元現(xiàn)金,上述利得中包含收取的50萬(wàn)元現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)的利得為6萬(wàn)元(120÷1000×50),甲公司投資時(shí)固定資產(chǎn)中未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益=120-6=114(萬(wàn)元)。2012年12月31日固定資產(chǎn)中未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益=114-114÷10×9/12=105.45(萬(wàn)元)。
2012年甲公司個(gè)別報(bào)表中應(yīng)確認(rèn)的投資收益=(800-105.45)×50%=347.28(萬(wàn)元)
借:長(zhǎng)期股權(quán)投資——丙公司(損益調(diào)整) 347.28
貸:投資收益 347.28
2)甲公司在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中的處理
借:營(yíng)業(yè)外收入 57(114×50%)
貸:投資收益 57
【例題4】甲公司、乙公司和丙公司共同出資設(shè)立丁公司,注冊(cè)資本為5000萬(wàn)元,甲公司持有丁公司注冊(cè)資本的38%,乙公司和丙公司各持有丁公司注冊(cè)資本的31%,丁公司為甲、乙、丙公司的合營(yíng)企業(yè)。甲公司以其固定資產(chǎn)(機(jī)器)出資,該機(jī)器的原價(jià)為1600萬(wàn)元,累計(jì)折舊為400萬(wàn)元,公允價(jià)值為1900萬(wàn)元,未計(jì)提減值;乙公司和丙公司以現(xiàn)金出資,各投資1550萬(wàn)元。
假定甲公司需要編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表。不考慮所得稅影響。甲公司的賬務(wù)處理如下:
甲公司在個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中,對(duì)丁公司的投資長(zhǎng)期股權(quán)投資成本為1900萬(wàn)元,投出機(jī)器的賬面價(jià)值與公允價(jià)值之間的差額為700萬(wàn)元(1900-1200),確認(rèn)損益(利得)。
借:長(zhǎng)期股權(quán)投資——丁公司(成本) 19000000
貸:固定資產(chǎn)清理 19000000
借:固定資產(chǎn)清理 12000000
累計(jì)折舊 4000000
貸:固定資產(chǎn) 16000000
借:固定資產(chǎn)清理 7000000
貸:營(yíng)業(yè)外收入 7000000
甲公司在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中,對(duì)于上述投資所產(chǎn)生的利得,僅能夠確認(rèn)歸屬于乙、丙公司的利得部分在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中需要抵消歸屬于甲公司的利得部分266(700×38%)萬(wàn)元,在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中作如下抵消分錄:
借:營(yíng)業(yè)外收入 2660000
貸:長(zhǎng)期股權(quán)投資——丁公司 2660000
上述在個(gè)別和合并財(cái)務(wù)報(bào)表中的處理,也可以比照權(quán)益法下順流交易對(duì)未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益抵消進(jìn)行處理的原則。假定丁公司投資當(dāng)年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為零,甲公司在個(gè)別和合并財(cái)務(wù)報(bào)表中作如下處理:
1)甲公司個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表上按照權(quán)益法確認(rèn)投資收益時(shí),對(duì)于因投出非貨幣性資產(chǎn)上的利得作為順流交易未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益處理,因丁公司設(shè)立當(dāng)年度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為零,在確認(rèn)投資收益時(shí),將零的凈利潤(rùn)減去投出非貨幣性資產(chǎn)上的利得與所持股權(quán)比例計(jì)算應(yīng)確認(rèn)的投資損益。
應(yīng)確認(rèn)的投資收益=(0-700)×38%=-266(萬(wàn)元)
借:投資收益 2660000
貸:長(zhǎng)期股權(quán)投資—損益調(diào)整 2660000
2)甲公司在其編制的合并財(cái)務(wù)報(bào)表中,對(duì)上述未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益在個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表基礎(chǔ)上作如下調(diào)整:
借:營(yíng)業(yè)外收入 2660000
貸:投資收益 2660000
未來(lái)期間,該項(xiàng)投入丁公司的固定資產(chǎn)計(jì)提折舊時(shí),前期投資時(shí)產(chǎn)生的利得上的折舊部分在計(jì)算確認(rèn)投資收益時(shí)作為內(nèi)部交易損益進(jìn)行后續(xù)處理。
參考文獻(xiàn)
[1]財(cái)政部會(huì)計(jì)司編寫(xiě)組.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解2010[M].北京:人民出版社,201,9.
[關(guān)鍵詞] 投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)處理 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則
隨著全球化的發(fā)展和投資觀念的改變,將房地產(chǎn)作為一種投資手段已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。我國(guó)原有會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系并沒(méi)有針對(duì)投資性房地產(chǎn)的準(zhǔn)則,沒(méi)有把投資性房地產(chǎn)作為一個(gè)項(xiàng)目來(lái)加以處理。2004年5月,財(cái)政部的《關(guān)于執(zhí)行和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問(wèn)題解答(四)》第九點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)出租開(kāi)發(fā)品的會(huì)計(jì)處理進(jìn)行了規(guī)定。2005年6月,我國(guó)《投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則征求意見(jiàn)稿》;2006年2月15日,財(cái)政部了包括《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―基本準(zhǔn)則》和38項(xiàng)具體準(zhǔn)則在內(nèi)的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系,并于2007年1月1日起實(shí)施,其中第3號(hào)為“投資性房地產(chǎn)”。2006年10月30日,又了企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南,實(shí)現(xiàn)了我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的實(shí)質(zhì)性趨同。隨著我國(guó)會(huì)計(jì)體制改革的深化和各方面條件的成熟,我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則必將與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)一步趨同,公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)企業(yè)中的全面推行將成為可能。這對(duì)于完善我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則使其與國(guó)際接軌,對(duì)于使我國(guó)會(huì)計(jì)更好地融入世界資本市場(chǎng)具有重大意義。
一、中外投資性房地產(chǎn)確認(rèn)的比較分析
在對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)方面,我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定基本一致。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求在同時(shí)滿足兩個(gè)條件時(shí)才可以確認(rèn),即:(1)與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);(2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量。這與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定投資性房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為資產(chǎn)的條件是一致的。
在投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)中還有一個(gè)關(guān)于后續(xù)支出的問(wèn)題。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則都規(guī)定,與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本;不滿足確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。但我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出計(jì)入投資性房地產(chǎn)時(shí),沒(méi)有明確規(guī)定如何計(jì)入,以及被替換部分的價(jià)值如何處理。而這些在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中都有明確的說(shuō)明。
二、中外投資性房地產(chǎn)計(jì)量的比較分析
對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量分為初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)計(jì)量的比較見(jiàn)表1。
由表1可以看出,關(guān)于投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量,我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則保持一致,都要求按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。至于有差異的方面,我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中僅規(guī)定了構(gòu)成投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量成本的項(xiàng)目組成,沒(méi)有規(guī)定不作為投資性房地產(chǎn)成本的項(xiàng)目。而國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則另外規(guī)定了不作為投資性房地產(chǎn)的成本項(xiàng)目。
三、中外投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的比較分析
投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的內(nèi)容包括兩個(gè)方面:一是計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換,二是投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)之間類(lèi)別劃分的轉(zhuǎn)換。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的比較見(jiàn)表2。
由表2可以看出,對(duì)于投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)之間類(lèi)別劃分的轉(zhuǎn)換,我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求總體保持一致。同時(shí),對(duì)投資性房地產(chǎn)信息披露的規(guī)定,我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際準(zhǔn)則基本一致,只是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的披露分類(lèi)非常詳盡,將成本模式與公允價(jià)值模式共同適用的內(nèi)容、公允價(jià)值模式、成本模式劃分為三部分單獨(dú)披露,每部分又包含許多內(nèi)容。但它和我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則本質(zhì)上是一致的。
四、結(jié)語(yǔ)
通過(guò)以上對(duì)中外投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量、轉(zhuǎn)換、處置、披露方面的比較,可知我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定大體保持一致。這充分體現(xiàn)了我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在發(fā)展演變過(guò)程中向國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同,有利于我國(guó)企業(yè)走向國(guó)際市場(chǎng),同時(shí)也有利于外國(guó)公司進(jìn)入我國(guó)開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),為我國(guó)經(jīng)濟(jì)更好的融入世界創(chuàng)造了良好的條件。同時(shí)也應(yīng)看到,在我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則整體向國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同的形勢(shì)之下,由于我國(guó)具體國(guó)情的差異,我國(guó)的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還存在一定差異。因此,對(duì)于完善我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理問(wèn)題,應(yīng)該完善資本市場(chǎng)及發(fā)展活躍的市場(chǎng)體系,制定單獨(dú)的切實(shí)可行的公允價(jià)值操作規(guī)則,制定單獨(dú)的切實(shí)可行的公允價(jià)值操作規(guī)則等。
參考文獻(xiàn):
[1] 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).2010年度注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國(guó)統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材―《會(huì)計(jì)》[M].北京:中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,2010:134-143.
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【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值計(jì)量模式 成本計(jì)量模式 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
一、投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與初始計(jì)量會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較
(一)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定
投資性房地產(chǎn),是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括(1)已出租的土地使用權(quán);(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);(3)已出租的建筑物。
(二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定
納稅人的固定資產(chǎn),是指使用期限超過(guò)一年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。無(wú)形資產(chǎn)是指納稅人長(zhǎng)期使用但是沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn),包括專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)和商譽(yù)等。
(三)投資性房地產(chǎn)在企業(yè)所得稅上確認(rèn)為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)
在會(huì)計(jì)上確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán),在企業(yè)所得稅上確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn),應(yīng)按無(wú)形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。
二、投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅處理比較
(一)投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定
企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出時(shí),如果該支出將會(huì)引起相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)而且該支出的成本能夠可靠計(jì)量,就應(yīng)該將其資本化,計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本;如果不能滿足上述條件的,應(yīng)當(dāng)在發(fā)生的時(shí)候直接計(jì)入當(dāng)期損益。
(二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定
企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定,符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理,應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出:(1)發(fā)生的修理支出達(dá)到固定資產(chǎn)原值20%以上;(2)經(jīng)過(guò)修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長(zhǎng)2年以上;(3)經(jīng)過(guò)修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。
納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出,如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊,可增加固定資產(chǎn)價(jià)值;如有關(guān)固定資產(chǎn)已提足折舊,可作為遞延費(fèi)用,在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷(xiāo)。
(三)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅規(guī)定的比較
對(duì)作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出,會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法規(guī)都做出了規(guī)定,需要根據(jù)不同情況進(jìn)行資本化或費(fèi)用化處理。但對(duì)作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出,資本化處理和費(fèi)用化處理的判斷標(biāo)準(zhǔn),會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅的規(guī)定不同。
三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析
(一)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理在企業(yè)所得稅上不予確認(rèn)
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,對(duì)于采用公允價(jià)值計(jì)量模式投資性房地產(chǎn),平時(shí)不計(jì)提折舊,也不進(jìn)行攤銷(xiāo),應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與賬面價(jià)值之問(wèn)的差額計(jì)人當(dāng)期損益。
采用公允價(jià)值計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理在企業(yè)所得稅上不予確認(rèn)。
(二)采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理部分一致
1.沒(méi)有減值跡象,采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理基本一致
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,在成本模式下,應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)――固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)――無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定,對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量,計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。如果沒(méi)有減值跡象,采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理基本一致。
2.存在減值跡象,采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理不一致
存在減值跡象的,應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)――資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行處理。需要對(duì)其賬面價(jià)值進(jìn)行復(fù)核,并根據(jù)需要計(jì)提減值準(zhǔn)備,其具體做法與固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定一致。
企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定:對(duì)固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)計(jì)提的減值損失不允許扣除。
四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析
(一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的比較
1.企業(yè)將原采用成本計(jì)量模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)(沒(méi)有提取減值準(zhǔn)備),轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)時(shí),會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對(duì)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)基本一致。
2.企業(yè)將原采用成本計(jì)量模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)(已提取減值準(zhǔn)備),轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)時(shí),會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對(duì)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)不一致。
3.企業(yè)將原采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)時(shí),會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對(duì)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)不一致。
新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。
(二)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的比較
1.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,在自用房地產(chǎn)或存貨等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)根據(jù)轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)所采用的計(jì)量模式分別加以處理。在轉(zhuǎn)換后采用成本計(jì)量模式進(jìn)行計(jì)量的,將轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的賬面價(jià)值直接作為轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值。在轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的,按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià),轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于其賬面價(jià)值的,其差額計(jì)人當(dāng)期損益;轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,其差額作為資本公積計(jì)入所有者權(quán)益。
2.企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定
企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定,開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應(yīng)視同銷(xiāo)售,于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。
3.會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理的比較
當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)(投資性房地產(chǎn)),無(wú)論企業(yè)采取成本計(jì)量模式還是采取公允價(jià)值計(jì)量形式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià),企業(yè)所得稅處理為:(1)當(dāng)期確認(rèn)視同銷(xiāo)售;(2)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)確認(rèn)為企業(yè)所得稅固定資產(chǎn)的原始計(jì)價(jià)。
五、投資性房地產(chǎn)處置會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置,或者永久性退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí),應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)人當(dāng)期損益。
企業(yè)所得稅法規(guī)對(duì)投資性房地產(chǎn)處置確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)慈〉檬杖肱c計(jì)稅成本和相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行配比的差額確認(rèn)損益,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
企業(yè)在增加會(huì)計(jì)上確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)之初,應(yīng)記錄企業(yè)所得稅確認(rèn)為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的原始計(jì)稅成本;在投資性房地產(chǎn)持有期間,記錄企業(yè)所得稅前可以扣除的土地使用權(quán)的攤銷(xiāo)額和固定資產(chǎn)的折舊額,同時(shí)記錄會(huì)計(jì)和稅收處理的差異。
參考文獻(xiàn):
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[2] 《稅法》.2007年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試輔導(dǎo)教材.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社.