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序論：在您撰寫企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險分析時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險；分析
一、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不均衡的風(fēng)險
經(jīng)營風(fēng)險是指在經(jīng)營管理中出現(xiàn)失誤而導(dǎo)致公司盈利水平變化從而產(chǎn)生投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險或由于匯率的變動而導(dǎo)致未來收益下降和成本增加。對于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)占資產(chǎn)總額比例很高的企業(yè)選擇退出競爭的策略需要付出高昂的機會成本。這類企業(yè)只好選擇繼續(xù)參與競爭，結(jié)果往往是承擔(dān)了巨大的經(jīng)營風(fēng)險，卻只能獲得微不足道的回報。
二、中石化簡介
中國石油化工股份有限公司是由中國石油化工集團公司于2000年2月25日獨家發(fā)起成立了中國石油化工股份有限公司。是中國最大的石油產(chǎn)品和主要石化產(chǎn)品生產(chǎn)商和供應(yīng)商,也是中國第二大原油生產(chǎn)商。
三、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析
可以看出，固定資產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占比例最高，其次是存貨。2016年貨幣資金在資產(chǎn)中所占比例有所上升，由4.75%上升至9.51%，增長幅度較大。應(yīng)收賬款所占比例有所減少，存貨在總資產(chǎn)中所占比重略有增長，從2015年的10.08%上升至2016年的10.44%。固定資產(chǎn)所占比重雖有所減少，但所占總資產(chǎn)的比重仍然是最大的，2015年固定資產(chǎn)所占比重為50.76%，2016年為46.08%。無形資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的占比略有增加，由5.62%增加至5.67%。下面我們再來比較一下中石油的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。中石油也是固定資產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占比例最高，其次是存貨。但中石油的這幾項資產(chǎn)所占總資產(chǎn)的比重均比中石化的要低。其固定資產(chǎn)2015年占比28.47%，2016年有所降低，占27.99%。中石油的存貨占比有所增長，由5.3%增長至6.13%。中石油的貨幣資金占比也有所增加，但增幅不大，從2015年的3.08%增至4.11%。同中石化一樣，2016年中石油的應(yīng)收賬款金額也有所減少，且其所占總資產(chǎn)的比例也有所減少，從2.18%降至1.97%。2016年中石油的無形資產(chǎn)所占比重幾乎沒有變動，僅增長了0.01%，由2.97%變?yōu)?.98%。
四、基于資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險分析
通過與中石油相比，我們可以得知，中石化的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比例過大，這兩者合起來超過了企業(yè)總資產(chǎn)的50%。而中石油的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)就比中石化合理的多。這就說明中石化的退出壁壘很高，那么中石化將只好選擇繼續(xù)參與競爭，這會使企業(yè)承擔(dān)巨大的經(jīng)營風(fēng)險。中石化的應(yīng)收賬款和存貨占總資產(chǎn)的比重也均比中石油高。這也說明中石化的經(jīng)營風(fēng)險較高。應(yīng)收賬款的大量存在影響了企業(yè)資金的流入，延遲了資金流入時間，影響了企業(yè)的財務(wù)實際能力。因此，企業(yè)需要對應(yīng)收賬款進行積極的管理，減少因應(yīng)收賬款產(chǎn)生的風(fēng)險，降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。中石化的存貨較多，影響存貨周轉(zhuǎn)速度，而存貨周轉(zhuǎn)速度直接影響到企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率，加大企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。一個企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是否合理對經(jīng)營風(fēng)險的影響很大。中石化公司應(yīng)適當(dāng)減少固定資產(chǎn)投資，降低退出壁壘。還應(yīng)加強應(yīng)收賬款管理，降低壞賬風(fēng)險。中石化還要加強存貨管理意識，建立健存貨內(nèi)部控制制度，減少資金占用，降低經(jīng)營風(fēng)險。
作者:蘇雅楠 單位:河北大學(xué)管理學(xué)院
參考文獻：
一、電信企業(yè)風(fēng)險分析
電信企業(yè)的外部風(fēng)險主要包括經(jīng)濟風(fēng)險、自然風(fēng)險和政策風(fēng)險。一個國家的經(jīng)濟發(fā)展水平?jīng)Q定了人們的通信消費能力，因此電信運營公司的發(fā)展與國家的宏觀經(jīng)濟走勢息息相關(guān)。例如從美國自1976年以來GDP增長和電信業(yè)收入增長的走勢看，兩者的關(guān)系是較為密切的，尤其是在歷次經(jīng)濟低點電信收入的增長都出現(xiàn)了明顯的下降，兩者趨勢基本保持一致，表現(xiàn)了較強的相關(guān)性。自然災(zāi)害等風(fēng)險是電信企業(yè)經(jīng)營過程中難以避免的風(fēng)險因素。比如 2006 年末我國臺灣南部海域發(fā)生強烈地震，中國電信和網(wǎng)通的多條海底通信光纜均受到地震影響，發(fā)生不同程度的通信中斷。公共環(huán)境和政府管制政策的變化也是電信運營企業(yè)發(fā)展中不可忽視的重要因素。如三大運營商重組之前的固網(wǎng)運營商由于監(jiān)管政策的限制，不能經(jīng)營移動業(yè)務(wù)，隨著重組的完成三家運營商都成為全業(yè)務(wù)運營商，市場因政策而發(fā)生了劇變。特別是近期運營商之間開始試點攜號轉(zhuǎn)網(wǎng)，市場競爭將更為激烈。
電信企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險主要包括戰(zhàn)略風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、投資風(fēng)險和人力資源風(fēng)險。一個企業(yè)要想可持續(xù)發(fā)展，必須要有一個正確的愿景和使命，進而建立正確的戰(zhàn)略目標(biāo)。而在實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的過程中，財務(wù)風(fēng)險的把握是至關(guān)重要的。無論是在資本運營，還是在會計核算、稅收籌劃、經(jīng)營管理等項活動中，財務(wù)風(fēng)險是電信企業(yè)面對市場競爭，提升企業(yè)核心價值所必需面臨的挑戰(zhàn)。由于電信業(yè)是一個要求高投入的產(chǎn)業(yè)，網(wǎng)絡(luò)的全程全網(wǎng)特性，對建網(wǎng)投資需求很高，因此必須慎重考慮在投資規(guī)劃和項目評估中出現(xiàn)的風(fēng)險。同時電信行業(yè)屬于高科技行業(yè)，對高技術(shù)高素質(zhì)人才的需求也很大。
二、電信企業(yè)風(fēng)險評價
用因子分析法來計算和分析電信企業(yè)的主要經(jīng)營風(fēng)險，以求客觀評價同類企業(yè)的綜合抗風(fēng)險能力。因子分析法最早是由心理學(xué)家Chaules Spearman在1940年提出的，它的基本思想是將實測的多個指標(biāo)，用少數(shù)幾個潛在的指標(biāo)（因子）組合來表示，并顯示它們之間相互關(guān)系的一種科學(xué)的多元統(tǒng)計分析方法。
以某省電信公司為例建立了風(fēng)險因子評價體系，該省下設(shè)12個地市分公司，為了客觀、準(zhǔn)確地分析和評價這12個分公司的綜合風(fēng)險情況，根據(jù)電信企業(yè)的行業(yè)特征和所處的內(nèi)外部環(huán)境，按照前文所述的電信企業(yè)內(nèi)外部風(fēng)險分析，選取可量化的并且是電信企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營績效考核通用的主要風(fēng)險評價指標(biāo)44個作為基本支撐指標(biāo)因子，同時按照指標(biāo)的屬性再將這44個因子歸集為六大類：經(jīng)濟環(huán)境類指標(biāo)（含6項指標(biāo)因子）、競爭環(huán)境類指標(biāo)（含3項指標(biāo)因子）、企業(yè)規(guī)模類指標(biāo)（含9項指標(biāo)因子）、企業(yè)效益類指標(biāo)（含8項指標(biāo)因子）、企業(yè)管理類指標(biāo)（含8項指標(biāo)因子）、企業(yè)可持續(xù)發(fā)展類指標(biāo)（含10項指標(biāo)因子）（詳見表1）。
采用因子分析法，通過對原始變量的標(biāo)準(zhǔn)化處理和數(shù)學(xué)變換，構(gòu)建原始指標(biāo)體系矩陣，并將原始數(shù)據(jù)值進行標(biāo)準(zhǔn)化變換，計算出綜合得分值。綜合得分經(jīng)濟意義是：如果某個企業(yè)的綜合得分為正，則意味著該企業(yè)的水平在所有樣本的平均水平之上。如果綜合得分越高，則該樣本企業(yè)具有的優(yōu)勢越明顯；得分為負則表明該樣本在平均水平以下；得分接近0分，則樣本屬于中等水平。
因子分析法消除了指標(biāo)間的相關(guān)影響，通過消除數(shù)值本身差異造成的不可比性，保證了評價的質(zhì)量。由于其數(shù)據(jù)處理全過程的電算化和軟件化，可以方便地得出客觀的評價結(jié)果。以下是該省12個地市分公司的綜合風(fēng)險得分并排序（詳見表2）。
從各分公司風(fēng)險綜合得分看：分公司1綜合得分第一，全省最高，抗擊風(fēng)險的綜合能力最強；分公司5綜合得分第十二，全省最低，抗擊風(fēng)險能力最弱。由于分公司1的企業(yè)規(guī)模類指標(biāo)和競爭環(huán)境類指標(biāo)在全省排名第一，說明電信企業(yè)規(guī)模效益的特征依然是抗擊風(fēng)險的主要動因；分公司5雖然所處的地域經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展較快，但由于內(nèi)部管理失控，企業(yè)效益低下，導(dǎo)致其抗擊風(fēng)險的能力最弱；分公司9雖然企業(yè)規(guī)模很小，并且當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平較低，競爭環(huán)境也不理想，但該公司善于低成本高效運營，企業(yè)效益取得了驕人業(yè)績，從而也增強了企業(yè)抗擊風(fēng)險的能力。
通過這種綜合風(fēng)險評價，可以比較客觀地診斷出電信企業(yè)在運營管理中存在的問題，促進相關(guān)單位有效糾偏，同時這也可以作為省級公司對地市分公司年度經(jīng)營績效考核的一項重要內(nèi)容。例如表2顯示分公司5主要是企業(yè)內(nèi)部管理混亂，財務(wù)管理失控，成本費用嚴重超支，導(dǎo)致企業(yè)效益低下。因此根據(jù)綜合風(fēng)險評價結(jié)果，省級公司可以有針對性地對地市分公司進行資源的有效配置和人員管控，以此提升企業(yè)的精細化管理水平和風(fēng)險防范能力。
三、電信企業(yè)風(fēng)險應(yīng)對策略
在市場經(jīng)濟社會中，風(fēng)險與生俱來。電信企業(yè)通過追尋風(fēng)險、承擔(dān)風(fēng)險，才得以生存和發(fā)展。企業(yè)的健康發(fā)展就是在增長、風(fēng)險與效益之間找到一個最佳的平衡點，有效地管理和化解風(fēng)險，不僅可以避免風(fēng)險帶來的損失，還可能帶來機會和收益。過去電信企業(yè)規(guī)模擴張的速度很快，大投入、大建設(shè)時期忽略了風(fēng)險管理，隨著電信行業(yè)競爭格局的變化，各個運營商在經(jīng)歷多年高速發(fā)展之后，增速開始回落，進入新的轉(zhuǎn)折期，如何保持效益和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展已成為當(dāng)前需要重點關(guān)注和研究的問題。
第一，電信企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身條件和風(fēng)險偏好、風(fēng)險承受度，選擇風(fēng)險承擔(dān)、規(guī)避、轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)換、對沖、補償、控制等適合的風(fēng)險管理總體策略。在決策時能夠考慮到更全面的風(fēng)險，要適應(yīng)“三個轉(zhuǎn)變”，即在發(fā)展階段上，要適應(yīng)由快速增長向平穩(wěn)增長的轉(zhuǎn)變；在發(fā)展模式上，要實現(xiàn)從外延式增長向外延與內(nèi)涵相結(jié)合的增長方式的轉(zhuǎn)變；在管理方式上，要做好從粗放式管理向精細化管理的轉(zhuǎn)變。例如表2中的分公司8，雖然內(nèi)部管理比較規(guī)范，但由于企業(yè)規(guī)模小，風(fēng)險承受度本身較弱，在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟快速增長的情況下，不敢冒險去拼搶市場，選擇過于保守的發(fā)展策略導(dǎo)致企業(yè)市場份額更加萎縮。
第二，風(fēng)險管理不僅僅是要“合規(guī)”，更重要的是通過構(gòu)建一個高效的風(fēng)險管理體系，實現(xiàn)企業(yè)的“增值”。要契合當(dāng)前公司的發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)重點，更加關(guān)注關(guān)鍵業(yè)務(wù)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的風(fēng)險把控，通過調(diào)整、合并、修改等方式優(yōu)化各業(yè)務(wù)流程，針對薄弱環(huán)節(jié)，查找管理漏洞，提出管理建議，保持競爭優(yōu)勢。例如表2中的分公司11，企業(yè)規(guī)模和效益都屬于中等水平，但通過企業(yè)內(nèi)部的精細化管理和高效的風(fēng)險管控手段，實現(xiàn)了低成本高效運營。同時切合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展環(huán)境，勇于開拓新領(lǐng)域，勇于承擔(dān)風(fēng)險，贏得了市場競爭的優(yōu)勢。
第三，電信企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)流程繁雜，對風(fēng)險信息的收集、檢查、評估和優(yōu)化等工作必須借助高智能化的風(fēng)險管控系統(tǒng)。因此，一方面電信企業(yè)要加強企業(yè)信息化建設(shè)，提升風(fēng)險管控手段；另一方面要培養(yǎng)高素質(zhì)的風(fēng)險管理隊伍，建立優(yōu)秀的企業(yè)風(fēng)險管理文化。
參考文獻：
［1］彭英：《電信運營管理》，人民郵電出版社2009年版。
［2］COSO ：《公司風(fēng)險管理-整合框架》，東北財經(jīng)大學(xué)出版社2008年版。
關(guān)鍵詞：新常態(tài)；經(jīng)營風(fēng)險
一、我國經(jīng)濟新常態(tài)的主要特征
（一）從消費需求看，過去我國消費具有明顯的模仿型排浪式特征，2014年模仿型排浪式消費階段基本結(jié)束，個性化、多樣化消費漸成主流，保證產(chǎn)品質(zhì)量安全、通過創(chuàng)新供給激活需求的重要性顯著上升，必須采取正確的消費政策，釋放消費潛力，使消費繼續(xù)在推動經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮基礎(chǔ)作用。
（二）從投資需求看，經(jīng)歷了30多年高強度大規(guī)模開發(fā)建設(shè)后，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)相對飽和，但基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通和一些新技術(shù)、新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)、新商業(yè)模式的投資機會大量涌現(xiàn)，對創(chuàng)新投融資方式提出了新要求，必須善于把握投資方向，消除投資障礙，使投資繼續(xù)對經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮關(guān)鍵作用。
（三）從生產(chǎn)能力和產(chǎn)業(yè)組織方式看，過去供給不足是長期困擾我們的一個主要矛盾，2014年傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)供給能力大幅超出需求，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必須優(yōu)化升級，企業(yè)兼并重組、生產(chǎn)相對集中不可避免，新興產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、小微企業(yè)作用更加凸顯，生產(chǎn)小型化、智能化、專業(yè)化將成為產(chǎn)業(yè)組織新特征。
（四）從生產(chǎn)要素相對優(yōu)勢看，過去勞動力成本低是最大優(yōu)勢，引進技術(shù)和管理就能迅速變成生產(chǎn)力，2014年以后人口老齡化日趨發(fā)展，農(nóng)業(yè)富余勞動力減少，要素的規(guī)模驅(qū)動力減弱，經(jīng)濟增長將更多依靠人力資本質(zhì)量和技術(shù)進步，必須讓創(chuàng)新成為驅(qū)動發(fā)展新引擎。
（五）從市場競爭特點看，過去主要是數(shù)量擴張和價格競爭，2014以后正逐步轉(zhuǎn)向質(zhì)量型、差異化為主的競爭，統(tǒng)一全國市場、提高資源配置效率是經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)生性要求，必須深化改革開放，加快形成統(tǒng)一透明、有序規(guī)范的市場環(huán)境。
（六）從資源環(huán)境約束看，過去能源資源和生態(tài)環(huán)境空間相對較大，2014以后環(huán)境承載能力已經(jīng)達到或接近上限，必須順應(yīng)人民群眾對良好生態(tài)環(huán)境的期待，推動形成綠色低碳循環(huán)發(fā)展新方式。
（七）從經(jīng)濟風(fēng)險積累和化解看，伴隨著經(jīng)濟增速下調(diào)，各類隱性風(fēng)險逐步顯性化，風(fēng)險總體可控，但化解以高杠桿和泡沫化為主要特征的各類風(fēng)險將持續(xù)一段時間，必須標(biāo)本兼治、對癥下藥，建立健全化解各類風(fēng)險的體制機制。
（八）從資源配置模式和宏觀調(diào)控方式看，全面刺激政策的邊際效果明顯遞減，既要全面化解產(chǎn)能過剩，也要通過發(fā)揮市場機制作用探索未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，必須全面把握總供求關(guān)系新變化，科學(xué)進行宏觀調(diào)控。
這些趨勢性變化說明，我國經(jīng)濟正在向形態(tài)更高級、分工更復(fù)雜、結(jié)構(gòu)更合理的階段演化，經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，正從高速增長轉(zhuǎn)向中高速增長，經(jīng)濟發(fā)展方式正從規(guī)模速度型粗放增長轉(zhuǎn)向質(zhì)量效率型集約增長，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)正從增量擴能為主轉(zhuǎn)向調(diào)整存量、做優(yōu)增量并存的深度調(diào)整，經(jīng)濟發(fā)展動力正從傳統(tǒng)增長點轉(zhuǎn)向新的增長點。
二、新常態(tài)下企業(yè)經(jīng)營管理面臨的風(fēng)險因素分析
（一）自然環(huán)境的各種變化作用于企業(yè)的是水災(zāi)、火災(zāi)、地震、臺風(fēng)等引起非常性的破壞，既定的經(jīng)營目標(biāo)、財務(wù)目標(biāo)無法實現(xiàn)等。
（二）企業(yè)的社會經(jīng)濟環(huán)境包括經(jīng)濟體制、經(jīng)濟政策、經(jīng)濟周期、同行業(yè)競爭、通貨膨脹、市場季節(jié)性變化以及國家法律法規(guī)的調(diào)整和變動等等。社會主義市場經(jīng)濟體制下企業(yè)成為“自主經(jīng)營，自負盈虧，自我約束，自我發(fā)展”的獨立的經(jīng)濟組織，為了在競爭中求得生存和發(fā)展，企業(yè)就必須面向市場，獨立決策，這樣就會增加企業(yè)在經(jīng)營管理中的風(fēng)險。當(dāng)國家經(jīng)濟政策發(fā)生變化時，往往會對企業(yè)的籌資、投資及其他經(jīng)營管理活動產(chǎn)生極大影響；當(dāng)市場經(jīng)濟繁榮和衰退交替出現(xiàn)周期性變化，會使企業(yè)的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量不斷地變化，給企業(yè)籌資、投資管理帶來諸多困難，增大企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險；通貨的膨脹必然出現(xiàn)社會商品物價全面上漲，造成生產(chǎn)成本的大幅上升，或商品銷售的困難；同時通貨膨脹往往也會引起企業(yè)會計信息失真，造成企業(yè)經(jīng)營者的決策失誤，給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營風(fēng)險。
（三）法律環(huán)境的變化也是誘發(fā)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的一個重要方面，改革開放使我國的法律法規(guī)建設(shè)取得了巨大進步，依法治國的思想深入人心，但要建成一套完善的法規(guī)制度，仍需要有一個逐漸完善的過程，因此，現(xiàn)階段已有的法律法規(guī)，就有可能需要在一定時期內(nèi)進行必要的調(diào)整和修訂，這種調(diào)整、修訂的不確定性將對經(jīng)營者的理財活動產(chǎn)生重大影響。同時，由于法律不完善、執(zhí)法觀念差，也會使企業(yè)承受亂攤派、亂收費等不應(yīng)有的社會負擔(dān)，增加了企業(yè)經(jīng)營成本，降低了盈利水平。
（四）企業(yè)內(nèi)部的管理體制不健全，經(jīng)營機制的不完善同樣會產(chǎn)生企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，如企業(yè)經(jīng)營者由于專業(yè)知識差，業(yè)務(wù)水平低，缺乏應(yīng)有的管理能力，或者調(diào)查研究不夠，掌握信息不充分等，同樣會造成決策失誤、管理混亂，使企業(yè)遭受巨大的經(jīng)濟損失。此外，企業(yè)對經(jīng)營風(fēng)險的認識程度不足，防范手段不力等，也會使經(jīng)營風(fēng)險發(fā)生或加大。經(jīng)營者在哪些情況下需要規(guī)避風(fēng)險，是企業(yè)必須做出的重要決策，否則承受或規(guī)避不當(dāng)又會引起新的更大風(fēng)險。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營風(fēng)險；管理措施
引言：隨著我國經(jīng)濟的全面發(fā)展，各行業(yè)都出現(xiàn)了新的增長，其中房地產(chǎn)行業(yè)的進步顯得尤為明顯。房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)首先關(guān)注的問題，這主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)是高風(fēng)險行業(yè)，雖然高收益，但也有著高風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)如果無法做好企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的管理，則會為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展埋下巨大隱患，同時嚴重時甚至?xí)绊懙絿医?jīng)濟的發(fā)展，因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的分析與管理便成為了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的重點。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險分析
（一）房地產(chǎn)項目選擇階段面臨的經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)進行地產(chǎn)項目的選擇是房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)過程中具有不確定性最強、風(fēng)險最大的階段，如果房地產(chǎn)企業(yè)項目選擇出現(xiàn)問題，那么將會造成很嚴重的后果：企業(yè)資金鏈斷裂、企業(yè)無法獲得預(yù)期利潤甚至虧本；房地產(chǎn)項目區(qū)位選擇出現(xiàn)問題，房屋最后出售出現(xiàn)困難等。因此，企業(yè)在項目選擇確定前，進行周密的項目可行性研究，出具可行性研究報告，通過詳細了解投資項目所處區(qū)位環(huán)境，預(yù)估房地產(chǎn)未來售賣能力；通過對公司現(xiàn)有資金狀況及未來可能的融資渠道及融資金額，科學(xué)合理預(yù)測資金流入流出，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂；通過現(xiàn)有企業(yè)財務(wù)會計數(shù)據(jù)預(yù)估企業(yè)在該項目的財務(wù)杠桿等數(shù)據(jù)，預(yù)判投資該項目存在的收益等。例如，HD房地產(chǎn)開發(fā)公司試圖打造HS市最大的商業(yè)購物休閑中心，該項目選址在人流量大，地段成熟的老城區(qū)，但是項目開盤后2個月內(nèi)，原租戶都退租關(guān)門。后分析原因：該地段雖然人流量大，且地段成熟，但是該地區(qū)主要居住人群消費水平較低，沒有較強的購買力。該處房地產(chǎn)的開發(fā)最終失敗，對企業(yè)造成了巨大的財務(wù)壓力，投資幾乎完全沒有收回。
（二）房地產(chǎn)項目建設(shè)階段面臨的經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)項目選址確定后，經(jīng)過繁雜的前期準(zhǔn)備工作，便進入了房地產(chǎn)項目的建設(shè)施工階段。此時，房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著較大的經(jīng)營風(fēng)險，如資金鏈條斷裂風(fēng)險；原材料采購質(zhì)量不合格風(fēng)險；工程質(zhì)量把關(guān)不嚴風(fēng)險；工程進度停滯不前風(fēng)險等等。
（三）房地產(chǎn)項目租售階段面臨的經(jīng)營風(fēng)險。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的項目建設(shè)完工后，經(jīng)過驗收交付即進入房地產(chǎn)項目的租售階段。在房地產(chǎn)租售階段，房地產(chǎn)企業(yè)仍然存在著一定的經(jīng)營風(fēng)險。此時，房地產(chǎn)商的目的是實現(xiàn)房地產(chǎn)的商品轉(zhuǎn)化，盡快收回投資獲得企業(yè)利潤。如果已經(jīng)建造完工的房地產(chǎn)項目因為各種原因而無法租售，則會導(dǎo)致企業(yè)完成的房地產(chǎn)項目中的房產(chǎn)積壓，造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，出現(xiàn)財務(wù)危機。此時，市場對房地產(chǎn)項目的影響極大，如果市場上需求者持續(xù)處于觀望態(tài)度，則房地產(chǎn)企業(yè)將面臨很大的資金風(fēng)險，如果貿(mào)然降價將帶來巨大的財務(wù)損失，但如果持價待售，企業(yè)的財務(wù)壓力也將越來越大，很容易造成企業(yè)資金鏈斷裂。
二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的管理措施
（一）房地產(chǎn)項目選擇階段的經(jīng)營風(fēng)險管理。（1）注重對房地產(chǎn)所處外部環(huán)境進行分析了解。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)與外部環(huán)境的聯(lián)系也越來越緊密，企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境也會從多方面影響企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目選擇前，需要完整把握房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境，減小投資失敗的風(fēng)險。企業(yè)管理者需要將企業(yè)作為一個開放的系統(tǒng)，將內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境結(jié)合起來，制定適合本企業(yè)持續(xù)有效發(fā)展的目標(biāo)及方式，針對每一個項目均應(yīng)認真進行可行性研究，出具可行性報告，適應(yīng)外部環(huán)境的變化，提高房地產(chǎn)項目投資成功率。（2）運用變通的開發(fā)組合理論。俗語“不要把所有雞蛋放在一個籃子里”，企業(yè)在進行經(jīng)營投資時也需要注意這樣一個開發(fā)組合理論。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資時，可通過選擇處于不同區(qū)位、不同開發(fā)類型、不同租售組合的項目來降低企業(yè)面臨的風(fēng)險，達到分散風(fēng)險、提高企業(yè)經(jīng)濟收益的目的，防止因為某類項目的失敗造成企業(yè)無法繼續(xù)經(jīng)營的情況出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在綜合考察多個投資項目時，可最終選擇符合本企業(yè)基本生產(chǎn)條件，但是與其他在建項目共性較弱的項目進行投資。
（二）房地產(chǎn)項目建設(shè)階段的經(jīng)營風(fēng)險管理。（1）聘請具有良好資質(zhì)及信譽的監(jiān)理公司及專業(yè)人士對項目質(zhì)量進行監(jiān)管，確保資金順暢。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其主要進行的就是房地產(chǎn)的建設(shè)開發(fā)，而對于這種事關(guān)民眾人身安全的商品，民眾也比較關(guān)注其安全性。因此房地產(chǎn)企業(yè)如果想要獲得長久的發(fā)展，需要在進行開發(fā)時需嚴格把控房產(chǎn)質(zhì)量。同時，由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)具有極強的專業(yè)性和實踐性，因此需要聘請專業(yè)的、有資質(zhì)的工程監(jiān)理對項目進行監(jiān)管，減小項目發(fā)生質(zhì)量問題的概率。同時公司財務(wù)必須按資金預(yù)算籌集和使用資金，嚴格按照監(jiān)理公司等專業(yè)部門核定的產(chǎn)值支付工程進度款，嚴格按合同及資金預(yù)算支付各項款項，防止資金鏈斷裂。（2）根據(jù)市場行情與銷售狀況決定開發(fā)進度與銷售策略。鑒于目前房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷與國家宏觀政策導(dǎo)向，各地的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)了價量齊跌的普遍狀況。雖然目前大多數(shù)地區(qū)取消了“限貸”等相關(guān)政策，國家也對首套房的優(yōu)惠政策做出了調(diào)整，但大多數(shù)購房者還處于觀望心態(tài)。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須根據(jù)本地市場行情，作出合適的開發(fā)進度決策與合理的銷售策略判斷。如當(dāng)前情況下，對于項目的進度可以考慮穩(wěn)健性，確保交房即可，用不著提前或趕工期，增大資金支出，占用大量資金，同時保證足夠的銷售費用預(yù)算，加大對銷售廣告費效比的考核，但必須考慮投入與產(chǎn)出比例，總體提高企業(yè)利潤。
（三）房地產(chǎn)項目租售階段的經(jīng)營風(fēng)險管理。（1）選擇業(yè)務(wù)管理水平較高的物業(yè)公司。對于現(xiàn)代購房或者租房者而言，考慮的不僅僅是房屋面積、房屋版型等硬性條件，還會認真考慮物業(yè)管理水平等軟條件。一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)項目只有配備了高質(zhì)量的物業(yè)管理，才算是完整的成熟的房地產(chǎn)項目。而同時，良好的物業(yè)管理能力也會提高房產(chǎn)的競爭力，增大對于該房產(chǎn)項目的需求。當(dāng)外部環(huán)境對房地產(chǎn)項目的租售并不有利時，房地產(chǎn)項目的內(nèi)部條件優(yōu)化將明顯促進企業(yè)租售實現(xiàn)，提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度、減小企業(yè)財務(wù)壓力，增強企業(yè)內(nèi)部控制能力，同時也會促進企業(yè)的形象提升，在同行業(yè)競爭中保持優(yōu)勢地位。（2）加強銷售控制，減少壞賬損失。由于房地產(chǎn)項目的租售是資金回籠階段，此時如果出現(xiàn)久欠房款或租金的情況，將會大大增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要加強銷售控制，減少壞賬的出現(xiàn)概率，防止出現(xiàn)財務(wù)惡化等狀況。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要嚴格把控購房者首付比例及余款支付期限，租房者支付押金數(shù)額及租金繳納期限。當(dāng)購房者財務(wù)信用情況較差時，需要考慮提高其首付款額度，不能只盲目考慮銷售，如果后期按揭辦不下來將會導(dǎo)致長期未達賬項。因此，只有通過合理有效的銷售控制管理，才能將企業(yè)面臨的經(jīng)營風(fēng)險降低到最小。
結(jié)論：近些年來我國房地產(chǎn)業(yè)保持著發(fā)展的態(tài)勢，同時房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展事關(guān)國計民生。房地產(chǎn)業(yè)實質(zhì)上屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)在投資房產(chǎn)項目時需要占用較大規(guī)模的資金，同時由于項目建設(shè)周期較長，因此資金周轉(zhuǎn)期也較長，如何有效把握房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險便成為了房地產(chǎn)業(yè)日常經(jīng)營管理中的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營風(fēng)險大小將直接影響到企業(yè)未來的生存及發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的分析現(xiàn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)減小風(fēng)險、制定發(fā)展目標(biāo)的重要舉措。因此，為確保房地產(chǎn)企業(yè)可以在激烈的市場競爭中占有優(yōu)勢地位，必須首先分析各項目經(jīng)營風(fēng)險及采取必要的應(yīng)對措施。
參考文獻：
一、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不均衡的風(fēng)險
經(jīng)營風(fēng)險是指在經(jīng)營管理中出現(xiàn)失誤而導(dǎo)致公司盈利水平變化從而產(chǎn)生投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險或由于匯率的變動而導(dǎo)致未來收益下降和成本增加。
對于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)占資產(chǎn)總額比例很高的企業(yè)選擇退出競爭的策略需要付出高昂的機會成本。這類企業(yè)只好選擇繼續(xù)參與競爭，結(jié)果往往是承擔(dān)了巨大的經(jīng)營風(fēng)險，卻只能獲得微不足道的回報。
二、中石化簡介
中國石油化工股份有限公司是由中國石油化工集團公司于2000年2月25日??家發(fā)起成立了中國石油化工股份有限公司。是中國最大的石油產(chǎn)品和主要石化產(chǎn)品生產(chǎn)商和供應(yīng)商，也是中國第二大原油生產(chǎn)商。
三、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析
可以看出，固定資產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占比例最高，其次是存貨。2016年貨幣資金在資產(chǎn)中所占比例有所上升，由4.75%上升至9.51%，增長幅度較大。應(yīng)收賬款所占比例有所減少，存貨在總資產(chǎn)中所占比重略有增長，從2015年的10.08%上升至2016年的10.44%。固定資產(chǎn)所占比重雖有所減少，但所占總資產(chǎn)的比重仍然是最大的，2015年固定資產(chǎn)所占比重為50.76%，2016年為46.08%。無形資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的占比略有增加，由5.62%增加至5.67%。
下面我們再來比較一下中石油的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。
中石油也是固定資產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占比例最高，其次是存貨。但中石油的這幾項資產(chǎn)所占總資產(chǎn)的比重均比中石化的要低。其固定資產(chǎn)2015年占比28.47%，2016年有所降低，占27.99%。中石油的存貨占比有所增長，由5.3%增長至6.13%。中石油的貨幣資金占比也有所增加，但增幅不大，從2015年的3.08%增至4.11%。同中石化一樣，2016年中石油的應(yīng)收賬款金額也有所減少，且其所占總資產(chǎn)的比例也有所減少，從2.18%降至1.97%。2016年中石油的無形資產(chǎn)所占比重幾乎沒有變動，僅增長了0.01%，由2.97%變?yōu)?.98%。
四、基于資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險分析
通過與中石油相比，我們可以得知，中石化的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比例過大，這兩者合起來超過了企業(yè)總資產(chǎn)的50%。而中石油的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)就比中石化合理的多。這就說明中石化的退出壁壘很高，那么中石化將只好選擇繼續(xù)參與競爭，這會使企業(yè)承擔(dān)巨大的經(jīng)營風(fēng)險。
關(guān)鍵詞：現(xiàn)金流量；房地產(chǎn)；管理；建議
中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.08.16 文章編號：1672-3309（2013）08-35-02
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有別于一般的生產(chǎn)、貿(mào)易企業(yè)，在開發(fā)項目過程中具有現(xiàn)金投資數(shù)額大、現(xiàn)金占用風(fēng)險大、項目周期長、對資金規(guī)模和流動性要求高等特點，是非常典型的資本密集型行業(yè)。因此，在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，現(xiàn)金的流動與管理是非常重要的環(huán)節(jié)，也提供對流動性及經(jīng)營性風(fēng)險的重要預(yù)警信息。
一、現(xiàn)金在房地產(chǎn)開發(fā)各階段的流動
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流入、流出的項目，大致分為以下四個階段：第一階段項目立項、科研、規(guī)劃設(shè)計、市政配套等環(huán)節(jié)，現(xiàn)金流出包括可行性研究費、工程規(guī)劃費、工程設(shè)計費、勘察設(shè)計、配套設(shè)計等各項在立項階段發(fā)生的稅費，現(xiàn)金流入主要是股東的投入；第二階段項目拿地、拆遷安置階段，現(xiàn)金流出包括土地出讓金及拿地過程發(fā)生的各項稅費、房屋拆遷補償款及各種安置、補償、清理、補助、服務(wù)、管理等前期費用，現(xiàn)金流入主要來自資本市場融資；第三階段項目基礎(chǔ)施工、主體施工、安裝施工以及預(yù)售階段，現(xiàn)金流出主要包括建安費用及各項施工階段發(fā)生的建設(shè)、維護、監(jiān)理、補償、管理等費用，現(xiàn)金流入包括達到預(yù)售條件后的預(yù)售回款；第四階段項目經(jīng)營、物業(yè)管理階段，現(xiàn)金流出主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅等各項經(jīng)營過程中發(fā)生的稅費及物業(yè)管理費，現(xiàn)金流入主要是銷售回款。
二、現(xiàn)金流動的預(yù)警指標(biāo)
當(dāng)前，對于如何建立一套比較科學(xué)合理的現(xiàn)金流指標(biāo)評價體系，沒有權(quán)威的共識與證實?；趯W(xué)術(shù)研究界比較認可的一些指標(biāo)并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點，筆者從房地產(chǎn)經(jīng)營、投資、融資方面歸納了以下幾類：
（一）現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)分析
一般情況，維持和支撐公司運營發(fā)展所需要的大部分現(xiàn)金是在經(jīng)營過程中產(chǎn)生的，融資類現(xiàn)金對公司起到了輔或補充性作用。經(jīng)營性流動比例保持在合理范圍內(nèi)，是企業(yè)經(jīng)營狀況良好的重要標(biāo)志。在分析企業(yè)未來償債能力時，需要更多考慮經(jīng)營性現(xiàn)金獲利能力能否覆蓋其融資本息償付。
（二）獲利能力分析
根據(jù)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量與凈利潤、股本等之間的關(guān)系，揭示企業(yè)保持現(xiàn)有經(jīng)營水平，創(chuàng)造未來盈利能力的一種分析方法。
1、每股經(jīng)營現(xiàn)金凈額均值=經(jīng)營現(xiàn)金凈流量/股數(shù)。房地產(chǎn)整體行業(yè)的現(xiàn)金趨緊，上市公司中70%的經(jīng)營現(xiàn)金都呈現(xiàn)“入不敷出”的狀況。負值的經(jīng)營現(xiàn)金流量更需要警惕在宏觀政策調(diào)控下，很可能造成企業(yè)實現(xiàn)銷售和資金回籠的困難加大，經(jīng)營風(fēng)險增加，現(xiàn)金流量繼續(xù)惡化的惡性循環(huán)。
2、盈利現(xiàn)金比率=經(jīng)營現(xiàn)金凈流量/凈利潤。國外破產(chǎn)倒閉的企業(yè)中有80%多的企業(yè)是盈利情況不錯的企業(yè)，例如美國W.T.Grant公司，破產(chǎn)有很大因素在于其凈利潤中存在大量未能實現(xiàn)現(xiàn)金的收入，最終破產(chǎn)清算。因此經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與凈利潤的關(guān)系可以反映利潤中為實現(xiàn)現(xiàn)金收入的情況，當(dāng)然進一步分析中還要結(jié)合企業(yè)的折舊政策和存貨變動情況。
（三）償債能力分析
充分利用財務(wù)杠桿，負債經(jīng)營是現(xiàn)代企業(yè)的一個重要特征。房地產(chǎn)企業(yè)資金投入數(shù)額大，杠桿效果顯著，但是相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險也很高。
1、短期融資現(xiàn)金保障系數(shù)=貨幣資金/短期及一年到期借款。短期融資現(xiàn)金保障系數(shù)是最直接反應(yīng)企業(yè)對償還短期負債的能力。整個行業(yè)的保障能力較低，現(xiàn)金對短期負債的能力面臨較大考驗，特別需要警惕財務(wù)風(fēng)險。
2、有效負債率=（總負債-預(yù)收賬款）/總資產(chǎn)。剔除了預(yù)收賬款后的負債，比較客觀地反映了房地產(chǎn)企業(yè)的真實負債。從房地產(chǎn)整個行業(yè)來看，有效負債率保持在50%左右，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深化，預(yù)計企業(yè)的融資需求將進一步增加。
三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理方式
企業(yè)現(xiàn)金管理戰(zhàn)略，即是將資金預(yù)算與具體項目開發(fā)進度、企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃乃至企業(yè)生命周期營運發(fā)展相結(jié)合，尋求穩(wěn)健的、低成本和可持續(xù)現(xiàn)金流動管理模式。當(dāng)然，不同企業(yè)現(xiàn)金管理模式也是多樣化的，筆者單獨提出了以下幾種模式，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及行業(yè)市場環(huán)境，希望對現(xiàn)金流分析提供多方位參考。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金資金池管理
對于房地產(chǎn)集團企業(yè)，為了提高資金的整體使用效益和減少閑置成本，對于旗下同區(qū)域或跨區(qū)域的項目公司的資金進行統(tǒng)一調(diào)配，實現(xiàn)資金集中管理。常用的模式包括設(shè)立內(nèi)部結(jié)算中心或具有獨立法人資格的財務(wù)公司。采用集團資金池管理模式，一方面加強了集團的預(yù)算管理，提高了閑置資金使用效率，另一方面集團內(nèi)部關(guān)聯(lián)方交易能夠減少操作成本，降低融資成本。然而，由于集團資金池管理，也容易出現(xiàn)對項目公司顧此失彼，照顧局部忽略集體利益，更因為關(guān)聯(lián)交易不符合公允、信息披露等要求，容易遭到外部監(jiān)管的審查或稅務(wù)局的質(zhì)疑。因此，在分析房地產(chǎn)集團企業(yè)的現(xiàn)金管理模式下，建議應(yīng)該從集團層面項目安排及資金統(tǒng)籌等方面著手；集團公司是否建立規(guī)范的內(nèi)控管理和風(fēng)險防范體系，若一家項目公司不能履行還款義務(wù)，集團資金池管理能否可以做到事前防范，事后完善等操作；此外，還應(yīng)該防范潛在稅務(wù)風(fēng)險及內(nèi)部操作風(fēng)險。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)生命周期與多元化的融資渠道管理
根據(jù)中國指數(shù)研究院《2012中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》顯示，百強房地產(chǎn)企業(yè)2010年及2011年資產(chǎn)負債率均值分別為70.9%和71.8%，有息負債率分別為48.9%和48.1%。對于這種大的房地產(chǎn)企業(yè)，融資比例都將近50%，更別說相對小些的房地產(chǎn)企業(yè)，融資需求更為尤勝，投資資金高達80%來自外部融資也不足為奇。因此，多元化的融資渠道是房地產(chǎn)企業(yè)突破現(xiàn)金困局，解決流動性問題的一大法寶。
在分析房地產(chǎn)企業(yè)融資模式時，可以借鑒對房地產(chǎn)企業(yè)生命周期發(fā)展的不同時期、不同條件下融資渠道的組合選擇。比如下面展示的是融資與生命周期相結(jié)合的一種模式，力求企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定和風(fēng)險可控的現(xiàn)金流運作：萌芽期，現(xiàn)金流量表現(xiàn)高流出，融資渠道一般是自由資金、風(fēng)險投資與股權(quán)投資組合形式，現(xiàn)金管理主要為資本的原始積累與投資風(fēng)險相結(jié)合；成長期，現(xiàn)金流量以流出為主，現(xiàn)金流入逐漸增加，融資渠道一般來自金融機構(gòu)信貸，現(xiàn)金管理主要為解決企業(yè)快速發(fā)展的資金需求；成熟期，現(xiàn)金流量以流入為主，現(xiàn)金流出逐漸減少，融資渠道一般可來自非銀機構(gòu)信貸，現(xiàn)金管理主要充分發(fā)揮杠桿作用和尋求新的投資；衰退期，現(xiàn)金維持流入，并逐步收縮投資規(guī)模或吸收實力雄厚的開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)金管理以資金撤回管理或在尋找新項目投入。將現(xiàn)金管理、融資需求與企業(yè)生命周期相結(jié)合，更準(zhǔn)確判斷企業(yè)未來償債能力，較全面分析企業(yè)經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃和風(fēng)險承受能力。
（三）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式管理
由于房地產(chǎn)項目的現(xiàn)金投資大、項目前期大量支出、到中后期才有回報的特點，使得這種現(xiàn)金流的大起大落無疑給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)造成了極大的風(fēng)險。而房地產(chǎn)企業(yè)可以通過多種業(yè)態(tài)的組合、開發(fā)項目錯配等方式來平衡現(xiàn)金流管理。比如萬達為代表的“租賃并舉+自營”的商業(yè)地產(chǎn)模式，通過銷售保證短期業(yè)績，持有部分商業(yè)收租物業(yè)增值來保證取得長期回報，贏得穩(wěn)定現(xiàn)金流，并且項目物業(yè)綜合體化的特征，以“購物中心+住宅+酒店+寫字樓+公寓”等業(yè)態(tài)組合，更能夠提升企業(yè)的品牌價值，代表性的還有華潤“萬象城”、中糧置業(yè)“大悅城”、上海億豐“億豐時代廣場”等。
除了對物業(yè)業(yè)態(tài)的組合，還可以推動產(chǎn)業(yè)鏈的組合。房地產(chǎn)一般2-3年的開發(fā)周期，資金占用成本較高，通過投資具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)，使得房地產(chǎn)企業(yè)負值現(xiàn)金流的風(fēng)險大大降低。2001年后，新世界業(yè)務(wù)重組：基建、物業(yè)開發(fā)都是投資回報期長、利潤高、資金投入大的行業(yè)；服務(wù)管理（設(shè)施管理、交通運輸及金融保險）提供了穩(wěn)定利潤和現(xiàn)金流入；收納的港口管理及新世界百貨也帶來了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
綜上，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量分析是個龐大的管理體系，肯定的是現(xiàn)金流在房地產(chǎn)乃至所有行業(yè)都占有重要地位。本文從對房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量表介紹，房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流量流動介紹，現(xiàn)金流量預(yù)警指標(biāo)的分析和房地產(chǎn)現(xiàn)金管理模式淺析，希望能夠使讀者在業(yè)務(wù)分析的過程中多一份參考。
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一、集中與歸核：過度收縮與集聚的風(fēng)險
以資源能力為本位的戰(zhàn)略取向強調(diào)要以企業(yè)資源與能力為基礎(chǔ)來進行業(yè)務(wù)選擇，抵制外部市場機會的誘惑。顯然，這種戰(zhàn)略取向首先強調(diào)的是企業(yè)經(jīng)營的集中化與歸核化，即企業(yè)使其資源與能力集中于主營業(yè)務(wù)(或核心業(yè)務(wù))，以圖增強主業(yè)競爭優(yōu)勢。但經(jīng)營的過度集中化與歸核化會引致企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的過度收縮與業(yè)務(wù)的過度集聚，進而一方面會導(dǎo)致規(guī)模不經(jīng)濟與范圍不經(jīng)濟，另一方面還會因?qū)I(yè)化程度過高而引致市場風(fēng)險。
(一)過度收縮與集聚引致規(guī)模不經(jīng)濟與范圍不經(jīng)濟
企業(yè)經(jīng)營規(guī)模與經(jīng)營范圍的過度擴張會引致規(guī)模不經(jīng)濟與范圍不經(jīng)濟。同樣，企業(yè)經(jīng)營規(guī)模與經(jīng)營范圍的過度收縮與集聚也會引致規(guī)模不經(jīng)濟與范圍不經(jīng)濟。這與規(guī)模經(jīng)濟和范圍經(jīng)濟的特點及規(guī)律有關(guān)，即規(guī)模經(jīng)濟與范圍經(jīng)濟總是在一定的限度內(nèi)才是有效的，企業(yè)經(jīng)營的規(guī)模與范圍過大或過小都可能因落于規(guī)模經(jīng)濟與范圍經(jīng)濟的有效范圍之外而變成規(guī)模不經(jīng)濟或范圍不經(jīng)濟(如圖1所示)。
對于規(guī)模經(jīng)濟與范圍經(jīng)濟，雖然仍存在著不同前提下的不同認識，但我們可以從企業(yè)的成本變動與企業(yè)經(jīng)營的規(guī)?；蚍秶儎又g的聯(lián)系來考察規(guī)模經(jīng)濟與范圍經(jīng)濟問題。對于規(guī)模經(jīng)濟問題而言，在一定的技術(shù)狀況和價格水平下，一方面，若企業(yè)經(jīng)營規(guī)模擴大與企業(yè)平均成本降低的方向是一致的，則可以認定規(guī)模擴大的經(jīng)濟性(E-conomies of Scale)，如果方向相反，則表示規(guī)模擴大的不經(jīng)濟性(Diseconomies of Scale)；另一方面，若企業(yè)經(jīng)營規(guī)?？s小與企業(yè)平均成本降低的方向一致，則可認定規(guī)模收縮的經(jīng)濟性，如果方向相反，則表示規(guī)模收縮的不經(jīng)濟性。范圍經(jīng)濟的性質(zhì)雖然與規(guī)模經(jīng)濟的性質(zhì)有所不同，但二者運動的規(guī)律卻基本相似，即一方面，若企業(yè)經(jīng)營范圍的擴大(增加業(yè)務(wù)數(shù)量)與企業(yè)平均成本降低的方向一致，則可認定經(jīng)營范圍擴大的經(jīng)濟性(Economies of Scope)，如果方向相反，則表示經(jīng)營范圍擴大的不經(jīng)濟(Diseconomies of Scope)；另一方面，若企業(yè)經(jīng)營范圍的收縮與企業(yè)平均成本降低的方向一致，則可認定經(jīng)營范圍收縮的經(jīng)濟性，如果方向相反，則表示經(jīng)營范圍收縮的不經(jīng)濟性。
企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍及其變動與企業(yè)平均成本及其變動之間的關(guān)聯(lián)性可由圖1得到反映：S1與S2之間的曲線部分表示企業(yè)最合理的經(jīng)營規(guī)?；蚪?jīng)營范圍；當(dāng)企業(yè)經(jīng)營的規(guī)?；蚍秶蛴以竭^S2點后，企業(yè)平均成本將隨著企業(yè)經(jīng)營規(guī)?；蚪?jīng)營范圍的擴大而上升，顯示企業(yè)經(jīng)營規(guī)?；蚪?jīng)營范圍及其擴大的不經(jīng)濟性(反過來說，這一區(qū)間卻同時顯示出企業(yè)經(jīng)營規(guī)?；蚪?jīng)營范圍縮小的經(jīng)濟性。因為在這一區(qū)間，企業(yè)的平均成本隨著企業(yè)經(jīng)營規(guī)模或經(jīng)營范圍的收縮而降低)；當(dāng)企業(yè)經(jīng)營的規(guī)模或范圍向左越過S1點后，企業(yè)平均成本將隨著企業(yè)經(jīng)營規(guī)模或經(jīng)營范圍的收縮而上升，顯示企業(yè)經(jīng)營規(guī)?；蚪?jīng)營范圍及其收縮的不經(jīng)濟性(反過來說，這一區(qū)間卻同時顯示出企業(yè)經(jīng)營規(guī)?；蚪?jīng)營范圍擴大的經(jīng)濟性。因為在這一區(qū)間，企業(yè)平均成本隨著企業(yè)經(jīng)營規(guī)?；蚪?jīng)營范圍的擴大而降低)。
圖1清楚地顯示出，企業(yè)唯有住合理的規(guī)模或范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動，才是經(jīng)濟的，才能充分發(fā)揮企業(yè)資源與能力的潛力和效率，最大限度地創(chuàng)造價值。反之，企業(yè)經(jīng)營過度擴張或過度收縮，都會引致經(jīng)營的規(guī)模不經(jīng)濟性或范圍不經(jīng)濟性：過度擴張因超越企業(yè)資源能力的限度而引致“巨人綜合征”與“無根經(jīng)營”；過度收縮則因無法有效利用和充分發(fā)揮企業(yè)資源與能力的潛力而引致低效率。
(二)業(yè)務(wù)的過度集聚引致市場風(fēng)險
1、過度專業(yè)化的市場規(guī)模風(fēng)險
由于企業(yè)的專業(yè)化經(jīng)營從市場條件而言只能依賴于單一業(yè)務(wù)市場，其能夠擴張到什么程度，首先取決于市場的容納能力，即市場規(guī)模。某一業(yè)務(wù)市場的成長總是為從事該業(yè)務(wù)專業(yè)化經(jīng)營的企業(yè)提供最基本的市場環(huán)境條件，某一業(yè)務(wù)市場的萎縮也總是對從事該業(yè)務(wù)專業(yè)化經(jīng)營的企業(yè)擴張產(chǎn)生逆向的影響，而專業(yè)化經(jīng)營企業(yè)生產(chǎn)能力的擴張速度如果超越其市場規(guī)模擴張的速度，企業(yè)擴張的勢頭則難以為繼。
總體而言，某一時期每一種業(yè)務(wù)市場總存在著一個規(guī)模上限問題。因此，從事專業(yè)化經(jīng)營的企業(yè)，都要受到這個市場規(guī)模上限的約束。從從事某一業(yè)務(wù)的專業(yè)化經(jīng)營企業(yè)多元存在的現(xiàn)實而言，市場規(guī)模上限的存在使得專業(yè)化經(jīng)營的企業(yè)所受到的市場規(guī)模的約束進一步強化，面臨的競爭壓力進一步增大。如果某一業(yè)務(wù)市場發(fā)生萎縮性逆轉(zhuǎn)，對于從事這一專業(yè)化經(jīng)營的企業(yè)而言，其所面臨的問題并不是繼續(xù)在原來的專業(yè)化領(lǐng)域進行擴張的問題，而是退出的問題和用新的專業(yè)化經(jīng)營替代舊的專業(yè)化經(jīng)營的問題。
2、過度專業(yè)化的市場周期風(fēng)險與競爭風(fēng)險
企業(yè)專業(yè)化經(jīng)營的市場周期風(fēng)險是由市場波動引起的。市場波動對于企業(yè)專業(yè)化經(jīng)營的影響在于，整體市場的波動和專業(yè)化經(jīng)營企業(yè)所處的局部市場的波動相互聯(lián)系又相互獨立，整體市場周期長短的不確定性與局部市場的不確定性之間的相互作用，進一步放大了企業(yè)專業(yè)化經(jīng)營的不確定性，由此相對增加了企業(yè)專業(yè)化經(jīng)營的風(fēng)險。
企業(yè)專業(yè)化經(jīng)營的市場競爭風(fēng)險，是由專業(yè)化經(jīng)營的企業(yè)與該市場上競爭對手競爭結(jié)局的不確定性引起的。專業(yè)化經(jīng)營的企業(yè)與競爭對手在競爭中的擴張及在擴張中的競爭過程中，因競爭對手之間相對實力的強弱及競爭手段、策略與技巧等方面的差異而導(dǎo)致競爭結(jié)局的不確定性。競爭愈激烈，則這種不確定性就愈強，專業(yè)化經(jīng)營的風(fēng)險也就愈大。
二、忽視環(huán)境：過度拘泥于內(nèi)部資源與能力的風(fēng)險
資源能力本位戰(zhàn)略取向的另一個顯著特點就是十分重視企業(yè)資源與能力的積累與提升，以此構(gòu)建與增強企業(yè)競爭優(yōu)勢。但過度拘泥于內(nèi)部資源能力又會使企業(yè)忽視甚至漠視市場環(huán)境及其變化，從而引致風(fēng)險。這主要表現(xiàn)在如下幾個方面：
(一)市場的變化會銷蝕企業(yè)資源與能力的價值
資源與能力的價值唯有在提供能滿足市場與社會需要的產(chǎn)品與服務(wù)時，才體現(xiàn)出來。因此，若相關(guān)的市場或社會需要消失或發(fā)生了轉(zhuǎn)移，則企業(yè)原有的相關(guān)資源與能力就會貶值，甚至一文不值，從而給企業(yè)造成損失。
湘潭電化集團公司是一家生產(chǎn)電池原料“無汞二氧化錳”的股份制企業(yè)，年銷售收入超億元，市場遍布美國、英國、德國、加拿大、日本及東南亞地區(qū)。1995年以前，公司的產(chǎn)品是“有汞二氧化錳”，公司領(lǐng)
導(dǎo)層提出，為了強化“有汞二氧化錳”的核心技術(shù)，不惜巨資，調(diào)集大量人力、物力致力于該型產(chǎn)品的優(yōu)化改進，曾一度使該產(chǎn)品在國內(nèi)同行業(yè)中處于絕對優(yōu)勢地位。由于公司忽視市場變化和對其他產(chǎn)品與技術(shù)開發(fā)的重視，1995年以后，公司陷入了困境。原因是，國際上提高了該型產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)，要求生產(chǎn)環(huán)保型的“無汞二氧化錳”，使電化集團苦心經(jīng)營十多年的“核心能力”變得一文不值。公司不得不拋棄“有汞二氧化錳”的全套技術(shù)和工藝設(shè)備，致力于“無汞二氧化錳”的研究，從而給公司造成了上千萬元的損失。1998年以后，公司領(lǐng)導(dǎo)層吸取了上次的教訓(xùn)，不再刻意強調(diào)產(chǎn)品的絕對優(yōu)勢地位，而是緊緊盯住世界市場的變化，瞄準(zhǔn)競爭對手，合理分配資源，針對不同的市場，尋求有區(qū)別的相對競爭力。這樣一來，公司的視野更加開闊了，并且在很多系列產(chǎn)品上都有明顯的相對競爭力，其收益總和，遠遠超過了只著力培養(yǎng)一二種核心產(chǎn)品所創(chuàng)造的利潤。
(二)技術(shù)的變革會削弱企業(yè)資源與能力的優(yōu)勢
企業(yè)資源與能力的優(yōu)勢與價值還表現(xiàn)為相對于競爭對手的獨特性與稀缺性(即多數(shù)競爭對手不具備)。但技術(shù)的變革會引致相關(guān)新資源與新能力的出現(xiàn)，從而造成對企業(yè)現(xiàn)有稀缺資源或能力的替代，使企業(yè)蒙受損失，甚至喪失競爭優(yōu)勢。這正如著名學(xué)者戴維?亨格等人(2002)所指出的：“新技術(shù)可以使企業(yè)核心能力過時?！倍祟悮v史上的技術(shù)變革從來就未曾停止過，而且，也正是日新月異的技術(shù)變革推動著人類社會文明的不斷進步。因此，思想巨匠馬克思就曾指出：“現(xiàn)代工業(yè)從來不把某一生產(chǎn)過程的現(xiàn)存形式看成和當(dāng)作最后的形式”。特別是20世紀(jì)90年代以來，科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展以及超競爭(Hypereompetition)態(tài)勢的形成與不斷深化，更是使技術(shù)的革新呈現(xiàn)出突變性、跳躍式、革命性的特征。愈是處于高新科技產(chǎn)業(yè)(超競爭產(chǎn)業(yè))中的強勢企業(yè)，其環(huán)境的不確定性也愈高，技術(shù)與能力被替代的風(fēng)險亦愈大，以致會如美國學(xué)者戴維?亨格等人(2002)所指出的：在計算機等超競爭產(chǎn)業(yè)中，企業(yè)必須愿意“自殺”自己的技術(shù)、能力與產(chǎn)品(即在被替代之前自己先通過創(chuàng)新或轉(zhuǎn)移實現(xiàn)自我替代)，進而重新獲得一種新的競爭優(yōu)勢。例如，在電子工業(yè)領(lǐng)域，數(shù)字技術(shù)取代模擬技術(shù)而成為電子工業(yè)領(lǐng)域的核心技術(shù)。日本企業(yè)在模擬技術(shù)上的領(lǐng)先地位，絲毫無助于它在數(shù)字領(lǐng)域中的競爭，反而可能會起阻礙作用。而這也正是導(dǎo)致日本企業(yè)競爭力在20世紀(jì)90年代以來出現(xiàn)衰退的重要原因之一。一個明顯的證據(jù)是：對比日本企業(yè)和美國企業(yè)，我們不難發(fā)現(xiàn)，凡是那些技術(shù)發(fā)展產(chǎn)生了突變的領(lǐng)域，日本企業(yè)都已處于下風(fēng)；而凡是那些未發(fā)生技術(shù)突變的領(lǐng)域，日本企業(yè)都依然保持著對美國企業(yè)的競爭優(yōu)勢。
(三)競爭者的模仿也會削弱企業(yè)資源與能力的優(yōu)勢
著名學(xué)者戴維?亨格等人(2002)明確提醒企業(yè)：“如果一個企業(yè)的獨特能力給它在市場上帶來競爭優(yōu)勢，則競爭者就會想盡辦法模仿”。在一個競爭性環(huán)境中，相互模仿是一種普遍的現(xiàn)象，也是一種廣為使用的競爭手段。盡管一些資源能力理論家(DiefieksandCool，1989；PrahadandHammer,1990；Barney,1991,1995,200¨認為，由于存在一系列模仿障礙(如模仿成本、隔離機制等等)，企業(yè)的關(guān)鍵資源或核心能力都具有難以模仿性或不可模仿性。但實際上，由于技術(shù)與能力客觀存在的擴散性，競爭對手完全可以通過諸如“逆向工程(Re?verseEnzineefing)”等方法或手段進行模仿。而且，當(dāng)今市場競爭的加劇、技術(shù)(特別是信息技術(shù))的發(fā)展正在日益降低模仿的難度與成本。如日本在20世紀(jì)60年代至80年代中期賴以成功的一系列技術(shù)工藝及經(jīng)營管理方法(如全面質(zhì)量管理、適時制造、彈性生產(chǎn)、企業(yè)文化等等)，在80年代中后期被美國企業(yè)成功模仿后即迅速失去其競爭優(yōu)勢。
