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序論：在您撰寫房產投資價值分析時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
【關鍵詞】 企業(yè)會計準則； 國際會計準則； 投資性房地產； 公允價值
中圖分類號：F230 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）12-0007-04
一、引言
財政部于2006年2月《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產》，對投資性房地產進行了會計規(guī)范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預測，公允價值計量模式將會增加企業(yè)利潤，增強企業(yè)融資能力，對企業(yè)的財務報表產生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業(yè)數量應該呈大規(guī)模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業(yè)為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。
二、投資性房地產公允價值計量模式現狀分析
（一）數量少，比例小，增長慢
如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產業(yè)務的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環(huán)比增長了1.05%，2009年較2008年環(huán)比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。
由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業(yè)數量保持穩(wěn)定，但是使用公允價值對投資性房地產進行后續(xù)計量的方法，并沒有被廣泛使用，現狀和前景并不樂觀。
（二）確認方法不一致，差異較大
公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產的公司采用的確認方式各有不同。這些方式主要包括：房地產評估價格、參考同類同條件房地產的市場價格、雙方談判價格、第三方調查報告及少數未披露的公司。
從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認方法不夠統(tǒng)一與規(guī)范。這直接導致各公司在實務操作中做法不一、公允價值差異很大，財務信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準則的要求相比，我國的會計準則對公允價值確認方法的統(tǒng)一性管理還存在很大差距。若想實現公允價值的廣泛運用，還需要進一步的改善，如統(tǒng)一估值方法等，使之合理、規(guī)范。
三、投資性房地產公允價值計量現狀的原因分析
（一）外部因素
1.公允價值受市場價格影響大
公允價值受市場環(huán)境的影響很大，導致企業(yè)利潤可能出現大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產價格一直很高，國家不斷加大對房地產市場的宏觀調控力度以遏制房地產價格持續(xù)上漲。房地產價格走勢難以確定，如果對投資性房地產采用公允價值計量模式，一旦出現轉折點，企業(yè)必須承擔房地產價格下降導致的公允價值變動損失，這將對企業(yè)業(yè)績產生極為不利的影響，給企業(yè)管理者造成很大的壓力。
2.公允價值準則不完善
我國新企業(yè)會計準則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細的實施指南，并且還規(guī)定，企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產市場的不斷發(fā)展，投資性房地產的成交價格已經達到了一個頂峰。投資性房地產的價格是否會繼續(xù)走高，是否會出現突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數的觀點認為房地產價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風險會越來越大。這些問題成了困擾企業(yè)的一大難題。因此，權衡之后，很多企業(yè)為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。
（二）企業(yè)內部因素
1.增加企業(yè)估值成本
對于投資性房地產，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產市場起步比較晚，相應的配套設施不健全，很多企業(yè)都沒有建立自己的公允價值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要從市場上獲得定價信息并進行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業(yè)在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。
而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產項目，通常還需要借助于復雜的估值技術來實現，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進行計量，每年的年報都要對其進行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機構和評估師，就成了企業(yè)急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業(yè)來說也是不容小覷的。企業(yè)需要權衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。
2.削弱企業(yè)“稅盾”，增加納稅調整成本
會計準則規(guī)定對采用公允價值模式計量的投資性房地產不計提折舊或進行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規(guī)定將使采用公允計量模式的企業(yè)客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業(yè)的稅負。根據財稅〔2007〕80號的規(guī)定，如果企業(yè)的金融資產、金融負債以及投資性房地產等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，而是在實際處置或結算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結算期間的應納稅所得額。會計準則對投資性房地產的確認、計量和披露方法與稅法的相關規(guī)定存在較大差別，這同時增加了企業(yè)期末的所得稅調整成本。
3.影響企業(yè)的財務指標穩(wěn)定性
采用公允價值計量，會極大地影響企業(yè)的相關財務指標。首次執(zhí)行新會計準則時，投資性房地產的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當于提前實現舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業(yè)當期的總資產和所有者權益，降低了企業(yè)的凈資產收益率，并會影響后期凈資產收益率的增長。
同時，公允價值的計量會加劇凈資產和凈利潤的波動幅度。當企業(yè)把自用或作為存貨的房地產轉為投資性房地產時，若用公允價值計量模式，則房地產的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導致轉換當期的公允價值變動很大，極大地影響轉換當期公司的凈資產，使得凈資產較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續(xù)性，就會減緩以后年度公司凈資產的增速。房地產價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進而降低凈資產收益率。
四、投資性房地產公允價值計量模式運用的案例分析
上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發(fā)日用百貨用品為主營業(yè)務的上海萬象集團公司，從1994年才開始對房地一、引言
財政部于2006年2月《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產》，對投資性房地產進行了會計規(guī)范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預測，公允價值計量模式將會增加企業(yè)利潤，增強企業(yè)融資能力，對企業(yè)的財務報表產生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業(yè)數量應該呈大規(guī)模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業(yè)為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。
二、投資性房地產公允價值計量模式現狀分析
（一）數量少，比例小，增長慢
如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產業(yè)務的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環(huán)比增長了1.05%，2009年較2008年環(huán)比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。
由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業(yè)數量保持穩(wěn)定，但是使用公允價值對投資性房地產進行后續(xù)計量的方法，并沒有被廣泛使用，現狀和前景并不樂觀。
（二）確認方法不一致，差異較大
公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產的公司采用的確認方式各有不同。這些方式主要包括：房地產評估價格、參考同類同條件房地產的市場價格、雙方談判價格、第三方調查報告及少數未披露的公司。
從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認方法不夠統(tǒng)一與規(guī)范。這直接導致各公司在實務操作中做法不一、公允價值差異很大，財務信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準則的要求相比，我國的會計準則對公允價值確認方法的統(tǒng)一性管理還存在很大差距。若想實現公允價值的廣泛運用，還需要進一步的改善，如統(tǒng)一估值方法等，使之合理、規(guī)范。
三、投資性房地產公允價值計量現狀的原因分析
（一）公允價值計量模式推廣困難的原因
1.外部因素
（1）公允價值受市場價格影響大
公允價值受市場環(huán)境的影響很大，導致企業(yè)利潤可能出現大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產價格一直很高，國家不斷加大對房地產市場的宏觀調控力度以遏制房地產價格持續(xù)上漲。房地產價格走勢難以確定，如果對投資性房地產采用公允價值計量模式，一旦出現轉折點，企業(yè)必須承擔房地產價格下降導致的公允價值變動損失，這將對企業(yè)業(yè)績產生極為不利的影響，給企業(yè)管理者造成很大的壓力。
（2）公允價值準則不完善
我國新企業(yè)會計準則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細的實施指南，并且還規(guī)定，企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產市場的不斷發(fā)展，投資性房地產的成交價格已經達到了一個頂峰。投資性房地產的價格是否會繼續(xù)走高，是否會出現突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數的觀點認為房地產價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風險會越來越大。這些問題成了困擾企業(yè)的一大難題。因此，權衡之后，很多企業(yè)為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。
2.企業(yè)內部因素
（1）增加企業(yè)估值成本
對于投資性房地產，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產市場起步比較晚，相應的配套設施不健全，很多企業(yè)都沒有建立自己的公允價值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要從市場上獲得定價信息并進行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業(yè)在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。
而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產項目，通常還需要借助于復雜的估值技術來實現，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進行計量，每年的年報都要對其進行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機構和評估師，就成了企業(yè)急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業(yè)來說也是不容小覷的。企業(yè)需要權衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。
（2）削弱企業(yè)“稅盾”，增加納稅調整成本
會計準則規(guī)定對采用公允價值模式計量的投資性房地產不計提折舊或進行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規(guī)定將使采用公允計量模式的企業(yè)客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業(yè)的稅負。根據財稅〔2007〕80號的規(guī)定，如果企業(yè)的金融資產、金融負債以及投資性房地產等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，而是在實際處置或結算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結算期間的應納稅所得額。會計準則對投資性房地產的確認、計量和披露方法與稅法的相關規(guī)定存在較大差別，這同時增加了企業(yè)期末的所得稅調整成本。
（3）影響企業(yè)的財務指標穩(wěn)定性
采用公允價值計量，會極大地影響企業(yè)的相關財務指標。首次執(zhí)行新會計準則時，投資性房地產的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當于提前實現舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業(yè)當期的總資產和所有者權益，降低了企業(yè)的凈資產收益率，并會影響后期凈資產收益率的增長。
同時，公允價值的計量會加劇凈資產和凈利潤的波動幅度。當企業(yè)把自用或作為存貨的房地產轉為投資性房地產時，若用公允價值計量模式，則房地產的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導致轉換當期的公允價值變動很大，極大地影響轉換當期公司的凈資產，使得凈資產較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續(xù)性，就會減緩以后年度公司凈資產的增速。房地產價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進而降低凈資產收益率。
四、投資性房地產公允價值計量模式運用的案例分析
上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發(fā)日用百貨用品為主營業(yè)務的上海萬象集團公司，從1994年才開始對房地產進行投資，并延伸到了一系列與房地產相關的配套業(yè)務，例如廣告裝潢、家具等，使得該集團擁有了多元化經營的能力。又因為該公司地處黃金地段，集經濟、人才、市場、交通等一系列區(qū)位優(yōu)勢于一身，滿足了其走向國際市場的需求。2007年，世茂股份首次出現投資性房地產這個科目，并選擇了成本計量模式。
從表3可以看出，在公司采用成本計量模式對投資性房地產進行后續(xù)計量時，投資性房地產占公司總資產的比例極低。
通過世茂股份的年報發(fā)現，世茂股份的投資性房地產主要位于北京、上海等大城市，這些城市的房地產交易較為頻繁，擁有有利的市場環(huán)境。由于具有較好的市場條件，因此客觀上公司具備了采用公允價值計量模式的基礎。同時，采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，會使公司的財務情況、經營業(yè)績等指標得到更加客觀、真實的反映。這對投資者而言，既能進一步全面了解公司狀況，又能夠有效地判斷公司的自身價值，尤其是涉及投資性房地產項目的價值。
鑒于客觀條件成熟，主觀上又有利于投資者的價值判斷和決策，公司對投資性房地產的會計政策及會計估計進行了修訂，制定了《上海世茂股份有限公司投資性房地產公允價值計量管理辦法（試行）》，于2009年6月1日起變更為采用公允價值模式對投資性房地產進行計量，以小心謹慎、保守穩(wěn)定的態(tài)度估計公允價值，并區(qū)別不同種類的物業(yè)使用不一樣的方法確定其價格?？偟脑瓌t是，對于投資性房地產項目，若公司自身擁有交易價格，就以該公司提交的同一時期房產出售價格或房產的上報價格作為估值基礎；如果沒有確定的交易價格，則進行大范圍、多角度、多視點的廣泛市場調查。
下面逐項分析采用公允價值模式對投資性房地產計量后對世茂股份相關會計科目的影響。
第一，對成本的影響。這里的成本包括信息收集、信息甄別、聘請專業(yè)評估公司等發(fā)生的支出。具體來講，在確定公允價值時，由于世茂股份首次采用公允價值計量模式，還沒有找到適合自己的定價系統(tǒng)，只能從相關市場上尋找有關類似的房地產定價信息，這必然增加獲取公允價值的成本，同時不同市場中介提供的定價信息差別很大，公司在獲取外部信息的同時必然增加甄別成本。假如交易頻繁的房地產市場沒有被公開，那么公司得到信息的方式只能是通過繁瑣的估值技術。這樣做不僅會造成很多人力和物力的消耗，而且采用公允價值計量模式需要每年聘請獨立的評估師進行評估和披露，這些都增加了成本。
第二，對折舊的影響。按照準則規(guī)定，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷。公司在2009年更改會計政策后，對2008年追溯調整，調減由于折舊計提的管理費用1 019 737.92元，調增由于計提折舊減少的利潤1 019 737.92元。此后也不再對投資性房地產計提折舊，減少了管理費用，增加了利潤，削弱了費用的“稅盾效應”，公司間接地將會承擔更多的稅負。
第三，對稅收的影響。從對折舊影響的分析可以看出，折舊的減少導致可抵稅項目的減少，使公司將承擔更多的稅負。雖然會計上對投資性房地產公允價值變動進行確認，導致公允價值變動損益增加，利潤出現大幅度增長，由于稅法上對此類收益不予確認，不會對企業(yè)當期所得稅造成影響，但會形成遞延所得稅負債，在公司收益實現當期即公司出售投資性房地產時納入當期應繳所得稅中進行征收。
第四，對利潤的影響。由于首次實施新會計準則需要對以前年度采取追溯調整，因此，對于擁有巨額投資性房地產的企業(yè)，計量模式的變更必然會導致當期利潤的大幅上升。
由表4可以看出，投資性房地產變動損益占利潤總額的比重在2009年大幅增加，并在2010年、2011年都保持了較高的比重，已經成為利潤組成中很重要的一部分。每股收益更是由2008年的0.04飆升至2011年的1.01。最為顯著的是在變更會計政策當年，公允價值變動損益占利潤總額的比例超過50%，但之后的2010年和2011年，增速減慢，維持在占利潤總額10%的比例。采用公允價值計量模式，投資性房地產的當期漲價幅度將成為凈利潤波動的最主要因素。近年來，我國政府加強了房地產市場的宏觀調控力度，公司房價有小幅回落。這就導致因公允價值變動而引起的公允價值變動損益的變化，從而給企業(yè)利潤造成不小的波動。
第五，對凈資產的影響。由表5可以看出，世茂股份在2009年會計政策變更當年，投資性房地產占總資產以及凈資產的比重較調整后的2008年有大幅度的增加，分別由0.32%飆升至14.74%，0.65%飆升至33.66%，均增長近50倍?？梢钥闯觯顿Y性房地產已經占領了公司資產很高的權重。同時，隨著公司“發(fā)行股份購買資產”的持續(xù)推進，公司開始越來越多地投入到商業(yè)地產的開發(fā)及經營業(yè)務中，投資性房地產占凈資產的比例從2009年的33.66%漲至2011年的83.65%。
總而言之，采用公允價值進行后續(xù)計量對以后年度所有者權益的影響，主要是通過公允價值變動影響當期利潤，進而影響當期所有者權益。在公允價值模式下，將非投資性房地產變更用途作為投資性房地產使用時，公允價值大于其賬面價值的差額計入“資本公積”，由此也會影響當期的所有者權益。由于世茂股份近年來一直進行“發(fā)行股票購買資產”的活動，業(yè)務重心越來越偏重于投資性房地產，投資性房地產得到持續(xù)發(fā)展，未有中斷，其資產財務狀況一直呈現出較好的狀態(tài)。在公允價值模式下，無論是企業(yè)的凈資產、利潤、所有者權益，還是相關的財務指標如每股凈資產、每股收益等，都表現出比在成本模式下更佳的狀態(tài)。但在分析過程中，不難看出市場環(huán)境對公允價值的影響。特別是在近幾年政府管控房價的力度加大的情況下，公司的財務狀況可能隨市場行情的變動出現較大波動。
五、改進措施和建議
（一）構建活躍的房地產市場
只有在成熟的市場環(huán)境下，公允價值才能可靠真實地獲得。但是我國目前投資性房地產市場環(huán)境不成熟，使得準確獲得公允價值極具挑戰(zhàn)性。我國應該構建一個活躍的房地產市場，這可以借助互聯網來完成。利用網絡技術建立一個完善的網絡房地產交易系統(tǒng)，將與房地產交易相關的部門，如房地產中介、公證、金融、稅收等機構全部納入其中，形成一個信息、交易、管理、服務、監(jiān)督為一體的大型網絡中心，用來歸集市場信息，進行網絡查詢、網上交易、監(jiān)管監(jiān)督。
（二）改進會計準則
我國新企業(yè)會計準則僅僅說明了公允價值的概念，而對于不同的會計準則中相關的具體用法，并沒有做詳細的規(guī)定和說明。這對新會計準則的具體運用造成一定程度的干擾。那么，制定出完善的公允價值準則是非常有必要的。這既需要有關部門積極參照國際準則以實現與國際的進一步趨同，同時也需要結合中國國情。完善的公允價值準則既包含對公允價值含義的明確，也包括對計量方法和操作流程的規(guī)范。
（三）進一步發(fā)展第三方評估機構
當企業(yè)對投資性房地產采用公允價值計量模式時，評估出來的價值人為控制的可能性比較大。因此為了對投資性房地產進行客觀的評估，房地產企業(yè)需要邀請具有高質量的評估機構。目前我國具備地產評估資格的有：房地產評估師、資產評估師和土地估價師，分別隸屬于建設部、財政部和國土資源部管理，而此三方在進行公允價值估計的時候，分別按照自己的具體評估標準，沒有統(tǒng)一的規(guī)范，導致投資性房地產的公允價值難以得到一致認可。因此，資產評估協會應當加快制定有關投資性房地產評估的統(tǒng)一細則，對評估方法、適用范圍、操作步驟進行規(guī)范，以便對第三方的專業(yè)評估機構提供技術性指導。同時，應該規(guī)范第三方評估機構行業(yè)的行業(yè)秩序，對具備投資性房地產評估資質的人員進行認證，以確保獨立性。
（四）規(guī)范信息披露
規(guī)范信息披露，使信息披露公開透明化，可以使投資性房地產的信息更為規(guī)范、透明，同時也是遏制企業(yè)操縱利潤的有效方法。2007年開始對投資性房地產采用公允價值計量模式的上市公司沒有具體介紹到底是采用哪種方法確定的公允價值。因此對企業(yè)投資性房地產的代表性指標，就要求企業(yè)必須分類說明。在成本計量模式下，企業(yè)也應該說明投資性房地產的公允價值信息及其價值增長的狀況；公允價值計量模式下，要說明用什么方法確定的公允價值，有什么依據來證明，包括邀請怎樣的評估機構、運用什么樣的評估方法、證據都來自哪里以及評估假設等有關的因素，其目的是大大減少主觀作用，使信息更加科學、規(guī)范。
【參考文獻】
[1] 中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產[S].2006.
未來中國經濟持續(xù)景氣為房地產行業(yè)景氣提供了支撐，真實消費需求為1997年以來的需求擴張繼續(xù)提供保證，政策調控路徑在于規(guī)范發(fā)展市場，2007年依然處于景氣延長階段。爆發(fā)式增長的預售房款保證了07年的業(yè)績持續(xù)快速增長。
RMB升值、流動性泛濫和新會計準則三駕馬車必將驅動行業(yè)估值走高，多項證據表明需要把往年12倍動態(tài)PE行業(yè)估值標準提高到15倍。因調控政策和行業(yè)自身調整要求，聚焦于土地、資金和品牌的行業(yè)競爭正在加劇，強勢大中型企業(yè)的成長性變得越來越清晰。他們將不僅取代中小企業(yè)的市場份額，還將更多地享受到未來的行業(yè)景氣延長。
緊縮地根、地價款納入預算內管理和工業(yè)地價必須招拍掛的政策變更，土地供應數量吃緊，人民幣升值和流動性泛濫必將促進地價上漲。
07年主流上市公司業(yè)績可以保持25％一40％的高速增長，同時房地產行業(yè)存在大股東資產注入、RMB升值、管理層激勵、環(huán)渤海等區(qū)域市場景氣、地價上漲和商業(yè)地產等豐富的主題投資機會。因此，建議投資者標配和超配房地產行業(yè)，且超配者超強。
報告在業(yè)內率先界定了強勢大中型企業(yè)的度量標準，成長動力、暴增的預售房款、加快開發(fā)的規(guī)模效應、業(yè)績持續(xù)高增長趨勢、資金供求關系等因素決定著強勢大中型企業(yè)必須享受更高的成長溢價。
強勢大中型企業(yè)享受的更高成長溢價體現為其45％的估值標準增幅高出25％的行業(yè)標準。即強勢開發(fā)類企業(yè)07年動態(tài)PE從15―16倍提高到21―23倍，強勢出租類從16―18倍提高到23―26倍。
關鍵詞：公允價值投資性房地產計量屬性相關性
作者簡介：劉文歡(1984-)，女，山東青島人，山東經濟學院研究生部碩士研究生
一、公允價值計量模式的引入
(一)公允價值的含義及啟示國際會計準則委員會(IASC)在IAS32和IAS39中將公允價值定義為在公平交易中，熟悉情況的自愿當事人，進行資產交換或負債清償的金額。美國財務會計準則委員會(FASB)在SFAS N0．157中將公允價值定義為雙方在當前的交易(而不是被迫清算或銷售)中，自愿購買(或承擔)或出售(或清償)一項資產(或負債)的金額。英國會計準則委員會(ASB)將金融工具公允價值定義為在公平交易中，亦即在非強制性和非清算性銷售中，熟悉情況的當事人自愿據以交易(該金融資產或金融負債)的金額。我國在新頒布的企業(yè)會計準則中，將公允價值定義為在公允價值計量下，資產和負債按照公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。我國主要是借鑒國際會計準則委員會對公允價值的定義，將計量對象確定為資產與負債，交易主體確認為市場參與者，更加強調雙方的交易是在自愿條件下進行的，價格是雙方達成的，任何一方對達成的價格都沒有異議。
(二)公允價值的特征分析公允價值是動態(tài)的計量，受時間、空間變化的影響較大。同一交易在不同的時間進行，交易雙方達成的公允價值可能不同；同一交易由于交易地點的不同，交易雙方達成的公允價值也不盡相同。公允價值的運用使得會計信息能夠更加及時、全面地反映交易雙方所處的經濟環(huán)境及其變化狀況。公允價值有利于會計信息的相關性和可靠性達到完美統(tǒng)一。相關性和可靠性往往是此消彼長的，很難達到統(tǒng)一。與歷史信息相比，公允價值是面向現在和未來的，有利于利益相關者做出預測和決策，很大程度上提高了會計信息的相關性；與此同時，根據國際會計界的最新研究表明，隨著估價和現值技術的發(fā)展，公允價值將能夠在各種復雜的經濟環(huán)境中(存在活躍市場或非理想環(huán)境下)取得客觀可靠的市場價格或現值，從而能夠更好地體現會計信息的最高原則“真實與公允”。公允價值體現交易的公平性。從國內外對公允價值的闡述中可以看出，公平性是公允價值的核心屬性。要保證，獲得的公允價值具有公平性，必須使交易雙方在交易過程中滿足四個條件：一是雙方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-雙方相互熟悉彼此的情況，信息較為完備；三是交易雙方自愿讓渡資產或清償債務，而不是強制地轉讓；四是交易雙方的經營是持續(xù)經營，而不是面臨破產清算。
二、投資性房地產公允價值計量的動因分析
(一)投資性房地產的界定國際會計準則委員會(IASC)在IAS40中解釋投資性房地產指為賺取租金或為資本增值?；騼烧呒嬗卸钟械姆康禺a，但不包括用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的的房地產；不包括在正常經營過程中銷售的房地產。英國會計準則委員會(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中認為，投資性房地產是指對有關土地和建筑物擁有的權益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開發(fā)項目；是為投資目的而持有，并且其租金收益是可以公平協商的。不包括企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產、出租給并由集團內另一公司占用的房地產。我國新會計準則規(guī)定：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，已出租的建筑物；并明確指出自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產核算的范圍。雖然各國對投資性房地產的定義存在差異，但都表明了投資性房地產具有保值和投資的雙重功能。投資性房地產和企業(yè)擁有的其他房地產最大的不同表現在持有的目的和產生的現金流。從持有的目的來看，持有投資性房地產是為了取得投資收益，而不是為了使用或作為產品出售；從產生的現金流來看，投資性房地產是一個獨立的現金產出單元，產生的現金流量之歸屬于該房地產，而不會歸屬于在生產或經營過程中所使用的其他資產。我國新企業(yè)會計準則對采用公允價值核算投資性房地產的相關規(guī)定。一是采用公允價值模式計量的，應同時滿足兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理地估計。二是采用公允價值計量模式，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當期損益。三是已采用公允價值模式計量投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
(二)投資性房地產公允價值計量的必要性首先，全球經濟一體化要求公允價值的引入。我國加入WTO以后，使我國與全球經濟發(fā)展的聯系越來越緊密。隨著更多領域的相繼開放，房地產行業(yè)也將面臨外資企業(yè)的挑戰(zhàn)與競爭。這要求我國的會計準則盡可能地消除與國際會計準則的差異。運用公允價值能更好地反映我國參與房地產經營的企業(yè)的真實價值，使會計信息更加透明、公開，符合廣大利益相關者的要求，也有助于我國企業(yè)參與國際上的競爭與合作。其次，公允價值能更好地表現投資性房地產的特性。對房地產的投資一般金額大，周期長，流動與變現能力較差，具有高收益和高風險并存的特點。人們習慣將企業(yè)的投資性房地產作為固定資產看待，并按其估計使用的年限提取折舊。但根據我國近年來房地產市場的狀況，投資性房地產的市場價值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計量不能反映企業(yè)的真實情況。如(圖1)所示，擁有投資性房地產企業(yè)在2006年第三季度，在運用公允價值前后，其租賃收入對毛利率的影響差異明顯。公允價值的計量模式更符合投資性房地產的特征，能夠更好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力。再次，擁有投資性房地產的企業(yè)存在的問題要求引入新的計量模式。一是經營風險加劇。隨著投資性房地產市場的繁榮，企業(yè)的大部分資金流入該領域，造成了企業(yè)內部產品結構的失衡，不可避免地增加了企業(yè)的經營風險。企業(yè)對房地產的投資，其資金大部分都來自銀行貸款，房地產市場漲勢兇猛的同時也帶來了極大的不穩(wěn)定性，一旦出現房地產泡沫，企業(yè)將會一無所有。根據國家統(tǒng)計局的數據顯示，2005年我國房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率高達72.7％，可見房地產企業(yè)經受著極大考驗。二是對投資性房地產采用歷史成本的計量模式不能更好地體現投資者的利益。近年來，我國房地產業(yè)發(fā)展速度很快，大中城市的市中心商業(yè)地產價格長期高漲，持有大量土地或者商業(yè)地產的上市公司其資產的實際價值較賬面價值溢價很高，如果企業(yè)未能合理地反映該部分資產的價值，就不能更好地體現這些公司股東權益。三
是對于主要經營投資性房地產的企業(yè)，對投資性房地產的合理計量會影響對企業(yè)資產總體價值的衡量。如果采用歷史成本對該部分資產進行計量，會造成對投資性房地產價值的低估，從而使企業(yè)資產的總體價值降低。在企業(yè)進行兼并、破產或重組時不能更好地向利益相關方提供可靠的信息，反映企業(yè)資產的真實價值。
(三)投資性房地產公允價值計量的可行性良好的市場環(huán)境有利于公允價值的取得。隨著我國房地產市場的不斷發(fā)展和完善，在許多方面已經達到公開市場的有關要求，與其他類型的市場相比，公允價值在房地產市場上較易取得，不容易受特定主體的操縱。與此同時，證券市場的監(jiān)管機構在很大程度上提高了上市公司運作的透明度，加大了對舞弊的查處力度，將逐漸形成以市場規(guī)則為主，相關政府機構監(jiān)督為輔的機制，為公允價值的運用提供了適宜的“土壤”，企業(yè)能夠根據自身的需要取得合理的公允價值。房地產評估行業(yè)的發(fā)展對公允價值的引入意義重大。我國早在1994年就頒布了《城市房地產管理法》，明確了國家實行房地產價格評估制度；1999年又了《國家標準房地產估價規(guī)范》，建立了比較完善的房地產估價理論和方法體系。另外，我國擁有較高素質的房地產估價師隊伍，目前房地產估價師已有兩萬多人，全國已注冊成立的房地產估價機構有3000多家，其中一級資質機構100多家，這為采用公允價值核算投資性房地產提供了良好的條件。會計人員素質的提高有助于公允價值的選擇。近年來我國各相關部門大力開展會計人員的后續(xù)教育，及時為會計人員補充新知識、培訓新技術，使得會計人員的素質大大增強，有助于會計人員更加理性地選擇公允價值，在實務中更加準確地使用公允價值。新會計準則的規(guī)定更具操作性。新企業(yè)會計準則對投資性房地產采用公允價值進行核算做了細致的規(guī)定，充分考慮了我國的國情，使得公允價值的運用對企業(yè)的實務更具有操作性，有助于企業(yè)較快地掌握公允價值核算方法。如在投資性房地產準則中，規(guī)定禁止采用含有較多假設的估計價值，以防止公允價值被濫用。
三、投資性房地產公允價值計量的困境及路徑選擇
關鍵詞：投資性房地產；公允價值；評估
中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 22-0000-01
《會計準則第3號――投資性房地產》首次將投資性房地產作為一項新的資產予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，關鍵就是在這個基礎上定量。我國投資性房地產市場剛剛進入加速發(fā)展階段，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，關鍵是怎樣確定投資性房地產的公允價值？筆者認為應采取以下對策。
一、完善配套制度建設，保證公允價值計量客觀有效
從我國目前情況看，中國資產評估協會雖然制定頒布了《投資性房地產評估指導意見（試行）》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產評估機構審批和監(jiān)督管理辦法》（財政部令第64號）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價值計量投資性房地產的行為和方法，規(guī)定了資產評估機構審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應制度，建議不斷完善相應的規(guī)章、辦法，健全配套的相應制度、準則等。
二、建立資產評估的信息服務系統(tǒng)，服務于相應的財務報告
目前，許多資產評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現代化的設備和科學的方法，對信息進行加工整理，建立服務于財務報告目的資產評估的信息服務系統(tǒng)是必要的。建議有關部門建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數據網絡和市場信息數據庫，向評估機構和人員提供高質量的信息咨詢服務，企業(yè)可以充分利用數據網絡獲取地區(qū)權威數據，使相關評估人員在進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據，并能保證評估結果的公允性。
三、建立健全公允價值評估體系，確保公允價值的真實性
采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關部門應建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產公允價值評估方法的公司應給予處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機構對評估機構的評估實行監(jiān)督的機制。評估機構的評估價，可通過信息公示、獨立機構審計等方式接受投資者或專業(yè)機構的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產公允價值評估是以財務報告為目的，因此必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。這就要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產評估師的職業(yè)素質將影響最后評估結果，所以，必需加強資產評估師的隊伍建設。最后，加強資產評估機構的管理，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對其評估工作予以監(jiān)督，對公允價值確認依據進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。
四、明確投資性房地產采用公允價值計量的前提，評估對象
明確投資性房地產評估方法的針對性或適用性。評估師執(zhí)行投資性房地產評估業(yè)務，必須理解相關會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產公允價值的評估方法，應優(yōu)先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。當無法準確評估公允價值時，也可以提供公允價值變動區(qū)間等價值分析結論。對于市場法的應用，應著重關注參考交易案例的經營業(yè)態(tài)、附帶租約等差異因素。對于收益法的應用，應著重需注意評估對象資產范圍與租金收入內涵的匹配、租金收入與成本項目的匹配、出租收益口徑與折現率口徑的匹配；需關注租約的詳細條款及約定租金與市場租金的差異等。
五、資產評估中介機構應有其相應獨立性，并建立高度的誠信機制
評估機構的獨立性和誠信對評估結果的可信度影響重大。資產評估機構應建立高度的誠信機制，評估從業(yè)人員要有實事求是的態(tài)度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實際搜集資料，根據科學的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經得起推敲的評估結果。獨立性是資產評估服務的基本特征。評估機構和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。
六、完善房地產市場環(huán)境，構建公正透明的估價平臺
要想取得投資性房地產的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環(huán)境，因此構建透明的、監(jiān)督機制完善的房地產市場對公允價值計量模式在投資性房地產上的推廣具有重大意義。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關法律法規(guī)，為房地產市場限定規(guī)則。中國證監(jiān)會會計部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準則監(jiān)管報告》顯示，從投資性房地產公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產評估價格，8家上市公司參照同類房地產的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。由此可見，我國上市公司在確定投資性房地產公允價值時，多數均采用了中介機構提供的房地產評估價格。因此國家應逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產的評估與企財務報告的審計不能由相同的會計師事務所來完成，通過互相監(jiān)督，來保證財務報告的真實可靠，以滿足財務報告使用者的需要。
參考文獻：
[1]王文芳.淺析新形勢下企業(yè)投資性房地產評估方法[J].財稅縱橫，2009（3）.
[關鍵詞] 房地產投資 價值鏈 風險分析
一、引言
2007年至2010年是中國房地產行業(yè)波瀾壯闊的幾年,房地產業(yè)先后經歷了國際金融危機,而后又一路率先反彈,房價持續(xù)高漲,成為國民經濟復蘇引擎機。持續(xù)走強的房地產市場固然值得我們期待,然而業(yè)界對房地產市場投資風險的識別與分析,對房地產投資的決策機制等方面的研究還存在著很大的欠缺,這不僅導致部分房地產企業(yè)的經營出現危機,而且在一定程度上助長了房價的上漲,對整個國民經濟造成不良的影響。目前價值鏈理論在房地產企業(yè)的管理實踐中已發(fā)揮越來越重要的作用,本文試圖將價值鏈理論應用于房地產風險管理實踐中,
二、價值鏈理論
1.理論回顧
價值鏈理論是由波特在《競爭優(yōu)勢》一書中提出的概念,他指出“每一個企業(yè)都是用來進行設計、生產、營銷、交貨以及對產品起輔助作用的各種活動的集合,所有這些活動都可以用價值鏈表示出來”。他認為“協調一致的價值鏈將支持企業(yè)在相關產業(yè)的競爭中獲取競爭優(yōu)勢”。波特提出了每一個企業(yè)的價值鏈都是由以獨特方式聯結在一起的九種基本的活動類別構成的,“價值鏈將一個企業(yè)分解為戰(zhàn)略性相關的許多活動,企業(yè)正是通過比其競爭對手更廉價或更出色地開展這些重要的戰(zhàn)略活動來贏得競爭優(yōu)勢的。”
房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的,從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。房地產開發(fā)企業(yè)的價值鏈分析也是以波特的價值鏈理論為基石,國內房地產發(fā)企業(yè)的價值鏈構成依然遵循波特的價值鏈理論基本結構。根據房地產開發(fā)企業(yè)所涉及的諸多環(huán)節(jié),將企業(yè)價值鏈的基本活動分為投資決策、項目建設前期、項目施工建設、項目營銷、物業(yè)管理五個方面;企業(yè)價值鏈的輔助活動由企業(yè)基礎設施管理、人力資源、技術開發(fā)、材料采購組合而成。這九項活動構成房地產開發(fā)企業(yè)的價值鏈,其核心就是充分運用項目全生命周期理論,通過企業(yè)的運作和管理,實現對開發(fā)項目全過程控制的管理模式。
根據上述分析我們可以繪出房地產開發(fā)企業(yè)價值鏈圖,如圖1。
2.風險價值鏈
通過以上分析可以看出,傳統(tǒng)的價值鏈概念并未考慮風險的影響。事實上,企業(yè)生產經營活動的每一環(huán)節(jié)都潛藏著風險,它所進行的每一項活動都是與風險密不可分的。因此,有必要在價值鏈分析中增加風險對企業(yè)的影響。
所謂風險價值鏈,就是在傳統(tǒng)價值鏈的基礎上,將風險影響注入其中,從風險角度考慮各項活動的價值創(chuàng)造和轉移,探索企業(yè)風險的識別、評估和防范的整個過程。由于風險價值鏈突出了風險對企業(yè)生產經營活動的影響,因而這一概念更加具有現實意義。
三、房地產投資風險識別
房地產開發(fā)是一種通過預測未知的將來需求而進行的產品開發(fā)過程。因而,不確定性也就是房地產投資獲取未來利益的風險性是整個房地產開發(fā)過程的根基,房地產項目投資的過程通常也可以分為投資決策、建設前期、項目建設和項目營銷4個階段,不同的階段存在著不同的風險。
(1)投資決策階段。由于存在大量的不確定因素,因而在房地產投資過程中,這一階段的風險最大,直接影響著投資項目的成敗。這一階段主要的風險因素可大致分為政策風險,經濟風險,區(qū)域社會環(huán)境風險和開發(fā)時機風險。(2)建設前期。這一時期的工作量大、涉及面廣、不確定因素較多,僅次于投資決策階段,融資風險和設計風險是這階段的主要風險因素。(3)項目建設階段。這一階段的風險主要有成本控制風險、工程質量風險、工期風險。(4)項目營銷階段。項目開發(fā)完畢后,開發(fā)商應盡快將商品房租售出去以實回收資金并獲取利潤;相反,已建好的商品房因種種原因不能租售出去,則會房屋滯銷、資金積壓,影響公司的經營和發(fā)展。售價風險和市場營銷風險是這一階段的主要風險。
房地產項目投資過程各階段主要風險如圖3所示。
四、房地產投資風險評估
所謂風險評估,是指在風險識別的基礎上,對房地產開發(fā)過程中存在的風險進行量化,確定這些風險可能的影響程度,客觀的予以衡量,以便進一步對風險進行決策分析,正確的選擇風險處理的方法和房地產開發(fā)的方案。風險結果的不確定性意味著風險事件發(fā)生后果不止一種,幾種都有可能出現,每種后果都有對應的發(fā)生概率。因此,可以將風險作為一種隨機變量,引入概率分布來描述風險的變化規(guī)律。
風險作為一種隨機變量,可以通過期望值、標準差以及風險度來描述其特性。
1.期望值
期望值E(X),也稱均值,是指一個隨機變量的幾種可能后果以其各自概率進行加權平均所得到的平均數,它反映隨機變量重復發(fā)生時結果的平均值。
期望值
式中: ―隨機變量;
―隨機變量的第 個取值;i =1,2,3,…,n
―隨機變量取的概率。
從風險衡量的角度,某一風險事件的期望值反映事件的實際產出。實際產出與目標之間的偏離程度反映該風險事件的風險程度。該偏離程度越大,說明風險事件的風險程度也越大。
2.標準差
標準差SD(Standard Deviation),也記作,是指隨機變量各個可能后果與期望值的絕對偏差程度。它反映隨機事件可能后果值與期望值之間的分散程度。
標準差 =
=
式中: ―隨機變量的第個取值;=1,2,3,…,n
―隨機變量取的概率。
標準差數值的大小,反映了隨機變量在期望值附近的集中程度。一般來說,標準差數值越小,隨機變量在期望值附近越集中,隨機變量風險越小。標準差數值越大,隨機變量在期望值離散程度越大,隨機變量風險越大。
3.風險度的正態(tài)分布描述
期望值、標準差只能從一個側面反映方案的風險程度,單純依靠期望值、標準差無法判斷方案風險程度的高低。因此這里提出風險度的定義,以求用一個統(tǒng)一的指標全面反映方案的風險程度。如果估計風險變量變化在任意一范圍之間,均值出現的可能性最大,大于或小于均值的數值出現的機會均等,則可以采用正態(tài)分布來描述。
所以房地產開發(fā)的整體過程中的風險度也是可以用正態(tài)分布描述的。
正態(tài)分布的密度函數為: =
式中:都是常數,則稱隨機變量x服從參數為的正態(tài)分布,記作。隨機變量x的數學期望,標準差 。
4.房地產投資風險的綜合評價方法
對于房地產投資風險的綜合分析,在實踐工作中主要是應用層次分析法。
層次分析法(AHP,the Analytical Hierarchy Process)是將與決策總是有關的元素分解成目標、準則、方案等層次,在此基礎之上進行定性和定量分析的決策方法。這種方法的特點是在對復雜的決策問題的本質、影響因素及其內在關系等進行深入分析的基礎上,利用較少的定量信息使決策的思維過程數學化,從而為多目標、多準則或無結構特性的復雜決策問題提供簡便的決策方法。尤其適合于對決策結果難于直接準確計量的場合。
五、結論
本文回顧并深入分析了價值鏈理論,對風險在價值鏈中的作用做了詳細論述。房地產企業(yè)在投資決策階段、建設前期、項目建設期、營銷階段和物業(yè)管理階段可能遇到各種風險,本文通過風險價值鏈對其進行了識別并加以分析,在風險識別的基礎上通過期望值、標準差和風險度三個指標進行了風險評估,并引入層次分析法作為房地產投資風險的綜合評價方法。風險價值鏈管理是一種項目全過程整合的管理方式,它細化了房地產開發(fā)過程中可能發(fā)生的風險,為決策者正確認識并有效防范風險提供了很好的方法。
參考文獻:
[1]邁克爾•波特:競爭優(yōu)勢[M].華夏出版社,2003
[2]李寶山:管理經濟學[M]. 北京:企業(yè)管理出版社,1997
【關鍵詞】投資性房地產；會計計量；成本模式；公允價值模式
公允價值計量在近十幾年一直是國際會計理論前沿一個極富挑戰(zhàn)性的熱點和難點問題，國際金融危機的爆發(fā)把公允價值會計的爭議推上一個新的。在這一過程中，作為非金融資產項目的投資性房地產會計計量問題格外引人注目。目前國際會計準則規(guī)定企業(yè)從公允價值以及成本模式兩種會計模式中任選其一對投資性房地產進行計量，并將選定的會計模式一貫地應用于其全部投資性房地產。
2006年2月15日我國頒布了新企業(yè)會計準則，將投資性房地產作為單獨的一項資產列報并引入了公允價值計量方法，我國會計準則的國際趨同邁出了實質性的步伐。2011年是我國會計準則在國際趨同方面的關鍵時期，至該年基本實現了新舊準則的平穩(wěn)過渡。與國際接軌，采用公允價值對投資性房地產進行計量是財務會計發(fā)展的趨勢。隨著我國經濟持續(xù)迅速發(fā)展，房地產價格亦持續(xù)上漲，對持有大量投資性房地產的公司來說，資產實際價值遠超賬面價值，運用公允價值計量模式比成本計量模式能更好地反映其真實價值，使企業(yè)會計信息披露更恰當、更相關。按預期上市公司應偏好公允價值計量模式，但實際情況是否如此呢？受到的影響因素有哪些？應該如何解決呢？
一、公允價值模式在投資性房地產后續(xù)計量中的應用現狀
基于對我國國情和與國際接軌需求的雙重考慮，《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》（簡稱CAS3）允許企業(yè)有條件地采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，以提高會計信息質量。CAS3實施已五年有余，其效果如何呢？根據財政部會計司于2010年7月的《我國上市公司2009年執(zhí)行企業(yè)會計準則情況分析報告》，2007年至2009年間，存在投資性房地產的上市公司分別為630家、690家和772家，絕大部分采用成本模式計量，采用公允價值計量的極少，三年分別是18家、20家和25家，所占比例分別僅為2.86%、2.9%、3.24%。具體如表1、圖1所示：
由圖1可以看出，雖然采用公允價值模式計量的企業(yè)數量以及所占全部擁有投資性房地產企業(yè)的比例都在逐漸增加，但總體來看變化不大，很多企業(yè)仍持觀望態(tài)度，與準則的預期相去甚遠。
盡管我國市場成熟度不高，但房地產市場近幾年來一直比較活躍，加之受我國土地制度國情影響，上市公司持有的投資性房地產絕大部分都位于大中城市，一般而言都是滿足運用公允價值計量模式要求的，是什么原因導致只有如此少的公司采用公允價值計量模式呢?根據2009年、2010年披露的年報和2011年公告，許多房地產企業(yè)擁有眾多投資性房地產，商業(yè)地產資源豐富，但他們中的絕大多數對投資性房地產仍舊采用成本模式進行計量。
更令人深思的是，發(fā)行外資股的上市公司，需按照境外會計準則的規(guī)定編制財務報告，即便在國內采用成本模式計量也需要在境外采用公允價值計量模式（國際財務報告準則中將公允價值模式規(guī)定為基準模式），因此對于這些“A+H公司”或“A+B公司”，采用投資性房地產公允價值模式計量顯得更為合理。但事實上，除深發(fā)展、中國銀行外，大多企業(yè)仍采用了成本計量模式，如浦東金橋(A+B)、北辰實業(yè)(A+H)就是在境內外分別采用了兩種計量模式，在境內仍堅持成本模式計量，這樣多此一舉的行為，令人困惑。
二、投資性房地產應用公允價值計量模式的影響因素
公允價值的應用是CAS3的一大亮點，與成本模式相比，公允價值模式更能反映擁有大量投資性物業(yè)上市公司的真實價值，有助于提高公司會計信息的相關性，但經過前面的分析發(fā)現，上市公司對投資性房地產公允價值計量模式的偏好與預期相去甚遠，絕大多數都對公允價值計量持回避態(tài)度，下面我們就對其原因從外部因素和內部因素兩方面進行分析，具體如下：
（一）投資性房地產應用公允價值計量模式受企業(yè)外部因素影響分析
1.市場條件
眾所周知，公允價值來源于活躍的房地產交易市場，因此，建立一個有序的、理性的、公平的房地產市場價格體系是實行公允價值計量模式的前提條件。我國現行會計準則要求公允價值的運用只有具備活躍的市場，即市場必須是有序的、理性的、公平的，才能夠為公允價值提供計量依據。如果市場不活躍，缺乏公平價格的形成機制，勢必會影響投資性房地產合理價值的判斷。在我國城市特別是一些大中型城市，房地產市場近年來發(fā)展迅速，初步具備公允價值計量運用的“土壤”，促使CAS3引入公允價值；同時除北京、上海等少數一線城市外，大部分城市尚未建立成熟的房地產二級市場，說明我國房地產市場競爭不夠充分和規(guī)范。充分考慮中國市場發(fā)展的現狀，新準則對公允價值在投資性房地產比較謹慎地運用。據此可以看出，市場條件和資本市場成熟度制約了投資性房地產公允價值計量模式在我國的應用。
2.準則限制條件與市場監(jiān)管層態(tài)度
關鍵詞：投資性房地產；公允價值計量；應用
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02
對于采用公允價值計量模式的投資性房地產，平時不計提折舊，也不進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。由于是按公允價值對其期末的賬面價值進行調整，因而公允價值計量模式下的投資性房地產不存在減值的問題。
一、投資性房地產定義及確認條件
1.投資性房地產的定義
投資性房地產同時滿足下列條件時，才能予以確認：（1）與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。新企業(yè)所得稅法沒有對投資性房地產作出專門的定義，而將其包括在固定資產的稅務處理中[1]。
2.成本的確定
新企業(yè)會計準則規(guī)定，投資性房地產的成本，按照以下規(guī)定確定：（1）外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。（2）自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。（3）投資者投入的投資性房地產的成本，應當按照投資合同或協議約定的價值確定，但合同或協議約定價值不公允的除外。（4）非貨幣性資產交換取得的投資性房地產的成本，分別以下情況確定：①該項交換具有商業(yè)實質，且公允價值能夠可靠計量的，換入投資性房地產的成本按照換出資產的公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，公允價值與換出資產賬面價值的差額計入當期損益。如果有確鑿證據表明換入資產的公允價值更加可靠，則以換入資產的公允價值為確定換入投資性房地產的成本的基礎。②該項交換不具有商業(yè)實質，或者公允價值不能夠可靠計量的，換入投資性房地產的成本應當按照換出資產的賬面價值和應支付的相關稅費，并加減相關補價后的金額確定其成本。（5）債務重組取得的投資性房地產成本，按照所取得投資性房地產的公允價值確定其成本。（6）企業(yè)合并所取得的投資性房地產成本，分別以下情況處理：①屬于同一控制下企業(yè)合并所取得的投資性房地產，按照被合并方賬面價值確定其成本。②屬于非同一控制下企業(yè)合并所取得的投資性房地產，按照購買日該項投資性房地產的公允價值確定其成本。新企業(yè)所得稅法沒有單獨涉及投資性房地產，其相關成本的確定按照固定資產成本確定方法確定[2]。
二、公允價值模式計量的投資性房地產采用的條件
采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當同時滿足以下條件：
1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易場所；2.企業(yè)能夠從活躍的房地產交易場所取得同類或類似的房地產市場信息，從而對投資性房地產的公允價值作出估計。同類或類似的房地產，對土地使用權而言，是指同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地；對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質相同、結構類型相同或相似、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相似的建筑物。
企業(yè)只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得時，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。一旦選擇采用公允價值計量模式，企業(yè)就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。所在地，通常是指投資性房地產所在的城市。對于大中城市，應當為投資性房地產所在的城區(qū)。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。同類或類似的房地產，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。企業(yè)可以參照活躍市場上同類或類似房地產的現行市場價格（市場公開報價）來確定投資性房地產的公允價值；無法取得同類或類似房地產現行市場價格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定[3]。
三、公允價值計量模式投資性房地產初始確認和計量
采用公允價值模式計量的投資性房地產，企業(yè)應當在“投資性房地產”科目下設置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目，分別計量取得時的成本和持有期間的公允價值變動情況。
1.外購投資性房地產
外購投資性房地產，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。按照初始取得的成本，借記“投資性房地產”科目，貸記“銀行存款”科目。
2.企業(yè)自行建造取得或開發(fā)完成的投資性房地產
其成本包括建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建安成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。如果企業(yè)自行建造或開發(fā)完成但尚未使用的建筑物，且企業(yè)管理當局正式作出書面決議，明確表明其自行建造或開發(fā)產品用于經營出租、持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，可視為存貨轉換為投資性房地產，轉換日為企業(yè)管理當局作出書面決議的日期。企業(yè)自行建造取得或開發(fā)完成的投資性房地產，應按照該項資產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出，借記“投資性房地產”，貸記“在建工程（無形資產）”或“開發(fā)產品”科目[4]。
3.將非投資性房地產轉換為投資性房地產
（1）將存貨的房地產轉換為投資性房地產，企業(yè)將作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當按照該房地產轉換日的公允價值入賬，借記“投資性房地產——成本”科目；原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目；按其賬面余額，貸記“開發(fā)產品”等科目。同時，轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。
（2）企業(yè)將自用的建筑物轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當按該項土地使用權或建筑物在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產——成本”科目，按已計提的累計折舊（累計攤銷），借記“累計折舊（累計攤銷）”科目；原已計提減值準備的，借記“固定資產減值準備（無形資產減值準備）”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產（無形資產）”科目。同時，轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目[5]。
4.由成本計量模式轉換為公允價值模式計量的投資性房地產
成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。即：當滿足公允價值計量條件時，按照轉換日公允價值，借記“投資性房地產——成本”科目；按照原已經計提的折舊和減值準備，借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”和“投資性房地產減值準備”科目；按照原來確認的成本，貸記“投資性房地產”科目；按其借貸方差額，借記（或貸記）“利潤分配——未分配利潤”、“盈余公積”科目。
投資性房地產采用公允價值模式計量的，不計提折舊或攤銷，應當以資產負債表日的公允價值計量，企業(yè)應當設置“公允價值變動損益”賬戶?！肮蕛r值變動損益”賬戶核算企業(yè)投資性房地產、交易性金融資產等公允價值變動而形成的應計入當期的損益，貸方登記資產負債表日企業(yè)持有的投資性房地產、交易性金融資產等的公允價值高于賬面余額的差額，借方登記資產負債表日企業(yè)持有的投資性房地產、交易性金融資產等的公允價值低于賬面余額的差額。期末，應將本賬戶余額轉入“本年利潤”賬戶，結轉后本賬戶無余額。
四、投資性房地產中公允價值計量模式的應用
1.后續(xù)計量
新企業(yè)會計準則規(guī)定，企業(yè)應當在資產負債表日對投資性房地產選擇采用不同的后續(xù)計量方法：（1）采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量的，按照固定資產后續(xù)計量的原則進行處理。（2）對于有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠獲得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，于資產負債表日對投資性房地產以公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。新企業(yè)所得稅法沒有單獨涉及投資性房地產，對于投資性房地產按照固定資產的預計使用年限和折舊方法計提的折舊在計算應納稅所得額時予以扣除。對于按照新企業(yè)會計準則規(guī)定選擇采用公允價值模式計量的投資性房地產，期末公允價值變動計入當期損益的金額，在計算應納稅所得額時予以調整，即公允價值大于原賬面價值的差額計入當期利潤總額的金額，在計算應納稅所得額時予以調減；公允價值小于原賬面價值的差額計入當期利潤總額的金額，在計算應納稅所得額時予以調增[6]。
2.減值的處理
（1）新企業(yè)會計準則規(guī)定，對于采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產發(fā)生減值所計提的減值準備，計入當期損益。（2）新企業(yè)所得稅法對于按照新企業(yè)會計準則規(guī)定計提的減值準備在計算應納稅所得額時予以調增。
3.應用案例
2011年8月20日，G銀行購買一塊土地使用權，購買價款為18000000元，支付相關手續(xù)費300000元，款項全部以存放中央銀行款項支付。企業(yè)購買后用于對外出租。G銀行對該投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。該項投資性房地產2011年取得租金收入為800000元，已存入銀行，假定不考慮其他相關稅費。經復核，該投資性房地產2011年12月31日的公允價值為19000000元。2012年2月，G銀行出售了該項投資性房地產，取得價款22000000元。
根據投資性房地產準則的規(guī)定，投資性房地產應當按照成本進行初始確認和計量。在后續(xù)計量時，通常應當采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。企業(yè)存在確鑿證據表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以采用公允價值計量模式。企業(yè)選擇公允價值模式，就應當對其所有投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量，不得對一部分投資性房地產采用成本模式進行后續(xù)計量，對另一部分投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
五、結論
“投資性房地產”賬戶也可以用以核算采用公允價值模式計量的投資性房地產的公允價值。企業(yè)取得投資性房地產和期末投資性房地產的公允價值高于其賬面余額時，記入借方；期末投資性房地產公允價值低于其賬面余額和處置按公允價值計量的投資性房地產時，記入貸方；期末余額在借方，表示結存的投資性房地產的公允價值。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
參考文獻：
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[4]王晶晶.投資性房地產采用公允價值模式的影響[J].合作經濟與科技，2010（09）.
