時(shí)間：2023-06-27 15:56:18
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【關(guān)鍵詞】 投資風(fēng)險(xiǎn) 策略 總體狀況 趨勢(shì)
1.我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的總體狀況及變化趨勢(shì)
1.1總體狀況
近年來,伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的逐步轉(zhuǎn)軌和國(guó)家一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái),房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢(shì)。(1)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低,增加技術(shù)含量;(2)投資風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)日趨豐富;(3)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)地域性差異減小。
1.1.1存在問題
經(jīng)過十多年的發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)度過了市場(chǎng)化初級(jí)階段,基本上完成了市場(chǎng)化進(jìn)程。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起,90年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來,我國(guó)住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。但是,在房地產(chǎn)發(fā)展過程中,也存在著很多投資風(fēng)險(xiǎn)問題。
1.1.2 原因分析
房地產(chǎn)投資,由于其商品的特殊性,存在著不同于其他投資類型的特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種資金量大、周轉(zhuǎn)期長(zhǎng),且受政治、社會(huì)影響較大的特殊市場(chǎng)。同時(shí)它還受到資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性等特點(diǎn)的影響,故房地產(chǎn)投資具有以下特點(diǎn):房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和不良變現(xiàn)性;房地產(chǎn)投資金額高和投資回收期長(zhǎng);房地產(chǎn)投資不確定性因素多,風(fēng)險(xiǎn)大;房地產(chǎn)回報(bào)率高,收益高。
任何投資項(xiàng)目都存在著風(fēng)險(xiǎn),即投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)即是指由于隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離預(yù)期收益的程度。在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中,風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)形式有:(1)高價(jià)買進(jìn)的房地產(chǎn),最終以較低的價(jià)格賣出;(2)盡管賣出價(jià)高于買入價(jià),但是仍低于預(yù)期價(jià)格;(3)墊支與房地產(chǎn)商品的貨幣資金由于某種原因遭受損失。
1.2我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)
我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的總體狀況及變化趨勢(shì)近年來,伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的逐步轉(zhuǎn)軌和國(guó)家一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái),房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢(shì)。
經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低,增加技術(shù)含量房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一系列與經(jīng)濟(jì)不至于產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)將有所降低。
房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為開發(fā)商對(duì)房屋戶型設(shè)計(jì)、功能要求、智能科技含量的掌握上,隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化深入,房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費(fèi)群體,它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實(shí)力,能夠及時(shí)掌握先進(jìn)行業(yè)科技,同時(shí)又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)科技今是的要求,及時(shí)滿足更加苛刻和消費(fèi)者需求變化。房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險(xiǎn)主要指中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政策行為,特別是現(xiàn)階段,部分房地產(chǎn)投資商所要求的政策“救市”行為。
同時(shí),投資風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)日趨豐富。目前,中國(guó)每月經(jīng)濟(jì)景氣分析報(bào)告的推出,已經(jīng)成為把我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)投資決策的重要參考;同時(shí)中房指數(shù)的推出,幫助房地產(chǎn)投資商直接了解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)各地城市之間的差異有利于實(shí)行空間組合的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避決策;各地房地產(chǎn)交易中心的建立,減少了房地產(chǎn)的私下交易,也提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)信號(hào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性,使房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的量測(cè)和控制逐步趨于可行。業(yè)內(nèi)專家者的精辟分析與預(yù)測(cè)也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了多渠道的科學(xué)的判斷依據(jù)。這些都為開發(fā)商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)地域性差異減小房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)地域性差異的縮小主要是指我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的東部調(diào)整、中部升溫、西部啟動(dòng)。
隨著住宅業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)政策的出臺(tái)和我國(guó)正式加入世貿(mào)組織日期的臨近,我國(guó)將進(jìn)一步縮小各地區(qū)在房地產(chǎn)政策上的差異,逐步實(shí)行全方便多層次開放政策,從而逐步?jīng)_淡房地產(chǎn)投資的地域性風(fēng)險(xiǎn)。
2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中,投資的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的,這對(duì)于所有的房地產(chǎn)投資者都是一樣的。投資風(fēng)險(xiǎn)的控制即在于能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這種風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)采取有效的措施?；?、緩和、減輕、控制這種風(fēng)險(xiǎn),減少投資者預(yù)期收益的損失可能性。
2.1建立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理部門
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的任務(wù)應(yīng)該是緊緊圍繞投資過程中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理,來實(shí)現(xiàn)投資利益最大化或風(fēng)險(xiǎn)最小化的目的一個(gè)投資項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期的收益水平,管理人員是最為重要的關(guān)鍵因素。提高管理人員的素質(zhì)進(jìn)而提高管理水平,可以提高對(duì)市場(chǎng)的可預(yù)測(cè)性,降低不確定性,可以更有效地使用資產(chǎn),減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用,降低空置率,提高收益水平,進(jìn)而降低和控制風(fēng)險(xiǎn)。
2.2常見房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略
2.2.1物價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略
當(dāng)項(xiàng)目的投資較大時(shí),房地產(chǎn)投資企業(yè)可以通過發(fā)包的形式將項(xiàng)目的工程建設(shè)部分以招標(biāo)的形式完全的發(fā)包給建筑工程承包商。當(dāng)項(xiàng)目的工程投人不大時(shí),并且企業(yè)有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和財(cái)務(wù)上的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,可以采取風(fēng)險(xiǎn)自留的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略。
2.2.2利率風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略
如果在一定時(shí)期內(nèi),房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息,房地產(chǎn)投資將會(huì)無利可圖。投資者可以采取調(diào)整租金的方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者,或通過固定利率的抵押貸款將利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。另外,在企業(yè)可動(dòng)用的資源允許的范圍內(nèi),還可以適當(dāng)?shù)恼{(diào)整項(xiàng)目融資的財(cái)務(wù)杠桿,以達(dá)到合理地承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
2.2.3經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略
對(duì)于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要可采用預(yù)防的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略,即采用工程法、教育法和程序法,這需要項(xiàng)目管理者具有一定的項(xiàng)目技術(shù)實(shí)力,項(xiàng)目培訓(xùn)措施和嚴(yán)格的制定各種工作流程和規(guī)章制度,保證在事前對(duì)風(fēng)險(xiǎn)源進(jìn)行根除以達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策；風(fēng)險(xiǎn)控制
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)一般經(jīng)歷三個(gè)階段，一是潛伏階段；二是發(fā)生階段；三是造成后果階段，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與處理就是通過制定和實(shí)施各種風(fēng)險(xiǎn)防范與處理措施，在風(fēng)險(xiǎn)潛伏階段，正確預(yù)見和及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭，消除各種隱患，以阻止風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生；在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生階段，積極實(shí)施搶救與補(bǔ)救措施，將由風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的損失減少到最低限度；當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生后，即在造成后果階段，迅速對(duì)風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行充分有效的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，在盡可能短的時(shí)間內(nèi)，排除直接損失對(duì)開發(fā)項(xiàng)目正常進(jìn)行的干擾，同時(shí)減少間接損失。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與處理主要通過風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)五種方法來實(shí)現(xiàn)，這些方法往往不是單一使用，而是經(jīng)常通過合理組合來達(dá)到以最小成本獲得最大安全保障的目的。
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與衡量的基礎(chǔ)上，及時(shí)預(yù)測(cè)和發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施化解、調(diào)節(jié)、控制風(fēng)險(xiǎn)因素，以回避、消除和降低風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的概率以及風(fēng)險(xiǎn)損失的程度，從而最終實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)投資者預(yù)期收益損失。根據(jù)房地產(chǎn)投資中奉賢事件孕育發(fā)展的不同時(shí)期，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的側(cè)重點(diǎn)不同，具體又分為風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。
1．1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)回避
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)回避是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和衡量，發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)房地產(chǎn)投資活動(dòng)可能帶來風(fēng)險(xiǎn)損失時(shí)，事先就避開風(fēng)險(xiǎn)源地或改變行為方式，主動(dòng)放棄或拒絕實(shí)施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的投資活動(dòng)，以消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。就風(fēng)險(xiǎn)的一般意義而言，風(fēng)險(xiǎn)回避是處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最強(qiáng)有力、最徹底的手段，是一種完全自足型的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，即有效的回避措施可以在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生之前完全消除其給開發(fā)商造成某種損失的可能，而不再需要實(shí)施其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施，因?yàn)檫@些措施只能起到減少損失的發(fā)生概率或減輕損失的嚴(yán)重程度，或在損失發(fā)生后予以一定補(bǔ)償?shù)淖饔谩?/p>
風(fēng)險(xiǎn)回避雖然能有效地消除風(fēng)險(xiǎn)源，避免可能發(fā)生的潛在損失或不確定性，但其在房地產(chǎn)實(shí)際開發(fā)運(yùn)作中應(yīng)用也具有很大的局限性：
（1）風(fēng)險(xiǎn)回避只有在開發(fā)商對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件的存在與發(fā)生、對(duì)損失的嚴(yán)重性完全確定時(shí)才具有意義，而一般開發(fā)商不可能對(duì)房地產(chǎn)投資中所有的風(fēng)險(xiǎn)都能進(jìn)行準(zhǔn)確識(shí)別和衡量。
（2）由于風(fēng)險(xiǎn)回避措施通常與放棄某項(xiàng)開發(fā)活動(dòng)相聯(lián)系，這雖然使開發(fā)商遭受損失的可能性降為零，但同時(shí)也使其失去獲得相關(guān)收益的可能性。
（3）避免某種房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)不可能實(shí)現(xiàn)或采用風(fēng)險(xiǎn)回避措施在經(jīng)濟(jì)上不合理。房地產(chǎn)投資中潛在著的各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)，如社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性、氣候異常等都是難以回避的。
（4）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)無處不在，有時(shí)避開某一種風(fēng)險(xiǎn)卻又可能導(dǎo)致另外產(chǎn)生一種或幾種新的風(fēng)險(xiǎn)，不同的開發(fā)方案還具有不同的風(fēng)險(xiǎn)，避不勝避。
雖然房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)回避具有上述種種局限性，從某種意義上講是一種消極的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理措施，不宜大量采用，但其在以下兩種情況仍然不失為一種處置房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的恰當(dāng)方式，可使開發(fā)商受損的可能性為零：第一，某種特定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和所導(dǎo)致的損失程度十分大且不能被轉(zhuǎn)移或分散；第二，應(yīng)用其他風(fēng)險(xiǎn)處理方法不能處理或成本超過其產(chǎn)生的效益。另外，在實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)回避時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商最好在開發(fā)項(xiàng)目的投資決策階段就做出是否運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)回避管理措施的決策，同時(shí)，還必須首先確定需要回避的風(fēng)險(xiǎn)范圍，盡可能準(zhǔn)確進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和衡量，并將其與其他風(fēng)險(xiǎn)處理方法進(jìn)行優(yōu)劣比較，這是運(yùn)用房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)回避措施的前提。
在實(shí)際的房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，開發(fā)商常用的風(fēng)險(xiǎn)回避措施有：
（1）放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商常常通過可行性研究來進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和衡量，放棄在風(fēng)險(xiǎn)較大的某個(gè)時(shí)間、某一開發(fā)位置，或以某種物業(yè)類型和投資方式乃至整個(gè)開發(fā)方案進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。在前期階段，基于對(duì)地塊自然屬性、社會(huì)屬性或有關(guān)部門對(duì)地塊使用的規(guī)劃要求的深入調(diào)查，放棄購(gòu)買不合格土地，終止開發(fā)活動(dòng)。當(dāng)然，在建設(shè)階段，如果發(fā)生了威脅自身安全的重大風(fēng)險(xiǎn)因素，企業(yè)生存面臨重大考驗(yàn)，同時(shí)亦不可能采取其他有效的風(fēng)險(xiǎn)管理措施來轉(zhuǎn)移、分散時(shí)，如預(yù)測(cè)到市場(chǎng)的大蕭條，也不排除暫時(shí)中止繼續(xù)投資這種迫不得已的風(fēng)險(xiǎn)回避措施，從而避免造成更大的風(fēng)險(xiǎn)損失。
（2）改變房地產(chǎn)投資開發(fā)活動(dòng)的性質(zhì)、地點(diǎn)或工作方法。在投資決策階段，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進(jìn)行商業(yè)樓宇開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，而進(jìn)行住宅開發(fā)市場(chǎng)前景樂觀且收益有保障，此時(shí)開發(fā)商通過改變開發(fā)性質(zhì)從而回避開發(fā)商業(yè)樓宇的風(fēng)險(xiǎn)；又如，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進(jìn)行住宅開發(fā)成本高、位置差，而另一塊宗地卻比較適合，因此開發(fā)商改變開發(fā)地點(diǎn)從而回避在原地塊開發(fā)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。在前期、建設(shè)、租售和物業(yè)管理階段，開發(fā)商可以通過拒絕采用某種建筑方案、結(jié)構(gòu)類型或施工方法以及通過對(duì)融資方式、招標(biāo)發(fā)包方式、合同類型、營(yíng)銷渠道和方式以及物業(yè)公司的選擇，達(dá)到回避其中風(fēng)險(xiǎn)的目的。
1．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生前采取某些具體措施以消除或減少可能引致風(fēng)險(xiǎn)損失的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，實(shí)現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率，同時(shí)也能達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)損失程度的作用。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施可以是一種行動(dòng)或一套安全設(shè)備裝置，開發(fā)商在深入研究風(fēng)險(xiǎn)損失是怎樣發(fā)生的基礎(chǔ)上，在風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生前將引發(fā)事故的風(fēng)險(xiǎn)因素或環(huán)境進(jìn)行隔離，即切斷風(fēng)險(xiǎn)事故鏈，從而預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生。
（1）在投資決策階段，開發(fā)商預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的首要任務(wù)是建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，把握國(guó)際、國(guó)內(nèi)和地區(qū)當(dāng)前和今后的政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況，諸如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及未來發(fā)展趨勢(shì)等，理性研判該類物業(yè)的市場(chǎng)供求狀況并進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目可行性研究，合理評(píng)價(jià)和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全員正確的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)資料搜集、整理和比較，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究和學(xué)習(xí)，高度重視企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理；最后，要建立風(fēng)險(xiǎn)管理制度，制定科學(xué)的考核標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)罰措施，并在實(shí)際中嚴(yán)格執(zhí)行，建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，編制并推行風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃。
（2）在開發(fā)前期階段，開發(fā)商應(yīng)主動(dòng)與地方政府、各專業(yè)管理部門、金融機(jī)構(gòu)、原土地、地上物所有者搞好關(guān)系，密切雙方聯(lián)系，征得其理解和支持；了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況，以適當(dāng)?shù)姆绞皆谶m當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)購(gòu)買土地；及時(shí)同有關(guān)部門溝通，獲取對(duì)地塊使用意圖的確認(rèn)，妥善處理征地、拆遷和補(bǔ)償問題；委托水平高、信譽(yù)好的勘察、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)，并就初步設(shè)計(jì)方案與政府有關(guān)管理部門進(jìn)行溝通，認(rèn)可后方才進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)，同時(shí)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)進(jìn)度及設(shè)計(jì)質(zhì)量；根據(jù)資金需求量、使用時(shí)間和融資成本確定最佳融資方案；及時(shí)落實(shí)建設(shè)條件并根據(jù)開發(fā)商自身招標(biāo)能力、管理能力、工程特點(diǎn)、工程規(guī)模等選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)、發(fā)包方式，嚴(yán)格承包商和分包商的資格審查，并選擇合適的合同形式簽訂工程承包合同。
（3）在工程建設(shè)階段，開發(fā)商應(yīng)明確工程開竣工日期，確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)度、質(zhì)量、安全要求，嚴(yán)格審查承包商和分包商的施工組織設(shè)計(jì)、技術(shù)方案，特別是新材料、新技術(shù)和新工藝的應(yīng)用，以及承包商和分包商的進(jìn)度、質(zhì)量、安全保證體系并督促其落實(shí)；進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，做好現(xiàn)場(chǎng)施工日志并注意資料收集和保存，按時(shí)支付工程預(yù)付款、進(jìn)度款，確保按施工總進(jìn)度計(jì)劃和年、季、月進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，妥善、及時(shí)處理施工索賠與反索賠；堅(jiān)持以人為控制中心，從人、材料、機(jī)械設(shè)備、方法和環(huán)境五個(gè)方面嚴(yán)格進(jìn)行質(zhì)量、安全控制，建立健全質(zhì)量、安全負(fù)責(zé)制；嚴(yán)格按概預(yù)算控制建筑成本；加強(qiáng)工程監(jiān)理，定期視察現(xiàn)場(chǎng)，定期、及時(shí)召開現(xiàn)場(chǎng)例會(huì)以及臨時(shí)協(xié)調(diào)會(huì)等。
（4）在房地產(chǎn)租售階段，開發(fā)商應(yīng)充分了解市場(chǎng)需求，包括供求狀況、消費(fèi)者購(gòu)買力和消費(fèi)偏好、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模及競(jìng)爭(zhēng)方式、房地產(chǎn)市場(chǎng)的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)及發(fā)育程度等，并結(jié)合所推出物業(yè)的特點(diǎn)制定營(yíng)銷策略，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)合理定位，確定房地產(chǎn)的租售價(jià)格，同時(shí)在考慮成本及投資收益目標(biāo)前提下選擇適當(dāng)?shù)淖馐矍兰盃I(yíng)銷方式，通過廣告、宣傳推廣、人員推銷及促銷措施，明確房地產(chǎn)租售指標(biāo)，制定營(yíng)銷獎(jiǎng)罰制度，加強(qiáng)營(yíng)銷人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；在租售后階段應(yīng)選擇那些管理水平高、經(jīng)驗(yàn)豐富、服務(wù)周到和信譽(yù)良好的物業(yè)管理公司，建立健全物業(yè)管理制度、收費(fèi)體系及收費(fèi)措施，加強(qiáng)物業(yè)管理人員上崗培訓(xùn)；配備消防器材，及時(shí)對(duì)建筑物及附屬設(shè)備進(jìn)行定期檢查維修并消除火災(zāi)、事故隱患等。
1．3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)抑制
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)抑制是指在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生前、發(fā)生時(shí)或發(fā)生后，房地產(chǎn)開發(fā)商通過采取相應(yīng)措施以減少風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生范圍或減輕損失程度。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)抑制措施大體分兩類：一是事前措施，即在房地產(chǎn)投資損失發(fā)生前為減少損失程度所采取的一系列措施，宗旨是使某項(xiàng)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)產(chǎn)生的損失最小化。在損失發(fā)生前所采取的風(fēng)險(xiǎn)抑制措施，有時(shí)同時(shí)也會(huì)減少損失發(fā)生的可能性，起到風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防作用；二是事后措施，即在某項(xiàng)房地產(chǎn)投資損失發(fā)生時(shí)或發(fā)生后為減少損失程度所采取的一系列措施，目的是阻止損失范圍的擴(kuò)大、減輕損失程度，并進(jìn)行有效的恢復(fù)，防止開發(fā)工作中斷。
在房地產(chǎn)投資實(shí)踐中，開發(fā)商可采用一系列風(fēng)險(xiǎn)抑制措施將開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度。
（1）針對(duì)開發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，制定詳盡而周密的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，制定費(fèi)用、進(jìn)度和技術(shù)后備措施，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。
（2）進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工招投標(biāo)，選擇信譽(yù)良好、設(shè)計(jì)水平高的設(shè)計(jì)單位和報(bào)價(jià)合理、工期短的承包企業(yè)。
（3）充分考慮市場(chǎng)消費(fèi)特點(diǎn)，建筑平面布局盡可能靈活，戶型多樣化，中高低檔次齊全，適應(yīng)各種消費(fèi)需求。
（4）及時(shí)提供開工條件并按時(shí)支付工程預(yù)付款、進(jìn)度款，按時(shí)并盡可能提前完成開發(fā)項(xiàng)目。
（5）通過多種合同形式，固定風(fēng)險(xiǎn)變量，減輕風(fēng)險(xiǎn)損失。例如：開發(fā)商與承包商簽定固定總價(jià)合同減輕工程造價(jià)上升的風(fēng)險(xiǎn)以及與金融機(jī)構(gòu)簽定固定利率貸款減輕貸款利率上升的風(fēng)險(xiǎn)等。
（6）預(yù)租預(yù)售。通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)租預(yù)售可以減緩工程完工后找不到承租者或購(gòu)買力的風(fēng)險(xiǎn)以及租金和售價(jià)下降的風(fēng)險(xiǎn)等，同時(shí)也可以盡早實(shí)現(xiàn)資金的回籠，加速開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有意識(shí)地采取某些非保險(xiǎn)措施將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)，從而達(dá)到降低其自身投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)
生頻率和損失程度的目的。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移可通過兩種途徑來實(shí)現(xiàn)：一是轉(zhuǎn)移會(huì)引起投資風(fēng)險(xiǎn)及損失的某項(xiàng)開發(fā)活動(dòng)；二是將風(fēng)險(xiǎn)本身予以轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來說可以消除風(fēng)險(xiǎn)，但與風(fēng)險(xiǎn)控制不同的是，它不是通過放棄、中止投資活動(dòng)或采取積極預(yù)防的抑制措施直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素來達(dá)到消除、降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和損失程度的目的，而是容許風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)存在，但將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)從而間接達(dá)到降低自身風(fēng)險(xiǎn)損失概率和損失程度。當(dāng)然，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移必須通過正當(dāng)、合法的手段，而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉(zhuǎn)嫁。另外，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移雖然可以使風(fēng)險(xiǎn)在開發(fā)商和其他風(fēng)險(xiǎn)損失承擔(dān)者之間進(jìn)行移動(dòng)，但卻不能因此而將投資風(fēng)險(xiǎn)本身消除或從總量上減少。
2．1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)合同轉(zhuǎn)移
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)合同轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過變更、修改、承諾、簽定各種合同條款，將相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商常采用的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的合同形式有建筑安裝工程承包合同、商品房預(yù)租預(yù)售合同、房屋租賃合同和商品房出售合同等。
2．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保轉(zhuǎn)移
擔(dān)保，是指合同的當(dāng)事人雙方為了使合同能夠得到全面按約履行，根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商一致而采取的一種具有法律效力的保護(hù)措施，包括保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金五種。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)開發(fā)商為避免因?qū)Ψ竭`約而給自己造成損失，要求對(duì)方提供可靠的擔(dān)保，將對(duì)方不履約可能給自己帶來的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給擔(dān)保人，常用的主要有保證和定金兩種方式。在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中，開發(fā)商對(duì)擔(dān)保的應(yīng)用必須強(qiáng)調(diào)審查擔(dān)保人的主體資格、資信狀況、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、擔(dān)保方式、擔(dān)保范圍以及擔(dān)保期等，例如，《擔(dān)保法》明確規(guī)定黨政機(jī)關(guān)、學(xué)校和醫(yī)院等不能作為擔(dān)保主體提供擔(dān)保，以避免因此給開發(fā)商帶來的無謂風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
保險(xiǎn)是指投保人根據(jù)合同約定，向保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)人對(duì)于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金責(zé)任，或者當(dāng)被保險(xiǎn)人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定的年齡、期限時(shí)承擔(dān)給付保險(xiǎn)金責(zé)任的商業(yè)保險(xiǎn)行為。保險(xiǎn)具有風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)組合兩種性質(zhì)，被保險(xiǎn)人通過交付一定的費(fèi)用，以獲得保險(xiǎn)人可能造成的意外損失給予一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)谋ＷC，從而將被保險(xiǎn)人的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)人，增強(qiáng)了被保險(xiǎn)人自身抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。
保險(xiǎn)合同是賠償性質(zhì)的合同，當(dāng)被保險(xiǎn)人發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失時(shí)，保險(xiǎn)人應(yīng)按合同所規(guī)定的條件進(jìn)行賠償。保險(xiǎn)人的賠償金額是有一定限度的，主要有三種形式，一是以實(shí)際損失為限，被保險(xiǎn)人不能得到超過其實(shí)際損失的賠償；二是以保險(xiǎn)金額為限，賠償金額只能低于或等于保險(xiǎn)金額；三是以可保權(quán)益（對(duì)一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)具有的某種法律承認(rèn)的權(quán)利和收益）為限，被保險(xiǎn)人不能從賠償?shù)玫筋~外的權(quán)益。通常，根據(jù)保險(xiǎn)對(duì)象不同，保險(xiǎn)分為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、人身保險(xiǎn)和再保險(xiǎn)四大類。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過運(yùn)用保險(xiǎn)方式轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)投資中的某些風(fēng)險(xiǎn)給保險(xiǎn)人。目前我國(guó)涉及房地產(chǎn)開發(fā)商的險(xiǎn)種不多，主要有建安工程保險(xiǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)責(zé)任保險(xiǎn)和房地產(chǎn)投資保險(xiǎn)。
四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分散
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分散是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，即通過投資組合及共同投資方式達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。在長(zhǎng)期的房地產(chǎn)投資實(shí)踐活動(dòng)中，人們發(fā)現(xiàn)保持單一的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的過于集中化，雖然單一資產(chǎn)結(jié)構(gòu)常?？赡軙?huì)帶來較高的收益，但其只要發(fā)生一次風(fēng)險(xiǎn)損失，就可能使多年積累的財(cái)富毀于一旦。
4．1房地產(chǎn)投資組合
房地產(chǎn)投資組合是指由不同類型的房地產(chǎn)、不同地區(qū)的房地產(chǎn)投資或混合使用所構(gòu)成的投資組合。房地產(chǎn)商品從類型上可以分為住宅、商業(yè)建筑和工業(yè)廠房等，各自皆有其特有的本質(zhì)，使得各類房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率亦有不同的波動(dòng)幅度和方向。另外，房地產(chǎn)投資的區(qū)位也會(huì)導(dǎo)致報(bào)酬率的差異，這是因?yàn)椴煌膮^(qū)位，其社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，且各個(gè)地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也是呈動(dòng)態(tài)型的變化。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)踐活動(dòng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過房地產(chǎn)開發(fā)投資的多元化，形成不同地域、不同開發(fā)類型，長(zhǎng)、中、短期結(jié)合的開發(fā)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，從而在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間尋求一種最佳的、均衡的投資組合，即使某一方面發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失，開發(fā)商都可以從其它方面的收益中得到補(bǔ)償，即“東方不亮西邊亮”，從而在一定程度上降低總體投資風(fēng)險(xiǎn)。
4．2房地產(chǎn)共同投資
共同投資也是一種積極的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分散手段。房地產(chǎn)共同投資是指投資主體的分散，即多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商集合資本，共同進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，其基本動(dòng)機(jī)是通過利益共享，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。因此，為實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的最有效管理、最大限度地控制風(fēng)險(xiǎn)、調(diào)動(dòng)各方面的積極性和充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，這就必須要保證各方面能夠優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，充分利用各方面在資金、土地、技術(shù)、管理、社會(huì)、環(huán)境和政策等方面的優(yōu)勢(shì)，齊心協(xié)力，取得良好的投資效益。例如與原土地所有者合作，可以避免土地自然屬性、使用屬性不明確帶來的風(fēng)險(xiǎn)，減少投資總額；與專業(yè)管理部門合作，可以充分利用他們的技術(shù)和管理優(yōu)勢(shì)；與外商合作，可以利用政策優(yōu)勢(shì)，獲得免稅、減稅等優(yōu)惠待遇。
五、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)是指房地產(chǎn)投資中的某種風(fēng)險(xiǎn)不能避免、控制、轉(zhuǎn)移或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利潤(rùn)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商采取較現(xiàn)實(shí)的態(tài)度，在不影響其大局利益的前提下，自身將這種風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)下來，并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)所致的損失。風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)是一種重要的財(cái)務(wù)型風(fēng)險(xiǎn)處理手段，其實(shí)質(zhì)是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生并造成一定損失后，房地產(chǎn)開發(fā)商通過內(nèi)外部資金的融通來彌補(bǔ)受損單位所受損失，即在損失后為其提供財(cái)務(wù)保障。風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)不同于風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)分散措施，它不是在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前采取措施以消除或降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率、受損范圍和損失程度，也不是把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、分散給別的經(jīng)濟(jì)單位，而是把風(fēng)險(xiǎn)留給自己承擔(dān)，并在風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生后處理其財(cái)務(wù)損失。同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)還是處理殘余風(fēng)險(xiǎn)的一種技術(shù)手段，在某些情況下也是唯一的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。例如，對(duì)于消費(fèi)者購(gòu)買力、消費(fèi)偏好變化等預(yù)防不能，回避不得，且又無處轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商只有作自擔(dān)處理。風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)分為兩大類：一是消極的或非計(jì)劃性的風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。對(duì)于某些風(fēng)險(xiǎn)，由于沒有意識(shí)到其存在性和重要性而沒有作處理風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備時(shí)，或明知風(fēng)險(xiǎn)的存在卻因疏忽、怠慢和低估了潛在風(fēng)險(xiǎn)的程度時(shí)，或有些風(fēng)險(xiǎn)過于微小時(shí)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，都屬于消極的或非計(jì)劃性的風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，或稱為被動(dòng)性自擔(dān)。在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際運(yùn)作中，開發(fā)商應(yīng)盡可能將被動(dòng)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)限制在盡可能小的范圍內(nèi)。二是積極的或計(jì)劃性的風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)管理者在識(shí)別和衡量風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)于存在且無可避免、其他方法又無法處理的風(fēng)險(xiǎn)，或自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)比其他處理方法更經(jīng)濟(jì)合理，或風(fēng)險(xiǎn)損失不大且自己有能力承擔(dān)的情況，都屬于積極的或計(jì)劃性的風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，也稱為主動(dòng)性自擔(dān)。隨著企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的發(fā)展與完善，主動(dòng)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)必將在房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理中發(fā)揮更大的作用。在房地產(chǎn)投資過程中，計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的具體措施有：風(fēng)險(xiǎn)損失攤?cè)氤杀?、風(fēng)險(xiǎn)自保、借款補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)損失和專屬保險(xiǎn)四種。
結(jié)語
隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)投資活動(dòng)也日益高漲起來。在房地產(chǎn)投資企業(yè)在面對(duì)巨額利潤(rùn)誘惑的同時(shí)，也面臨著巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，在房地產(chǎn)投資中必須用科學(xué)的方法進(jìn)行規(guī)避和處理，盡可能地降低風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]施建剛，黃清林.投資組合理論在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制中的應(yīng)用.同濟(jì)大學(xué)學(xué)報(bào):自然科學(xué)版.2005，33(11)
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資 險(xiǎn) 防范
自2001年北京申辦奧運(yùn)成功以來，房地產(chǎn)業(yè)一躍成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè),各地房地產(chǎn)投資開發(fā)占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重被迅猛拉升至15%左右，特別是北京市的房地產(chǎn)投資在2004年高達(dá)58.27%。雖然在2008年住宅銷售量有明顯下降，但房地產(chǎn)投資依然保持強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月～6月，全國(guó)房地產(chǎn)投資為1.5萬億元，同比增長(zhǎng)35.1%。但由于房地產(chǎn)投資形態(tài)具有投資金額巨大、回報(bào)率高、位置固定性、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投資活動(dòng)的不穩(wěn)定性和高風(fēng)險(xiǎn)性，由此，房地產(chǎn)投資者必須認(rèn)真地分析與研究其投資風(fēng)險(xiǎn)，探討和采取有效的防范措施，這樣才能獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益。
一、房地產(chǎn)投資主要風(fēng)險(xiǎn)類型研究
任何一項(xiàng)房地產(chǎn)投資的形成都要經(jīng)歷投資信息收集和整理、考察、評(píng)審、實(shí)施與管理、竣工后的評(píng)價(jià)與分析。某個(gè)環(huán)節(jié)的變化或某個(gè)因素的形成都會(huì)給房地產(chǎn)投資項(xiàng)目帶來多種多樣的風(fēng)險(xiǎn)。傳統(tǒng)上，其風(fēng)險(xiǎn)主要分為投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。前者會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，后者只針對(duì)單項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)格變化。
1.投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)
(1)政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚未完善的情況下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作了嚴(yán)格的控制，如政府限外政策、第二套住房首付按揭規(guī)定、限制別墅建設(shè)等等相關(guān)宏觀調(diào)控政策都給房地產(chǎn)投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。
(2)利率風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)投資的資金60%主要來自銀行貸款，所以銀行利息率的少許變化，都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，利率越低，房地產(chǎn)投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產(chǎn)投資成本越高，其投資收益越低。2004年以前我國(guó)執(zhí)行的是較低的存貸利率，有效的配合了房地產(chǎn)的發(fā)展。但是隨著房地產(chǎn)出售市場(chǎng)價(jià)格的飛速上升，我國(guó)開始執(zhí)行從緊的貨幣政策，僅在2007年一年內(nèi)就加息六次，一年期存貸款利率分別累計(jì)上調(diào)1.62個(gè)百分點(diǎn)和1.35個(gè)百分點(diǎn)，公積金貸款利率累計(jì)上調(diào)0.54個(gè)百分點(diǎn)，拉緊了房地產(chǎn)投資的資金鏈，加大了投資成本和風(fēng)險(xiǎn)。
(3)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹是指因紙幣發(fā)行量超過市場(chǎng)流通的實(shí)際所需要量而引起的紙幣貶值、物價(jià)飛漲、實(shí)際購(gòu)買力下降。我國(guó)從2007年年底開始物價(jià)逐月上升，通貨膨脹現(xiàn)象顯現(xiàn)。其主要原因之一是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目過多，導(dǎo)致相關(guān)的材料如鋼材、煤電等需求量大于供給，使其售價(jià)水平上漲，材料等售價(jià)水平的上漲又成為生產(chǎn)者要求工資上漲的理由，周而復(fù)始，形成成本推進(jìn)性通貨膨脹。通貨膨脹越高，其購(gòu)買力越低，使更多房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實(shí)際收益率降低的風(fēng)險(xiǎn)。
(4)供求變化的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格急速上升，產(chǎn)生高額利潤(rùn)，吸引大量的投資者進(jìn)入，逐步增大供給量，使之達(dá)到平衡。消費(fèi)者需求的偏好會(huì)隨著時(shí)間推移和價(jià)格的變化而發(fā)生變化，其不確定性給房地產(chǎn)投資帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)市場(chǎng)供給量超越需求達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨“空房”率高漲的尷尬局面。
(5)自然風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素（如地震、火災(zāi)、洪水、風(fēng)暴、雪災(zāi)等等）的不確定性和不可抗拒性對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。如今年5月份的四川汶川大地震，災(zāi)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到毀滅性破壞,雖然國(guó)家對(duì)災(zāi)區(qū)執(zhí)行了從松的貨幣政策，提供大量的臨時(shí)住所和住房補(bǔ)貼，但由于地震的影響在人們心理上產(chǎn)生的巨大負(fù)面影響，導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目取消，已經(jīng)在地震災(zāi)區(qū)所支付的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目將面臨著是否繼續(xù)還貸、房屋如何維護(hù)和銷售的難題。
2.非投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
(1)經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)投資者在經(jīng)營(yíng)上的不善或失誤，會(huì)喪失對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的占有率，造成期望收入水平與實(shí)際結(jié)構(gòu)相背離的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要來源投資者的主觀因素，它包括投資地點(diǎn)選擇失誤、對(duì)法律條文的不了解等等。如南昌市的象湖新城有900萬平米開發(fā)量，大小樓盤過分密集，在2008年該區(qū)某大型樓盤打出打折、送精裝修等促銷手段，房?jī)r(jià)一度跌至2700元/平米，導(dǎo)致同區(qū)樓盤也紛紛相應(yīng)降價(jià)，房?jī)r(jià)逼近開發(fā)商的投資成本，風(fēng)險(xiǎn)頗大。
(2)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者資金來源分為自有資金和借入資金，在利率保持不變的狀態(tài)下，投資者可以充分利用自有資金和借入資金這支財(cái)務(wù)杠桿的效應(yīng)，擴(kuò)大投資利潤(rùn)，如果這支財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用得不好，同時(shí)也加大了收不抵債的可能性和風(fēng)險(xiǎn)。特別是在當(dāng)前由于房?jī)r(jià)下滑，全國(guó)退房呼聲高漲，造成購(gòu)房者不按期或推遲或取消支付購(gòu)房款情況下，會(huì)給負(fù)債經(jīng)營(yíng)的投資方帶來新風(fēng)險(xiǎn)。
(3)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。在同地區(qū)同價(jià)位的房地產(chǎn)面前，項(xiàng)目的施工質(zhì)量就成為投資者首要考慮的要素。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)，可能導(dǎo)致返工、加固、更改設(shè)計(jì)等技術(shù)處理，而且會(huì)拖延工期，加大資金投入。各大城市都有因?yàn)橄涝O(shè)施設(shè)計(jì)、施工不達(dá)標(biāo)或施工質(zhì)量不過關(guān)的“爛尾樓”出現(xiàn)。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范
1.投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的防范
(1)時(shí)刻關(guān)注政策導(dǎo)向，把握投資時(shí)機(jī)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場(chǎng)不夠完善，因此國(guó)家經(jīng)常會(huì)出臺(tái)一系列政策來引導(dǎo)其健康發(fā)展。房地產(chǎn)投資者在投資決策做出前，應(yīng)主動(dòng)與當(dāng)?shù)卣?、金融機(jī)構(gòu)、各級(jí)主管部門取得聯(lián)系，及時(shí)了解國(guó)家各項(xiàng)財(cái)稅政策和城市建設(shè)規(guī)劃變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)可能產(chǎn)生的影響，及時(shí)調(diào)整投資策略，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資效益。
(2)提高預(yù)期和采用固定利率合同形式，規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)主要來源于國(guó)家貨幣政策的變化，具有不可預(yù)見性。但國(guó)家的每次調(diào)整都是有跡可循的，如GDP指標(biāo)的高漲都會(huì)引起國(guó)家金融機(jī)構(gòu)的高度緊張，房地產(chǎn)投資者可以時(shí)刻關(guān)注這些指標(biāo)系數(shù)，及早做出安排，同時(shí)為應(yīng)付我國(guó)銀行貸款利率的提高可能及預(yù)期，可以預(yù)先與銀行等金融機(jī)構(gòu)簽訂固定利率合同。
(3)有效控制供應(yīng)鏈和銷售渠道，規(guī)避通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹的主要表現(xiàn)在上游供應(yīng)鏈中的材料價(jià)格的飛漲，如果和材料供應(yīng)商和施工方在簽署合同時(shí)，就對(duì)供應(yīng)價(jià)格做出明確的限制或直接采用固定價(jià)格，則可以達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給供應(yīng)商和施工方。同時(shí)在銷售渠道中，加大宣傳力度，采用預(yù)售預(yù)租等手段，將資金盡快回籠再投資出去，也可以抵消通貨膨脹帶來的成本增長(zhǎng)。
(4)進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)供求變化做出良好的反應(yīng)。可以委托咨詢公司、房地產(chǎn)公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況進(jìn)行調(diào)查和分析，獲取詳細(xì)的信息資料，同時(shí)根據(jù)社會(huì)需求和城市建設(shè)規(guī)劃來調(diào)整投資項(xiàng)目，避免供給過旺和重復(fù)建設(shè)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。
(5)加強(qiáng)保險(xiǎn)意識(shí)，規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)保險(xiǎn)不同于其他類型是以房屋及建筑物的安全為標(biāo)的，能有效將地震、火災(zāi)等不可抗拒力帶來的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，從而成為房地產(chǎn)投資者規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑。
2.非投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的防范
(1)重視競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，有效防范經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，競(jìng)爭(zhēng)無處不在，要防范經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)做到以下兩點(diǎn)：一是清晰的認(rèn)識(shí)到各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間優(yōu)缺點(diǎn)，找出投資項(xiàng)目的差別化和亮點(diǎn)；二是努力降低投資成本，加強(qiáng)管理績(jī)效，逼退其他經(jīng)營(yíng)性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，獲得或保持較好的市場(chǎng)占有率。
(2)優(yōu)化投資組合，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資活動(dòng)雖然是一個(gè)周期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)高收益的活動(dòng)，但是各個(gè)投資建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度、獲利能力、資金需求量各有不同。投資者可以合理恰當(dāng)?shù)拇钆涓鞣N不同投資類型的項(xiàng)目，計(jì)算整體收益與整體風(fēng)險(xiǎn)之間的相關(guān)性，盡可能縮短投資回收期，降低借入資金成本，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)減少資金成本中借入資金的比例，吸引更多的投資者，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
(3)健全監(jiān)管機(jī)制，保障房地產(chǎn)質(zhì)量。房地產(chǎn)項(xiàng)目在房地產(chǎn)業(yè)中是待售商品，除了考慮優(yōu)質(zhì)投資地段選擇、施工成本低廉外，還需要選好設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)商的質(zhì)量。投資者在投資過程應(yīng)明確各個(gè)環(huán)節(jié)和流程，并有相應(yīng)的監(jiān)管制度，如在材料招標(biāo)過程中，應(yīng)與信譽(yù)良好的供應(yīng)商簽定較長(zhǎng)期的供應(yīng)合同。在施工過程，利用質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)相掛鉤的形式，簽訂責(zé)任狀，對(duì)工期和施工質(zhì)量及時(shí)監(jiān)管，避免扯皮現(xiàn)象，保障投資項(xiàng)目的完成。
總之，房地產(chǎn)投資者應(yīng)理性對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)提高警戒和預(yù)測(cè)，對(duì)非投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)更應(yīng)及時(shí)消除和規(guī)避，及時(shí)注意使用多種投資方式，分散風(fēng)險(xiǎn)，減少損失，達(dá)到建設(shè)投資利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)管理；對(duì)策
一、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)
1、房地產(chǎn)產(chǎn)品具有區(qū)域性和位置的不可移動(dòng)性。
房地產(chǎn)位置的固定性導(dǎo)致房地產(chǎn)的區(qū)域性和不可移動(dòng)的特性，造成城市與城市之間、地區(qū)與地區(qū)之間，同一城市不同地段之間的差異性，因此房地產(chǎn)的價(jià)值在很大程度上取決于其所處的地理位置。
2、房地產(chǎn)資金需求量大、來源渠道廣
房地產(chǎn)投資資金需要量大，少則百萬、多則幾千萬甚至上億元，單純依靠開發(fā)商自有資金的投入是比較困難的，需要多方投入。目前，我國(guó)房地產(chǎn)投資資金主要來源于自有資金、前期的銀行貸款、中期的商品房預(yù)售收入、建筑商帶資承包，有些保障性建設(shè)項(xiàng)目由政府財(cái)政撥款。
3、開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng),變現(xiàn)能力差
房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)期少則1年、多則2～3年，甚至更長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，投資額越大，投資周期越長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)也就越緩慢，流動(dòng)性也就越差。房地產(chǎn)商品只有在完全配套建成之后，才能發(fā)揮其功能，因此其變現(xiàn)能力較差，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常面臨能否按期籌措項(xiàng)目所需資金及償還資金的風(fēng)險(xiǎn)。
4、高風(fēng)險(xiǎn)與高回報(bào)
由于不確定性因素大，投資具有高風(fēng)險(xiǎn)性。由于房地產(chǎn)投資金額巨大，投資回收周期較長(zhǎng)，投資過程會(huì)涉及政治、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各個(gè)方面，投資回收期間會(huì)受很多不確定因素的影響，使得項(xiàng)目在進(jìn)行過程中，始終伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。所以在房地產(chǎn)投資決策中，投資風(fēng)險(xiǎn)的大小、可接受程度及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)分析準(zhǔn)確程度是決定投資與否的重要依據(jù)。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的問題及原因分析
1、融資方式單一，自有資金比例低，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)高
目前我國(guó)房地產(chǎn)融資主要依賴于金融機(jī)構(gòu)的支持與配合。房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款比例過高，占到60%～70%，這部分資金來源于開發(fā)商直接向銀行貸款和預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款。由于受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，在銀行逐漸壓縮信貸的大環(huán)境下，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)試圖通過其他渠道融資，利率風(fēng)險(xiǎn)高。
2、投資經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范，投資決策水平低
目前許多房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣于探討產(chǎn)品創(chuàng)新、品牌建設(shè)、規(guī)模擴(kuò)張等熱點(diǎn)問題,而很少關(guān)注內(nèi)部的管理問題，管理手段與水平相對(duì)落后，并且缺乏專業(yè)人才，尤其缺少投資策劃、營(yíng)銷策劃、資本運(yùn)作等方面的高級(jí)管理人才。在這樣的房地產(chǎn)行業(yè)整體背景下，房地產(chǎn)企業(yè)投資極易產(chǎn)生較大的非理性。很多事實(shí)證明,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不采用現(xiàn)代的投資決策理論與方法來進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策，由此造成投資決策水平低下，大量房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)盲目投資的趨勢(shì)，而這種房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的盲目性及非理性成為房地產(chǎn)投資失敗的主要根源。
3、產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的因素較多
從產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的因素來看，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要有政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、意外事故風(fēng)險(xiǎn)等因素。其中尤以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)居高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有融資風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)房者拖欠購(gòu)房款風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的，如果房地產(chǎn)的總投資收益率低于銀行利率，則不僅資金籌集變得非常困難，而且會(huì)造成負(fù)債經(jīng)營(yíng)的局面，出現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，由于購(gòu)買者財(cái)務(wù)狀況與開發(fā)時(shí)預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)狀況發(fā)生了變化，直接影響到房地產(chǎn)投資回收的可靠性，造成資金回收的拖欠風(fēng)險(xiǎn)，這兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是構(gòu)成房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。
三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)通過風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)分散 、風(fēng)險(xiǎn)控制等一系列活動(dòng)來規(guī)避和防范風(fēng)險(xiǎn)，并在此基礎(chǔ)上有效地處置風(fēng)險(xiǎn)，以最低成本實(shí)現(xiàn)最大安全保障。
1、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)
由于房地產(chǎn)投資一旦進(jìn)行，所面臨的將是一個(gè)相對(duì)狹窄的消費(fèi)市場(chǎng)，這就具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀祝和趨勢(shì)進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會(huì)最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。
2、風(fēng)險(xiǎn)回避
在房地產(chǎn)投資過程中，選擇風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目或者放棄那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目，這是一種相對(duì)保險(xiǎn)的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的方法，這種策略的一個(gè)不良后果是得到高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)相對(duì)減少了。但預(yù)期收益值隨著風(fēng)險(xiǎn)的大小而增降是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中一個(gè)不可避免的特性。假如預(yù)期獲益的機(jī)會(huì)沒有風(fēng)險(xiǎn)，投資者將很快涌入市場(chǎng)，使預(yù)期收益降低。
3、分散風(fēng)險(xiǎn)
不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不一樣,獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對(duì)策是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場(chǎng)需要，提高總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力。 另外，開發(fā)商還可以采用分期付款、貸款購(gòu)房、預(yù)租預(yù)售等方式來分散風(fēng)險(xiǎn)。投資者應(yīng)該積極研究和分析當(dāng)前的金融政策，采取有效的銷售方式來規(guī)避和分散投資過程的風(fēng)險(xiǎn)。
4、風(fēng)險(xiǎn)控制
工程建設(shè)既是投資項(xiàng)目資金的消耗過程，又是工程項(xiàng)目建設(shè)完成過程。在這一過程中,節(jié)約資金的可能性很小,但增加資金的可能性很大。因此,房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)真簽訂施工合同，保證經(jīng)濟(jì)利益，聘請(qǐng)工程監(jiān)理對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，在施工過程中不對(duì)施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的風(fēng)險(xiǎn)。
5、風(fēng)險(xiǎn)自留
投資者預(yù)期某些風(fēng)險(xiǎn)不可避免時(shí),可以自行設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)基金,自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)后的財(cái)務(wù)后果。通過風(fēng)險(xiǎn)的分析,明確風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)及其預(yù)期變現(xiàn)損失,對(duì)多種預(yù)計(jì)方式的優(yōu)劣對(duì)比后,投資者主動(dòng)選擇風(fēng)險(xiǎn)自留措施，同時(shí)做好財(cái)務(wù)準(zhǔn)備。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中,可以在工程概預(yù)算時(shí)設(shè)置不可預(yù)見費(fèi)用，在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過程中,可建立意外損失基金。這將在一定程度上轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。
在房地產(chǎn)投資環(huán)境日益復(fù)雜，企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不斷提高的大環(huán)境下，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的辨別、分析、控制和防范，已成為房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制管理的重要內(nèi)容之一。
參考文獻(xiàn)：
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【abstract 】invest in the stirring risk concept in the real estate, make real estate development the company set up risk consciousness and decline the risk to the lowest degree for raising science of real estate item development and make the real estate item able to carry out it to be worth of a target most adequately and promise that the item has economic, social, the environment efficiency has profound strategic meaning.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資分析；風(fēng)險(xiǎn)防范
【Keyword 】real estate;Invest analysis;The risk guards against
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
1房地產(chǎn)投資過程風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)投資周期，是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，充滿著不確定性。任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗，投資者必須對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識(shí)別并加以防范。
1.1 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策、經(jīng)濟(jì)、區(qū)域社會(huì)環(huán)境、開發(fā)時(shí)機(jī)等四方面。
1.1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)
產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場(chǎng)的繁榮；政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來損失。
金融政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行，國(guó)家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。
土地政策風(fēng)險(xiǎn)。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標(biāo)和協(xié)議房市）、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。稅收政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資中，各種稅費(fèi)名目繁多，占開發(fā)成本的相當(dāng)大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產(chǎn)商將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)。
城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。城市規(guī)劃導(dǎo)致的布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來重大影響。
1.1.2 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。任何一項(xiàng)投資都始于市場(chǎng)，終于市場(chǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期一般較長(zhǎng)，房地產(chǎn)商在投資決策前，必須關(guān)注市場(chǎng)行情的變化，預(yù)測(cè)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。投資決策準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)商品的利潤(rùn)能都實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，期間可能遭受由于物價(jià)下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn)，也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。
開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，易受國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)可望獲得較好的收益。當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求，房?jī)r(jià)下跌，房產(chǎn)難于租售，導(dǎo)致巨額資金占用和成本上升，預(yù)期的收益變成了實(shí)際的虧損。
1.2 土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)
在此階段，征地拆遷耗資費(fèi)神，風(fēng)險(xiǎn)較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補(bǔ)償?shù)壬鐣?huì)問題，由于我國(guó)法律建設(shè)以及個(gè)別民眾的心理因素，使拆遷很難順利進(jìn)行，最終投資者不得不付出比預(yù)期更多的金錢和時(shí)間，承受更大的機(jī)會(huì)成本。
1.3 項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)
1.3.1 工期拖延風(fēng)險(xiǎn)
工期延長(zhǎng)，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化，錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī)，如已預(yù)售，會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽(yù)損失；另一方面，會(huì)增加投入資金利息支出，增加管理費(fèi)。
1.3.2 項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
質(zhì)量是企業(yè)的生命。開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)五個(gè)方面。企業(yè)一旦因質(zhì)量問題失去了市場(chǎng)或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產(chǎn)界。
1.3.3 開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段。建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%～100%，越到后期影響程度越小。
1.4 經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)
1.4.1 營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中，價(jià)格定位、銷售渠道、營(yíng)銷方式等都是很重要的方面。因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格最敏感，價(jià)格過高遠(yuǎn)離市場(chǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；而價(jià)格過低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)上的利潤(rùn)，還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。
1.4.2 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量，而且還十分注重其售后服務(wù)，即物業(yè)管理。不良的售后服務(wù)以及不合理的得物業(yè)管理收費(fèi)都是導(dǎo)致企業(yè)信譽(yù)不佳、難以發(fā)展的重要原因。
2 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范建議
2.1 進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析以做出科學(xué)的項(xiàng)目決策
由于房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行，所面臨的將是一個(gè)相對(duì)狹窄的消費(fèi)市場(chǎng)，這就具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和趨勢(shì)進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會(huì)最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。
2.2風(fēng)險(xiǎn)回避
在房地產(chǎn)投資過程中, 選擇風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目或者放棄那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目, 這是一種相對(duì)最為徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的方法, 能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)概率保持為0。這種策略的一個(gè)不良后果是, 得到高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)也減少了。預(yù)期收益值隨著風(fēng)險(xiǎn)的大小而增降是純粹市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中一個(gè)不可避免的特性。
2.3 采取有效措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)
①投資者通過合同, 將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)由另一方承擔(dān)和賠償。例如, 可通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)《中國(guó)合同范本》 ,“建筑施工合同” 由“建設(shè)工程施工合同條件” 和“ 建筑工程施工合同協(xié)議條款“ 組成。在“ 協(xié)議條款” 中涉及許多具體的責(zé)任問題,合同雙方可以充分利用它, 巧妙地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)損失責(zé)任。投資者可在協(xié)議條款中載明, 若承建方造成工期延誤及其他損失時(shí), 責(zé)任和費(fèi)用由承建方承擔(dān)。
②保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移即通過參加保險(xiǎn), 以小數(shù)額的保費(fèi)為代價(jià), 避免所承受的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)實(shí)中, 一項(xiàng)房地產(chǎn)投資實(shí)質(zhì)上是一項(xiàng)博弈活動(dòng)。然而, 即使是一場(chǎng)公平的博弈, 投資者贏得這場(chǎng)博弈所獲得益將小于輸時(shí)所產(chǎn)生的痛苦, 因?yàn)閺念A(yù)期看, 盡管得益相等, 但從效用上看, 輸時(shí)所產(chǎn)生的痛苦更嚴(yán)重。所以, 一些人往往是避免參與博弈, 甚至愿意支付一些費(fèi)用以避免參加即使是公平的博弈。這就是購(gòu)買保險(xiǎn)的原因。不過, 不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都是可通過保險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移的。保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的范圍只包括純粹保險(xiǎn)。所以, 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移, 部分性地受到限定。
2.4運(yùn)用投資組合巧妙減小風(fēng)險(xiǎn)
不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對(duì)策是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場(chǎng)需要，能提高總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力。
2.5健全監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)工程建設(shè)管理
工程建設(shè)既是投資項(xiàng)目資金的消耗過程，又是工程項(xiàng)目建設(shè)完成過程。在這一過程中節(jié)約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。因此房地產(chǎn)商要認(rèn)真簽訂施工合同，保證經(jīng)濟(jì)利益，聘請(qǐng)工程監(jiān)理對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，在施工過程中不對(duì)施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的風(fēng)險(xiǎn)。
2.6風(fēng)險(xiǎn)自留
風(fēng)險(xiǎn)自留, 系指投資者預(yù)期某些風(fēng)險(xiǎn)不可避免時(shí), 自行設(shè)立基金, 自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)后的財(cái)務(wù)后果。在實(shí)踐中, 風(fēng)險(xiǎn)自留有主動(dòng)與被動(dòng)之分。主動(dòng)自留是通過風(fēng)險(xiǎn)的分析, 明確風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)及其預(yù)期變現(xiàn)損失, 對(duì)多種預(yù)計(jì)方式之優(yōu)劣明了之后, 投資都主動(dòng)選擇風(fēng)險(xiǎn)自留措施, 同時(shí)做好財(cái)務(wù)準(zhǔn)備。被動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)恰好相反, 它是在風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)帶來損失之后, 被迫采取自身承擔(dān)損失的風(fēng)險(xiǎn)的方法, 這往往是造成嚴(yán)懲的財(cái)務(wù)后果。
2.7 創(chuàng)新營(yíng)銷方法來控制風(fēng)險(xiǎn)
目前，房地產(chǎn)商通常采用的方式有分期付款、貸款購(gòu)房、預(yù)租預(yù)售等。分期付款是目前大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)銷售主要方式。貸款購(gòu)房也稱為按揭方式，是指由金融機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)提供給消費(fèi)者用于購(gòu)買住房的貸款及其擔(dān)保，促進(jìn)了住宅的商品化，購(gòu)房者可以在貸款銀行先存入全部房屋價(jià)款的30%或40%的存款，以此作為購(gòu)房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發(fā)公司為購(gòu)房者提供不可撤銷的全部擔(dān)保。
3.結(jié)束語
房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究之間有不可分割的關(guān)聯(lián)性, 因?yàn)? 不管項(xiàng)目環(huán)境分析和財(cái)務(wù)分析的效果有多好, 對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分析, 將直接決定著項(xiàng)目的投資意義。這就意味著風(fēng)險(xiǎn)分析在項(xiàng)目的決策、實(shí)施等階段也占有極其重要的地位。
[參考文獻(xiàn)]
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；地區(qū)經(jīng)濟(jì)；居民財(cái)富效應(yīng)；金融風(fēng)險(xiǎn)
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）06-0-01
經(jīng)過改革開放30多年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了很大的變化，從2011年的統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)得出，房地產(chǎn)業(yè)的增加值在中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成中的比重分另al為：1978年的9.15% 、1998年的11.23%、2010年的12.89%`z?？梢?，其增加值在中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成中的比重不斷上升，而第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的占比也在不斷上升。因此，房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重也是在不斷上升，房地產(chǎn)業(yè)的重要性可見一斑。房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)也生了很大的變化，房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的互動(dòng)關(guān)系也在不斷變化之中。
一、地區(qū)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)
1.房地產(chǎn)價(jià)格過高，會(huì)影響城市對(duì)投資的吸引力，造成外來投資減少?，F(xiàn)在一些城市已經(jīng)出現(xiàn)為數(shù)不少的公司為降低因房?jī)r(jià)過高導(dǎo)致運(yùn)行成本過高而外遷的現(xiàn)象，這可以說是房地產(chǎn)價(jià)格過高對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力造成損害跡象的顯現(xiàn)。2.房地產(chǎn)價(jià)格過高，可能抵消部分甚至全部收入增長(zhǎng)，會(huì)影響城市對(duì)人才的吸引力。而人才是打造城市競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的重要元素，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格過高而使人才“望而卻步”，無疑將對(duì)城市發(fā)展能力的提升構(gòu)成一定的損害。3.房地產(chǎn)價(jià)格過高，會(huì)妨礙人們的創(chuàng)業(yè)熱情，創(chuàng)業(yè)能制造利潤(rùn)空間，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，是城市競(jìng)爭(zhēng)力提升的重要途徑。但是，過高的房地產(chǎn)價(jià)格減少了人們可能投入創(chuàng)業(yè)的資金，城市的經(jīng)濟(jì)活力難以得到有效激發(fā)，實(shí)際上阻抑了城市發(fā)展?jié)撃艿拈_掘。
二、居民財(cái)富效應(yīng)
居民財(cái)富效應(yīng)可分為正財(cái)富效應(yīng)和負(fù)財(cái)富效應(yīng)。所謂正財(cái)富效應(yīng)是指房?jī)r(jià)的上漲增加了房產(chǎn)的價(jià)值，繼而影響收入從而使得消費(fèi)增加。具體可以從實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)和潛在的財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行分析。首先，實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)是所有者因?yàn)閮r(jià)格的上漲而出售其住宅或利用其價(jià)值的上升進(jìn)行了再融資，擴(kuò)大了當(dāng)期的消費(fèi)水平。其次，潛在的財(cái)富效應(yīng)是指當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)消費(fèi)者沒有出售其住宅也沒有去銀行進(jìn)行抵押貸款，但是這種由于房地產(chǎn)價(jià)格上升帶來大的潛在的價(jià)值上升使消費(fèi)者感受到了財(cái)富的增加，消費(fèi)者的信心發(fā)生了變化，從而擴(kuò)大了邊際消費(fèi)傾向，這就是“未兌現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)”。負(fù)財(cái)富效應(yīng)是指房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)抑制居民消費(fèi)支出的現(xiàn)象，可以從預(yù)算約束效應(yīng)和替代效應(yīng)兩方面來分析。其中預(yù)算約束效應(yīng)主要是針對(duì)租房者而言的，對(duì)于租房者來說，房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上升會(huì)引起租金的上漲，這會(huì)使租房者預(yù)算發(fā)生變化，不得不擠占其他的消費(fèi)來應(yīng)對(duì)房租的上漲。而負(fù)財(cái)富效應(yīng)中的替代效應(yīng)主要是針對(duì)于那些打算購(gòu)房或改善居住水平的家庭而言的。在面臨房地產(chǎn)價(jià)格上漲的情況下，除非放棄原有購(gòu)房計(jì)劃或只能購(gòu)買一套更小的住房，這些家庭只能依靠減少當(dāng)期消費(fèi)來應(yīng)對(duì)。
三、金融風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)
驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素之一是過于寬松的信貸政策，反過來過高的房?jī)r(jià)會(huì)加大金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響金融運(yùn)行的秩序。房地產(chǎn)熱還吸引了大量的國(guó)際投資進(jìn)入。北京達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的調(diào)查報(bào)告顯示，2003年北京購(gòu)房人士中來自歐美的增長(zhǎng)4.9倍，來自港澳臺(tái)的增長(zhǎng)2.5～3.5倍，海外人士購(gòu)房占總的成交比例已經(jīng)接近15%。就目前我國(guó)的情況來看，房?jī)r(jià)若繼續(xù)走高，銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)將大為增加。因?yàn)槟壳拔覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的資金，有60%以上直接或間接來自銀行，銀行基本上已經(jīng)被房地產(chǎn)市場(chǎng)綁架，高房?jī)r(jià)和大量銀行貸款為金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生的埋下了隱患，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)變成為商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，使商業(yè)銀行陷入困境，從而引發(fā)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的衰退，造成股市大跌、經(jīng)濟(jì)崩潰等等。
四、宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)
下表給出了房地產(chǎn)價(jià)快速上漲的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的定量模擬結(jié)果。從表中給出的結(jié)果我們可以看到，在每一種模擬場(chǎng)景中，房地產(chǎn)價(jià)格上漲使得所有的宏觀經(jīng)濟(jì)變量都上升，而且這些宏觀經(jīng)濟(jì)變量的上升幅度都隨著房地產(chǎn)價(jià)格上升幅度的增加而增加（參見表1）。以房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)GDP的影響為例，房地產(chǎn)價(jià)格上漲10%將使得GDP增長(zhǎng)2.69%，而在房地產(chǎn)價(jià)格上漲50%的情境下，GDP增長(zhǎng)幅度達(dá)到13.40%。就房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)不同宏觀經(jīng)濟(jì)變量影響的大小來看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)投資、GDP、就業(yè)、消費(fèi)、消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)以及出口等宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響較大，而對(duì)總產(chǎn)出和進(jìn)口的影響則相對(duì)較小。作者認(rèn)為，這一結(jié)果與我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的生產(chǎn)、分配及消費(fèi)結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系。
五、結(jié)束語
一個(gè)地區(qū)或國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度依賴一個(gè)行業(yè)會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的畸形發(fā)展。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴程度非常高，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。首先，過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展會(huì)帶來資源配置的不合理，房地產(chǎn)行業(yè)的過度開發(fā)，增加了整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的脆弱性。房地產(chǎn)行業(yè)與工業(yè)以及金融業(yè)的直接關(guān)系緊密，一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到外部環(huán)境的影響，會(huì)給整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條帶來災(zāi)難性的打擊；其次，房地產(chǎn)行業(yè)的急速發(fā)展，加劇了社會(huì)不公平程度和貧富差距的擴(kuò)大，不利于和諧社會(huì)的建設(shè)與發(fā)展。由于該行業(yè)的準(zhǔn)入門檻較高，并不是所有的人都可以進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)或者投資，房地產(chǎn)開發(fā)熱潮促成了小部分人獲得巨額利潤(rùn)，有失公平和效率的社會(huì)發(fā)展一般性原則；最后，房地產(chǎn)行業(yè)的大規(guī)?？焖侔l(fā)展，不利于社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展，使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展帶來了較大的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。
參考文獻(xiàn)：
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我國(guó)城鎮(zhèn)化已進(jìn)入高速發(fā)展階段，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)也隨之不斷擴(kuò)大，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)可增加地方財(cái)政收人，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)、建材業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、飲食業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，同時(shí)擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，吸收農(nóng)村富余勞動(dòng)力。房地產(chǎn)投資資金投入量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，影響收益的不確定的因素很多，因此，房地產(chǎn)業(yè)屬典型的高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)。小城鎮(zhèn)在城鎮(zhèn)體系中，具有特殊性，因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資除了具有一般房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的共性外，還具有其獨(dú)特個(gè)性。
一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)特征分析
1．居民有效購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。盡管全國(guó)范圍內(nèi)，小城鎮(zhèn)人口眾多，市場(chǎng)較大，但是單個(gè)小城鎮(zhèn)市場(chǎng)規(guī)模并不大，消費(fèi)群體有限。目前小城鎮(zhèn)居民多數(shù)是從農(nóng)村致富后遷移到城鎮(zhèn)居住的，他們要么沒有住宅，要么當(dāng)前住宅環(huán)境較差，對(duì)住宅的需求較強(qiáng)烈，需求量較大，但是這部分人由于家庭收入結(jié)構(gòu)單一，一般沒有持久性收入，收入水平受外界因素影響較大，購(gòu)買能力極易受到市場(chǎng)變化因素影響，存在一定的有效購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)一般為居民家庭收入的3～6倍，發(fā)達(dá)國(guó)家為5～6倍，中等發(fā)達(dá)國(guó)家為4～5倍，發(fā)展中國(guó)家為3～4倍。2005年1～10月，我國(guó)商品房每平方米平均售價(jià)為3009元。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，2005年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10493元，按2005年全國(guó)城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83．2平方米來計(jì)算，售價(jià)為25．03萬元，是戶均年可支配收入(戶均按3．4人計(jì)算)的7．02倍，超過國(guó)際公認(rèn)的發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比。因此，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的有效購(gòu)買能力不高。
另外，由于來小城鎮(zhèn)居住的農(nóng)民大多沒有享受住房公積金政策，國(guó)家商業(yè)銀行住房消費(fèi)貸款也極少在縣城以下的小城鎮(zhèn)實(shí)施，因此他們就失去了住房公積金和貸款制度對(duì)提高他們有效購(gòu)買能力的幫助。
2．規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商擬在某地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門進(jìn)行溝通，詳細(xì)了解區(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，因?yàn)閰^(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的修訂將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成果的價(jià)值。但是，目前我國(guó)有的小城鎮(zhèn)還沒有建設(shè)規(guī)劃，或者雖有規(guī)劃但只是“規(guī)劃規(guī)劃，墻上掛掛”而已，沒有嚴(yán)格地按規(guī)劃執(zhí)行，主觀隨意性較大。有的小城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)建設(shè)純粹是長(zhǎng)官意志，隨著長(zhǎng)官的變化，建設(shè)規(guī)劃和思路也可能會(huì)變化，城鎮(zhèn)規(guī)劃的主導(dǎo)作用會(huì)失去，有的小城鎮(zhèn)雖有規(guī)劃，但是規(guī)劃也不盡科學(xué)合理，隨時(shí)都有修訂的可能。
這種無規(guī)劃或不嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，將可能會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)與城鎮(zhèn)規(guī)劃中的功能分區(qū)不符，生活區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)等功能相互混雜，建筑風(fēng)格與周圍自然環(huán)境、人文景觀不協(xié)調(diào)等，從而失去區(qū)位優(yōu)勢(shì)，影響房產(chǎn)的價(jià)值，帶來投資風(fēng)險(xiǎn)。
3．房產(chǎn)投資類型單一風(fēng)險(xiǎn)。不宜投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)。所謂投資組合就是由兩個(gè)或兩個(gè)以上的投資方案，按照不同的比例額度構(gòu)成的一個(gè)復(fù)合體。上世紀(jì)50年代初期，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬利維茨率先提出了現(xiàn)代證券組合理論，并廣泛地在證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)以及金融業(yè)中加以推廣和運(yùn)用，成為一種幫助投資者做出明智決策的有效方法，投資者常奉行一句格言：“不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里”，在美國(guó)等國(guó)方國(guó)家中最為流行的“投資三分法”等就充分體現(xiàn)了這一理論思想。
房地產(chǎn)投資組合是利用多樣性來分散風(fēng)險(xiǎn)，通過開發(fā)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品和不同的投資方式的組合，以求得單位風(fēng)險(xiǎn)水平上收益最高或單位收益水平上風(fēng)險(xiǎn)最小。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求，主要集中在居民對(duì)住宅房地產(chǎn)的需求，需求愿望強(qiáng)烈且需求量較大，但是對(duì)大型商鋪、旅館等房產(chǎn)的需求并不明顯，造成房地產(chǎn)開發(fā)商不宜采用投資組合來降低風(fēng)險(xiǎn)。
4．消費(fèi)習(xí)慣風(fēng)險(xiǎn)。在大中城市，由于城市市民文化素質(zhì)相對(duì)較高，城市居民來自不同地方，一般不易形成比較統(tǒng)一的消費(fèi)習(xí)慣。我國(guó)地域廣闊，小城鎮(zhèn)眾多，但各小城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)為當(dāng)?shù)鼐用?，他們的、文化背景、歷史淵源、傳統(tǒng)和觀念各不相同，多數(shù)小城鎮(zhèn)的消費(fèi)者都有特定的消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣。如果投資者開發(fā)的房地產(chǎn)與當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣不一致，可能會(huì)造成滯銷。
5．開發(fā)企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身能力和素質(zhì)，影響到開發(fā)活動(dòng)的每個(gè)階段，這也是開發(fā)的一個(gè)比較大的風(fēng)險(xiǎn)。在小城鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，多數(shù)是從原來的建筑企業(yè)或農(nóng)村的建筑隊(duì)轉(zhuǎn)型而來，都不同程度地存在著素質(zhì)低、資金實(shí)力弱、技術(shù)人員少、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足等問題，有的甚至是無資金、無技術(shù)、無隊(duì)伍的皮包公司。在投資決策、項(xiàng)目建設(shè)施工以及銷售管理過程中，作出的決策有時(shí)不合理，很可能給項(xiàng)目帶來諸多不確定性因素，從而帶來比較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
6．公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。這是由于某項(xiàng)房地產(chǎn)的興建，影響到周圍居民的利益而使公眾自覺地進(jìn)行干預(yù)，阻止該項(xiàng)目的發(fā)展，從而可能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來各種形式的損失。小城鎮(zhèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)復(fù)雜，土地權(quán)有的屬國(guó)家所有，有的屬集體所有，屬集體所有的土地，形式也不一樣，因此獲取土地需支付相關(guān)的費(fèi)用不盡相同。另外，原土地上的附著物產(chǎn)物類型不一，形式多樣。因此，獲取土地時(shí)賠付過程復(fù)雜，經(jīng)常出現(xiàn)各種經(jīng)濟(jì)糾紛，影響項(xiàng)目正常進(jìn)展，帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。
二、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范
1．廣泛收集信息，做好可行性研究?？茖W(xué)決策。決策是指在若干個(gè)方案中選擇最佳方案的過程，這一過程所做工作的質(zhì)量，最終決定投資決策的質(zhì)量。眾所周知，房地產(chǎn)投資決策所涉及的金額較大，一次投入后，要較長(zhǎng)時(shí)間收回，并對(duì)投資者產(chǎn)生長(zhǎng)期的持續(xù)影響，而且投資決策一旦被實(shí)施，就很難改變，或者要付出很大的代價(jià)。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策必須進(jìn)行可行性研究，對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)、全面的論證，以減少投資決策的盲目性。
在投資決策階段，一般都要通過做可行性研究報(bào)告來進(jìn)行決定。因此，可行性研究報(bào)告對(duì)決策意義深遠(yuǎn)，它是對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)分析，是房地產(chǎn)及任何其他投資項(xiàng)目前期不可缺少的一個(gè)階段。目前，我國(guó)很多開發(fā)項(xiàng)目的研究報(bào)告，只是投資者申請(qǐng)立項(xiàng)時(shí)的例行公文，缺乏科學(xué)分析和市場(chǎng)需求的有力支持，而且虛假和不實(shí)成分較多，達(dá)不到可行性研究報(bào)告應(yīng)有的作用。市場(chǎng)上的“爛尾樓”、“空置房”和官司纏身的項(xiàng)目大都是決策失誤造成的。以海南省三亞市為例，截止2000年10月，城市人口不足50萬的三亞市共有120多宗“爛尾樓”。這些由于缺乏科學(xué)決策而形成的“爛尾樓”，給國(guó)家和企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。
在可行性研究階段，小城鎮(zhèn)規(guī)劃也是不得不關(guān)注的問題，投資者一定要詳細(xì)了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)規(guī)劃的制定和執(zhí)行情況，和當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門和政府機(jī)關(guān)加強(qiáng)溝通和聯(lián)系，及時(shí)了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)思路，保證房地產(chǎn)的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。
2．不可盲目追求特色和檔次。開發(fā)規(guī)模不宜過大。小城鎮(zhèn)消費(fèi)者收入不高，承受的價(jià)格隨能力較低，大都屬于一次置業(yè)，注重的是住宅的居住功能，對(duì)住宅的特色等輔助功能不是非常關(guān)注，因此不要盲目追求特色，以免增加成本，從而從價(jià)格上影響居民的購(gòu)買欲望。小城鎮(zhèn)居民對(duì)開發(fā)項(xiàng)目接受較慢，因此，每次開發(fā)規(guī)劃不宜過大，可以采取分期開發(fā)的方式，逐步投入資金。投資者要充分考慮我國(guó)住宅方式、消費(fèi)觀念對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，及時(shí)掌握國(guó)家小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，使投資項(xiàng)目在功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)安排、新材料、新能源的運(yùn)用上，能不斷滿足消費(fèi)市場(chǎng)的特殊需求，保證投資開發(fā)項(xiàng)目與消費(fèi)市場(chǎng)的需求保持一致。
同時(shí)，必須考慮市場(chǎng)購(gòu)買力，找到最佳的價(jià)格定位。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格較低，利潤(rùn)空間相對(duì)較小，降低每套住宅價(jià)格主要靠減少面積。從中央政策來看，2006年5月17日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見》(簡(jiǎn)稱“國(guó)六條”)中提出，“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房”。國(guó)務(wù)院辦公廳在轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》中提到，“要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房”，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上”。這些都充分體現(xiàn)了廣大城鎮(zhèn)居民購(gòu)買力并不強(qiáng)大，需要的中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房。
3．提升企業(yè)自身素質(zhì)。加強(qiáng)管理。確保工程質(zhì)量。開發(fā)企業(yè)要理順企業(yè)體制，廣開資金籌措渠道，提升開發(fā)實(shí)力，引進(jìn)管理人才，提高管理水平。開發(fā)企業(yè)要高度關(guān)注工程質(zhì)量，要實(shí)行項(xiàng)目監(jiān)理制度，聘請(qǐng)工程監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行全面監(jiān)督和管理。項(xiàng)目施工是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要較全面的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而絕大部分投資者或開發(fā)商并沒有能力也沒有足夠的精力來直接從事項(xiàng)目的管理。因此，有必要聘請(qǐng)有資質(zhì)的工程監(jiān)理隊(duì)伍對(duì)項(xiàng)目施工全過程進(jìn)行監(jiān)督和管理。一方面督促施工方嚴(yán)格履行施工合同，對(duì)項(xiàng)目工期、質(zhì)量實(shí)行嚴(yán)格控制，對(duì)材料設(shè)備等資金成本進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，并加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證，有效控制施工質(zhì)量和工程成本。
推行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度，從房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收，全程都要加強(qiáng)管理，確保質(zhì)量。要向消費(fèi)者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，切實(shí)保障消費(fèi)者的權(quán)益，獲得消費(fèi)者的認(rèn)可，促進(jìn)潛在消費(fèi)群體的消費(fèi)。
