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序論：在您撰寫農村社區(qū)管理時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.142
[中圖分類號]C912.82 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）12-0-02
“社區(qū)”一詞最早由斐濟南?滕尼斯定義為：“由同質人口組成的、關系親密、守望相助、疾病相撫、富有人情味的社會團體”，這一定義用在我國的農村社區(qū)上同樣比較貼切。我國農村社區(qū)一直隨著時代的發(fā)展不斷變化發(fā)展著，當前很多地方也開始了對農村社區(qū)治理模式的探索，但總體而言，我國農村社區(qū)的建設仍推行管理模式，這一模式的種種問題制約了農村社區(qū)的建設和發(fā)展。
1 我國農村社區(qū)管理的現(xiàn)狀及其問題
1998年《中華人民共和國村民委員會組織法》正式將村民自治制度引入法律軌道，為農村社區(qū)治理奠定了制度基礎和群眾基礎。而當下農村社區(qū)的建設模式還不是多元主體共同參與的網絡治理模式，仍是一種缺乏參與、缺乏合作的管理模式，存在著諸多問題。
1.1 管理方式落后，民主制度落實不到位
目前，我國村民自治主要包括民主選舉、民主決策、民主管理和民主監(jiān)督這4個方面，村民自治制度主要是通過村委會及村民小組等形式來保障村民的參與權和推動農村事務的公開。然而在我國很多農村地區(qū)盡管采取了這一自治模式，實際上仍沿用了傳統(tǒng)的管理方式。很多地區(qū)村委會也沒有發(fā)揮應有的作用，并未定期召開村民會議，一些村務活動常常是部分干部說了算，未做到及時公開，還缺乏相應的監(jiān)督機制。這就無法保證村民的自治權，村民自主這一民主制度就沒有落實到位。
1.2 農村社區(qū)居民缺乏主體意識，參與積極性不高
在村民自治制度中，村民本應是農村社區(qū)建設的主體，但受主客觀因素的制約，大部分農民對農村社區(qū)建設缺乏參與積極性，“面對農村社區(qū)推行的政治民主建設，村民廣泛存在著村民政治冷漠現(xiàn)象”。從主觀因素來看，農民受自身知識水平、法制意識限制，缺乏民主觀念和參與熱情。從客觀因素來看，受我國幾千年來“官本位”思想的影響，農民形成一種“唯官是從”的習慣性思維。盡管當前賦予了農民自治的權利，但很多農民仍然認為作決策的應該是部分干部而不是自己，對于農村社區(qū)重要事務他們更愿意采取一種觀望的態(tài)度而不愿意“出頭”，甚至對于侵犯了自己利益的事情，也選擇忍氣吞聲。
1.3 農村社區(qū)資源利用率低，缺乏資金、人才、技術等支持
隨著我國經濟的發(fā)展，城鄉(xiāng)之間的差距進一步拉大，農村大量勞動力流入城市，使農村社區(qū)缺乏規(guī)劃者、引領者和建設者，影響了農村社區(qū)的建設。而受傳統(tǒng)管理模式的影響，社區(qū)建設無法調動參與主體的積極性，導致了農村社區(qū)的資源閑置和流失，使我國農村豐富的資源和廣闊的市場難以發(fā)揮其應有的作用，進一步制約了農村社區(qū)功能的發(fā)揮，不利于農村社區(qū)的建設。
2 農村社區(qū)由管理向治理變革的必然性
傳統(tǒng)的農村社區(qū)管理模式已經無法適應農村社區(qū)建設的要求，而治理理論卻為人們提供了一條改革思路，治理模式不同于管理模式，它要求各主體能夠分享公共權力，共同管理公共事務。這一理念同樣適應當前農村各方面的情況，有助于農村社區(qū)的建設。
2.1 農村經濟發(fā)展、農民收入提升為治理模式的推進奠定了經濟基礎
一方面，隨著農村經濟發(fā)展以及農民收入的提高，農村社區(qū)居民的需求已經不僅僅停留在物質層面上了，他們希望了解更多的國家政策、法律法規(guī)以及自己所享有的權利，逐漸形成了一定的參與意識，這為推動村民的自治開啟了一個良好的開端；另一方面，農村經濟的發(fā)展，吸引了一部分資金和人才的流入，同時也吸引了一些民間組織的進入，其中經濟性的民間組織呈現(xiàn)出較好的發(fā)展勢頭，反映了農村經濟的發(fā)展確實為實現(xiàn)多元共治奠定了基礎，開拓了廣闊的空間。
2.2 政府政策支持為治理模式的推進奠定了政治基礎
過去農村和農業(yè)為推動我國的城鎮(zhèn)化和工業(yè)化做出了突出的貢獻，隨著我國整體經濟發(fā)展水平的提升以及國家對糧食安全的重視，國家開始扶持農業(yè)。2003年全面取消農業(yè)稅這一政策改變了傳統(tǒng)的建立在稅費收取基礎上的農村社區(qū)管理模式，扭轉了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府亂收費的狀況，緩和了干群矛盾，也推動了基層政府職能的轉變，這就為治理模式的推進奠定了良好的基礎。同時，隨著我國執(zhí)政為民理念的不斷推進，農村發(fā)展道路的選擇也必然要作出新的調整，以人為本的目標要求基層政府轉變“大包大攬”的觀念，樹立服務意識，協(xié)同社區(qū)居民、企業(yè)和非政府部門共同致力于農村社區(qū)的建設。
2.3 農村社區(qū)建設的復雜性要求實現(xiàn)多元治理
過去農村社區(qū)是一個封閉而同質的鄉(xiāng)土社會，是一個“熟人社會”，是一個“無法”的社會，是一個“禮治”的社會。然而，隨著社會的變革和發(fā)展，大量的農民選擇到城市務工，打破了封閉而同質的農村社區(qū)結構，增加了農村社區(qū)的流動性，使農村社區(qū)結構逐漸向開放性、異質性和流動性轉變，改變了傳統(tǒng)的禮治秩序。當前農村社區(qū)的建設就同時面臨著發(fā)展問題和秩序重建的問題，要實現(xiàn)農村社區(qū)的有序建設，就必須尋找一條新的治理途徑，只有這樣才能調動各參與主體的資源和積極性，更好地應對農村社區(qū)建設中不斷出現(xiàn)的問題。
3 實現(xiàn)農村治理轉型的對策
農村社區(qū)建設的迫切性和復雜性，要求從根本上改革之前的管理模式，推動農村社區(qū)的治理改革，調動多元主體的參與積極性。
3.1 優(yōu)化基層政府職能，發(fā)揮政府的主導作用
改革傳統(tǒng)的管理模式并不是忽視政府的作用，而是要更正之前越位、缺位以及錯位的現(xiàn)象，發(fā)揮好政府在整個治理系統(tǒng)中的主導作用。首先，應該建立和完善相關法律法規(guī)讓相關政策更加具體、更加貼近實際，使鄉(xiāng)村社區(qū)建設做到有法可依；其次，鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層政府要依照法律法規(guī)來行使手中的權力，根據當地的特色對農村的建設進行科學的規(guī)劃，調動其他參與主體的積極性，共同致力于農村社區(qū)的建設；最后，基層政府還要轉變管理理念，樹立服務意識并努力提升基層干部的綜合素質。
3.2 提升農村社區(qū)居民的主體意識，調動村民參與社區(qū)建設的積極性
村民是農村社區(qū)建設的主體，農村民主治理的根本目標是村民自己依法管理村務，在地方政府的幫助下最終依靠村民自己達到善治。在村民自治條件成熟的地區(qū)，基層政府應該放手發(fā)動群眾，充分保障群眾的自治權。在一些自治條件不夠成熟的地區(qū)，在保障農民物質利益的基礎上，加大對國家政策、法律法規(guī)和村民權利的宣傳，增進村民對自治的了解，逐步推進自治制度。只有讓村民切實感受到參與治理的好處，才能帶調動他們的參與積極性，為社區(qū)建設貢獻自己的力量。
3.3 完善基礎設施和服務體系，優(yōu)化投資環(huán)境，吸引人財物的進入
農村社區(qū)的建設離不開人才、資金、技術以及物資的支持，然而當下在很多農村地區(qū)由于基礎設施條件差和服務體系配置不齊全，難以吸引人財物的進入。因此，圍繞農村社區(qū)需要不斷完善農村社區(qū)的基礎設施和服務體系就變得很有必要。只有這樣才能徹底改善農村的投資環(huán)境，吸引企業(yè)和民間組織加入農村社區(qū)的治理行列中，從而針對農村社區(qū)提供更多農民需要的公共產品和公共服務，提高社區(qū)建設效率，節(jié)約社區(qū)建設成本。
3.4 鼓勵農村社區(qū)中民間組織的發(fā)展，特別是農村社區(qū)社會工作的介入
第一條根據***大學《關于進一步加強和改進大學生思想政治教育實施辦法》中有關要求制定我院貧困生助學金申請辦法。
第二條《**學院貧困學生助學金申請和勤工儉學活動管理辦法》中所稱的助學金是按照國家、自治區(qū)有關政策規(guī)定，由國家和自治區(qū)政府投入，社會各界和個人捐贈等多渠道籌集，幫助家庭經濟困難的學生完成學業(yè)的資金。
第三條享受貧困學生助學金的學生，必須是因家庭經濟困難無力負擔學費、生活費而不能正常完成學業(yè)和可能輟學的學生。
第四條在助學金有限的情況下，貧困學生助學金重點傾向來自特困地區(qū)的農村的貧困學生。
第五條申請貧困學生助學金，需具備下列條件:
（一）具有我院學籍的學生，學生家庭享受農村居民最低生活保障，或者屬于農村特困家庭，或因突發(fā)性災難造成家庭臨時經濟特別困難的（突發(fā)性災難是指人類不可抗力的自然災害及人身傷害），或學生家庭經濟收入接近農村低保或特困。
（二）申請助學金若農業(yè)戶口的學生，需有當地縣以上政府民政、教育部門出具的有關上述情況的證明，或提供區(qū)、縣（市）民政部門出具的最低生活保障審批材料及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的家庭收入情況證明，或者提供《農村特困戶救助證》（暫未發(fā)《救助證》的由民政部門出具特困證明）及村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的收入證明；非農業(yè)戶口的學生，提供《城市（鎮(zhèn)）居民最低生活保障證》、領取保障金的存折（須連續(xù)三個月領取低保金）及街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的有關家庭收入和享受保障金情況的證明；因突發(fā)性災難造成家庭臨時性經濟困難的，提供相關部門和所在居民委、街道辦事處，或者村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的證明。
（三）學習成績合格以上，或當學年考試不合格只有一門功課。
第六條我院建立貧困學生檔案。貧困學生檔案要健全、真實，并根據學生家庭經濟情況的變化及時核實和調整。貧困學生檔案由專人保管，貧困學生名單和獲得助學金學生名單，經批準后應及時在**學院網上公布。
第七條凡符合第五條規(guī)定的學生均可申請貧困學生助學金，學院對申請人的有關證明材料進行認真審查。有必要時班主任或貧困生助學金專管人員到貧困學生家中進行走訪。
第八條對經審核合格的貧困學生，報校學生處審批。學院在規(guī)定時間內完成對貧困學生申請助學金的評定和上報工作。
第九條貧困學生助學金每學期評定一次，具體時間按學校的統(tǒng)一安排進行。
第十條貧困學生助學金評定工作要堅持公平、公正、公開的原則，并實行公示制，嚴防弄虛作假、暗箱操作。學院設立舉報電話******、******，及時處理舉報事件，及時糾正出現(xiàn)的問題。
第十一條積極開展貧困生勤工儉學活動，按照學校的統(tǒng)一安排，組織貧困生到勤工助學崗位勞動，如幫助圖書館整理資料、校園保衛(wèi)等工作，崗位工資按小時計酬，為貧困生獲得額外的各村（社區(qū)）黨支部、村（社區(qū)）委員會：
加強村（社區(qū)）干部規(guī)范化管理，建設一支高素質的基層干部隊伍，是構建和諧社會，實現(xiàn)經濟又好又快發(fā)展的必然要求?，F(xiàn)根據上級有關精神，結合本鎮(zhèn)實際，就村（社區(qū)）干部規(guī)范化管理作出如下規(guī)定：
一、村（社區(qū)）干部的選拔與培養(yǎng)
以機制作保證，嚴把入口關，建立以公平、公正、公開、為原則的村（社區(qū)）干部選拔機制，注重從致富能手、復員退伍軍人、高校畢業(yè)生中選拔村（社區(qū)）干部。在村（社區(qū)）支委的產生上，繼續(xù)推行“群眾推薦、黨內推薦、黨內選舉”的“兩推一選”辦法，將群眾意愿與組織意圖有機地結合起來；在村（社區(qū)）委員會的產生上，嚴格執(zhí)行《村民委員會組織法》、《城市居民委員會組織法》規(guī)定。符合任職條件的村（社區(qū)）干部，按干部管理權限進行任用。是鎮(zhèn)黨委管理的村（社區(qū)）黨支部委員由鎮(zhèn)黨委下文任命，是由村（社區(qū)）民直接選舉的村（社區(qū)）委會干部，按《村（社區(qū)）民委員會組織法》和《村（社區(qū)）民委員會選舉辦法》由村（社區(qū)）民直接選舉后報鎮(zhèn)政府，由鎮(zhèn)政府頒發(fā)《當選證書》。
村（社區(qū)）干部非經黨委批準自動離職的，從離職之日起按規(guī)定不再享受村（社區(qū)）干部待遇，不給予任何安排。
村（社區(qū)）干部在任職期間，因工作失職造成嚴重影響和重大經濟損失的，因違法、犯罪給工作造成嚴重后果的，按《村（社區(qū)）民委員會組織法》等有關法律罷免其職務，并依法追究責任。
每年對村（社區(qū)）干部進行年終考核，連續(xù)兩年考核不稱職的將根據有關程序罷免其相應職務。
完善村（社區(qū)）后備干部的培養(yǎng)機制。黨委把村（社區(qū)）后備干部的發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)，納入議事日程，通過建立臺帳和跟蹤培養(yǎng)責任卡等形式關注后備干部的成長，將發(fā)展優(yōu)秀分子入黨與培養(yǎng)村（社區(qū)）干部有機結合。
二、村（社區(qū)）干部的教育、管理
1、加強學習，提高素質
(1)理論學習實行“集中培訓”、“定期培訓”、“選派培訓”相結合。除組織村（社區(qū)）支部書記、主任參加市委黨校集中培訓外，黨委每年集中舉辦1-2期村（社區(qū)）干部培訓班，提高村（社區(qū)）干部的理論水平和工作能力。
(2)實踐經驗學習實行“請進來”和“走出去”相結合。將先進典型、技術人才請進來授課，組織村（社區(qū)）干部外出考察，開拓視野，使村（社區(qū)）干部不斷豐富知識層面，提升工作思路。
(3)學歷教育實行“定向送培”與“函授學習”相結合。按照xx文件精神，經本人申請，村（社區(qū)）推薦，黨委批準，每年按計劃推薦45歲以下村（社區(qū)）干部參加學歷培訓，學費由市級財政補貼×××，市管黨費補貼×××，鎮(zhèn)政府補貼×××，村（社區(qū)）補貼×××，其余×××由個人承擔，書籍資料費個人自理。
2、嚴格考核，接受監(jiān)督
村（社區(qū)）干部考核分日?？己恕⒛甓瓤己?、年度村（社區(qū)）級目標管理考核三個部分。
考核結果嚴格與村（社區(qū)）干部的績效工資掛鉤。
考核內容及方法：
（一）日?？己?/p>
1、考勤。①會議考勤：凡鎮(zhèn)黨委、政府和部門組織的各種會議，與會的村（社區(qū)）干部遲到或早退每人次扣×××元，缺席每人次扣×××元。②工作日考勤：各村（社區(qū)）應建立工作日考勤制和值班制，村（社區(qū)）主職每周不少于×××個工作日，其他村（社區(qū)）干部不少于×××個工作日，采取不定期的抽查方式進行考核。
2、資料上報考核。應上報的各類報表、計劃、總結等資料，上報不及時，×××次扣×××元，漏報一次或上報不符合要求×××次扣×××元。
3、交辦工作考核。鎮(zhèn)黨委、政府和部門正式交辦的工作，完成不及時，一次扣×××元；完成不符合要求，一次扣×××元；沒完成，一次扣×××元（重大工作另行規(guī)定）。
4、重點工作考核。①計劃生育工作考核。查環(huán)孕檢每缺1例，扣×××元，計劃外出生1例，扣×××元；②安全工作考核，發(fā)現(xiàn)非法生產×××起，扣×××元；③綜治維穩(wěn)工作考核，發(fā)生影響社會穩(wěn)定事件×××起或上交未經村（社區(qū)）級調處矛盾×××起、群眾越級上訪×××起，扣×××元；④森林防火工作考核。發(fā)生一起由林業(yè)站以上單位組織人員參與撲救的山林火災，扣×××元。
5、中心工作考核。鎮(zhèn)黨委、政府組織大型活動、突擊活動或中心工作，安排有任務而無故不參加或不組織的每人次扣×××元。
（二）年度考核
村（社區(qū)）干部年度考核實行組織考核與群眾評議相結合，各村（社區(qū)）年終召開全體村（社區(qū)）干部、村（社區(qū)）民代表、村（社區(qū)）民小組長、企業(yè)主、黨員參加的村（社區(qū)）干部述職測評大會。每位村（社區(qū)）干部進行述職，與會人員進行民主測評打分，凡測評合格率達×××且得分在本鎮(zhèn)列前×××名的，經審計無問題的村（社區(qū)）干部可評為優(yōu)秀，增發(fā)其個人績效補貼的×××給個人。
（三）年度村（社區(qū)）級目標管理考核
年初鎮(zhèn)黨委、政府與各村（社區(qū)）簽訂村（社區(qū)）級目標管理責任書，年終鎮(zhèn)黨委、政府采取聽匯報、查資料、訪群眾、看實地等形式對照目標考核逐條打分排名，按目標管理驗收得分，計算各村（社區(qū)）村（社區(qū)）干部的績效補貼，其績效補貼總額為下拔到村（社區(qū)）經費總額的×××。
三、村（社區(qū)）干部的待遇
（一）政治待遇
1、政府重大決策征求村（社區(qū)）干部意見。
2、每年開展一次“優(yōu)秀村（社區(qū)）干部”評選活動，強化村（社區(qū)）干部的榮譽感和身份意識。連續(xù)3年被評為優(yōu)秀村（社區(qū)）干部（含下派和招聘工作人員）的，可優(yōu)先作為下屆村（社區(qū)）換屆選舉推薦候選人和社區(qū)聘用工作人員。
3、市委、市政府及黨委、政府有關文件精神及時傳達貫徹至村（社區(qū)）干部。
4、每年開展1-×××次征求村（社區(qū)）干部對工黨委、政府的意見和建議活動。
（二）、經濟待遇
村（社區(qū)）黨支部書記、村（社區(qū)）主任及村（社區(qū)）、支委全體成員的工資由基礎工資、績效補貼及年終補助組成，其中基礎工資由鎮(zhèn)財政所統(tǒng)一發(fā)放，績效補貼及年終補助則在年度根據考核情況一次性發(fā)放。
1、基礎工資
正職：元/月（書記兼主任元/月）
副職：元/月（包括村（社區(qū)）、支委員）
2、績效補貼
按下?lián)艿酱澹ㄉ鐓^(qū)）經費總額的×××并結合考核分值發(fā)放。
3、年終補助
具體數額根據各村（社區(qū)）年終目標管理驗收得分情況而定，數額不超過年度下?lián)艿酱澹ㄉ鐓^(qū)）經費總額的×××。
村（社區(qū)）干部日常考核、年度考核的獎懲在年終績效補貼中一并兌現(xiàn)。超過規(guī)定職數由村（社區(qū)）級聘請、聘用的村（社區(qū)）干部待遇，參照以上標準由村（社區(qū)）自行負責解決。(
現(xiàn)階段，我國正在大力推進城鎮(zhèn)化進程，農村地區(qū)開展拆村并居策略，建立起配套完善的新型農村社區(qū)。需要現(xiàn)代物業(yè)對其進行管理。物業(yè)管理是符合市場經濟要求的科學管理方式，綜合了服務、經營、管理功能，其發(fā)展前景特別廣闊。本文以農村社區(qū)為研究對象，闡述了現(xiàn)代物業(yè)對社區(qū)管理的重要性和物業(yè)的基本模式，分析物業(yè)管理過程中存在的問題，并具有針對性的提出完善管理的模式及策略。
關鍵詞：
農村社區(qū)化；物業(yè)管理；模式
現(xiàn)在，將傳統(tǒng)村莊合并改造成新社區(qū)，是我國建設新農村的有效方式。但是，當國家和農民投入大量精神與資本建設起農村社區(qū)后，物業(yè)卻沒有得到全面發(fā)展，其面臨著糾紛、損壞、使用效率低等問題。所以怎樣在農村社區(qū)開展全面物業(yè)管理，是建設和鞏固農村建設的重要課題。現(xiàn)在我國河北、福建、深圳、寧波等農村地區(qū)已經開展現(xiàn)代社區(qū)物業(yè)管理，并獲得應有的成效。農村社區(qū)物業(yè)要改變差、亂、臟的問題，應該建立起回收、處理廢棄物的服務機構，對農村莊稼秸稈、人畜糞便、污水、生活垃圾等進行處理與再利用，建立起相關的服務、維護、運用模式，進而推動農村生態(tài)、生活、生產效益的統(tǒng)一與協(xié)調。
一、農村社區(qū)現(xiàn)代物業(yè)管理的重要性
（一）可以提高經濟效益。
農村社區(qū)現(xiàn)代物業(yè)管理的經濟效益可以體現(xiàn)在三個方面。首先就政府層面而言，在沒有開展物業(yè)管理時，村委會通常承擔如綠化、維修房屋、治安、環(huán)衛(wèi)等物業(yè)工作，但其缺乏明確的責權分配，工作效率較差。另外這種村政府代管模式會提高集體組織經濟負擔。在農村社區(qū)開展現(xiàn)代物業(yè)管理，既可以減輕政府負擔，也能增強資金運用的實效性。其次就物業(yè)管理單位而言，如果管理單位只收取物業(yè)費，其利潤較少。如果其拓展經營范圍、開展有償服務，就會得到比較豐厚的經濟效益。最后就業(yè)主層面而言，物業(yè)單位維護、管理房屋、設備、設施，提高它們使用壽命，能夠保障業(yè)主切身的經濟利益。
（二）能夠增強社會效益。
第一、農村社區(qū)物業(yè)管理能夠讓農村享受舒適、干凈、安全的生活環(huán)境，它對于保持穩(wěn)定的社會環(huán)境、維護和諧人際關系，具有特別重要的意義。第二、完善的物業(yè)管理能夠替國家與政府分憂。最后，城鄉(xiāng)一體化建設提出的要求是，提高農業(yè)現(xiàn)代化水平，建設和諧新農村、發(fā)展農村基礎設施三位一體化，而農村社區(qū)物業(yè)服務的發(fā)展可以符合并推動這一要求的實現(xiàn)。
（三）能夠保護生態(tài)環(huán)境。
農村社區(qū)現(xiàn)代物業(yè)管理能夠有效轉變農村環(huán)境差、亂、臟的現(xiàn)象。隨著經濟的快速發(fā)展，大部分農村地區(qū)都存在環(huán)境惡化的情況。如農業(yè)濫用化肥農藥、禽畜養(yǎng)殖業(yè)動物排泄物、工業(yè)廢物隨意排放等問題導致的環(huán)境污染；農村勞動力外出打工或者在公共地方隨意擺放私人農器具等治安問題。在物業(yè)對社區(qū)進行管理后，此問題能夠得到妥善解決。
二、農村社區(qū)化物業(yè)管理的基本模式
（一）村主導、村民參與的物業(yè)模式。
此物業(yè)管理模式由村委會組建物業(yè)服務機構，其工作人員是由村委會選擇的具有管理能力和技術的村民，在經過專業(yè)培訓后從事物業(yè)服務工作。因為此物業(yè)機構具有基層組織的特點，在開展管理時具有明顯的制約性和權威性，所以能夠得到廣大村民的認同與接受。此管理的專業(yè)化水平較差，但費用相對較低，可以在思想保守、經濟水平較差的地區(qū)運用。
（二）具有農村氣息的物業(yè)管理模式。
此模式以農民生活特點及農村現(xiàn)狀為基礎，在健全糞便處理、垃圾回收、污水凈化等基礎設施的前提下，為農村社區(qū)提供全面的安保、維修、綠化、衛(wèi)生等管理服務。在經濟較好的農村地區(qū)，以村民自籌、社會集資、政府支持等方式共同構建起物業(yè)管理機構，由專業(yè)人員及村干部組織管理隊伍，為農村社區(qū)提供完善、全面的服務。
（三）專業(yè)化、市場化物業(yè)模式。
以物業(yè)公司、業(yè)主及業(yè)主委員會共同組成專業(yè)化物業(yè)服務模式。此模式學習了城市社區(qū)的現(xiàn)代化管理，農村社區(qū)業(yè)主委員會以招標的方式聘請物業(yè)公司。業(yè)主與物業(yè)公司簽訂正式的合同，按照業(yè)主提出的服務要求，對其服務管理項目予以負責。此模式可以運用在經濟水平較高、地理位置與城市接近的農村，這里的農民具有較高的市場意識和較高的收入水平，他們可以承擔物業(yè)公司提出的費用。
三、現(xiàn)階段農村社區(qū)化物業(yè)管理出現(xiàn)的問題
（一）經費投入較少。
物業(yè)企業(yè)的利潤較少，其流動資金比較有限。而農村物業(yè)市場特別龐大，物業(yè)配套設施嚴重不足。只憑借物業(yè)公司投資，而收回成本的時間較長，會影響其投資積極性?，F(xiàn)在物業(yè)主要的籌資方式包括營業(yè)性房屋收益、村民自籌、社會贊助、政府投資等。但農村社區(qū)實施物業(yè)管理的社會和政府資金較少，一些村民對于收費具有抵觸情緒，難以解決物業(yè)資金不足的問題。
（二）法律法規(guī)不完善。
大部分物業(yè)管理制度是根據城市要求而建立的，如果將普及到農村社區(qū)中，就會出現(xiàn)法律制度不符合實際情況的現(xiàn)象。農村物業(yè)具有特別復雜的權屬關系，也存在嚴重的違規(guī)建設問題，在解決問題過程中，怎樣平衡本土人情與法律制度間的關系是很難的。農村物業(yè)服務應該由哪個領域政府部門進行管理、應該運用哪一種制度實施管理是值得深入研究和探討的。
（三）村民難以轉變生活觀念和傳統(tǒng)意識。
農村社區(qū)以農民為對象開展物業(yè)服務，村民生活長時間處于封閉、松散的狀態(tài)，農民以自由的方式進行生活，不希望被束縛和監(jiān)管。而現(xiàn)代物業(yè)具有市場化、全面化、規(guī)范化的特點，所以讓農民認可物業(yè)管理思想，全面配合管理工作是比較困難的。
（四）物業(yè)管理者沒有專業(yè)知識。
部分農村因為經濟實力較差，村民不具備長時間聘請專業(yè)物業(yè)公司對農村社區(qū)進行管理的能力。部分社區(qū)運用宣傳與培訓的方式，讓社區(qū)人員擁有物業(yè)技術和知識，但他們從未經過科學培訓與全面的考核。當物業(yè)服務逐步深入，就會遭遇到不同的專業(yè)問題。所以怎樣增強農村社區(qū)現(xiàn)代物業(yè)服務的技術性與專業(yè)性是物業(yè)發(fā)展的關鍵性問題。
四、完善農村社區(qū)化現(xiàn)代物業(yè)管理的策略
（一）規(guī)劃農村社會，實施科學化管理。
科學、全面的規(guī)劃農民居住地區(qū)能夠讓社區(qū)具有廣闊的發(fā)展前景，這個時期要體現(xiàn)出政府的職能作用。在將傳統(tǒng)村子共同拆遷、合并建設的前期，政府部門要組織專業(yè)工作者對農村的經濟環(huán)境、人文環(huán)境、社會環(huán)境、自然環(huán)境等客觀環(huán)境進行嚴謹、科學的考察與勘測，和規(guī)劃人員針對社區(qū)制定出系統(tǒng)、詳細的規(guī)范。要規(guī)劃好農村社區(qū)的配套設施、建筑類型、建設地點等具體事項，為農村社區(qū)開展現(xiàn)代化物流管理奠定堅實的基礎。另外要督促相關部門建立健全相應法律法規(guī)，讓社區(qū)物業(yè)管理有法可依。
（二）建立物業(yè)平臺，實施規(guī)范化管理。
建立完善的管理部門與機構，科學化、規(guī)范化管理社區(qū)，是農村社區(qū)得到完善、有序管理的前提。要針對具體問題與實際情況，對農村物業(yè)進行現(xiàn)代化的分段管理。村組織為主體、物業(yè)單位配合的階段為第一階段。由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及村組織設計出詳細的物業(yè)服務管理方案，在新型農村社區(qū)中全面引進物業(yè)管理概念，對各個方面的權利、職責予以明確，開展物業(yè)管理的前期工作。如建立機構、完善設施、投入資金、配備人員等。物業(yè)管理者要根據方案的相關規(guī)定，組織人員實施示范性物業(yè)管理，并培訓與教育社區(qū)居民。在農村社區(qū)建立起物業(yè)管理框架，群眾凝聚力和自主意識逐步提高后，要強化社區(qū)自治與物業(yè)管理是第二階段。社區(qū)自治的定義是每棟住宅樓的居民推選出代表建立起社區(qū)議事會，由議事會成員選舉出社區(qū)監(jiān)委會和管委會，管委會又包括物業(yè)管理和綜合管理兩個機構，讓農村社區(qū)的物業(yè)管理與其他管理更加系統(tǒng)。此階段物業(yè)公司可以招聘居民中管理能力較強的留守人員、失業(yè)者、退休者等從事物業(yè)管理工作。農村社會物業(yè)管理在此階段后期，要根據自己特點，在市場上承攬可以提高經濟效益的工作。社區(qū)獨立運行實施物業(yè)管理是第三階段，此時可以適當減少專業(yè)物業(yè)服務人員的數量，讓社區(qū)居民對物業(yè)實施自治管理。因為專業(yè)人員數量減少，物業(yè)公司要搭建出咨詢平臺，當農村社區(qū)物業(yè)工作出現(xiàn)問題時，此平臺可以幫助解決問題，完成自我服務、自我管理、自我建設、自我經營、自我教育的模式。根據全面管理、延伸服務、開拓網絡的工作理念，對崗位、責任、人員予以固定，建立起規(guī)范化、系統(tǒng)化的服務平臺。
（三）完善管理制度及職能，開展雙重化管理。
因為農村社區(qū)缺乏完善的管理機制，所以物業(yè)管理必須擔負起社會管理的責任。在管理中體現(xiàn)出以人為本的理念，將提高社區(qū)管理與為居民提供服務相結合，在服務中實現(xiàn)管理，將服務與管理全面統(tǒng)一起來。綜合事務管理機構要勇于打破村組原有界限，實現(xiàn)社會治安、計劃生育、民政福利、就業(yè)保障、文化宣傳等工作目標。物業(yè)服務管理機構的責任是收取費用，并承擔安全事務、環(huán)境衛(wèi)生、車輛管理等工作。農村社區(qū)管理者的職責既包括物業(yè)管理，也包括行政事業(yè)服務；既保證在各方面提供服務，也要保證完善的與村鎮(zhèn)對接，體現(xiàn)出管理服務兼顧的效果。
（四）增強服務水平，進行市場化動作。
在提高農村社區(qū)物業(yè)管理水平的同時，要鼓勵社會資金及群眾參與現(xiàn)代社區(qū)的建設與管理，以市場化規(guī)則為管理模式來整合資源，以市場化思想對社區(qū)服務，可以確保社區(qū)管理的完善性與持續(xù)性。如建立家庭車間、加工廠，既可以適應社區(qū)居民實現(xiàn)就業(yè)、增強經濟收入，也能夠增加社區(qū)管理經費；可以運用社會資金建立起電信大廳、醫(yī)療衛(wèi)生室等，以保障社區(qū)管理具有更加充足的經費；也要建立起圖書室、健身廣場，讓物業(yè)服務管理逐步進入良性循環(huán)的發(fā)展進程，農村居民能夠獲得更加多樣化的生活。物業(yè)公司要促進其經營的發(fā)展，既可以提高社區(qū)居民經濟效益，提升村實力，也可以增強社區(qū)服務及管理的能力。
五、結束語
現(xiàn)階段，我國農村城鎮(zhèn)化與現(xiàn)代化建設進程逐步發(fā)展，在農村社區(qū)引用物業(yè)管理模式可以促進農村的發(fā)展。但農村社區(qū)物業(yè)發(fā)展中還存在如經費投入較少、法律法規(guī)不完善、村民難以轉變思想觀念、管理者專業(yè)知識少等問題。需要規(guī)劃農村社會，實施科學管理；建立物業(yè)管理平臺，實施規(guī)范化管理；完善管理職能，開展雙重化管理；增強服務水平，進行市場化動作等策略以提高物業(yè)服務水平，對實現(xiàn)農村社區(qū)穩(wěn)定性、規(guī)范化發(fā)展，具有積極的促進作用。
作者：韓俊麗 單位：河南牧業(yè)經濟學院
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［關鍵詞］新常態(tài);物業(yè)管理;新型農村社區(qū)
1背景
當前我國社會經濟發(fā)展進入“新常態(tài)”，經濟增長速度將由高速增長轉為中高速增長，產業(yè)結構優(yōu)化升級，新經濟增長轉向第三產業(yè)?！靶鲁B(tài)”下新型農村社區(qū)建設進入了新階段，更注重為農村居民提供與城鎮(zhèn)居民均等的基礎設施和公共服務，實現(xiàn)城鄉(xiāng)均等化發(fā)展。由于物業(yè)管理具有社區(qū)、人文、環(huán)境、服務和管理的綜合功能，在改善新農村居民生活環(huán)境、拓寬就業(yè)、維護社會穩(wěn)定、提高文化素養(yǎng)等方面，具有獨特的優(yōu)勢，已成為現(xiàn)代服務業(yè)的重要組成部分，而新農村物業(yè)管理還在探索中發(fā)展。2010年以來，北京新型農村社區(qū)建設成果顯著，其中物業(yè)管理也發(fā)揮了舉足輕重的作用。北京城鄉(xiāng)接合部地區(qū)668個村莊，根據城中村、平原村、山區(qū)林地村、特色產業(yè)專業(yè)村等五種形態(tài)，全面實行社區(qū)化管理，累計投入專項資金20多億元，建設完善新型農村社區(qū)市政配套基礎設施等工程。新農村政策的推行，讓農民們“上樓”過起了城里人的生活。2014年6月，門頭溝軍莊鎮(zhèn)東楊坨村開始接受北京天合立信物業(yè)公司進村管理，村委會則負責協(xié)調、監(jiān)督物業(yè)公司的工作。經過幾年發(fā)展，不僅使當地農村環(huán)境清潔有序，農村社區(qū)物業(yè)使用效率得到提高，鄰里物業(yè)糾紛也有所緩解，同時還帶動農村物業(yè)產業(yè)的發(fā)展。因此，專業(yè)化、規(guī)范化、市場化、特色化將成為北京新型農村社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的新方向。
2物業(yè)管理在新農村建設中的作用
2.1物業(yè)管理促進新型農村社區(qū)建設，有助于解決影響新型農村社區(qū)建設的諸多問題
社區(qū)建設是城市建設的基礎，物業(yè)管理是社區(qū)建設的載體和組成部分，社區(qū)建設中的許多內容需要依托物業(yè)管理服務來進行。很多新型農村社區(qū)管理由于先天條件不足，起點較低，存在諸多需要解決問題。鄉(xiāng)鎮(zhèn)相關行政管理部門的認識不一致，職責分工不明確，房屋沒有專項維修資金、缺少專業(yè)隊伍管理，全靠村集體經濟支撐、村委會代管。村集體貼錢管理小區(qū)，村民們頗有微詞。如果沒有專業(yè)管理和資金保障，新型農村社區(qū)的很多公共設施，特別是電梯、消防、二次供水等設施持續(xù)使用會出問題。北京市政府為加快推進新型農村社區(qū)建設與管理，成立專門機構，明確農村政企分開、政府公共服務和居民自治管理分開，各村鎮(zhèn)根據不同形態(tài)社區(qū)采取不同的物業(yè)管理服務模式，出臺相關政策與臨時指導文件，在新型農村社區(qū)按照城市小區(qū)標準配備物業(yè)管理用房，建立住宅專項維修資金，全面實施物業(yè)管理。對符合條件的社區(qū)，可以選聘有資質的物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，各鎮(zhèn)根據物業(yè)服務成本核算進行補貼。物業(yè)服務不僅為村民解決后顧之憂，還能為村民房屋保值增值，帶來直接的經濟效益。
2.2物業(yè)管理拓寬就業(yè)渠道，帶動經濟發(fā)展
當前新型農村社區(qū)的物業(yè)管理服務人員大多來自社區(qū)村民，土地流轉后，不再種地，部分村民通過招聘參與物業(yè)服務，實現(xiàn)了社區(qū)村民就近就業(yè)，減輕了政府壓力，增加了村民收入，促進家庭穩(wěn)定、社會和諧。針對社區(qū)物業(yè)管理人員文化程度和職業(yè)技能水平較低，沒有培訓和相關證書的情況，北京市農委會同市勞動保障局、市財政局、市教委等部門先后出臺了相關意見和辦法，一名農民市級財政補貼培訓費200元，農民可以免費參加電工、焊工、家政等各類培訓，獲得職業(yè)技能證書后就業(yè)，避免了一些農民上樓入住新型社區(qū)后，收入不見增長而生活成本增加的困擾。物業(yè)管理不但有利于解決村民就業(yè)，對擴大消費、拉動經濟增長也有重要作用。據估算，在房屋七十年的使用過程中，物業(yè)管理對公共設備設施維護及房屋修繕的費用與購房費的支出比例為1.3∶1，物業(yè)服務管理所創(chuàng)造的經濟總值將越來越多，新農村物業(yè)的市場價值會越來越顯現(xiàn)。
2.3物業(yè)管理有利于維護新型農村社區(qū)穩(wěn)定，改善農村治安問題
新型農村社區(qū)的建設和推進使農民的生活環(huán)境大大改善，生活質量有了很大的提高。但由于城郊新型農村社區(qū)生活成本相對較低，流動人口多;社區(qū)村民之間，村民與村干部之間因為各種原因發(fā)生矛盾產生糾紛繁多，常引發(fā)治安或刑事案件，給社區(qū)治安帶來一定隱患，影響社區(qū)和諧穩(wěn)定。如大興區(qū)推廣實施村莊社區(qū)化物業(yè)管理以來，村莊刑事發(fā)案數與2008—2010年三年同期平均刑事發(fā)案數相比下降了25%，群眾安全感由原來的48.3%提升到96.5%。物業(yè)管理企業(yè)對于維護農村治安和社區(qū)秩序具有積極作用。通過協(xié)助村干部加強社會治安綜合治理和安全監(jiān)管工作，做好矛盾糾紛排查調處及安全保衛(wèi)工作，協(xié)助公安派出所對外來人口登記，最大限度地降低社會矛盾，積極預防、妥善處理矛盾糾紛。另外，物業(yè)建立長久有效的治安防范體系，落實安保責任，規(guī)范安保制度，布置安防系統(tǒng)設備，實現(xiàn)24小時監(jiān)控值班，定時保安巡視、進出口有門崗值班，規(guī)范停車管理，保障和維護好社區(qū)村民生命財產安全，提升村民安全感和滿意度。
2.4物業(yè)管理社區(qū)文化活動，有利于提高村民文化素養(yǎng)“新常態(tài)”下，文化建設與經濟發(fā)展同樣重要
社區(qū)文化建設在城鎮(zhèn)化進程中起到越來越重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)通過策劃新穎的活動項目，運用宣傳、教育、娛樂等多種形式，培育村民和流動人口的社區(qū)意識，更新觀念、提高素質，引領村民形成良好社會風尚。北京懷柔區(qū)湯河口鎮(zhèn)新地村在村中60多塊墻面上建起了文化墻，書寫詩詞、名人畫像、弟子規(guī)圖畫、愛國英雄、尊老愛幼圖畫等，倡導新農村鄉(xiāng)風文明新風尚。色彩繽紛的文化墻也成了新村亮麗的人文風景線。
3推進新型農村社區(qū)物業(yè)管理再提升的建議
從北京市實施物業(yè)管理的農村社區(qū)反饋看，物業(yè)化管理符合農村發(fā)展的實際和新農村建設的要求，可大大提升社區(qū)管理水平和農民生活質量，讓農民真正享受到與城市居民一樣的待遇，提升新型農村社區(qū)物業(yè)管理服務水平也勢在必行。
3.1新型農村社區(qū)物業(yè)管理要提前謀劃
有相當一部分人認為物業(yè)管理是房屋建成后，在使用過程中的日常維護和管理。隨著物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，這種理念已不能與時俱進了。在新型農村社區(qū)建設過程中，對物業(yè)管理的需求和依賴越來越強，為提升物業(yè)管理能力和工作質量，根據目前物業(yè)管理取得顯著效果的成熟經驗，在新型農村社區(qū)建設過程中，應提早謀劃物業(yè)管理工作，提前參與。這對于提升社區(qū)物業(yè)管理質量、減少物業(yè)糾紛、保障村民權益有積極作用。新型農村社區(qū)物業(yè)提前參與不同于城市社區(qū)物業(yè)提前介入，在新型農村社區(qū)建設過程中，請物業(yè)管理專業(yè)化團隊提前參與，對社區(qū)未來的發(fā)展提出建設性的意見，做好引導與開發(fā)，提前培養(yǎng)專業(yè)化團隊。2013年被北京市新農村委員會定為市級新型農村社區(qū)示范村的平谷西古新農村，也是中國養(yǎng)老示范基地。規(guī)劃四個大區(qū):以道教文化和燈彩藝術為特色的文化區(qū)、養(yǎng)老產業(yè)區(qū)、觀光農業(yè)區(qū)、新民居住宅區(qū)。物業(yè)管理在規(guī)劃階段進入，對產業(yè)發(fā)展和建成使用都有更長遠的意義。另外，現(xiàn)代物業(yè)管理制度向廣大農村地區(qū)推廣，會面臨很多由農村具體情況引發(fā)的新問題，如物業(yè)費收繳。物業(yè)管理企業(yè)應該早做準備，有必要通過前期調查，盡可能多地發(fā)現(xiàn)這些可能出現(xiàn)的問題，并提出相應解決方案，防患于未然。
3.2推行新型農村社區(qū)物業(yè)管理市場化
新農村物業(yè)管理市場化是指突破農村社區(qū)自給自足和內部交換為主的物業(yè)管理初級階段模式，經過公開市場過程，選聘物業(yè)服務企業(yè)，而不是被動地接受物業(yè)管理單位的管理和服務。在選定物業(yè)服務企業(yè)過程中，建議重點關注物業(yè)資質、物業(yè)管理方案、投標報價、企業(yè)信譽、管理業(yè)績等條件，綜合評判，確保最終選定服務收費合理、專業(yè)技術力量較強、管理行為規(guī)范、信譽良好的物業(yè)管理服務專業(yè)公司。這樣，總體服務質量必然有保障，不僅節(jié)省村民物業(yè)服務費用，也會減少物業(yè)管理爭議。物業(yè)管理收費不是福利，新農村物業(yè)管理必須盡快擺脫收費難問題。新型農村社區(qū)受經濟來源、傳統(tǒng)觀念、傳統(tǒng)文化、消費習慣的影響，入住后，部分村民不愿意交納物業(yè)費和公攤電費等，影響物業(yè)管理的正常運營，從而影響社區(qū)的生活質量。某種意義上講，免費、廉價、低值的服務，對新型農村社區(qū)物業(yè)管理是一種損害，無助于新型農村社區(qū)建設長久、可持續(xù)發(fā)展。在“新常態(tài)”下，物業(yè)管理消費，是“花錢買服務”、物業(yè)保值增值，享受社區(qū)建設成果。新常態(tài)促使新型農村社區(qū)建設觀念更新，通過注重市場在社會經濟發(fā)展中的決定性作用，可以引導市場行為和社會心理預期。新型農村社區(qū)物業(yè)管理推行市場化模式，企業(yè)化運營，是提高物業(yè)管理總體服務質量的有效途徑，切實可行，不僅有迫切的現(xiàn)實必要性，也是長效管理的必然趨勢。
3.3堅持新型農村社區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化
在北京新型農村社區(qū)物業(yè)管理實踐中，也有些物業(yè)管理公司前期服務表現(xiàn)較好，但隨著時間的推移，服務質量越來越差，究其原因，與新型農村社區(qū)物業(yè)管理尚不規(guī)范有關。如何扭轉服務質量下降的狀況，如何規(guī)范新型農村社區(qū)物業(yè)管理已經迫在眉睫。目前北京市新型農村社區(qū)已基本實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，其物業(yè)管理模式雖不同于城市，但可借鑒城市現(xiàn)代物業(yè)管理制度，從長遠發(fā)展看，提高農村物業(yè)管理水平和服務質量，規(guī)范化是農村物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的必由之路。新型農村社區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化，主要包括小區(qū)文明建設、業(yè)主(居民)自治管理和綜合服務規(guī)范、重要事務決策規(guī)定，物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護和管理，房屋安全管理、治安消防秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生維護、綠化養(yǎng)護、重要信息公開等。培養(yǎng)農民“自己家園自己管”的意識，建立了包括業(yè)主(村民)、社區(qū)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府(街道辦事處)、行業(yè)主管部門在內的物業(yè)管理評價體系。隨著新農村建設的不斷深入，新型農村社區(qū)物業(yè)管理的逐步規(guī)范，物業(yè)管理服務質量必然水到渠成，穩(wěn)步提升，并能始終如一保持高水準不變樣。
3.4新型農村社區(qū)物業(yè)管理特色化
物業(yè)管理服務能力的體現(xiàn)，不只在于提供所謂高檔奢華服務，而在于提供恰當的服務。新型農村社區(qū)物業(yè)管理更加注重以村民為核心，以需求為導向的切實可行的特色化的物業(yè)管理方案。根據新型農村社區(qū)相對獨立的特點，建立24小時應急服務機制和專項措施。依照“以人為本”的人文精神，推出了老人護理、學生學習、兒童看護、送洗衣、代送代收快遞等針對性較強的特約服務。隨著新農村建設的不斷發(fā)展，農民也逐步形成資產統(tǒng)籌管理增值升值意識。在新型農村社區(qū)物業(yè)管理中，物業(yè)管理公司有著與村民距離近，聯(lián)系緊密的天然優(yōu)勢，建議物業(yè)公司拓展資產經營能力，逐步成為村民資產經營的合作伙伴。物業(yè)管理公司可以適時開展房屋租賃、農產品統(tǒng)一銷售等多種經營活動。物業(yè)管理公司在“保姆”“管家”的位置上的提升，可以與社區(qū)村民共贏，農民獲得了預期收益，物業(yè)服務公司也可取得經濟效益。在“新常態(tài)”下，新農村建設發(fā)展的新階段，現(xiàn)代物業(yè)管理從城市逐步延伸到農村，也不應僅局限于農村社區(qū)物業(yè)管理，對于農村大量存在而且是發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)物質基礎的農業(yè)基礎設施、設備等農村公共資源，更應該引入物業(yè)管理模式，以降低使用成本，提高農村公共資源的使用壽命和利用效率?，F(xiàn)代物業(yè)管理在農村、農業(yè)的可持續(xù)發(fā)展過程中將大有可為。
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一、幾種典型的農村社區(qū)物業(yè)管理模式
1.市場型專業(yè)化物業(yè)管理模式
該物業(yè)管理模式的組織結構主要由物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會、業(yè)主組成。這種模式借鑒了當前我國城市住宅社區(qū)的管理模式，由居民住宅業(yè)主委員會公開招聘物業(yè)管理公司，通過市場招投標的方式，委托物業(yè)管理公司代為管理。物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂合同，根據業(yè)主的服務標準和要求，全權負責物業(yè)的所有服務項目。這種模式適用于離城市較近、經濟比較發(fā)達的新農村，村民人均收入水平較高、市場意識較強，居民經濟水平承擔得起物業(yè)管理公司的服務費用。深圳寶安的“城市保姆”全方位服務模式即為這種模式的代表，在深圳市邊緣地區(qū)農村，居民收入水平較高，目前物業(yè)管理覆蓋面已達到67.2%。
2.“鄉(xiāng)土味”綜合型物業(yè)管理模式
這種模式主要針對農村社區(qū)的現(xiàn)狀和農村生活方式的特點，在逐步完善農村基礎設施條件（污水處理、垃圾收集、糞便綜合處理等）的同時，為農村社區(qū)提供環(huán)境衛(wèi)生、綠化、維修、保安等服務。在比較發(fā)達的農村地區(qū)，采取政府補助、社會贊助和村民自籌相結合的辦法建立綜合物業(yè)管理站，管理人員由村干部和聘請的專業(yè)人員共同組成。這種模式的代表是河北涿州盧家場村。2006年，盧家場村成為農業(yè)部“創(chuàng)建清潔文明工程”的試點，在各級政府的幫助下，他們引入了城市的物業(yè)管理模式，探索出了一套把污水、垃圾、糞便綜合處理及農村環(huán)境整治的新模式，從源頭上治理農村“臟亂差”。
3.村民參與、村委會主導的物業(yè)管理模式
該管理模式由村委會帶頭建立管委會，并由村委會聘請大家信任且有一定技能的村民作為工作人員。這些工作人員經過專門的崗前培訓成為物業(yè)管理員工。由于這種物業(yè)管理機構與基層組織一致，在實施管理時具有權威性，制約力強，因此較容易被村民接納和認可。雖然管理專業(yè)程度不高，但管理費用較低，適用于經濟不發(fā)達、群眾思想相對保守的農村社區(qū)管理。廣東韶關市武江西聯(lián)鎮(zhèn)的環(huán)衛(wèi)管理模式即為該種模式的代表，在西聯(lián)鎮(zhèn)，物業(yè)管理機構由村委會組建，村委會主任為物業(yè)管理工作領導小組組長，指定一名村委會成員專門負責，配備4名專職管理人員，選聘26人的衛(wèi)生保潔隊伍，分區(qū)包干，全天候保潔。該村把衛(wèi)生管理的有關規(guī)定納入村規(guī)民約，逐步推行生活垃圾“袋裝化”，形成了“戶集、村收、環(huán)衛(wèi)轉運處置”的垃圾收運處理機制，實現(xiàn)了衛(wèi)生長效管理與城市管理的無縫對接。
二、農村社區(qū)物業(yè)管理在實施過程中遇到的問題
1.經費不足
物業(yè)服務行業(yè)作為微利行業(yè)，流動資金一般有限。面對著農村龐大的物業(yè)市場，很多物業(yè)設施需要配套建設。如果單靠物業(yè)服務企業(yè)投資，日后再慢慢回收成本，勢必會打擊其積極性。目前，已建立的物業(yè)管理資金籌集渠道主要有政府補助、社會贊助、村民自籌、營業(yè)用房收益補貼等。但是當越來越多農村社區(qū)實施物業(yè)管理時，靠政府補助、社會贊助等途徑籌集的資金是很有限的，并且大部分村民對收費存在很強的抵觸情緒，村民自籌的辦法也不能很好解決問題。
2.村民傳統(tǒng)意識、生活觀念難以改變
農村物業(yè)管理服務對象是農民，長期以來，村居生活多呈現(xiàn)松散、封閉狀態(tài)，農民傳統(tǒng)的生產生活方式很自由，不喜歡被管制約束；而物業(yè)管理方式是規(guī)范化、全面化、市場化的，因此如何使農民接受物業(yè)管理理念，積極配合專業(yè)物業(yè)管理人員的管理工作是一個很棘手的問題。
3.法律法規(guī)困境
現(xiàn)代物業(yè)管理制度大都以城市為背景，若將其向農村推廣，必然會面臨現(xiàn)行法規(guī)制度“水土不服”的情況。農村的物業(yè)權屬關系比較復雜，違規(guī)建筑的問題也相對比較嚴重，在處理這些問題時，在法理與本土人情之間如何權衡也是很困難的。農村物業(yè)管理該以何種制度為指導、由哪個政府部門來管理最有效是值得進一步探討的。
4.管理人員專業(yè)知識缺乏
在一些農村，由于經濟實力不夠，村民沒有能力長期聘請全職專業(yè)的物業(yè)管理人才管理農村社區(qū)。有些社區(qū)通過培訓和宣傳，使社區(qū)人員具備一些物業(yè)管理知識，但他們畢竟不是專業(yè)的管理人員，沒有經過系統(tǒng)的培訓和專業(yè)的考核。隨著物業(yè)管理工作的深入，必然會遇到各種各樣的專業(yè)問題。因此，如何提高農村社區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)性和技術性將是未來發(fā)展面臨的主要問題。
三、完善農村社區(qū)物業(yè)管理模式的構想
結合我國各地農村實際，管理農村物業(yè)應從政府引導、物業(yè)指導、村委代表、群眾參與、市場運作五個方面入手，通過“六化”（詳見下文）管理機制的滲透，逐步建成基層組織健全、社區(qū)環(huán)境優(yōu)美、社會秩序井然的農村新型社區(qū)。
1.規(guī)劃科學化——合理規(guī)劃農村社區(qū)
合理、科學的規(guī)劃農民集中居住社區(qū)可以使社區(qū)有光明的發(fā)展前景，這個階段主要是政府起主導作用。在決定將幾個村子合建為新型社區(qū)前，政府要組織專業(yè)勘測人員客觀、嚴謹地考察當地自然環(huán)境、社會環(huán)境、人文環(huán)境、經濟環(huán)境等條件，與專業(yè)規(guī)劃人員一道制定某區(qū)域的社區(qū)規(guī)劃。社區(qū)建設地點、建筑類型、各項配套設施等都要提前規(guī)劃好，為農村物業(yè)管理推行奠定良好的基礎。
2.管理規(guī)范化——構建高效管理服務平臺
一、諸城農村社區(qū)建設現(xiàn)狀
諸城市轄區(qū)內行政村共包括1257個，自2006年“農村社區(qū)”首次被明確提出以來，當地將這個行政村以農村社區(qū)的形式進行劃分，最后規(guī)劃了208個社區(qū)，且在每個社區(qū)內有較好的交通條件及發(fā)展?jié)摿Φ牡胤浇⑾鄳姆罩行?。距離服務中心周圍2 km內的村莊、單位等均被劃分到同一個社區(qū)中。結合諸城市的實際，平均一個社區(qū)包括的行政村數量為5個左右，平均戶數約1500戶。近年來經過政府及其他各方面的努力，當地農村社區(qū)發(fā)展成效顯著，在2015年山東省開展的“農村新型示范社區(qū)”活動中，濰坊市入選的社區(qū)數量為10個，其中諸城市就占到3個（辛興鎮(zhèn)辛興社區(qū)、昌城鎮(zhèn)昌城社區(qū)、相州鎮(zhèn)相州社區(qū)），在整個濰坊市的各縣市中排在首位。在2016年的2月，建立了農村社區(qū)服務網站并順利開通使用，這在我國屬首例，標志著當地農村社區(qū)服務水平達到一個新的高度。
二、新形勢下諸城市農村社區(qū)發(fā)展存在的困境
1.社區(qū)組織的行政色彩較濃，組織體系不完善
社區(qū)剛建設時的初衷是發(fā)揮其獨立性，運行時采取自我管理的方式。但是從目前當地農村社區(qū)發(fā)展情況來看，政府參與較多，幾乎所有的社區(qū)控制機構均為政府，造成其對政府存在過多的依賴，不能充分體現(xiàn)出其原有的自我管理的特性。目前農村社區(qū)組織體系中，一般管理類發(fā)展較好，相關的服務類組織發(fā)展相對就較為欠缺，而能對社區(qū)中人們利益進行體現(xiàn)的恰恰主要就是服務類組織，但目前諸城市服務類組織實際的設置及提供的服務與農村的實際要求存在較大的差距，導致雖然消耗了不少物資，但是并沒有真正滿足居民的實際需求，發(fā)揮的效果大打折扣。
2.社區(qū)服務水平不高，服務人員的素質亟待提高
目前，農村社區(qū)的服務沒有計劃性，服務內容單調，水平不高；加上服務人員的綜合業(yè)務素質不高，不能及時把握住社區(qū)發(fā)展的未來趨勢及適宜的發(fā)展規(guī)模，不能將當前開展的詳細計劃融合到社區(qū)的長遠規(guī)劃中，造成開展的服務針對性很差，存在很大的盲目性，并不能達到人類的預期目標，最終導致很多居民不愿參與。盡管目前諸城市政府通過在社會上公開招考的的方式擇優(yōu)錄取了不少大中專院校畢業(yè)的專業(yè)人才補充到農村社區(qū)服務隊伍中，大大提高了服務人員的綜合素質，但是與城市中的社區(qū)發(fā)展水平相比，其整體上還存在較大的差距，有待于提高；而且這些招考的人員中，大多數是理論知識豐富，但缺乏實際工作經驗；在現(xiàn)有的社區(qū)服務人員隊伍中，很多年齡偏大，年齡結構不合理。這些都對新型農村社區(qū)服務質量的提高及服務內容的增加產生了一定的不利影響。
3.管理體制存在弊端，法律法規(guī)等方面的保障性不強
近年來，雖然諸城市農村社區(qū)發(fā)展已經初具成效，但由于從運行至今也就不到10年的時間，還是存在發(fā)展規(guī)模小、涉及到的服務范圍較窄、權限較為分散等弊端。此外，一些相應的法律法規(guī)的發(fā)展不完善，存在缺位，未建立完善的監(jiān)督、評估機制，不能對社區(qū)進行真實、客觀地評價，造成一些社區(qū)組織的服務僅限于形式，一些活動也不能得到承認，在一定程度上制約了其作用的充分發(fā)揮。
三、發(fā)展對策
1.建立起完善的領導協(xié)調機制
諸城市黨委、政府及各相關部門要加強對新型農村社區(qū)的管理，做好規(guī)劃指導，及時督促、檢查，健全相關的管理機制，并展開深入的調查，以掌握工作動向，解決實際工作中存在的問題，發(fā)揮出一定的綜合協(xié)調作用。各個部門的服務要逐漸向農村地區(qū)傾斜，不斷地完善基層社區(qū)組織，以加快農村經濟發(fā)展，進而推動城鄉(xiāng)的統(tǒng)籌發(fā)展。
2.對農村社區(qū)服務中心組織建設進行逐步完善
結合目前諸城市廣大農村的基本情況，對基層的社區(qū)服務組織進行科學規(guī)劃，以使其功能逐漸完善，進而為社區(qū)內的人們提供更好的服務。針對一些與廣大社區(qū)居民切身需求最緊密的服務，包括醫(yī)療、衛(wèi)生、教育、金融服務等，完善其在各社區(qū)內的網點建設；對于農村社區(qū)組織的政務，應采取公開的方式，真正讓群眾履行監(jiān)督權，增強其參與的意識，創(chuàng)造農村社區(qū)健康發(fā)展的良好氛圍。
關鍵詞：新型；農村社區(qū)；管理模式
當前，農村許多地方都建有不同規(guī)模的新型農村社區(qū)，這些社區(qū)較原村莊而言，既有相似之處，又有很多內在的區(qū)別，運用原有的農村傳統(tǒng)管理模式，遠遠不能滿足新型農村社區(qū)的運轉需要，甚至可能影響社區(qū)居民的正常生產生活，引發(fā)不必要的社會矛盾，因此，探討創(chuàng)新新型農村社區(qū)管理模式意義重大，十分必要。
1新型農村社區(qū)的特點
各地當前已建成的新型農村社區(qū)，大致可分為兩個類型。一類是獨立型，這類社區(qū)完全由原來一個村莊單獨改建而成，即社區(qū)內的全部居民均為原來一個村莊內的原村民。另一類是合并型。這類社區(qū)由兩個及兩個以上村莊合并建成，社區(qū)的居民來自不同的村莊。與原傳統(tǒng)的村莊相比，新型農村社區(qū)具有以下特點：（1）居住環(huán)境不同。由原來分散居住，變?yōu)榧芯幼?。獨立型社區(qū)，雖然都還是原來一個村的，但也打破了村民小組的區(qū)劃，合并型社區(qū)更是將不同村莊的居民組合在一起，大家由陌生變?yōu)猷従?，甚至生活在一幢樓內，沒有了原來宅基地的概念，彼此間需要有一個適應的過程。（2）住戶間相互依附性更強。特別是以高層、復式建筑為主的社區(qū)，一個住戶的生活可能直接影響到另一戶。比如：公用通道、公共衛(wèi)生、聲音、出行等，相互間極易產生摩擦。（3）新型農村社區(qū)比原來村莊在空間上小得多，使得以農業(yè)生產為主的居民，受到了許多限制，比如，運輸工具，農機具的存放，農忙季節(jié)農產品的晾曬去雜等。（4）管理層級不同。相鄰住戶從屬的管理層級不同，要么不是一個村的，要么不是一個村民小組的。一個管理層，管的了東戶，管不了西戶。（5）住戶間福利待遇不同。由于不屬同一個村民小組或同一個村。受原集體經濟條件的制約，享受的福利待遇千差萬別。單就水電費而言，有的享受全免，有的享受減半，有的則需全額承擔。
2建議措施
（1）保留原有的管理層級。社區(qū)居民原來的隸屬關系不變。即與原來各自所屬村民小組，村民委員會關系不應改變，不要盲目合并，這樣有利于保障居民在原集體中的各項權利，如，分紅權，土地承包經營權等；同時也有利于各項惠農政策的落實，與原集體組織各項正常經濟往來得以延續(xù)。（2）成立綜合服務組織。名稱可以為社區(qū)服務委員會，或社區(qū)物業(yè)管理委員會，屬于專業(yè)服務型管理組織，不具有行政職能。委員會主任最好由居民選舉產生，不具備選舉條件的，可由其所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)派人或指定社區(qū)所在村的干部兼任，便于組織和協(xié)調，其成員由相關入住村的干部組成。獨立型社區(qū)，原村委會應當履行管理責任。（3）綜合服務組織的職責。①社區(qū)物業(yè)管理，包括供排水系統(tǒng)維修，公路照明，水電費收繳，綠化，保潔等，其經費由原村集體組織分擔或由上級扶持。有條件的也可以參考城市小區(qū)的標準，向住戶收取適當的物業(yè)費。但就當前情況而言，大部分農村社區(qū)居民不交物業(yè)費。②制定出切實可行的規(guī)章制度。參照村規(guī)民約制定一個對本社區(qū)所有居民具有普遍約束力的規(guī)章制度，可以稱之為“社區(qū)管理公約”。內容要具體到生活中的方方面面，每個細節(jié)。比如門前衛(wèi)生、樓道衛(wèi)生、綠地管護、花草樹木、雜物堆放、垃圾處理、車輛占位、婚喪嫁娶、節(jié)日慶典等，并配以相應獎懲措施，采取評定星級，流動紅旗，標兵模范等形式，促進規(guī)章制度的落實。③可以調動居住在社區(qū)內的退休人員，身體條件好的老黨員，老干部參與公共管理的積極性，讓他們擔任樓長或片長。經常宣傳、教育、帶動、引領社區(qū)居民，養(yǎng)成良好的生活習慣，提高自身素質，自覺維護社區(qū)公約，形成互相監(jiān)督，互相促進的良好氛圍，從而降低管理成本，提升社區(qū)形象。（4）建立民主監(jiān)督評價機制。社區(qū)綜合管理服務組織，在日常開展工作時，應當接受民主監(jiān)督、民主評價，對其工作做出合理考核。①應公開做出服務承諾。對于社區(qū)內住戶的各項訴求，應明確具體解決時間，并開通投訴通道，監(jiān)督物業(yè)工作及時到位。②應制定公開透明的服務標準。特別是衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等方面應明確具體標準，具體責任人，接受公眾監(jiān)督。③工作考核與報酬掛鉤?？己斯ぷ饔涉?zhèn)政府組織實施，社區(qū)組成的村組干部、黨員代表參與，實事求是、客觀公正給予量化考核。既要保護、鼓勵管理工作者的積極性，又要防止不作為、慢作為現(xiàn)象的發(fā)生。對于連續(xù)考核不達標，群眾不滿意的工作者，要及時進行調整。
