時(shí)間：2023-08-27 14:56:29
序論：在您撰寫房地產(chǎn)的開發(fā)策略時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
Abstract: the real estate comprehensive development enterprise competition is intense, how to in this competition based on, need to real estate developers take corresponding strategies. This article in view of the real estate development put forward several strategies.
Keywords: real estate; Development strategy
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
房地產(chǎn)綜合開發(fā)是對(duì)地下設(shè)施和地上設(shè)施進(jìn)行綜合開發(fā)、配套建設(shè)，實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)配套建設(shè)”的方針。通俗地講房地產(chǎn)綜合開發(fā)是一種行為方式，通過從地下到地上、從樓內(nèi)到樓外、從大環(huán)境到小環(huán)境的綜合建設(shè)，進(jìn)而取得回報(bào)的一種行為方式。作為房地產(chǎn)企業(yè)，要想做好其實(shí)并不是很難。可采用各種開發(fā)策略，來應(yīng)對(duì)復(fù)雜激烈的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)。
一、只有知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆
作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，投入少，回報(bào)高是每個(gè)開發(fā)企業(yè)都追求的。房地產(chǎn)被炒得爆熱，有很多泡沫成分，房地產(chǎn)特別掙錢，那樣的時(shí)機(jī)基本上不會(huì)再有了。要面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，只有善于學(xué)習(xí)、靈活應(yīng)變、守正出奇方為上策。就房地產(chǎn)而言，建立起一整套實(shí)例分析體系是至關(guān)重要的，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)例進(jìn)行歸納和綜合分類。每個(gè)項(xiàng)目都有其不同的背景，這些開發(fā)實(shí)例當(dāng)初成功和失敗的因由何在，它們之間有哪些共性？又分別有哪些個(gè)性？這些項(xiàng)目和我們將要開發(fā)的項(xiàng)目有什么異同點(diǎn)？經(jīng)過分析總結(jié)，從而確定我們?cè)撓蚴裁捶较虬l(fā)展。類似的實(shí)力分析體系，開發(fā)企業(yè)必須了解，但可以不認(rèn)同它，而另辟新路。對(duì)開發(fā)商來說，正反兩方面的經(jīng)驗(yàn)了解的越多，那么未來決策的成功率就越高，當(dāng)別人仍在等待機(jī)會(huì)之時(shí)，我們已經(jīng)在細(xì)細(xì)規(guī)劃了。這就是孫子兵法中所說的“亂己知彼，百戰(zhàn)不殆”。
所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是進(jìn)行以改善人們的居住條件為模式的房地產(chǎn)開發(fā)。隨著改革開放的深入，隨著部分人先富起來外商投資的涌入，人們由解決“住”而逐漸地發(fā)展到追求舒適和品位，住宅產(chǎn)品也經(jīng)歷了由普通樓房向高檔商品房和別墅的漸變。這個(gè)時(shí)候，一個(gè)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)過對(duì)實(shí)例分析，得出結(jié)論———不能再沿著以前的模式，如果還是建造以往的住宅樓，那么收益也不會(huì)再有多大的提高，所以要?jiǎng)?chuàng)新。于是，某別墅出現(xiàn)。它是一所高檔的別墅區(qū)，里面無論是裝修、戶型設(shè)計(jì)、材料、施工工藝都有了較大的創(chuàng)新。別墅的空調(diào)、潔具、門把手等等，都用的是名牌。當(dāng)時(shí)的人們覺得，簡(jiǎn)直是不得了了。開盤前期，人們還對(duì)它存有疑慮，然而，某別墅一經(jīng)開盤，就出現(xiàn)了異常火爆的場(chǎng)面。證明了人們的擔(dān)心是多余的。當(dāng)時(shí)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，商品大部分都是1000多元/平方，高的也不過3000元左右/平方。而那別墅當(dāng)時(shí)的價(jià)位是定在1200美元/平方起價(jià)，折合人民幣約9000元/平米。到后來，漲到了1500美元/平米，還是供不應(yīng)求。某別墅成為了該市房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一朵奇葩。這就是經(jīng)過實(shí)例分析后，市場(chǎng)需要什么樣的住宅，達(dá)到了知己知彼的程度，從而出奇制勝的經(jīng)典案例。
另例，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上有一條貫有定律，即“金九銀十”，說的是每年的九、十月份是房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金季節(jié)，而進(jìn)入冬季后會(huì)出現(xiàn)明顯的淡季。消費(fèi)者因天冷不愿出行、冬季不便裝修、還要繳納取暖費(fèi)等原因持幣觀望?，F(xiàn)場(chǎng)看樓選樓的人流量會(huì)顯著下降?；谶@些原因，房地產(chǎn)開發(fā)商也會(huì)相應(yīng)降低營(yíng)銷費(fèi)用，低調(diào)處理。其實(shí)這條金規(guī)玉律并非是顛撲不破的真理。有個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，他們作了一個(gè)項(xiàng)目，通過實(shí)例分析后，他們決定為年輕的工薪階層設(shè)計(jì)建造了單身公寓，單身公寓是為年輕的工薪階層準(zhǔn)備的，他們需要擁有一個(gè)面積適中功能齊全總價(jià)在十萬元左右的過渡型住宅，白天為生活為事業(yè)辛勤奔波，晚上回到屬于自己的家，喝著一杯濃濃的咖啡，學(xué)習(xí)充電，感受那份有家的安全舒適的歸屬感。這種小戶型擁有獨(dú)立的衛(wèi)生間和獨(dú)立的廚房，再配上景觀陽臺(tái)，可謂麻雀雖小，五臟俱全。加之這些年輕的工薪階級(jí)畢竟工作時(shí)間短，存款有限，一次交清幾萬元首付有相當(dāng)難度，但他們有豐厚的月收入，有強(qiáng)烈的貸款供樓需求，考慮到以上原因，他們又推出了一系列措施：如：?jiǎn)紊砉⑹赘?000元，另贈(zèng)3000元安家費(fèi)。首層送私家花園。首層贈(zèng)送契稅、印花稅、測(cè)繪費(fèi)、鑒證費(fèi)、權(quán)證費(fèi)。他們?cè)诙灸鎰?shì)而動(dòng)，準(zhǔn)備得很充分。單身公寓一經(jīng)推出，在寒冷的冬季里再次掀起了購房熱潮。打破了所謂金九銀十所謂慣有定律。這也是實(shí)力分析做得好，達(dá)到知己知彼的一個(gè)實(shí)例。
二、降低開發(fā)成本，推行品牌戰(zhàn)略
曾有個(gè)記者采訪某城建集團(tuán)老總時(shí)，那位老總說過一句話，他說：“我們的成功應(yīng)該歸功于產(chǎn)品的質(zhì)量，服務(wù)以及企業(yè)自身最根本的誠(chéng)信精神。我們?cè)诟黜?xiàng)評(píng)比中屢獲殊榮，這同時(shí)塑造了我們的誠(chéng)信形象。我想這就是客戶接受我們的基礎(chǔ)。歸納起來，都源于我們牢固的社會(huì)責(zé)任感。這就是一個(gè)企業(yè)的品牌，是一種巨大的無形資產(chǎn)?！蹦撤康禺a(chǎn)開發(fā)公司在某市作了個(gè)項(xiàng)目，承諾遲交工一天，退回總房款的1‰作為違約金。結(jié)果，由于某種原因，確實(shí)遲了幾天，他們按承諾一一兌現(xiàn)。這種做法得到了人們的認(rèn)可，進(jìn)而取得了不俗的業(yè)績(jī)，被認(rèn)可了。這個(gè)老板曾是施工企業(yè)的老總，做過這個(gè)項(xiàng)目后，他說，再也不作施工，就作開發(fā)，那么多老百姓都認(rèn)可他，他所擁有的“誠(chéng)信”是品牌的重要因素。還有個(gè)例子，在金州，房地產(chǎn)高層并不是很火，但是有一條規(guī)律，就是凡是那個(gè)建筑公司建的樓，就特別好賣，為什
么呢？因?yàn)槿藗兌颊J(rèn)阿爾濱這個(gè)品牌。某建筑公司是一個(gè)很注重質(zhì)量的建筑公司，他們獲得了好幾個(gè)建筑業(yè)的最高獎(jiǎng)———魯班獎(jiǎng)，他們的老總趙安華給工長(zhǎng)開會(huì)，就曾說過，“我寧可每年多用幾百噸水泥，也決不允許我的工地出現(xiàn)任何質(zhì)量問題”，這就是造成了品牌，創(chuàng)造了神話?？梢娖放频闹匾?。
三、以顧客為導(dǎo)向的服務(wù)營(yíng)銷
作為房地產(chǎn)企業(yè)，營(yíng)銷是最本質(zhì)的職能。如果前期房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)有了良好的社會(huì)信譽(yù)、品牌效應(yīng)。那么需要通過營(yíng)銷來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)效益。所謂的房地產(chǎn)營(yíng)銷是發(fā)展商全方位、全過程地去適應(yīng)市場(chǎng)需求的自覺行為，是在對(duì)市場(chǎng)深刻理解的基礎(chǔ)上開展的高智能的策劃。有許多開發(fā)商，他們提出了以顧客為導(dǎo)向的服務(wù)營(yíng)銷。某開發(fā)單位的營(yíng)銷經(jīng)理，他們提出“售樓不言樓”。這種觀點(diǎn)的提出有著一定的市場(chǎng)背景。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)模仿日益加劇，特別是樓盤同質(zhì)化現(xiàn)象越來越明顯，單純依靠產(chǎn)品，很難獲得長(zhǎng)久優(yōu)勢(shì)，而現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)就是服務(wù)經(jīng)濟(jì)，核心價(jià)值就是服務(wù)價(jià)值，此正所謂：得人心者得天下。這過程就要求房地產(chǎn)企業(yè)全體員工增強(qiáng)服務(wù)營(yíng)銷的群體意識(shí)。形成一條以顧客為導(dǎo)向的企業(yè)服務(wù)運(yùn)作鏈條。在房地產(chǎn)售前、售中、售后的每一個(gè)環(huán)節(jié)都對(duì)顧客提供細(xì)致、周到、充滿人情味的服務(wù)，形成以服務(wù)文化為核心的企業(yè)文化。例如：某集團(tuán)開發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目，他們著重強(qiáng)化居住的文化的設(shè)計(jì)理念，以先進(jìn)文化理念打造社區(qū)靈魂，獲得了全國(guó)金獎(jiǎng)樓盤，他們沒有因名牌而滿足現(xiàn)狀，而是推出了一系列的服務(wù)項(xiàng)目。諸如：在房交會(huì)期間免首期入住；免購房稅費(fèi)；免物業(yè)管理維修基金；免寬帶網(wǎng)開通費(fèi)；免開通電話費(fèi)；免煤氣管道初裝費(fèi)；免一年物業(yè)費(fèi)；業(yè)主音樂會(huì)；家政套餐服務(wù)等等。大打服務(wù)牌，取得了預(yù)期的效果，獲得了大量銷售收益，成為房交會(huì)上的最大賣家。
房地產(chǎn)開發(fā)商要有好的開發(fā)效益，必須注重優(yōu)質(zhì)的開發(fā)策略，只有善于學(xué)習(xí)，靈活應(yīng)變，守正出奇，才能在房地產(chǎn)開發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)：
[1]李麗. 基于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)打造的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策略探討[J]. 時(shí)代金融,2011,(24).
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)管理：策略
中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
1.前言
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展對(duì)我國(guó)的社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的作用，是我國(guó)的重要產(chǎn)業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨自身和外部?jī)煞N環(huán)境的挑戰(zhàn)和壓力。從外部來說，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，各項(xiàng)管理也逐漸的完善；從自身產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)來說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資較大、地域特點(diǎn)較強(qiáng)，開發(fā)周期也較長(zhǎng)。這些挑戰(zhàn)和壓力都給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)，為了保證企業(yè)的利益，積極開展相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理有著重要的意義。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)一般指按照國(guó)家相關(guān)的法律，在獲取土地使用權(quán)的地塊上根據(jù)相應(yīng)的規(guī)劃要求進(jìn)行房屋、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。在我國(guó)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般具有以下幾個(gè)特點(diǎn)[1]：
2.1房地產(chǎn)開發(fā)投入大、時(shí)間長(zhǎng)
要開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要較多的流動(dòng)資金，尤其是近幾年國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，資金在房地產(chǎn)中的地位逐漸的上升，直接影響到項(xiàng)目的成敗。另外，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要較多的時(shí)間，也給管理上帶來了較多的風(fēng)險(xiǎn)。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在管理上較難
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不僅時(shí)間較長(zhǎng)，幾年到十幾年，而且還要和眾多的部門進(jìn)行交流和溝通。在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，需要對(duì)多個(gè)指標(biāo)進(jìn)行管理，如銷售利稅率、投資回報(bào)率等；還要項(xiàng)目投資限額、建設(shè)的工期和相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理；合作方、監(jiān)管方的諸多要求等。這些限制條件都要求在進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)要建立一套規(guī)范、完善、科學(xué)的管理體系。
2.3涉及的稅較多
在房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目中，有很多相關(guān)的稅目如房產(chǎn)稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、附加稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅等，土地增值稅是其中房地產(chǎn)獨(dú)有的稅目。有資料表明，在房地產(chǎn)行業(yè)中，一般的稅負(fù)為13%左右，相對(duì)較多，并且政府部門對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目也一直進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管工作。
2.4房地產(chǎn)開發(fā)的政策性很強(qiáng)
尤其是近幾年來，房地產(chǎn)的開發(fā)受到了各界的重視，政府的相關(guān)部門也出臺(tái)了一系列的政策來指導(dǎo)房地產(chǎn)的開發(fā)工作。房地產(chǎn)的開發(fā)受到政策的影響較大，和國(guó)家對(duì)土地供應(yīng)的政策和國(guó)家關(guān)于貨幣的政策都有緊密的關(guān)系。另外在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)要滿足當(dāng)?shù)貙?duì)環(huán)保和規(guī)劃的要求。
3. 房地產(chǎn)開發(fā)主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)一般指在項(xiàng)目的投資分析階段、建設(shè)階段、前期階段、租售階段和使用階段中，由于一些不確定的因素而造成經(jīng)濟(jì)損失的可能性。這種風(fēng)險(xiǎn)具有客觀存在性，但是發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和結(jié)果有著不確定性。
3.1資金上存在的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)的開發(fā)需要大量的資金，從項(xiàng)目的一開始到結(jié)束的全過程都需要大量資金的投入。地價(jià)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中是一項(xiàng)主要的投資之一，尤其是近幾年低價(jià)的不斷攀升，產(chǎn)生了很多的“地王”，企業(yè)需要在地價(jià)中投入巨大的資金。一般企業(yè)的融資都是在立項(xiàng)之后，所以購買土地的資金一般是企業(yè)本身的資金，由于國(guó)家宏觀調(diào)控的不斷實(shí)施，使市場(chǎng)上的不確定增加，也就使整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)增加[2]。
在項(xiàng)目的實(shí)施階段，一般企業(yè)都本身的資金都不能滿足施工的需要，都要通過籌資活動(dòng)來籌集資金，這也就造成了我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目負(fù)債率較高，這也就帶來了較大的償債風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于投資資金較多、工期較長(zhǎng)，可能會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)的困難和流動(dòng)性差的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，國(guó)家對(duì)銀行政策的調(diào)整使銀行的放貸條件愈加嚴(yán)格，增加了企業(yè)獲得貸款的風(fēng)險(xiǎn)，如果資金鏈出現(xiàn)斷裂，很可能造成“爛尾樓”的情況出現(xiàn)。
3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目在管理的風(fēng)險(xiǎn)主要存在于項(xiàng)目開發(fā)的前期的決策和項(xiàng)目實(shí)施階段成本管理上的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的風(fēng)險(xiǎn)可能是由于對(duì)信息掌握的不夠充分，而導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目的投資分析有偏差或是能沒覺察到項(xiàng)目的某些風(fēng)險(xiǎn)。由于項(xiàng)目都是不可重復(fù)和一次性的，所以如果在決策問題上出現(xiàn)錯(cuò)誤，可能導(dǎo)致很難彌補(bǔ)的損失。
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的管理風(fēng)險(xiǎn)主要是對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行管理的風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)項(xiàng)目一般工期較長(zhǎng)，在施工時(shí)可能會(huì)發(fā)生設(shè)計(jì)變更、材料價(jià)格變動(dòng)等情況，都可能會(huì)造成成本超預(yù)算的情況，給資金的管理帶來風(fēng)險(xiǎn)。
3.3在納稅中的風(fēng)險(xiǎn)
在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)遇到的稅收風(fēng)險(xiǎn)是指相關(guān)負(fù)責(zé)人在納稅時(shí)沒有利用相關(guān)的法規(guī)而導(dǎo)致?lián)p失的可能性。產(chǎn)生這種風(fēng)險(xiǎn)的原因可能是由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的多樣性、復(fù)雜性和納稅人對(duì)相關(guān)法律法規(guī)理解有偏差造成的。在房地產(chǎn)建設(shè)的各個(gè)階段涉及較多的資金，繳費(fèi)方式也不盡相同，這就造成了較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：
4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理措施
4.1完善項(xiàng)目的事前規(guī)劃和可行性分析
做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性分析能夠減少或規(guī)避前期資金風(fēng)險(xiǎn)，要根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境和現(xiàn)行的政策對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)情況進(jìn)行詳細(xì)的分析，并提前做好相關(guān)的資金準(zhǔn)備工作，包括購買地價(jià)的資金和后面的籌資計(jì)劃，對(duì)可能遇到的資金不足情況進(jìn)行預(yù)案分析，這樣決策層就能根據(jù)相應(yīng)的情況來決定是否拿地，減少了資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。另外，應(yīng)該提前做好圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和項(xiàng)目策劃等工作，這樣就能在拿到土地后盡快的開始施工，也就縮短了項(xiàng)目的工期，提高資金的利用率和周轉(zhuǎn)率。
4.2努力擴(kuò)展企業(yè)的融資渠道
在中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，想通過某一種資金來源來保證企業(yè)的資金安全風(fēng)險(xiǎn)較大，應(yīng)當(dāng)努力擴(kuò)展企業(yè)的融資渠道，提高資金的運(yùn)作能力，這樣才能減少資金的風(fēng)險(xiǎn)[3]。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用市場(chǎng)規(guī)律，積極在項(xiàng)目開發(fā)前獲得市場(chǎng)準(zhǔn)入口，出售商品房換取資金，這樣就減少了資金的投入，又能是企業(yè)的負(fù)債率降低。積極尋求股權(quán)投資、銀行貸款、委托貸款等方式獲得資金，保證項(xiàng)目的資金的充足。
4.3做好預(yù)算控制工作
應(yīng)控制和防范預(yù)算的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)算之外的資金使用要嚴(yán)格的按照相應(yīng)的規(guī)章制度。對(duì)于預(yù)算內(nèi)的資金使用要在保證企業(yè)信譽(yù)的前提下，利用相關(guān)的策略盡量延長(zhǎng)付款時(shí)間，這樣就能使資金的使用最大化。對(duì)于那些收入的資金要及時(shí)入賬，加速資金的周轉(zhuǎn)。還應(yīng)建立科學(xué)合理的預(yù)算控制體系，做好事前的規(guī)劃、事中的控制和事后的評(píng)價(jià)工作，要重視整體規(guī)劃，在進(jìn)行預(yù)算編制時(shí)要做好各個(gè)部門、各個(gè)層次的協(xié)調(diào)工作，保證預(yù)算控制工作的正常實(shí)施。
4.4熟悉稅收政策，完善財(cái)務(wù)核算工作
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，要及時(shí)關(guān)注稅收相關(guān)的政策變化，根據(jù)政策的變化及時(shí)學(xué)習(xí)最新的政策和動(dòng)向。在進(jìn)行納稅籌劃工作時(shí)，要考慮到相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，做出合理的決策。關(guān)于核算工作的風(fēng)險(xiǎn)，要嚴(yán)格規(guī)范會(huì)計(jì)核算的基本工作，晚上相應(yīng)的規(guī)章制度，提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，避免因核算問題，而造成的多繳稅情況。
5.結(jié)語
隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)面對(duì)著越來越大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，這些競(jìng)爭(zhēng)和壓力都會(huì)給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來較多的風(fēng)險(xiǎn)。由以上分析可知，這些風(fēng)險(xiǎn)種類各異，表現(xiàn)的形式也各有不同，給風(fēng)險(xiǎn)管理工作帶來一定的困難。但是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正視風(fēng)險(xiǎn)問題，積極應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，科學(xué)合理的對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，保證企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 趙敏. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施[J]. 現(xiàn)代商業(yè), 2012 (3): 43-44.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)對(duì)策略
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)投資過程是一種預(yù)測(cè)未知將來需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，不確定性伴隨其始終；再加上房地產(chǎn)投資數(shù)額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力較差，有其自身的不利困素，存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
1、房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
1.1 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
是指由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（如市場(chǎng)需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時(shí)段內(nèi)，市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者對(duì)戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會(huì)發(fā)生變化。原來的細(xì)分市場(chǎng)上該類物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時(shí)期，紙幣貶值，價(jià)格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價(jià)格也會(huì)上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對(duì)下降，可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預(yù)售。以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項(xiàng)投資的貸款時(shí)，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時(shí)，就必須承擔(dān)作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。采用預(yù)售房屋籌集開發(fā)資金時(shí)，如果不能按照預(yù)售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔(dān)支付巨額的賠償金的風(fēng)險(xiǎn)。
1.2 政治風(fēng)險(xiǎn)
是指一個(gè)國(guó)家所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)（如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)動(dòng)蕩）及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。就金融政策而言，實(shí)行緊的貨幣政策還是實(shí)行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項(xiàng)目的開發(fā)和出售。同時(shí)銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財(cái)政政策而論，政府實(shí)行緊的財(cái)政政策還是實(shí)行松的財(cái)政政策，對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策，對(duì)住宅是實(shí)行福利供給政策還是實(shí)行對(duì)低收入階層采取有限的補(bǔ)貼政策，政府對(duì)房地產(chǎn)的投資等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和需求發(fā)生影響。
1.3 自然風(fēng)險(xiǎn)
是指由于自然因素（如洪水、火災(zāi)、地震等）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。
1.4 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)
是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。例如，由于科技進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)可能導(dǎo)致建安工程成本增加，從而影響項(xiàng)目形成后的租售。
1.5 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
是指由于開發(fā)商因開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)，或不足以補(bǔ)償經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的可能性。該類風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于開發(fā)商主觀上對(duì)開發(fā)成本、租金售價(jià)、開發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測(cè)錯(cuò)誤和決策失誤。
2、應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的策略
2.1 風(fēng)險(xiǎn)回避
風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項(xiàng)目，或改變開發(fā)項(xiàng)目條件，以避開風(fēng)險(xiǎn)源地，從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施可用時(shí)，常采用風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的活動(dòng)；另一種是改變活動(dòng)方案，或改變工作方法?？梢钥闯觯L(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。所以，在選取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施時(shí)最好慎用風(fēng)險(xiǎn)回避這種防范手段。
2.2 風(fēng)險(xiǎn)控制
風(fēng)險(xiǎn)控制是指在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制目的，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。前者以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。風(fēng)險(xiǎn)控制從主動(dòng)采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于風(fēng)險(xiǎn)控制措施成本低、效益好，不會(huì)產(chǎn)生不良后遺癥。因此對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。
2.3 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，它不是放棄或中止項(xiàng)目開發(fā)，而是將開發(fā)活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險(xiǎn)控制，它不像風(fēng)險(xiǎn)控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險(xiǎn)。合同形式有固定總價(jià)合同、成本報(bào)酬合同、單價(jià)合同等；保險(xiǎn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)和人身險(xiǎn)。各種合同的對(duì)開發(fā)商和承包商的風(fēng)險(xiǎn)影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问剑侠磙D(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險(xiǎn)接受方）之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。
2.4 風(fēng)險(xiǎn)自留
風(fēng)險(xiǎn)自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對(duì)一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利益時(shí)，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險(xiǎn)自留措施。風(fēng)險(xiǎn)自留可分成兩大類：計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留和非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留是主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，其具體措施有：（l）自己保險(xiǎn)；（2）專屬保險(xiǎn)；（3）損失攤銷；（4）借款補(bǔ)償；（5）自負(fù)額保險(xiǎn)。非計(jì)劃自留是被動(dòng)自留，通過風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對(duì)。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策也應(yīng)與保險(xiǎn)對(duì)策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)管理成本的決定。
2.5 風(fēng)險(xiǎn)利用
風(fēng)險(xiǎn)利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險(xiǎn)、追求安全的心理，通過參與確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)活動(dòng)，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險(xiǎn)利用是風(fēng)險(xiǎn)管理的較高層次，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可利用性和可利用價(jià)值進(jìn)行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場(chǎng)化的條件下，經(jīng)營(yíng)性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級(jí)開發(fā)入手，通過爭(zhēng)取某地塊土地一級(jí)開發(fā)的開發(fā)權(quán)，為獲得二級(jí)開發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因?yàn)槿绻M(jìn)行了土地一級(jí)開發(fā)，就從某種程度上提前對(duì)土地的相關(guān)信息進(jìn)行了了解。在進(jìn)行土地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)上市交易時(shí)具有先天的優(yōu)勢(shì)，獲取二級(jí)開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險(xiǎn)。
2.6 減輕風(fēng)險(xiǎn)的損失
經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，企業(yè)就要千方百計(jì)采取各種有效的措施，力求減少風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。在減輕經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，通常主要采取以下一些方法：精確預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益比率，減少經(jīng)營(yíng)過程中的不必要的支出；縮短經(jīng)營(yíng)周期或縮小經(jīng)營(yíng)規(guī)模；通過簽訂合同同等方式，將那些對(duì)利潤(rùn)敏感的變量，如利息、開發(fā)建設(shè)費(fèi)用、建設(shè)周期和房屋預(yù)租預(yù)售等固定下來，從而達(dá)到減少或縮小風(fēng)險(xiǎn)的目的。
3、結(jié)語
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是高投入高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的項(xiàng)目。在這個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的投資環(huán)境中想要得到預(yù)期目標(biāo)就必須對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析，并采取適當(dāng)?shù)膶?duì)策、方法，以期達(dá)到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范的目的，提高收益的可靠性。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目成本控制
Abstract: in today's society, real estate increasingly become the people interested in its own interests and closely related topics. House prices high and low influence factors are many, one of the key of essential factors is real estate development project cost. High cost, house prices corresponding also will improve. So, how to control the cost of real estate development project is not only real estate development enterprise care about, and also with the interests of the person that buy a house is closely linked. This article through to the real estate development in different phases of the cost of the project cost control analysis approach, to further solve real estate market trading interests of mutual concern.
Keywords: real estate development of real estate development project project cost control
中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
現(xiàn)今，房地產(chǎn)是我國(guó)目前最熱門的話題之一。2010年3月份，“兩會(huì)”提案中與高房?jī)r(jià)有關(guān)的提案占到全部提案的7%。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，截止到2009年7月，北京市的“房?jī)r(jià)收入比”已經(jīng)達(dá)到了27：1，也就是說夫妻雙方不吃不喝要努力27年才能買到一套商品房，超出國(guó)際平均水平的5倍。全國(guó)其他地方與北京的情況也差不多，上海、深圳、重慶、溫州等大中城市“地王”不斷出現(xiàn)，房?jī)r(jià)也不斷呈現(xiàn)出持續(xù)走高的勢(shì)頭。商品房?jī)r(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入的增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)在投機(jī)者的“看高”預(yù)期和社會(huì)普遍的“恐慌性購房”中，被賦予了過多的虛擬價(jià)值使其遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離了真正價(jià)值。房地產(chǎn)價(jià)格日益走高，其原因除了國(guó)家宏觀政策方面的原因以外，企業(yè)內(nèi)部管理方面的原因很突出，對(duì)成本控制不力所造成的高開發(fā)成本就是重要原因之一。因此，扼制房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長(zhǎng)，有效控制房地產(chǎn)的開發(fā)成本勢(shì)在必行。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成以及成本控制基本原則
（一）主要成本構(gòu)成
1、項(xiàng)目前期階段的成本
項(xiàng)目前期階段的成本就是一個(gè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)以及施工之前，對(duì)這項(xiàng)工程進(jìn)行的一項(xiàng)可行性研究分析。通過一系列的市場(chǎng)調(diào)查以及分析，對(duì)工程的可行性進(jìn)行探討調(diào)研，是最初決定實(shí)施這項(xiàng)計(jì)劃的最初成本。雖然占整項(xiàng)工程成本的很少一部分，可是忽略了這一部分將無法開展工程。
2、土地費(fèi)用
土地費(fèi)用是評(píng)價(jià)一個(gè)建筑項(xiàng)目是否可行以及預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。協(xié)議、招標(biāo)出讓隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的不斷加大和發(fā)展，勢(shì)頭漸漸減弱，代之以拍賣出讓，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要獲得土地的方式。
3、設(shè)計(jì)階段成本
該工程具備了可行性研究分析條件，也通過協(xié)議、招標(biāo)或者是拍賣出讓土地的方法獲得了土地，接下來就要對(duì)工程進(jìn)行設(shè)計(jì)和規(guī)劃了。具體包括：項(xiàng)目設(shè)計(jì)、計(jì)劃成本、招標(biāo)成本、評(píng)標(biāo)成本。具體如，工程勘察費(fèi)、項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，招標(biāo)費(fèi)等等。
4、項(xiàng)目施工階段成本
項(xiàng)目施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體實(shí)施階段。這個(gè)階段主要費(fèi)用有：人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其他直接費(fèi)、間接費(fèi)、施工管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等等。
5、管理費(fèi)用成本
管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，包括：管理人員的工資差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、職工教育費(fèi)等。
6、貸款利息
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型，所以必須通過銀行貸款來籌集資金，所以貸款利息也成為了房地產(chǎn)開發(fā)成本之一。
7、稅費(fèi)
與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收有：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等，項(xiàng)目不同，稅費(fèi)也不同。
8、其他費(fèi)用
包括宣傳費(fèi)用和各種不可預(yù)見費(fèi)用，不過占有成本構(gòu)成都比較少。
（二）房地產(chǎn)成本控制的原則
1、責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原則
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制中，要堅(jiān)持責(zé)任、權(quán)利和利益相結(jié)合的原則，真正地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工作人員責(zé)任制，把成本控制和個(gè)人利益掛鉤，把任務(wù)分?jǐn)偟絺€(gè)人的頭上來，這樣才能最大限度的激發(fā)項(xiàng)目實(shí)施人員的工作積極性，做的好的給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于自己造成的損失要給予適當(dāng)?shù)膽土P，利用責(zé)任制把成本控制在一定合理范圍內(nèi)。只有充分的貫徹了責(zé)、權(quán)、利，才能真正符合權(quán)責(zé)發(fā)生制，也才能準(zhǔn)確反映產(chǎn)品的成本。只有實(shí)行市場(chǎng)為導(dǎo)向的實(shí)際成本核算體系，才能緊跟市場(chǎng)的變化，才不會(huì)使成本脫離實(shí)際，也更加有實(shí)際的操作價(jià)值。
2、節(jié)約原則
該原則主要是強(qiáng)調(diào)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制計(jì)劃以及實(shí)際施行期間，要堅(jiān)持節(jié)約原則。主要表現(xiàn)在，首先應(yīng)該明確開發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成、主要的費(fèi)用開支、相關(guān)的審批程序和財(cái)務(wù)制度，應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目實(shí)施人員定期進(jìn)行管理和監(jiān)督；其次，要定期進(jìn)行預(yù)防成本失控的技術(shù)措施，把錢花在值得花的地方上，不能隨便浪費(fèi)；再次，增強(qiáng)成本的管理力度，從各個(gè)方面來提高團(tuán)隊(duì)的工作效率，加大員工的激情和積極性，充分利用有利的機(jī)會(huì)和條件，降低各項(xiàng)資源的消耗水平。
3、過程控制原則
過程控制原則就是在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制中，里面是由一些環(huán)節(jié)來決定的。每個(gè)環(huán)節(jié)過程都是由一些因素來決定其成本的，不同的環(huán)節(jié)有不同的決定因素，這些環(huán)節(jié)都是互相聯(lián)系的，環(huán)環(huán)相扣，要制度一套行之有效的工作程序和方法，使各個(gè)環(huán)節(jié)都處在良好的狀態(tài)上。因此，開發(fā)項(xiàng)目成本管理還必須認(rèn)真關(guān)注相關(guān)環(huán)節(jié)的情況，聯(lián)系各個(gè)相關(guān)環(huán)節(jié)的成本情況進(jìn)行系統(tǒng)的分析綜合考慮，進(jìn)行全面管理。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段成本控制策略
（一）設(shè)計(jì)階段的成本控制
設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中所占比例一般只占建安成本的1.5%-2.0%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上。由此可見，設(shè)計(jì)階段質(zhì)量的好壞直接影響著成本的多少以及施工時(shí)間的長(zhǎng)短，也直接決定著各項(xiàng)資源比如人力、物力和財(cái)力的投入。對(duì)于設(shè)計(jì)階段的成本控制策略，可以采取修改合同條款和方案的選擇兩個(gè)方法。企業(yè)可以在與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，增設(shè)關(guān)于設(shè)計(jì)變更以及修改的費(fèi)用額度限制等條款，對(duì)于設(shè)計(jì)方法、工程量和預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行規(guī)范控制，運(yùn)用法律手段來對(duì)兩方利益加以合同規(guī)范化。而在選取設(shè)計(jì)單位上，從最初的設(shè)計(jì)思路到施工圖的設(shè)計(jì)，都應(yīng)該進(jìn)行對(duì)比選擇，從中選取更加有效率更加經(jīng)濟(jì)節(jié)約的設(shè)計(jì)單位來與之合作。
（二）項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制
項(xiàng)目招投標(biāo)階段主要包括設(shè)備材料采購和施工招投標(biāo)兩方面，招投標(biāo)開發(fā)商對(duì)施工單位和材料供應(yīng)商的選擇正確與否決定著項(xiàng)目投資的質(zhì)量和施工的進(jìn)度。同時(shí)在這個(gè)階段也要注意合同的簽訂問題，明確合同條款，對(duì)合同中涉及的價(jià)款的結(jié)算以及用工期和違約處理等法律問題都應(yīng)有明確的規(guī)定。
（三）施工階段的成本控制
施工階段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)最重要的也是成本需求最高的一個(gè)階段環(huán)節(jié)，是招投標(biāo)的延伸，也是合同的具體化。那么，合同的嚴(yán)格執(zhí)行和管理當(dāng)然是必不可少的了。另外強(qiáng)化建立機(jī)制，建立建筑工程監(jiān)理自身的機(jī)制。通過監(jiān)理公司企業(yè)的全面監(jiān)督工作，不僅可以有效地控制施工階段的費(fèi)用支出，而且在效率、施工進(jìn)度和安全方面提醒施工單位履行合同約定的義務(wù)和享受的權(quán)利。在此階段，還應(yīng)開展技術(shù)節(jié)約創(chuàng)新，減少成本的支出。
（四）竣工階段的成本控制
到了竣工階段，根據(jù)合同、預(yù)算和費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法律法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)去送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)各項(xiàng)費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)出工程的實(shí)際造價(jià)。
三、結(jié)束語：
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)從最初的通過市場(chǎng)調(diào)查而總結(jié)出的可行性研究分析方案到竣工之后各項(xiàng)費(fèi)用的審核，從頭到尾都需要貫徹節(jié)約原則和責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則，進(jìn)行成本最大限量的控制，把費(fèi)用的支出通過各種方法途徑控制在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)，只有這樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者二者利益才能達(dá)到平衡，實(shí)現(xiàn)雙贏，整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)才會(huì)越來越繁榮。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 顧客類型 顧客特點(diǎn) 購買行為 市場(chǎng)策略
一、房地產(chǎn)顧客的類型和特點(diǎn)
（一）房地產(chǎn)顧客的類型
按照房地產(chǎn)產(chǎn)品的用途將房地產(chǎn)市場(chǎng)分為商業(yè)類房地產(chǎn)市場(chǎng)和住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)。
1.商業(yè)類房地產(chǎn)是指用作商業(yè)用途的房地產(chǎn)，包括酒店、超市、臨街店鋪、大型住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套、購物中心、特色商業(yè)街區(qū)、商業(yè)廣場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等用途的房地產(chǎn)。商住兩用公寓，或建筑物體塔樓用作公寓、寫字樓，底層裙樓用作購物中心的大型綜合體也屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)應(yīng)的顧客類型是商戶型顧客。
2.住宅類市場(chǎng)主要是房地產(chǎn)開發(fā)商向個(gè)人消費(fèi)者出售的房地產(chǎn)產(chǎn)品。在住宅類市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商最終面向的是個(gè)人消費(fèi)者。對(duì)應(yīng)的顧客類型根據(jù)個(gè)人消費(fèi)者購房的用途又可細(xì)分為消費(fèi)型顧客、投資型顧客以及消費(fèi)投資雙重型顧客。
（二）不同類型房地產(chǎn)顧客的特點(diǎn)
1.商戶型顧客，商業(yè)房地產(chǎn)能夠給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來較高的投資回報(bào)率，投資價(jià)值較高，顧客經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)。
2.消費(fèi)型顧客，消費(fèi)型顧客主要是購買房屋用于滿足自身居住需要的消費(fèi)群體。我國(guó)，消費(fèi)型顧客居住需求大致分為生存型、富裕型和文明型三種，不同居住需求的顧客對(duì)房地產(chǎn)的功能要求不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成也不同。
3.投資型顧客，投資型顧客是為了滿足投資獲利的心理需求，而購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)群體。之所以出現(xiàn)這樣的消費(fèi)群體，歸因于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有保值增值功能、信用擔(dān)保功能及融資功能等特性。
4.投資、消費(fèi)雙重型顧客，投資、消費(fèi)雙重型顧客購買房地產(chǎn)產(chǎn)品是為了暫時(shí)居住使用，等待升值時(shí)再銷售。
二、房地產(chǎn)顧客的消費(fèi)行為特征及因素分析
（一）房地產(chǎn)消費(fèi)過程中的顧客行為特征
1.房地產(chǎn)消費(fèi)行為是普通產(chǎn)品消費(fèi)與特殊產(chǎn)品消費(fèi)行為的綜合行為。房地產(chǎn)產(chǎn)品特殊屬性決定房地產(chǎn)的投資（生產(chǎn)）、流通、分配、消費(fèi)都是通過市場(chǎng)來完成，而非傳統(tǒng)商品的簡(jiǎn)單流通行為。
2.顧客的消費(fèi)行為不僅包括從房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求識(shí)別到購后房地產(chǎn)后進(jìn)行價(jià)格評(píng)價(jià)這一簡(jiǎn)單的單次購買決策過程，而是從購房者的購買心理、購買行為、購買后行為與心理特征進(jìn)行定義，從購買前的影響因素、決定因素與購買時(shí)的決策行為，再到購買后價(jià)值評(píng)估、實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)評(píng)價(jià)整個(gè)過程。
（二）影響房地產(chǎn)購買行為的因素分析
1.顧客收入因素。住房消費(fèi)行為明顯受到顧客收入的約束，顧客收入水平的絕對(duì)數(shù)量上決定了人們消費(fèi)水平高低，是顧客購買能力、消費(fèi)能力與消費(fèi)結(jié)構(gòu)的直接決定因素，顧客的收入直接決定了購買房地產(chǎn)的檔次、房屋的面積以及房地產(chǎn)所在區(qū)域的選擇。
2.顧客行為（消費(fèi)行為）偏好因素。房地產(chǎn)消費(fèi)行為是多層次性消費(fèi)，它表現(xiàn)為受消費(fèi)水平與結(jié)構(gòu)制約的消費(fèi)層次性差異，主要是城市房地產(chǎn)消費(fèi)與農(nóng)村房地產(chǎn)消費(fèi)觀念差異性、人口構(gòu)成在消費(fèi)群體中的結(jié)構(gòu)差異、由于收入等因素決定的消費(fèi)房地產(chǎn)時(shí)的區(qū)域差異性。
3.顧客組成結(jié)構(gòu)因素。房地產(chǎn)消費(fèi)行為具有個(gè)體行為與家庭行為的綜合性，本文研究的房地產(chǎn)顧客是個(gè)人或個(gè)人為代表的家庭，不是其他主體。因此，個(gè)人的行為往往受到家庭因素的制約，家庭結(jié)構(gòu)、文化層次、總體收入、房地產(chǎn)消費(fèi)時(shí)的心態(tài)都是影響房地產(chǎn)購買與評(píng)價(jià)的綜合因素。
4.房地產(chǎn)價(jià)格彈性因素。房地產(chǎn)消費(fèi)行為的彈性主要是需求彈性，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給彈性較小，房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)周期決定了價(jià)格彈性對(duì)供給的影響不會(huì)短期出現(xiàn)，而價(jià)格對(duì)于房地產(chǎn)需求彈性的影響則可以迅速反映在顧客行為中。顧客同樣具有雙重需求彈性，為了滿足基本的生存需求的房地產(chǎn)價(jià)格彈性較小，也即是說生存需求較為剛性，而滿足發(fā)展與奢侈消費(fèi)需求的房地產(chǎn)價(jià)格彈性大，而這樣的房地產(chǎn)價(jià)值的創(chuàng)造與形成反過來也具有較大的供給彈性。
5.房地產(chǎn)產(chǎn)品非同質(zhì)性。房地產(chǎn)產(chǎn)品不可復(fù)制，因此房地產(chǎn)消費(fèi)行為是差異性與不可替代的。顧客對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)得到的是不可復(fù)制的房地產(chǎn)產(chǎn)品自然該產(chǎn)品的價(jià)值屬性也是不可復(fù)制的，因此基于房地產(chǎn)產(chǎn)品的非同質(zhì)性的價(jià)值衍生、延伸與附加就自然成為房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的源泉。
三、房地產(chǎn)開發(fā)商的主要市場(chǎng)策略
（一）針對(duì)商戶型顧客的市場(chǎng)策略
1.產(chǎn)權(quán)分割出售模式是將店面或店鋪進(jìn)行分割，并將分割后的房地產(chǎn)產(chǎn)品出售給各個(gè)業(yè)主。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是使業(yè)主多元化，在店鋪的使用上業(yè)主可以自用也可以出租，從而使用起來比較靈活，而缺點(diǎn)是不便于進(jìn)行管理。
2.為彌補(bǔ)產(chǎn)權(quán)分割出售模式的不足，避免和解決此種模式經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問題，房地產(chǎn)開發(fā)商提出售后返租的模式。售后返租模式是指房地產(chǎn)開發(fā)商在商業(yè)房地產(chǎn)售出之后統(tǒng)一返租、統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)的模式。這種模式以先銷售后返租，同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)的方式吸引買家人場(chǎng)。因?yàn)槭酆蠓底獗仨毟街谧赓U行為，所以一般出現(xiàn)在商場(chǎng)、寫字樓、商用住宅（如酒店式公寓、商住樓）等的銷售過程中。
3.“地產(chǎn)大鱷+商業(yè)巨頭”的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)中一種較新的模式。它充分發(fā)揮國(guó)際商業(yè)巨頭的吸引力，是投資價(jià)值實(shí)現(xiàn)的有效方式之一。這種模式是房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)之前，就先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。
商戶型顧客具有顯著特點(diǎn)：商戶型顧客不僅對(duì)租金的差價(jià)和管理費(fèi)比較關(guān)注，還關(guān)注終端消費(fèi)者的價(jià)值取向；消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的支持與否決定了項(xiàng)目的升值空間；商戶型顧客價(jià)值不僅受房地產(chǎn)項(xiàng)目自身因素的影響，還受到與房地產(chǎn)項(xiàng)目所匹配因素的影響，如增值力、產(chǎn)品力、銷售力、招商運(yùn)營(yíng)力、經(jīng)營(yíng)力和消費(fèi)力。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，如何從這些方面提高商戶類顧客的滿意度而增加顧客價(jià)值是房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)現(xiàn)價(jià)值的根本。
（二）針對(duì)消費(fèi)型顧客的市場(chǎng)策略
具有生存型需求的消費(fèi)群體主要是低收入家庭。此類消費(fèi)者以安置為首要目的，對(duì)房子的最基本的居住功能更為關(guān)注，而對(duì)生活的便利性和其他功能關(guān)注甚微。
具有富裕型需求的消費(fèi)群體主要是中等收入家庭。目前，在我國(guó)，大多數(shù)居民都屬于富裕型需求。此類消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求處于生存型和文明型之間。他們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求層次高于生存型消費(fèi)者，低于文明型消費(fèi)者。富裕型消費(fèi)者要求房地產(chǎn)產(chǎn)品功能齊全、經(jīng)濟(jì)適用、面積適當(dāng)。具備如此功能的房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值構(gòu)成由房子本身價(jià)值、物業(yè)管理及服務(wù)價(jià)值三部分組成。
具有文明型需求的消費(fèi)群體主要是富裕家庭。在我國(guó)，這樣的消費(fèi)群體正逐漸增大，將成為房地產(chǎn)產(chǎn)品的一種發(fā)展趨勢(shì)。此類消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求已發(fā)展到個(gè)性化、生態(tài)化的高層次階段，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品是否能提高生活質(zhì)量和有助于事業(yè)的成功和孩子的成長(zhǎng)。此類消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求類型以高級(jí)別墅和高檔豪華商品房為主。此類房地產(chǎn)產(chǎn)品的基本價(jià)值有房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價(jià)值、物業(yè)管理及服務(wù)價(jià)值、周邊環(huán)境與公共資源價(jià)值和業(yè)主價(jià)值四部分構(gòu)成。
（三）針對(duì)投資型顧客的市場(chǎng)策略
此類消費(fèi)者在購買房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，更關(guān)注購買的房地產(chǎn)產(chǎn)品是否具有一定的價(jià)值潛力和升值空間。而在影響房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的眾多因素中，地理位置這一因素最為重要。因此，投資型顧客在購買房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，尤其關(guān)注房地產(chǎn)產(chǎn)品周邊環(huán)境與公共資源的價(jià)值。
（四）針對(duì)投資、消費(fèi)雙重型顧客的市場(chǎng)策略
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)過程；管理內(nèi)容；優(yōu)化策略
房地產(chǎn)開發(fā)過程中的管理內(nèi)容較多，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理必須涉及到規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)、施工等多方面的管理。并對(duì)這些管理內(nèi)容采取相應(yīng)的優(yōu)化措施，才能將工程管理水平提升到一個(gè)新的臺(tái)階，從而提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力?；诖?，筆者結(jié)合自身工作實(shí)踐，做出以下幾點(diǎn)分析與見解。
一、淺談房地產(chǎn)開發(fā)過程中的管理內(nèi)容
開發(fā)房地產(chǎn)的目的主要是為了盈利，而加強(qiáng)開發(fā)房地產(chǎn)過程中的管理則是實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化的重要途徑，因而在房地產(chǎn)開發(fā)過程中加強(qiáng)管理就顯得尤為重要?；诖耍P者就房地產(chǎn)開發(fā)過程中的管理內(nèi)容進(jìn)行分析。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，規(guī)劃管理是主要是管理內(nèi)容和不可或缺的管理內(nèi)容之一。這就需要在房地產(chǎn)開發(fā)施工之前，就整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)整體而又詳細(xì)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，結(jié)合工程需要，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，選取行之有效的施工方案和策略，以保證整個(gè)工程項(xiàng)目的施工順利有序的開展。如果在房地產(chǎn)開發(fā)施工之前缺乏相應(yīng)的規(guī)劃管理，把可能出現(xiàn)的問題和困難考慮在前面，不僅會(huì)使得工程進(jìn)度被延誤，還會(huì)浪費(fèi)大量的人力物力和財(cái)力，從而增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，降低企業(yè)效益；另則為保證既定效益，只能提高出售價(jià)格，給廣大消費(fèi)者帶來購房的經(jīng)濟(jì)壓力而流失大量的準(zhǔn)顧客，同樣損失企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因而必須在房地產(chǎn)開發(fā)管理中加強(qiáng)規(guī)劃管理。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)過程中的設(shè)計(jì)管理
在房地產(chǎn)施工過程中，設(shè)計(jì)管理具有決定性和關(guān)鍵性的作用，直接影響項(xiàng)目的開發(fā)成本。為確保建筑工程項(xiàng)目施工順利有序的進(jìn)行，作為設(shè)計(jì)人員就必須在建筑工程項(xiàng)目方案和擴(kuò)初階段，依據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)、功能需求、項(xiàng)目定位、檔次等等因素，對(duì)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行整體設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)過程中，還應(yīng)充分考慮客戶的需求，根據(jù)項(xiàng)目所在地段，進(jìn)行市場(chǎng)充分調(diào)研，摸清潛在客戶如對(duì)戶型大小，總價(jià)等需求，以盡可能的滿足客戶需求和刺激客戶消費(fèi)為目的，進(jìn)行針對(duì)性和個(gè)性化的設(shè)計(jì)，才能確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)過程中的開發(fā)管理
開發(fā)管理同樣是確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利有序進(jìn)行重要管理措施。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)結(jié)合工程項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況及施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際，制定行之有效的開發(fā)方案，如施工單位的選擇，工程款支付方式、何時(shí)開始施工、何時(shí)達(dá)到銷售條件等等。并在開發(fā)方案制定過程中根據(jù)市場(chǎng)需求情況，合理確定房屋銷售價(jià)格，以便于業(yè)主結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力與實(shí)際需求確定購買意向，并加強(qiáng)與潛在客戶的溝通確定出最佳的開發(fā)方案，從而最大程度的確保開發(fā)方案的科學(xué)合理性。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)過程中的施工管理
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，施工管理尤為重要，其不僅同一般的建筑工程項(xiàng)目有一定的差別，而且所涉及施工技術(shù)和專業(yè)知識(shí)及其復(fù)雜，因而在工程施工管理中也存在較大的難度。這就需要開發(fā)商嚴(yán)格要求管理人員加強(qiáng)開發(fā)工程項(xiàng)目的管理，特別對(duì)質(zhì)量和進(jìn)度這對(duì)矛盾體加強(qiáng)過程管理，使其能成矛盾的統(tǒng)一體，以及各施工單位之間、工種之間、施工工作面的組織和相互協(xié)調(diào)。在國(guó)家法律法規(guī)的許可下，在堅(jiān)持公開公正的原則下，采用現(xiàn)代建筑施工技術(shù)和材料，確保工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)的同時(shí)保證工程項(xiàng)目的進(jìn)度和安全，從而為取得整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成功奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也是為企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的重要內(nèi)容。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中面臨的問題
在房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中經(jīng)常會(huì)面臨很多問題，但主要問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中面臨的成本、質(zhì)量、進(jìn)度、安全等方面的問題。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中面臨的成本問題
任何企業(yè)存在都是在合法的情況下獲得正當(dāng)利益的前提下，因而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商更是如此。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，其一，在保證相同品質(zhì)的前提下，加強(qiáng)管理，加強(qiáng)材料招投標(biāo)控制，合理選用性價(jià)比高的材料，能減少投入，達(dá)到降低成本目的；其二，主要是通過銷售房屋提高企業(yè)的資金投資回饋力度，減少開發(fā)過程的資金成本。開發(fā)商必須抓住時(shí)機(jī)，合理定價(jià)，這就需要開發(fā)商準(zhǔn)確測(cè)算房屋的建安成本、財(cái)務(wù)成本、銷售成本等等，綜合測(cè)定合理的房屋銷售成本，并結(jié)合市場(chǎng)需求，確定合理市場(chǎng)定價(jià)。成本投入多少直接影響產(chǎn)品的質(zhì)量和銷售資金回籠。成本過高會(huì)給廣大購房者帶來經(jīng)濟(jì)壓力而減少房屋銷售數(shù)量，這樣開發(fā)商的資金就難以回籠，成本過低房屋質(zhì)量就無法保障，因而成本問題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中必須科學(xué)妥善處理的問題，在回籠資金的同時(shí)取得一定的經(jīng)濟(jì)效益。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中面臨的質(zhì)量問題
房屋質(zhì)量如果無法保障，那么開發(fā)商的就會(huì)失去在房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的命脈，因而質(zhì)量問題是開發(fā)商必須處理好的問題，只有合格的質(zhì)量才能確保房屋正常的銷售，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。質(zhì)量就是生命，作為開開發(fā)商必須在施工過程中加強(qiáng)各方的溝通和協(xié)調(diào)，著力提高工程質(zhì)量。俗話說：“千杯萬杯不如老百姓的口碑”。只有著力做好產(chǎn)品質(zhì)量，企業(yè)才能立足于市場(chǎng)。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中面臨的進(jìn)度問題
進(jìn)度問題始終貫穿于整個(gè)工程項(xiàng)目開發(fā)之中的問題，因而必須在工程開工之前就必須制定嚴(yán)格的進(jìn)度計(jì)劃，并在施工過程中嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)于出現(xiàn)的進(jìn)度變更應(yīng)盡可能的分析進(jìn)度問題，及時(shí)糾偏，采取有效的措施，確保工程如期完工，否則不僅會(huì)增加企業(yè)的運(yùn)行成本，還會(huì)影響企業(yè)的社會(huì)效益。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中面臨的安全問題
安全無小事，房地產(chǎn)開發(fā)本來就具有較高的危險(xiǎn)性，企業(yè)要想獲得利益的最大化必須加強(qiáng)安全管理，注重安全問題的分析，盡可能的找出影響工程安全的隱患，并制定相應(yīng)的預(yù)警和應(yīng)急措施，加強(qiáng)施工人員的安全教育與培訓(xùn)，加大安全管理和投入，始終確保工程項(xiàng)目安全高效的運(yùn)行是目前遇到的最大問題。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的優(yōu)化策略
企業(yè)要發(fā)展，離不開企業(yè)的有效管理，為確保管理的有效性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，就必須結(jié)合管理內(nèi)容及面臨的管理問題，采取相應(yīng)的優(yōu)化措施，才能更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。基于此，筆者結(jié)合自身實(shí)踐，提出以下幾點(diǎn)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的優(yōu)化策略。
第一，工程的成本控制對(duì)工程整體來說都是非常重要的，而工程成本控制的關(guān)鍵就在前期方案階段或者說是設(shè)計(jì)階段，選擇一個(gè)優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位是非常必要的。工程的勘探和設(shè)計(jì)是決定工程成本的兩大主要環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)開發(fā)中，能夠準(zhǔn)確對(duì)土質(zhì)情況進(jìn)行定位以及提供合理的設(shè)計(jì)依據(jù)，就會(huì)將大大的降低工程的造價(jià)成本。地底下的物質(zhì)是人肉眼看不見的，情況相當(dāng)復(fù)雜，設(shè)計(jì)時(shí)為確保安全性往往會(huì)放很大的安全系數(shù)，增加投入。如能夠準(zhǔn)確分析土質(zhì)情況和土質(zhì)受力，必將大大減小設(shè)計(jì)安全系數(shù)，節(jié)約成本?？梢姡x擇一家技術(shù)實(shí)力強(qiáng)和負(fù)責(zé)任的勘探單位多么重要。另外，在設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)模型搭建的合理性和優(yōu)化設(shè)計(jì)，在很大程度上節(jié)約成本。設(shè)計(jì)階段方案的確定，基本上可以說項(xiàng)目投資成本的約百分之七十已經(jīng)確定。
第二，監(jiān)理工作是提高工程質(zhì)量的一個(gè)重要保證，所以，在選擇監(jiān)理公司方面也要慎重，要選擇高效負(fù)責(zé)任的監(jiān)理公司，并要求在不同階段施工配備不同專業(yè)監(jiān)理工程師，有針對(duì)性的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理。監(jiān)理的負(fù)責(zé)任程度直接影響了房地產(chǎn)公司的對(duì)外形象以及工程的管理成本，通過監(jiān)理工作所反映出來的問題就可以間接的判斷工程的整體質(zhì)量以及公司的信譽(yù)。所以，在監(jiān)理公司的選擇上也是要格外注意的。
第三，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，人們的工程質(zhì)量意思也不斷增強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的要求越來越高，特別是其開發(fā)工程的質(zhì)量，市場(chǎng)信譽(yù)度和口碑，以及與客戶溝通時(shí)的服務(wù)態(tài)度。所以一個(gè)信譽(yù)好的施工企業(yè)、素質(zhì)高的項(xiàng)目經(jīng)理和有責(zé)任性的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)施工來說是非常重要的，直接關(guān)系著工程的進(jìn)度以及工程質(zhì)量。
第四，工程管理的主要內(nèi)容有很多，其中還包括與工程相關(guān)的資料、各個(gè)部門之間的關(guān)系協(xié)調(diào)、銷售分區(qū)圖的確認(rèn)和統(tǒng)一等等。由于其涉及到的內(nèi)容相對(duì)來說比較復(fù)雜，沒有一個(gè)合理高效的管理模式，工程的施工就得不到順利進(jìn)行，從而影響整個(gè)工程的開發(fā)周期。
四、結(jié)語
總之，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合開發(fā)管理內(nèi)容和面臨的管理問題，選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位和高效負(fù)責(zé)任的監(jiān)理公司以及信譽(yù)好的施工企業(yè)和素質(zhì)高的項(xiàng)目經(jīng)理，并加強(qiáng)工程項(xiàng)目的開發(fā)管理，才能更好的提高開發(fā)管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，助推我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
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[關(guān)鍵詞]新時(shí)期；房地產(chǎn)開發(fā)；經(jīng)營(yíng)；策略；轉(zhuǎn)變
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.052
[中圖分類號(hào)]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2016）12-00-02
0 引 言
我國(guó)經(jīng)濟(jì)在高速發(fā)展的過程中，給予了房地產(chǎn)領(lǐng)域極大的發(fā)展空間，經(jīng)營(yíng)者在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，為了追求經(jīng)濟(jì)利益，不斷地進(jìn)行土地的開發(fā)，卻嚴(yán)重忽視了土地資源的節(jié)省及充分利用。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來看，不僅不利于房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，還將給我國(guó)未來的發(fā)展造成嚴(yán)重的影響。在這種情況下，新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在積極進(jìn)行土地開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的過程中，應(yīng)注重轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的土地資源利用策略，實(shí)施土地集約利用方式，為實(shí)現(xiàn)我國(guó)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略向土地集約利用方向轉(zhuǎn)變的原因
1.1 房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)土地集約利用是城市化發(fā)展的關(guān)鍵
空間集聚是城市發(fā)展過程中的本質(zhì)，也就是說城市在建設(shè)過程中，需要對(duì)各種生產(chǎn)要素進(jìn)行有效的集聚，包括技術(shù)、資源及人口等，而這一過程實(shí)際上也是土地集約利用的關(guān)鍵。房地產(chǎn)領(lǐng)域是我國(guó)基本的產(chǎn)業(yè)部門之一，開發(fā)、建設(shè)以及銷售的主體是土地和建筑物。在城市當(dāng)中，構(gòu)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)機(jī)構(gòu)在運(yùn)行過程中，需要對(duì)相關(guān)的物質(zhì)載體進(jìn)行利用才能夠從事社會(huì)以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，這一物質(zhì)載體就是房地產(chǎn)，它對(duì)城市的功能以及景觀等具有決定影響，現(xiàn)階段，幾乎可以成為衡量城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及建設(shè)水平的關(guān)鍵因素。在投資領(lǐng)域當(dāng)中，房地產(chǎn)是一個(gè)關(guān)鍵的組成部分，決定著城市各項(xiàng)資源是否能夠充分發(fā)揮功能?，F(xiàn)階段，我國(guó)的城市是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的關(guān)鍵地區(qū)，產(chǎn)生這種現(xiàn)象最主要的原因是城市土地價(jià)格較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大。因此，房地產(chǎn)業(yè)的土地集約化直接影響著城市化建設(shè)水平。
1.2 我國(guó)未來的發(fā)展要求實(shí)現(xiàn)土地集約化利用
我國(guó)人口眾多，然而土地資源有限，在實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的過程中，節(jié)約土地資源勢(shì)在必行。房地產(chǎn)是對(duì)土地資源利用相對(duì)較多的領(lǐng)域，因此，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略向土地集約方式轉(zhuǎn)變至關(guān)重要。例如：在進(jìn)行舊城改造的過程中，提升單位面積土地中的建筑容量，能夠有效節(jié)約城市規(guī)劃中的土地資源，提升城市規(guī)劃的科學(xué)性。在城市規(guī)模擴(kuò)大的過程中，節(jié)約土地最主要的方式就是土地的集約利用，促使城市建設(shè)過程中對(duì)土地資源利用的擴(kuò)張速度得以減緩，并對(duì)耕地進(jìn)行有力保護(hù)，從而促使動(dòng)態(tài)平衡在耕地總量中得以實(shí)現(xiàn)。在城市中實(shí)施土地集約利用，能夠有效控制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在利用行政管理方式限制房地產(chǎn)用地的過程中，政府可以對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展提供政策支持，對(duì)提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力具有重要意義。在實(shí)施土地集約利用的過程中，能使城市進(jìn)步、農(nóng)業(yè)發(fā)展等因素之間的沖突減少，實(shí)現(xiàn)我國(guó)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
2 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)中的土地利用問題
首先，房地產(chǎn)投資不合理。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域呈現(xiàn)出嚴(yán)重的滯銷現(xiàn)象，商品房空置面積越來越大。多數(shù)人認(rèn)為產(chǎn)生這一現(xiàn)象最主要的原因是房?jī)r(jià)過高造成的，同時(shí)現(xiàn)階段的高檔住宅、辦公樓及商場(chǎng)建筑逐漸增多，形成嚴(yán)重不合理的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)。而從房地產(chǎn)投資的角度來看，產(chǎn)生這一現(xiàn)象最主要的原因就是投資過量。其次，土地利用效益較低。近年來，我國(guó)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，一種重要的方式就是土地成片開發(fā)，房地產(chǎn)領(lǐng)域在開發(fā)區(qū)廣泛建設(shè)的過程中迎來了更加廣闊的發(fā)展空間。與此同時(shí)，由于現(xiàn)階段我國(guó)的務(wù)農(nóng)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于非農(nóng)勞動(dòng)收入，人們?cè)诶猛恋氐倪^程中，非農(nóng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出相對(duì)較高。在這種情況下，將部分土地資源規(guī)劃到工業(yè)建設(shè)所用，在有效提升農(nóng)民生活質(zhì)量的過程中，還能夠?yàn)槲覈?guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量，與此同時(shí)，這也是我國(guó)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的關(guān)鍵措施之一。在利用這部分土地資源的過程中，通過招商引資、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)等方式，可以開拓國(guó)際市場(chǎng)，這也是城市化建設(shè)的關(guān)鍵措施之一。然而，由于過多地設(shè)置開發(fā)區(qū)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)規(guī)模嚴(yán)重不合理，失去了集聚效應(yīng)，投資環(huán)境應(yīng)由的作用及吸引力消失。由于這部分土地沒有得到充分利用，土地資源的功能無法得到充分的發(fā)揮。
3 新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)中土地集約利用的策略
3.1 有效結(jié)合土地資源管理和資產(chǎn)管理
新時(shí)期，我國(guó)必須制定相關(guān)措施，保證房地產(chǎn)領(lǐng)域在利用土地資源的過程中，能夠提升土地資源的利用率，最大限度地節(jié)約土地資源。這就需要應(yīng)用有限、有償土地使用方式替代無償、無限期使用方式。這一轉(zhuǎn)變需要傳統(tǒng)的土地資源管理與資產(chǎn)管理充分結(jié)合。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的過程中，充分證明其要想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，必須在優(yōu)化配置土地資源的過程中，充分利用市場(chǎng)機(jī)制，而政府在這一過程中也必須充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的能力，提升土地利用模式的科學(xué)性。
從房地產(chǎn)領(lǐng)域來看，政策的導(dǎo)向作用得到充分發(fā)揮是得到理想投資環(huán)境的關(guān)鍵，健全的法制能夠促使城市和土地利用效率的提升。在這種情況下，投資環(huán)境應(yīng)有較強(qiáng)的透明度，才能使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中面對(duì)的不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)都能夠有效降低。在投資過程中加強(qiáng)針對(duì)性，就能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)土地資源的合理規(guī)劃和利用，這也是房地產(chǎn)領(lǐng)域提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。
3.2 提升房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，各企業(yè)之間的有效競(jìng)爭(zhēng)是實(shí)現(xiàn)土地集約利用的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，應(yīng)首先進(jìn)行詳細(xì)地分析投資環(huán)，并提升投資項(xiàng)目管理能力。企業(yè)在運(yùn)行過程中，還應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解國(guó)家政策以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，及時(shí)掌握市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)的過程中所帶來的發(fā)展機(jī)遇，并采取有效措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)科學(xué)地預(yù)測(cè)該領(lǐng)域的需求及變化，科學(xué)地把握企業(yè)未來的發(fā)展方向。當(dāng)房地產(chǎn)供大于求時(shí)，應(yīng)詳細(xì)分析結(jié)構(gòu)動(dòng)態(tài)變化在房地產(chǎn)供求中的體現(xiàn)，并及時(shí)找到相關(guān)供不應(yīng)求的因素，充分調(diào)動(dòng)企業(yè)運(yùn)行過程中的人力、物力和財(cái)力等資源，及時(shí)開辟并占領(lǐng)全新的市場(chǎng)，將自身的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行充分發(fā)揮的同時(shí)，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。此外，還要應(yīng)用創(chuàng)新性思維，科學(xué)地設(shè)計(jì)和規(guī)劃房地產(chǎn)，積極引進(jìn)并應(yīng)用先進(jìn)的工藝和材料，努力提升建筑物質(zhì)量及工程實(shí)施速度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
4 結(jié) 語
近年來，在科學(xué)和信息技術(shù)不斷發(fā)展的情況下，我國(guó)各行各業(yè)都迎來了廣闊的發(fā)展空間，房地產(chǎn)作為我國(guó)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)過程中，以追求經(jīng)濟(jì)效益最大化為目標(biāo)，一定程度上忽視了對(duì)土地資源的合理利用。然而，我國(guó)是人口大國(guó)，在發(fā)展過程中，必須注重對(duì)各項(xiàng)資源的節(jié)約利用，在這種情況下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略，應(yīng)用土地集約利用策略提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力。
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