時(shí)間：2023-07-12 16:27:25
序論：在您撰寫房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)規(guī)劃，開發(fā)管理，施工管理，物業(yè)管理，整合協(xié)調(diào)
前言
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)市場競爭的日益加劇，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理工作成為了企業(yè)提高市場競爭的重點(diǎn)。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷售及后勤部門進(jìn)行的組織和管理，主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、開發(fā)管理、項(xiàng)目施工管理、物業(yè)管理。為了企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，企業(yè)應(yīng)以完善的管理體系為基礎(chǔ)，運(yùn)用現(xiàn)代化企業(yè)管理理論來開展房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營與管理工作。
一、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理
規(guī)劃設(shè)計(jì)管理就是對建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)商將所承包的建筑工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)委托給相應(yīng)的設(shè)計(jì)單位完成，必然要對建筑工程涉及的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)的控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可通過建立完善的規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。
規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系相當(dāng)密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)的建設(shè)就是為了提高對規(guī)劃設(shè)計(jì)成果的審查和管理水平。規(guī)劃管理系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否成功主要取決于前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)是要根據(jù)客戶的需要，收集他們的意見，建立起買家意見與建筑工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造之間的良好聯(lián)系。
建筑工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理首先要從工程規(guī)劃設(shè)計(jì)抓起，通過對市場細(xì)致的調(diào)研，建立起多方案的經(jīng)濟(jì)比較。其次是施工圖的設(shè)計(jì)，房屋產(chǎn)品質(zhì)量得到保證的第一步是從精確的設(shè)計(jì)開始的，萬丈高樓平地起，因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的核心環(huán)節(jié)就是要選出最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，對客戶需要的戶型、內(nèi)部體系、結(jié)構(gòu)功能、空間利用等都要有創(chuàng)新優(yōu)化的設(shè)計(jì)。
二、開發(fā)管理
房地產(chǎn)的開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了順利完成工程項(xiàng)目的開發(fā)而對企業(yè)內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)及建筑工程、銷售、后勤部門進(jìn)行的組織控制和管理，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、項(xiàng)目施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營手段。
工程開發(fā)管理的主要內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，這三項(xiàng)管理的內(nèi)容在房地產(chǎn)開發(fā)管理中處于重要地位。房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理包括土地使用權(quán)出讓過程中的規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理。然而這一規(guī)劃管理體制的不完善導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理中的一系列問題，如土地開發(fā)商盲目圈地囤地嚴(yán)重、舊城改造的進(jìn)展緩慢、保障性住房嚴(yán)重供應(yīng)不足等。為了避免上述問題的出現(xiàn)，就要求房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)重新界定管理規(guī)劃體制并充分運(yùn)用管理中的規(guī)劃職能，同時(shí)明確規(guī)劃管理的內(nèi)容，使土地結(jié)構(gòu)利用更加合理。
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理也是房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要工作之一，它是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)管理企業(yè)工程項(xiàng)目管理人員必須具有房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作的知識基礎(chǔ)和經(jīng)驗(yàn)，然后基于這個(gè)基礎(chǔ)開展工程管理工作，以保障項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)商從事房地產(chǎn)投資而造成的損失可能性大小。由于受房地產(chǎn)開發(fā)競爭對手的競爭使得市場競爭越發(fā)激烈、銀行利率升高、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)增大等一系列因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)過程中會有開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。因此房地產(chǎn)開發(fā)商要注意分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，加大對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過程和方法的關(guān)注力度，再運(yùn)用合適的方法來應(yīng)對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能提高企業(yè)的效益。
三、項(xiàng)目施工管理
所謂項(xiàng)目施工管理就是對建筑工程項(xiàng)目施工建設(shè)過程的管理。其中質(zhì)量、投資及進(jìn)度管理是項(xiàng)目施工階段的三大控制。技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心環(huán)節(jié)和重點(diǎn)，包括施工技術(shù)管理和現(xiàn)場施工管理兩個(gè)方面。施工的技術(shù)質(zhì)量管理，包括對施工隊(duì)伍及監(jiān)理隊(duì)伍的選擇，施工材料、配件和設(shè)備的采辦，動力供應(yīng)和后勤服務(wù)等方面，直接關(guān)系著施工質(zhì)量和房產(chǎn)質(zhì)量。現(xiàn)場施工的技術(shù)質(zhì)量管理，是確保提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心，在其管理過程中，應(yīng)把握好三點(diǎn)：一是必須強(qiáng)化施工隊(duì)伍的質(zhì)量意識；二是應(yīng)不斷強(qiáng)化施工隊(duì)伍的技術(shù)培訓(xùn)。強(qiáng)化施工隊(duì)伍的技術(shù)培訓(xùn)，方法多種多樣，既可以采取“請進(jìn)來，送出去”的形式學(xué)習(xí)，先進(jìn)技術(shù)和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，也可以在施工現(xiàn)場扎實(shí)的普及基本知識，強(qiáng)化技能提高；三是強(qiáng)化施工現(xiàn)場的技術(shù)質(zhì)量管理。
對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，項(xiàng)目施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的都是在合理的施工成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目的，開發(fā)商需要通過施工資質(zhì)驗(yàn)證、招標(biāo)投標(biāo)、現(xiàn)場施工檢查、監(jiān)理單位的監(jiān)督、工程款的有序發(fā)放等措施，充分發(fā)揮施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制的重要作用，以達(dá)到高質(zhì)量、低成本的最終目標(biāo)。
四、物業(yè)管理
為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運(yùn)行，并實(shí)現(xiàn)建筑設(shè)施穩(wěn)定持續(xù)的增值，同時(shí)為住戶提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是必不可少的。一般說來，房地產(chǎn)開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營者。高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)會成為房地產(chǎn)企業(yè)競爭市場的又一張王牌，而這就需要房地產(chǎn)企業(yè)以顧客的滿意度作為服務(wù)管理中的基本準(zhǔn)則。為了保證高質(zhì)量的物業(yè)管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以高素質(zhì)的人才來建構(gòu)企業(yè)的核心力量，并建立規(guī)范化的物業(yè)管理流程和制度，制定合理的物業(yè)管理費(fèi)用、并實(shí)行財(cái)務(wù)透明制，創(chuàng)造人性化的生活空間。物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是為客戶提供的長期服務(wù)，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務(wù)的質(zhì)量同產(chǎn)品的質(zhì)量一樣具有決定性的作用。
五、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、開發(fā)管理與施工管理間的相互協(xié)調(diào)與整合
房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，如果只是單獨(dú)完成其中一項(xiàng)工程是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，只有將這四個(gè)方面進(jìn)行整合協(xié)調(diào)才能夠?qū)崿F(xiàn)目標(biāo)。因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互整合是建筑開發(fā)企業(yè)的核心工作。
房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工管理的相互脫節(jié)雖然有利于各自專業(yè)化水平的提升，但是規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工的脫節(jié)也帶來了許多嚴(yán)重問題，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)者不了解施工工藝，從而使所設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)方案局限于理論指導(dǎo)，導(dǎo)致施工困難，影響了項(xiàng)目建設(shè)的成本和進(jìn)度。為了解決這類問題，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法?？墒┕ば苑治鍪菍⑹┕ぶR和經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)和現(xiàn)場實(shí)施中，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最優(yōu)化。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中，設(shè)計(jì)者應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計(jì)出滿足計(jì)劃目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)易行的方案；項(xiàng)目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，整合所有人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時(shí)間，提出最佳的進(jìn)度計(jì)劃；施工管理人員應(yīng)根據(jù)自身的施工經(jīng)驗(yàn)對該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾头椒?，在?guī)劃設(shè)計(jì)階段對設(shè)計(jì)者給出相關(guān)建議，從而避免浪費(fèi)及施工上的困難。可施工性分析強(qiáng)調(diào)建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是對有關(guān)的建筑工程設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行討論、分析并提出改進(jìn)的辦法。
許多情況下，施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計(jì)單位溝通或達(dá)成意見上的一致，導(dǎo)致不少建筑工程在竣工后和開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工必須要具備以下條件：
1、房地產(chǎn)開發(fā)商的大力支持。作為建筑工程的投資者，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)的研究放在核心的位置上，定期組織工程規(guī)劃設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家、協(xié)調(diào)人員召開研究會議，通過有效的溝通討論和研究，系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。
2、可施工性分析的盡早實(shí)施。在工程項(xiàng)目開發(fā)的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，但這些決策卻能夠影響項(xiàng)目的整體成本，可施工性研究對工程成本的影響從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、開發(fā)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成遞減趨勢，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也逐漸減少。建筑工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)商和施工單位應(yīng)該盡早將可施工性分析盡早實(shí)施，并做好前期的項(xiàng)目決策。
3、在建設(shè)過程中持續(xù)開展研究?？墒┕ば苑治鰪?qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)化的研究，充分發(fā)揮研究人員的知識和經(jīng)驗(yàn)。另一方面，通過系統(tǒng)的計(jì)劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)進(jìn)行完整的紀(jì)錄并改進(jìn)，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識進(jìn)行系統(tǒng)化的有序管理，使之成為可利用的再生資源，實(shí)現(xiàn)知識的共享和再利用。
六、結(jié)語
現(xiàn)代城市規(guī)劃的不斷進(jìn)步與我國房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步擴(kuò)大，不但加速改善了我國居民住房條件,也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)開發(fā)商想要獲取長期的競爭優(yōu)勢，就需要以高素質(zhì)的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為基礎(chǔ)、運(yùn)用專業(yè)化的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實(shí)行以顧客滿意度優(yōu)先為宗旨的服務(wù)管理理念，不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。
參考文獻(xiàn)
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【2】仇慎謙．物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理銜接問題的研究． 中國物業(yè)管理．2002年3月．
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)與經(jīng)營；風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)避
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營由于具有投資大、周期長、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，導(dǎo)致在開發(fā)經(jīng)營過程中的存在太多不確定因素。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)普遍存在只重視項(xiàng)目開發(fā)而不重視管理特別是風(fēng)險(xiǎn)管理，風(fēng)險(xiǎn)管理意識淡薄、缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)管理手段單一，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效控制，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的重大損失或失敗。重視并研究房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)是保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，保證企業(yè)穩(wěn)步、健康、可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵過程。
一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營存在的風(fēng)險(xiǎn)
1.社會政策和治安風(fēng)險(xiǎn)
政府政策的出臺，其目的都是積極的，但是對于房地產(chǎn)投資商和開發(fā)商來說，卻可能成為風(fēng)險(xiǎn)的因素。政府為了達(dá)到某種預(yù)定的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)或限制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不正常發(fā)展而采取一系列的政策，均對房地產(chǎn)投資帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)市場的影響是全局性的。
另外，社會治安也回直接影響到房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營。社會治安關(guān)系到人們的財(cái)產(chǎn)安全與生命安全，只有社會治安狀況良好，人們才能安居樂業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營才能有更好的保障。
2.市場風(fēng)險(xiǎn)
市場的供求關(guān)系變化的不確定性對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的風(fēng)險(xiǎn)。供求關(guān)系的變化必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的波動，在一般情況下，市場供大于求會致使房產(chǎn)價(jià)格下降，求大于供也會使得房產(chǎn)價(jià)格上升。這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。
房地產(chǎn)不能移動，位置固定，是真正意義上的不動產(chǎn)，所以投資房地產(chǎn)的資金流動差。房地產(chǎn)位置的固定性決定了房地產(chǎn)市場是區(qū)域性和個(gè)別性市場，也必然增加了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的復(fù)雜性和難度。房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的周期長的特點(diǎn)也使得房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營在市場的變化中處于不利地位。開發(fā)期越長，各種社會經(jīng)濟(jì)條件變化的可能性就越大，開發(fā)后期的費(fèi)用和建設(shè)項(xiàng)目的租金和售價(jià)便越不確定，風(fēng)險(xiǎn)相對也越大。
3.經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)自身的經(jīng)營不周或其他內(nèi)部因素而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。投資者由于主觀上對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的判斷錯(cuò)誤或決策失誤，它可能發(fā)生在投資方式的選擇、投資地點(diǎn)的選擇以及投資類型的選擇之中，在進(jìn)行每一個(gè)選擇是都面臨著不確定性，一旦做出了錯(cuò)誤的選擇便將對投資項(xiàng)目產(chǎn)生很大的影響。因企業(yè)管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市場時(shí)機(jī)將手中的物業(yè)脫手，以致使其空置率過高，經(jīng)營費(fèi)用增加，經(jīng)營凈收入期望值。
4.貨幣政策引起的風(fēng)險(xiǎn)
通貨膨脹因素。當(dāng)通貨膨脹時(shí)，貨幣貶值，建材價(jià)格上漲，工程造價(jià)被大幅度的提高，對于周期較長的正在建設(shè)房地產(chǎn)來說，這無疑是一場災(zāi)難。銀行利率的變動也可能會給房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營帶來損失。一般地，使用高利率折現(xiàn)，會降低投資者的凈現(xiàn)值收益；利率的上升，會直接增加投資者的成本，加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)；利率的變動還影響到社會的購買力，影響社會總資金的供給，從而對房地產(chǎn)市場價(jià)格間接產(chǎn)生影響，給房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避
1.及時(shí)準(zhǔn)確的預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)投資前便應(yīng)該對投資后可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)合理有效的預(yù)測，然后再進(jìn)行合理的投資。通過全面的市場調(diào)查和充分的市場研究，在獲取盡可能詳細(xì)的、高質(zhì)量的信息資料的基礎(chǔ)上，對市場的走向做出合理的估計(jì)，從而做出合理的投資，使投資交易得到有效的保證。通過環(huán)境分析，對國家或政府可能出現(xiàn)的政策變化進(jìn)行預(yù)測，以便調(diào)整房地產(chǎn)投資，更好地得到國家或政府的支持。
2.風(fēng)險(xiǎn)控制
選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的投資項(xiàng)目或投資方式，可減少投資結(jié)果的不確定性，使投資收益得到更好的保證。對于風(fēng)險(xiǎn)太大的自己所無法承擔(dān)的項(xiàng)目作出放棄的決定。放棄是對風(fēng)險(xiǎn)回避的最徹底的一種辦法，但放棄風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也放棄了利潤，因此也是一種比較消極的防范風(fēng)險(xiǎn)的方法。
3.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
房地產(chǎn)開發(fā)商可通過各種合理合法措施將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去。一是保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，開發(fā)商可通過對經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測和分析，購買房地產(chǎn)保險(xiǎn)，若投資后發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失，則可由保險(xiǎn)公司提供補(bǔ)償，還可通過購買其他各種保險(xiǎn)，把自然災(zāi)害，意外事故等可能造成的各種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移該保險(xiǎn)公司；二是契約合同轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過契約合同將可能出現(xiàn)的損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)或法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他人；三是財(cái)務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)移，如發(fā)行房地產(chǎn)開發(fā)公司股票、尋求合作伙伴等通過尋求外部資金的方式將部分風(fēng)險(xiǎn)損失、財(cái)務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)移給他人。
4.風(fēng)險(xiǎn)分散
不同項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及收益能力是不盡相同的，投資者將投資額分別投入到不同的投資對象中去，既開發(fā)住宅，又經(jīng)營寫字樓，還可以從事土地轉(zhuǎn)讓等從事多種房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，可以獲得比將所有投資資金集中于一個(gè)項(xiàng)目或或一種方式上更穩(wěn)定的收入，又能夠有效控制風(fēng)險(xiǎn)。另外，跨區(qū)域的房地產(chǎn)投資組合可以均衡地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的影響，同時(shí)減少個(gè)別地區(qū)經(jīng)濟(jì)動蕩帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]許曉音：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范對策研究[J].商業(yè)研究.2002.09.
（宿遷學(xué)院，江蘇 宿遷 223800）
【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程、經(jīng)營管理過程和產(chǎn)業(yè)服務(wù)過程等經(jīng)濟(jì)活動的有機(jī)統(tǒng)一，它不僅包括房地產(chǎn)領(lǐng)域的商品買賣、租賃和管理，還包括房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、交換、分配以及引導(dǎo)和組織消費(fèi)等活動。本文就房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點(diǎn)談一些看法。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；開發(fā)與經(jīng)營；特點(diǎn)
作者簡介：馬靜（1979.05—），女，工程碩士，宿遷學(xué)院，副教授。
0前言
隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式越來越多樣化，大部分企業(yè)不再局限于單純的開發(fā)活動，而開始重視房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營并舉，以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力，這不僅房地產(chǎn)企業(yè)具有項(xiàng)目策劃、建設(shè)方面的知識，而且要具備資本投資和資產(chǎn)管理的能力。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設(shè)到竣工投入使用，并在經(jīng)營管理和市場流通過程中實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動。它不僅為人類社會的生產(chǎn)、生活提供入住空間和物質(zhì)載體，滿足社會對房地產(chǎn)的物質(zhì)需要，而且通過投資、項(xiàng)目開發(fā)和資產(chǎn)管理，創(chuàng)造投資效益和社會效益，成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的重要組成部分。
1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的含義
1.1房地產(chǎn)開發(fā)
房地產(chǎn)開發(fā)是具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，在依法取得土地使用權(quán)的土地上，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建筑安裝，以及為此而進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和管理活動的整個(gè)過程。房地產(chǎn)開發(fā)通過土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市配套設(shè)施、勞動力、資金多種資源的組合使用為人類社會提供生產(chǎn)和生活空間，促進(jìn)城市空間開發(fā)和利用效率，改變城市景觀，并起著人類社會城鎮(zhèn)化的先行作用。
1.2房地產(chǎn)經(jīng)營
房地產(chǎn)經(jīng)營是以房地產(chǎn)為經(jīng)營對象，通過研究房地產(chǎn)市場需求、進(jìn)行市場預(yù)測、選擇項(xiàng)目類別，而進(jìn)行的投資、建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、管理以及相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟(jì)活動，其目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)化。
1.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體在國家的法律允許范圍內(nèi)，通過對土地、建材、基礎(chǔ)設(shè)施、勞動力、信息等多種資源的優(yōu)化組合利用，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)和土地開發(fā)，并對開發(fā)成果進(jìn)行轉(zhuǎn)移、運(yùn)營、管理等一系列經(jīng)濟(jì)活動。
2房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系
2.1相互獨(dú)立、側(cè)重點(diǎn)不同
房地產(chǎn)開發(fā)是對土地及建筑物進(jìn)行投資、建設(shè)、管理的過程，是投資、建設(shè)行為，強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)；而房地產(chǎn)經(jīng)營是通過開發(fā)建設(shè)和管理獲取經(jīng)濟(jì)利益的過程，強(qiáng)調(diào)的是投資的盈利。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)經(jīng)營的基礎(chǔ)
一切房地產(chǎn)經(jīng)營活動都要體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)體上。房地產(chǎn)開發(fā)就是形成房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)體的過程，沒有這個(gè)過程，就沒有房地產(chǎn)經(jīng)的對象，經(jīng)營活動也就無從談起。如果房地產(chǎn)開發(fā)階段對市場分析不夠準(zhǔn)確，開發(fā)完成的房地產(chǎn)不能出售或出租，或者出售出租達(dá)不到預(yù)期水平，應(yīng)付影響房地產(chǎn)經(jīng)營效益；如果產(chǎn)品建設(shè)質(zhì)量不高，不能達(dá)到預(yù)定的經(jīng)營壽命，也會影響房地產(chǎn)的經(jīng)營效果。因此，適應(yīng)市場需求，開發(fā)出高質(zhì)量的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是保證房地產(chǎn)經(jīng)營成功的基本前提。
2.3房地產(chǎn)經(jīng)營是房地產(chǎn)開發(fā)的核心
房地產(chǎn)開發(fā)的目的在于獲取投資利益，開發(fā)完成以后的產(chǎn)品是通過經(jīng)營來體現(xiàn)其價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)投資效益。從這個(gè)意義上說，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)突破了過去以使用為目的建筑生產(chǎn)含義，而圍繞著房地產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行開發(fā)。為了盡可能提高開發(fā)完成后產(chǎn)品經(jīng)營價(jià)值，從市場調(diào)研、選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，到前期的可行性分析，以及建設(shè)招標(biāo)和建設(shè)過程中的質(zhì)量管理、成本控制，每一個(gè)階段工作要從經(jīng)營這個(gè)核心目標(biāo)出發(fā)，使開發(fā)與經(jīng)營真正融為一體。
3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點(diǎn)
3.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營難度較大
這主要是由房地產(chǎn)商品本身的特點(diǎn)所決定的。房地產(chǎn)商品不同于一般商品，其價(jià)值量巨大，形成周期長，需通過多次投入形成，且具有延續(xù)性和增值性。同理，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，不可能一次性實(shí)現(xiàn)全部價(jià)值，而必要采取預(yù)售、出租或抵押信托等形式分期實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。房地產(chǎn)價(jià)值的巨大性、延續(xù)性和增值性，以及價(jià)值實(shí)現(xiàn)的先期性、多樣性和逐步性，大大增加了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的復(fù)雜性和難度。
同樣，由于房地產(chǎn)商品本身的空間不可移動性，加之影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素復(fù)雜多樣，因此同類商品的可比性較差，個(gè)案性強(qiáng)，這無疑也增加了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的復(fù)雜性和難度。
3.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大
這也是由房地產(chǎn)商品的特殊性所決定的。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的運(yùn)行周期長，少則兩三年，多則四五年。較長的運(yùn)行周期使房地產(chǎn)業(yè)資金墊付時(shí)間長，與生產(chǎn)周期短的行業(yè)相比，無疑要承擔(dān)更大的時(shí)間價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)資金投放量亦大，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，動輒要幾百萬元，甚至幾千萬元、上億元，因此要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也大。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資金流程環(huán)節(jié)較多，每一個(gè)環(huán)節(jié)都影響著整個(gè)開發(fā)經(jīng)營活動的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，無形中也增加了房地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營還受到社會政治、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)心理、市政建設(shè)等各種外在因素的影響，從而比一般商品經(jīng)營具有更大的風(fēng)險(xiǎn)性。
3.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營政策性強(qiáng)
房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)、地位和作用決定了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的政策性強(qiáng)，或者說受政策的影響比較大。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)資源的分配使用，房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通與分配，直接關(guān)系到國計(jì)民生。為了使房地產(chǎn)業(yè)納入社會主義市場經(jīng)濟(jì)軌道，除了強(qiáng)調(diào)運(yùn)用市場機(jī)制指導(dǎo)房地產(chǎn)運(yùn)作以外，更要強(qiáng)調(diào)政府宏觀作用，并通過立法、制定政策等措施，使房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持正確的經(jīng)營方向，力求在經(jīng)營活動的各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)方面都自覺遵守國家現(xiàn)有的政策法令、規(guī)章制度。
4結(jié)語
房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營與其他商品的開發(fā)與經(jīng)營相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多等特點(diǎn)，因而在開發(fā)與經(jīng)營過程中會表現(xiàn)出難度大、風(fēng)險(xiǎn)大，以及受政策等因素影響大等特點(diǎn)。認(rèn)識和研究這些特點(diǎn)，對于取得良好的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營效果具有重要意義。
此外，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營要求的專業(yè)性也很強(qiáng)，只有培育大量高素質(zhì)的專門人才，塑造一流的開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)，才能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良性循環(huán)。
參考文獻(xiàn)
［1］淺談房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在的風(fēng)險(xiǎn)[J].商情,2013（6）.
［2］淺談當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營思路[J].中國房地產(chǎn)業(yè):理論版,2012（10）.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)營 管理
近年來，我國的房地產(chǎn)事業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，建筑規(guī)模已經(jīng)位居世界前列，而在現(xiàn)今社會中，房地產(chǎn)在經(jīng)營管理當(dāng)中存在非常多的問題，本文會通過分析如今房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，對經(jīng)營與管理之間如何做的更好進(jìn)行深刻的分析討論。
一、房地產(chǎn)經(jīng)營管理的現(xiàn)狀
（一）在工程設(shè)計(jì)上的管理問題
我國多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對于生產(chǎn)設(shè)計(jì)的管理并不重視，認(rèn)為只要設(shè)計(jì)部門制定出可以通過設(shè)計(jì)院審查的方案就可以保證其專業(yè)性、安全性。但是工程并不由單一因素組成，工程師作為專業(yè)設(shè)計(jì)人員，往往不會太過于關(guān)注成本控制，而工程要求的進(jìn)度、造價(jià)、安全、質(zhì)量這些因素也不會有太深的概念，所以在選擇建筑材料的同時(shí)，往往會用很多價(jià)格高昂的產(chǎn)品，這對房地產(chǎn)開發(fā)商來說也是一種很大的承擔(dān)，而房地產(chǎn)開發(fā)商要想減去這些負(fù)擔(dān)，只有抬高最后的工程造價(jià)，最終導(dǎo)致投資者、開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益與市場競爭力都會有所損害。而很多采用新型技術(shù)、多元化結(jié)構(gòu)和復(fù)雜的工藝手段的設(shè)計(jì)，對于后續(xù)施工的壓力十分巨大，很少在維持設(shè)計(jì)思路的同時(shí)又保證進(jìn)度。
（二）預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的能力不高
我國的房地產(chǎn)事業(yè)并沒有過多考慮生產(chǎn)與經(jīng)營的過程中產(chǎn)生的問題與風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)今社會很多投資都會產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，例如：金融風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)市場等多種類型，房地產(chǎn)開發(fā)者在經(jīng)營的過程中無法保證把所有的風(fēng)險(xiǎn)隱患都建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制當(dāng)中。
（三）對于工程造價(jià)的掌控
房地產(chǎn)企業(yè)目的都是為了獲得利潤，而想要獲得應(yīng)有的利潤，就需要控制工程的造價(jià)，如果沒有一個(gè)良好的監(jiān)督、管理來輔助控制項(xiàng)目在具體決策與實(shí)施過程中的造價(jià)問題，那么在未來的招標(biāo)、施工建設(shè)、竣工查收等一系列階段都會存在很大問題。一個(gè)計(jì)劃中如果沒有良好的成本控制能力，那么未來在利潤的獲取上也將沒有優(yōu)異的成果。
二、就目前的現(xiàn)狀進(jìn)行如何的改變
（一）建立優(yōu)秀的品牌形象
現(xiàn)如今房地產(chǎn)事業(yè)競爭十分激烈，而消費(fèi)者也從原來的懵懵懂懂變得略有了解，這對于房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)重大的挑戰(zhàn)，而如果能在消費(fèi)者的心中建立一種優(yōu)秀的品牌形象，那就會在未來的市場中占有一席之地，品牌的存在不能光靠廣告的投入或者房地產(chǎn)企業(yè)的自我美化，應(yīng)該以優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)和良好的服務(wù)來打造自己的品牌。逐步的讓消費(fèi)者接受、喜愛，在市場中形成自己獨(dú)有的形象及標(biāo)準(zhǔn)，品牌形象對于房地產(chǎn)企業(yè)的幫助是非常大的。
（二）工程造價(jià)的控制
在建筑的過程中，如果想獲得較高的收益，必須有效的減少整體建筑過程中的成本，成本對于房地產(chǎn)開發(fā)者來說是是否獲得盈利的基本要求。在整體施工過程中掌握具體的成本，有目標(biāo)、有計(jì)劃的開展具體的施工計(jì)劃。在進(jìn)行市場營銷決策時(shí)，需要根據(jù)所在位置的具體市場情況，場地附近的環(huán)境因素等，先規(guī)劃基本的策略，初期所使用資金等問題，組織好管理、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)三方面的協(xié)調(diào)工作，一起討論整體設(shè)計(jì)的合理性與準(zhǔn)確性，為建設(shè)成本的管理打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)，有了合理性的成本控制，才能在未來獲得較大的利潤。
（三）風(fēng)險(xiǎn)控制管理的加強(qiáng)
風(fēng)險(xiǎn)管理對于房地產(chǎn)開發(fā)來說是一個(gè)非常重要的事情，如何科學(xué)合理的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是降低房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要方法，成本的降低代表了企業(yè)利潤的提升。在初期建設(shè)的過程中應(yīng)該制定出企業(yè)的承擔(dān)底線，如果在企業(yè)的決策過程中發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于企業(yè)所能承擔(dān)的底線時(shí)，果斷放棄現(xiàn)有項(xiàng)目，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)回避的目的。當(dāng)然這種回避手段是相對消極的方法，這種情況只在企業(yè)所下的決策十分危險(xiǎn)的同時(shí)才需要采取的手段，正常的情況下可以用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，主要形式是簽訂合同與購買保險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)者可以通過與乙方簽訂有效合同的同時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到乙方的身上，在合同不履行的情況下由乙方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。而保險(xiǎn)作為現(xiàn)在最廣泛的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)形式，無疑是非?？煽康?，雖然會增加企業(yè)一部分的成本，但是在造成意外的同時(shí)，防止了企業(yè)的巨大虧損。
三、結(jié)語
在國際經(jīng)濟(jì)形勢的飛速發(fā)展下，未來會有很多國內(nèi)外企業(yè)的合作與投資，這對中國房地產(chǎn)市場是一個(gè)很好的機(jī)遇，需求與競爭加劇的同時(shí)，對于房地產(chǎn)質(zhì)量的要求也有很大提高，為了更好的發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)，一定要做到良好的經(jīng)營與管理，累積更多的經(jīng)營，讓我國的房地產(chǎn)事業(yè)上升到一個(gè)新的高度。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】經(jīng)營策略 戰(zhàn)略意義
隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全國人均收入的不斷提高，百姓對住宅需求的不斷提升，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)蓬勃發(fā)展的時(shí)代。面對數(shù)不勝數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)公司和總體需求比較固定的市場，房地產(chǎn)開發(fā)公司競爭日益白熱化，各房地產(chǎn)開發(fā)公司為如何在市場中占有自己的一席之地和謀求進(jìn)一步的發(fā)展壯大，制定各自的經(jīng)營策略。而許多公司正是因?yàn)榻?jīng)營策略制定存在重大的失誤，無法為公司發(fā)展提供必要的保障，導(dǎo)致公司最終為市場淘汰。
在制定企業(yè)的經(jīng)營策略之前，首先必須從以下兩個(gè)方面對地產(chǎn)企業(yè)做全面的了解。
一、房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)
供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，主要包括各類材料供應(yīng)商、研究咨詢公司、設(shè)計(jì)院、工程承包商、工程監(jiān)理公司、房地產(chǎn)企業(yè)、銷售公司、物業(yè)管理公司等。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中處于“中心簽約人”地位。房地產(chǎn)企業(yè)是資源整合者，提供價(jià)格信號和整合市場需求信息，是連接處在上游的材料供應(yīng)方、設(shè)計(jì)方、工程施工方和下游的商、物業(yè)管理商以及終端顧客的中心，整合整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的資源，完成從土地、原材料到房地產(chǎn)產(chǎn)品的飛躍。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)既是批發(fā)商，又是金融中介與顧客服務(wù)商。總之它是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)職能的核心是為顧客服務(wù)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策理念
基于對房地產(chǎn)企業(yè)職能核心的理解以及我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，本人認(rèn)為，要想經(jīng)營成功，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有以下理念。
1、以顧客需求和顧客價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)，重視顧客需求
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最好的設(shè)計(jì)師是住戶。為避免巨大風(fēng)險(xiǎn)，要切合市場需求，唯一的途徑是充分了解目標(biāo)市場的需求?；诜?wù)質(zhì)量的顧客滿意度是房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)和企業(yè)競爭力之源。
2、加強(qiáng)企業(yè)信譽(yù)的管理
企業(yè)信譽(yù)是一個(gè)企業(yè)獲得社會公眾信任和肯定的程度，通常由知名度、美譽(yù)度和信任度構(gòu)成，其核心是信譽(yù)。信譽(yù)管理是對企業(yè)信譽(yù)的創(chuàng)建、維護(hù)和發(fā)揚(yáng)，是建立并維持與社會公眾信任關(guān)系的一種具有戰(zhàn)略意義的現(xiàn)代管理方法。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品總價(jià)巨大，有的消費(fèi)者甚至集其一生的積蓄也只能購買一套房屋，因此，在市場不太成熟、商業(yè)欺詐行為偶見、市場風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，購房者會極其在意房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)。此外，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資能力極其關(guān)鍵，而企業(yè)融資能力較大程度上決定于企業(yè)的聲譽(yù)和信用度。
3、樹立終身服務(wù)觀念
從實(shí)際銷售看，一個(gè)企業(yè)的早期顧客的意見對后期銷售的影響很大。如果說一名顧客對一件普通商品的滿意評價(jià)和抱怨意見大約會分別傳給10和25個(gè)受眾，則受一名購房者對所購房子的滿意評價(jià)和抱怨意見影響的聽眾數(shù)量可能還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止10人和25人。
4、基于價(jià)值鏈構(gòu)筑競爭優(yōu)勢
房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量如何，是設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)、施工、監(jiān)理等各個(gè)環(huán)節(jié)的綜合結(jié)果，但房地產(chǎn)企業(yè)要對消費(fèi)者負(fù)全責(zé)。而要最有效地控制質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)就須從設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)開始抓起。質(zhì)量大師戴明有一個(gè)基本觀點(diǎn):質(zhì)量不是靠檢驗(yàn)出來的，質(zhì)量要從源頭抓起。考慮到材料供應(yīng)商、設(shè)計(jì)方、施工方與房地產(chǎn)企業(yè)往往沒有縱向一體化，房地產(chǎn)企業(yè)對質(zhì)量控制的難度巨大。作為業(yè)主的唯一人，房地產(chǎn)企業(yè)要提高成本質(zhì)量控制的成效，須設(shè)法提高產(chǎn)業(yè)鏈前后環(huán)節(jié)的協(xié)作水平，特別注意盡早發(fā)現(xiàn)問題，從根本上杜絕失誤。
5、進(jìn)行人文關(guān)懷，樹立社會責(zé)任
一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能否真正得到顧客的認(rèn)可，建立長期的信譽(yù)，很大程度上決定于企業(yè)是否具有深度人文關(guān)懷的合理利潤觀和社會責(zé)任觀。企業(yè)的社會責(zé)任包括:為社會提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)；重視經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量和可持發(fā)展；為和諧社會做出貢獻(xiàn)。例如國內(nèi)最知名的房地產(chǎn)企業(yè)――深圳萬科當(dāng)許多房地產(chǎn)企業(yè)可獲得50%、100%的利潤時(shí)，卻提出一句著名的口號――“不賺25%以上的暴利”?！安毁嵄├钡脑瓌t為萬科公司在中國地產(chǎn)界贏得巨大聲譽(yù)，而一個(gè)缺乏道德的房地產(chǎn)企業(yè)不可能真正長久俘虜消費(fèi)者的心。
以上理念早已深入到許多成功的房地產(chǎn)企業(yè)的管理決策中去，并不斷得到驗(yàn)證與提高。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)本性及經(jīng)營決策中應(yīng)有的理念，歸結(jié)到一點(diǎn)就是：房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識到自己作為顧客人這一根本角色，以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)構(gòu)筑企業(yè)信譽(yù)和持續(xù)競爭能力，避免短期行為，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)、小業(yè)主和社會的共贏，為企業(yè)的經(jīng)營成功和持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
三、A房地產(chǎn)有限公司經(jīng)營策略制定過程的分析
A房地產(chǎn)有限公司作為一家正在成長中的小型企業(yè)，起步晚、規(guī)模小、資金有限，信貸能力較弱，面對日益增長的土地價(jià)格與各大型地產(chǎn)企業(yè)，在追逐大型樓盤時(shí)，其本身競爭力極弱，可以說不堪一擊。但該企業(yè)也存在自身優(yōu)勢：擅長策劃包裝、資源整合、創(chuàng)意。
該企業(yè)在結(jié)合上述理念及通過對房地產(chǎn)市場的調(diào)查、分析、比較，最后找到市場切入點(diǎn)。其對房地產(chǎn)市場的調(diào)查、分析、比較的結(jié)論如下。
1、2006年上海房產(chǎn)市場總體概況
去年以來，全國房地產(chǎn)市場遭遇了新一輪的宏觀調(diào)控政策，市場行情受到一定影響，但從整體情況來看，上海房產(chǎn)市場新房依舊保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。去年滬上多個(gè)熱銷樓盤的出現(xiàn)，顯示出強(qiáng)勁的自住需求為主的特征，從各方面數(shù)據(jù)來看，整個(gè)住宅銷售市場處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整之中。
“政策細(xì)分執(zhí)行力加強(qiáng)，市場步入適應(yīng)調(diào)整時(shí)期”是2006年二手房市場最顯著的特點(diǎn)。2006年上海二手房總體趨勢上保持量縮價(jià)下跌的態(tài)勢。
在2006年，非住宅類地產(chǎn)依然保持著強(qiáng)勁勢頭；商業(yè)地產(chǎn)在去年下半年呈現(xiàn)出增量迅猛的特點(diǎn)。
由于市中心土地資源緊缺、成熟商鋪林立，因此不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始向城市副中心和市郊轉(zhuǎn)移。
去年商業(yè)地產(chǎn)另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是境外資金整體收購商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目增多；此外，作為泛商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)意地產(chǎn)去年也亮點(diǎn)頻現(xiàn)。去年下半年被上海市經(jīng)委授牌的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)新增27家，總數(shù)達(dá)到了75家。
總體來說，去年供求平衡已是塵埃落定，而談到未來市場走勢如何則更多的是感性方面的預(yù)測，判斷未來樓市走向其實(shí)即判斷政策走勢。預(yù)計(jì)今年的政策無論是廣度還是深度都應(yīng)弱于去年，因?yàn)檎呔哂袦笮?yīng)；加上去年的“70”“90”政策會在今年發(fā)力，未來5年上海將形成國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心基本框架，因此房地產(chǎn)需求方面不僅來自本地，更有國際需求。在價(jià)格方面，2007年樓市無論是住宅項(xiàng)目還是商業(yè)項(xiàng)目都仍將穩(wěn)中有升。
2、市場總體供求分析
2006年上半年，上海土地出讓面積延續(xù)了2005年持續(xù)減少的態(tài)勢，并且減少幅度有進(jìn)一步加大的趨勢。全市平均地價(jià)水平較低。
3、上海市房地產(chǎn)市場客戶需求最新調(diào)查
根據(jù)調(diào)查，未來一年消費(fèi)者購房選擇最熱門的區(qū)域是：浦東、徐匯、楊浦、閔行，客戶選擇的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地產(chǎn)交易中心的最新統(tǒng)計(jì)顯示，浦東新區(qū)商品房的交易量呈節(jié)節(jié)攀升之勢，其主要原因是其區(qū)域的總體房價(jià)的性價(jià)比頗高。調(diào)查顯示上海人在未來一年房價(jià)接受程度在各區(qū)域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，單價(jià)在20000元/平方米以上的樓盤僅有少量的購買意向。有50%以上的客戶會選擇購買小房型2房1廳。三口之家是房產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。在房屋面積的選擇上，面積在80～100平方米的房子最受消費(fèi)者青睞，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到許多外籍人士及國內(nèi)成功人士的青睞。購房者在未來一年購房看中的依次要素有：配套設(shè)施、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境、房型、價(jià)格和地段。
4、高端住宅市場供求情況分析
高檔住宅市場供應(yīng)總量開始放大，且市場需求量也有很大的增長，從1999年的7.1%市場份額，上漲為2001年的13.9%，升幅達(dá)到將近1倍。
2006年，隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的措施具體落實(shí)，對高檔物業(yè)雖造成一定影響，一定程度上抑制了高價(jià)樓盤的繼續(xù)上揚(yáng)，但局部區(qū)域房價(jià)仍居高不下。由此可見，在未來幾年當(dāng)中，全市高檔住宅需求量的增長還將持續(xù)。
近日來，由于受到新一輪的舊區(qū)改造啟動和浦江兩岸規(guī)劃實(shí)施的影響，預(yù)計(jì)未來高檔住宅的開發(fā)將主要集中在靜安、長寧、黃浦、盧灣等區(qū)域，而沿江等具有獨(dú)特景觀資源的區(qū)域，黃浦江兩岸、北外灘等區(qū)域，也將成為豪宅的主要集中區(qū)。
近幾年來，消費(fèi)者對高價(jià)位樓盤產(chǎn)品的品質(zhì)要求有很大提高，高價(jià)位樓盤經(jīng)過多年的激烈發(fā)展，競爭已不再是簡單的地段和部分產(chǎn)品要素的競爭，而面臨著全方位產(chǎn)品要素、品牌、環(huán)境、營銷企劃等綜合高指標(biāo)項(xiàng)目的挑戰(zhàn)。消費(fèi)者大致會從地段、品質(zhì)、景觀、品牌等幾大方面來作為選擇樓盤的最基本要素。從版塊分布來看：全市高價(jià)位樓盤的價(jià)格相對比較明晰，蘇州河、黃浦江沿岸區(qū)域的價(jià)格最高，景觀是支持豪宅價(jià)格的重要因素；其次，虹橋、古北地區(qū)和建國路沿線區(qū)域，淮海路和鎮(zhèn)寧路版塊，徐家匯和人民廣場輻射區(qū)域版塊等，也是高價(jià)位樓盤集中的區(qū)域?？蛻魠^(qū)域分布：從區(qū)域來細(xì)分，黃浦區(qū)主要以外省市私營業(yè)主居多，徐匯、長寧兩區(qū)以本區(qū)域高級白領(lǐng)、企業(yè)家為主，全市性客戶其次，浦東新區(qū)以境外人士、外籍華人為主。楊浦區(qū)因其淵源的教育背景，以大學(xué)教授、留學(xué)生、留學(xué)歸來人士居多，他們注重未來發(fā)展大環(huán)境和增值空間。
5、上海市寫字樓市場研究
市場概述：受2002年-2004年寫字樓市場價(jià)格的高漲及投資寫字樓市場所產(chǎn)生的高額利潤的驅(qū)動，大量發(fā)展商投資興建寫字樓，使上海的甲級寫字樓供應(yīng)量自2006年開始出現(xiàn)了超常規(guī)的增長；良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢以及中國加入世貿(mào)組織、上海申博等重大利好消息，必將擴(kuò)大上海寫字樓的需求量。2006年，在寫字樓租金持續(xù)增長、絕大多數(shù)寫字樓都已提價(jià)的情況下，寫字樓交易形勢喜人，從100平方米到10000平方米的面積都有成交，跨幅驚人；一旦平穩(wěn)度過市場適應(yīng)期，價(jià)格還將繼續(xù)向上攀升，估計(jì)可能出現(xiàn)新的租金上漲。
從近年上海寫字樓租金的變化可以看到，受整體市場環(huán)境的影響，各個(gè)區(qū)域的寫字樓租金水平均有不同程度的下降,但總體租金水平在不斷上升。各寫字樓主要分布在南京西路板塊、淮海中路板塊、徐家匯板塊、虹橋開發(fā)區(qū)板塊及陸家嘴板塊。
市場空置率分析：2006年一季度對辦公樓的強(qiáng)勁需求使得上海辦公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦東空置率大幅下降，從12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供應(yīng)的出現(xiàn)輕微上揚(yáng)至11.6％。上海大多數(shù)商業(yè)區(qū)出現(xiàn)了空置率下降的情形。
市場租金分析：一季度繼租金持續(xù)兩個(gè)季度上升后繼續(xù)保持長勢。
未來市場展望：上海甲級寫字樓供求緊張趨勢依然緊張，面臨供不應(yīng)求的局面。從目前投資及在建項(xiàng)目情況分析，預(yù)計(jì)未來4年內(nèi)還將新上市400萬平方米甲級寫字樓，2008年將達(dá)到供應(yīng)高峰期。
6、市場亮點(diǎn)――創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)
繼去年年末甲級辦公樓市場出現(xiàn)強(qiáng)勁需求態(tài)勢后，創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)也應(yīng)運(yùn)而生且頗受市場青睞，正蓬勃發(fā)展，大有與甲級辦公樓分庭抗禮之勢。
其領(lǐng)軍代表包括近來頗受關(guān)注的“八號橋”創(chuàng)意時(shí)尚工業(yè)園區(qū)。
“八號橋”位于建國中路8-10號，占地11畝，其前身為上汽集團(tuán)所屬上海汽車制動器公司，廠區(qū)內(nèi)有上世紀(jì)50至80年代建造的老廠房8棟。
2003年，在市經(jīng)委和盧灣區(qū)人民政府的支持下，由上海華輕投資管理有限公司、香港時(shí)尚生活策劃咨詢(上海)有限公司共同對上海汽車制動器公司生產(chǎn)場地實(shí)施改造，創(chuàng)立“八號橋”。
“八號橋”保留了工業(yè)老建筑特有的底蘊(yùn)，注入新產(chǎn)業(yè)元素，從而成為一個(gè)激發(fā)創(chuàng)意靈感，吸引創(chuàng)意人才的新天地。由于樓與樓之間用橋巧妙連接，因此得名為“八號橋”。
經(jīng)過一番設(shè)計(jì)和包裝，老廠房徹底改變了面貌，拋開工業(yè)老廠房原有的沉重感，隨處可見的是前衛(wèi)的創(chuàng)意，并利用原廠房的高空間、多層次的布局，開展各種時(shí)尚展覽活動。
目前，“八號橋”已成為各類設(shè)計(jì)創(chuàng)意企業(yè)的集聚區(qū)。來自歐美與港澳的80余家企業(yè)已入駐，如英國ALSOP設(shè)計(jì)公司等。這些企業(yè)主要從事建筑、產(chǎn)品、服裝、和企業(yè)形象的設(shè)計(jì)、影業(yè)制作。
創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將經(jīng)濟(jì)、文化、技術(shù)和藝術(shù)有機(jī)的結(jié)合，成為二、三產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的結(jié)合點(diǎn)，這也是當(dāng)今國際大都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢?！鞍颂枠颉币殉蔀槿珖I(yè)旅游示范點(diǎn)中首個(gè)以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為特色的示范點(diǎn)，是上海都市旅游的新景點(diǎn)。
通過對上海市房地產(chǎn)市場全面的調(diào)查、分析，A房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子認(rèn)為在高端住宅市場、辦公樓市場雖有一定的市場需求，但對中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，風(fēng)險(xiǎn)太大，而創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和改造是一條適合中小型房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的道路。
首先，舊廠房的改造無須投入大量的資金，而資金正是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的軟肋。大型房地產(chǎn)商由于品牌效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)的聚積，更能得到金融機(jī)構(gòu)的垂青，因而愈發(fā)顯得財(cái)大氣粗，一出手即是大手筆，這是非A房地產(chǎn)有限公司力所能及的。因此，公司領(lǐng)導(dǎo)決定揚(yáng)長避短，另辟蹊徑，把創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和改造作為公司生存發(fā)展的切入點(diǎn)和機(jī)會點(diǎn)。
其次，工業(yè)房地產(chǎn)的改造，創(chuàng)意為上。該公司可充分發(fā)揮策劃包裝、資源整合的強(qiáng)項(xiàng)，精心打造出類似且超越“八號橋”這樣規(guī)模的新產(chǎn)品，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展闖出一條新路。
通過以上分析，A房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子最終成功制定合理、科學(xué)的經(jīng)營策略，并經(jīng)過實(shí)踐取得成功。
最后，通過深入了解上海房地產(chǎn)市場，細(xì)化地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，契合企業(yè)自身實(shí)際情況，A房地產(chǎn)有限公司制定了科學(xué)的經(jīng)營策略，找準(zhǔn)企業(yè)發(fā)展的專業(yè)化定位，明確努力方向，通過運(yùn)作，該企業(yè)正不斷取得成功。
四、結(jié)束語
A房地產(chǎn)有限公司成功制定了科學(xué)的經(jīng)營策略并獲得成功的實(shí)例，反映了了解房地產(chǎn)市場，細(xì)化地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，契合企業(yè)自身實(shí)際情況，在此基礎(chǔ)上制定出先進(jìn)、科學(xué)的經(jīng)營策略是一個(gè)成功企業(yè)的關(guān)鍵所在?？傊?，作為一個(gè)企業(yè)，要想獲得成功，首先必須從經(jīng)營策略下手，方可收到事半功倍的效果。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)及投資 經(jīng)濟(jì)效應(yīng) 分析
自1978年12月以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，且漸漸成長為獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，其在人民的日常生活中扮演著越來越重要的角色，其中，由房地產(chǎn)業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)效益越來越為明顯。因而，房地產(chǎn)業(yè)成為了越來越多人關(guān)注的行業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)及投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的話題關(guān)注度也越來越高。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本支出
（一）前期開發(fā)費(fèi)用
土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)公司在規(guī)范開發(fā)土地的前提下在土地資源方面所支出的成本；規(guī)劃設(shè)計(jì)支出是在開發(fā)的土地模塊中實(shí)行勘察及開采計(jì)劃而支出的費(fèi)用；基礎(chǔ)設(shè)施以及公共配套設(shè)施項(xiàng)目支出是房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)某一地帶的時(shí)候還會建立且完善相應(yīng)的基礎(chǔ)配套設(shè)施，如醫(yī)療、文娛、教育及周圍的交通、植被規(guī)模等硬件配備需要的費(fèi)用；信貸費(fèi)用是房地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目時(shí)在銀行貸款費(fèi)用的基礎(chǔ)上生成的利息類費(fèi)用。
（二）管理維護(hù)費(fèi)用
實(shí)施房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司的相關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目所生成的各種支出，在外融匯各種費(fèi)用生成的費(fèi)用和對房地產(chǎn)開發(fā)地帶的修護(hù)建設(shè)的修護(hù)費(fèi)用，對銷售給予人力成本等生成的各種費(fèi)用等。
稅費(fèi)是房地產(chǎn)公司本著遵法守法的運(yùn)營態(tài)度，向相關(guān)部門交納的各種稅費(fèi)。
預(yù)期之外費(fèi)用是在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資時(shí)，為應(yīng)對材料或其他必備品成本上漲或是其他突況所生成的費(fèi)用等。
二、影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的因素分析
房地產(chǎn)開發(fā)是有目的性的開發(fā)與投資，其開發(fā)構(gòu)建業(yè)務(wù)的時(shí)長較為長久。怎樣把房地產(chǎn)開發(fā)與構(gòu)建所關(guān)聯(lián)的效益最優(yōu)化有多樣的限制因素的制衡，如房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)與施工地帶的篩選、房地產(chǎn)施工水準(zhǔn)及周圍環(huán)境等條件，這些條件都是影響房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益的關(guān)鍵部分。對此進(jìn)行全方面地剖析，能夠獲得這些作用因素：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地址選擇和規(guī)劃制約因素
房地產(chǎn)開發(fā)與構(gòu)建項(xiàng)目的地理位置的優(yōu)劣對房地產(chǎn)銷售業(yè)績的好壞有關(guān)鍵的作用，較為理想的地理位置能直接提高未來房產(chǎn)銷售的業(yè)績，面對消費(fèi)群體和消費(fèi)者需求的不一性，需要有針對性地配備相應(yīng)的設(shè)施建設(shè)等。如天津市的海河開發(fā)公司，該公司的房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)是在天津市政府加速海河下游兩岸調(diào)整開發(fā)的方針下，依照本地開啟的土地調(diào)整開發(fā)部署而組建的房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司在全面整理了當(dāng)?shù)氐南葲Q條件之后再進(jìn)行科學(xué)開發(fā)，由此獲得了較為理想的經(jīng)濟(jì)成效。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃原則上要科學(xué)合理
從之后，我國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的成長速度愈來愈快，國土資源怎樣獲得合理的開發(fā)使用、企業(yè)怎樣才可以在激烈的市場競爭環(huán)境中獨(dú)樹一幟站穩(wěn)腳跟從而獲取較大的市場份額呢？有效客觀、可行性高的規(guī)劃、開發(fā)及開展長時(shí)間的開發(fā)區(qū)域人文研究是開發(fā)工作的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)公司理應(yīng)用客觀求實(shí)的眼光去看待房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，以科學(xué)的態(tài)度實(shí)施開發(fā)規(guī)劃，從而達(dá)到房產(chǎn)開發(fā)效益最大化的最終目的。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)、周圍環(huán)境及配套設(shè)施的水平
伴隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷成長，人們在住房條件方面的質(zhì)量要求也在不斷提高，因此房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，選址所在地區(qū)的繁榮程度、交通方便程度及地域的人文習(xí)俗等要素，和選址所在地區(qū)的醫(yī)療水平、教育情況及通訊設(shè)施等基礎(chǔ)的配備設(shè)施的高低程度都對房產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃有直接的影響。由此，房地產(chǎn)開發(fā)公司在實(shí)施某地區(qū)的項(xiàng)目開發(fā)與規(guī)劃的時(shí)候，務(wù)必要對開發(fā)項(xiàng)目周圍的環(huán)境和配套設(shè)施水平予以全面的重視，且把這些要素合理加入房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和規(guī)劃當(dāng)中，不然，對公司未來的房產(chǎn)銷售將造成無法挽回的負(fù)面影響。
（四）對于房地產(chǎn)開發(fā)與構(gòu)建項(xiàng)目的后期營銷
房地產(chǎn)開發(fā)公司的房產(chǎn)建設(shè)是面向多數(shù)消費(fèi)群體的，但如若想要達(dá)到企業(yè)經(jīng)濟(jì)最大化的目的，房地產(chǎn)開發(fā)與構(gòu)建后期的營銷是舉足輕重的部分。營銷內(nèi)容滲透房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃的整個(gè)流程，在開發(fā)房產(chǎn)之前的營銷環(huán)節(jié)及開發(fā)房產(chǎn)之后舉辦的宣傳環(huán)節(jié)則顯得異常重要。一是可以對外建立公司的良好形象，二是可以達(dá)到公司房產(chǎn)開發(fā)宣傳和推廣同時(shí)進(jìn)行的目的，這樣對房產(chǎn)開發(fā)公司的預(yù)期收益目標(biāo)與實(shí)際收益達(dá)到一致有積極的作用。
三、房地產(chǎn)開發(fā)及投資經(jīng)濟(jì)效益分析
確切來說，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)付出與回報(bào)較為長時(shí)段的過程，在此期間，我們常說的經(jīng)濟(jì)效益可簡易地解讀為投入期間耗損的勞務(wù)項(xiàng)目等支出和開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際效益折合后的比例。如此而言，在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施期間，怎樣衡定公司的投入所能得到的利潤有多大？房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目實(shí)施產(chǎn)出的直觀收入有著緊密的關(guān)聯(lián)。以下是對此問題的全面探析：
（一）對于數(shù)據(jù)穩(wěn)定性的剖析
利用對數(shù)據(jù)的每個(gè)方面匯總能夠得到：房地產(chǎn)開發(fā)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值兩者之間的關(guān)系是呈先正相關(guān)而后負(fù)相關(guān)的演變，在國家強(qiáng)有力的可見調(diào)控手段的作用之下，國內(nèi)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)降低態(tài)勢。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)的可見調(diào)控手段，房地產(chǎn)開發(fā)投資的狂熱態(tài)勢得到了相對的壓制影響。每年的收益支出等都是起起伏伏的，以致在某個(gè)方面對協(xié)整變量的檢測精準(zhǔn)性造成了影響，因而，我們則需消耗時(shí)間來對數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析以方便進(jìn)行穩(wěn)定性的檢驗(yàn)。
（二）協(xié)整方式及檢驗(yàn)
協(xié)整方式是解析非穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)變量間正反相關(guān)的使用頻率最高的方法之一在兩個(gè)極端檢測時(shí)，則會限制兩個(gè)結(jié)果出現(xiàn)相對的偏差。如此，若要將平穩(wěn)檢驗(yàn)當(dāng)做標(biāo)準(zhǔn)，則需要檢驗(yàn)協(xié)整方式。從而，則能夠得到房地產(chǎn)的開發(fā)投入和國內(nèi)生產(chǎn)總值兩者之間的平衡關(guān)聯(lián)，即房地產(chǎn)的投資與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)之間的正向關(guān)系。
（三）因果分析檢驗(yàn)
曾經(jīng)有相關(guān)學(xué)者發(fā)明了一種能夠剖析變量間的先后的方法，將此來研究經(jīng)濟(jì)變量間的前因后果，開展格蘭杰因果關(guān)系檢測務(wù)必得是建立在時(shí)間的排序有穩(wěn)定性的前提之上，在協(xié)整檢測當(dāng)中，很明顯可以看出房產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間有某種長期平衡的態(tài)勢，接下來則是要論證房產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間是否具有這樣一種態(tài)勢和作用。最后，仍需采用因果關(guān)系的辦法剖析其因果關(guān)系。
綜上所述，我們能夠清晰地從宏觀和微觀兩個(gè)不同的角度對房地產(chǎn)開發(fā)與投資和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行研究剖析，從而得出如下論點(diǎn)：房地產(chǎn)公司的開發(fā)及投資與經(jīng)濟(jì)增長之間有著一種長期平衡的態(tài)勢，且從上述內(nèi)容中，能夠清楚地知道房地產(chǎn)開發(fā)投資與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長是正向的關(guān)系，房地產(chǎn)投資的增加對經(jīng)濟(jì)增長起著促進(jìn)的作用，長此以往，房地產(chǎn)開發(fā)投資在地方經(jīng)濟(jì)架構(gòu)中的作用會越來越重要。房地產(chǎn)開發(fā)投資和國內(nèi)生產(chǎn)總值兩者之間是相互影響的關(guān)系，事實(shí)證明房地產(chǎn)開發(fā)與投資和地方經(jīng)濟(jì)增長之間是相互關(guān)聯(lián)的。房地產(chǎn)開發(fā)公司需清晰地認(rèn)清與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，與地方相互促進(jìn)，共同發(fā)展 。如天津市的海河開發(fā)公司一般，該公司的成功正是由于結(jié)合了房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)效益二者，并使之達(dá)到一種平衡的狀態(tài)，從而推動二者互為彼此的推動力。
四、結(jié)束語
綜上所述，在現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的火熱及我國的國情政策來看，我國的房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)開發(fā)投資中應(yīng)全面斟酌其行為對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長遠(yuǎn)和近期作用，瞄準(zhǔn)投資經(jīng)營的平衡點(diǎn)，減少過熱和過冷情況的發(fā)生，在政府強(qiáng)力的指導(dǎo)和輔助下，科學(xué)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)內(nèi)部經(jīng)營組織，組建對經(jīng)濟(jì)收益有積極作用的經(jīng)營體制，多層次多方面斟酌每個(gè)方面的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，確保我國房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)地合理科學(xué)成長。
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[關(guān)鍵詞]新時(shí)期；房地產(chǎn)開發(fā)；經(jīng)營；策略；轉(zhuǎn)變
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.052
[中圖分類號]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）12-00-02
0 引 言
我國經(jīng)濟(jì)在高速發(fā)展的過程中，給予了房地產(chǎn)領(lǐng)域極大的發(fā)展空間，經(jīng)營者在過去很長一段時(shí)間里，為了追求經(jīng)濟(jì)利益，不斷地進(jìn)行土地的開發(fā)，卻嚴(yán)重忽視了土地資源的節(jié)省及充分利用。從長遠(yuǎn)的角度來看，不僅不利于房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，還將給我國未來的發(fā)展造成嚴(yán)重的影響。在這種情況下，新時(shí)期我國房地產(chǎn)企業(yè)在積極進(jìn)行土地開發(fā)和經(jīng)營的過程中，應(yīng)注重轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的土地資源利用策略，實(shí)施土地集約利用方式，為實(shí)現(xiàn)我國的長期可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略向土地集約利用方向轉(zhuǎn)變的原因
1.1 房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)土地集約利用是城市化發(fā)展的關(guān)鍵
空間集聚是城市發(fā)展過程中的本質(zhì)，也就是說城市在建設(shè)過程中，需要對各種生產(chǎn)要素進(jìn)行有效的集聚，包括技術(shù)、資源及人口等，而這一過程實(shí)際上也是土地集約利用的關(guān)鍵。房地產(chǎn)領(lǐng)域是我國基本的產(chǎn)業(yè)部門之一，開發(fā)、建設(shè)以及銷售的主體是土地和建筑物。在城市當(dāng)中，構(gòu)成國民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)機(jī)構(gòu)在運(yùn)行過程中，需要對相關(guān)的物質(zhì)載體進(jìn)行利用才能夠從事社會以及經(jīng)濟(jì)活動，這一物質(zhì)載體就是房地產(chǎn)，它對城市的功能以及景觀等具有決定影響，現(xiàn)階段，幾乎可以成為衡量城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及建設(shè)水平的關(guān)鍵因素。在投資領(lǐng)域當(dāng)中，房地產(chǎn)是一個(gè)關(guān)鍵的組成部分，決定著城市各項(xiàng)資源是否能夠充分發(fā)揮功能?，F(xiàn)階段，我國的城市是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的關(guān)鍵地區(qū)，產(chǎn)生這種現(xiàn)象最主要的原因是城市土地價(jià)格較高，房地產(chǎn)市場需求量大。因此，房地產(chǎn)業(yè)的土地集約化直接影響著城市化建設(shè)水平。
1.2 我國未來的發(fā)展要求實(shí)現(xiàn)土地集約化利用
我國人口眾多，然而土地資源有限，在實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的過程中，節(jié)約土地資源勢在必行。房地產(chǎn)是對土地資源利用相對較多的領(lǐng)域，因此，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略向土地集約方式轉(zhuǎn)變至關(guān)重要。例如：在進(jìn)行舊城改造的過程中，提升單位面積土地中的建筑容量，能夠有效節(jié)約城市規(guī)劃中的土地資源，提升城市規(guī)劃的科學(xué)性。在城市規(guī)模擴(kuò)大的過程中，節(jié)約土地最主要的方式就是土地的集約利用，促使城市建設(shè)過程中對土地資源利用的擴(kuò)張速度得以減緩，并對耕地進(jìn)行有力保護(hù)，從而促使動態(tài)平衡在耕地總量中得以實(shí)現(xiàn)。在城市中實(shí)施土地集約利用，能夠有效控制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在利用行政管理方式限制房地產(chǎn)用地的過程中，政府可以對房地產(chǎn)的發(fā)展提供政策支持，對提升企業(yè)綜合競爭力具有重要意義。在實(shí)施土地集約利用的過程中，能使城市進(jìn)步、農(nóng)業(yè)發(fā)展等因素之間的沖突減少，實(shí)現(xiàn)我國的協(xié)調(diào)發(fā)展。
2 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的土地利用問題
首先，房地產(chǎn)投資不合理?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域呈現(xiàn)出嚴(yán)重的滯銷現(xiàn)象，商品房空置面積越來越大。多數(shù)人認(rèn)為產(chǎn)生這一現(xiàn)象最主要的原因是房價(jià)過高造成的，同時(shí)現(xiàn)階段的高檔住宅、辦公樓及商場建筑逐漸增多，形成嚴(yán)重不合理的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)。而從房地產(chǎn)投資的角度來看，產(chǎn)生這一現(xiàn)象最主要的原因就是投資過量。其次，土地利用效益較低。近年來，我國在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，一種重要的方式就是土地成片開發(fā)，房地產(chǎn)領(lǐng)域在開發(fā)區(qū)廣泛建設(shè)的過程中迎來了更加廣闊的發(fā)展空間。與此同時(shí)，由于現(xiàn)階段我國的務(wù)農(nóng)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于非農(nóng)勞動收入，人們在利用土地的過程中，非農(nóng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出相對較高。在這種情況下，將部分土地資源規(guī)劃到工業(yè)建設(shè)所用，在有效提升農(nóng)民生活質(zhì)量的過程中，還能夠?yàn)槲覈?jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量，與此同時(shí)，這也是我國適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的關(guān)鍵措施之一。在利用這部分土地資源的過程中，通過招商引資、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)等方式，可以開拓國際市場，這也是城市化建設(shè)的關(guān)鍵措施之一。然而，由于過多地設(shè)置開發(fā)區(qū)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)規(guī)模嚴(yán)重不合理，失去了集聚效應(yīng)，投資環(huán)境應(yīng)由的作用及吸引力消失。由于這部分土地沒有得到充分利用，土地資源的功能無法得到充分的發(fā)揮。
3 新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中土地集約利用的策略
3.1 有效結(jié)合土地資源管理和資產(chǎn)管理
新時(shí)期，我國必須制定相關(guān)措施，保證房地產(chǎn)領(lǐng)域在利用土地資源的過程中，能夠提升土地資源的利用率，最大限度地節(jié)約土地資源。這就需要應(yīng)用有限、有償土地使用方式替代無償、無限期使用方式。這一轉(zhuǎn)變需要傳統(tǒng)的土地資源管理與資產(chǎn)管理充分結(jié)合。我國房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營的過程中，充分證明其要想實(shí)現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展，必須在優(yōu)化配置土地資源的過程中，充分利用市場機(jī)制，而政府在這一過程中也必須充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的能力，提升土地利用模式的科學(xué)性。
從房地產(chǎn)領(lǐng)域來看，政策的導(dǎo)向作用得到充分發(fā)揮是得到理想投資環(huán)境的關(guān)鍵，健全的法制能夠促使城市和土地利用效率的提升。在這種情況下，投資環(huán)境應(yīng)有較強(qiáng)的透明度，才能使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中面對的不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)都能夠有效降低。在投資過程中加強(qiáng)針對性，就能夠?qū)崿F(xiàn)對土地資源的合理規(guī)劃和利用，這也是房地產(chǎn)領(lǐng)域提升市場競爭力的關(guān)鍵。
3.2 提升房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，各企業(yè)之間的有效競爭是實(shí)現(xiàn)土地集約利用的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，應(yīng)首先進(jìn)行詳細(xì)地分析投資環(huán)，并提升投資項(xiàng)目管理能力。企業(yè)在運(yùn)行過程中，還應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解國家政策以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，及時(shí)掌握市場經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動的過程中所帶來的發(fā)展機(jī)遇，并采取有效措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升自身競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)科學(xué)地預(yù)測該領(lǐng)域的需求及變化，科學(xué)地把握企業(yè)未來的發(fā)展方向。當(dāng)房地產(chǎn)供大于求時(shí)，應(yīng)詳細(xì)分析結(jié)構(gòu)動態(tài)變化在房地產(chǎn)供求中的體現(xiàn)，并及時(shí)找到相關(guān)供不應(yīng)求的因素，充分調(diào)動企業(yè)運(yùn)行過程中的人力、物力和財(cái)力等資源，及時(shí)開辟并占領(lǐng)全新的市場，將自身的優(yōu)勢進(jìn)行充分發(fā)揮的同時(shí)，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。此外，還要應(yīng)用創(chuàng)新性思維，科學(xué)地設(shè)計(jì)和規(guī)劃房地產(chǎn)，積極引進(jìn)并應(yīng)用先進(jìn)的工藝和材料，努力提升建筑物質(zhì)量及工程實(shí)施速度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
4 結(jié) 語
近年來，在科學(xué)和信息技術(shù)不斷發(fā)展的情況下，我國各行各業(yè)都迎來了廣闊的發(fā)展空間，房地產(chǎn)作為我國獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在長期的經(jīng)營過程中，以追求經(jīng)濟(jì)效益最大化為目標(biāo)，一定程度上忽視了對土地資源的合理利用。然而，我國是人口大國，在發(fā)展過程中，必須注重對各項(xiàng)資源的節(jié)約利用，在這種情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變開發(fā)與經(jīng)營策略，應(yīng)用土地集約利用策略提升自身的競爭力。
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