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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格 信貸擴張 博弈論分析 實證檢驗
一、緒論
近年來，隨著房產(chǎn)稅的出臺以及上海、廣東、北京等市限購令的頒布，使得房價調(diào)控進入白熱化階段。
房價問題無疑是這幾年中國經(jīng)濟的熱點問題之一，房地產(chǎn)作為人們生產(chǎn)生活的必需品，對國民經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高有著極其重要的影響。新世紀交替的最近十幾年里，全球一直被泡沫經(jīng)濟所困擾，世界各地的房地產(chǎn)價格相繼上漲我國也出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)投資額、商品房空置率持續(xù)上升，我國房地產(chǎn)價格的攀升同我國不斷加快的經(jīng)濟增長和雄厚的外匯儲備一樣引起了國內(nèi)的普遍關(guān)注。
從我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源方面看，從1999-2010年，我國房地產(chǎn)業(yè)貸款占貸款總量的比重從4％升至20％多。如果把“隱身貸款”部分也加入到統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，那么我國的房地產(chǎn)貸款量就占到了銀行貸款總量的30％。因此，銀行是房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要“輸血者”，因此我國當前的房地產(chǎn)價格不斷上升，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)過熱的跡象，都與銀行的信貸政策支持有著不可分割的聯(lián)系。
本文以銀行信貸支持對房價提升的作用為切入點，對銀行信貸政策和房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)在關(guān)系與機制進行了系統(tǒng)研究，為房價的調(diào)控提供可以參照的政策。本文的寫作思路是：
1、探討銀行在推動房價上升中的作用，運用博弈論的視角分析，銀行部門對房地產(chǎn)部門的信貸擴張決策成因。
2、運用實證檢驗方法，分析銀行信貸和房地產(chǎn)價格上升之間的關(guān)系，分析銀行信貸擴張在多大程度上影響房地產(chǎn)價格。
3、就博弈論的分析和實證檢驗結(jié)果提出相應(yīng)的策略對策。
二、理論分析銀行對房地產(chǎn)部門的信貸擴張行為
1、模型假設(shè)
博弈的參與者為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有兩種類型：好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
商業(yè)銀行支付空間U甲=(U甲1，U甲2，U甲3)，其中U甲1為銀行接受好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款申請的凈收益，U甲2：銀行接受壞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請所遭受的凈損失，U甲3，為不貸給信用好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時銀行的效用，由于不貸給信用好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機會成本為U甲1，即U甲3，=一U甲1。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付空間U乙=(U乙1，一U乙2，U乙3，一U乙4)，U乙l，U乙2為銀行貸與不貸給好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效用，U乙3，U乙4為銀行貸與不貸給壞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效用。這里U乙3>U乙1，U乙4>U乙2。即壞的房地產(chǎn)商得到貸款的凈收益大于好房地產(chǎn)商獲得貸款的凈收益，壞房地產(chǎn)商得不到貸款的凈損失大于好企業(yè)得不到貸款的凈損失。這是因為壞房地產(chǎn)商并不打算還貸款，因此得到貸款的凈收益就大；對于好房地產(chǎn)商，他不愁貸不到款，此即使貸款被拒絕，他還可以向別的銀行申請貸款，而壞房地產(chǎn)商不如好房地產(chǎn)商那樣容易獲得貸款。因此，一旦貸款被拒絕，好房地產(chǎn)商損失小于壞房地產(chǎn)商損失。
2、博弈分析過程
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款申請，商業(yè)銀行只能根據(jù)自己所掌握的信息來判斷其屬于哪種類型，以及進一步?jīng)Q定是否同意貸款。如果其屬于好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則商業(yè)銀行會接受住房消費者的貸款申請，發(fā)放貸款，否則就拒絕發(fā)放貸款。但是由于信息的不對稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于信息的優(yōu)勢地位，而銀行處于信息的劣勢地位，因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當然都了解自己的情況，也了解銀行的收益函數(shù)。而商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目的風險狀況、資信、歸還貸款的可能性卻不能完全了解，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所遞送的各種報表和其他渠道去獲取這些信息，因而這場博弈是不完全信息靜態(tài)博弈。這時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略空間為申請貸款和不申請貸款；商業(yè)銀行的策略空間為接受貸款和不接受貸款。
假定銀行在博弈開始時根據(jù)自己掌握的信息認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是好的概率為P1，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款申請，商業(yè)銀行接受的概率是P2；則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是差的概率是1一P1。，商業(yè)銀行拒絕貸款申請的概率為1一P2。
銀行選擇貸款的期望效用為El=PlU甲1+(1一P1)U甲2=(U甲1U甲2)Pl+u甲2銀行選擇不貸的期望效用為E2=P1(一U甲1)+(1一P1)×0=一U甲1Pl
由El=E2，有P0=一U甲2／(2U甲1一U甲2)
因此，銀行的最優(yōu)選擇是：當P>P0時，貸款；當P
3、主要結(jié)論
銀行最終決定是否貸款，關(guān)鍵在于從經(jīng)驗和現(xiàn)實的一般情況看，銀行所推斷的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營好壞的概率各有多大。我們知道在房地產(chǎn)業(yè)比較繁榮時，銀行判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中經(jīng)營好的比例較大，即P>一U甲2／(2U甲1一U甲2)，此時的均衡結(jié)果都是銀行選擇貸款，這樣會加大對于房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持，進一步促進房地產(chǎn)業(yè)的虛假繁榮。
三、實證檢驗
1、數(shù)據(jù)處理
本文引用數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局網(wǎng)站
信貸擴張變量用Y表示，國內(nèi)貸款主要是銀行提供，利用外資也是金融支持的一部分，而其他資金實質(zhì)上是通過非銀行金融機構(gòu)轉(zhuǎn)化而來的銀行資金
房地產(chǎn)價格用X表示，用不同時段的商品房銷售額除以銷售面積，用該方法確定全國房地產(chǎn)價格X
2、我國房地產(chǎn)信貸擴張與房地產(chǎn)價格上漲關(guān)系的協(xié)整分析
（1）變量的平穩(wěn)性檢驗
對房地產(chǎn)信貸支持量和房地產(chǎn)價格變量時間序列取對數(shù)，得到LNX與LNY，它們共同作為計量研究的輸入數(shù)據(jù) , 這里首先采用ADF檢驗法檢驗變量LNX和LNY的平穩(wěn)性，以判斷是否符合協(xié)整檢驗的條件。
兩個時間序列自身是非平穩(wěn)的，但是一階差分都是平穩(wěn)的，即它們都是I(1)序列。這樣，它們滿足協(xié)整分析的條件。
從上表可以看出，U，是I(0)序列，LNY與LNX之間存在協(xié)整關(guān)系。另外，從方程4．10可以得出，我國房地產(chǎn)信貸擴張與房地產(chǎn)價格上漲的關(guān)系是有理論根據(jù)的。系數(shù)0.333302表明，從長期來看，房地產(chǎn)信貸量每擴張l就會使房地產(chǎn)價格上漲0.333302。
3、 格蘭杰因果關(guān)系檢驗
協(xié)整檢驗結(jié)果告訴我們，我國房地產(chǎn)信貸擴張與房地產(chǎn)價格之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，但是，我國房地產(chǎn)信貸擴張與房地產(chǎn)價格上漲之間這種均衡關(guān)系是否構(gòu)成因果關(guān)系，即是由于房地產(chǎn)信貸的增加帶來房地產(chǎn)價格的上漲，還是由于房地產(chǎn)價格的上漲帶來了房地產(chǎn)信貸的擴張，則需要進一步驗證。進行Granger因果關(guān)系檢驗
由表可知，我國房地產(chǎn)信貸擴張與房地產(chǎn)價格之間存在雙向的Granger因果關(guān)系。房地產(chǎn)信貸的不斷擴張和為房地產(chǎn)市場提供了強大的貨幣供給。房地產(chǎn)業(yè)價格的不斷上漲，也為銀行的房地產(chǎn)信貸的經(jīng)濟環(huán)境奠定了基礎(chǔ)，它們之間是相互促進，互為因果的關(guān)系。
4、實證結(jié)論
對我國房地產(chǎn)信貸擴張與房地產(chǎn)價格上漲關(guān)系的實證分析。主要采用的是協(xié)整分析的方法，實證分析的結(jié)果表明，我國房地產(chǎn)信貸擴張對房地產(chǎn)價格上漲具有重要作用。由于價值量大的特點，房地產(chǎn)價格快速上漲能否出現(xiàn)，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，我們可以說資金支持是房地產(chǎn)價格上漲形成的必要條件，沒有銀行等金融機構(gòu)的配合，就不會有房地產(chǎn)價格快速持續(xù)上漲的產(chǎn)生。
四、相關(guān)政策建議
1、加強對銀行貸款的監(jiān)管
信貸資金的擴張是房地產(chǎn)價格上漲的直接原因，大量的信貸資金集中于房地產(chǎn)業(yè)，不僅會對房地產(chǎn)價格的不斷上漲提供資金支持，銀行將會承受巨大的不良貸款風險。在房地產(chǎn)價格不斷上漲時期，由于存在過度自信和羊群行為，銀行爭相發(fā)放房地產(chǎn)貸款，而在房地產(chǎn)價格大幅下降時期，又急劇收縮貸款，從而加大了房地產(chǎn)價格的波動，要防止這種現(xiàn)象的發(fā)生，銀行要建立房地產(chǎn)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的風險評估模型，正確評估房地產(chǎn)抵押價值，嚴格控制房地產(chǎn)貸款比例。對于中央銀行來說，應(yīng)著重運用各種金融工具來減少市場上的流動性過剩的問題，防止商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)過度的貸款。
2、大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道
單一的銀行貸款資金來源向多元化的融資渠道發(fā)展，如股權(quán)、定向增發(fā)、開發(fā)項目債券、信托、房地產(chǎn)投資基金、私募融資等方式。
3、完善房地產(chǎn)市場的信息公開制度，規(guī)范市場秩序
地產(chǎn)市場信息的公開、透明有利于人們建立合理的預期，有利于規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場秩序，從而引導房地產(chǎn)理性投資和消費。在信息公開方面，政府應(yīng)在其中起到主導的作用。
4、防止房地產(chǎn)市場過度投機行為
房地產(chǎn)投機炒作是房地產(chǎn)價格上漲的重要的原因。因此政府主要應(yīng)制定相關(guān)的政策提高投機者的炒作成本，其中重要的是區(qū)分投機者和投資的區(qū)別。通過設(shè)計合理、嚴格的房地產(chǎn)制度可以有效地打擊房地產(chǎn)市場的炒作。
參考文獻：
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【關(guān)鍵詞】房價；地價；供需關(guān)系；政府政策；壟斷；房地產(chǎn)稅
緒論
房地產(chǎn)商品是房地產(chǎn)市場生產(chǎn)的產(chǎn)品，它能夠為居民提供必需的生活和工作的空間，因此是人類生活必不可少的生活資料之一。一般來說，房地產(chǎn)商品具有幾個明顯的特征：房地產(chǎn)商品價值大、使用期限長，是非常典型的耐用商品；這種耐用性特性決定了房地產(chǎn)商品兼具消費品和投資品的特點，它不但能夠作為消費品自用，同時還能夠當做投資品投資。正是由于房地產(chǎn)商品具有的二重性特征，在我國目前投資手段缺乏的情況下，很多居民便將房地產(chǎn)作為投資手段，以實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，這就成為導致我國房價飛漲的原因之一。除此之外，房地產(chǎn)價格還受到地價、供需、政府政策、壟斷與管制、房地產(chǎn)稅等因素的影響[1]。
1、房地產(chǎn)價格影響因素
1.1 供需因素對房地產(chǎn)價格的影響
商品價格是建立在商品價值的基礎(chǔ)上，并隨商品的供需關(guān)系變化圍繞商品價值上下波動。換言之，就是在商品價值一定的情況下，商品價格直接受商品的供求關(guān)系的影響。當商品的供應(yīng)量大于需求量時，商品價格下降；當商品的供應(yīng)量小于需求量時，商品價格上升。這種商品價格的上升和下降，客觀上起到了平衡商品供應(yīng)量和需求量的作用。
房地產(chǎn)價值由房地產(chǎn)工程建設(shè)的社會必要勞動時間決定，社會必要勞動時間是在生產(chǎn)領(lǐng)域中耗費的，不是在流通領(lǐng)域中由供求決定的，供求關(guān)系不能決定房地產(chǎn)價值，但可以通過產(chǎn)品價格波動調(diào)節(jié)不同建設(shè)條件下建設(shè)工程數(shù)量的比重，從而影響加權(quán)平均數(shù)，影響工程價值的形成。供求關(guān)系的變動，使產(chǎn)品價格圍繞產(chǎn)品價值這個中心而變動。房地產(chǎn)價格偏離產(chǎn)品價值運動的方向和程度直接決定了供求關(guān)系的演變。供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價格在產(chǎn)品價值的基礎(chǔ)上向偏高的方向運動；供過于求，房地產(chǎn)價格在產(chǎn)品價值的基礎(chǔ)上向偏低的方向運動，至于運動中房地產(chǎn)價格與價值的偏離程度，取決于供給與需求之間平衡與不平衡的程度，從短期看，供求決定價格，從長期看，價格決定供求，由價格決定著供求的平衡與不平衡[2]。
1.2 政府政策對房地產(chǎn)價格的影響
在我國房地產(chǎn)市場上，政府政策一直是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素之一，它直接決定了房地產(chǎn)市場的宏觀走勢。自1998年以來，房地產(chǎn)價格一直處于上升狀態(tài)，已經(jīng)成為社會矛盾的集中點。政府為應(yīng)對此問題，出臺了嚴厲的調(diào)控措施，近兩年來取得了一些成效，甚至出現(xiàn)過短暫的下跌情況。
就貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響來看，已有的研究己經(jīng)深入探討了利率、貸款期限、信貸規(guī)模、匯率等對房價的沖擊作用。按揭方式選擇和住宅價格變化存在顯著的動態(tài)關(guān)系，按揭成數(shù)、按揭利率和按揭期限對住宅價格均產(chǎn)生影響[3]。同時，引入住宅抵押貸款后，住宅價格對收入增長率的變化非常敏感。住宅價格上漲的重要原因就在于金融對房地產(chǎn)市場強有力的支持[4]。在匯率、利率對房價的關(guān)系上，利率對房地產(chǎn)價格有負向影響，匯率對房地產(chǎn)價格有同向影響。房價上漲與銀行的金融支持密切相關(guān)[5]，銀行資金高度向房地產(chǎn)市場聚集，推高了國內(nèi)房價，催生了市場泡沫。而政府對住房價格的隱性擔保，更加劇了房地產(chǎn)價格的上漲。
貨幣供應(yīng)量變化對房地產(chǎn)價格有長期的持續(xù)正向影響，其對房價變化的貢獻率大于利率對房價的貢獻率，且呈現(xiàn)加速上升趨勢；而利率變化對房地產(chǎn)價格有負向影響，但其影響在長期內(nèi)逐漸減弱，并最終回歸到原點[6]。短期中，中央銀行實際貸款利率、存款準備金實際利率、一年期商業(yè)貸款實際利率對房價存在負向影響；在長期中，一年期商業(yè)貸款實際利率對房價存在正向影響；實際再貼現(xiàn)率無論在長期還是短期對房價影響都不明顯，而一年期存款實際利率無論是長期或短期對房價都有負向影響[7]。另外，東、西部地區(qū)房價受信貸規(guī)模影響很大，中部地區(qū)房價受經(jīng)濟增長影響最大，而實際利率對各區(qū)域影響差異不大，而且都比較小。從房地產(chǎn)需求來看，它對各地區(qū)房價的長期趨勢都存在顯著的負效應(yīng)，而需求的短期變動只在西部影響房價的波動。利率對房地產(chǎn)行業(yè)沖擊存在價格難題，通過利率調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格存在時滯；貨幣供給量對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊具有明顯的正向沖擊主導和瞬時性強的特征[8]。對于不確定性環(huán)境下房地產(chǎn)價格的決定因素，房地產(chǎn)價格受到按揭貸款額度、按揭貸款利率、居民可支配收入等因素的影響[9]。居民可支配收入和按揭貸款利率等基本面因素對房地產(chǎn)價格有一定影響，但實際影響相對較小；而居民的“適應(yīng)性預期”對房價上漲影響很大；短期內(nèi)，抵押貸款利率工具對控制房價的實際作用并不明顯。未來房地產(chǎn)價格的走勢仍然取決于政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和居民的三方博弈。
從匯率對房地產(chǎn)價格的影響來看，匯率對房地產(chǎn)價格的影響是從供需兩個方面實施的：從供給角度看，勞動力供給存在“棘輪”效應(yīng)，無論是匯率低估造成的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)傾斜還是匯率調(diào)整將要引發(fā)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)復位都會導致房地產(chǎn)價格的上漲。從需求方而看，匯率長期低估引起的過度的城市化進程、經(jīng)常項目的持續(xù)順差、匯率升值預期帶來的大員熱錢流入共同推動了房價的上漲。所以，當前的高房價是匯率管制下市場自身為經(jīng)濟高速增長選擇的應(yīng)力釋放點，它部分緩解了人民幣升值的壓力，但卻進一步扭曲了資源的配置[10]。
1.3 管制、壟斷、合謀對房價的影響
我國房地產(chǎn)市場壟斷程度較高，并由此造成了房地產(chǎn)價格居高不下：在壟斷的市場條件下，開發(fā)商之間會達成價格合謀，并造成房價持續(xù)上漲。例如，北京房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了國有企業(yè)壟斷、寡頭壟斷和價格合謀三個階段[11]。我國房地產(chǎn)市場壟斷度很高，并在一定程度上造成了我國近年來的房價剛性問題[12]。壟斷也是我國房地產(chǎn)市場價格居高不下的根本原因，我國房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性的寡頭壟斷市場，在這樣的市場條件下，開發(fā)商的價格合謀就成為可能[13]。
由于房地產(chǎn)市場壟斷性的存在，開發(fā)商會采取各種價格策略，由此造成房地產(chǎn)市場價格的上漲。房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種同質(zhì)性、低需求的產(chǎn)品，由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域壟斷性特征，行業(yè)進入門檻較高，而消費者又以小客戶為主，使得價格合謀成為開發(fā)商的理性選擇[14]。房地產(chǎn)市場是一種具有較強壟斷性的市場，因此開發(fā)商在制定價格時，會采取一些慣用的價格策略（跟隨策略、合謀、價格歧視、拍賣競價、掠奪性定價等），同時也探索了一些獨特的價格策略，如外部效應(yīng)內(nèi)部化、增值誘導定價、制造短缺擠壓以引致剩余需求擴大等，這就決定了中國房地產(chǎn)業(yè)具有較大的市場勢力[15]。
關(guān)于政府在房地產(chǎn)市場中的作用，我國學者也進行了詳細的分析。一般來說，政府介入市場是為了克服市場失靈的存在，但是由于我國的國情和體制安排，政府己經(jīng)成為房地產(chǎn)市場上一個重要的力量，甚至在某種程度上說，政府成為高房價的推動力。地方政府介入房地產(chǎn)市場是“雙重壓力”下的體制沖動。這“雙重壓力”分別是分稅制和地方政府作為中央政府的機構(gòu)的第二重身份。分稅制下，地方政府的財政支出和收入嚴重不成比例，但同時又必須全力配合中央政府實現(xiàn)社會穩(wěn)定、經(jīng)濟增長、充分就業(yè)等社會經(jīng)濟目標，完成自身的政績考核。隨著地方政府手中掌握的資源越來越少，土地就成為現(xiàn)有的政治體制下地方政府手中推動增長的直接資源之一。地方政府通過拉動房地產(chǎn)這么一個高關(guān)聯(lián)度的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，動員各種社會資金的投入，實現(xiàn)地方經(jīng)濟增長，緩解地方就業(yè)壓力。在雙重壓力之下，地方政府通過適度的土地供給控制、房產(chǎn)推動、輿論導向、對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支持等手段，來深度介入房地產(chǎn)市場，從而直接推動本地的GDP增長，實現(xiàn)地方政府自身的收益[16]。地方政府是造成房價持續(xù)上漲的重要原因之一。地方政府在房地產(chǎn)市場中的行為是其收益與成本比較之后的結(jié)果，與預期收益相比地方政府的預期成本非常低，再加管機制的缺失，地方政府就有足夠的激勵推動房地產(chǎn)價格的上漲[17]。2004—2006年間，管制與壟斷顯著因素導致的房地產(chǎn)開發(fā)平均成本上升了94%，并且這種作用有不斷增強的趨勢。其中，對中東部地區(qū)的影響要大于西部不發(fā)達地區(qū)，對珠三角地區(qū)的影響要大于其它所有地區(qū)[18]。
1.4 其他因素對房地產(chǎn)價格的影響
除了上述分析的供給、需求、貨幣政策、政府管制、壟斷等因素對房地產(chǎn)價格的影響外，城市公共品供給、人口遷徙等也是房地產(chǎn)價格上漲的內(nèi)在動因。城市公共品（如道路交通）的恰當供給能夠加劇房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭。在其它條件不變的情況下，能夠拉動房價下降[19]。人口遷移會顯著地影響房地產(chǎn)價格水平，空間地理因素與城市房地產(chǎn)價格水平存在很直接的聯(lián)系[20]。對于房地產(chǎn)價格對通貨膨脹與產(chǎn)出機制的影響，無論是短期還是長期，物價與產(chǎn)出都能顯著正向的影響房價；而房價在長期能夠?qū)ξ飪r和產(chǎn)出產(chǎn)生顯著的正向影響，但短期內(nèi)影響十分有限[21]。在考慮通貨膨脹的條件下，我國房地產(chǎn)價格和國際資本流動的關(guān)系表明：短期內(nèi)房價上漲吸引了外資流入，長期中外資流入會對房價上漲產(chǎn)生影響[22]。另外，城市經(jīng)濟開放度與城市房地產(chǎn)價格之間存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)價格受到了房地產(chǎn)市場自身供需因素、城市經(jīng)濟因素和城市開放程度三方面的影響，隨著我國經(jīng)濟開放度的不斷提高，城市開放度將成為推動房地產(chǎn)價格上漲的主要因素之一。
2、房地產(chǎn)稅對房價的影響
房地產(chǎn)稅收的作用是作為政府的一種宏觀調(diào)控手段在總量和結(jié)構(gòu)上控制房地產(chǎn)市場，而不是直接參與其微觀價格的形成，房地產(chǎn)價格的形成最終仍由市場供求決定。房地產(chǎn)稅收調(diào)控活動的主要環(huán)節(jié)包括：國家制定和實施房地產(chǎn)稅收政策法規(guī)、房地產(chǎn)稅收收入變化和納稅人收入的變化、納稅人決策行為變化、房地產(chǎn)市場供需狀況變化及公共政策目標實現(xiàn)。其中，稅收政策法規(guī)的制定和實施是調(diào)控起點，它引起稅收調(diào)控的后續(xù)過程，決定著調(diào)控的方向和結(jié)果；納稅人收入的變化既是稅收調(diào)控的中間環(huán)節(jié)，引起后續(xù)活動，又是國家稅收調(diào)控目標的一個重要方面；住宅開發(fā)商和購房者決策行為的變化和房地產(chǎn)市場供需狀況的變化是稅收調(diào)控的目的所在，即達到政府預期的公共政策目標。
受益論認為雖然對房地產(chǎn)征稅將增加房地產(chǎn)交易成本，降低房地產(chǎn)預期收益率，改變房地產(chǎn)市場主體對房地產(chǎn)的總需求，進而影響房地產(chǎn)價格。但是對房地產(chǎn)征稅并不必然導致房地產(chǎn)價值下降。如果政府把房地產(chǎn)的稅收收入用于擴大地方公共支出，改善地方公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，如交通（鐵路、公路、公交等）、文化設(shè)施（學校、圖書館）、環(huán)境（綠化、污染處理）、安全等，就會促使房地產(chǎn)增值。因此房地產(chǎn)價值到底會提高、降低還是不變，取決于房地產(chǎn)稅、地方公共支出與房地產(chǎn)價值的關(guān)聯(lián)性。單獨來看，房地產(chǎn)稅負的提高會導致房地產(chǎn)需求的降低，進而降低房地產(chǎn)價格；地方公共支出的提高會增加房地產(chǎn)的價值，進而提高房地產(chǎn)價格。綜合考慮房地產(chǎn)稅和地方公共支出對房地產(chǎn)市場的影響時，房地產(chǎn)主體的決策行為取決于房地產(chǎn)稅在地方公共支出中所占的比例。例如，房地產(chǎn)稅稅負提高，使地方財政收入增加，政府就有能力提高地方公共支出。地方公共支出水平的提高表現(xiàn)為公共服務(wù)的變化如：城市環(huán)境的改善，交通更加便利，學校和圖書館增多，公共安全增強等。當房地產(chǎn)稅稅負提高給房地產(chǎn)主體帶來的損失大于地方公共支出增加所引起的福利時，居民福利增加，房地產(chǎn)價值提高，將吸引更多的人口在該地區(qū)購房居住。需求的增加最終導致房地產(chǎn)交易量和房地產(chǎn)價格的上漲[23，24，25]。
3、總結(jié)
在國外許多國家和地區(qū)，房地產(chǎn)稅收制度已相當成熟，有關(guān)房地產(chǎn)稅收理論研究也比較深入。無論是房地產(chǎn)稅定義（房地產(chǎn)稅是“受益稅”還是“資本稅”）或是房地產(chǎn)稅收歸宿研究，均是學者們研究和爭論的焦點。房地產(chǎn)稅作為理想的地方稅稅種，既為地方政府提供了穩(wěn)定而有效的收入來源，同時也是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要政策工具。近年來國外學者對房地產(chǎn)稅與房價關(guān)系的進行了較多探討，并且研究成果對利用房地產(chǎn)稅調(diào)控房地產(chǎn)價格波動實踐起到了一定的指導作用。但由于研究方法使用及相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)缺乏，學術(shù)界尤其是國內(nèi)學術(shù)界對房地產(chǎn)稅與房價關(guān)系進行深入探討的文獻并不多，缺乏對房地產(chǎn)稅對房價影響的深入理論分析和實證探討，因此，現(xiàn)有研究在理論和經(jīng)驗研究上尚有進一步深入探討的可能與必要。筆者認為，關(guān)于房地產(chǎn)稅對房價影響的研究至少尚存在以下兩個方面的問題有待加強。
（1）房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)價格的影響機理
現(xiàn)有關(guān)于房地產(chǎn)稅對房價影響的理論模型多針對國外的房地產(chǎn)稅制形成，難以體現(xiàn)我國房地產(chǎn)稅制特點，因此在進行我國房地產(chǎn)稅對房價影響機理分析時不宜直接套用國外的研究成果，這也是我國房地產(chǎn)稅研究相對緩慢的其中一個重要原因。由于我國房地產(chǎn)稅種較多，房地產(chǎn)稅制較為復雜，因此，如何構(gòu)建適當?shù)哪Ｐ?，如何選取合適的解釋變量，既能反映房地產(chǎn)稅對房價的客觀影響，同時又不影響模型的適用性是值得研究的重要命題。
（2）我國房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)價格影響的實證分析
近年來，我國學者對房地產(chǎn)稅收的研究越來越多，研究內(nèi)容主要包括：我國房地產(chǎn)稅制體系研究、房地產(chǎn)稅制改革和稅制優(yōu)化以及稅收對房地產(chǎn)市場調(diào)控作用。但總體而言，現(xiàn)有研究多為對策探討和政策分析，缺乏對房地產(chǎn)稅影響房價的實證探討。因此，采用計量經(jīng)濟模型分析我國房地產(chǎn)稅對房價影響的經(jīng)驗證據(jù)，不僅有助于理清我國房地產(chǎn)稅與房價之間的關(guān)系，也可為利用稅收完善我國房地產(chǎn)市場調(diào)控體系提供經(jīng)驗參考。
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關(guān)鍵詞：貨幣政策；房地產(chǎn)信貸風險；脈沖響應(yīng)分析
一、引言
我國從2007年到2008年，貨幣政策經(jīng)歷了從緊到從松的轉(zhuǎn)變，貨幣政策對房地產(chǎn)的調(diào)節(jié)作用是顯而易見的。貨幣政策的轉(zhuǎn)變，整個市場的金融環(huán)境和金融預期都會發(fā)生變化。國內(nèi)商業(yè)銀行由于受到政策因素的影響，可能再一度跨入信貸快速增長的時期。但是，當今美國經(jīng)濟衰退影響到了中國，中國整個經(jīng)濟增長放緩，加上國內(nèi)房地產(chǎn)銷售快速下降，國內(nèi)商業(yè)銀行所面臨的信貸風險有可能加大?？梢?，研究貨幣政策和商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的風險無疑具
有一定的現(xiàn)實的意義。
二、理論回顧與文獻綜述
目前國內(nèi)外有關(guān)經(jīng)濟貨幣政策與房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)信貸關(guān)系的研究主要包括以下方面：（1）商業(yè)銀行信貸與資產(chǎn)價格（房地產(chǎn)價格）之間的關(guān)系；（2）國家宏觀調(diào)控、貨幣政策與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系。
在研究商業(yè)銀行信貸與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系時，學者們通常研究的是兩者之間的因果關(guān)系。Davis and Haibin Zhu(2004)和Gerlach and Peng(2005)都認為房地產(chǎn)價格是銀行信貸增長的原因。國內(nèi)學者皮舜( 2004)運用誤差修正模型和Granger因果檢驗，發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與金融市場的發(fā)展在長期和短期都存在雙向線性因果關(guān)系。
在國家宏觀調(diào)控、貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響方面，國外學者Eunkyung(1998)研究發(fā)現(xiàn)，貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響很大。劉洪玉和張宇（2008）認為，在長期，從緊貨幣政策無法達到調(diào)控房地產(chǎn)價格的作用：在短期，數(shù)量型的貨幣政策最終將導致住房市場交易量和價格的“雙升”，價格型的貨幣政策將導致住房市場交易量和價格的“雙降”。王來福、郭峰（2007）認為，貨幣供應(yīng)量變化對房地產(chǎn)價格有長期的持續(xù)正向影響，貨幣供應(yīng)量的增加會導致房地產(chǎn)價格上漲；利率變化對房地產(chǎn)價格有負向影響，但在長期其動態(tài)影響逐漸減弱，并最終回歸到原點；貨幣供應(yīng)量變化對房地產(chǎn)價格變化的貢獻率大于利率變化對房地產(chǎn)價格變化的貢獻率，且前者呈加速上升趨勢，而后者則逐漸減小。
國內(nèi)對于商業(yè)銀行信貸與房地產(chǎn)價格的關(guān)系研究以及貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響的研究已經(jīng)比較透徹，但是，在研究貨幣政策與商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險方面文章還比較少。本文正是從這一角度出發(fā)，把銀行房地產(chǎn)信貸風險用房地產(chǎn)價格的指標定量化，并進一步研究貨幣政策和銀行房地產(chǎn)信貸風險的關(guān)系。最后從規(guī)避房地產(chǎn)信貸風險的角度給出若干政策和建議。
三、實證檢驗
（一）數(shù)據(jù)說明及處理
本文采用了兩種類型的數(shù)據(jù)，年度數(shù)據(jù)和月度數(shù)據(jù)，分別檢驗貨幣政策對房地產(chǎn)市場的長期效應(yīng)和短期影響。年度數(shù)據(jù)選取了1997年到2007年11年的數(shù)據(jù)，月度數(shù)據(jù)選取了2002年2月到2008年7月共88組數(shù)據(jù)（由于數(shù)據(jù)缺失，有的月份沒有統(tǒng)計，但不影響整體研究）。我國貨幣政策使用較頻繁的工具是存款準備金和利率，而銀行的房地產(chǎn)信貸風險是由于房價突然大幅下降引起的，房地產(chǎn)信貸風險與房地產(chǎn)價格密切相關(guān)，所以本文選取貨幣供應(yīng)量、利率和我國房地產(chǎn)價格三個變量。為了消除價格因素的影響，商品房的平均銷售價格、貨幣供應(yīng)量和利率都進行了平減處理。由于沒有現(xiàn)成的定基消費物價指數(shù)，本文以1997為基期來構(gòu)造一序列消費物價指數(shù)來表示通貨膨脹率，并對貨幣供應(yīng)量進行平減處理。用貸款利率減去當期的CPI上漲率從而求得真實利率。最后，為了消除異方差的影響，本文除了貸款利率外，其它數(shù)據(jù)均取了自然對數(shù)。將商品房的平均銷售價格、貨幣供應(yīng)量和利率的實際值分別用P、M和R表示，而將商品房的平均銷售價格和貨幣供應(yīng)量相應(yīng)的對數(shù)值用LP和LM表示。其中，貨幣供應(yīng)量和利率的數(shù)據(jù)來源于中國人民銀行網(wǎng)站，商品房銷售額、商品房銷售面積和CPI指數(shù)來源于Wind資訊。
（二）對年度數(shù)據(jù)的實證檢驗
運用年度數(shù)據(jù)進行一個簡單的線性回歸，結(jié)果如下表所示：
由以上的檢驗結(jié)果我們得出回歸方程：
LP=0.455LM+0.098R+2.133
(15.909) (5.017) (6.127)
R2=0.971F=134.998
括號里面分別是LM、R和常數(shù)C的t值，各t值均大于2，可以認為各自變量的應(yīng)變量的影響顯著。R2=0.971，說明方程的擬合優(yōu)度很高。從回歸方程可以看出，貨幣供應(yīng)量每增長1%，房地產(chǎn)價格就上漲0.455%。而利率和房地產(chǎn)的價格呈正向相關(guān)的關(guān)系，利率的提高也助長了房地產(chǎn)價格的上漲。
（三）對月度數(shù)據(jù)的實證檢驗
1.單位根檢驗
本文運用ADF方法對個變量進行單位根檢驗。具體檢驗結(jié)果見下表：
在上表中，LP、LM和R分別表示原序列的一階差分序列，（c,t,n）分別表示單位根檢驗模型中的截距項、時間趨勢項和滯后階數(shù)。
從以上的單位根檢驗可以看出，所有原時間序列ADF統(tǒng)計量均高于1%和5%的臨界值，不能拒絕原假設(shè)H0=0，因此，所有原序列都是不平穩(wěn)的。所有變量在經(jīng)歷一階差分后，ADF統(tǒng)計量均低于1%和5%的顯著性水平，可以接受原假設(shè)H0=0，即所有變量的一階差分平穩(wěn)。因此得出結(jié)論，LP、LM和R是一階單整序列，即LP~I(1)，LM~I(1)，R~I(1)。
2.協(xié)整關(guān)系檢驗
對各序列的ADF檢驗表明，原始序列都為非平穩(wěn)序列，但一階差分之后的變量都在1%和5%的顯著性水平下平穩(wěn)，所以各變量都為I(1)序列，符合協(xié)整檢驗的條件。由于涉及多變量，本文運用Johanson檢驗。在進行Johanson協(xié)整檢驗之前要估計VAR自回歸模型，根據(jù)AIC赤池信息原則，將VAR自回歸模型中的滯后階數(shù)取為3，另外，由于各個變量具有明顯的確定性趨勢，因此將協(xié)整方程設(shè)定為含有截距項。檢驗結(jié)果見下表：
在上表中。r表示協(xié)整關(guān)系的個數(shù)。由以上的檢驗結(jié)果可以看出，在1%和5%的顯著性水平下，三個變量只存在一個協(xié)整關(guān)系。該協(xié)整關(guān)系可以表示為：
LP = -6.0899 + 0.0099LM - 32.5681R
（0.5394） (28.8425)
以上三個變量的協(xié)整關(guān)系式表明了商品房平均銷售價格、貨幣供應(yīng)量和利率之間的均衡關(guān)系。括號內(nèi)的數(shù)字為協(xié)整方程系數(shù)的標準差。從以上關(guān)系式可以看出，貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格的彈性是0.0099，在短期內(nèi)，貨幣供應(yīng)量每增長1%，房地產(chǎn)價格就上漲0.0099%，而房地產(chǎn)價格對利率反應(yīng)敏感，利率每上調(diào)一個單位，房地產(chǎn)價格的自然對數(shù)就要下跌32.5681個單位。可見在短期內(nèi)，貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格影響不顯著，而利率對房地產(chǎn)價格影響顯著。
3.脈沖響應(yīng)分析
在建立VAR自回歸模型之后，可以進一步運用脈沖響應(yīng)分析的方法，給貨幣供應(yīng)量和利率一個沖擊，檢驗房地產(chǎn)價格對這個沖擊的響應(yīng)。在下圖中，橫軸表示沖擊作用的滯后期數(shù)（單位：月度），縱軸表示房地產(chǎn)價格。
從圖3可以看出，當在本期給貨幣供應(yīng)量M一個正的沖擊后，房地產(chǎn)價格反應(yīng)靈敏，在第二期達到最高點，第三期后開始趨于平穩(wěn)。這表明房地產(chǎn)價格受到貨幣供應(yīng)量的正沖擊后，這一信息傳遞給房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)價格對這一沖擊具有顯著的和較長的增長效應(yīng)。當在本期給利率R一個正的沖擊后，房地產(chǎn)價格最初呈現(xiàn)出來的是正效應(yīng)，在第二期達到正的最高點，大約到第三期開始，利率對房地產(chǎn)的調(diào)控作用才逐漸體現(xiàn)出來。從長期來看，房地產(chǎn)價格對這一沖擊具有比較顯著的和較長的負效應(yīng)。
四、結(jié)論和政策建議
從以上的實證檢驗可以得出以下結(jié)論：（1）貨幣政策對房地產(chǎn)市場長期均衡的影響效果并不顯著。貨幣政策本身是一種綜合調(diào)控手段，很難控制對供給和需求兩個不同市場力量的調(diào)控程度，因此，長期來看，貨幣政策無法達到調(diào)控房地產(chǎn)價格的作用。（2）貨幣政策對房地產(chǎn)市場短期波動的影響效果顯著。從月度數(shù)據(jù)的短期分析來看，通過脈沖響應(yīng)分析可知，貨幣供應(yīng)量的增加會導致房地產(chǎn)價格上漲，且其影響幅度較大，持續(xù)時間較長。與貨幣供應(yīng)量相反，利率的上調(diào)會在長期內(nèi)抑制房地產(chǎn)價格的上漲。（3）貨幣政策與房地產(chǎn)信貸風險關(guān)系密切。中央銀行的貨幣政策會影響著商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸策略。擴張性的貨幣政策使商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸規(guī)模變大了。當這種政策發(fā)生轉(zhuǎn)向的時候，房地產(chǎn)價格上行的壓力會逐漸增大。一旦房地產(chǎn)價格持續(xù)大幅下跌，發(fā)展商和建筑商的財務(wù)狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質(zhì)量因此而惡化，從而引發(fā)房地產(chǎn)信貸風險。
實證研究表明，中央銀行的宏觀貨幣經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)調(diào)控的作用已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。從實證結(jié)果的分析可知，貨幣政策制約著商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸策略，與房地產(chǎn)信貸風險緊密相關(guān)。在當今國際形勢風云變幻下，我國的貨幣政策經(jīng)歷了從緊到從松的轉(zhuǎn)變，針對房地產(chǎn)市場，商業(yè)銀行一方面要適度擴張信貸，以促進投資需求，從而拉動經(jīng)濟發(fā)展；一方面又要防范信貸風險，防患未然。既要引導商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸健康穩(wěn)健發(fā)展，又要切實把握國家宏觀政策意圖以提前防范風險。
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一、引言
近年來，我國房地產(chǎn)價格一直上揚，且保持高位運行。而當房地產(chǎn)價格過分偏離內(nèi)在價值時，泡沫成份被大量轉(zhuǎn)移給了金融機構(gòu)。而當房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時，系統(tǒng)運行的內(nèi)在機制將以急性和突發(fā)性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險的結(jié)構(gòu)甚至會促成整個金融系統(tǒng)風險的爆發(fā)。因此，要深入研究我國房地產(chǎn)金融風險形成的特殊機理，促進房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國房地產(chǎn)市場體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據(jù)房地產(chǎn)市場化以來政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點分階段進行分析，基于不同階段政府的不同調(diào)控行為，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。
二、房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型
1．博弈假設(shè)。根據(jù)模型的設(shè)計思想，對房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設(shè)：假設(shè)1：局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行，且均是風險中性的，博弈雙方各為相似個體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對稱的有限理性復制動態(tài)進化博弈；假設(shè)2：策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產(chǎn)開發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機）；假設(shè)3：支付。支付是房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段中得到的效用水平。
2．博弈模型。以2×2非合作重復博弈為例，對演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。其中，假設(shè)p表示房地產(chǎn)開發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行采取不同策略時的收益。根據(jù)演化博弈理論，若同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤相等，則任何一個房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行不會改變其戰(zhàn)略。當同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行中某個參與者試驗不同的戰(zhàn)略S'，稱之為變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行，而當變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行更高的利潤時，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行必然會模仿變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行。反之，當變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤低于其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤時，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的復制動態(tài)實際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理，一種策略的適應(yīng)度或支付比種群的平均適應(yīng)度高，這種策略就會在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長率大于零，即房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。于是動態(tài)復制系統(tǒng)平衡點所對應(yīng)的策略組合為房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時所能帶來的收益大小比較，在達到演化穩(wěn)定策略時群體中的個體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過程。這樣，運用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過分析房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風險的演進過程，從而為防范房地產(chǎn)金融風險提供一定的啟發(fā)和建議。
三、演化博弈穩(wěn)定性分析
從1998年房地產(chǎn)市場化以來，根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點和央行基準利率調(diào)控政策的特點，本文將房地產(chǎn)市場化發(fā)展階段分為四個階段：
1．1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國開始實行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實現(xiàn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，政府提出了實施增加投資、擴大內(nèi)需的方針政策，培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟增長點，中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準利率，推行寬松的貨幣政策，通過促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來拉動國民經(jīng)濟的增長。同時由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場需求，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，而國家政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產(chǎn)行業(yè)的準入門檻比較低，房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標均出現(xiàn)大幅增長，與此同時，房價也快速上漲，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片繁榮景象。在該時期內(nèi)，當銀行實行寬松的信貸政策時，由于房地產(chǎn)市場一片繁榮，房地產(chǎn)價格不斷攀升，并且處于市場化初期，房地產(chǎn)開發(fā)商進行房地產(chǎn)投機行為的違規(guī)成本也很小，因此當房地產(chǎn)開發(fā)商投資高風險的項目，基于巨大的市場需求，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產(chǎn)開發(fā)商投機的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開發(fā)商投資時的收益。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。當銀行實行緊縮的信貸政策時，只有房地產(chǎn)開發(fā)商從事投資行為時，才能及時順利地獲得貸款從而取得更大的收益。當處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場初步繁榮階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。在房地產(chǎn)市場初步繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風險，采取寬松的貨幣政策，而房地產(chǎn)市場不斷涌入大量的資金，這進一步加快了房地產(chǎn)價格的上揚，有可能會催生房地產(chǎn)價格泡沫，房地產(chǎn)金融風險開始形成。
2．2004年~2007年：宏觀調(diào)控、抑制投機階段。2003年以來，房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，大部分城市住房銷售價格上漲明顯，部分城市住房價格上漲過快，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資過熱的趨勢。針對房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象，政府出臺了一系列密集的調(diào)控措施，期間房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長以及住房購買力的不斷增強，部分地區(qū)投資性購房和投機性購房大量增加。該時期內(nèi)來自國內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式，但由于房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢頭強勁，房地產(chǎn)市場火熱，同時對房地產(chǎn)開發(fā)商投機行為的打擊力度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機行為獲得的收益仍然遠大于所付出的成本。因此在該時期內(nèi)，無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機行為利益仍高于投資行為的利益所得。但在此時期政府目標著重于宏觀調(diào)控、抑制投機，因此無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機行為時的銀行收益將小于房地產(chǎn)開發(fā)商投資行為時的利益所得。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。則當處于2004年~2007年的政府機制投機階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。此時處于房地產(chǎn)市場初步宏觀調(diào)控時期，盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭有所抑制，但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛，房地產(chǎn)價格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴大，使得銀行貸款的潛在風險處于急劇積累的過程中，同時貸款規(guī)模的擴大也進一步助長了房地產(chǎn)價格的上漲和投機活動的升級，二者之間形成了一種互相推動的螺旋式前進的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)金融風險不斷膨脹。#p#分頁標題#e#
3．2008年~2009年：鼓勵合理住房消費階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機和經(jīng)濟衰退的影響，整個房地產(chǎn)市場觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續(xù)五次降息，同時采取一系列稅費優(yōu)惠政策，以鼓勵合理住房消費，從而能再次拉動國民經(jīng)濟的增長。但2009年下半年以來，基于房地產(chǎn)市場迅速反彈，房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢頭明顯，政府出臺了一系列密集且嚴厲的調(diào)控政策，旨在打擊投機性住房行為，維持正常的住房需求。在此時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此，在此時期內(nèi)，當房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時獲得的收益將大于其采取投機行為取得的收益。而在該時期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。而當房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。則該階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。在鼓勵合理住房消費階段，受國際整體經(jīng)濟的消極影響，房地產(chǎn)價格開始回落，房地產(chǎn)市場陷入不景氣的局面，房地產(chǎn)抵押貸款價值降低，房地產(chǎn)貸款風險將迅速增加，房地產(chǎn)貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標準，減少房地產(chǎn)貸款，則將加劇房地產(chǎn)市場的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價格的下降，最終會使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機。
4．2010年~2011年：加強保障性住房建設(shè)、嚴厲打擊投機行為。自2010年起，政府出臺一系列房地產(chǎn)重拳調(diào)控政策，綜合運用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺了房地產(chǎn)稅、限購令等嚴厲政策，極大地加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，遏制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。在此時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機行為獲得的收益遠遠小于其付出的成本。因此，在此時期內(nèi)，當房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時獲得的收益將遠大于其采取投機行為取得的收益。而在該時期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。則當處于該階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。在嚴厲打擊房地產(chǎn)市場投機階段，房地產(chǎn)價格將會受到調(diào)控影響，價格增速回落，房地產(chǎn)市場的投機行為將逐漸消失，無論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商都將采取投資的策略，房地產(chǎn)市場將會實現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。
四、結(jié)語
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價格 銀行信貸 多變量協(xié)整 VAR模型
一、引言
隨著我國城鎮(zhèn)化的建設(shè)和擴展，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)具有實物資產(chǎn)和虛擬資產(chǎn)的雙重特征，房地產(chǎn)價格關(guān)系到老百姓的生活安居，也關(guān)系到地方城市發(fā)展的潛力，更關(guān)系到國家各項宏觀調(diào)控政策。近年來，各地加大了房地產(chǎn)市場投資力度，使得房地產(chǎn)市場成為投資的熱點，商品房價格持續(xù)高升。而針對房地產(chǎn)局部過熱跡象，中央以及地方政府出臺多項經(jīng)濟貨幣政策來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，包括調(diào)整銀行貸款利率、提高房地產(chǎn)抵押貸款首付比例、限制購房套數(shù)、征收房產(chǎn)稅等，但是中國的房地產(chǎn)價格總體上處于一直持續(xù)快速上漲的水平。從世界范圍內(nèi)看，特別是2007年美國次債危機之后，房地產(chǎn)市場的泡沫形成、伴隨著資產(chǎn)價格的破滅，加劇了經(jīng)濟的不穩(wěn)定性。因此，對房地產(chǎn)價格與銀行信貸的影響理論分析和實證檢驗具有重要的意義。
二、文獻綜述
房地產(chǎn)價格的波動通過影響銀行信貸需求和銀行信貸供給，從而影響到銀行信貸擴張總量。利率通過房地產(chǎn)市場的傳導，影響房地產(chǎn)的價格。從房地產(chǎn)價格影響銀行信貸需求的角度來看，房地產(chǎn)價格的波動會對居民和企業(yè)的信貸需求產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)工程量大，前期要投入大量資金，才有可能進行資本的增值以及獲得投資收益。而在房地產(chǎn)流通以及消費環(huán)節(jié)，商品住房價值高，大部分消費者選擇負債消費，即向銀行等金融機構(gòu)貸款購買住房。房地產(chǎn)市場自身的這些特點決定了其發(fā)展需要金融市場的支持，即無論房地產(chǎn)市場的需求者還是供給者，都離不開銀行的信貸支持。金融市場對房地產(chǎn)市場提供房屋抵押貸款的同時，金融資本就會獲得保值增值的機會。
Davis、Haibin Zhu（2004）利用17個國家的跨國數(shù)據(jù)對銀行貸款和商用房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系進行了實證分析，結(jié)論是，房地產(chǎn)價格的上漲導致了銀行信貸的擴張，而不是過度的銀行信貸擴張導致了房地產(chǎn)價格的上漲。Gerlach、Peng（2005）利用香港1982年1季度至2001年4季度的季度數(shù)據(jù)，實證分析了銀行貸款、房地產(chǎn)價格、GDP等變量之間的長期均衡與短期波動關(guān)系，結(jié)論是，房地產(chǎn)價格的波動影響銀行的信貸擴張，而銀行的貸款卻不影響房地產(chǎn)價格。Chen、Wang（2006）使用臺灣1991～2001年之間的臺灣交易數(shù)據(jù)，研究表明可抵押資產(chǎn)的價值對地產(chǎn)抵押貸款的規(guī)模存在正向和顯著的影響，同時，抵押物的杠桿效應(yīng)對資產(chǎn)價格波動是順周期的。武康平、皮舜等（2004）建立了房地產(chǎn)市場與信貸市場的一般均衡模型，通過對均衡解的比較靜態(tài)分析，其研究結(jié)論認為房地產(chǎn)價格的上漲導致了銀行信貸的增加，銀行信貸供給增加導致房地產(chǎn)價格的上漲，二者之間存在正反饋的作用機制。李健飛、史晨昱（2005）采用協(xié)整分析方法，利用1998年1月至2004年9月之間的季度數(shù)據(jù)，對我國房地產(chǎn)價格波動和銀行信貸之間的關(guān)系進行了實證研究，結(jié)論是，銀行的過度放貸并不是目前房地產(chǎn)價格上漲的根源，而房地產(chǎn)價格上漲對銀行信貸擴張的作用卻不能忽視。張濤、龔六堂、卜永祥（2006）對中國房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)貸款的關(guān)系進行了實證分析，結(jié)果表明中國房地產(chǎn)價格水平與銀行房地產(chǎn)貸款有較強的正相關(guān)關(guān)系。段忠東，曾令華，黃澤先（2007）運用多變量協(xié)整分析技術(shù)對房地產(chǎn)價格與銀行信貸之間的長期均衡和短期動態(tài)關(guān)系進行檢驗。結(jié)果顯示，在長期均衡水平上，房地產(chǎn)價格和銀行貸款之間存在雙向因果關(guān)系；在短期內(nèi)，房地產(chǎn)價格波動不是短期銀行信貸增長的直接Granger原因，而是通過協(xié)整關(guān)系成為短期銀行信貸增長的Granger原因。
本文在已有研究的基礎(chǔ)上，運用多變量協(xié)整分析技術(shù)對房地產(chǎn)價格與銀行信貸之間的長期均衡和短期動態(tài)關(guān)系進行檢驗。本文實證研究最新的時間序列區(qū)域樣本，利用并且在計量模型中加入城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額、貸款利率變量，從而使檢驗結(jié)論更有針對性。
三、VAR實證模型的建立
（一）數(shù)據(jù)來源與變量定義
本文利用2000年至2011年的江蘇省商品房平均銷售價格、銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額與銀行貸款利率的年度數(shù)據(jù)，來對房地產(chǎn)價格波動與銀行信貸之間的關(guān)系進行實證檢驗。其中，銀行貸款數(shù)據(jù)是用金融機構(gòu)各項貸款來表示，銀行貸款利率用5年期以上的銀行貸款利率表示。將除銀行貸款利率以外的其他數(shù)據(jù)實際值取自然對數(shù)，避免數(shù)據(jù)的劇烈波動以消除異方差的影響。將商品房平均銷售價格、銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額、銀行貸款利率分別用變量HP、L、SD和LI表示，而將前三個變量相應(yīng)的對數(shù)值分別用LHP、LL、LSD表示。所有原始數(shù)據(jù)均來自各期的《中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫》、《江蘇省統(tǒng)計年鑒》和《中國人民銀行統(tǒng)計年鑒》。
（二）單位根檢驗
為對各變量之間的長期關(guān)系進行協(xié)整檢驗，首先要對各變量時間序列的平穩(wěn)性進行檢驗。本文運用ADF方法對各個變量的平整性進行單位根檢驗。對LHP、LL、LSD、LI等變量單位根的檢驗結(jié)果見表1。
注：（ctn）分別表示單位根檢驗中的截距項、時間趨勢項和滯后階數(shù)。滯后項階數(shù)的選取是根據(jù)AIC原則，所選擇的滯后階數(shù)是使AIC統(tǒng)計量為最小。以上所有數(shù)據(jù)分析是根據(jù)Eviews6.0軟件進行。 由以上的單位根檢驗結(jié)果可以看出，原時間序列變量ADF統(tǒng)計量的絕對值均高于5%臨界值，序列在5%的顯著性水平上均接受零假設(shè)H0=0，因此，原時間序列都是不平穩(wěn)的。4個變量在經(jīng)過一階差分后，所有變量的ADF統(tǒng)計量都在5%的水平上顯著，這說明這四個一階差分序列在5%的顯著性水平是平穩(wěn)的，由此可以判定LHP、LL、LSD、LI都是一階單整序列，即I（1），滿足協(xié)整檢驗前提。
（三）協(xié)整關(guān)系檢驗
本文運用多變量協(xié)整關(guān)系的檢驗—擴展的E-G檢驗來對多變量系統(tǒng)進行檢驗。用變量LL對LHP、LSD、LI進行普通最小二乘回歸。并對該模型估計殘差序列E做單位根檢驗，ADF檢驗結(jié)果見表2。
由于檢驗統(tǒng)計量為-4.287794，小于顯著性水平0.01時的臨界值-2.816740，可認為估計殘差序列E為平穩(wěn)序列，進而得出序列LL和LHP、LSD、LI具有協(xié)整關(guān)系。該協(xié)整關(guān)系可以表示為：
LL=-1.554+0.151*LHP+2.473*LSD+0.0112*LI
（0.277） （0.489） （0.037）
以上四變量之間的協(xié)整關(guān)系式表明了銀行貸款、房地產(chǎn)價格、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額和貸款利率之間的長期均衡關(guān)系，括號內(nèi)的數(shù)字為協(xié)整方程系數(shù)的標準差?？梢?，各系數(shù)的t統(tǒng)計量十分顯著。其中，銀行貸款對房地產(chǎn)價格的長期均衡彈性為0.151，即長期看來，房地產(chǎn)價格每上漲1%，銀行貸款相應(yīng)增加0.151%，銀行貸款對城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額的長期均衡彈性最大，對利率的長期均衡彈性不是很明顯。可見，房地產(chǎn)價格在長期內(nèi)對銀行貸款的正面作用有一定的影響。
（四）長期因果關(guān)系檢驗
向量自回歸（VAR）模型常用于多變量時間序列系統(tǒng)的預測和描述隨機擾動對變量系統(tǒng)的動態(tài)影響。本文選取自回歸滯后階數(shù)分別為1和2，對各變量的因果關(guān)系檢驗結(jié)果見表3。
表3 各變量之間的長期因果關(guān)系檢驗結(jié)果
從上面的長期因果性檢驗結(jié)果可以得出，在10%的顯著性水平上，在江蘇省內(nèi)，存在從銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額到房地產(chǎn)價格的Granger單向因果關(guān)系，可以解釋為銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額是房地產(chǎn)價格的變化的原因；在5%的顯著性水平上，房地產(chǎn)價格的變化不是銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額變動的原因。在10%的顯著性水平上，銀行貸款利率不是房地產(chǎn)價格的Granger原因，房地產(chǎn)價格是銀行利率的Granger單向因果關(guān)系，在滯后2期的基礎(chǔ)上。因此可以判斷，在長期均衡水平上，房地產(chǎn)價格與銀行貸款之間存在單向因果關(guān)系，而城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額的提高會推動房地產(chǎn)價格。
四、結(jié)論和政策建議
從以上的實證檢驗可以得出關(guān)于我國房地產(chǎn)價格波動影響銀行信貸增長的主要結(jié)論有：房地產(chǎn)價格與銀行信貸之間具有長期均衡穩(wěn)定關(guān)系。房地產(chǎn)價格在長期內(nèi)對銀行貸款有一定的正向影響，從長期看來，房地產(chǎn)價格每上漲1%，銀行貸款相應(yīng)增加0.151%。而銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額構(gòu)成房地產(chǎn)價格的Granger單向因果關(guān)系。在此基礎(chǔ)上，我們提出如下政策建議：
一方面，合理控制房地產(chǎn)消費的信貸規(guī)模，加強信貸審核，提高信貸質(zhì)量，尤其要嚴格控制對房地產(chǎn)投機的信貸，引導房地產(chǎn)投資合理化發(fā)展。作為抵押品的房地產(chǎn)通過價格的波動影響信貸市場。信貸的擴張反過來又增加房價。為了防止房地產(chǎn)市場泡沫和盡量減少房地產(chǎn)價格下跌對銀行業(yè)績的不利影響，銀行需要更嚴格的貸款管理。更確切地說，作為銀行要強制執(zhí)行風險管理策略，控制投資組合限定在房價方面的直接或間接的風險暴露。銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商和個人住房貸款的信用評估，以及充足的資本儲備是必要的，有助于積極防范信貸風險。
另一方面，政府當局制定更加合理的利率政策，使得名義利率更加真實地反映市場資金的供需狀況，實行對購房者差別化的信貸政策，積極引導居民的房地產(chǎn)消費需求，保持貨幣信貸總量和社會融資規(guī)模平穩(wěn)適度增長。同時調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，加大經(jīng)濟適用房、廉租房等保障房的建設(shè)，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，使之回歸到合理水平。加強對房地產(chǎn)市場和金融市場的有效監(jiān)管，有助于促進經(jīng)濟的穩(wěn)定和滿足居民自住和改善性需求。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營銷策略；經(jīng)濟影響
1、經(jīng)濟危機給房地產(chǎn)造成的影響
2008年，美國經(jīng)濟危機在全球范圍內(nèi)引發(fā)了新一輪的金融動蕩，對我國經(jīng)濟的快速平穩(wěn)增長造成了極大的沖擊，這種金融動蕩逐漸蔓延到許多領(lǐng)域，包括中國的房地產(chǎn)市場。經(jīng)濟危機爆發(fā)后，盡管政府已經(jīng)采取了住房消費貸款、減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅等諸多經(jīng)濟政策試圖刺激日益低迷的房地產(chǎn)市場，但是效果并不明顯。因此，經(jīng)濟危機使得我國的房地產(chǎn)營銷現(xiàn)狀并不明朗。
經(jīng)濟危機之前，由于房地產(chǎn)行業(yè)房價的不斷上漲，新樓盤開發(fā)層出不窮，為了盡快實現(xiàn)資金的回流，獲得巨額利潤回報，開發(fā)商往往在營銷上大動手腳，樓盤廣告鋪天蓋地，各種促銷手段五花八門。經(jīng)濟危機爆發(fā)之后，房地產(chǎn)開發(fā)商為了擺脫金融困境，營銷手段更是無所不用其極，有的開發(fā)商甚至打出“零首付購房”的險招，整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出過度營銷的局面。
2、強化產(chǎn)品策略在營銷組合中的地位
①品質(zhì)。面對經(jīng)濟危機的到來，房地產(chǎn)企業(yè)首先要做好產(chǎn)品，產(chǎn)品是營銷的基礎(chǔ)，品質(zhì)是營銷的核心和保證。現(xiàn)在人們在購房時，更注重房地產(chǎn)商品質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)商不能因為金融風暴來臨，資金緊張，就偷工減料，要按照國家抗震烈度設(shè)防標準進行設(shè)計、施工，對建筑主體結(jié)構(gòu)所需每一批鋼筋、水泥等主材質(zhì)量標準；每一處工程細節(jié)的質(zhì)量標準；每一次施工的技術(shù)標準都應(yīng)進行嚴格質(zhì)量控制。并對有關(guān)質(zhì)量方面的信息進行公開，以及對消費者高度負責等實事進行宣傳報導，這就是房地產(chǎn)企業(yè)在金融風暴后必須注重的企業(yè)新形象，這樣來消除購房者的不安全心理因素，達到不斷擴大市場的目的。
②差異性。房地產(chǎn)企業(yè)要突出本企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)和品牌差異，形成有別于競爭對手的產(chǎn)品的特殊品質(zhì)與功能，從而提高本企業(yè)房地產(chǎn)商品的價值，形成競爭優(yōu)勢，其中產(chǎn)品差異是最基礎(chǔ)的，也是要首先考慮的。
③品牌。品牌就是借助語言、文字、符號確定能概括反映商品主要特性的稱號。建立良好的品牌對房地產(chǎn)營銷十分重要。目前，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標識，更是寶貴的無形資產(chǎn)，能強化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位。要建立良好的品牌，必須要以優(yōu)良的品質(zhì)，適合的價格提高品牌美譽度。同時，兼以完善的售后服務(wù)提高品牌忠誠度，以及參加各類大型的房地產(chǎn)展銷會展示公司形象，推銷公司的樓盤等樹立品牌形象的手段來提高品牌影響力，這樣創(chuàng)造出來的品牌，才是真正的品牌，才是能促進商品房銷售的品牌，才是人們信賴的品牌，才能使得品牌成為企業(yè)的競爭優(yōu)勢。
④人文。房地產(chǎn)營銷應(yīng)該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商與顧客的關(guān)系建立上?！邦櫩途褪巧系邸保瑢τ诂F(xiàn)在正處于買方市場的房地產(chǎn)企業(yè)，更應(yīng)該注重與顧客建立良好的關(guān)系，與顧客形成互動，展示企業(yè)形象的同時，更讓顧客感受到關(guān)懷，在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的再一個方面體現(xiàn)在為買主提供最大便利上。所以，從房地產(chǎn)開發(fā)到售后的全過程貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。
⑤服務(wù)。服務(wù)是產(chǎn)品的組成部分，是產(chǎn)品的延伸或附屬。在當今激烈競爭的房地產(chǎn)市場上要想取勝，企業(yè)活動的基本準則應(yīng)是使顧客滿意。對于企業(yè)來講，一個滿意的顧客會對產(chǎn)品、品牌乃至公司保持忠誠，從而給企業(yè)帶來有形和無形的好處：一方面，顧客會上門光顧，從而增加公司盈利；另一方面，他們的口頭傳播又可以擴大產(chǎn)品知名度，提升企業(yè)形象，形成潛在顧客的推薦者，吸收新的客源，從而為公司帶來巨大的經(jīng)濟效益。因此，開發(fā)商首先必須真正樹立以消費者為中心的觀念，并將此觀念貫穿于企業(yè)經(jīng)營的全過程。另外，切實關(guān)心顧客利益，提供滿意的服務(wù)。
3、經(jīng)濟危機下的房地產(chǎn)價格營銷策略
房地產(chǎn)價格營銷的目標是追求利潤最大化、提高市場占有率、樹立企業(yè)形象、應(yīng)對市場競爭。其手段主要包括房地產(chǎn)心理定價策略、房地產(chǎn)組合定價策略、房地產(chǎn)折扣定價策略，但是關(guān)鍵在于經(jīng)濟危機中價格營銷策略是否依然有效或者需要調(diào)整呢？
3.1 房產(chǎn)與其價格之間的內(nèi)在聯(lián)系
所謂房產(chǎn)，即地上建筑物、附著物?？梢詫⒎慨a(chǎn)進行如下分類：住宅建筑物、生產(chǎn)用房、辦公用房、其他樓宇。
從營銷學角度來看，房地產(chǎn)價格是消費者對于房地產(chǎn)商品價值(實用價值、貴重價值、稀少價值)判斷的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)之所以有價格，需要三個條件：有用性、稀缺性、需求性。
與一般商品的價格相比，房地產(chǎn)價格有其共同之處，如用貨幣表示、受供求關(guān)系影響而發(fā)生波動、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價等，但是，房地產(chǎn)價格也有區(qū)別于一般商品的特性。①房地產(chǎn)價格是由房價、地價統(tǒng)一的房地產(chǎn)商品的物質(zhì)構(gòu)成，從總體上來說，是建筑物與土地的統(tǒng)一，相應(yīng)的房地產(chǎn)價格是建筑物價格與土地價格的統(tǒng)一。從經(jīng)濟意義上來講，它是地租的資本化，這一特征說明了房地產(chǎn)價格的本質(zhì)。②房地產(chǎn)價格是地租的資本化以一定期限內(nèi)的租金表示房地產(chǎn)價格與租金的關(guān)系，如本金與利息的關(guān)系。③房地產(chǎn)價格是房產(chǎn)權(quán)利利益價格，因為每種權(quán)利利益均可形成其價格，所以進行估價時必須明確發(fā)生轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)權(quán)利利益性質(zhì)。④房地產(chǎn)價格有明顯的地區(qū)性，主要表現(xiàn)為不同城市區(qū)域之間的房地產(chǎn)差價。⑤房地產(chǎn)價格有土地不動性、不增性和個別性等特點，使房地產(chǎn)只能依賴房地產(chǎn)估價工作。⑥房地產(chǎn)價格在市場的動態(tài)變化中形成，受諸多固定因素影響，因此，房地產(chǎn)價格必須聯(lián)系特定時日房地產(chǎn)的用途及市場的動態(tài)變化情況。
3.2 消費者在經(jīng)濟危機中的價值取向
經(jīng)濟危機下，全球經(jīng)濟面臨景氣持續(xù)低迷、復蘇前景慘淡的態(tài)勢。在此經(jīng)濟背景之下，消費者本能地陷入一種對于不確定風險的恐慌的境地，捂緊口袋縮減開支，花錢意愿降低。相對應(yīng)的，對于商品價值缺乏信心，引發(fā)懷疑與迷惑，而對價格越來越看重，甚至于達到一種視價格為唯一購買驅(qū)使欲望的地步。主要體現(xiàn)在以下幾方面：①在面對經(jīng)濟危機時，從心理上講，不確定風險性的升高使得消費者對于自身掌握的信息量越多越覺得安全，因此往往需要獲得更多信息量來支持自己的購買決定。②消費者以削減不必要商品的消費、選擇性價比高的商品或打折促銷商品來抵制經(jīng)濟危機的侵害。
顯然，經(jīng)濟危機下的價格營銷應(yīng)進行調(diào)整，消費者對價格的敏感度來源于其對房地產(chǎn)價格的判斷，各房地產(chǎn)企業(yè)的情況不盡相同，有的是資金雄厚型的就應(yīng)提高產(chǎn)品的功能與質(zhì)量甚至服務(wù)，反之可能就要關(guān)注從價格方面進行調(diào)整了。
4、積極拓寬營銷渠道
①直銷。它是指房地產(chǎn)開發(fā)商利用自己的銷售部門，通過營銷人員對房地產(chǎn)商品進行直接銷售。直銷的優(yōu)勢在于可以節(jié)省一筆委托的費用， 而且對于房地產(chǎn)開發(fā)商收集房地產(chǎn)市場信息、樹立企業(yè)信譽等有著特殊的作用。但它對營銷人員的經(jīng)驗、素質(zhì)要求較高。
②委托推銷。它是指房地產(chǎn)開發(fā)商委托房地產(chǎn)推銷商尋找顧客來推銷其房產(chǎn)的行為。相對于直銷模式，委托分散了企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的風險，更容易把握市場機會，能夠更快地實現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售。
③網(wǎng)絡(luò)營銷。這是房地產(chǎn)業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)進行有效營銷的一種手段。它可以打破地域限制，進行遠程信息傳播，拓展業(yè)務(wù)窗口，具有強大的消費市場。目前，國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如房網(wǎng)和中房網(wǎng)等。隨著電子商務(wù)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷應(yīng)用在房地產(chǎn)業(yè)上將具有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
④隱性營銷。所謂隱性營銷是指企業(yè)通過采用樹立企業(yè)形象；進行公關(guān)宣傳和質(zhì)量認證；傳遞與產(chǎn)品相關(guān)的科普知識；實施品牌戰(zhàn)略等手段，擴大企業(yè)和產(chǎn)品的知名度、信譽度，讓顧客信任企業(yè)和產(chǎn)品，促進服務(wù)產(chǎn)品的交換的一種營銷策略。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風險；形成機制；房地產(chǎn)開發(fā)商；銀行；演化博弈
一、 引言
近年來，我國房地產(chǎn)價格一直上揚，且保持高位運行。而當房地產(chǎn)價格過分偏離內(nèi)在價值時，泡沫成份被大量轉(zhuǎn)移給了金融機構(gòu)。而當房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時，系統(tǒng)運行的內(nèi)在機制將以急性和突發(fā)性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險的結(jié)構(gòu)甚至會促成整個金融系統(tǒng)風險的爆發(fā)。因此，要深入研究我國房地產(chǎn)金融風險形成的特殊機理，促進房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國房地產(chǎn)市場體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。
本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據(jù)房地產(chǎn)市場化以來政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點分階段進行分析，基于不同階段政府的不同調(diào)控行為，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型
1． 博弈假設(shè)。根據(jù)模型的設(shè)計思想，對房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設(shè)：
假設(shè)1：局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行，且均是風險中性的，博弈雙方各為相似個體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對稱的有限理性復制動態(tài)進化博弈；
假設(shè)2：策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產(chǎn)開發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機）；
假設(shè)3：支付。支付是房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段中得到的效用水平。
2． 博弈模型。以2×2非合作重復博弈為例，對演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。
其中，假設(shè)p表示房地產(chǎn)開發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行采取不同策略時的收益。
通過分析可得：
房地產(chǎn)開發(fā)商以p和（1-p）的概率選取策略1和2的平均收益是：
u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]
同理：
銀行以q和（1-q）的概率選取策略1和2的平均收益是：
u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]
根據(jù)演化博弈理論，若同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤相等，則任何一個房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行不會改變其戰(zhàn)略。當同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行中某個參與者試驗不同的戰(zhàn)略S'，稱之為變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行，而當變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行更高的利潤時，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行必然會模仿變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行。反之，當變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤低于其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤時，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。
房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的復制動態(tài)實際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理，一種策略的適應(yīng)度或支付比種群的平均適應(yīng)度高，這種策略就會在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長率大于零，即房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。
復制動態(tài)方程為：
房地產(chǎn)開發(fā)商：
dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]
銀行：
dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]
于是動態(tài)復制系統(tǒng)平衡點所對應(yīng)的策略組合為房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時所能帶來的收益大小比較，在達到演化穩(wěn)定策略時群體中的個體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過程。
對于上述由微分方程表示的群體動態(tài)演化過程，其均衡點的局部穩(wěn)定性可由該系統(tǒng)的相應(yīng)的雅克比矩陣局部穩(wěn)定性分析得到：
J=
（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]
這樣，運用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過分析房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風險的演進過程，從而為防范房地產(chǎn)金融風險提供一定的啟發(fā)和建議。
三、 演化博弈穩(wěn)定性分析
從1998年房地產(chǎn)市場化以來，根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點和央行基準利率調(diào)控政策的特點，本文將房地產(chǎn)市場化發(fā)展階段分為四個階段：
1． 1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國開始實行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實現(xiàn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，政府提出了實施增加投資、擴大內(nèi)需的方針政策，培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟增長點，中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準利率，推行寬松的貨幣政策，通過促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來拉動國民經(jīng)濟的增長。
同時由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場需求，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，而國家政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產(chǎn)行業(yè)的準入門檻比較低，房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標均出現(xiàn)大幅增長，與此同時，房價也快速上漲，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片繁榮景象。
在該時期內(nèi)，當銀行實行寬松的信貸政策時，由于房地產(chǎn)市場一片繁榮，房地產(chǎn)價格不斷攀升，并且處于市場化初期，房地產(chǎn)開發(fā)商進行房地產(chǎn)投機行為的違規(guī)成本也很小，因此當房地產(chǎn)開發(fā)商投資高風險的項目，基于巨大的市場需求，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產(chǎn)開發(fā)商投機的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開發(fā)商投資時的收益。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。
當銀行實行緊縮的信貸政策時，只有房地產(chǎn)開發(fā)商從事投資行為時，才能及時順利地獲得貸款從而取得更大的收益。
當處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場初步繁榮階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。
在房地產(chǎn)市場初步繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風險，采取寬松的貨幣政策，而房地產(chǎn)市場不斷涌入大量的資金，這進一步加快了房地產(chǎn)價格的上揚，有可能會催生房地產(chǎn)價格泡沫，房地產(chǎn)金融風險開始形成。
2． 2004年~2007年：宏觀調(diào)控、抑制投機階段。2003年以來，房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，大部分城市住房銷售價格上漲明顯，部分城市住房價格上漲過快，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資過熱的趨勢。
針對房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象，政府出臺了一系列密集的調(diào)控措施，期間房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長以及住房購買力的不斷增強，部分地區(qū)投資性購房和投機性購房大量增加。該時期內(nèi)來自國內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。
雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式，但由于房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢頭強勁，房地產(chǎn)市場火熱，同時對房地產(chǎn)開發(fā)商投機行為的打擊力度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機行為獲得的收益仍然遠大于所付出的成本。因此在該時期內(nèi)，無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機行為利益仍高于投資行為的利益所得。
但在此時期政府目標著重于宏觀調(diào)控、抑制投機，因此無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機行為時的銀行收益將小于房地產(chǎn)開發(fā)商投資行為時的利益所得。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。
則當處于2004年~2007年的政府機制投機階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。
此時處于房地產(chǎn)市場初步宏觀調(diào)控時期，盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭有所抑制，但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛，房地產(chǎn)價格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴大，使得銀行貸款的潛在風險處于急劇積累的過程中，同時貸款規(guī)模的擴大也進一步助長了房地產(chǎn)價格的上漲和投機活動的升級，二者之間形成了一種互相推動的螺旋式前進的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)金融風險不斷膨脹。
3． 2008年~2009年：鼓勵合理住房消費階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機和經(jīng)濟衰退的影響，整個房地產(chǎn)市場觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續(xù)五次降息，同時采取一系列稅費優(yōu)惠政策，以鼓勵合理住房消費，從而能再次拉動國民經(jīng)濟的增長。但2009年下半年以來，基于房地產(chǎn)市場迅速反彈，房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢頭明顯，政府出臺了一系列密集且嚴厲的調(diào)控政策，旨在打擊投機性住房行為，維持正常的住房需求。
在此時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此，在此時期內(nèi)，當房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時獲得的收益將大于其采取投機行為取得的收益。
而在該時期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。而當房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。
則該階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。
在鼓勵合理住房消費階段，受國際整體經(jīng)濟的消極影響，房地產(chǎn)價格開始回落，房地產(chǎn)市場陷入不景氣的局面，房地產(chǎn)抵押貸款價值降低，房地產(chǎn)貸款風險將迅速增加，房地產(chǎn)貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標準，減少房地產(chǎn)貸款，則將加劇房地產(chǎn)市場的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價格的下降，最終會使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機。
4． 2010年~2011年：加強保障性住房建設(shè)、嚴厲打擊投機行為。自2010年起，政府出臺一系列房地產(chǎn)重拳調(diào)控政策，綜合運用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺了房地產(chǎn)稅、限購令等嚴厲政策，極大地加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，遏制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
在此時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機行為獲得的收益遠遠小于其付出的成本。因此，在此時期內(nèi)，當房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時獲得的收益將遠大于其采取投機行為取得的收益。
而在該時期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。
則當處于該階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。
在嚴厲打擊房地產(chǎn)市場投機階段，房地產(chǎn)價格將會受到調(diào)控影響，價格增速回落，房地產(chǎn)市場的投機行為將逐漸消失，無論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商都將采取投資的策略，房地產(chǎn)市場將會實現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。
四、 結(jié)語
在房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型中，當房地產(chǎn)市場處于市場化初期階段時和政府初步的不斷進行宏觀調(diào)控階段，房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行的演化穩(wěn)定策略均為銀行采取寬松的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機的策略。這意味著當房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展時，供需兩旺的勢頭明顯，房地產(chǎn)價格迅速上漲，房地產(chǎn)業(yè)有利可圖，銀行忽略了房地產(chǎn)的貸款風險，紛紛擴大貸款規(guī)模，使得房地產(chǎn)市場不斷涌入大量的資金，同時這進一步加快了房地產(chǎn)價格的上揚，兩者交互作用，房地產(chǎn)金融風險開始形成并且不斷加劇。
而當處于鼓勵合理住房消費時，房地產(chǎn)市場不景氣，房地產(chǎn)開發(fā)商的演化穩(wěn)定策略為投資策略，銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產(chǎn)價格開始下滑，房地產(chǎn)抵押貸款價值降低，房地產(chǎn)貸款風險將迅速增加，而如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，則將加劇房地產(chǎn)市場的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價格的下降，最終會使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機。
因此，為了促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場投機行為，需要政府嚴格、持續(xù)的執(zhí)行有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從宏觀政策的角度分析，政府可從以下幾方面著手調(diào)控房地產(chǎn)市場：
（1）從信貸政策的角度來看，根據(jù)現(xiàn)在的市場狀況，寬松的信貸政策對房地產(chǎn)市場效果不大，因此央行應(yīng)加緊市場流動性的回收工作，繼續(xù)實施緊縮的信貸政策，降低房地產(chǎn)市場泡沫破滅的風險，同時也有助于降低通貨膨脹。
（2）從政府財政政策角度來看，政府應(yīng)將資金重心向基礎(chǔ)制造業(yè)傾斜，大力發(fā)展實業(yè)，防止產(chǎn)業(yè)空心化危機的發(fā)生，以加強房地產(chǎn)泡沫破滅時的風險的抵御能力。
（3）從政府的金融體系改革來看，政府一方面要對整個金融體系加強監(jiān)管力度，一方面應(yīng)該進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款制度，促進其技術(shù)創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將股市與樓市之間的資金向?qū)崢I(yè)轉(zhuǎn)移，從而在根本上解決房地產(chǎn)金融風險的問題。
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