時間：2023-08-04 16:49:47
序論：在您撰寫房地產(chǎn)市調(diào)方法時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
在*新一輪城市建設(shè)的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費(fèi)者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“*市住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從*市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場依據(jù)。
二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響
1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。
*市政府關(guān)于常平（20*~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：20*年、2*0年和2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；20*年、2*0年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、*市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20*年、2*0年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；20*年、2*0年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計(jì)算。規(guī)劃20*年、2*0年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰?，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
三、房地產(chǎn)市場分析
1、常平各個區(qū)域分析：
1)常平中元街及中心地段
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購買以*本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
2)西北面區(qū)域
西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對*人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，*人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。
3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域
住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布*山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對長*業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為*人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對港人設(shè)計(jì)，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊20*年購房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。
4)常平東門區(qū)域，
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：*大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，*年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有*，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以*四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計(jì)超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以*人居多?，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個性化特點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，銷售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)*人購房呈下降趨勢，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高。
2、本區(qū)域競爭樓盤分析
針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析。
麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點(diǎn)，在售戶型有二戶至三戶。早期以*人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)適中，各方面配套齊全，03、*年銷售不是很樂觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用；
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場；城市經(jīng)濟(jì)；協(xié)調(diào)發(fā)展
引言
改革開放政策實(shí)施以來，我國的經(jīng)濟(jì)取得了較快的發(fā)展與進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展推動了其他領(lǐng)域的發(fā)展，其中房地產(chǎn)業(yè)就是一個方面。然而，我國目前還處于社會主義初級階段，各項(xiàng)事務(wù)的實(shí)施仍然在試驗(yàn)階段，這就決定了我國的整體經(jīng)濟(jì)水平的相對落后，而且市場發(fā)育比較遲而且還不夠健全，因此近年來我國房地產(chǎn)市場一直處于“供給過量”與“有效需求不足”之間的矛盾，這個矛盾處于逐漸激化的階段。這就說明了我國的房地產(chǎn)市場在實(shí)際發(fā)展過程之中還存在著一系列問題，這些問題亟待解決。因此，房地產(chǎn)市場的發(fā)展一定要與城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，這樣才能夠使得二者共同進(jìn)步，互惠互利，共同為增加國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)出自己的一份力。
1 房地產(chǎn)投資與城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的互動機(jī)理
1.1 房地產(chǎn)投資的概念
房地產(chǎn)投資屬于投資的一個方面，它指的就是不同的投資主體，如企業(yè)或個人、政府等為了達(dá)到某種指標(biāo)，對房地產(chǎn)的開發(fā)與管理等方面進(jìn)行直接地或者間接地投資。由上述的定義可以得知，房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域十分廣泛，主要包括如下幾個方面：房地產(chǎn)開發(fā)、土地開發(fā)、房舍建筑、置業(yè)等方面的內(nèi)容。對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資的最終結(jié)果就是新的房地產(chǎn)生成以及對原來存在的房地產(chǎn)進(jìn)行改造與變革等。換而言之，就是上述投資者以房地產(chǎn)投資為主要跳板，來獲取更高的經(jīng)濟(jì)利潤，達(dá)到經(jīng)濟(jì)上的增值。由以上所述可知，房地產(chǎn)投資主要具有如下幾個方面的特性：房地產(chǎn)投資對象位置是固定的；房地產(chǎn)投資時間較長；房地產(chǎn)投入資金量大；房地產(chǎn)投資可以增值。
1.2 房地產(chǎn)投資對城市經(jīng)濟(jì)的重要作用
房地產(chǎn)投資是投資者將手頭上的資金融入房地產(chǎn)開發(fā)與管理之中，能夠提高人們的生活水準(zhǔn)，是一條必經(jīng)的途徑與方式。除此之外，它也能夠不斷提升城市的核心競爭力。具體而言，房地產(chǎn)投資對城市經(jīng)濟(jì)的重要能動作用主要體現(xiàn)在如下幾個方面。
1.2.1 房地產(chǎn)投資對城市的供給作用
加大對房地產(chǎn)的投資力度，一方面能夠使得房地產(chǎn)作為產(chǎn)品供給的增加，另一方面又表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的相關(guān)性十分強(qiáng)，這就意味著房地產(chǎn)投資一旦增加，就會在帶動其他產(chǎn)業(yè)投資的增加。房地產(chǎn)的這種供給作用不僅能夠?qū)ν顿Y規(guī)模以及投資范圍與領(lǐng)域進(jìn)行放大和拓展，而且還能夠最大程度地延長投資期限，從而最終能夠引起連鎖反應(yīng)，帶動了與之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的快速崛起與發(fā)展，其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的增長。
1.2.2 房地產(chǎn)投資對城市的需求效能
房地產(chǎn)投資的需求效能主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)首先能夠引起其他與之相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的增長，由此就會帶動城市需求的增加。如某個城市加大力度投資房地產(chǎn)，那么就會使得房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模迅速擴(kuò)大，那么這就使得這個城市的經(jīng)濟(jì)有很大的增長，然后就會拉動人們的消費(fèi)，從而滿足了人們的需求。
1.2.3 房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)
所謂房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)，指的就是由于房地產(chǎn)投資的增加而影響社
會對其他行業(yè)或產(chǎn)業(yè)的投資。眾所周知，房地產(chǎn)市場屬于壟斷競爭型市場，供求雙方在地位上不對等，市場信息的占有與獲取不對稱，價(jià)格在很大程度上被壟斷者操控，因而其利潤空間大大高于正常市場水平，投資回報(bào)率同樣遠(yuǎn)高于一般社會平均投資回報(bào)率。因此，為了獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益，有很大的企業(yè)融入其中，這就使得很大沒有融入其中的企業(yè)的資產(chǎn)被占用。
2 城市經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)投資的帶動與制約
由如上所述可知，房地產(chǎn)投資的力度對城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有很強(qiáng)的能動作用，相反而言，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與進(jìn)步與否也會在很大程度上影響著房地產(chǎn)的投資力度以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模。由此可以看出，房地產(chǎn)投資與城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展二者之間存在著十分重要的關(guān)系，這種關(guān)系是處于一種長期的均衡狀態(tài)。城市經(jīng)濟(jì)可以通過此種均衡的狀態(tài)對房地產(chǎn)的投資進(jìn)行有效地控制與調(diào)整。究其原因，可以歸結(jié)為：房地產(chǎn)投資力度的擴(kuò)大不能離開城市經(jīng)濟(jì)的推動，唯有對城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)行積累，方能為房地產(chǎn)投資的持續(xù)、穩(wěn)健增長提供非常大的支持與后盾。
總而言之，城市經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)投資的重要作用主要表現(xiàn)在如下兩個方面，即制約與帶動。如果一個城市的經(jīng)濟(jì)處于平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，也會使得房地產(chǎn)投資同樣出現(xiàn)平穩(wěn)地增長；若一個城市經(jīng)濟(jì)的增長處于停滯狀態(tài)或是發(fā)展非常緩慢，那么就會導(dǎo)致各種投資與消費(fèi)需求必然會受到城市經(jīng)濟(jì)蕭條狀態(tài)的影響而呈現(xiàn)出不景氣的景象，對于房地產(chǎn)投資而言也不例外，從而使其發(fā)展受到嚴(yán)重地制約。
除此以外，城市經(jīng)濟(jì)還通過以下方式影響房地產(chǎn)投資。一定的經(jīng)濟(jì)增長能夠積累房地產(chǎn)投資所需要的大量資金，增加社會投資資金積累的規(guī)模，為房地產(chǎn)投資提供資金來源。同時，一定的經(jīng)濟(jì)增長能夠增加國民收入，人們收入水平增加，消費(fèi)水平也就同時增加，作為房地產(chǎn)投資標(biāo)的物的房地產(chǎn)，如果沒有一定規(guī)模的市場需求對其產(chǎn)品進(jìn)行消費(fèi)，那么其投資的利潤與規(guī)模必將被限制在狹小的空間，沒有任何利潤可以獲取，房地產(chǎn)投資自然得不到大的發(fā)展。
3 結(jié)論
綜上所述可知，當(dāng)前時期下隨著我國房地產(chǎn)業(yè)地迅速發(fā)展，從而促進(jìn)了人們對房地產(chǎn)投資力度的增強(qiáng)，房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大，促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，帶動了城市的消費(fèi)需求；從另一個方面而言，城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也加大了房地產(chǎn)的投資力度。由此可以看出，房地產(chǎn)投資規(guī)模與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間是相互依存的，是相輔相成的統(tǒng)一體，在城市的建設(shè)與發(fā)展過程中，應(yīng)該對二者之間的關(guān)系加以重視。
參考文獻(xiàn)：
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近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高，人們對住房條件改善的需求越來越高，房地產(chǎn)業(yè)日漸成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨之而來的是一些大中城市出現(xiàn)的房價(jià)“爆漲”現(xiàn)象，針對這一情況，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整，本文就**市房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r及趨勢進(jìn)行分析預(yù)測。
一、房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀
**市位于**中部，地處經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，是**自治區(qū)最大的工業(yè)城市，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，但近年來隨著投資環(huán)境改善及城市改造建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)情況
目前，**市共有各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)231家，其中有資質(zhì)等級企業(yè)85家，暫定資質(zhì)企業(yè)146家，有資質(zhì)等級企業(yè)中二級企業(yè)10家，三級企業(yè)23家，四級企業(yè)52家。開發(fā)企業(yè)以內(nèi)資和民營為主，國有企業(yè)數(shù)量逐年減少。外阜開發(fā)商加快進(jìn)入**市場步伐，這加劇了市場競爭，同時也抬高了本地企業(yè)參與競爭的準(zhǔn)入門檻。開發(fā)企業(yè)注冊資金總額達(dá)到22.51億元，從業(yè)人員達(dá)到4808人，人均占用資金量達(dá)到46.83萬元。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長。20xx年，房地產(chǎn)開發(fā)投資首次突破50億元，達(dá)到59.29億元，與20xx年全年相比同比增長91.3%，是“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資的1/3。
在房地產(chǎn)開發(fā)總投資中住宅建設(shè)完成的投資為47.8億元，同比增長136.6%。其它用途房屋的投資共11.49億元。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資增幅明顯。
（三）20xx年新開工項(xiàng)目情況
在全部施工面積中，20xx年新開工面積為404.4萬平方米，同比增長125%；其中住宅新開工面積約為354.4萬平方米，同比增長151.2%;房屋竣工面積194.8萬平方米，其中住宅竣工面積151萬平方米。
（四）房地產(chǎn)交易市場情況
1、新建商品房交易情況
20xx年，新建商品房成交14413套，同比增長17.97%，成交面積125.91萬平方米，同比增長18.38%，其中住宅9995套，同比增長11.40%，成交面積104.04萬平方米，同比增長17.67%；非住宅4418套，同比增長36.15%，成交面積21.87萬平方米，同比增長21.91%，其中商業(yè)營業(yè)用房成交3748套，成交面積20.11萬平方米。20xx年**市新建商品住宅平均價(jià)格為1526.5元/平方米，較20xx年上漲7.5%。
2、新建商品房供求情況
20xx-20xx年，**市房屋竣工面積分別為91.5萬平方米、78.64萬平方米、133.6萬平方米、139.01萬平方米、204.15萬平方米、194.8萬平方米，6年間商品房竣工面積840.7萬平方米。而同期房屋銷售面積分別是67.95萬平方米、75.21萬平方米、114.04萬平方米、137.52萬平方米、217.49萬平方米、262.03萬平方米，6年間銷售面積904.27萬平方米。
3、存量房交易情況
20xx年，**市存量房成交套數(shù)11692套，成交面積104.37萬平方米，同比增長2.01%、9.08%。其中：住宅成交10688套，成交面積88.83萬平方米，成交金額7.67億元，平均成交價(jià)格863.1元/平方米；商業(yè)營業(yè)用房成交877套，成交面積11.67萬平方米，成交金額1.76億元，平均成交價(jià)格1508元/平方米。
二、房地產(chǎn)市場的分析
1、房屋價(jià)格上漲及成本分析。
20xx年**市住房價(jià)格受土地供應(yīng)、建筑材料價(jià)格、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等影響，住房價(jià)格有所上漲，但低于全國平均水平，除住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理導(dǎo)致房價(jià)上漲外，其他因素也影響著房價(jià)。
首先，旺盛的市場需求是房價(jià)上漲的根本原因。隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展，城市常住人口增加，考慮房屋拆遷，住房新增需求也在不斷增加；國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，人民收入水平不斷提高，改善住房需求不斷增加。20xx年，共核準(zhǔn)預(yù)售住宅項(xiàng)目60個，預(yù)售面積178.83萬平方米，可銷售房屋共計(jì)18747套，目前已銷售10425套，已銷售了55.6%。
其次，房地產(chǎn)信貸市場活躍，土地交易價(jià)格上漲是重要原因。隨著房地產(chǎn)金融支持力度的逐年加大，在商業(yè)貸款和公積金貸款的雙重支持下，潛在需求變成現(xiàn)實(shí)需求。當(dāng)大量儲蓄資金及閑散資金找不到更好的投資渠道時，紛紛流入房地產(chǎn)市場。從土地角度來看，實(shí)行“經(jīng)營性土地使用權(quán)招牌掛”政策后，土地市場交易活躍，土地購置價(jià)格逐年上漲。
第 三，房地產(chǎn)開發(fā)成本增加是房價(jià)上漲的直接原因。拆遷成本增加，平均每平方米建筑面積增加成本437元。住宅單體造價(jià)上漲，鋼材、水泥、沙石等建筑材料受市場影響價(jià)格漲幅較大。行政事業(yè)性收費(fèi)有所調(diào)整（如人防費(fèi)已由25元/平方米漲至80元/平方米），使得住宅單體建設(shè)成本增加150元/平方米左右。其次，普通外墻節(jié)能保溫材料每平方米建筑面積增加成本40元，住宅小區(qū)配套設(shè)施隨著住宅品質(zhì)的提高，每平方米建筑面積的成本也在提高。
第四，住房供應(yīng)渠道不完善，住房梯級消費(fèi)沒有完全形成。房地產(chǎn)二級市場發(fā)展緩慢，二手房供給短缺，由于中介不成熟、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)過多等原因影響，特別是包鋼等大企業(yè)近6萬戶職工住房在企業(yè)內(nèi)部流轉(zhuǎn)，沒有進(jìn)入市場，**市二手房市場沒有發(fā)展起來；房屋租賃市場還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過買房解決居住問題；房地產(chǎn)一級市場中，中低檔住房比重偏低，住房超前消費(fèi)現(xiàn)象十分突出，這些因素造成了房價(jià)的上漲。
2、住房供給結(jié)構(gòu)局部失衡。在市場繁榮、供銷兩旺的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在利益的驅(qū)動下過分集中于中高檔商品房的建造，中低價(jià)位商品住房供應(yīng)呈現(xiàn)明顯不足，**地處中、西部偏遠(yuǎn)地區(qū)，中、低收入家庭較多，目前，開發(fā)的高檔住宅基本上供求平衡，但中、低價(jià)位的住宅所占比重相對較少，無法滿足中低收入群體改善住房的強(qiáng)烈愿望，現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房根本滿足不了中低收入家庭對住房的需求，導(dǎo)致住宅供給結(jié)構(gòu)局部失衡。
3、房地產(chǎn)貸款增勢不減。在各類消費(fèi)貸款中，房地產(chǎn)貸款發(fā)展較快，而且已成為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來源。20xx年，**市個人商業(yè)住房貸款余額205933萬元，較年初增加47562萬元，同比多增18710萬元，全年累計(jì)發(fā)放80583萬元，收回33021萬元；商用房貸款余額59285萬元，比年初增加9260萬元，全年累計(jì)發(fā)放23269萬元，收回14009萬元。
三、房地產(chǎn)市場預(yù)測
1、房價(jià)近期內(nèi)將保持小幅震蕩的發(fā)展態(tài)勢。20xx年房地產(chǎn)市場仍是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)所在，如果房價(jià)過高或房地產(chǎn)市場收益過高，必然吸引社會上人力、物力、和財(cái)力等各種資源涌入房地產(chǎn)市場，勢必形成房地產(chǎn)開發(fā)投資新的熱潮，引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。為此，調(diào)控房地產(chǎn)市場，確保房價(jià)穩(wěn)定仍是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)之 重，房地產(chǎn)業(yè)將會保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。
2、成本提升。房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本包括土地成本、建安成本和項(xiàng)目經(jīng)營期間的費(fèi)用、稅金及附加等內(nèi)容，再加上開發(fā)利潤就形成了商品房或樓盤的銷售價(jià)格，據(jù)調(diào)查資料顯示，土地成本占房價(jià)的30%多，建筑安裝工程成本占28.8%，項(xiàng)目管理費(fèi)用、稅金及附加占17.3%，開發(fā)利潤占21.9%。隨著土地獲取方式的改變，土地在房價(jià)中的比重會有所提高，造成建房成本增加；建安人工費(fèi)、材料費(fèi)價(jià)格的上漲，也將導(dǎo)致建安工程成本增加。
關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)；協(xié)調(diào)發(fā)展
中圖分類號：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
我國的房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問題。其中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的不協(xié)調(diào)性問題是比較突出的一個方面。如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。
1、城市規(guī)劃的概述
城市規(guī)劃是一門自古就有的學(xué)問，每個民族都有其獨(dú)特的知識組成。而城市規(guī)劃其實(shí)是通過規(guī)劃方案對城市土地利用進(jìn)行控制，對城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的技術(shù)手段。同時城市規(guī)劃的研究是城市的未來發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)的綜合部署，是一定時期內(nèi)城市發(fā)展的藍(lán)圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運(yùn)行三個階段管理的龍頭。
城市規(guī)劃是城市發(fā)展的目標(biāo)和城市建設(shè)的依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)則是城市發(fā)展目標(biāo)的實(shí)施過程。房地產(chǎn)開發(fā)必須服從城市規(guī)劃，服從城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，這是從城市建設(shè)與發(fā)展的全局利益出發(fā)考慮的，同時也保證了房地產(chǎn)開發(fā)的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。然而，在當(dāng)前我國城市化進(jìn)程快速推進(jìn)的過程中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間并非是理論上的協(xié)調(diào)發(fā)展，一方面房地產(chǎn)開發(fā)速度過快，過度開發(fā)、破壞性開發(fā)等現(xiàn)象嚴(yán)重；另一方面城市規(guī)劃則滯后于城市房地產(chǎn)的發(fā)展，嚴(yán)重影響了政府對城市發(fā)展的宏觀控制力。
2、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系
所謂的房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發(fā)轉(zhuǎn)變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，其共同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境，以滿足人們需要。而城市規(guī)劃是一個城市房地產(chǎn)開發(fā)的"龍頭"，它指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)開發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍(lán)圖要依靠房地產(chǎn)開發(fā)來實(shí)現(xiàn)，并針對開發(fā)過程中出現(xiàn)的新情況而作出調(diào)整和補(bǔ)充，兩者關(guān)系密不可分。同時城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的側(cè)重點(diǎn)不同。在戰(zhàn)略上，城市規(guī)劃側(cè)重于宏觀地分析城市的發(fā)展條件，確定城市的發(fā)展方向；而房地產(chǎn)開發(fā)則多從微觀的角度考慮企業(yè)的發(fā)展和現(xiàn)實(shí)收益。從信息反饋角度來看，城市規(guī)劃側(cè)重于聽取市民的反饋意見，滿足大多數(shù)市民的需要；而房地產(chǎn)開發(fā)則側(cè)重于收集市場信息，適應(yīng)市場的需要。在空間上，城市規(guī)劃注重整體的空間結(jié)構(gòu)組織和各類用地功能的配置；而房地產(chǎn)開發(fā)多從局部考慮項(xiàng)目的區(qū)位選擇。在時間上，城市規(guī)劃側(cè)重于長遠(yuǎn)的效果，并兼顧近期的發(fā)展建設(shè)；而房地產(chǎn)開發(fā)更側(cè)重近期的效果。從效益來看，城市規(guī)劃注重研究經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的相互統(tǒng)一，側(cè)重于研究降低社會邊際成本，提高整體綜合效益；而房地產(chǎn)開發(fā)更關(guān)心開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)土地和開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
因此，城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，沒有城市規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)就沒有方向和依據(jù)。只有在詳盡的城市規(guī)劃指導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)才具有前瞻性，才能可持續(xù)發(fā)展，在收到經(jīng)濟(jì)效益的同時，還可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,以達(dá)到其本來的目的。兩者的關(guān)系也可以說是宏觀與微觀、整體與部分、長期與短期的關(guān)系，是后者服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。
3、我國城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間存在的問題
3.1、房地產(chǎn)開發(fā)片面追求利潤，忽視了城市空間的綜合利用
房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)利益目標(biāo)的驅(qū)動下，忽視了開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境效益，甚至脫離了城市規(guī)劃控制，使得一些地塊過度開發(fā)，建筑密度、容積率和建筑間距能提則提、能壓則壓，與居住舒適度直接相關(guān)的綠地率一降再降，開發(fā)行為的隨意性較大，難以使規(guī)劃控制作用真正落到實(shí)處。國外高層建筑的發(fā)展為城市騰挪出更多的公共綠地和休閑空間，而我國高層建筑的發(fā)展卻只是單純的提高了土地的容積率和建筑密度。開發(fā)商往往從自身利益出發(fā)，注重企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益和微觀效益，忽視了全局利益和地塊的綜合利用價(jià)值，使得城市宜居功能嚴(yán)重缺失，城市的綜合競爭力受到很大影響。
3.2、城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性 我國城市規(guī)劃編制工作需較長時間，完成后經(jīng)權(quán)力機(jī)關(guān)批準(zhǔn)才具有法律效應(yīng)，實(shí)施若干年后，加以修訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對穩(wěn)定性。在具備競爭機(jī)制的市場體制下.房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時機(jī)和注重開發(fā)后的收益，往往會出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性對現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。對城市發(fā)展具有重大影響的開發(fā)項(xiàng)目甚至導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標(biāo)相悖，使整個規(guī)劃構(gòu)思被打破，城市發(fā)展格局嚴(yán)重失調(diào)，原有規(guī)劃失去意義。
3.3、城市規(guī)劃編制體系不完善、面臨挑戰(zhàn) 其主要表現(xiàn)在以下兩方面：（1）規(guī)劃編制內(nèi)容綜合性不夠，缺乏經(jīng)濟(jì)分析。由于房地產(chǎn)開發(fā)具有明顯的對經(jīng)濟(jì)利益的投機(jī)性，因此，城市規(guī)劃編制的內(nèi)容綜合性不夠、可操作性差，缺乏經(jīng)濟(jì)分析和規(guī)劃編制體系不完善等問題，勢必削弱其對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控能力。（2）城市規(guī)劃編制的動態(tài)性和可操作性差。目前，城市規(guī)劃的編制仍較多的偏重于物質(zhì)建設(shè)規(guī)劃，注重于確定規(guī)劃期的人口和用地規(guī)模；對于房地產(chǎn)開發(fā)所需的城市土地利用基本上仍沿用功能分區(qū)的原則，注重于靜態(tài)的“最終藍(lán)圖”；對城市總體規(guī)劃要求面面俱到，編制和審批的時間過長，可操作的時效性差；而控制性詳細(xì)規(guī)劃，往往又不能從全局上把握城市土地開發(fā)利用過程中房地產(chǎn)開發(fā)用地的規(guī)模和強(qiáng)度。
協(xié)調(diào)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)和諧發(fā)展的舉措
4.1完善法制建設(shè),強(qiáng)化城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的約束性、引導(dǎo)性管理
目前，我國城市規(guī)劃大多以終極的理性規(guī)劃方式為主, 難以面對現(xiàn)實(shí)中的沖突。規(guī)劃只是政府部門的政績與形式，在具體的實(shí)施管理中也缺乏相關(guān)的法制依據(jù)有效保障規(guī)劃的實(shí)施。所以，我國需要以《城市規(guī)劃法》為基本依據(jù)，建立健全的規(guī)劃實(shí)施辦法和監(jiān)督辦法以及區(qū)域性技術(shù)規(guī)范和地方法規(guī)，增強(qiáng)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性的適應(yīng)性，提高城市規(guī)劃的服務(wù)意識，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的互動關(guān)系，以完整的責(zé)權(quán)約束機(jī)制和廣泛的監(jiān)督機(jī)制保障規(guī)劃實(shí)施中的強(qiáng)制性，以超前意識指導(dǎo)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，保障規(guī)劃實(shí)施中的持續(xù)效應(yīng)。
4.2、城市空置化現(xiàn)象日益突出
目前，城市空置化現(xiàn)象這一問題日益嚴(yán)重，即城市的中心存在一定數(shù)量的未完全開發(fā)的土地空間。開發(fā)商開發(fā)規(guī)模過大，也會導(dǎo)致供大于求的局面，房屋滯銷，空置房過多。此外，社會上層富裕人群購置多處房產(chǎn)進(jìn)行炒作轉(zhuǎn)售從中賺取利潤，實(shí)際使用率卻很低，以及不法房地產(chǎn)商故意捂盤惜售或哄抬房價(jià)等。這就要求我們完善城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)機(jī)制。此問題可以從3個方面著手：首先是增強(qiáng)全民的法制意識。應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況,以市場為前提，以《城市規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用；其次是增強(qiáng)規(guī)劃的超前戰(zhàn)略性意識。城市規(guī)劃通過戰(zhàn)略研究發(fā)現(xiàn)空間變化的多種可能性，分析哪些是影響空間變化的決定性因素，能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備，按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；最后是增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能，提高城市規(guī)劃的服務(wù)意識。
4.3、盡快完善房地產(chǎn)市場的預(yù)警監(jiān)測體系
建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)，形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息庫，可以為城市規(guī)劃提供其所必需的信息。因此，要加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運(yùn)行情況的動態(tài)監(jiān)測。要建立和完善土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，加強(qiáng)對建設(shè)用地供應(yīng)、土地價(jià)格變動情況的監(jiān)測分析。與此同時，要盡快結(jié)束當(dāng)前土地市場的“雙軌制”，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場化，以強(qiáng)化地價(jià)對城市用地結(jié)構(gòu)合理化的促進(jìn)作用。
4.4城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理
城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理首先必須增強(qiáng)全民法制意識。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況，以市場經(jīng)濟(jì)為前提，以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》為依據(jù)，制定實(shí)施細(xì)則、規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用；其次是必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)商有一定的時間準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。第三是做好控制性詳細(xì)規(guī)劃。通過各項(xiàng)控制指標(biāo)來控制過度開發(fā)，它一般規(guī)定8-9項(xiàng)控制指標(biāo)（用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。第四是必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實(shí)踐證明，新形勢下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中，不宜下放。通過強(qiáng)有力的執(zhí)行、調(diào)控和整合，協(xié)調(diào)各方利益，真正做到局部利益服從整體利益，個別利益服從大局利益，眼前利益服從長遠(yuǎn)利益。
結(jié)束語
城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)都是為改善城市環(huán)境和提高人們生活的質(zhì)量服務(wù)。由于行為方式、實(shí)施主體、實(shí)現(xiàn)周期和實(shí)現(xiàn)方法等方面的不同，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間存在一定的矛盾。因此，正確處理這兩者的關(guān)系，采取適當(dāng)措施，使兩者協(xié)調(diào)互動，才可以使城市得到更好的和諧發(fā)展，不僅可以為人們的居住提供一個更好的環(huán)境，而且還可以使城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)互動，從而實(shí)現(xiàn)城市開發(fā)建設(shè)的良性循環(huán)。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā) 協(xié)調(diào)發(fā)展
我國的房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問題。其中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的不協(xié)調(diào)性問題是比較突出的一個方面。如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。本文試圖就這一問題，從幾個方面進(jìn)行分析研究。
一 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)
城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長遠(yuǎn)利益；而房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點(diǎn)。
1.城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個體最優(yōu)
城市規(guī)劃考慮整個城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)是個體經(jīng)濟(jì)行為,開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。
2.城市規(guī)劃的長遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為
我國城市規(guī)劃年限比較長，約5―20年，甚至更長，長期發(fā)展利益為其重要依據(jù)；而對城市房地產(chǎn)開發(fā)最為重要的是如何使投入資金在最短時間內(nèi)獲得最大利潤，短期行為目標(biāo)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。城市開發(fā)建設(shè)要協(xié)調(diào)長遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過一個又一個的房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動來實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。
3.城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性
我國城市規(guī)劃編制工作需較長時間，完成后具有法律效應(yīng)，實(shí)施若干年后，才加以修訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對穩(wěn)定性。在具備競爭機(jī)制的市場體制下，房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時機(jī)和注重開發(fā)后的收益，往往會出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。
二 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系
首先城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用。我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定“城鄉(xiāng)土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，服從規(guī)劃管理?！本唧w來說，就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)以追求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律影響，若沒有規(guī)劃干預(yù)容易產(chǎn)生過度開發(fā)，隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問題，通過規(guī)劃手段對其進(jìn)行管制是十分必要的。
其次，城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價(jià)格評估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。
再次，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段。房地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)才能進(jìn)行工程建設(shè)，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠節(jié)省投資、降低成本，在較高層次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)效益，也有利于多快好省地滿足人們生產(chǎn)生活的需要。
總之，地產(chǎn)開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時也能從城市規(guī)劃中得到指導(dǎo)和促進(jìn)。
三 我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)
目前，我國一些城市仍存在著房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。如過度開發(fā)、隨意性開發(fā)等行為，導(dǎo)致開發(fā)部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，壓縮基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施的開發(fā)，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，公用設(shè)施配套不完善，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。
四 我國城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展采取的措施
城市規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)控的作用最直接、最具體，也最有影響，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本依據(jù)。而房地產(chǎn)開發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者。因此，只有制定符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的城市規(guī)劃才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)具有短期行為和突發(fā)性等特點(diǎn)，也給現(xiàn)有城市規(guī)劃體制帶來很大沖擊，要求城市規(guī)劃在新形勢下作必要的調(diào)整。
1.市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理
首先，必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。其次，必須增強(qiáng)全民法制意識。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況，以市場經(jīng)濟(jì)為前提，以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城鄉(xiāng)規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。第三，必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實(shí)踐證明，新形勢下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中，不宜下放。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強(qiáng)對開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。
2.規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力。
在市場經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究，做到以規(guī)劃為“龍頭”，帶動房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，促使使規(guī)劃設(shè)想付諸實(shí)施。另外，我國現(xiàn)有的城市規(guī)劃體制仍以終極式理想規(guī)劃方式占主導(dǎo)地位，難以面對現(xiàn)實(shí)中的沖突。今后應(yīng)增強(qiáng)城市規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力，針對城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的新的情況和問題，要對規(guī)劃作出調(diào)整和補(bǔ)充，逐步實(shí)現(xiàn)“滾動規(guī)劃”。
3、加強(qiáng)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃覆蓋范圍。對用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等作出控制，劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。
目前，中國的金融市場機(jī)制不夠規(guī)范和成熟，體制也不夠完善。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)公司對法制建設(shè)的重視具有更為重要的意義。房地產(chǎn)公司加強(qiáng)金融法律研究應(yīng)從兩方面入手：一是盡快了解新出臺的相關(guān)法律法規(guī)；二是加強(qiáng)對現(xiàn)有的法律、法規(guī)的理解和靈活運(yùn)用，例如：房地產(chǎn)證券化在國際上是房地產(chǎn)非常重要的融資手段之一，現(xiàn)在中國證券法對于房地產(chǎn)證券化的問題又沒有明確的規(guī)定，這就要求企業(yè)提前介入法規(guī)研究，以備在法規(guī)出臺時及時運(yùn)用。此外，我國的《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等都存在不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的條款，企業(yè)要研究這些法規(guī)可能發(fā)生的變化。
關(guān)鍵詞：規(guī)劃；房地產(chǎn)
中圖分類號：F29 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興起、發(fā)展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區(qū)中，隨著工業(yè)化、城市化的發(fā)展而發(fā)展，并形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)實(shí)踐活動中的重要作用也主要是在城市形態(tài)中體現(xiàn)出來的?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展有著密切聯(lián)系。但我國的房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問題。
1.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)：城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長遠(yuǎn)利益；而房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點(diǎn)。
1.1城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個體最優(yōu)
城市規(guī)劃考慮整個城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。它尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，對某一特定地段，某一特定行業(yè)的發(fā)展往往不是最優(yōu)，甚至可能是極為不利。房地產(chǎn)開發(fā)是個體經(jīng)濟(jì)行為，開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。如果缺乏規(guī)劃管理，其開發(fā)活動很可能造成交通擁塞、環(huán)境污染、缺少公共設(shè)施等問題。
1.2城市規(guī)劃的長遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為
我國城市總體規(guī)劃的年限一般為20年，即城市規(guī)劃最終形式表達(dá)為20年以后的城市物質(zhì)形態(tài)，城市長期發(fā)展利益為其重要依據(jù)。而對城市土地投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內(nèi)獲得最大利潤，短期行為目標(biāo)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。城市開發(fā)建設(shè)要協(xié)調(diào)長遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過一個又一個的房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動來實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。如果過份強(qiáng)調(diào)長遠(yuǎn)利益，會失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會；過分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能加重未來城市的負(fù)擔(dān)和損害城市公眾利益。
1.3城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性
我國城市規(guī)劃編制工作需較長時間完成后具有法律效應(yīng)，實(shí)施若干年后，才加以修訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對穩(wěn)定性。在具備競爭機(jī)制的市場體制下.房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時機(jī)和注重開發(fā)后的收益，往往會出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性對現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。對城市發(fā)展具有重大影響的開發(fā)項(xiàng)目甚至導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標(biāo)相悖，使整個規(guī)劃構(gòu)思被打破，城市發(fā)展格局完全打亂，原有規(guī)劃失去意義。
2.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系首先城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用。
首先，我國《城市規(guī)劃法》規(guī)定"城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。"具體來說，就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)以追求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律影響，若沒有規(guī)劃干預(yù)容易產(chǎn)生過度開發(fā)，隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問題，通過規(guī)劃手段對其進(jìn)行管制是十分必要的。
其次，城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價(jià)格評估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。合理的城市規(guī)劃也能增強(qiáng)投資者的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展和形成一批開發(fā)"熱點(diǎn)"。
再次，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段。房地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)才能進(jìn)行工程建設(shè)，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠節(jié)省投資、降低成本，在較 高層 次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產(chǎn)的需要。
3.我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)，我國一些城市仍存在著房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。
3.1過度開發(fā)。在追求收益的經(jīng)營目標(biāo)驅(qū)動下，往往會造成一些地段內(nèi)的進(jìn)度的開發(fā)建的是居住片區(qū)的開發(fā)或改建過程中，開發(fā)部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。
3.2開發(fā)的隨意性。在城市開發(fā)活動中，不同用途的土地進(jìn)行開發(fā)時其收益水平也不同，導(dǎo)致開發(fā)部門的開發(fā)行為在一定程度上的隨意性。
3.3對公共開發(fā)的冷落。公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提，為社會的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開發(fā)，由于沒有直接的經(jīng)濟(jì)效益，因而沒有開發(fā)部門主動進(jìn)行投資。
4.我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展采取的措施
城市規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本依據(jù)。而房地產(chǎn)開發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者。因此，只有制定符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的城市規(guī)劃才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展。
4.1城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理。首先，必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
4.2規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力。
在市場經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究，做到以規(guī)劃為"龍頭"，帶動房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，以使規(guī)劃設(shè)想付諸實(shí)施。
4.3與房地產(chǎn)開發(fā)管理相適應(yīng)的新的規(guī)劃方法控制性詳細(xì)規(guī)劃是我國近年來在西方國家區(qū)劃管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，適應(yīng)城市土地有償使用和房地產(chǎn)開發(fā)管理而發(fā)展起來的一個新的規(guī)劃層次。
城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)可以理解為城市建設(shè)的不同階段，計(jì)劃與實(shí)施的關(guān)系，兩者共同為建設(shè)城市服務(wù)，從這一點(diǎn)看，它們的目標(biāo)是一致的。低一個層次來看，開發(fā)投資者和規(guī)劃管理者追求的目標(biāo)又是不一致的，導(dǎo)致城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間產(chǎn)生沖突。房地產(chǎn)開發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時將開發(fā)過程中遇到的新問題、新情況及時反饋給城市規(guī)劃部門；城市規(guī)劃要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，使規(guī)劃易于實(shí)施?？傊?，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)要相互了解，協(xié)調(diào)互動，以實(shí)現(xiàn)城市開發(fā)建設(shè)的良性循環(huán)。
參考文獻(xiàn)
[1]《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 城市經(jīng)濟(jì) 協(xié)調(diào)發(fā)展
1、引言
隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了井噴時期，并在國民經(jīng)濟(jì)總量中占據(jù)了越來越大的比重。只有繼續(xù)保持房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，才能充分發(fā)揮其對國民經(jīng)濟(jì)的正面作用。然而不容忽視的現(xiàn)實(shí)是：由于我國的房地產(chǎn)業(yè)與西方歐美發(fā)達(dá)國家相比，起步較晚，發(fā)展不成熟，因此全國各地漸漸出現(xiàn)了地價(jià)和房價(jià)飛漲的現(xiàn)象，而且尤其值得警惕的是，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在不少地區(qū)的固定資產(chǎn)投資中占據(jù)了過大的份額，泡沫現(xiàn)象已經(jīng)開始顯現(xiàn)。如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，是一個亟待解決的問題。本文在這樣的背景下，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行深入的反思，包括土地出讓制度、商品房預(yù)售制度、國民居住問題、以及歷次調(diào)控效果等，在此基礎(chǔ)上從地區(qū)特點(diǎn)、價(jià)格機(jī)制、土地投資以及地方財(cái)政等方面提出了房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的策略。本文的成果對于當(dāng)前的房地產(chǎn)發(fā)展和管理具有比較好的理論價(jià)值與實(shí)踐意義。
2、房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀反思
2.1 關(guān)于土地出讓體制
“招拍掛”是當(dāng)前我國普遍接受和認(rèn)可實(shí)施的土地出讓模式。已經(jīng)有不少研究得出：這種制度直接導(dǎo)致了地價(jià)與房價(jià)的飆升。雖然招拍掛能夠減少腐敗機(jī)會，引入公平競爭，然而由于其“價(jià)高者先得”的規(guī)定，使得土地成本急劇攀升，導(dǎo)致各地房價(jià)居高不下。
2.2 關(guān)于商品房預(yù)售體制
商品房預(yù)售能夠使開發(fā)商提前得到部分款項(xiàng)，降低房地產(chǎn)商的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。但作為一柄雙刃劍，這種體制也將更大的風(fēng)險(xiǎn)置于購房者身上。雖然各地均對預(yù)售制度進(jìn)行了調(diào)節(jié)，然而消費(fèi)者的權(quán)益依舊未能得到妥善的保護(hù)，交易雙方的風(fēng)險(xiǎn)和利益處于不平衡的狀態(tài)，也不利于促進(jìn)房產(chǎn)質(zhì)量的保障。
2.3關(guān)于地方政府的責(zé)任
買房難已經(jīng)成為影響國民生活質(zhì)量的頭號問題，在這樣的大背景下，政府部門的職責(zé)如何發(fā)揮，怎樣才能在土地財(cái)政和民生福祉之間找到平衡點(diǎn)，考驗(yàn)著政府部門的智慧。地方政府一方面應(yīng)考慮地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還應(yīng)從社會政策的角度關(guān)注住房權(quán)的問題，并通過合理解決安居樂業(yè)的問題來體現(xiàn)社會和諧。
2.4 關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控
由于我國的房價(jià)以出乎預(yù)料的速度全線飆升，因此我國已經(jīng)在不斷進(jìn)行房價(jià)的宏觀調(diào)控。然而隨著調(diào)控大錘的下落，濺起的水花卻寥寥無幾，呈現(xiàn)出“越調(diào)越漲”的怪像。我國的房價(jià)調(diào)控主要的出發(fā)點(diǎn)是信貸政策，而金融機(jī)構(gòu)的避重就輕導(dǎo)致調(diào)控的效果差強(qiáng)人意，再加上地方政府的敷衍塞責(zé)，最終造成了房價(jià)難以低頭。
3、房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展策略
3.1 密切聯(lián)系實(shí)際，制定針對性的戰(zhàn)略
一個地區(qū)或城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一方面應(yīng)該充分考慮城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，另一方面則應(yīng)充分結(jié)合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體狀況。因此，地方政府應(yīng)改變“土地財(cái)政”的依賴。從經(jīng)濟(jì)規(guī)律來講，一個城市只有擁有了充分成熟的工業(yè)化發(fā)展階段，積累了足夠多的經(jīng)濟(jì)總量，才能把房地產(chǎn)業(yè)真正包含進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)里。而眾所周知，我國大部分地區(qū)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展還處于不夠發(fā)達(dá)的階段，因此不應(yīng)該將目光局限于房地產(chǎn)業(yè)，而是應(yīng)該通過政府之手，構(gòu)建成熟的商業(yè)發(fā)展大環(huán)境，同時積極發(fā)展廉租房制度，實(shí)現(xiàn)低收入群體的民生福祉。
3.2 結(jié)合城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀來規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)
土地價(jià)格是房地產(chǎn)商品價(jià)格的重要組成部分，地價(jià)的上漲帶動了房價(jià)的高企。房地產(chǎn)商愿意通過高價(jià)拍得地塊的原因，就是對房價(jià)的持續(xù)上升有自己的預(yù)期，并且在銷售階段能夠?qū)⒏邇r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)移至商品房的購買者。因此地方政府應(yīng)該結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入現(xiàn)狀，對這一現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)節(jié)，比如，可以制定政策，通過競爭手段確定地價(jià)，而對最終的房價(jià)給予土地稅費(fèi)和出讓金等合理的限制和約束，從而使開發(fā)商通過挖掘內(nèi)部潛力實(shí)現(xiàn)成本壓縮，最終降低房價(jià)，實(shí)現(xiàn)與城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。
3.3 通過宏觀調(diào)控來控制房地產(chǎn)投資
不容置疑的是，房地產(chǎn)的投資能夠極大地拉動城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。但近年來出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資過快的現(xiàn)象，應(yīng)通過宏觀調(diào)控進(jìn)行規(guī)范。地方政府在享受房地產(chǎn)投資提升地域經(jīng)濟(jì)的時候，還應(yīng)該充分認(rèn)識到房地產(chǎn)對于金融業(yè)等行業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前我國各個地區(qū)的房價(jià)均不斷攀升，首先是成本的原因，但是與市場供求關(guān)系也密不可分。所以，地方政府應(yīng)以“組合拳”的方式進(jìn)行多方面調(diào)控，例如，逐漸增大對于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的鼓勵政策，并為二手房的交易提供政策支持等。
3.4金融政策的制定應(yīng)符合地方實(shí)際
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于銀行系統(tǒng)的依賴是眾所周知的，房地產(chǎn)商的貸款額度中，有六成來自銀行機(jī)構(gòu)。所以應(yīng)注重對金融領(lǐng)域政策的制定，加強(qiáng)監(jiān)管。首先應(yīng)通過總量的控制來抑制非理性和不合理的房地產(chǎn)投資，通過信貸管理的規(guī)范化來實(shí)現(xiàn)金融政策的合理性和嚴(yán)格性。其次，對于金融業(yè)由于與房地產(chǎn)的“捆綁式”發(fā)展而導(dǎo)致的潛在風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)將融資渠道進(jìn)一步拓展，使房地產(chǎn)業(yè)的投資者承擔(dān)融資風(fēng)險(xiǎn)。
3.5減少土地財(cái)政的比重
當(dāng)前，我國不少地區(qū)的地方財(cái)政越來越依賴賣地的收入，形成了土地財(cái)政的怪象。這種現(xiàn)象很容易導(dǎo)致政府由于嘗到了甜頭而不會在“控制房價(jià)”上動真格。為了杜絕這種現(xiàn)象，應(yīng)對土地財(cái)政進(jìn)行徹底的改革，從而使區(qū)域的財(cái)政駛回理性的軌道。建議我國的中央財(cái)政不再對地方進(jìn)行配套投資。此外還應(yīng)通過一些具有立竿見影效果的舉措，例如開征房產(chǎn)稅等，對房地產(chǎn)商品的實(shí)體住房持有環(huán)節(jié)進(jìn)行操作，最終使房地產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)回歸各自的本位，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。
4、結(jié)束語
一個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著密切的關(guān)系，而房地產(chǎn)的發(fā)展水平也極大地受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)的制約與影響。只有二者互相協(xié)調(diào)，相得益彰，才能實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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