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序論：在您撰寫房地產企業(yè)的財務風險時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
【關鍵詞】房地產開發(fā)企業(yè) 風險分類 風險防范
一、風險研究的目的
房地產開發(fā)是一個開發(fā)周期長、融資金額大、效益風險高的行業(yè)。一方面我國房地產行業(yè)的管控和保障制度還處在完善的過程中；另一方面目前國內房地產行業(yè)過分依賴于銀行信貸，無形中增加了銀行環(huán)節(jié)的壓力和風險。如果在這個時候企業(yè)忽視財務管理的風險，即時企業(yè)的盈利能力再強，那么就可能會造成企業(yè)資金鏈的斷裂，甚至是破產。
所以需要房地產開發(fā)企業(yè)從自身的角度出發(fā)，從日常的活動中進行監(jiān)督，才能及時的發(fā)現(xiàn)風險和調整企業(yè)戰(zhàn)略。其中企業(yè)的日常活動不僅僅是指開發(fā)項目的開發(fā)建設活動，應該貫穿于籌資、投資、建造、運營整個階段。這樣才能有效的防患于未然。
二、財務風險的分類
1.資金風險
由于我國的房地產行業(yè)起步比國外晚，在融資方式上也較國外不成熟。目前我國國內大部分房地產企業(yè)的融資方式主要是通過銀行的信貸，而銀行的信貸往往取決于銀行的貸款利率，這一因素是隨國家政策變化而變化的。雖然目前這一階段貸款利率出在一個較低水平，但回顧往年的利率變化，一般來說房地產企業(yè)都會承擔很大的資金成本。另外影響房地產企業(yè)一個關鍵因素是要保持資金的流動性，只有足夠的流動資金來支撐，才能維持企業(yè)的繼續(xù)發(fā)展，而決定這一因素的是房地產企業(yè)的營銷能力和當時的房地產銷售環(huán)境，后者具有一定的不確定性。所以一旦企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問題，隨之而來的銀行信貸風險。
對于房地產企業(yè)的連續(xù)性投資活動來說，在之前的老項目未完全消化之前，是很難再通過銀行進行信貸融資的。雖然目前有房地產信貸，房地產信貸投資基金等方式，但國內房地產企業(yè)會去嘗試的不多，更多的會是通過民間資本來融資，這樣無疑是加重了企業(yè)的資金成本，制造了企業(yè)破產的隱患。
2.管理風險
房地產行業(yè)是支撐我國經濟發(fā)展的重要行業(yè)，房地產行業(yè)的產業(yè)鏈對于拉動地方稅收收入也是一個重要環(huán)節(jié)。所以對于房地產企業(yè)的內部控制是非常有必要的。如果企業(yè)認為只要完成了前期的融資工作，就有了推動企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定現(xiàn)金流，忽視了財務管理的風險，那么在企業(yè)運營后期，必然會造成一系列的問題。
同時雖然大多數(shù)房地產項目都會按要求進行稅務和會計方面的審計工作，但審計工作最多只是事后的檢查和對預期的風險控制，對于一些影響到企業(yè)現(xiàn)金流正常流轉的因素，我們需要的是及時發(fā)現(xiàn)并盡快采取對應措施，這樣企業(yè)才能健康的運行下去。所以如果不能不斷的完善房地產企業(yè)的財務管理制度，那么就可能體現(xiàn)不出房地產企業(yè)的真實價值，給企業(yè)的投資決策造成影響。
三、財務風險的防范
1.融資方式的創(chuàng)新
目前國內房地產企業(yè)的融資方式還是比較單一的，很多是直接或者間接的通過銀行的信貸來實現(xiàn)。而通過這種方式來進行融資的風險日益顯露出來，銀行成為了最后一道防線。所以我們要探求一條適合我國房地產企業(yè)發(fā)展的道路。例如可以采用債務融資、房地產信托、REITs等比較成熟的方式。
其中房地產信托投資基金（REITs）是專門針對房地產開發(fā)企業(yè)的一種融資方式，相對于其他的融資方式，具備的一定的針對性和專業(yè)性。一方面，REITs并不是通過債權來融資，這樣就大大降低了企業(yè)的負債率，減少了的企業(yè)負擔。同時還可以避免由于銀行信貸融資所帶來的信貸抵押風險，因為這種方式對房地產企業(yè)來說始終保持著控制經營權。另一方面，對于一般的信托產品來說，房地產信托投資基金具有很強的目的性，是專門針對房地產企業(yè)而設計的一種方式。其中最重要的是可以保持企業(yè)對資產的控制權。
2.加強對風險的防范
對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，看一個企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展，不單單是看企業(yè)目前的資金保有量有多少，而是看企業(yè)是否能保持一個長期穩(wěn)定發(fā)展的資本結構。除了前期融資方式的選擇，還需要在后期企業(yè)運營管理的過程中，從財務管理風險的角度出發(fā)，保證企業(yè)目前以及將來的現(xiàn)金流都能正常流轉。
而財務管理的管控應該是一個貫穿整個房地產項目的管理控制活動，包括從項目開發(fā)前的預算控制，到項目建設中的調整控制，以及項目完工后銷售時期的跟蹤控制。同時也要考慮國家相關政策制度的出臺對整個行業(yè)的影響。例如，今年5月1日將在全國正式推行營改增制度，在土地契稅、購買建筑材料、以及房地產銷售階段的稅收制度都有一定的變化，房地產企業(yè)一定要對于這種變化，及時預估對應的風險預案，使企業(yè)順利地完成從營業(yè)稅到增值稅的過渡。
除了財務管理方面的控制外，房地產開發(fā)企業(yè)還可以通過可行
性研究報告來預估整個項目周期的風險。房地產項目的可行性研究
報告是反映項目在研發(fā)、規(guī)劃設計、建設、銷售等等環(huán)節(jié)成本效益的
報告。如果企業(yè)可以及時根據(jù)當前的狀況調整項目開發(fā)的預計成本
效益，那么可以在很大程度上避免一些風險。
四、總結
房地產項目都具有很長的開發(fā)周期，在開發(fā)過程中保持企業(yè)的財務狀況穩(wěn)定是一項重要的工作。在這期間企業(yè)會同時受到來自宏觀經濟環(huán)境和內部風險管理制度的影響。在目前大部分地區(qū)房價持續(xù)上漲的情況下，國家出臺了一系列政策來維持房價的穩(wěn)步發(fā)展。同時房地產企業(yè)要做好對財務管理風險的防范工作。一方面要加強對融資成本的控制，拓寬對融資方式的選擇，借鑒國外一些成熟的多元化融資方式；另一方面要提高對企業(yè)風險管理的認識，尤其是對財務管理風險的控制。這樣才能保證房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
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(一)客觀存在性
房地產企業(yè)的財務風險是客觀存在的，它不會因為個人主觀意愿而發(fā)生改變，它的高收益決定了風險的存在，房地產企業(yè)主要的收益來源于房地產開發(fā)，房地產開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)都存在風險，征地環(huán)節(jié)，一部分土地所有權擁有者期望獲得更高收益，不愿意配合房地產企業(yè)征地，房地產開發(fā)項目無法在預期內開展，就會浪費大量的時間和資金成本，這也是財務風險的一部分，無論在什么時候，這個問題都不可能得到完全解決。房地產施工環(huán)節(jié)，工程施工安全是全社會關注的焦點，工程事故是房地產財務風險的另一重要組成部分，房地產企業(yè)的財務風險包含很多內容，一部分是可以得到有效解決，一部分只能采用科學、合理、有效的辦法盡量規(guī)避，這些風險因素都是客觀存在的，房地產企業(yè)發(fā)展過程中，必須正視財務風險隱患，積極采取有效措施，盡量規(guī)避財務風險，降低財務風險造成的損失，提高房地產企業(yè)的經濟收益，促進房地產企業(yè)的發(fā)展。
(二)不可確定性
風險具有不可預知性，房地產企業(yè)財務風險也具有這個特點，房地產企業(yè)在投資的時候，存在很多不確定因素，不能完全斷定投資項目會在未來獲得更高利潤的投資收益。投資過程中的不確定因素都是財務風險的重要組成部分，例如，房地產開發(fā)項目的地理環(huán)境、區(qū)域位置，這些都會對投資項目的收益形成影響，房地產企業(yè)的財務活動具有變化性，這就要求，房地產企業(yè)在進行投資等財務活動的時候，必須對財務風險進行預測，制定科學、合理的發(fā)展規(guī)劃和期望值，不能過高估計未來收益，只有這樣，才能盡量減小房地產企業(yè)未來財務風險造成的損失，為房地產企業(yè)的發(fā)展提供保障。
(三)分散轉移性
房地產企業(yè)的產品具有固定性，企業(yè)收益主要來源于房地產產品，這種產品不能進行隨意的移動性，房地產企業(yè)為了盡量規(guī)避財務風險，在進行投資活動的時候，會對每一個環(huán)節(jié)進行調查和預測，詳細市場對住房產品的需求類型進行調查，了解房地產開發(fā)地區(qū)的經濟發(fā)展趨勢、地理環(huán)境以及位置條件，保證每一個環(huán)節(jié)工作質量，減小各個環(huán)節(jié)安全隱患的存在，從而提高房地產開發(fā)質量。防范并盡量減小財務風險，房地產企業(yè)的財務風險無法得到有效解決，但是，可以通過這種分散風險的方式，將風險集中在每一個環(huán)節(jié)上，加強對每一個環(huán)節(jié)的監(jiān)督和控制，加強各個環(huán)節(jié)的風險控制，就可以有效提高整個項目的質量，降低企業(yè)財務風險造成的損失，提高房地產企業(yè)的經濟效益，降低資金成本，為房地產企業(yè)的發(fā)展提供充足的物質保障。
(四)預測決策性
房地產企業(yè)的產品具有固定性，所以它的財務風險具有預測性，通過房地產開發(fā)可以積累豐富的實踐經驗，將每一次房地產開發(fā)項目中遇到的問題進行歸納，再進行下一次投資項目的時候，對積累的經驗進行分析，就可以避免之前發(fā)生的問題再次發(fā)生，這是有效規(guī)避房地產企業(yè)財務風險的有效防范措施之一。在進行房地產項目投資的時候，房地產可以對項目財務風險進行大致預測，盡量減小財務風險，降低財務風險造成的損失。房地產企業(yè)的產品周期比較長，具有較強的連續(xù)性，所以，房地產可以采用先進的財務技術對這些不確定因素進行預測，制定出科學、合理的發(fā)展規(guī)劃，保證房地產企業(yè)健康發(fā)展。
二、房地產企業(yè)財務風險的有效防范措施
(一)科學、有效的預測
房地產企業(yè)在進行房地產項目投資開發(fā)之前，應該對財務風險進行有效的預測，對房地產開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)進行嚴格的監(jiān)督和控制，首先，在投資項目之前，對市場進行詳細調查，對住戶需求進行調查，分析調查結果，根據(jù)調查分析結果制定投資規(guī)劃；其次，在項目施工過程中，根據(jù)以往的施工經驗，對工程項目中可能存在的問題進行預測，施工過程中按照預測，更加注意工程項目可能存在的風險；最后，對產品銷售情況進行科學、有效的預測，產品成功銷售房地產企業(yè)才能獲得投資回報，才能提高經濟收益，保證企業(yè)快速發(fā)展?？傊?，房地產企業(yè)要對財務風險進行有效防范，就應該重視項目預測，做好項目風險預測和估計，最大限度的為財務風險預測結果提供保障，盡量降低財務風險形成的損失。
(二)優(yōu)化房地產企業(yè)內部財務管理制度規(guī)范，提高財務管理人員的專業(yè)水平
房地產企業(yè)要對財務風險進行有效防范，必須加強內部財務管理，優(yōu)化財務管理制度規(guī)范，提高財務管理人員的專業(yè)水平和綜合素質。房地產企業(yè)應該根據(jù)自身發(fā)展的實際情況和特點，制定出科學、合理的財務風險管理制度，并及時財務風險財務管理制度，提高財務管理風險預測的準確性，通過財務風險管理制度，規(guī)范財務活的流程，對財務活動的每一個環(huán)節(jié)進行有效的管理和監(jiān)督。提高財務管理人員的專業(yè)水平和綜合素質，財務管理人員參與房地產企業(yè)的財務風險管理，提高他們對財務風險的意識，通過專業(yè)培訓提高他們的專業(yè)水平，在財務風險管理中，制定出有效的防范措施，充分調動他們工作的積極性，可以有效提高財務風險評估工作的質量，保證財務活動每一個環(huán)節(jié)的質量，盡量降低財務風險造成的損失，為房地產企業(yè)的健康發(fā)展提供充分保障。
(三)拓寬資金來源渠道
隨著市場經濟的快速發(fā)展，各個行業(yè)都在快速發(fā)展，房地產企業(yè)在發(fā)展過程中，要降低財務風險造成的損失，應該優(yōu)化資金結構，拓寬資金來源渠道，可以獲得更多的資金進行項目投資，獲得更高的利潤收益?，F(xiàn)階段我國房地產企業(yè)的資金來源主要包括：企業(yè)自有資金、銀行短期貸款、產品預收款以及建筑工程承包商的墊付款，這些融資渠道無法為房地產企業(yè)的快速發(fā)展提供充足的動力，所以房地產企業(yè)應該優(yōu)化融資渠道，拓寬資金來源渠道，股票債券、信托融資等融資方式在我國得到了很好的發(fā)展，房地產在發(fā)展過程中，可以有效利用這些方式進財會研究行融資，為房地產開發(fā)項目的資金投入提供保障，通過這種方式，可以有效優(yōu)化房地產企業(yè)的資產結構，有效控制財務風險。
(四)加強財務預算管理
財務預算是企業(yè)財務風險管理的重要內容之一，通過資金預算，可以有效控制資金成本，最大限度降低企業(yè)財務風險造成的經濟損失，財務預算貫穿于房地產企業(yè)工作的各個環(huán)節(jié)，房地產投資項目的可行性研究、項目規(guī)劃設計費用、建筑工程施工資金成本、建筑工程的間接費用、產品銷售收入等內容，對各個環(huán)節(jié)進行預算，在保證項目質量的前提下，加強財務預算管理，通過預算管理發(fā)現(xiàn)項目存在的財務風險問題，及時解決這些問題，降低財務風險造成的損失，有效控制房地產企業(yè)的資金成本，促進房地產企業(yè)的發(fā)展。因此，房地產企業(yè)要有效規(guī)范財務風險，就應該加強企業(yè)內部的財務預算管理，降低資金風險，提高房地產項目的經濟收益，保證房地產項目的運行安全。
三、結束語
關鍵詞： 房地產企業(yè)； 財務風險； 防控
隨著經濟體制的不斷調整，為我國的房地產企業(yè)帶來了機遇。同時，在發(fā)展過程中，由于受到諸多因素的影響，也面臨著各種挑戰(zhàn)。當然，房地產企業(yè)的良好發(fā)展，為國家經濟的增長起到重要作用，為了發(fā)揮房地產企業(yè)的優(yōu)越性，提升其核心競爭力，最終使得國家經濟有進一步增長，必須有效解決企業(yè)在發(fā)展過程中面臨的各種挑戰(zhàn)。房地產企業(yè)要想防控財務風險，必須從市場環(huán)境和內部財務情況出發(fā)，建立完善的財務風險預警系統(tǒng)，全面提升管理人員的綜合素質，從而提升房地產企業(yè)的核心競爭力。
一、房地產財務風險概述
房地產企業(yè)財務風險是指企業(yè)在經營過程中，由于內部管理不善，或者是受到經濟和政策等因素的影響，使得企業(yè)的資本結構不完善，財務杠桿出現(xiàn)不平衡的現(xiàn)象，進而導致房地產企業(yè)面臨嚴峻的財務風險，最終遭受嚴重的經濟損失?？傊?，由于受到諸多因素的影響，使得房地產企業(yè)負債較多，實際利潤與預算相比有很大差距。房地產企業(yè)的財務風險具有如下幾個特征。第一，不明確性。房地產企業(yè)在經營過程中，并不能準確判斷財務風險變化情況，那是因為風險自身的不明確性，進而導致財務風險也具有不明確性，這樣將使得人們對企業(yè)的收益狀況未能作出明確分析和判斷。第二，客觀性。眾所周知，只要是有資金的運動，企業(yè)定將會面臨著財務風險。財務風險的產生并不是將人的意識為中心，而是以一種客觀現(xiàn)象存在。因此，房地產企業(yè)的財務風險具有客觀性。
二、房地產財務風險的成因
（一）內部管理因素
企業(yè)內部管理存在問題，使得企業(yè)的財務風險加劇。雖然房地產企業(yè)有很多，但其規(guī)模和實力卻有很大的差距。一些房地產企業(yè)對現(xiàn)金的管理力度不足，導致資金按照不合理，進而使得企業(yè)面臨嚴峻的財務風險。例如，部分房地產企業(yè)盲目的開發(fā)建筑項目，而且在拆遷補償上，由于補償標準不統(tǒng)一，從而造成資金大量流失，進而使得房地產企業(yè)的財務杠桿出現(xiàn)不平衡狀態(tài)，當前，由于現(xiàn)金管理不合理，引發(fā)資本結構不平衡，進而存在負債的企業(yè)達到75%以上[1]?？傊?，由于房地產企業(yè)內部管理力度不足，導致企業(yè)面臨財務風險。
（二）經濟和政策因素
不僅房地產企業(yè)的內部管理因素會導致財務風險，而且經濟和政治因素也是財務風險的原有。房地產企業(yè)作為支柱產業(yè)，為國民經濟的增長起到重要作用，所以國家經濟的環(huán)境對房地產行業(yè)的影響很大。例如，自2008年金融危機以來，我國房地產行業(yè)處于蕭條狀態(tài)，房價也有很大波動，當國家采取有效措施來應對金融危機后，國民經濟又有了明顯增長，所以又給房地產企業(yè)帶來了新的希望。此外，由于房地產與民生問題息息相關，國家為了抑制房價過快上升，出臺了一系列政策，對房地產行業(yè)進行宏觀調控，在限購令和相關政策的影響下，從而引發(fā)房地產企業(yè)面臨不同程度的財務危機。
三、房地產企業(yè)存在的財務風險
（一）資金未能得到合理運用
由于房地產開發(fā)項目周期長，而且項目的投資金額較大，所以與其他行業(yè)相比，容易因資金問題而產生較大的財務風險。當前，部門房地產企業(yè)缺乏科學規(guī)劃，尤其是在資金方面，因為工程項目的不穩(wěn)定性，導致資金未能得到合理運用。例如，一些房地產企業(yè)在項目暫停期間，未能將閑置的資金加以利用，沒有實現(xiàn)資金良好的循環(huán)與周轉，進而使得企業(yè)資金出現(xiàn)短期的現(xiàn)象，最終不利于房地產企業(yè)的發(fā)展，甚至是加劇了財務風險。
（二）對成本控制力度不足
當前，一些房地產企業(yè)在生產和經營過程中，十分注重對施工技術的控制，但對成本的控制力度不足，進而由于成本問題導致財務風險出現(xiàn)。當房地產企業(yè)忽視對成本的控制和管理，就會引發(fā)部分資金流失，甚至是企業(yè)產生負債。例如，建筑安裝費、公共配套建設費投資較高，但實際利用的費用偏低。因此，由于房地產企業(yè)在經營過程中只是注重對質量的控制和管理，而對成本的控制力度不足，造成成本的浪費。
（三）財務管理制度不健全
財務管理制度不健全是造成房地產企業(yè)財務風險加劇的主要原因。當前，我國房地產企業(yè)參差不齊，其規(guī)模和管理能力也有很多的區(qū)別，尤其一些中小型房地產企業(yè)的財務管理制度不健全，對現(xiàn)金和成本等的控制和管理能力比較低，在瞬息萬變的市場環(huán)境下，未能制定出合理的財務管理制度去規(guī)范財務管理工作，進而導致財務風險加劇。這些企業(yè)為了謀求快速發(fā)展，其內部財務管理制度不健全，而且欠缺財務風險意識，最終引發(fā)財務問題。
（四）財務管理水平偏低
財務管理是一項十分復雜和重要的內容，尤其是房地產企業(yè)的財務管理，更是重中之重，所以由于其工作性質的特殊性，因而對財務管理人員的能力有更高的要求[2]。但是，縱觀當前財務人員的綜合能力，不難發(fā)現(xiàn)，其業(yè)務處理能力還有待提升。例如，我國的部分房地產企業(yè)的財務管理工作還處于核算階段，欠缺對財務數(shù)據(jù)信息的支持管理和決策，進而導致財務管理未能發(fā)揮其重要職能。此外，財務員在管理過程中，對資金的管理力度不足，尤其是預算管理工作不到位，使得項目資金投入較大，但收益不明顯，所以資金周轉不足，最終影響到對財務風險的有效控制。
四、防控房地產企業(yè)財務風險的措施
（一）提升房地產財務管理能力，降低財務風險
江蘇省某房地產企業(yè)意識到財務風險管理的意識，通過提升財務管理能力，來降低財務風險，進行有效防控財務風險。首先，該企業(yè)提升了對財務風險的認知，將可持續(xù)發(fā)展作為企業(yè)的發(fā)展目標[3]。企業(yè)將防控財務風險貫穿于各個環(huán)節(jié)。同時，其他部門共同配合財務部門的工作，從而避免某一環(huán)節(jié)疏忽導致沒有必要的財務風險；其次，加強對財務人員綜合素質的培養(yǎng)。企業(yè)建立了完善的財務管理體系，讓財務人員按照規(guī)范進行工作。此外，企業(yè)還定期對財務人員進行培訓，培訓的內容包括國家最新宏觀調控政策、法律法規(guī)和財務知識等內容，讓財務人員及時掌握國家新動態(tài)，并不斷提升其財務管理能力，通過扎實的業(yè)務和法規(guī)知識，對企業(yè)的財務進行有效管理。該房地產企業(yè)通過提升其財務管理能力，能夠最大程度的降低財務風險，贏得了更高的收益[4]。
（二）建立健全的財務風險評價體系
房地產企業(yè)要想實現(xiàn)有效防控財務風險，必須建立健全的財務風險評價體系，從而在完善的體系的指引下，對企業(yè)的財務風險進行合理控制。那么，健全的財務風險評價體系中應該包含模型監(jiān)測控制、環(huán)境控制、目標控制、活動評價控制四個部分，將四大部分構建成一個統(tǒng)一的整體，能夠實現(xiàn)對財務各項指標的監(jiān)控，從而實現(xiàn)財務風險預警的效果。房地產企業(yè)在經營過程中，一定要靈活運用四大部門內容，通過對這四部分內容加以控制，到達財務要素都符合標準。對于財務風險評價體系中的各個部門，要相互協(xié)調[5]。例如，財務人員通過對企業(yè)環(huán)境進行控制，對財務內容加以決策，然后各個部門提升財務風險意識。此外，財務人員將目標進行分解，將目標與環(huán)境聯(lián)系在一起，從而實現(xiàn)對財務和企業(yè)環(huán)境的有效控制。同時，利用模式對財務變量和財務活動進行監(jiān)控，對存在財務風險之處，及時發(fā)出預警信號?？傊?，在健全的財務風險體系的作用下，能夠有效防控房地產企業(yè)的財務風險。
（三）合理融資
由于房地產企業(yè)的的項目周期較長，房地產項目金額較大，所以為了保證有序的經營下去，必須有充足的資金，當然，大部分房地產企業(yè)會通過融資的方式確保資金的循環(huán)與周轉，進而使得項目運作下去，那么，在融資過程中，依然會伴有財務風險[6]。因此，該房地產企業(yè)為了有效防控財務風險，通過制定完善的融資計劃進行合理融資。首先，企業(yè)平衡財務杠桿，加大了預算管理力度，并對資產和負債比例進行科學計算，然后合理規(guī)劃融資情況，尤其是衡量好資金的供求關系，從而降低沒有必須的融資；其次，該房地產企業(yè)利用負債進行融資，從而拓寬了融資渠道，在通過這種方式進行融資過程中，對融資方式加以組合，然后將負債成本降到最低，進而減輕企業(yè)的資金負擔，并最大程度的有效避免財務風險的產生。
（四）建立完善的風險預警系統(tǒng)
房地產企業(yè)要想實現(xiàn)財務風險的有效防控，必須要建立完善的風險預警系統(tǒng)，從而對財務風險進行定性和定量分析、預測[7]。該房地產企業(yè)通過建立財務風險預警系統(tǒng)，能夠精確的判斷財務危機，并及時采取有效措施防控危機，防控財務風險取得明顯的效果。對于風險預警系統(tǒng)，主要是借助于財務預警模型來構建的，通常來講，該模型操作起來非常簡單，并且能夠對財務風險進行準確預測。同時，財務預警系統(tǒng)能夠對審計報告、企業(yè)的經營情況等加以分析，分別對財務風險的的潛伏期、惡化期等不同時期進行預警，并且準確判斷投資與經營環(huán)境潛在的危機。
五、結束語
隨著時代的發(fā)展，人們對建筑有了更高的要求，那么，為了房地產行業(yè)帶來了希望。然而，由于房地產企業(yè)在經營過程中，容易受到市場經濟的沖擊，而且資金利用量較大，所以極易產生財務風險。因此，為了促進房地產企業(yè)健康發(fā)展，必須通過加強財務管理水平、建立風險預警系統(tǒng)等措施來有效防控財務風險，從而實現(xiàn)房地產企業(yè)的的可持續(xù)發(fā)展。
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【關鍵詞】房地產 財務風險 防范探析
一、引言
房地產行業(yè)隨著我國經濟的不斷發(fā)展逐步呈現(xiàn)出了快速發(fā)展的態(tài)勢，從其營業(yè)收入來看，儼然已經成為我國國民經濟新的經濟增長點。從國家統(tǒng)計局的相關數(shù)據(jù)：2011年全國房地產業(yè)增加值占GDP的比重為5%中，我們可以看出，房地產已成為國民經濟中的重要產業(yè)。但是由于房地產業(yè)自身具有建設周期較長、投資規(guī)模大、相關不確定因素多和受國家宏觀經濟政策的影響大的特點，較大的財務風險是當前我國房地產企業(yè)所面臨的問題。
當前，隨著國家對房地產行業(yè)的宏觀調控力度逐漸加強，嚴峻的政策形勢也擺到了房地產企業(yè)面前。如何對財務風險進行有效的規(guī)避與控制，是事關眾多房地產企業(yè)生存與發(fā)展的大事。房地產企業(yè)的財務風險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）負債數(shù)額較大，按期償債風險較高
預售款、自有資金、銀行借款和相關經營性欠款是房產企業(yè)的進行房地產開發(fā)資金的主要來源。從房地產企業(yè)財務報表來看，其自有資本金比重比較低，開發(fā)資金的大部分來自于銀行借款。同時，由于房地產企業(yè)開發(fā)周期較長，所投入資金的回收期長，進而給期望利潤率帶來了很大的不確定性。因而，極大的財務風險由此而來。如果企業(yè)未能就相關風險進行預測并控制，那么不能償還到期銀行借款本息的概率隨之增大。此外，很多房地產企業(yè)在高收益驅使下，盲目進行多渠道融資活動，如將大額存單質押貸款和資金空轉，這些都有可能導致企業(yè)沒有能力償還銀行債務本息。
（二）房地產企業(yè)再融資風險較高
房地產企業(yè)資金需求量大，通過再融資來滿足其資金需要是其解決資金問題的重要措施。但是，隨著宏觀經濟的不斷發(fā)展與變化，國家對房地產企業(yè)的再融資計劃開始實施相對縮緊的政策，房地產企業(yè)的相關融資與再融資提案都被納入國土資源部與證監(jiān)會的審核范圍。與此同時，政府出于保障民生的考慮，對房地產企業(yè)的信貸政策也逐漸緊縮，這也不可避免地給房地產企業(yè)再融資增加了難度。此外，房地產企業(yè)自身過高的負債率必定會相應降低對債權人的債權保證程度，這對房地產企業(yè)從其他渠道增加負債籌資的能力在一定程度上受到了限制。上述因素使房地產企業(yè)的再融資變得日益困難，當再融資問題的嚴重性逐步增大時，有可能使房地產企業(yè)面臨資金鏈斷裂的致命威脅。
（三）利率波動的風險較大
由于房地產企業(yè)的高資產負債率，利率波動對房地產企業(yè)影響的程度也被隨之擴大。當利率上升時，房地產企業(yè)的資金成本會相應增加，進而導致預期收益降低。同時，利率的升高會使更多資本流向風險較低的國債、銀行存款等領域，投資者的購買欲也隨之降低，整個房地產市場的市場需求也會隨之降低。近年來央行的數(shù)次加息使房地產企業(yè)的資本成本隨之增加，按揭貸款購房的投資者所面臨的相應成本也迅速上升，會對投資者的購房需求造成影響，這無疑會給房地產企業(yè)帶來巨大的損失。
二、房地產企業(yè)財務風險成因的分析
不妨將房地產企業(yè)財務風險成因從內外部兩個方面來進行分析：
（一）外部成因
企業(yè)財務活動所處的外部環(huán)境主要包括法律環(huán)境、政治環(huán)境、經濟環(huán)境等，它們雖然存在于企業(yè)的外部，但是對企業(yè)的財務活動而言，會產生重大的影響。就我國國內的房地產企業(yè)而言，法律環(huán)境和政治環(huán)境相對穩(wěn)定，企業(yè)所面臨的經濟環(huán)境對房地產企業(yè)的影響則相對較大。經濟環(huán)境主要有經濟周期、經濟發(fā)展水平和宏觀經濟政策，具體而言，包括經濟周期的波動、產業(yè)結構、貨幣政策、國際收支與匯率、通貨膨脹與就業(yè)、國民生產總值增長情況和工資水平等。經濟環(huán)境的變化會導致房地產企業(yè)外部環(huán)境的不確定性增加，進而會對房地產企業(yè)經營和財務狀況產生重大影響，也會因此帶來相應的財務風險。
（二）內部成因
房地產業(yè)作為資金密集型行業(yè)，產品開發(fā)周期長、資產周轉天數(shù)長、資產風險較高是房地產企業(yè)的主要特征。房地產企業(yè)開發(fā)周期越長，由此所帶來的不確定因素也就越大，相應的財務風險也就越大。
過高的資產負債率也是房地產企業(yè)財務風險較大的原因。房地產企業(yè)自有資金的占比不高，資產負債率往往可以達到70%，甚至更高。充分利用財務杠桿發(fā)揮作用帶來的利益越大，所伴隨其產生的財務風險也會越來越高。用自有資金購買土地，再將土地向銀行抵押用于房地產的開發(fā)是房地產企業(yè)通常所采取的經營模式。在這種經營方式下，一旦相關房產銷售受阻，房地產企業(yè)將因此面臨資金鏈斷裂的危險。
此外，房地產企業(yè)通常為了經營管理的方便，往往設立相應的項目部來實現(xiàn)對所要開發(fā)樓盤的管理，這種經營方式在調動相關項目公司主觀能動性的同時，往往也會帶來相應的管理上的風險與問題，財務風險也蘊含在其中。
三、房地產企業(yè)財務風險管理的防范措施
（一）在融資環(huán)節(jié)的財務風險防范
可以從兩方面來著手：首先，要注重融資策略的創(chuàng)新，實現(xiàn)多元化融資。當前房地產企業(yè)再融資較為困難，風險也較高，探索新的融資方式是解決融資難問題的一個較為不錯的方法。為了取得廣泛的資金來源，房地產企業(yè)應在利用傳統(tǒng)融資的前提下，應將發(fā)行股票、債券、預售房款以及房產信托基金等方式作為傳統(tǒng)融資方式的有效補充，進而實現(xiàn)多元化的融資。在降低資產負債率，對資金成本進行有效控制的同時，以可以為房地產企業(yè)擴大資金來源，降低財務風險。再者，房地產企業(yè)應該優(yōu)化資本結構，來降低其償債風險，目前國際公認的資產負債率是60%。房地產企業(yè)應通過合理安排自有資金與債務資金的比例關系，尋求最佳的資本結構，這樣才能夠將債務風險進行有效控制。
（二）在投資環(huán)節(jié)的財務風險防范
房地產企業(yè)應該加強對投資風險的控制，為預期報酬的實現(xiàn)而努力。要充分建立并完善投資立項、項目審批、運營管理、過程監(jiān)控、投資評價和檔案管理的投資管理業(yè)務流程，以期能夠使房地產企業(yè)投資運營更加有效。在對房地產企業(yè)進行投資管理的期間，要對項目進行定性定量的分析，對項目可行性和投資收益進行合理估計；在相關項目進行選擇的時候，要保持謹慎的態(tài)度，克服盲目樂觀和冒險主義的思想，努力降低投資風險。
（三）在營運環(huán)節(jié)的財務風險防范
首先是對應收賬款的管理，賒銷方式進行經營雖然會給企業(yè)帶來一定的賬面利潤，但企業(yè)并沒有從中得到真實的現(xiàn)金流入，反而會因為相關的利息和稅收的開支加速現(xiàn)金從企業(yè)中流出。對應收賬款的管理管理給予一定的重視，并制定合理的信用政策，使房地產企業(yè)的應收賬款能夠盡快收回，是企業(yè)不得不考慮的問題。應收賬款的快速收回，也會進而降低企業(yè)壞賬損失風險。再者就是對現(xiàn)金的管理，保持充足的現(xiàn)金流，統(tǒng)籌安排資金，是企業(yè)獲取利潤的關鍵。房地產開發(fā)項目所需資金量比較大，如果不能對資金進行合理的統(tǒng)籌安排，資金匱乏并對項目施工進度產生影響的情況是有可能發(fā)生的，如果處理不當，甚至導致項目失敗。同時，市場、社會、自然等多種不確定因素都會對房地產開發(fā)項目造成影響。這些不確定因素會導致商品房銷售不暢，商品房大量積壓，最終有可能危及企業(yè)資金的正常運轉，這些問題得不到有效解決，還有可能使企業(yè)逐漸失去再融資能力，為企業(yè)財務危機埋下隱患。因而，企業(yè)要對現(xiàn)金管理加以重視，應該制定資金使用計劃，使現(xiàn)金收支平衡。財務人員還應充分考慮貨幣的時間價值，盤活企業(yè)閑散資金，保證企業(yè)經營資金需求。最后，努力降低商品房空置率，進而減少資金占用，加速資金周轉，提高資金利用率也是企業(yè)在營運管理中應該予以考慮的措施。
四、結語
綜上所述，在宏觀經濟形勢不斷變化的情況下，房地產企業(yè)因其自身的特點決定了其所面臨的財務風險較大。在當前形勢下，加強房地產企業(yè)財務風險管控的研究，一方面能夠提高房地產企業(yè)的抗風險能力，讓房地產企業(yè)在多變的形勢下能夠穩(wěn)健的前行；另一方面，希望通過對房地產企業(yè)財務風險管控的研究，使房地產企業(yè)能夠更加健康的發(fā)展，使房地產行業(yè)能夠保持持久的生命力。
參考文獻
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關鍵詞：房地產；財務風險；防范
近年來，隨著我國經濟的不斷發(fā)展、城市化進程的不斷加快和居民的收入不斷提高，人們的購房消費也興旺起來，因此我國的房地產市場也得到了快速的發(fā)展。但是大量的房地產企業(yè)也存在著許多的問題，尤其是財務風險防范方面的問題。因為房地產企業(yè)的開發(fā)需要巨大的資金投入，另外由于我國的的宏觀環(huán)境的在不斷的變動以及房地產企業(yè)自身的活動也較為多變、復雜和人們對于未來認識、控制的也存在局限性，房地產企業(yè)的財務風險存在于房地產企業(yè)財務管理的每個環(huán)節(jié)之中，這是現(xiàn)代房地產企業(yè)面對激烈的市場競爭的一個必然的產物。因此，如何有效地對房地產企業(yè)的財務風險進行有效的防范是房地產企業(yè)面臨的一道難題。
一.房地產企業(yè)財務風險的含義
財務風險是指企業(yè)在各項財務活動中由于各種難以預料和難以控制的因素，使得企業(yè)在一定的時期、一定的范圍內所獲得的最終財務成果和預期的經營目標發(fā)生了偏差，從而形成的使企業(yè)蒙受經濟損失或是更大的收益的可能性。企業(yè)的財務活動貫徹與企業(yè)生產經營的整個過程之中，企業(yè)在籌措資金、投資項目、分配利潤等過程中都可能產生風險。財務風險是企業(yè)在財務風險過程之中必須要面臨的一個較為現(xiàn)實的問題，財務風險是客觀存在的，它不可能被完全的消除，但是企業(yè)的管理者可以通過采取有效地措施來降低財務風險。
從房地產企業(yè)的資金活動的內容來看，房地產企業(yè)的財務風險，主要包括籌資風險、經營風險、投資風險以及存貨管理的風險和流動性的風險等，關于房地產企業(yè)的財務風險的涵義在理論界主要持有兩種觀點：在第一種觀點中認為財務風險是指房地產企業(yè)受各種不確定風險因素的影響，使得房地產企業(yè)的實際財務收益與企業(yè)預期的收益發(fā)生偏離的可能性，如果房地產企業(yè)在財務活動的任何一個環(huán)節(jié)和方面出現(xiàn)問題，那么都有可能使這種風險加劇；在第二種觀點中認為財務風險是指房地產企業(yè)無法到期償還債務的可能性，我們把這種情形稱為是融資風險或是籌資風險。
二.房地產企業(yè)財務風險存在的問題
（一）企業(yè)資本結構不當，資產負債率過高
據(jù)統(tǒng)計，目前房地產開發(fā)企業(yè)投資的資金杠桿率平均高達75%以上，而一般制造業(yè)企業(yè)的資金杠桿率僅達50%，房地產企業(yè)在資金的穩(wěn)定性方面有著很大的潛在風險。這是由于房地產企業(yè)的開發(fā)建設過程中需要大量的資金，因此房地產企業(yè)在項目開發(fā)過程中往往會存在大量的盲目采取各種舉債的行為，致使企業(yè)的資本結構不當。
房地產開發(fā)企業(yè)一般會用企業(yè)內部的留存資金買地，然后把土地作為向銀行借入資金時的抵押物，最后有介入資金開發(fā)項目。目前，我國房地產開發(fā)企業(yè)45%左右的投資資金是來自銀行貸款，對于銀行的信貸房地產企業(yè)有相當高的依賴程度。因此，如果一個房地產企業(yè)的開發(fā)項目出現(xiàn)了問題，那么該企業(yè)的項目風險就會轉嫁到銀行，這將會對國民的經濟會帶來非常嚴重的不利影響。企業(yè)借入的資金越多，其資產負債率就越高，那么企業(yè)的財務杠桿效應也就越大，同時企業(yè)的財務風險也會進一步增大。近年來，由于房地產市場面臨的競爭壓力日益激烈、政府部門對房地產企業(yè)的監(jiān)管力度不斷加大，企業(yè)貸款的約束也越來越大，導致房地產企業(yè)的資金鏈日益緊張，一旦房地產企業(yè)的資金鏈發(fā)生斷裂，此時房地產企業(yè)將陷入財務困境。
（二）企業(yè)忽略了資金的日常管理工作
目前，由于很多的房地產企業(yè)沒有編制關于資金使用的詳盡計劃，很多的房地產企業(yè)日常的庫存現(xiàn)金過多，這些資金的閑置，未能夠投入周轉無法取得盈利而是企業(yè)遭受到損失。另外，企業(yè)內部的管理人員和財務人員往往普遍缺乏現(xiàn)代的企業(yè)資金管理觀念，雖然對于樓盤項目的銷售非常重視但是卻忽略了對項目資金的管理。很多企業(yè)的財務管理工作沒有從根本上對于資金的使用與成本管理等問題進行嚴格的管理，都僅僅停留在簡單的財務核算方面上，企業(yè)面臨的潛在財務風險十分巨大。
三. 房地產企業(yè)財務風險產生的原因分析
（一）外部性財務風險
房地產企業(yè)的外部性財務風險指的是存在于房地產企業(yè)所處的外部環(huán)境中的各種各樣的風險，這些風險房地產企業(yè)通常都難以預料和難以控制，并且這些外部風險往往是通過影響企業(yè)的內部風險因素而發(fā)生作用。如果企業(yè)所處的外部環(huán)境中的各種風險因素發(fā)生變化，那么此時房地產企業(yè)將會面臨著巨大的投資風險。外部性財務風險一般包括自然風險、社會風險、經濟風險以及政治風險，是一種間接性的財務風險。這里主要介紹通貨膨脹和利息率變動所帶來的風險。
通貨膨脹對房地產企業(yè)帶來的最明顯的影響是企業(yè)的資金的占用量不斷增加，資金的需求量不斷膨脹。這主要是因為：由于物價不斷的上漲，同樣數(shù)量的存量需要占用更多的資金；在通貨膨脹時期，企業(yè)為了盡量減少原料漲價所帶來的損失，或是想要在囤積中獲得利益，于是就提前進貨，大量儲備原材料，這樣資金的需求量增加也就在所難免；在通貨膨脹期間內，由于資金的供求矛盾比較尖銳，企業(yè)之間相互拖欠貨款的現(xiàn)象較為嚴重，企業(yè)的應收賬款數(shù)額大幅增加，這也是引起資金需求增加的一個因素；另外，由于會計一般按歷史成本進行核算，這就會造成產品的成本虛低，利潤虛高，資金的回包不足，企業(yè)若要維持簡單的再生產的正常進行，必須追加資金。
許多房地產企業(yè)在開發(fā)項目時都需要向銀行借入大量的資金，因此，利率的變動風險在某種意義上是房地產企業(yè)面臨的眾多財務風險中最為重要的。企業(yè)負債經營，比如向銀行等金融機構借款或者在證券市場上發(fā)行債券，那么如果銀行的貸款利率發(fā)生波動時，企業(yè)的負債所承擔的資本成本也會發(fā)生相應的變化。
（二）房地產企業(yè)的財務管理人員對企業(yè)的財務風險特性認識不足
在開放的市場經濟條件之下，由于企業(yè)的財務風險是客觀存在的，并且企業(yè)的財務風險是難以消除，企業(yè)只要實施財務行為，那么必然就會有財務活動發(fā)生，同時伴隨著財務風險的產生。風險意識淺薄是財務風險產生的主要原因之一，目前房地產企業(yè)的很多管理人員和財務人員的風險意識都十分淺薄。由于在進行項目的決策開發(fā)之初，對風險并沒有做出充分的預期，導致決策失誤或是缺乏科學性。決策失誤是產生財務風險的另一個主要原因，財務決策的科學性是避免財務決策失誤的重要前提。目前，經驗決策和主觀決策現(xiàn)象普遍存在于許多的房地產企業(yè)，另外，在許多的房地產企業(yè)的管理還普遍存在一言堂的工作作風。這些現(xiàn)象都會導致決策失誤，引起財務風險。
（三）房地產企業(yè)的內部關系沒有理順
目前，對于許多的房地產企業(yè)其內部的各種關系并沒有得到很好的處理。長期以來，由于房地產企業(yè)內部管理體系和制度并不完善，缺乏完整性與系統(tǒng)性，致使房地產企業(yè)內部的各個部門之間、房地產企業(yè)與其上下級企業(yè)之間，在企業(yè)資金管理、利潤分配等方面存在較多的問題，比如權責不明與管理不力等問題，這就造成了企業(yè)資金使用的效率較低，企業(yè)資金流失現(xiàn)象較嚴重，資金的安全性與完整性均沒有得不到保證，使得房地產企業(yè)的內部財務關系十分混亂，嚴重的影響了其財務管理水平。
四 房地產企業(yè)財務風險的預測和防范措施
（一）建立合理的財務預警體系
對于企業(yè)來說，發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務風險的制度指的就是企業(yè)的財務風險預警體系。企業(yè)的財務風險預警體系貫穿于企業(yè)的所有經營活動之中，企業(yè)通過比較分析所收集的與經營相關的產業(yè)政策、市場競爭狀況以及企業(yè)本身的財務和生產經營狀況信息，企業(yè)可以判斷出是否需要預警。如果可能危害企業(yè)財務狀況的關鍵因素出現(xiàn)，企業(yè)的財務風險預警系統(tǒng)就能夠根據(jù)對大量相關信息的分析預先發(fā)出警告來提醒企業(yè)經營者提前做好準備或采取應對措施，使企業(yè)防患于未然，避免使企業(yè)的潛在風險演變成現(xiàn)實的損失。另外當企業(yè)的財務發(fā)生潛在的危機時，企業(yè)的財務風險預警系統(tǒng)不僅能夠發(fā)出預警，而且還能及時的尋找出導致企業(yè)財務狀況不佳的最根本原因，使企業(yè)的經營者能夠及時的采取有效的防范措施，阻止企業(yè)財務狀況的進一步惡化。
（二）樹立生存意識，建立嚴格的風險防范措施
由于目前國家了一系列的政策來打壓房價，房地產行業(yè)的“冬天”已經來臨，對于處于“過冬”時期的房地產企業(yè)，其首要目的是要“保生存”。房地產企業(yè)應當把防范企業(yè)的財務風險作為工作的首要任務，針對企業(yè)自身的實際情況認真的分析企業(yè)所處的內外部環(huán)境，及時的調整企業(yè)的經營理念和經營預期，對一些可能出現(xiàn)的財務風險進行科學的預測，并且為企業(yè)設立多項風險防范機制，努力提高企業(yè)自身的生存適應能力。首先，企業(yè)的全體員工，特別是企業(yè)的領導層應當具有風險意識和強烈的責任感，對于潛在的發(fā)現(xiàn)的問題以及提出的合理意見應當給予重視和采納，并且積極采用科學的財務決策方法。為了范企業(yè)的財務風險，應當明確企業(yè)內部各個部門在財務管理中所享有的權利以及應當承擔的責任，理清企業(yè)內部的各種財務關系，努力使企業(yè)內部各個部門各個崗位做到權責分明。其次，要調整企業(yè)的銷售策略，縮短企業(yè)銷售資金的回籠周期。三是收縮戰(zhàn)線，減少企業(yè)的項目開工數(shù)。四是對企業(yè)的土地存貨進行清理。對房地產企業(yè)來講應當保留一些的較好的土地儲備，但是并不是保留的越多越好，因為存儲大量的土地，將會占用大量的資金，這就減弱了企業(yè)資金的利用效率。最后，企業(yè)應當在積極運作銀行信貸的同時，還應當盡量拓寬融資渠道，通過其它的渠道進行融資。
（三）建規(guī)立章，完善內部制度
在如此復雜多變的經濟政策環(huán)境之下，房地產企業(yè)需要通過不斷的增強企業(yè)自身的抗風險能力，強化企業(yè)的風險管理水平，不斷規(guī)范企業(yè)內部制度，完善企業(yè)的法人治理結構，建立一套綜合全面系統(tǒng)的的財務內部控制制度，使企業(yè)能夠有效地控制財務風險，提高房地產企業(yè)的財務管理水平。首先，要設立合理的激勵與約束機制，使企業(yè)管理者、一般員工與企業(yè)三方共同的承擔企業(yè)的風險責任，對每個崗位實行崗位風險責任管理，使企業(yè)努力做到責、權、利三位一體，提高企業(yè)全體工作人員的風險意識。其次，要確保資金能夠有效的收回。企業(yè)應當建立關于客戶的信用檔案，對于不同信用等級的客戶采取不同的合作策略。要確定客戶的資信等級評估客戶的償債能力，確定合理的應收賬款比例，建立健全收賬的責任制，用以加強對應收賬款的管理。
（四）提高管理者以及財務人員的素質與能力
管理者決策的正確與否和水平高低很大程度上取決于企業(yè)管理者的素質關系。決策作為企業(yè)管理過程中最重要的活動之一，它的正確與否直接關系到企業(yè)的生存與發(fā)展，并且企業(yè)的發(fā)展水平也直接取決于企業(yè)決策水平的高低。管理者作為企業(yè)決策層組成人員，其最重要的職能就是對企業(yè)的經營活動進行決策，另外企業(yè)管理者的素質決定了其思維的高度，從而決定了管理者所做決策的正確與否以及水平高低。另外，企業(yè)的經營成果和經濟效益也取決于企業(yè)管理者的素質。企業(yè)管理者的能力、素質對于企業(yè)的管理活動、企業(yè)經營成果的好壞以及經營效益的好壞都有著直接的影響，對企業(yè)的經營活動起著主導性作用。因此，努力提高房地產企業(yè)管理層與財務人員的素質和能力的意義十分重大。
首先，企業(yè)應當努力提高房地產企業(yè)的管理者的財務管理水平。具體來說可以對企業(yè)的決策者進行培訓指導，使決策者對本企業(yè)的資產負債表、損益表和現(xiàn)金流量表有一個大概的了解和科學的認識，使管理者能夠客觀真實的信息，本企業(yè)自身情況以及企業(yè)所處的外部環(huán)境做出科學的決策，徹底摒棄過去其主要依靠經驗或主觀感覺進行決策的習慣，這樣就可以降低企業(yè)發(fā)生財務風險的可能性。其次，要加強對企業(yè)財務人員的管理與培訓。一方面，企業(yè)要吸收具有較高專業(yè)素質的財務人員，使其能夠參與到企業(yè)財務活動中來；另一方面，要加強對企業(yè)現(xiàn)有的財務人員的培訓，主要是專業(yè)知識和相關政策培訓，努力確?，F(xiàn)有財務人員的知識和能力能夠勝任目前的財務工作。
（四）、應當建立多元化的融資渠道，努力拓寬資金的來源
房地產企業(yè)不僅應當在用好企業(yè)內部的留存資金，而且還要充分利用企業(yè)自身的各項優(yōu)勢，實施多渠道多元化的融資策略，為企業(yè)籌集到充足的資金用以進行項目開發(fā)和建設。目前企業(yè)的貨幣資金、墊付款、預收款收入以及銷售款收入等是大多數(shù)的房地產企業(yè)的主要資金來源。近期，由于國家關于房地產的政策收緊，上述資金的來源已很難滿足房地產企業(yè)的資金需求，因此對房地產企業(yè)而言努力尋找更多的融資渠道已經迫在眉睫。可以通過發(fā)行股票與債券、信托融資、房地產投資基金融資、等方式，房地產企業(yè)可以獲取更多資金。尤其是可以使房地產企業(yè)不需要通過提高資產負債率的股權融資形式更加受到房地產企業(yè)的青睞。通過多元化的融資，可以使企業(yè)的資產結構得以優(yōu)化，不僅發(fā)揮了負債的財務杠桿作用，又使企業(yè)的財務風險控制在可以承受的范圍內，實現(xiàn)了房地產企業(yè)的長期穩(wěn)定的發(fā)展。（重慶市莉雅房地產開發(fā)有限公司；重慶；404100）
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［2］ 劉茜 房地產企業(yè)財務風險的預測和防范 財經界(學術版) 2009年12期
關鍵詞：房地產企業(yè) 財務風險 防范
隨著我國經濟的高速持續(xù)發(fā)展，房地產公司的發(fā)展態(tài)勢呈現(xiàn)出越來越多的變化，已經成為了我國重要的經濟支柱。資金鏈對房地產企業(yè)有著無比重要的作用，特別是房地產項目由于本身行業(yè)的特殊性，例如開發(fā)周期長，不可控因素較多，成本壓力大，偶然性因素多以及投入大等，給財務管理帶來了巨大風險。財務管理直接決定了企業(yè)的發(fā)展，財務管理貫穿了房地產項目的全過程，因此加強控制公司內部的財務風險成為了財務管理人員面對的重要問題。
一、房地產企業(yè)存在的財務風險
目前房地產企業(yè)由于缺乏健全的內控制度或沒有認真執(zhí)行內控制度而出現(xiàn)房地產項目建設辦負責人只重視工程進度而忽視工程建設資金安全的現(xiàn)象，為了加快工程進度，項目建設辦負責人常常會冒風險向承包商大量借款，幾乎完全無視制度的存在。房地產企業(yè)會在向承包商大量借款的情況下產生極大的財務風險，比如，如果承包商不講誠信、具有較差的履約能力，那么其從建設單位得到工程借款之后可能會將這些款項用于支付非本項目的各種費用等，從而對房地產企業(yè)的資金管理帶來嚴重的不良影響。自籌資金、國債資金等是房地產企業(yè)的主要資金來源，其中向銀行借款籌集是大部分的款源，而統(tǒng)借統(tǒng)還的管理方式是一些地方管理銀行借款資金的主要方式，它使各工程建設資金及時用到各工程項目得到切實的保證，但是由于一些項目建設辦的財務人員沒有成本核算意識，在申請資金的過程中經常一次性大量或頻繁申請，無視本項目對資金的實際需求，資金到位后，又沒有進行及時的計量結算，因此在建設項目的銀行賬戶上沉積了大量的工程建設資金，大量的資金在較長的沉積時間的影響下被閑置，這一方面使籌資部門籌集工程建設資金的壓力增加，另一方面也使貸款利息支出無法被項目取得的存款利息收入所抵銷，從而造成房地產企業(yè)資金無法很好地發(fā)揮其使用效益的后果。
二、房地產企業(yè)財務風險的防范對策
（一）明確財務風險理念， 加強對風險隱患的防范
首先，房地產企業(yè)財務管理者要提高財務的風險意識，財務風險的客觀性及重要性，要求財務管理者要不斷地更新理念，透過現(xiàn)象分清財務風險的本質所在，了解其存在規(guī)律， 以最佳的管理方法來規(guī)避財務風險， 將其風險隱患消除在萌芽階段。其次，加大風險管理文化培養(yǎng)的力度，明確風險管理理念，將這種理念滲透到企業(yè)文化的建設當中，不斷增強職工的風險意識， 進而轉化為員工共同的認知及自覺的行動， 推動房地產企業(yè)建立系統(tǒng)化、規(guī)范化、及高效化的風險管理體制。再次，企業(yè)管理者不能盲目地追求經濟利益而不考慮風險， 更不能害怕風險， 必須牢牢掌握規(guī)避風險的方法，加強承受風險的能力，正確處理財務風險問題。最后，財務管理者在工作過程中要不斷地增強風險意識， 通過制定正確的會計政策并不斷完善會計策略來處理企業(yè)財務在現(xiàn)階段及將來可能遇到的風險，將風險防范意識貫徹在財務管理工作的細節(jié)中。
（二）建立健全風險管理體系
首先，房地產企業(yè)財務管理人員對銀行系統(tǒng)化的兼顧管理，強化監(jiān)督，提升審計水平。企業(yè)應該建立健全風險管理體系，重視風險管理在房地產業(yè)務中的管理作用，加強企業(yè)的內部控制，完善風險機構，在企業(yè)的內部管理中，提高管理人員的水平。此外，要根據(jù)實際來參考外部風險管理專家的建議和意見。企業(yè)要設立自己單獨的審計機構，不斷提高和完善自身的審計能力，提高審計的準確度。相關部門要充分利用審計結果，提高企業(yè)的風險管理水平。
（三）加強監(jiān)督管理，建立有效的績效評價體系
從房地產建設項目立項開始，包括可行性調查，工程概算，工程建設以及竣工等環(huán)節(jié)都要有相應的評估體系，還要考核項目工程的數(shù)量完成率和資金完成率等。確保項目決策的前瞻性和可行性，對于房地產建設項目，財務管理要做好相關的市場調研，確保資金準備充足，項目概算合理，對項目進行財務方面的可行性分析，并且提供足夠的理論依據(jù)；認真審核投資方案，從源頭防止項目的虧損。確保房地產投資項目資金的落實，項目的建設資金主要來源于項目資本金和借入資金，要審核自有資本金的到位情況；審核銀行是否出具貸款意向書；審核招商引資的資金是否到位，是否符合工程建設計劃；還要審核是否和年度預算、投資計劃相符合。在確保資金到位后，要注意審核相關的出資合同是否和工程計劃匹配，做好工程計劃和預案。只有在確定了資金和計劃的落實后，才能進行開工建設。
三、結束語
房地產企業(yè)財務風險是客觀存在的，財務風險發(fā)生的時間和概率都是不確定的，如果不及時采取措施對風險進行處理，就會導致企業(yè)承受更大的損失。因此，房地產企業(yè)只有采取有效的控制措施防范財務風險發(fā)生，不斷提高企業(yè)財務風險控制管理水平，這樣才能提高房地產企業(yè)經濟效益和社會效益，保證房地產企業(yè)健康良好發(fā)展。
參考文獻：
[1]張娟.房地產企業(yè)財務風險防范研究[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2011（9）：105-106
關鍵詞：房地產；財務風險；防范
一、房地產企業(yè)財務風險的內涵
財務風險是指在企業(yè)財務管理領域中所遇到的各種風險，主要包括籌資風險、再籌資風險、投資風險、運營風險和收益分配風險，它本質是由于企業(yè)財務管理活動的不確定性所造成的。財務風險一旦控制不力，很容易惡化為財務危機，給企業(yè)帶來巨大損失乃至破產的境地。
由于資金需求量大、對資金流動性要求較高、以及產品開發(fā)周期長等行業(yè)特點，房地產業(yè)的財務風險控制在企業(yè)發(fā)展中的作用尤其突出。從微觀層面來說，房地產企業(yè)需要通過資金籌集來開展日常生產經營活動，一旦融資活動出現(xiàn)了偏差，或者籌集來的資金管理不當，就會導致資金使用效益大為降低，從而會加大企業(yè)財務風險。當國家經濟政策變化，國際金融市場不穩(wěn)定的時候，更容易增加財務風險的不可預測性。此外，房地產業(yè)的資本結構及項目投資合理與否也直接影響到其財務狀況，有可能讓其陷入到財務困境中去。
二、房地產企業(yè)財務風險的成因
（一）盲目舉債，資金結構不合理。資本結構是指企業(yè)全部資金來源中權益資本與負債資本的比例關系。房地產業(yè)的資金通常由自有資金、預售款、銀行貸款、經營性欠款4部分組成， 其中自有資金往往只占較小比例，負債資金會占到企業(yè)全部資金來源的60%以上，甚至高達90%，一旦企業(yè)風險管控不力，出現(xiàn)不能支付到期本息的概率就非常大。另一方面，負債經營會產生財務杠桿效應，在其他條件相同的情況下，適度負債會產生較明顯的財務杠桿效益，會給企業(yè)帶來更大的收益。但同時負債越多，利息支出越大，過度負債會在企業(yè)經營出現(xiàn)困難的時候加大企業(yè)到期換不上本息的財務風險，因此房地產業(yè)盲目舉債導致資本結構不合理，進而使企業(yè)的債務風險大大增加。
（二）業(yè)務拓展過快，盲目投資。近年來的房地產業(yè)繁榮使大量房產企業(yè)賺的盆滿缽滿，對此一些管理者認為我國房地產行業(yè)是一個凈賺不賠的領域，導致企業(yè)相關人員對財務風險的客觀性產生了輕視。眾所周知，只要有生產活動，有財務活動，就必然會存在一定的財務風險，財務風險無時不在，無處不在。一些房地產企業(yè)由于沒有對項目規(guī)模、市場需求、投資報酬率、國家法律政策各方面進行系統(tǒng)深入分析，也沒有進行廣泛深入的市場調研，就匆匆對于投資項目進行決策，使得決策缺乏可靠依據(jù)，進而加大了財務風險。
（三）部分房地產企業(yè)經營者財務管理水平低。大多數(shù)房地產企業(yè)內部財權都由幾個關鍵人掌握，太過于強調控制而疏于管理。大部分企業(yè)的賬目除了一些非開票不可的業(yè)務都只是走形式，目的是為了應付有關監(jiān)管部門，以上種種現(xiàn)實情況導致財務管理活動停滯在較低水平。再加上有些中小型房地產企業(yè)的財務人員本身的業(yè)務能力不高，導致財務人員制作的財務報表無法真實地反映企業(yè)的財務狀況和經營成果，而企業(yè)決策者根椐財務報表的投融資決策缺乏科學合理性，這樣就會導致部分財務決策失誤，而財務決策失誤正是產生財務風險和財務危機的重要原因。
（四）國家經濟調控政策的約束。在近年來，隨著土地閑置現(xiàn)象的日益普遍，我國政府根據(jù)實際要求出臺了一系列新的土地政策。從根本上來講，土地成本對房地產企業(yè)的資金要求較高，隨著新的土地政策的出臺，必然會導致企業(yè)內部成本提高，進而使房地產企業(yè)的資金周轉僵硬，降低企業(yè)預期的收益。此外，房地產行業(yè)屬于我國重要的稅收來源，其所涉及到的稅種較多且復雜，稅負壓力大，而企業(yè)內部資金主要依靠銀行借貸或者資本市場融資而來，其所融入的資本額度越大，其稅收籌劃所獲取的利益也就越大，但是帶來的財務風險也越大?？梢姡康禺a企業(yè)的上述財務風險能否被盡早識別和發(fā)現(xiàn)，對房地產企業(yè)的健康、良性發(fā)展具有重大意義。
三、我國房地產企業(yè)財務風險管理的防范措施
（一）融資渠道多元化，優(yōu)化資本結構，降低籌資風險。具體來說，企業(yè)良好的信用以及土地的抵押都是通過銀行增加資金來源的不錯選擇，既減少了賦稅又能盡量降低財務風險；同時也要控制企業(yè)的資產負債率，是產權資本和債務資本保持合適的比例關系，尋求最佳的資本結構，將籌資風險降到最低。房地產企業(yè)還要拓展融資渠道，除了采用傳統(tǒng)的融資渠道以外，還可以通過股票、債券融資，這樣不僅有助于使房地產企業(yè)做大做強，吸引外部的債權人對其進行投資，還有助于優(yōu)化房地產企業(yè)的資本結構，降低房地產企業(yè)的籌資風險。
（二）加強投資項目管理。房地產項目投資的規(guī)模大，周期長等特點決定了其很容易受到社會環(huán)境等諸多因素的影響，故要進行投資項目應該先通過各種分析，包括定量和定性分析以及綜合評估，決策投資方案都可能存在風險，因此要對這些風險預防和控制就需要單獨或綜合采取各種措施來應對：（1）科學的預測投資報酬率，要更加認真對待投資方案的可行性研究分析；（2）運用投資組合理論，優(yōu)化資本結構；（3）重視風險規(guī)避措施，并形成一系列風險規(guī)避的監(jiān)督體系；（4）積極采取其他措施，控制投資風險。
（三）提高經營者的財務管理意識。首先是提高決策者的財務管理素質。要不定時組織中高層領導進行財務培訓和學習，至少要能夠讀懂各種報表及財務數(shù)據(jù)，尤其是三大報表，以便能夠將各自的經驗決策和職業(yè)經驗更為科學合理轉變?yōu)樽罴褯Q策，最大限度地降低財務風險。其次，應當以人為本，重視人才的吸納及培養(yǎng)。對企業(yè)現(xiàn)有財務人員要加強培訓提高其財務水平及職業(yè)素養(yǎng)，同時也要吸納資深的財務人員到企業(yè)來，有助于企業(yè)財務人員素質的綜合提高。最后，制定一套行之有效的規(guī)章制度并嚴格按章操作，要求企業(yè)財務管理人員根據(jù)開發(fā)企業(yè)經營活動及財務管理的特點，結合市場經濟發(fā)展的要求， 積極探索從征地動遷到物業(yè)管理整個開發(fā)經營全過程的財務管理制度，形成標準化、規(guī)范化、制度化的工作流程，降低財務風險。
（四）密切關注國家調控政策。房地產企業(yè)要時刻關注我國政府對于土地、信貸、稅收以及市場調控的相關政策，及時解讀、熟知相關政策的變化要求，從而不斷的調整工程項目投資的風向，降低成本壓力與風險的出現(xiàn)。要堅持實事求是的工作辦法，根據(jù)市場實際要求對產品進行定位工作。例如，近年來隨著環(huán)境問題關注的提高，我國消費者越發(fā)趨向于綠色消費，因此房地產企業(yè)在迎合市場需的同時，也要跟隨國家政策發(fā)展方向，做好低碳建筑的研發(fā)與建設工作，脫離以往高消耗傳統(tǒng)經營模式，從而達到降低財務風險，提升企業(yè)的競爭力，使企業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展的道路。
結束語：總之，處在我國經濟轉型期的房地產企業(yè)的形勢依然嚴峻。為了確保房地產企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，經營管理者必須時刻關注企業(yè)發(fā)展的各個階段，密切關注及預防可能出現(xiàn)的各種財務風險，認真分析原因，制定針對性防范措施，通過加強對房地產企業(yè)的財務管理工作，真正促進房地產企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
