時間：2023-07-09 08:34:19
序論：在您撰寫房地產(chǎn)項目調(diào)研時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
甲方：
乙方：
受甲方委托，乙方為甲方的×花園房地產(chǎn)項目進行市場調(diào)查。雙方經(jīng)充分協(xié)商，根據(jù)有關法律法規(guī)，本著公平、誠信和互利互惠的原則，就相關事宜達成以下協(xié)議：
一、委托調(diào)查項目
1、項目名稱：×花園房地產(chǎn)項目市場調(diào)查。
2、甲方委托乙方調(diào)查的內(nèi)容等詳見附件一：《×花園房地產(chǎn)項目調(diào)查綱要》。
二、項目工作組
針對甲方所委托項目，乙方專門成立由上?！链髮W產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟與區(qū)域經(jīng)濟學教授×、市場營銷學教授×、旅游與酒店管理學博士×等相關專家組成的項目工作組(項目工作組成員的簡歷和名單等詳見附件二)，負責項目調(diào)查工作方案的制訂、市場調(diào)查的組織協(xié)調(diào)、市場調(diào)查結(jié)果的分析、市場調(diào)查報告的編制以及提供相關建議。
三、調(diào)查期限
1、乙方在本協(xié)議簽訂之日起×日內(nèi)完成調(diào)查，并向甲方提供市場調(diào)查報告的文字資料和電子版資料各三套，乙方保證調(diào)查報告中的數(shù)據(jù)均真實、準確、可靠。甲方有權(quán)要求乙方提供調(diào)查的全部原始資料，以核對上述數(shù)據(jù)是否真實。
2、乙方應當按照《×花園房地產(chǎn)項目調(diào)查綱要》所列的時間計劃完成階段性調(diào)查和報告工作。
四、甲方的協(xié)助義務
1、甲方向乙方提供相關資料。乙方應提前五日向甲方提交所需相關資料明細，經(jīng)甲方確認同意后向乙方提供，如甲方拒絕提供，乙方不能以此為由拒絕或延期向甲方提供市場調(diào)查服務。
2、乙方獨立調(diào)查有困難的，經(jīng)甲方同意，可請甲方提供協(xié)助。
五、保密義務
1、乙方承諾對甲方的商業(yè)秘密負有保密義務。
2、保密內(nèi)容包括但不限于：乙方需要對甲方提供給乙方的所有書面資料(但提供給乙方以前已經(jīng)公開的除外)和乙方通過調(diào)查取得的全部資料及調(diào)查報告等(以下統(tǒng)稱商業(yè)秘密)進行保密。
3、保密措施：乙方在甲方未公開披露的情況下，不得向第三方泄露甲方的商業(yè)秘密;不得許可第三方使用甲方的商業(yè)秘密;不得以任何形式私自利用上述商業(yè)秘密;對于一項完整的商業(yè)秘密，如果甲方僅公開披露部分內(nèi)容，對未披露的部分乙方仍要承擔保密義務。
4、涉密人員范圍：包括但不限于乙方項目工作組成員及乙方其他全體員工。
5、保密期限：乙方承擔保密義務的期限自甲、乙雙方簽訂本合同時起至甲方向社會公眾披露該信息時止，在此期間無論甲、乙雙方合同關系是否存在，乙方都應無條件的保守甲方的商業(yè)秘密。
6、泄密責任：乙方承擔因泄漏甲方商業(yè)秘密而給甲方造成的全部損失。經(jīng)濟損失難以計算的，賠償額應當相當于本合同總價款的十倍。
六、成果提交與驗收
1、本次調(diào)查項目在本合同簽訂后×個工作日內(nèi)完成并將調(diào)查成果按合同約定交付甲方。
2、調(diào)查成果包括：社會經(jīng)濟環(huán)境背景資料調(diào)研報告、項目自身條件和特點實地調(diào)研報告、項目區(qū)位和附近交通狀況調(diào)研報告、項目周邊人口狀況調(diào)查報告、項目周邊地區(qū)商業(yè)環(huán)境調(diào)研報告、項目周邊居民消費心理及需求調(diào)研報告、與本項目相關的經(jīng)營者和業(yè)戶調(diào)查報告、類似房地產(chǎn)項目調(diào)查報告和項目綜合分析報告等。
3、乙方提交調(diào)查報告后，甲方應按照《×花園房地產(chǎn)項目調(diào)查綱要》約定的項目和目的及本合同約定進行驗收。
4、乙方所提交的調(diào)查報告經(jīng)甲方驗收后，其所有權(quán)利歸甲方所有。
七、咨詢費
1、甲、乙雙方一致同意甲方支付給乙方項目咨詢費人民幣×萬元，分兩次支付。第一次在協(xié)議簽訂時支付×萬元，第二次在調(diào)查報告完成并交付甲方，且經(jīng)甲方驗收合格之日起三日內(nèi)支付剩余款項×萬元。
2、本合同咨詢費包括咨詢報酬和調(diào)查研究、分析論證、試驗測定、人工費、利潤、稅金等因履行本合同所需的一切費用，除本合同另有約定外，甲方無須向乙方另行支付其他任何費用。
3、甲方向乙方支付咨詢費時，乙方應向甲方提供等額合法有效的發(fā)票，否則，甲方有權(quán)拒絕付款，且并不因此向乙方承擔任何責任。
1、除本合同另有約定外，非經(jīng)本合同雙方協(xié)商一致，任何一方不得無故違反合同。如有違約，違約的一方應承擔另一方的全部損失。
2、乙方逾期向甲方提供合格的調(diào)查報告的，每逾期一日，乙方應當按照本合同咨詢費
3、乙方違反本合同第五條約定，應當向甲方支付違約金人民幣×萬元。對因此給甲方造成的經(jīng)濟損失，乙方應承擔賠償責任。
九、合同的解除
1、乙方逾期提供合格的調(diào)查報告超過十日，甲方有權(quán)單方解除本合同。
2、乙方不得以與其他單位合作等任何方式將本合同約定的服務內(nèi)容分包或轉(zhuǎn)包給第三方，否則，甲方有權(quán)解除合同。
3、乙方違反本合同任何一項其他約定義務，經(jīng)甲方催告后仍未完全履行的，甲方有權(quán)解除本合同。
4、因乙方原因?qū)е卤竞贤獬模曳綉颠€甲方已經(jīng)支付的全部咨詢費，并按照本合同咨詢費總額的20%向甲方支付違約金，對因此給甲方造成的損失，乙方應承擔賠償責任。
5、本合同履行期間，除因乙方原因合同解除的外，甲方有權(quán)隨時通知乙方解除本合同，合同解除時，對于甲方已付的款項乙方不予退還，甲方也不再承擔任何補償、賠償?shù)冗`約責任。
十、其他
1、雙方確定，甲方按照乙方符合本合同約定標準和方式完成的調(diào)查工作成果做出決策并予以實施所造成的損失，乙方承擔全部責任。
2、雙方確定：甲方利用乙方提交的調(diào)查工作成果所完成的新的成果，歸甲方所有。乙方利用甲方提供的資料和工作條件所完成的新的成果，歸甲方所有。
十一、爭議的解決
本協(xié)議履行過程中如發(fā)生爭議，雙方應本著互相諒解和顧全大局的原則進行友好協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方可以向甲方所在地人民法院提起訴訟。
十二、附則
1、本協(xié)議經(jīng)過雙方代表人簽字并加蓋公章后生效。
2、本協(xié)議未盡事宜，由雙方簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。
3、本協(xié)議正本一式肆份，雙方各執(zhí)貳份。
4、本協(xié)議附件如下：
附件一：×花園房地產(chǎn)項目調(diào)查綱要;
附件二：項目工作組成員的簡歷和名單。
甲方：乙方：
代表人簽字：代表人簽字：
敬麗華（1971-），女，碩士，副教授，研究方向：經(jīng)濟管理。
摘要：當前，隨著城市化進程加快，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，為了適應復雜多變的市場需求動態(tài)發(fā)展形勢，開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過市場調(diào)研了解開發(fā)項目的市場情況，對產(chǎn)品及營銷策略進行評估。因此，房地產(chǎn)項目市場調(diào)研如何實施就成為值得關注的課題。
關鍵詞：房地產(chǎn)；公寓；市場調(diào)研；實施房地產(chǎn)市場調(diào)研,是對以某個房地產(chǎn)項目為特定的調(diào)研對象,對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和統(tǒng)計分析,進而對房地產(chǎn)項目市場進行研究與預測，把握市場的脈搏，從而保障項目的順利運轉(zhuǎn)。下面以南京幸福萬象公寓項目為例具體闡述市場調(diào)研的實施過程。
一、項目簡介
南京幸福萬象項目總建筑面積100214；其中公寓面積37237；綠地面積5458、容積率4.1、建筑密度50%、建筑高度60m、建筑層數(shù)12層，其中1-5層為商業(yè)，6-12層為公寓、共有743戶、主力戶型40-60平米、層高4.8米、另有車位549個。該項目北接永樂路，西臨龍蟠南路高架及雙橋門管養(yǎng)基地，南面是貨運鐵路及柏麗廚具倉儲地，東面毗鄰龍翔雅苑小區(qū)，項目唯一的臨街面在北面，周邊小區(qū)聚集，人流、車流量大；西面目前人流、車流無法通達，難以引入西面消費者；南面有圍墻阻擋，無車行道路，該區(qū)域人流與車流無法到達；東面無通行道路，小區(qū)無圍墻，項目建成后小區(qū)人流可直接到達。
項目的開發(fā)商是花樣年控股集團有限公司，該公司起步于1998年，總部設立于深圳，2009年11月，花樣年控股在香港聯(lián)交所主板成功上市，股份代號為HK1777。至2012年，花樣年控股資產(chǎn)規(guī)模超過人民幣245億元，擁有員工7500多名，業(yè)務已涵蓋金融服務、社區(qū)服務、物業(yè)國際、地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)管理、酒店管理、文化旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老等服務領域。
二、項目分析
（一）項目政策環(huán)境分析
2013年2月20日舉行的國務院常務會議出臺了樓市調(diào)控“國五條”。會議再次重申堅決打擊抑制投機投資性購房，并提出；“對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”，但南京細則并未提及更未實施。反觀南京房地產(chǎn)市場銷量不減反增，讓人感到房地產(chǎn)市場陷入：“行政干預屢敗屢戰(zhàn)；政府越調(diào)控、房價漲的越厲害“的怪圈。
（二）項目周邊人口分析
項目輻射超過50個社區(qū)，直接輻射人口近200萬；周邊集中性市場包括大明路科技產(chǎn)業(yè)園、雨花軟件園、大明路汽車市場、卡子門家具建材市場、南京南站。
（三）項目周邊交通狀況
項目四周道路多為雙向2-4車道道路，非城市主干道，但可連接至卡子門大街、大明路等重要干道；周邊公交站點豐富，可連結(jié)至市中心新街口、中華門等區(qū)域；在建的地鐵3號線將沿項目西側(cè)通過，距離卡子門站點最近距離約400米；地鐵的開通將為項目賦予巨大商業(yè)投資潛力；龍蟠高架道路連接南京繞城高速與與九龍山隧道，可連接南京市中心各個區(qū)域。
（四）周邊在售同類項目分析
項目所在區(qū)域周邊房地產(chǎn)項目較少，目前主要是兩個項目。贊成領尚，項目共一棟樓，25層，1-2層為商業(yè)，3-25層為公寓。公寓產(chǎn)權(quán)為70年，該項目2010年入市銷售，但去化不佳，目前仍在銷售中。該項目是由南京贊成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的，位于秦淮區(qū)雙橋門宏光路（宏光機械廠北側(cè)），占地4593 平方米，總建面積26412平方米，容積率為4.8，綠化率35%，以兩房、一房為主力戶型，面積為44、57、60、93平米，層高為3米，每層18戶，4部電梯，民用水電，無燃氣。首次開盤時間是2010.11.29，累計上市量是414套；目前已售184套，還剩余230套，均價17000-22000元/平方米，裝修標準1000元/平方米。由于該項目僅一棟高層，自身的內(nèi)部配套不完善，也沒有規(guī)模性效應。此外，項目附近有高架橋和鐵路，存在一定的噪音污染。周邊環(huán)境不佳，并且缺少足夠人氣，這都影響了銷售，入市三年去化率僅有45%。
紫荊廣場，為公寓+商業(yè)的產(chǎn)品組合，目前尚未入市，此項目也是本案在區(qū)域市場最主要的競爭對手。該項目位于南京市雨花臺區(qū)養(yǎng)回紅村158號（宜家家居斜對面）；是由南京康益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，占地面積3.9萬平米，總建面積為9.5萬平米，其中公寓6.7萬平米， 容積率1.99，綠化率35%，擁有600個左右停車位，產(chǎn)權(quán)年限為40年，民用水電，主力戶型是兩房的45、50平米，其中8樓為3.6米層高，其余均為4.8米挑高，共計590套，價格預計20000-22000元/平米(精裝修)。目前已開始蓄客，蓄客情況較好，客群主要為秦淮區(qū)、市區(qū)其它地區(qū)及部分江寧的中青年客戶，投資自住均有。
(五)項目優(yōu)劣勢分析
項目的優(yōu)勢和機會：品牌開發(fā)商，較強的招商能力，地段位于市區(qū)、江寧交通核心樞紐，6個島型規(guī)劃增加項目沿街面，小面積、挑高，退臺式設計，增加公寓價值；南京南站飛速發(fā)展機遇，青奧會推動了南京商業(yè)發(fā)展，三號線規(guī)劃開建，卡子門站商業(yè)潛力，目前宏觀政策對于住宅市場投資抑制。
項目的劣勢和威脅?？蛻魞H依靠永樂路導入，單面靠近龍蟠路高架，周邊老小區(qū)，商業(yè)形象較差，客戶對高層商業(yè)銷售抗性，商業(yè)噪音對公寓銷售有影響；南站商圈商業(yè)競爭激烈，區(qū)域內(nèi)同類項目的競爭威脅。
三、項目客戶定位分析
根據(jù)南京具有代表性公寓項目調(diào)研得出的信息顯示，公寓目標客戶有以下主要特點：本地客戶是客戶群主力，周邊區(qū)域占比70%以上；年齡集中在30-40歲之間；職業(yè)多為企事業(yè)單位人員；客戶購買公寓置業(yè)的目的以投資和自住為主。
四、項目價格定位分析
該項目位于城南片區(qū)，因此，城南同類產(chǎn)品的在售和預售項目價格可作為定價的重要參考。目前，該區(qū)域在售的項目有三個：德盈國際廣場，贊成零尚，藍岸3G，其定價情況分別為：20000元/、18000元/、20000元/；準備上市紫荊廣場項目，預計報價22000元/左右。同時，該項目是精裝修，建議裝修標準為2000元/，鑒于項目4.8m挑高，對于項目挑高分割，面積可擴容1.6~1.8倍，即裝修費用按面積擴容標準對外報價3500元/。因此，該項目的價格定位為精裝公寓22000~23000元/較為合適。
編號
執(zhí)行部門監(jiān)督部門考證部門
一、調(diào)研目的
從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場營銷部開展了針對公司位于××市××房地產(chǎn)項目的調(diào)研活動。
本市場調(diào)研報告就是對這次調(diào)研活動的全面總結(jié)，它全面、詳細、合理地分析了公司在××市的××項目的市場情況，從而為××項目的銷售決策提供比較全面的數(shù)據(jù)參考。
二、調(diào)研方法和人員
（一）調(diào)研方法
本次調(diào)研活動所采取的調(diào)研方法包括調(diào)查問卷法、文獻法、訪談法等多種調(diào)研方法。
（二）調(diào)研人員
①公司市場營銷部是本次調(diào)研活動的主導部門。市場營銷部派出三名經(jīng)驗豐富的營銷人員開展了本次調(diào)研活動，并編寫了調(diào)研報告。
②公司公關部派出一人協(xié)助市場營銷部開展此次調(diào)研活動。
③為了確保調(diào)研活動順利開展，市場營銷部還聘請了部分在校學生協(xié)助開展調(diào)研活動。
三、調(diào)研內(nèi)容和結(jié)論
（一）××市的宏觀環(huán)境
1.宏觀經(jīng)濟指標（各項指標均以三年為選取年限）
①國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）。
②人均國內(nèi)生產(chǎn)總值。
③社會消費品零售總額。
④人均社會消費品零售總額。
⑤職工年平均工資。
⑥城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。
⑦城鎮(zhèn)居民人均消費性支出。
⑧恩格爾系數(shù)（食品支出占消費性支出的比重）。
⑨城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額。
⑩城市居民人均居住面積。
2.城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢
①城市規(guī)劃。
②發(fā)展趨勢（未來三年的發(fā)展趨勢）。
（二）去年××市房地產(chǎn)的發(fā)展情況
①新建商品房發(fā)展情況。
②經(jīng)濟保障住房的發(fā)展情況。
③二手房的發(fā)展情況。
（三）今年××房地產(chǎn)市場分析和預測
①截至今年××月的銷售增長情況。
②未來幾個月的銷售預測情況。
（四）今年××市房地產(chǎn)政策分析
①土地政策。
②金融政策。
（五）××項目所在的××區(qū)的地理環(huán)境及交通狀況
1.××區(qū)總體規(guī)劃
①城市規(guī)劃。
②居住用地規(guī)劃。
③商業(yè)規(guī)劃。
④交通規(guī)劃。
2.××區(qū)零售業(yè)態(tài)綜述
①主要業(yè)態(tài)分布區(qū)域。
②主要業(yè)態(tài)所處地位及趨勢。
（六）××項目所在的××區(qū)的房地產(chǎn)市場分析
1.項目區(qū)域市場分析
（略）
2.項目片區(qū)市場分析
①項目位置。
②片區(qū)范圍。
3.項目街區(qū)特點
①地塊位置、環(huán)境及交通。
②人口分布及收入構(gòu)成。
4.項目周邊配套
①周邊商業(yè)分布、經(jīng)營狀況。
②項目周邊教育配套。
③項目周邊金融配套。
④項目周邊醫(yī)療配套。
（七）××項目所在的××區(qū)的售樓盤及競爭對手分析
1.項目競爭樓盤及分析
分析內(nèi)容包括樓盤概況、交通情況、戶型分析、價格分析、銷售分析、客源客層、項目優(yōu)劣勢等。
2.項目潛在競爭對手及分析
分析內(nèi)容包括各潛在競爭對手的樓盤概況、配套情況、價格情況、戶型情況等。
3.其他在售樓盤及分析
分析內(nèi)容包括其他在售樓盤的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統(tǒng)計、價格水平、客源層面、優(yōu)劣勢分析等。
（八）綜合結(jié)論
①該區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品類型和景觀營造的特點。
②本區(qū)域開發(fā)的樓盤建筑風格和設計特點。
③本區(qū)域的戶型特點和面積分布情況。
④本區(qū)域樓盤客戶的主要特點。
（九）本區(qū)域房地產(chǎn)項目暢銷與滯銷的因素
1.暢銷特征
①交通便利，生活配套設施、教育配套設施完善。
②市場定位準確。
③產(chǎn)品在當?shù)厥袌鼍哂形ㄒ恍浴?/p>
④戶型設計相對較為合理、實用率高。
⑤產(chǎn)品的性價比高。
⑥物業(yè)管理到位。
⑦營銷定位及宣傳效果較好。
⑧企業(yè)及項目品牌具有影響力。
2.滯銷特征
①交通不便，生活配套設施不完善。
②企業(yè)運作項目資金鏈斷裂。
①規(guī)劃設計較差，戶型設計不合理，面積過大。
②總價過高，首付壓力相對較大。
⑤產(chǎn)品定位與營銷概念的設計與市場實際脫節(jié)。
⑥開發(fā)規(guī)模與開發(fā)時機出現(xiàn)錯位。
（十）調(diào)研結(jié)論
①項目市場環(huán)境、區(qū)域供求、項目競爭優(yōu)劣分析。
②項目發(fā)展建議,包括發(fā)展策略、目標客戶特征以及具體建議等。
四、相關資料附錄
①入戶調(diào)研問卷。
②統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料。
③訪談及會談記錄。
關鍵詞：項目教學法；高職高專教育；房地產(chǎn)市場調(diào)研；課程
項目教學法是一種以學生為本的教學法，打破了傳統(tǒng)的“以課堂為中心、以教師為中心、以教材為中心”的教學模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橐怨ぷ魅蝿諡橹行慕M織課程內(nèi)容，讓學生在完成具體項目的過程中來構(gòu)建理論知識，并發(fā)展職業(yè)能力（包括專業(yè)能力、方法能力和社會能力）?！斗康禺a(chǎn)市場調(diào)研》是我校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的一門主干專業(yè)課，我們綜合分析了人才培養(yǎng)目標的要求以及該課程的性質(zhì)、內(nèi)容、職業(yè)能力要求等因素，確定了采用小組工作方式的項目教學法是最適合該課程的教學方法。
一、《房地產(chǎn)市場調(diào)研》課程采用項目教學法的教學方案
（一）課程教學理念與思路
1.課程要與項目相融合
首先要對該課程進行項目化改造，即對原有學科課程體系中的《房地產(chǎn)市場調(diào)研》課程進行改良并轉(zhuǎn)換成項目課程，以項目為中心選擇、組織該課程的內(nèi)容，并通過完成項目的形式進行學習，用以整合、應用學科知識。學生采取小組工作方式完成一個項目的任務即完成這門課程的學習。
2.項目教學要貼合學生實際學情
教師在設計項目時應注意項目的難易程度，要適合學生現(xiàn)有的學力基礎和知識結(jié)構(gòu)，讓項目中涉及的知識點有一個階梯式的漸進過程，學生“跳一跳”就能夠得著，通過努力可以自主或合作完成項目，同時習得相應的知識與技能。
3.學程要與做程相結(jié)合
項目教學并非單一的做程，而是做程與學程的有機結(jié)合，是實踐技能操作與理論知識學習一體化的過程。體現(xiàn)在兩個方面：（1）體現(xiàn)在教學內(nèi)容的組織與安排上。教師在組織教學內(nèi)容時應按照項目活動展開的順序編排工作任務，然后將所需要的相關理論知識穿插于各任務環(huán)節(jié)之中，以有利于學生邊完成任務、邊學習理論。（2）體現(xiàn)在課堂教學的實施過程中。教師可以在學生完成工作任務的過程中，通過適時創(chuàng)設問題情境、提出問題，通過個人閱讀與思考、小組或全班討論等不同方式，讓學生在解決問題的過程中，掌握相應理論知識和技能，實現(xiàn)做中學、學中做、做中教，體現(xiàn)做學教一體的教學思想。
（二）課程目標
1.專業(yè)能力目標
學生通過本課程的學習應具備房地產(chǎn)市場調(diào)研的準備（包括調(diào)研方法的選擇、問卷設計、調(diào)研計劃與方案的制定等）、房地產(chǎn)一手資料和二手資料收集、房地產(chǎn)市場調(diào)研的結(jié)果分析、調(diào)研報告撰寫等的工作能力和職業(yè)技能。
2.知識目標
了解房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容和步驟；掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研方法和技巧；掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研問卷設計和使用方法；明確房地產(chǎn)市場調(diào)研計劃與方案的內(nèi)容、原則；明確房地產(chǎn)市場調(diào)研資料收集的途徑；掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)的分析、統(tǒng)計方法；掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的要求、基本要素及撰寫規(guī)范。
3.其它能力目標
方法能力（包括獨立學習、獲取新知識技能的能力，制定工作計劃、工作過程的自我控制和管理以及工作評價的能力）；社會能力（包括小組工作中的人際溝通能力、團隊合作能力、勞動組織能力等）。
（三）職業(yè)能力訓練項目設計
1.訓練項目設計
為實現(xiàn)本課程的學習目標，所選取的訓練項目為：廣州市各類房地產(chǎn)產(chǎn)品（包括大型住宅小區(qū)、城市綜合體、商圈物業(yè)、大型商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè)等）的全面市場調(diào)研。其選取依據(jù)是綜合考慮如下因素：（1）房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)調(diào)研策劃公司的實際市場調(diào)研工作崗位及其職責；（2）學校的地理位置；（3）房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)目標；（4）學生對訓練項目及其結(jié)果有較強的興趣；（5）項目通過學生主動的探索和學習是有能力完成的。
2.訓練方式
學生每6～8人一組（由學生自由組合產(chǎn)生實訓小組并選出小組長），由小組長負責組織、協(xié)調(diào)，共同完成訓練項目的任務。
（四）課程時間安排
1.課堂教學時間安排
課堂教學時間為40學時（安排14周，每周3學時），為教師與學生面對面的時間。用于確定項目任務、案例引導、過程指導和監(jiān)督、項目成果展示（包括階段成果展示和最終成果展示）、總結(jié)評價等。
2.課堂時間的延伸與擴展
傳統(tǒng)教學局限于課堂45分鐘，而項目教學法在工作計劃時間（14周）內(nèi)給學生一個自由任意馳騁的時間區(qū)域，課堂內(nèi)、課外自習和節(jié)假日均可作為學習時間。房地產(chǎn)項目的實地調(diào)研一般安排在課外時間進行。
（五）課程展示成果
每個房地產(chǎn)市場調(diào)研項目完成后，需展示如下調(diào)研成果：（1）調(diào)研計劃與方案（包括調(diào)研目的、調(diào)研內(nèi)容和范圍、調(diào)研方法、調(diào)研進度和經(jīng)費預算等）；（2）調(diào)研問卷；（3）正式調(diào)研報告；（4）調(diào)研匯報PPT；（5）視頻文件（可以是學生現(xiàn)場錄制、用現(xiàn)場照片制作或現(xiàn)成的視頻材料）。前三項用Word文檔，需提交電子文檔和紙質(zhì)打印件；第四項只提交電子文檔；第五項是附加成果（可以讓部分學生展示個性），為選做項，可不做。
二、項目教學法在《房地產(chǎn)市場調(diào)研》課程中的實施過程
項目教學法是在老師的指導下，將一個相對獨立的項目交由學生自己處理，信息的收集、方案的設計、項目實施及最終評價，都由學生自己負責，學生通過該項目的進行，實現(xiàn)理論與實踐一體化的學習。項目教學法的實施一般按如下步驟（即5個教學階段）進行：確定項目任務、制定計劃、實施計劃、檢查評估、歸檔或結(jié)果應用。
（一）確定各小組適當?shù)捻椖空{(diào)研任務
項目教學法實施的第一個階段是由教師提出若干個項目任務設想，然后與學生一起討論，最終確定每個小組的項目目標和任務（一個小組承擔一個獨立項目的調(diào)研，項目不重復）。項目教學的關鍵是設計和制定項目的工作任務，具體項目的確定需要注意以下幾個問題：
1.項目任務的逼真性
教師事先要對學生畢業(yè)后可能就業(yè)的企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介企業(yè)等）進行深入調(diào)研，選取真實企業(yè)的有關房地產(chǎn)市場調(diào)研工作任務作為該門課程的項目任務，盡量模擬企業(yè)真實的項目，以縮短學校教學與實際工作的距離。
2.調(diào)研項目實地調(diào)查公共交通的便利性
盡量利用學校所在地周邊的資源作為調(diào)研項目地，如我們的教學地點在琶洲校區(qū)，調(diào)研項目定為“廣州琶洲國際會展中心物業(yè)全面市場調(diào)研”；盡量選擇途經(jīng)學校的公交車或地鐵易到達的項目地，以減少學生實地調(diào)研的交通成本。
3.項目工作量的適中性
要根據(jù)工作計劃時間和項目的難易程度估計工作量，師生共同商討并明確調(diào)研任務，如“海珠區(qū)寫字樓物業(yè)全面市場調(diào)研”項目，因海珠區(qū)可能有數(shù)十個寫字樓物業(yè)，學生感覺這個項目工作量太大了，難以勝任。這時，教師與學生商定其調(diào)研任務為：全面收集海珠區(qū)寫字樓物業(yè)的基本信息（可用“一覽表”的形式展現(xiàn)），然后選擇3～4個典型寫字樓物業(yè)進行重點調(diào)研分析，這樣的工作量就適中了。
4.項目選題時尊重學生的自主性和興趣
可按順序采取“抽簽”、“備選”、“自選”的方式：首先每個小組通過抽簽方式得到一個題目；若不滿意，可在教師提供的備選題目中再選擇；若還沒選到滿意的題目，則由學生參考老師所提供的題目類型、內(nèi)容、難易程度等情況自擬題目，經(jīng)老師認可后確定。讓學生做主、做感興趣的工作，以調(diào)動學生的主動性和積極性。
（二）制定項目工作計劃
這個階段是由學生制定項目工作計劃與方案，確定工作步驟和程序、調(diào)研目的、調(diào)研內(nèi)容和范圍、調(diào)研方法、調(diào)研進度和經(jīng)費預算等，并最終得到教師的認可。學生在拿到項目后，要閱讀教材，查閱相關資料，根據(jù)在房地產(chǎn)市場調(diào)研過程中扮演的角色（應該是代表房地產(chǎn)市場調(diào)研公司或咨詢公司，是為客戶提供市場調(diào)研專業(yè)服務的受托方）制訂計劃。若學生不明確自己扮演的角色，工作計劃就會出錯，例如教師在審閱某個小組的工作計劃時發(fā)現(xiàn)其經(jīng)費預算僅為數(shù)百元，學生解釋說他們完成這個項目預計只需花費幾百元，這種角色錯誤需要教師及時糾正。教師在這個階段只是作為指導者和糾錯者，學生才是計劃的制訂者。計劃制訂好后，小組成員要通過討論確定最終計劃。
（三）實施項目工作計劃
這個階段是學生確定各自在小組中的分工以及小組成員合作的形式，然后按照已確立的工作步驟和程序進行工作。實施計劃的過程中應把重點放在對知識的學習上，而不是最終的結(jié)果上。教師作為學生學習的參與者、指導者和組織者應向?qū)W生提供解決問題的方法、途徑，培養(yǎng)學生自主學習的能力，充分活躍學生的思維，展示學生的智慧。當學生遇到困難時，教師可以向?qū)W生推薦相關的書籍、資料、網(wǎng)站，讓學生自己去尋找問題的答案，同時指導學生通過討論、交流等方式解決問題。對一些學生不熟悉的重點難點內(nèi)容，教師可帶領學生邊講邊練，“在做中學”。例如在“設計調(diào)研問卷”時，學生對問卷的設計、使用方法和技巧不熟悉，教師要先講解并用案例示范，再帶領大家練習，使學生掌握基本知識和方法后，再實施項目計劃。
（四）檢查評估
這個階段先由學生對自己的工作結(jié)果進行自我評估，再由教師進行檢查評價和評分。在學生自我評估時，各項目小組要進行項目工作成果的匯報與展示。每個小組派出1～2名代表，介紹本組的項目成果、成果制作情況、遇到的困難、解決的辦法、成果的優(yōu)缺點、需要改進的地方、收獲與感受等，最后自己做出評價并給出每個成員的組內(nèi)評分，供教師評分參考。接著安排小組之間相互評價，培養(yǎng)學生評價他人的能力。在教師評價時，應首先對各組項目成果的可學習和借鑒之處予以肯定，然后再指出缺點及需要改進和完善的地方。教師的鼓勵和肯定，可以刺激學生的學習熱情與興趣，使學生增強自信，保持良好的學習狀態(tài)。教師還應注意不僅要對項目活動成果進行評價，還要對學生在項目工作中的表現(xiàn)情況進行評價，使學生的各種能力在點評中得到提高。
（五）歸檔或結(jié)果應用
各小組的項目工作結(jié)果應由教師及時整理成電子檔案和紙質(zhì)檔案，便于教師進行課后的項目課程教學工作總結(jié)和應用。有了完整的課程檔案，每次重開課前，教師可以先閱讀過去的檔案，在此基礎上逐步提高項目教學的深度和水平；檔案就是自編的教學案例，可以應用到其它相關課程中。教師還應鼓勵學生應用自己的學習實踐成果，例如學生可以把自己的項目工作成果作為履歷材料之一用于求職，以增加就業(yè)競爭力。這樣也可以激發(fā)學生參與項目教學的主動性和創(chuàng)新力。
三、結(jié)束語
項目教學法成功的關鍵在教師，教師要明確自己是學習導師、主持人和學習顧問的角色定位；教師要具備設計和提供學習資源的能力、設計和策劃學習過程的能力、組織動員學習者投入到學習過程中的能力；教師需要與房地產(chǎn)行業(yè)緊密聯(lián)系并設計出適合項目教學的工作任務?！斗康禺a(chǎn)市場調(diào)研》課程的項目教學，教師通過課前精心的教學方案策劃和準備、課中適時的跟蹤指導和課后認真的總結(jié)評價，激發(fā)了學生自主學習的熱情。學生通過完成項目工作任務獲得了全面、感性的實際操作技能和理論知識，體驗到真實的職業(yè)氛圍，培養(yǎng)和強化了實際工作的職業(yè)核心能力，并體會到了學習的樂趣。我們將在今后的項目化教學實踐中不斷探索和完善。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產(chǎn)投資；可行性研究；風險控制
1 項目可行性研究的重要性
項目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：
1.1 房地產(chǎn)項目可行性研究要求預期明確
項目可行性研究主要包括對行業(yè)資料的分析匯總、對社會經(jīng)濟環(huán)境的研究和對未來房地產(chǎn)市場供需的預期，從而對房地產(chǎn)投資的收益進行正確估算。
1.2 房地產(chǎn)項目可行性研究必須客觀嚴謹
“實事求是”是貫穿房地產(chǎn)項目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實數(shù)據(jù)的基礎上，尊重社會規(guī)律和經(jīng)濟規(guī)律的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益進行科學的預估和評判。
1.3 房地產(chǎn)項目可行性研究的可靠性特征
房地產(chǎn)項目可行性研究要求區(qū)別對待具體的案例并給予具有針對性的、明確的、可實現(xiàn)的執(zhí)行方案，以求達到投資利用率最高、成本回收和利潤收入最大化的根本目的。
1.4 房地產(chǎn)項目可行性研究的科學性特征
房地產(chǎn)項目可行性研究要求運用先進的計算技術和科技方案，按照房地產(chǎn)項目和社會經(jīng)濟發(fā)展的基本規(guī)律，對每個房地產(chǎn)項目的市場預期和盈利情況進行準確的計算預估，并以此為房地產(chǎn)項目能否開展的重要評判依據(jù)。
2 房地產(chǎn)項目可行性研究的步驟和注意事項
（1）資料策劃準備階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求一定數(shù)量的專門人員來進行設計和組織。要明確房地產(chǎn)項目可行性研究團隊，討論房地產(chǎn)項目運行的可行性研究方案，并劃撥這個決策團隊需要的設計經(jīng)費。
（2）房地產(chǎn)項目可行性研究的資料整理階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求整理匯總與要開發(fā)土地有關的客觀地理環(huán)境條件、社會經(jīng)濟條件和政策標準法規(guī)。資料搜集必須要做到全面、準確、科學、相關、嚴謹。
（3）房地產(chǎn)項目可行性研究方案的預期和討論階段，這個階段是要在前期工作都準備完成，基本掌握完整的房地產(chǎn)項目可行性研究資料基礎上才可以開展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規(guī)、開發(fā)商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產(chǎn)項目可行性開發(fā)方案草稿。
（4）對房地產(chǎn)項目可行性研究方案進行論證，運用先進的數(shù)學分析方法，結(jié)合財務情況、自然環(huán)境、社會國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。
（5）匯總房地產(chǎn)項目可行性研究方案并形成報告，房地產(chǎn)項目可行性研究報告必須內(nèi)容完整，切覆蓋房地產(chǎn)項目可行性研究的整個周期，內(nèi)容要詳實。按照報告篇幅的大小可將報告分為如下幾種：房地產(chǎn)項目投資可能研究報告、房地產(chǎn)項目概述可行性研究報告和房地產(chǎn)項目全面可行性研究報告。這三種報告的核心內(nèi)容基本一致，都需要保證真實、客觀，科學。準確，但是隨著報告的精細程度不同，一般情況下應包含房地產(chǎn)項目的財務可行性分析和項目重要性、必要性分析。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性的研究中也有一些普遍問題的存在，由于可行性研究過程中涉及到許多的數(shù)據(jù)與調(diào)研結(jié)果，所以一些共性問題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易被提起重視。
（1）調(diào)研不全面、不深入、論據(jù)不充分，在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告書中，某些企業(yè)貪圖方便，未作全面調(diào)研，對負責項目的地理水文環(huán)境、環(huán)境氣候、名勝古跡、法規(guī)政策等平鋪直敘，不求深入。技術論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內(nèi)容所在。有些立場不公正，為了迎合領導或業(yè)主的需求，對建設方推薦方案優(yōu)點講得多，缺點講得少，甚至不講，故意陪襯方案。
（2）立場不中立。僅作表面文章，比如工程質(zhì)量、投資估算、拆遷面積等數(shù)據(jù)表格。有的科研單位畏懼承擔風險，盲目遵照業(yè)主要求，不拿事實數(shù)據(jù)說話，不進行投資概算，基本起不到比對多個方案選優(yōu)的目的。
（3）經(jīng)濟指標不客觀，經(jīng)濟、財務評價是每個房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的核心內(nèi)容，是決策階段項目擇優(yōu)排序的主要數(shù)據(jù)依據(jù)。正因為這樣，一些負責經(jīng)濟評價可行性的人員為了達到業(yè)主期望的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益，人為的對財務凈現(xiàn)值、投資收益率和項目回收期等數(shù)據(jù)進行調(diào)整，有的甚至修改調(diào)研數(shù)據(jù)，偏離客觀事實。使研究結(jié)論發(fā)生偏離。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)量問題、投資概算偏差大會造成房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)據(jù)不準確、費用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現(xiàn)場勘查不認真，個別技術人員責任心問題，技術不扎實，導致獲得的工程數(shù)據(jù)不準確，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究結(jié)果出現(xiàn)很大的偏移。
針對當前項目可行性研究存在的主要問題文章給出如下幾點解決方法：
（1）可行性研究工作的理論與實踐結(jié)合?？尚行匝芯抗ぷ魇且箝L期耐心細致的市場調(diào)研和數(shù)據(jù)整理計算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經(jīng)濟效益核算與宏觀經(jīng)濟效益核算相結(jié)合，動態(tài)數(shù)據(jù)分析與靜態(tài)數(shù)據(jù)分析相結(jié)合，定量分析與定性分析相結(jié)合。
（2）建立精確科學的指標評價系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)項目評價系統(tǒng)是可行性報告的重要組成部分，它主要包括評價規(guī)劃、市場前瞻、設計草案、經(jīng)濟效益預期等。
（3）政策引導規(guī)范房地產(chǎn)項目可行性研究。培育相當數(shù)量的專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究人員，推進房地產(chǎn)項目可行性分析行業(yè)的進一步發(fā)展。
參考文獻
關鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；可行性研究
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0090-01
一、引言
著名房地產(chǎn)教育學家格里科普認為，當房地產(chǎn)項目師認為，一個項目詳細具體的計劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究主要是在在房地產(chǎn)項目決策之前，對擬開發(fā)的項目進行系統(tǒng)而全面的調(diào)查和分析，并運用科學的評價方法，得出一系列評價指標值，最終確定該項目是否具有可行的綜合研究。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是投資決策的重要依據(jù)和資金籌措的重要依據(jù)，是房地產(chǎn)項目初步設計的依據(jù)，也是環(huán)保部門對項目環(huán)境審查的重要依據(jù)和項目后評估的最終依據(jù)。
二、我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中存在的問題
（一）可行性研究缺乏完善理論指導
目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究基本是根據(jù)建設部于2000年所實施的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。該規(guī)定雖然對房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟可行性提出相應的研究方法和框架。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目和其他一般工業(yè)建設項目有很大不同，難以直接套用《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，許多研究分析人員只能根據(jù)個人理解，對于計算評價指標有選擇性的適應，對于房地產(chǎn)決策缺少指導和參考價值，導致許多房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告質(zhì)量低下問題。
（二）可行性研究注重經(jīng)驗分析
雖然房地產(chǎn)開放項目可行性研究報告在房地產(chǎn)項目開發(fā)中具有十分重要的作用，但是一些房地產(chǎn)開發(fā)商并未對此足夠重視，經(jīng)常存在忽視可行性分析，從而導致房地產(chǎn)項目開發(fā)失敗的現(xiàn)象。毫無疑問，經(jīng)驗是很寶貴的財富，在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現(xiàn)經(jīng)驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經(jīng)驗來對房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性進行分析，可能就會導致決策和市場脫節(jié)甚至背離的問題，增加了房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場風險。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的市場定位不準確
市場定位是開發(fā)商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團在上海徐家匯的弘基休閑廣場項目開發(fā)成功以后，決定在上海四川北路開發(fā)另外一個更大的房地產(chǎn)項目，主要用于餐飲和百貨經(jīng)營。但是后來開發(fā)的房地產(chǎn)項目收益一般，遠不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項目的市場定位不準，在該房地產(chǎn)項目周圍已經(jīng)有了類似的經(jīng)營業(yè)態(tài)，而且已經(jīng)形成品牌，新開發(fā)的房地產(chǎn)項目與其存在經(jīng)營范圍重疊問題。
（四）先入為主進行開發(fā)
在許多失敗的大型房地產(chǎn)項目投資決策中，許多都是因為一些可預測的因素所導致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業(yè)園區(qū)，導致別墅周圍風景被破壞，經(jīng)常發(fā)生別墅無人問津現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)項目由于是位于規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)，在回遷房和廉租房的沖擊下，導致房地產(chǎn)項目半途而廢。有的房地產(chǎn)項目由于建設成本遠遠超過當初立項的預算資金，導致房地產(chǎn)開發(fā)資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產(chǎn)開發(fā)商進行交流，他們經(jīng)常會發(fā)出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項目的可行性研究報告的時候，幾乎都在引經(jīng)據(jù)典，都是為了證明該項目是可行性而驗證的，從而犯下先入為主的錯誤。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究完善對策
在國家加大對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場緊俏時代已經(jīng)一去不復返。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個方面加以完善：
（一）要嚴格房地產(chǎn)開發(fā)項目審批程序
在房地產(chǎn)項目建設的過程中，要對可行性研究的審批嚴格管理。近年來，房屋建筑物質(zhì)量問題一直是黨和國家關注重點，連續(xù)多次發(fā)文要求加強房屋建筑物質(zhì)量管理。特別是國務院在1999年了《加強基礎設施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設項目質(zhì)量管理條例》。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，首先要重視質(zhì)量問題，要嚴格加強項目建設前期質(zhì)量，切實執(zhí)行房地產(chǎn)項目建設基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規(guī)定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。
（二）要重視市場調(diào)研
房地產(chǎn)項目市場影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，市場調(diào)研在整個環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目成敗。無數(shù)個失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商成人認識到市場調(diào)研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態(tài)和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。因此，要充分認識到必須對市場進行系統(tǒng)、科學調(diào)查研究，要在市場調(diào)研中運用成熟科學理論作為知道，要能夠加強和專業(yè)調(diào)查公司、科研院所進行合作，通過小組座談或者抽樣調(diào)查等方式，對客戶需求進行深入調(diào)研。
（三）要不斷更新經(jīng)營理念
目前，針對我國房地產(chǎn)市場不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應盲目建設開發(fā)，要對經(jīng)營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研中，使項目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項目得以成功。
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關鍵詞：城市化背景，房地產(chǎn)類課程設置，教學內(nèi)容設計
中圖分類號：F293.33-4
基金項目：河北工業(yè)大學教研立項支持項目
作者簡介：李素紅（1978-），女，漢族，河南湯陰人，河北工業(yè)大學經(jīng)濟管理學院，副教授，博士，研究方向：項目管理與風險控制
杜娟（1992-），女，河北工業(yè)大學經(jīng)濟管理學院，本科生，專業(yè)：工程管理
李天航（1994-），男，河北工業(yè)大學經(jīng)濟管理學院，本科生，專業(yè)：工程管理
1引言
房地產(chǎn)是隨著城市化進程的快速發(fā)展而發(fā)展起來的一個重要行業(yè)。城市化導致了人口的大量遷移和大規(guī)模的城市基礎設施建設，導致了對房地產(chǎn)的龐大需求。與當前房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的趨勢不適應的一個集中性問題是人力資源的素質(zhì)和數(shù)量遠遠達不到需求，整個產(chǎn)業(yè)的人才現(xiàn)狀難以滿足企業(yè)的現(xiàn)實需求。所有的房地產(chǎn)企業(yè)都希望得到復合型人才、高端人才，即具有綜合能力的人才，包括具備深厚的專業(yè)能力、熟練的業(yè)務能力、優(yōu)秀的協(xié)調(diào)溝通能力、極強的責任心等。人才因素成為了制約房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主要原因[1]。
在此背景下，我們要充分重視房地產(chǎn)類人才建設所面臨的機遇和挑戰(zhàn)，在培養(yǎng)人的理念、方法和制度上與時俱進，不斷改進。本論文旨在在房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展背景下，通過研究工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程及其教學內(nèi)容設計，結(jié)合我校的工程管理專業(yè)課程設置情況，改善房地產(chǎn)類人才的培養(yǎng)體系，以培養(yǎng)適應社會強大需求的房地產(chǎn)行業(yè)復合型人才。
2國內(nèi)外房地產(chǎn)類課程設置現(xiàn)狀
2.1 國外房地產(chǎn)類課程設置現(xiàn)狀
國外房地產(chǎn)類課程的高等教育產(chǎn)生較早，部分發(fā)達國家已經(jīng)發(fā)展得比較成熟。而且，房地產(chǎn)專業(yè)教學的各個方面都受到社會、政府、高校等極大的重視。對比工程管理與房地產(chǎn)專業(yè)，它們分別屬于不同的學科領域。工程管理專業(yè)通常設置在工學院與土木工程相關的學系內(nèi)，也有些學校在工學院中獨立設系。而房地產(chǎn)專業(yè)通常設在商學院隸屬于工商管理學科，有時獨立設系，有時與金融、保險等為同一個系。總體分析，國外的房地產(chǎn)類專業(yè)設置特點[2]體現(xiàn)在：（1）加強通識教育的核心地位。（2）結(jié)合經(jīng)濟管理和城市規(guī)劃的專業(yè)課程。（3）創(chuàng)新教育教學模式。教學模式靈活多變，在教學上采用的是案例式、沙龍式課程、工作坊、角色扮演、實地考察、講座和開展項目等不同的教學形式，組織學生分組討論或辯論，課外學生獨立或合作完成課程作業(yè)，并提供充分的討論和演講機會，激發(fā)學生創(chuàng)造性思考，培育團隊精神。（4）專業(yè)與行業(yè)之間的聯(lián)系和合作密切。比如請房地產(chǎn)管理人員、房地產(chǎn)公司的決策者以及城市規(guī)劃師等行業(yè)人士授課，更好地促進就業(yè)和服務社會。
2.2 國內(nèi)房地產(chǎn)類課程設置現(xiàn)狀
對國內(nèi)大學的整體情況進行初步調(diào)研之后，我們重點分析了幾所知名度較高的大學。調(diào)研結(jié)果顯示，各個學校的專業(yè)主干課程中都會包含房地產(chǎn)類課程。如房地產(chǎn)開發(fā)類，包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)概論等課程；房地產(chǎn)經(jīng)濟學類以及物業(yè)管理類的培養(yǎng)學時相對較多；房地產(chǎn)市場營銷類、城市規(guī)劃類和房地產(chǎn)相關法規(guī)、政策類的課程大多屬于專業(yè)選修課程，課時較少。上述課程基本上涵蓋了工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程的主要內(nèi)容。同時房地產(chǎn)集中實踐類課程也十分重要，一般是與其開設的房地產(chǎn)類課程內(nèi)容相聯(lián)系的，其中比較典型的有：房地產(chǎn)項目可行性分析、房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)估價課程設計等。我校的工程管理專業(yè)開設的房地產(chǎn)類課程很少，專業(yè)核心課程僅有房地產(chǎn)項目策劃和房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)，且課時較少，因此學生無法系統(tǒng)地學習房地產(chǎn)類課程，很難形成全面系統(tǒng)的知識體系來滿足房地產(chǎn)市場對人才的需求。
通過上述分析，國內(nèi)大部分高校房地產(chǎn)類相關課程欠缺，課程設置缺乏系統(tǒng)性，我校的工程管理專業(yè)的房地產(chǎn)方向課程設置更不明確[3]。因此，我們結(jié)合我?，F(xiàn)狀以及調(diào)研數(shù)據(jù)資料，對房地產(chǎn)類課程及其內(nèi)容進行設計，具有重要的理論價值和實踐指導意義。
3 房地產(chǎn)類人才培養(yǎng)的調(diào)研分析
在城市化背景下，為了更好地滿足社會對房地產(chǎn)類人才的需求，我們分別針對房地產(chǎn)企業(yè)人員和在校學生進行了問卷調(diào)研，以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)類人才培養(yǎng)中存在的問題，更好地設計房地產(chǎn)類教學課程及其教學內(nèi)容。
3.1 房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研
為了有效地開展調(diào)研工作，我們先對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)驗豐富的員工進行了訪談，然后有針對性地設計了調(diào)研問卷，主要圍繞房地產(chǎn)理論和實踐課程的內(nèi)容設置情況，以了解房地產(chǎn)企業(yè)對學生知識、經(jīng)驗和能力方面的需求。問卷共調(diào)研了20位資深的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員。調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)認為大學生在從事房地產(chǎn)工作時面臨的主要困難是實踐經(jīng)驗和專業(yè)知識的欠缺，著重提升大學生的專業(yè)素養(yǎng)是一個亟待解決的問題。調(diào)研顯示，企業(yè)管理人員鼓勵學生參加房地產(chǎn)類前言講座，了解房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展方向和趨勢，建議學生多參加房地產(chǎn)類競賽，如房地產(chǎn)策劃大賽、算量大賽、房地產(chǎn)專業(yè)知識競賽等，還建議學生多參加一些社會實踐調(diào)研活動，如房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)項目可行性分析、房地產(chǎn)項目管理沙盤模擬等。在專業(yè)課程內(nèi)容的設置方面，大部分建議開設建設與房地產(chǎn)法規(guī)、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理等課程。
3.2 在校學生調(diào)研
學生問卷部分主要調(diào)研了學生對房地產(chǎn)類課程的學習興趣、了解程度和對課程內(nèi)容的需求等，在考慮學生需求的情況下完善房地產(chǎn)類課程設置。調(diào)研結(jié)果顯示，學生對于從事房地產(chǎn)行業(yè)的工作很有興趣，但是比較缺乏信心。學生不太關注房地產(chǎn)的最新發(fā)展動態(tài)，大部分人只是主要通過網(wǎng)絡途徑偶爾關注，因此高?？赏ㄟ^開設一些前沿課程或講座幫助學生了解房地產(chǎn)行業(yè)的最新發(fā)展動態(tài)。目前高校開設的房地產(chǎn)類課程較少，大部分學生認為不能滿足房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展對復合型人才的需求，希望學校能夠增加房地產(chǎn)類核心課程，如房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)策劃等。學生非常愿意參加房地產(chǎn)類課程實踐活動，例如房地產(chǎn)類競賽、調(diào)研活動，尤其是實習，希望增加此類課程的開設比例。學生主要參加了房地產(chǎn)策劃大賽和BIM（建筑信息模型）大賽，希望通過比賽能夠增強實踐動手能力?？傊?，在學生看來，將來從事房地產(chǎn)工作，面臨的主要困難是專業(yè)知識不足，因此學校應當設計系統(tǒng)的房地產(chǎn)類課程體系，使學生更好地適應社會的需求。
4 工程管理專業(yè)中房地產(chǎn)類課程及其教學內(nèi)容設計
4.1 工程管理專業(yè)中房地產(chǎn)類課程設置
結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢、國內(nèi)外課程設置的現(xiàn)狀以及對房地產(chǎn)企業(yè)人員和工程管理專業(yè)在校學生的調(diào)研，本論文從理論和實踐環(huán)節(jié)設計豐富多樣的房地產(chǎn)類課程，主要從專業(yè)基礎課、專業(yè)必修課、專業(yè)選修課、前沿課程（或講座）、集中實踐課、專業(yè)競賽六個方面進行設計，具體設置的課程如下表所示。
4.2工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程教學內(nèi)容設計
1.專業(yè)基礎課
《城市規(guī)劃與管理》主要內(nèi)容包括：城市總體空間布局的原則和要求，城市工程系統(tǒng)規(guī)劃理論，城市基礎設施建設行政管理的理論，城市規(guī)劃的法規(guī)制定、城市規(guī)劃的行業(yè)管理，城市規(guī)劃的編制和審批管理，城市規(guī)劃的實施和監(jiān)督檢查管理等。
《房地產(chǎn)制度與法規(guī)》主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)法律規(guī)范概述、房地產(chǎn)開發(fā)用地法律與制度、城鄉(xiāng)規(guī)劃法律與制度、城市房屋拆遷法律與制度、工程建設法律與制度、房地產(chǎn)開發(fā)法律與制度、房地產(chǎn)交易法律與制度、房地產(chǎn)登記法律與制度、房地產(chǎn)中介服務法律與制度、物業(yè)服務法律與制度等。
2.專業(yè)必修課
《房地產(chǎn)項目策劃》旨在提高學生對于房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃的能力。教學主要內(nèi)容有：項目的前期定位策劃（包括市場調(diào)研，項目定位，項目的經(jīng)濟效益分析等）、項目的推廣整合策劃（包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等）、項目的銷售招商策劃（分階段銷售價格的確定，項目的商業(yè)部分還要進行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。
《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》系統(tǒng)地介紹房地產(chǎn)經(jīng)營與管理全過程的理論與實踐，主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)投資決策和經(jīng)營決策、房地產(chǎn)企業(yè)融資、房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作、房地產(chǎn)建設過程的管理（包括勘察設計、招標、建設等）、房地產(chǎn)項目的營銷管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項目后評價、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理案例等。
《房地產(chǎn)項目招投標與合同管理》結(jié)合建筑工程管理的實際介紹了工程招投標與合同管理，主要內(nèi)容為：房地產(chǎn)市場相關法規(guī)、房地產(chǎn)項目招標投標概論（招投標包括招標、投標、開標、評標、中標等）；合同管理包括監(jiān)理合同、房地產(chǎn)項目勘察設計合同、房地產(chǎn)項目施工合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、材料設備供應合同、保險合同、擔保合同、合同管理、合同爭議、總分包合同、國際工程合同管理等。
《房地產(chǎn)市場營銷》是以營銷過程為主線，系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)市場營銷的理論、內(nèi)容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及實務操作內(nèi)容，并包含案例分析和對國內(nèi)外房地產(chǎn)市場營銷的新經(jīng)驗、新成果、新理念進行解讀。主要課程內(nèi)容包括：房地產(chǎn)市場營銷導論，房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析，房地產(chǎn)市場交易形式、房地產(chǎn)消費者購買行為分析，房地產(chǎn)市場調(diào)查，房地產(chǎn)市場細分和市場定位，房地產(chǎn)企業(yè)競爭戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場營銷戰(zhàn)略，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略，房地產(chǎn)價格策略，房地產(chǎn)營銷渠道策略，房地產(chǎn)促銷策略，房地產(chǎn)市場營銷管理，房地產(chǎn)銷售與管理。
《物業(yè)管理》主要教學內(nèi)容包括：物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)，物業(yè)管理性質(zhì)與基本理論，業(yè)主自治管理，物業(yè)服務企業(yè)，前期物業(yè)管理服務，物業(yè)綜合管理服務，物業(yè)經(jīng)營管理，物業(yè)管理的招投標，物業(yè)服務企業(yè)人力資源管理，物業(yè)管理服務質(zhì)量，物業(yè)管理資金等。
3.專業(yè)選修課
《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》通過對房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中的功能透視，闡明房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用，主要介紹房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)供求管理、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)周期、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與住房制度、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展等內(nèi)容。
《房地產(chǎn)估價理論與方法》是集經(jīng)濟學和工程技術知識于一體的一門專業(yè)課程，內(nèi)容包括：房地產(chǎn)的基本概念以及房地產(chǎn)價格的特征、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)估價原則與估價程序、影響房地產(chǎn)價格的內(nèi)部和外部因素、房地產(chǎn)估價的基本原則和程序、房地產(chǎn)估價的幾種方法及其應用、房地產(chǎn)估價報告等。
《房地產(chǎn)項目風險管理》主要內(nèi)容包括：風險管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)項目風險識別、房地產(chǎn)項目風險估計、房地產(chǎn)項目風險評價決策、房地產(chǎn)項目風險回避、房地產(chǎn)項目風險控制、房地產(chǎn)項目風險轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)項目風險自留。
4.前言課程（或講座）
《房地產(chǎn)政策及最新發(fā)展動態(tài)講座》內(nèi)容可大致包括四個方面：宏觀經(jīng)濟熱點問題解析、金融形勢與發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域經(jīng)濟與房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展等。通過多內(nèi)容、多層次的講座使學生對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀有初步的把握和認識，并且逐步滲透給學生分析房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的方法，幫助學生在以后的工作中獨立認識思考現(xiàn)象背后的本質(zhì)，及時把握住機遇。
《國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的人才戰(zhàn)略講座》主要通過邀請企業(yè)專業(yè)人士，介紹房地產(chǎn)企業(yè)所需要的各類人才，從房地產(chǎn)企業(yè)人才招聘、人才培養(yǎng)、人才儲備、人才管理、績效管理、薪酬管理等角度進行人才戰(zhàn)略分析。學生通過了解房地產(chǎn)企業(yè)的人才戰(zhàn)略，結(jié)合人力資源結(jié)構(gòu)，制定適合自身發(fā)展的職業(yè)規(guī)劃，可針對性地提高自己的技能水平，提高自身的綜合素質(zhì)。
