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序論：在您撰寫賬面價值和公允價值時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
一、新準(zhǔn)則與舊準(zhǔn)則會計處理的差異
非貨幣性資產(chǎn)交換會計核算的主要問題是確定換入資產(chǎn)的入賬價值，以及是否確定交易損益。
（一）換入資產(chǎn)入賬價值計量方面的差異
舊準(zhǔn)則以換出資產(chǎn)的賬面價值作為換入資產(chǎn)的入賬價值。新準(zhǔn)則規(guī)定非貨幣易同時滿足：該交易具有商業(yè)實(shí)質(zhì)和換入或換出資產(chǎn)至少兩者之一的公允價值能夠可靠計量這兩個條件時，以公允價值作為換入資產(chǎn)的入賬價值。不同時滿足兩個條件時，以換出資產(chǎn)的賬面價值作為換入資產(chǎn)的入賬價值。
1、在不涉及補(bǔ)價的條件下
舊準(zhǔn)則以換出資產(chǎn)的賬面價值計價：換入資產(chǎn)入賬價值=換出資產(chǎn)賬面價值＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)。新準(zhǔn)則若以換出資產(chǎn)的公允價值計價：換入資產(chǎn)的入賬價值＝換出資產(chǎn)的公允價值＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)；新準(zhǔn)則若以換出資產(chǎn)的賬面價值計量：換入資產(chǎn)的入賬價值＝換出資產(chǎn)的賬面價值＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)。舊準(zhǔn)則與新準(zhǔn)則以賬面價值計價結(jié)果一樣。
2、在涉及補(bǔ)價的條件下
（1）支付補(bǔ)價的
舊準(zhǔn)則以換出資產(chǎn)的賬面價值計量：換入資產(chǎn)的入賬價值＝換出資產(chǎn)的賬面價值＋補(bǔ)價＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)。新準(zhǔn)則按照換出資產(chǎn)的公允價值計量：換入資產(chǎn)的入賬價值＝換出資產(chǎn)的公允價值＋補(bǔ)價＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)；新準(zhǔn)則按照換出資產(chǎn)的賬面價值計量：換入資產(chǎn)的入賬價值＝換出資產(chǎn)的賬面價值＋補(bǔ)價＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)。舊準(zhǔn)則與新準(zhǔn)則以賬面價值計價結(jié)果一樣。
（2）收到補(bǔ)價的
舊準(zhǔn)則以換出資產(chǎn)的賬面價值計量：換入資產(chǎn)的入賬價值＝換出資產(chǎn)的賬面價值－（補(bǔ)價－應(yīng)確認(rèn)的收益）＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，其中：應(yīng)確認(rèn)的損益＝補(bǔ)價－（補(bǔ)價÷?lián)Q出資產(chǎn)公允價值）×換出資產(chǎn)賬面價值－（補(bǔ)價÷?lián)Q出資產(chǎn)公允價值）×應(yīng)支付相關(guān)稅費(fèi)。新準(zhǔn)則按照換出資產(chǎn)的公允價值計量：換入資產(chǎn)的入賬價值＝換出資產(chǎn)的公允價值－補(bǔ)價＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)；新準(zhǔn)則按照換出資產(chǎn)的賬面價值計量：換入資產(chǎn)的入賬價值＝換出資產(chǎn)的賬面價值－補(bǔ)價＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)；
3、在同時換入多項資產(chǎn)的情況下
不管是否涉及補(bǔ)價，基本原則是按換入各項資產(chǎn)的公允價值與換入資產(chǎn)公允價值總額的比例，對換出資產(chǎn)的賬面價值（賬面價值計量模式）或公允價值（公允價值計量模式）總額、補(bǔ)價與應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行分配，以確定各項換入資產(chǎn)的入賬價值。新舊準(zhǔn)則對換入多項非貨幣性資產(chǎn)入賬價值的分配原則基本一致。
從上面新舊準(zhǔn)則對于換入資產(chǎn)入賬價值的確認(rèn)可以看出，在新準(zhǔn)則公允價值計量模式下，不管換出資產(chǎn)的賬面價值多少，只要換出、換入資產(chǎn)公允價值不變，以公允價值計量換入資產(chǎn)的入賬價值均保持不變，這能較好地反映換入資產(chǎn)的實(shí)際價值。在舊準(zhǔn)則及新準(zhǔn)則賬面價值法下，由于采用的折舊政策或計提的減值準(zhǔn)備不同使換出資產(chǎn)的賬面價值發(fā)生變化，所確認(rèn)的換入資產(chǎn)入賬價值跟著變化，這顯然與實(shí)際情況不吻合。
（二）交易損益確認(rèn)的差異
舊準(zhǔn)則以換出資產(chǎn)的賬面價值計價，且不涉及補(bǔ)價的非貨幣易不確認(rèn)損益。涉及補(bǔ)價的非貨幣易中，收到補(bǔ)價一方應(yīng)確認(rèn)損益，且損益僅以收到的補(bǔ)價所含的損益為限。
新準(zhǔn)則不管是以賬面價值或公允價值計量換入資產(chǎn)入賬價值，不核算收到補(bǔ)價所含收益或損失的確認(rèn)，而是確認(rèn)換出資產(chǎn)公允價值與其賬面價值之間的差額，直接計入損益。
從前面的分析可以看出，在以換出資產(chǎn)的賬面價值作為換入資產(chǎn)的入賬價值的情況下，新舊準(zhǔn)則只要賬面價值發(fā)生變化，交易損益隨之發(fā)生變化。企業(yè)采用的折舊政策和計提的減值準(zhǔn)備不同，換出資產(chǎn)的賬面價值也就不同，對當(dāng)期損益的影響也不同。新準(zhǔn)則在采用公允價值計量的情況下，如果換出資產(chǎn)賬面價值與換入資產(chǎn)公允價值差距大，則影響當(dāng)期損益大，對當(dāng)期資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所得稅費(fèi)用、凈利潤及凈資產(chǎn)均會產(chǎn)生很大影響。
（三）公允價值運(yùn)用的差異
舊準(zhǔn)則以換出資產(chǎn)的賬面價值作為換入資產(chǎn)的入賬價值計量，公允價值只是作為換入多項資產(chǎn)時的一個分配標(biāo)準(zhǔn)。
新準(zhǔn)則引入了公允價值作為計量基礎(chǔ)，但對公允價值的運(yùn)用限制了較為嚴(yán)格的條件，并分別不同情況確定換入資產(chǎn)的入賬價值。
在新準(zhǔn)則中采用賬面價值還是公允價值計價，關(guān)鍵是看交易是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。對商業(yè)實(shí)質(zhì)的判斷新準(zhǔn)則給出了兩個條件：一是換入資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量在風(fēng)險、時間和金額方面與換出資產(chǎn)顯著不同。二是換入資產(chǎn)與換出資產(chǎn)的預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值不同，且其差額與換入資產(chǎn)和換出資產(chǎn)的公允價值相比是重大的。一般情況是預(yù)計換入資產(chǎn)在未來產(chǎn)生現(xiàn)金流量將比換出資產(chǎn)大，換出資產(chǎn)方才可能將其資產(chǎn)換出，換入另一資產(chǎn)，在這種情況下該交換才具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。
判斷商業(yè)實(shí)質(zhì)時還要注意交易雙方是否存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系，關(guān)聯(lián)方關(guān)系的存在，可能使非貨幣易不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。
因此，只有引起企業(yè)現(xiàn)金流量發(fā)生變化且交換雙方不是關(guān)聯(lián)方關(guān)系的非貨幣性資產(chǎn)交換才具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。
總之，新舊準(zhǔn)則的主要差異是：以交易是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)作為是否采用公允價值計量換入資產(chǎn)入賬價值的重要判斷標(biāo)準(zhǔn)。
三、存在的問題
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;會計核算
中圖分類號:F606.6
文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
2006年財政部頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》是我國第一部關(guān)于投資性房地產(chǎn)方面的準(zhǔn)則。在準(zhǔn)則中,明確了投資性房地產(chǎn)的定義;投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值、或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其確認(rèn)應(yīng)滿足兩個條件:一是與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);二是該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。對投資性房地產(chǎn),按現(xiàn)行準(zhǔn)則規(guī)定有以成本模式計量和公允價值模式計量兩種計量模式。兩種計量模式在會計科目使用、初始計量、后續(xù)計量等經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中會計核算均有不同。
一、投資性房地產(chǎn)的計量
投資性房地產(chǎn)初始應(yīng)按其成本計量,交易費(fèi)用應(yīng)包括在初始計量之中。購置的投資性房地產(chǎn)的成本包括買價和任何可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出,借方記“投資性房地產(chǎn)”,貸方記相關(guān)科目。自建投資性房地產(chǎn)的成本指投資性房地產(chǎn)建造或開發(fā)完工日的成本,借方記“投資性房地產(chǎn)”,貸方記“在建工程”。以其他方式取得的投資性房地產(chǎn),按取得時的實(shí)際成本,借方記“投資性房地產(chǎn)”,貸方記相關(guān)科目。對企業(yè)原來已記入“固定資產(chǎn)”的投資性房地產(chǎn)和記入“無形資產(chǎn)”的投資性房地產(chǎn)性質(zhì)的土地使用權(quán),比照房地產(chǎn)用途改變時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)處理方法核算。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出,如果使可能流入企業(yè)的未來經(jīng)濟(jì)利益超過了原先的估計,視為對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改良,應(yīng)當(dāng)將其計入投資性房地產(chǎn)的賬面價值;反之,應(yīng)當(dāng)計人當(dāng)期費(fèi)用。
二、投資性房地產(chǎn)的日常核算
(一)成本模式計量。當(dāng)取得租金收入時,借方記“銀行存款”等,貸方記“其他業(yè)務(wù)收入”;按當(dāng)期應(yīng)計提的折舊或應(yīng)攤銷的金額,借記“其他業(yè)務(wù)支出”,如是固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn),貸記“累計折舊”,如是無形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn),貸記“投資性房地產(chǎn)”。
(二)公允價值模式計量。取得租金收入時的會計處理同上。每個會計期末,應(yīng)把投資性房地產(chǎn)的公允價值和賬面價值進(jìn)行對比,如兩者相等,則不做賬務(wù)處理;如公允價值小于賬面價值,則按其差額借記“其他業(yè)務(wù)支出”,貸記“投資性房地產(chǎn)”;如公允價值大于賬面價值,則按其差額借記“投資性房地產(chǎn)”,貸記“營業(yè)外收入”。
三、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
(一)成本模式下,按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值確定轉(zhuǎn)換后的入賬價值。投資性房地產(chǎn)開始自用,相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn),借記“固定資產(chǎn)”、“累計折舊――投資性房地產(chǎn)”,貸記“投資性房地產(chǎn)”、“累計折舊――自用房地產(chǎn)”;自用房地產(chǎn)停止自用,擬用于賺取租金或資本增值,相應(yīng)地由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),做與以上相反的分錄;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營租賃方式租出,相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),借記“投資性房地產(chǎn)”,貸記“庫存商品”;如將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨,則借記“庫存商品”、“累計折舊――投資性房地產(chǎn)”,貸記“投資性房地產(chǎn)”。
(二)公允價值模式下,按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值確定轉(zhuǎn)換后的入賬價值。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時,借記“固定資產(chǎn)”(公允價值)、“營業(yè)外支出”(公允價值小于賬面價值的部分),貸記“投資性房地產(chǎn)”(賬面價值)、“營業(yè)外收入”(公允價值大于賬面價值的部分);投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時,借記“庫存商品”(公允價值)、“營業(yè)外支出”(公允價值小于賬面價值的部分),貸記“投資性房地產(chǎn)”(賬面價值)、“營業(yè)外收入”(公允價值大于賬面價值的部分)。如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值,自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時,則借記“投資性房地產(chǎn)”(公允價值)、“累計折舊――自用房地產(chǎn)”(賬面余額)、“營業(yè)外支出”(賬面價值――公允價值),貸記“固定資產(chǎn)”(賬面余額);存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時,則借記“投資性房地產(chǎn)”(公允價值)、“營業(yè)外支出”(賬面價值――公允價值),貸記“庫存商品”(賬面價值)。如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值時,一種情況是公允價值與原賬面價值的差額小于已計提的減值準(zhǔn)備或跌價準(zhǔn)備,如自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),則借記“投資性房地產(chǎn)”(公允價值)、“累計折舊――自用房地產(chǎn)”(賬面余額)、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”(賬面余額),貸記“固定資產(chǎn)”(賬面余額)、“營業(yè)外收入”(公允價值――賬面價值);如為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),則借記“投資性房地產(chǎn)”(公允價值)、“存貨跌價準(zhǔn)備”(賬面余額),貸記“庫存商品”(賬面余額)、“營業(yè)外收入”(公允價值――賬面價值)。另一種情況是公允價值與原賬面價值的差額大于已計提的減值準(zhǔn)備或跌價準(zhǔn)備,如自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),則借記“投資性房地產(chǎn)”(公允價值)、“累計折舊――自用房地產(chǎn)”(賬面余額)、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”(賬面余額),貸記“固定資產(chǎn)”(賬面余額)、“營業(yè)外收入――固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”(賬面余額)、“資本公積”(公允價值――賬面價值)、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”(賬面余額);如為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),則借記“投資性房地產(chǎn)”(公允價值)、“存貨跌價準(zhǔn)備”(賬面余額),貸記“庫存商品”(賬面余額――營業(yè)外收入)、“存貨跌價準(zhǔn)備”(賬面余額)、“資本公積”(公允價值――賬面價值)、“存貨跌價準(zhǔn)備”(賬面余額)。
總之,投資性房地產(chǎn)會計處理最大的特點(diǎn)初始計量都是按照成本模式進(jìn)行,后繼計量時企業(yè)可以有成本和公允價值兩種模式。其中準(zhǔn)則對公允價值計量模式做了較為嚴(yán)格的規(guī)定,同時兩種計量模式的轉(zhuǎn)換是單向進(jìn)行的。準(zhǔn)則也規(guī)定了同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,不能同時采用兩種計量模式。這些規(guī)定都能達(dá)到防止企業(yè)操縱盈利,統(tǒng)一計量模式規(guī)范財務(wù)報告的目的。另外,在自有資產(chǎn)向投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時,若采取公允價值計量模式,則公允價值與賬面余額的差也視其是借差或貸差進(jìn)行分別處理,這些規(guī)定都有效防止企業(yè)主觀決定公允價值以增加企業(yè)當(dāng)期利潤。
參考文獻(xiàn):
1 財政部,企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn),2006
關(guān)鍵詞：換入資產(chǎn)入賬價值交易損益公允價值
1998年的非貨幣易準(zhǔn)則將非貨幣性資產(chǎn)分為同類與不同類資產(chǎn)，分別采用賬面價值和公允價值作為換入資產(chǎn)入賬價值；2001年對1998年的準(zhǔn)則進(jìn)行修訂后均以換出資產(chǎn)的賬面價值作為換入資產(chǎn)的入賬價值計量，公允價值只是作為換入多項資產(chǎn)時的一個分配標(biāo)準(zhǔn)。新頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第7號——非貨幣性資產(chǎn)交換》（以下簡稱“新準(zhǔn)則”）與1998年和2001年修訂的《企業(yè)會計準(zhǔn)則——非貨幣易》（以下簡稱“舊準(zhǔn)則”）在定義及判斷非貨幣易事項的標(biāo)準(zhǔn)上是一致的，主要的不同在于新準(zhǔn)則引入公允價值作為換入資產(chǎn)入賬價值計價基礎(chǔ)，且對非貨幣性資產(chǎn)交換損益的確認(rèn)方式進(jìn)行了修改。下面對新舊準(zhǔn)則的主要差異進(jìn)行比較。
一、新準(zhǔn)則與舊準(zhǔn)則會計處理的差異
非貨幣性資產(chǎn)交換會計核算的主要問題是確定換入資產(chǎn)的入賬價值，以及是否確定交易損益。
（一）換入資產(chǎn)入賬價值計量方面的差異
舊準(zhǔn)則以換出資產(chǎn)的賬面價值作為換入資產(chǎn)的入賬價值。新準(zhǔn)則規(guī)定非貨幣易同時滿足：該交易具有商業(yè)實(shí)質(zhì)和換入或換出資產(chǎn)至少兩者之一的公允價值能夠可靠計量這兩個條件時，以公允價值作為換入資產(chǎn)的入賬價值。不同時滿足兩個條件時，以換出資產(chǎn)的賬面價值作為換入資產(chǎn)的入賬價值。
1、在不涉及補(bǔ)價的條件下
舊準(zhǔn)則以換出資產(chǎn)的賬面價值計價：換入資產(chǎn)入賬價值=換出資產(chǎn)賬面價值＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)。新準(zhǔn)則若以換出資產(chǎn)的公允價值計價：換入資產(chǎn)的入賬價值＝換出資產(chǎn)的公允價值＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)；新準(zhǔn)則若以換出資產(chǎn)的賬面價值計量：換入資產(chǎn)的入賬價值＝換出資產(chǎn)的賬面價值＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)。舊準(zhǔn)則與新準(zhǔn)則以賬面價值計價結(jié)果一樣。
2、在涉及補(bǔ)價的條件下
（1）支付補(bǔ)價的
舊準(zhǔn)則以換出資產(chǎn)的賬面價值計量：換入資產(chǎn)的入賬價值＝換出資產(chǎn)的賬面價值＋補(bǔ)價＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)。新準(zhǔn)則按照換出資產(chǎn)的公允價值計量：換入資產(chǎn)的入賬價值＝換出資產(chǎn)的公允價值＋補(bǔ)價＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)；新準(zhǔn)則按照換出資產(chǎn)的賬面價值計量：換入資產(chǎn)的入賬價值＝換出資產(chǎn)的賬面價值＋補(bǔ)價＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)。舊準(zhǔn)則與新準(zhǔn)則以賬面價值計價結(jié)果一樣。
（2）收到補(bǔ)價的
舊準(zhǔn)則以換出資產(chǎn)的賬面價值計量：換入資產(chǎn)的入賬價值＝換出資產(chǎn)的賬面價值－（補(bǔ)價－應(yīng)確認(rèn)的收益）＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，其中：應(yīng)確認(rèn)的損益＝補(bǔ)價－（補(bǔ)價÷?lián)Q出資產(chǎn)公允價值）×換出資產(chǎn)賬面價值－（補(bǔ)價÷?lián)Q出資產(chǎn)公允價值）×應(yīng)支付相關(guān)稅費(fèi)。新準(zhǔn)則按照換出資產(chǎn)的公允價值計量：換入資產(chǎn)的入賬價值＝換出資產(chǎn)的公允價值－補(bǔ)價＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)；新準(zhǔn)則按照換出資產(chǎn)的賬面價值計量：換入資產(chǎn)的入賬價值＝換出資產(chǎn)的賬面價值－補(bǔ)價＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)；
3、在同時換入多項資產(chǎn)的情況下
不管是否涉及補(bǔ)價，基本原則是按換入各項資產(chǎn)的公允價值與換入資產(chǎn)公允價值總額的比例，對換出資產(chǎn)的賬面價值（賬面價值計量模式）或公允價值（公允價值計量模式）總額、補(bǔ)價與應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行分配，以確定各項換入資產(chǎn)的入賬價值。新舊準(zhǔn)則對換入多項非貨幣性資產(chǎn)入賬價值的分配原則基本一致。
從上面新舊準(zhǔn)則對于換入資產(chǎn)入賬價值的確認(rèn)可以看出，在新準(zhǔn)則公允價值計量模式下，不管換出資產(chǎn)的賬面價值多少，只要換出、換入資產(chǎn)公允價值不變，以公允價值計量換入資產(chǎn)的入賬價值均保持不變，這能較好地反映換入資產(chǎn)的實(shí)際價值。在舊準(zhǔn)則及新準(zhǔn)則賬面價值法下，由于采用的折舊政策或計提的減值準(zhǔn)備不同使換出資產(chǎn)的賬面價值發(fā)生變化，所確認(rèn)的換入資產(chǎn)入賬價值跟著變化，這顯然與實(shí)際情況不吻合。
（二）交易損益確認(rèn)的差異
舊準(zhǔn)則以換出資產(chǎn)的賬面價值計價，且不涉及補(bǔ)價的非貨幣易不確認(rèn)損益。涉及補(bǔ)價的非貨幣易中，收到補(bǔ)價一方應(yīng)確認(rèn)損益，且損益僅以收到的補(bǔ)價所含的損益為限。
新準(zhǔn)則不管是以賬面價值或公允價值計量換入資產(chǎn)入賬價值，不核算收到補(bǔ)價所含收益或損失的確認(rèn)，而是確認(rèn)換出資產(chǎn)公允價值與其賬面價值之間的差額，直接計入損益。
從前面的分析可以看出，在以換出資產(chǎn)的賬面價值作為換入資產(chǎn)的入賬價值的情況下，新舊準(zhǔn)則只要賬面價值發(fā)生變化，交易損益隨之發(fā)生變化。企業(yè)采用的折舊政策和計提的減值準(zhǔn)備不同，換出資產(chǎn)的賬面價值也就不同，對當(dāng)期損益的影響也不同。新準(zhǔn)則在采用公允價值計量的情況下，如果換出資產(chǎn)賬面價值與換入資產(chǎn)公允價值差距大，則影響當(dāng)期損益大，對當(dāng)期資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所得稅費(fèi)用、凈利潤及凈資產(chǎn)均會產(chǎn)生很大影響。
（三）公允價值運(yùn)用的差異
舊準(zhǔn)則以換出資產(chǎn)的賬面價值作為換入資產(chǎn)的入賬價值計量，公允價值只是作為換入多項資產(chǎn)時的一個分配標(biāo)準(zhǔn)。
新準(zhǔn)則引入了公允價值作為計量基礎(chǔ)，但對公允價值的運(yùn)用限制了較為嚴(yán)格的條件，并分別不同情況確定換入資產(chǎn)的入賬價值。
在新準(zhǔn)則中采用賬面價值還是公允價值計價，關(guān)鍵是看交易是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。對商業(yè)實(shí)質(zhì)的判斷新準(zhǔn)則給出了兩個條件：一是換入資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量在風(fēng)險、時間和金額方面與換出資產(chǎn)顯著不同。二是換入資產(chǎn)與換出資產(chǎn)的預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值不同，且其差額與換入資產(chǎn)和換出資產(chǎn)的公允價值相比是重大的。一般情況是預(yù)計換入資產(chǎn)在未來產(chǎn)生現(xiàn)金流量將比換出資產(chǎn)大，換出資產(chǎn)方才可能將其資產(chǎn)換出，換入另一資產(chǎn)，在這種情況下該交換才具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。
判斷商業(yè)實(shí)質(zhì)時還要注意交易雙方是否存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系，關(guān)聯(lián)方關(guān)系的存在，可能使非貨幣易不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。
因此，只有引起企業(yè)現(xiàn)金流量發(fā)生變化且交換雙方不是關(guān)聯(lián)方關(guān)系的非貨幣性資產(chǎn)交換才具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。
總之，新舊準(zhǔn)則的主要差異是：以交易是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)作為是否采用公允價值計量換入資產(chǎn)入賬價值的重要判斷標(biāo)準(zhǔn)。
三、存在的問題
新準(zhǔn)則的使用仍然為操縱利潤留下了空間。從準(zhǔn)則的制訂過程看，從98年準(zhǔn)則制訂開始引入公允價值到2001年修改為以賬面價值計量再回到新準(zhǔn)則以公允價值計量，除了與國際會計準(zhǔn)則趨同的原因外，另一個重要原因是為了控制上市公司操縱利潤。新準(zhǔn)則為了防止上市公司操縱利潤對公允價值的使用有嚴(yán)格的限制條件，但是，對商業(yè)實(shí)質(zhì)和公允價值的判斷往往具有不確定性，易成為關(guān)聯(lián)方作為操縱利潤的工具。
非貨幣性資產(chǎn)（存貨、固定資產(chǎn)等）期末以歷史成本與市價（可變現(xiàn)凈值）孰低計價，市價低于歷史成本時，計提減值準(zhǔn)備，賬面價值趨近公允價值，此時，進(jìn)行非貨幣易，在公允價值計量法下，無法產(chǎn)生交易收益；而當(dāng)企業(yè)改變折舊政策或計提減值準(zhǔn)備的金額使換出資產(chǎn)的賬面價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于公允價值，進(jìn)行非貨幣易可以產(chǎn)生大量收益，可借此作為盈余管理的工具。所以對于公允價值的使用應(yīng)嚴(yán)格限定其使用條件和范圍。
參考資料
關(guān)鍵詞：非貨幣性；交易；會計處理
2006年，財政部了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第7號——非貨幣性資產(chǎn)交換》，對1999年《企業(yè)會計準(zhǔn)則——非貨幣易》進(jìn)行了修訂，新準(zhǔn)則的和實(shí)施，使中國非貨幣性資產(chǎn)交換準(zhǔn)則和國際準(zhǔn)則實(shí)現(xiàn)了“實(shí)質(zhì)性趨同”，把非貨幣性資產(chǎn)交換的基礎(chǔ)由賬面價值更正為公允價值，并按照國際會計慣例對會計信息的生成作了更科學(xué)更嚴(yán)格的規(guī)定。本文就新舊兩準(zhǔn)則在非貨幣性資產(chǎn)交換中處理的異同作以下分析：。
一、非貨幣交易及非貨幣易資產(chǎn)的定義及判斷標(biāo)準(zhǔn)
一般情況下，非貨幣性資產(chǎn)主要包括：存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、股權(quán)投資、預(yù)付賬款、工程物資、再建工程及不準(zhǔn)備持有至到期的債券投資等。而非貨幣易與貨幣易的界定遵循了會計的重要性原則。即如果支付的貨幣性資產(chǎn)占換人資產(chǎn)公允價值比例低于25%（含25%），則視為非貨幣易；反之，如果這一比例高于25%（不含25%），則視為貨幣易。
二、新舊會計準(zhǔn)則對非貨幣易業(yè)務(wù)處理的異同
新非貨幣性資產(chǎn)交換的會計準(zhǔn)則與舊的非貨幣易準(zhǔn)則相比，在對換入資產(chǎn)入賬價值計價基礎(chǔ)和對非貨幣性資產(chǎn)交換損益的確認(rèn)等有較大區(qū)別，主要表現(xiàn)為：
1、換入或者換出資產(chǎn)價值判斷標(biāo)準(zhǔn)：
在舊準(zhǔn)則中，以換出資產(chǎn)的賬面價值計價，且不涉及補(bǔ)價的非貨幣易不確認(rèn)損益。涉及補(bǔ)價的非貨幣易中，收到補(bǔ)價一方應(yīng)確認(rèn)損益，且損益僅以收到的補(bǔ)價所含的損益為限。而新準(zhǔn)則明確規(guī)定，非貨幣易同時滿足兩個條件時，以公允價值計量。兩個條件為：一是該交易具有商業(yè)性質(zhì)；二是換入或換出資產(chǎn)至少兩者之一的公允價值能夠可靠計量。不滿足兩個條件之一時，以換出資產(chǎn)的賬面價值計量。不管以何種基礎(chǔ)計價，不核算收到補(bǔ)價所含收益或損失的確認(rèn)，而是確認(rèn)換出資產(chǎn)公允價值與其賬面價值之間的差額，直接計入損益。
因此，在新準(zhǔn)則中是采用賬面價值還是公允價值計價，對交易是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的判斷是關(guān)鍵。
2、新準(zhǔn)則與舊準(zhǔn)則會計處理的差異
（1）在不涉及補(bǔ)價的條件下
新準(zhǔn)則：若以公允價值計價，以換出資產(chǎn)的公允價值加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，作為換入資產(chǎn)的入賬價值，換出資產(chǎn)公允價值與其賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。公式為：
換入資產(chǎn)的入賬價值=換出資產(chǎn)的公允價值+應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)。
若以賬面價值計價，以換出資產(chǎn)的賬面價值加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的入賬價值，不涉及損益，則
換入資產(chǎn)的入賬價值=換出資產(chǎn)的賬面價值+應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)。
舊準(zhǔn)則：以換出資產(chǎn)的賬面價值，加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，作為換入資產(chǎn)的入賬價值，不涉及損益。 公式：
換入資產(chǎn)入賬價值=換出資產(chǎn)賬面價值+應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)。此時與與新準(zhǔn)則賬面價值計價結(jié)果相同。
例1：A、B兩公司出于生產(chǎn)經(jīng)營需要，經(jīng)協(xié)商，A公司決定以賬面價值為9000元、公允價值為10000元的甲材料，換入B公司賬面價值為11000元，公允價值為10000元的乙材料，A公司支付運(yùn)費(fèi)300元，B公司支付運(yùn)費(fèi)500元。A、B兩公司均未對存貨計提跌價準(zhǔn)備，增值稅率均為17%。對A公司業(yè)務(wù)處理如下：
分析：該交易具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且甲、乙材料公允價值是可靠的，應(yīng)采用公允價值計價。 會計分錄：
借：材料──乙材料 10300
應(yīng)交稅費(fèi)──應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅） 1700
貸：材料──甲材料 9000
應(yīng)交稅費(fèi)──應(yīng)交增值稅（銷項稅） 1700
銀行存款 300
營業(yè)外損益──非貨幣易損益 1000
B公司：借：材料──甲材料 10200
應(yīng)交稅費(fèi)──應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅） 1700
營業(yè)外損益──非貨幣易損益 1000
貸：材料──乙材料 11000
應(yīng)交稅費(fèi)──應(yīng)交增值稅（銷項稅）1700
銀行存款 200
即A公司確認(rèn)1000元非貨幣易收益；B公司確認(rèn)1000元非貨幣易損失。
（2）在涉及補(bǔ)價的條件下
Ⅰ 支付補(bǔ)價的的情況下，新準(zhǔn)則：按照公允價值計量的情況下，以換出資產(chǎn)的公允價值，加上補(bǔ)價和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，作為換入資產(chǎn)的入賬價值。換出資產(chǎn)公允價值與其賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。公式：
換入資產(chǎn)的入賬價值=換出資產(chǎn)的公允價值+補(bǔ)價+應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)
按照賬面價值計量的情況下，以換出資產(chǎn)的賬面價值，加上補(bǔ)價和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，作為換入資產(chǎn)的入賬價值，不涉及損益。公式：
換入資產(chǎn)的入賬價值=換出資產(chǎn)的賬面價值+補(bǔ)價+應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)
而舊準(zhǔn)則則以換出資產(chǎn)的賬面價值，加上補(bǔ)價及應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，作為換入資產(chǎn)的入賬價值，不涉及損益。
公式：換入資產(chǎn)的入賬價值=換出資產(chǎn)的賬面價值+補(bǔ)價+應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)
Ⅱ收到補(bǔ)價的
新準(zhǔn)則：按照公允價值計量的情況下，以換出資產(chǎn)的公允價值，減去補(bǔ)價和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，作為換入資產(chǎn)的入賬價值。換出資產(chǎn)公允價值與其賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。公式：
換入資產(chǎn)的入賬價值=換出資產(chǎn)的公允價值-補(bǔ)價+應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)
按照賬面價值計量的情況下，以換出資產(chǎn)的賬面價值，減去補(bǔ)價和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，作為換入資產(chǎn)的入賬價值，不涉及損益。公式：
換入資產(chǎn)的入賬價值=換出資產(chǎn)的賬面價值-補(bǔ)價+應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)
舊準(zhǔn)則：以換出資產(chǎn)的賬面價值，減去補(bǔ)價所含賬面價值加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，作為換入資產(chǎn)的入賬價值；并計算補(bǔ)價所含損益計入當(dāng)期損益。公式：
收到補(bǔ)價應(yīng)確認(rèn)的損益=補(bǔ)價-（補(bǔ)價÷?lián)Q出資產(chǎn)公允價值）×換出資產(chǎn)賬面價值-（補(bǔ)價÷?lián)Q出資產(chǎn)公允價值）×應(yīng)支付相關(guān)稅費(fèi)
換入資產(chǎn)的入賬價值=換出資產(chǎn)的賬面價值-（補(bǔ)價-應(yīng)確認(rèn)的收益）+應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)
Ⅲ 在同時換入多項資產(chǎn)的情況下
不管是否涉及補(bǔ)價，基本原則是按換入各項資產(chǎn)的公允價值與換入資產(chǎn)公允價值總額的比例，對按不同計量方法算出的換入資產(chǎn)入賬價值總額按比例進(jìn)行分配，以確定各項換入資產(chǎn)的入賬價值。
新舊準(zhǔn)則對換入多項非貨幣性資產(chǎn)入賬價值的分配原則一致。
三、非貨幣易披露方面的差異
新準(zhǔn)則存在有不足之處，分述如下：
一、債務(wù)重組的定義及方式
舊準(zhǔn)則中將債務(wù)重組定義為“債權(quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或法院的裁決同意債務(wù)人修改債務(wù)條件的事項。”因此，任何修改某項債務(wù)條款均是在債務(wù)重組準(zhǔn)則的范圍之內(nèi)?！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則第12號――債務(wù)重組》將債務(wù)重組定義為“在債務(wù)人發(fā)生財務(wù)困難的情況下，債權(quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或者法院的裁定做出讓步的事項?！睆脑摱x可以看出，只有債權(quán)人做出讓步的事項才屬于債務(wù)重組的范疇。債務(wù)人發(fā)生財務(wù)困難是因債務(wù)人出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難、經(jīng)營陷入困境或者其他方面的原因等，導(dǎo)致其無法或者沒有能力按原頂條件償還債務(wù)的情況。債權(quán)人做出讓步是債權(quán)人同意發(fā)生財務(wù)困難的債務(wù)人現(xiàn)在或者將來以低于重組債務(wù)賬面價值的金額或者價值償還債務(wù)。因此，筆者認(rèn)為新準(zhǔn)則突出強(qiáng)調(diào)了債務(wù)人發(fā)生財務(wù)困難的前提和債權(quán)人做出讓步，使企業(yè)間的債務(wù)重組行為更加具有實(shí)質(zhì)性。新準(zhǔn)則比舊準(zhǔn)則的范圍更小，隨之重組的方式也有所改變，債務(wù)重組的方式也由舊準(zhǔn)則的5種變?yōu)樾聹?zhǔn)則的4種方式，包括：1.以資產(chǎn)清償債務(wù)；2.將債務(wù)轉(zhuǎn)為資本；3.修改其他債務(wù)條件，如減少債務(wù)本金、減少債務(wù)利息等，不包括上述1和2兩種方式；4.以上三種方式的組合等。
二、債務(wù)重組的會計處理
（一）公允價值計量
舊準(zhǔn)則規(guī)定債務(wù)人清償債務(wù)按換出資產(chǎn)的賬面價值或清償債務(wù)的資本的賬面價值計算；修改其他債務(wù)條件的，如果債務(wù)人重組債務(wù)的賬面價值大于將來應(yīng)付金額，債務(wù)人應(yīng)將重組債務(wù)的賬面價值減記至將來應(yīng)付金額；如果重組債務(wù)的賬面價值等于或小于將來應(yīng)付金額，債務(wù)人不作賬務(wù)處理。債權(quán)人按重組債權(quán)的賬面金額作為受讓的資產(chǎn)或資本的入賬價值。僅在債權(quán)人涉及受讓多項非現(xiàn)金資產(chǎn)、股權(quán)時，使用公允價值對重組債權(quán)的賬面價值進(jìn)行分配，以確認(rèn)各項非現(xiàn)金資產(chǎn)、股權(quán)的入賬價值。
新準(zhǔn)則規(guī)定，債務(wù)人以資產(chǎn)清償債務(wù)按換出資產(chǎn)的公允價值計量；將債務(wù)轉(zhuǎn)為資本的，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)按股份的公允價值清償。債權(quán)人接受資產(chǎn)償債的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按受讓資產(chǎn)的公允價值入賬；將債務(wù)轉(zhuǎn)為資本的，債權(quán)人將享有股份的公允價值確認(rèn)為對債務(wù)人的投資。
新準(zhǔn)則與舊準(zhǔn)則相比較，新準(zhǔn)則中按公允價值計量債務(wù)人或債權(quán)人在債務(wù)重組中所換出或收到的資產(chǎn)或資本。
（二）損益的確認(rèn)
舊準(zhǔn)則規(guī)定債務(wù)人將重組債務(wù)的賬面價值與支付的現(xiàn)金的差額、重組債務(wù)的賬面價值與轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)資產(chǎn)的賬面價值之間的差額以及重組債務(wù)的賬面價值與債權(quán)人享有的股份份額之間的差額直接計入所有者權(quán)益中的資本公積；以修改其他債務(wù)條件進(jìn)行債務(wù)重組的，如果債務(wù)人重組債務(wù)的賬面價值大于將來應(yīng)付金額，債務(wù)人應(yīng)將重組債務(wù)的帳面價值減記至將來應(yīng)付金額，減記的金額直接計入所有者權(quán)益中的資本公積，而不確認(rèn)債務(wù)重組收益。債權(quán)人不確認(rèn)債務(wù)重組損失。
新準(zhǔn)則規(guī)定，債務(wù)人以現(xiàn)金清償債務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)將重組債務(wù)的賬面價值與實(shí)際支付現(xiàn)金之間的差額計入當(dāng)期損益；以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)將重組債務(wù)的賬面價值與轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值之間的差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值與其賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益；將債務(wù)轉(zhuǎn)為資本的，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)將債權(quán)人放棄債權(quán)而享有股份的面值總額確認(rèn)為股本，股份的公允價值總額與股本之間的差額確認(rèn)為資本公積。重組債務(wù)的賬面價值與股份的公允價值之間的差額計入當(dāng)期損益；修改其他債務(wù)條件的，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)將修改其他債務(wù)條件后債務(wù)的公允價值作為重組后債務(wù)的入賬價值。重組債務(wù)的賬面價值與重組后債務(wù)的入賬價值之間的差額計入當(dāng)期損益。
新準(zhǔn)則中債權(quán)人將債務(wù)重組的賬面價值與接受的資產(chǎn)、資本合伙重組后債務(wù)公允價值之間的差額確認(rèn)為債務(wù)重組損失，計入當(dāng)期損益。對于修改其他條件的，如果涉及了或有應(yīng)收金額的，債權(quán)人不應(yīng)將或有應(yīng)收金額包括在將來應(yīng)收金額中確認(rèn)重組損失，或有應(yīng)收金額實(shí)際發(fā)生時計入當(dāng)期損益。
三、新準(zhǔn)則中存在的問題及建議
（一）存在的問題
1.資產(chǎn)計量的不真實(shí)
新準(zhǔn)則中債務(wù)計量的基礎(chǔ)由原有的賬面價值改為公允價值計量。而我國目前的市場機(jī)制還不是很規(guī)范，法律還不是很健全，資本市場還不是很完善，存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、投資企業(yè)對被投資單位不具有共同控制或重大影響，并且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權(quán)投資等非現(xiàn)金資產(chǎn)缺少相對活躍的市場和公允的市價。因此，如果這部分資產(chǎn)仍然按公允價值計量，則會造成計量的不客觀性和真實(shí)性。此外，對不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)、存在關(guān)聯(lián)方交易的債務(wù)重組，如果采用公允價值計量，也將容易導(dǎo)致資產(chǎn)計量的不真實(shí)，導(dǎo)致資產(chǎn)的虛增。
2.利潤操縱
新準(zhǔn)則改變了過去的一刀切，由原來的不確認(rèn)債務(wù)重組損益，債務(wù)人將重組債務(wù)的賬面價值與支付現(xiàn)金的差額、重組債務(wù)的賬面價值與轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)資產(chǎn)的賬面價值之間的差額以及重組債務(wù)的賬面價值與債權(quán)人享有的股份份額之間的差額直接計入所有者權(quán)益中的資本公積，變?yōu)閭鶆?wù)人要確認(rèn)債務(wù)重組的收益，而債權(quán)人要確認(rèn)債務(wù)重組的損失。這樣，對那些無力清償債務(wù)的上市公司而言，一旦債務(wù)被全部或者部分赦免，則可能大大提高其每股收益。而通過評估等方式，企業(yè)還可以人為調(diào)高所轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的公允價值，公允價值與其賬面價值的差額可計入當(dāng)期損益。新準(zhǔn)則將為企業(yè)操縱利潤、粉飾業(yè)績提供可能。
3.沒有考慮資金的時間價值
新準(zhǔn)則規(guī)定“在修改其他債務(wù)條件方式下進(jìn)行的債務(wù)重組，債務(wù)人應(yīng)將修改債務(wù)其他債務(wù)條件后債務(wù)的公允價值作為重組債務(wù)的入賬價值?！毙薷膫鶆?wù)條件往往會修改債務(wù)償還期限，如將償還期限延長一年、三年、五年，十年等。而資金是具有時間價值的，在不同的時間，資金的價值是不同的。由于資金都具有時間價值，就可能會出現(xiàn)重組債權(quán)的賬面價值小于未來應(yīng)收金額，卻大于未來應(yīng)收金額現(xiàn)值的情況，也就是說，債權(quán)人實(shí)際上是作出了讓步的，發(fā)生了讓步損失，由于忽略了資金的時間價值而不認(rèn)為是屬于債務(wù)重組。因此在確認(rèn)重組后的債務(wù)的價值采用公允價值而不是采用現(xiàn)值，將把實(shí)質(zhì)上屬于債務(wù)重組范圍的排除在外，使債務(wù)重組的損益確認(rèn)不真實(shí)。例如，上市A公司欠丙企業(yè)貨款230000元，到期時A公司因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難無法還款，經(jīng)協(xié)商，丙企業(yè)同意將債務(wù)金額減記至200000元，并延期兩年，年利率為當(dāng)時市場利率的9%，到期一次還本付息。則A公司在修改債務(wù)條件后未來應(yīng)付金額為200000×（1+9%×2）=236000元，大于重組前債務(wù)的賬面價值。而考慮資金的時間價值后，A公司未來應(yīng)付金額的現(xiàn)值為236000×1/（1+9%）2=198636.47元，小于重組前的賬面價值230000元，則債務(wù)人實(shí)際上獲得了230000-198636.47=31363.53元的債務(wù)重組收益，而債權(quán)人乙企業(yè)實(shí)際上發(fā)生了230000-198636.47=31363.53元的債務(wù)重組損失。
（二）建議
1.公允價值和賬面價值計量并存
根據(jù)謹(jǐn)慎性原則對于那些缺少相對活躍的市場和公允市價的非現(xiàn)金資產(chǎn)以及不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的債務(wù)重組，則按賬面價值計量，不確認(rèn)債務(wù)重組損益。對于那些存在活躍市場、公允價值能可靠取得的非現(xiàn)金資產(chǎn)以及具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的交易則采用公允價值計量，重組債務(wù)的賬面價值和公允價值之間的差額確認(rèn)為債務(wù)重組損益。
投資性房地產(chǎn)為規(guī)范企業(yè)投資性房地產(chǎn)的行為,我國財政部在2006年2月了《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》,對投資性房地產(chǎn)的概念做了明確的界定。投資性房地產(chǎn)就是指為了賺取租金或者資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩方面的內(nèi)容。由于我國的土地所有權(quán)的擁有者是國家和集體,因此,企業(yè)所擁有的只是土地的使用權(quán)。因此,在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中的房地產(chǎn)主要包括“土地使用權(quán)”以及建設(shè)在這些擁有土地使用權(quán)土地上的建筑物,其內(nèi)容主要包括:已經(jīng)出租給其他企業(yè)或者個人的土地使用權(quán),其出租是指經(jīng)營性的租賃,而不包含融資租賃。企業(yè)持有的閑置土地。在投資性房地產(chǎn)過程中,企業(yè)常常持有大量的閑置土地,以便在土地增值后轉(zhuǎn)讓獲取利潤。但是,由于企業(yè)只擁有土地的使用權(quán),如果土地在一定時間內(nèi)不進(jìn)行開發(fā),那么國家就要收回該公司對于該閑置土地的使用權(quán)。已經(jīng)出租給其他企業(yè)或者個人的建筑物。(二)投資性房地產(chǎn)的界定在投資性房地產(chǎn)界定的過程中,首先必須嚴(yán)格依據(jù)《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中關(guān)于投資性房地產(chǎn)的概念,其次要對和該項房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟(jì)利益是不是已經(jīng)流入到企業(yè)中,第三要看該項房地產(chǎn)的成本是不是能夠進(jìn)行可靠的計量。
投資性房地產(chǎn)的會計核算問題
在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算中存在的問題所謂投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換,就是在房地產(chǎn)使用性質(zhì)發(fā)生變化時房地產(chǎn)的再分類。在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中這樣規(guī)定:在進(jìn)行公允價值模式下的投資房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變成自用房地產(chǎn)后,必須將轉(zhuǎn)換當(dāng)天的公允價值當(dāng)作轉(zhuǎn)變完成后的該項目的賬面價值,其公允價值和原來賬面價值之間的差額要記入到公允價值的變動損益的項目之中;當(dāng)存貨或者自用性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)后,投資性房地產(chǎn)必須按照轉(zhuǎn)換完成后的當(dāng)天的公允價值進(jìn)行計價,賬面價值大于轉(zhuǎn)換當(dāng)天的公允價值,那么,其差額就要記入到公允價值的變動損益項目之中,如果賬面價值大于公允價值,其差額就記入到資本公積項目之中。(二)在投資性房地產(chǎn)公允價值變動情況下會計核算中的問題在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中,對于投資性房地產(chǎn)公允價值變動情況下的會計核算做了這樣的規(guī)定:在計量過程中按照公允價值模式,對于投資性房地產(chǎn)不進(jìn)行計提折舊或者攤銷,要按照資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值作為調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價值的基礎(chǔ),原賬面價值和公允價值存在的差額要公允價值變動損益項目之中。(三)在投資性房地產(chǎn)被處置情況下會計核算中的問題在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中,對于投資性房地產(chǎn)被處置情況下的會計核算做了這樣的規(guī)定:企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出售、報廢或者損毀投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)該把扣除賬面價值以及相關(guān)稅費(fèi)后的處置收入記入:請記住我站域名到當(dāng)期損益之中,也就是說收入要計入到奇特業(yè)務(wù)收入之中,相對應(yīng)的成本所產(chǎn)生的費(fèi)用要計入到其他業(yè)務(wù)成本之中。
投資性房地產(chǎn)會計核算問題的改進(jìn)措施
在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算中存在問題的改進(jìn)措施在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算過程中,同樣都是賬面價值與公允價值之間的差值,在進(jìn)行會計核算時后續(xù)計量和初始計量卻出現(xiàn)了不一致的狀況,這樣就和會計信息質(zhì)量的可比性原則相違背。在實(shí)際操作中,要想不再發(fā)生類似的問題,在完成轉(zhuǎn)換后的當(dāng)天不管房地產(chǎn)的賬面價值和公允價值誰高誰低,存在著多大的差額,都必須按照房地產(chǎn)的實(shí)際賬面價值計入到該項投資性房地產(chǎn)的成本項目之中;賬面價值和公允價值之間存在的差額,要同時計入到該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動項目以及資本公積的項目之中。為了以后更好的對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換處理或者和另外的資本公積進(jìn)行區(qū)別,在會計核算過程中,有必要在資本公積項目之下添加變動公積項目,這樣就能夠準(zhǔn)確判斷投資性房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換過程中的價值變化,確保會計信息可比、一致。
投資性房地產(chǎn)為規(guī)范企業(yè)投資性房地產(chǎn)的行為，我國財政部在2006年2月了《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》，對投資性房地產(chǎn)的概念做了明確的界定。投資性房地產(chǎn)就是指為了賺取租金或者資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩方面的內(nèi)容。由于我國的土地所有權(quán)的擁有者是國家和集體，因此，企業(yè)所擁有的只是土地的使用權(quán)。因此，在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中的房地產(chǎn)主要包括“土地使用權(quán)”以及建設(shè)在這些擁有土地使用權(quán)土地上的建筑物，其內(nèi)容主要包括：已經(jīng)出租給其他企業(yè)或者個人的土地使用權(quán)，其出租是指經(jīng)營性的租賃，而不包含融資租賃。企業(yè)持有的閑置土地。在投資性房地產(chǎn)過程中，企業(yè)常常持有大量的閑置土地，以便在土地增值后轉(zhuǎn)讓獲取利潤。但是，由于企業(yè)只擁有土地的使用權(quán)，如果土地在一定時間內(nèi)不進(jìn)行開發(fā)，那么國家就要收回該公司對于該閑置土地的使用權(quán)。已經(jīng)出租給其他企業(yè)或者個人的建筑物。(二)投資性房地產(chǎn)的界定在投資性房地產(chǎn)界定的過程中，首先必須嚴(yán)格依據(jù)《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中關(guān)于投資性房地產(chǎn)的概念，其次要對和該項房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟(jì)利益是不是已經(jīng)流入到企業(yè)中，第三要看該項房地產(chǎn)的成本是不是能夠進(jìn)行可靠的計量。
投資性房地產(chǎn)的會計核算問題
在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算中存在的問題所謂投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換，就是在房地產(chǎn)使用性質(zhì)發(fā)生變化時房地產(chǎn)的再分類。在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中這樣規(guī)定：在進(jìn)行公允價值模式下的投資房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變成自用房地產(chǎn)后，必須將轉(zhuǎn)換當(dāng)天的公允價值當(dāng)作轉(zhuǎn)變完成后的該項目的賬面價值，其公允價值和原來賬面價值之間的差額要記入到公允價值的變動損益的項目之中；當(dāng)存貨或者自用性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)后，投資性房地產(chǎn)必須按照轉(zhuǎn)換完成后的當(dāng)天的公允價值進(jìn)行計價，賬面價值大于轉(zhuǎn)換當(dāng)天的公允價值，那么，其差額就要記入到公允價值的變動損益項目之中，如果賬面價值大于公允價值，其差額就記入到資本公積項目之中。(二)在投資性房地產(chǎn)公允價值變動情況下會計核算中的問題在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中，對于投資性房地產(chǎn)公允價值變動情況下的會計核算做了這樣的規(guī)定：在計量過程中按照公允價值模式，對于投資性房地產(chǎn)不進(jìn)行計提折舊或者攤銷，要按照資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值作為調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價值的基礎(chǔ)，原賬面價值和公允價值存在的差額要公允價值變動損益項目之中。(三)在投資性房地產(chǎn)被處置情況下會計核算中的問題在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中，對于投資性房地產(chǎn)被處置情況下的會計核算做了這樣的規(guī)定：企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出售、報廢或者損毀投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)該把扣除賬面價值以及相關(guān)稅費(fèi)后的處置收入記入到當(dāng)期損益之中，也就是說收入要計入到奇特業(yè)務(wù)收入之中，相對應(yīng)的成本所產(chǎn)生的費(fèi)用要計入到其他業(yè)務(wù)成本之中。
投資性房地產(chǎn)會計核算問題的改進(jìn)措施
在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算中存在問題的改進(jìn)措施在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算過程中，同樣都是賬面價值與公允價值之間的差值，在進(jìn)行會計核算時后續(xù)計量和初始計量卻出現(xiàn)了不一致的狀況，這樣就和會計信息質(zhì)量的可比性原則相違背。在實(shí)際操作中，要想不再發(fā)生類似的問題，在完成轉(zhuǎn)換后的當(dāng)天不管房地產(chǎn)的賬面價值和公允價值誰高誰低，存在著多大的差額，都必須按照房地產(chǎn)的實(shí)際賬面價值計入到該項投資性房地產(chǎn)的成本項目之中；賬面價值和公允價值之間存在的差額，要同時計入到該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動項目以及資本公積的項目之中。為了以后更好的對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換處理或者和另外的資本公積進(jìn)行區(qū)別，在會計核算過程中，有必要在資本公積項目之下添加變動公積項目，這樣就能夠準(zhǔn)確判斷投資性房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換過程中的價值變化，確保會計信息可比、一致。
在投資性房地產(chǎn)公允價值變動情況下會計核算中問題的改進(jìn)當(dāng)整個房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)蒸蒸日上的態(tài)勢時，如果進(jìn)行公允價值模式進(jìn)行計量，對投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日進(jìn)行重估的過程中，由于公允價值發(fā)生變化而產(chǎn)生的收益也要納入利潤總額，但是，這部分收益并沒有產(chǎn)生相應(yīng)的現(xiàn)金流量。由于房地產(chǎn)的價值比重特別大，在房地產(chǎn)的價格發(fā)生比較大的波動時，由房地產(chǎn)產(chǎn)生的利潤空間就會呈現(xiàn)相當(dāng)大的變化。這樣就使企業(yè)操縱利潤的空間相對放大，還對企業(yè)管理人員在解讀財務(wù)報表以及企業(yè)盈利能力產(chǎn)生重大影響，進(jìn)而對企業(yè)管理層的決策產(chǎn)生影響。正是因為這樣，在公允價值發(fā)生變化的情況下，投資性房地產(chǎn)賬面價值和公允價值間存在的差額應(yīng)該同時計入到公允價值變動項目以及公允價值變動公積項目之中。這樣做盡管會引發(fā)資產(chǎn)總額以及所有者的權(quán)益總額發(fā)生變動，但是這樣做更加符合進(jìn)行長期性的資產(chǎn)價值重估，從而使企業(yè)的賬面信息更準(zhǔn)確、更真實(shí)、更可靠。
