時(shí)間：2023-09-22 15:32:02
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅收籌劃 合理避稅
一、籌建融資環(huán)節(jié)的稅收籌劃
1、房地產(chǎn)籌建環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類
房地產(chǎn)行業(yè)的早期籌備工作主要包括獲取土地使用權(quán)和籌集所需的資金。這個(gè)階段涉及到的稅金包括耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及籌資方式不同對(duì)企業(yè)所得稅的影響。在房地產(chǎn)投入資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)階段則將涉及到土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及營業(yè)稅金及附加等多個(gè)稅種?；I建環(huán)節(jié)對(duì)籌資方式的合理選擇和對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理籌劃不僅可以有效控制當(dāng)期的稅收負(fù)擔(dān)，而且對(duì)于整個(gè)行業(yè)后期經(jīng)營中的稅負(fù)也有相應(yīng)的緩解作用。
2、稅收籌劃策略
房地產(chǎn)行業(yè)前期需要投入巨額的資金，企業(yè)本身不可能全部依靠自己的能力投入這部分資金，必需的融資必不可少?，F(xiàn)在我國資本市場(chǎng)上的融資方式可以歸結(jié)為三類，即企業(yè)自身資金積累、債務(wù)融資（向金融機(jī)構(gòu)貸款、發(fā)行債券和向其他企業(yè)借款）和權(quán)益融資（企業(yè)內(nèi)部融資和公開上市發(fā)行股票融資）。在三類融資方式中，企業(yè)自身資金積累大代表企業(yè)經(jīng)營狀況良好，但是企業(yè)一時(shí)動(dòng)用較大的自身積累不僅可能影響企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，還需要面臨雙重交稅的負(fù)擔(dān)；由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)，融資金額需求也很大，因而會(huì)支付較大的利息成本，不過借款利息一般可以稅前扣除，可以一定程度上抵減企業(yè)所得稅的總額；更多的企業(yè)愿意使用權(quán)益融資，不僅是這種融資方式成本較小，而且可以有效優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，然而這種融資方式的紅利和股利是從稅后利潤中支付的，不能起到抵稅的作用。因此，相關(guān)部門在房地產(chǎn)籌建初期就應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身能力和成長需要，進(jìn)行合理稅收負(fù)擔(dān)考慮，選擇合理的籌資方式。
在正式立項(xiàng)開發(fā)建筑階段，最明顯的就是土地增值稅，這部分稅收雖然直接顯示在銷售環(huán)節(jié)，但是對(duì)這部分稅收進(jìn)行合理籌劃需要在建筑開發(fā)環(huán)節(jié)展開。我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行出售的，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)該全部增值額進(jìn)行計(jì)稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%。在這種規(guī)定下，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)征稅的臨界點(diǎn)和累進(jìn)稅率的臨界點(diǎn)，可以合理安排建筑環(huán)節(jié)的物資使用或者人工程序，適當(dāng)?shù)脑黾映杀?；這樣一來，在一定程度上增加扣除項(xiàng)目的金額，達(dá)到合理避稅的目的。
例如，某房地產(chǎn)企業(yè)花費(fèi)10000萬元取得某土地使用權(quán)，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。企業(yè)根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和材料人工成本等進(jìn)行合理預(yù)算可知，整個(gè)項(xiàng)目完工后可扣除項(xiàng)目金額為5000萬元，項(xiàng)目銷售預(yù)計(jì)為18200萬元。此時(shí)，（18200-10000-5000）/（10000+5000）=21.3%，企業(yè)需要交納的土地增值稅為（18200-10000-5000）×30%=960萬元。如果企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行調(diào)整，使可扣除項(xiàng)目增加200萬，那么，（18200-10000-5200）/（10000+5200）=19.73%，剛好滿足條例規(guī)定的免征土地增值稅的條件，則不用繳納土地增值稅。這個(gè)過程雖然增加了200萬的成本支出，但是可以為企業(yè)節(jié)約960萬的稅負(fù)。這部分的成本支出可以用在公共設(shè)施的建設(shè)方面，可以在有效避稅的基礎(chǔ)上，提高商品房的品質(zhì)，有利于品牌的建立。
二、銷售收款環(huán)節(jié)的稅收籌劃
1、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類
房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅種包括營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營業(yè)稅金及附加、城建稅和教育費(fèi)附加等。其中，營業(yè)稅是按照房地產(chǎn)企業(yè)向購房者收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為基數(shù)計(jì)稅的，它又是城建稅、教育費(fèi)附加計(jì)稅的基礎(chǔ)，同時(shí)也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅，因此，銷售環(huán)節(jié)最重要的稅收籌劃種類是營業(yè)稅。同是，土地增值稅的超額累進(jìn)稅率與銷售階段的定價(jià)密切相關(guān)，因此它是銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
2、營業(yè)稅的籌劃策略
對(duì)營業(yè)稅進(jìn)行籌劃的直接目的就是降低營業(yè)稅的納稅基數(shù)，合理剝離價(jià)外費(fèi)用，恰當(dāng)分離稅種稅率。具體地，可以從剝離價(jià)外費(fèi)用和進(jìn)行稅率分離兩個(gè)方面進(jìn)行展開。
（1）剝離價(jià)外費(fèi)用
根據(jù)我國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，營業(yè)稅的計(jì)稅金額是收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。在房地產(chǎn)銷售中，為了吸引客戶和提供更好的房源，房地產(chǎn)企業(yè)將各種配備設(shè)施和服務(wù)（如有線電視安裝費(fèi)、煤氣天然氣初裝費(fèi)、水表電表初裝費(fèi)等）提供到位。這部分代收的價(jià)外費(fèi)用需要計(jì)入銷售總額，無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的納稅總額，需要按照規(guī)定繳納。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的物業(yè)公司，負(fù)責(zé)這些代收費(fèi)用的收取，將這些費(fèi)用從總銷售收入中剝離，進(jìn)而減小營業(yè)稅的計(jì)稅金額。
例如，某企業(yè)年度總代收費(fèi)用為1000萬，這部分費(fèi)用不僅要按照5%的比例繳納營業(yè)稅50萬，還要繳納城建稅和教育費(fèi)附加5萬左右，相應(yīng)的契稅和印花稅也會(huì)相應(yīng)增加；如果設(shè)立專門的物業(yè)公司，只要保證其經(jīng)營成本低于這部分稅負(fù)總和，對(duì)于企業(yè)都是有利的。
（2）分離稅率
由于市場(chǎng)需求的變化，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛提供更多的精裝修房，這就涉及到銷售毛坯房和房屋裝修兩個(gè)行為。如果房地產(chǎn)企業(yè)直接將精裝修的商品房進(jìn)行銷售，則需要對(duì)總價(jià)款繳納營業(yè)稅。銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅征收稅率是5%，而建筑業(yè)的營業(yè)稅征收稅率則是3%。針對(duì)這種政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以單獨(dú)成立裝修公司，負(fù)責(zé)獨(dú)立簽訂裝修合同。即購房者在購買過程中簽訂購買毛坯房合同和裝修合同，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)可以將裝修部分的價(jià)款節(jié)約2%的稅負(fù)?；蛘?，企業(yè)也可以將裝修業(yè)務(wù)承包給專門的裝修公司，只負(fù)責(zé)銷售毛坯房，然后提供裝修業(yè)務(wù)的聯(lián)絡(luò)服務(wù)。
3、土地增值稅的稅收籌劃
籌建環(huán)節(jié)已經(jīng)對(duì)土地增值稅的籌劃進(jìn)行了一定的分析，銷售環(huán)節(jié)的很多銷售政策也會(huì)很大程度上影響這部分稅收的納稅金額。
由于土地增值稅適用的是超額累進(jìn)稅率，充分應(yīng)用稅收稅率變動(dòng)臨界點(diǎn)，合理制定商品房銷售定價(jià)，可以有效增加企業(yè)稅后利潤。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，完工后計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為800萬元，而市場(chǎng)上同類商品的售價(jià)約為1200萬元。該企業(yè)如果將自己的商品房定價(jià)為1210萬元，（1210-800）/800>50%，則應(yīng)繳納的土地增值稅為（1210-800）×40%=164萬元，稅后利潤為1210-800-164=246萬元；如果企業(yè)將自身商品房價(jià)格定為1190萬元，則20%（1190-800）/800
另外，企業(yè)還應(yīng)該合理利用相關(guān)的免稅或者稅收優(yōu)惠的臨界點(diǎn)，合理安排銷售，采用上述的承包裝修任務(wù)等，是土地增值稅盡量按照較低的稅率征收。
三、整體層面的其他稅收籌劃
房地產(chǎn)行業(yè)涉稅項(xiàng)目和種類都較多，在整個(gè)管理和經(jīng)營工作中各個(gè)環(huán)節(jié)都需要注意，進(jìn)行合理的稅收籌劃，才能保證企業(yè)整體稅收的有效規(guī)避。
1、企業(yè)所得稅的稅收籌劃
企業(yè)所得稅的計(jì)算過程中，會(huì)有一些相關(guān)的抵稅項(xiàng)目以減少企業(yè)稅收，但是房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國政府宏觀調(diào)控的重要對(duì)象，因而在企業(yè)所得稅的征收方面享有較少的優(yōu)惠。企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎分析相關(guān)政策，合理調(diào)整企業(yè)銷售業(yè)務(wù)組成，借用時(shí)間價(jià)值或者費(fèi)用的合理安排爭(zhēng)取盡量的稅收優(yōu)惠。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程作為車位出售給業(yè)主，并確定收入，就需要與當(dāng)年繳納相應(yīng)的所得稅。而其實(shí)人防工程不可出售，企業(yè)可以將其租給業(yè)主，然后分期收取租金，這樣將這部分的收入劃分為多個(gè)年度，有效降低了企業(yè)所得稅的額度。
2、保有房產(chǎn)的房產(chǎn)稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)都留有部分房源作為投資性房地產(chǎn)，用于出租或者暫時(shí)閑置。這部分房產(chǎn)都需要繳納房產(chǎn)稅，用于出租的房產(chǎn)還應(yīng)該繳納5%的營業(yè)稅。企業(yè)在安排出租業(yè)務(wù)的具體細(xì)節(jié)時(shí)，也應(yīng)該區(qū)分房屋租金和代收的水電費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、清潔費(fèi)等。同樣，這部分如果由物業(yè)公司進(jìn)行收取可以避免繳納營業(yè)稅；但是如果為方便出租，打包收取租金，則需要按照總額繳納營業(yè)稅。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)行業(yè)投資金額較大，經(jīng)營周期長。企業(yè)在經(jīng)營中需要支付多項(xiàng)巨額的稅金，企業(yè)應(yīng)該針對(duì)不同環(huán)節(jié)進(jìn)行事先稅負(fù)預(yù)測(cè)和合理籌劃，盡量減少稅務(wù)業(yè)務(wù)中的誤區(qū)和風(fēng)險(xiǎn)，正確運(yùn)用稅收政策，合理規(guī)避稅收負(fù)擔(dān)，提高稅后凈利潤。
參考文獻(xiàn)：
[1]吳永健.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2010
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 稅收籌劃 風(fēng)險(xiǎn) 控制
一、前言
稅收籌劃在目前政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)格調(diào)控、不斷加強(qiáng)樓市管控措施、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)密監(jiān)管的大環(huán)境下，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)收益最大化和合法化的不可或缺的手段。也逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)核心環(huán)節(jié)。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃也要在與國家稅法和政策不相沖突的前提下，達(dá)到合理合法的避稅目的。在房地產(chǎn)行業(yè)通過稅收籌劃獲取巨大收益的同時(shí)，企業(yè)要面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)和壓力也隨之大大地增加。所以，房地產(chǎn)行業(yè)必須認(rèn)真細(xì)致做好以下工作：對(duì)稅收籌劃可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入和專業(yè)的分析，全面理解相關(guān)法律和政策要義，制定出有效防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的應(yīng)對(duì)措施，切實(shí)地執(zhí)行稅收籌劃方案并進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，最大限度防止風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
二、稅收籌劃的概念
“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。稅收籌劃的概念最初由1935年英國的“稅務(wù)局長訴溫斯特大公”案產(chǎn)生，經(jīng)過半個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展，稅收籌劃的規(guī)范化定義得以逐步形成，即“在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過對(duì)經(jīng)營、投資、理財(cái)活動(dòng)的事先籌劃和安排，盡可能取得節(jié)稅（TaxSavings）的經(jīng)濟(jì)利益”。稅收籌劃作為一門學(xué)科，主要由稅務(wù)管理學(xué)、財(cái)務(wù)管理學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)等多門學(xué)科組成。由于目前世界各國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度不同，稅收籌劃這門學(xué)科在資本主義發(fā)達(dá)國家已經(jīng)發(fā)展成熟，而我國還處在稅收籌劃學(xué)習(xí)和運(yùn)用的初級(jí)階段。
三、房地產(chǎn)行業(yè)存在的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)
企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候，由于可能觸犯國家相關(guān)法律和政策，也可能導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營陷入各種困境而存在風(fēng)險(xiǎn)。
（一）稅收政策風(fēng)險(xiǎn)
稅收政策風(fēng)險(xiǎn)主要是稅收籌劃方案與國家稅收政策之間的沖突，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)難以完成稅收籌劃。房地產(chǎn)行業(yè)在我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，但是由于近幾年房價(jià)的迅速飆升，中央和地方各級(jí)政府開始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控，稅收政策將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大影響。由于我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚不成熟，出現(xiàn)了規(guī)章和稅收規(guī)范數(shù)量要多于法律法規(guī)的現(xiàn)象，稅收法令和政策不夠透明。隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，稅收制度的不斷完善，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的快速變化，政策也會(huì)發(fā)生改變，這就導(dǎo)致先前制定的稅收籌劃方案與稅收政策不同步，致使稅收籌劃方案難以或者無法執(zhí)行。這是房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)常會(huì)遇到的問題，稅收籌劃與稅收政策就存在時(shí)間上的矛盾，即矛盾具有時(shí)間性。
（二）法律風(fēng)險(xiǎn)
在國內(nèi)，稅收籌劃業(yè)務(wù)尚未成熟，它不具有持久的合法性，會(huì)隨著國家的房地產(chǎn)政策產(chǎn)生變化；并且房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行的稅收籌劃究竟有沒有違法，取決于國家的具體法律和規(guī)定。一旦企業(yè)在制定稅收籌劃方案的時(shí)候，相關(guān)人員對(duì)現(xiàn)行法律和政策的理解與其真實(shí)要義之間存在誤差，那么這種誤差就會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的法律風(fēng)險(xiǎn)。然而，稅收籌劃的目的就是要合理合法地避稅，如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收法令理解存在偏差，那么就可能導(dǎo)致稅收籌劃變成違法的逃稅行為或者稅收籌劃方案無法執(zhí)行，由此會(huì)給企業(yè)的正常發(fā)展造成嚴(yán)重影響。
（三）行業(yè)之間的風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密不可分的關(guān)系，因此會(huì)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)多方面的影響。影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有諸多方面的因素，具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性，從而房地產(chǎn)行業(yè)之間就存在許多復(fù)雜和相互的影響。那么房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃時(shí)候?qū)π袠I(yè)也產(chǎn)生潛在的影響。
房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)通常需要非常龐大的資金支持，這就容易受到資金短缺的威脅。然而通常房地產(chǎn)企業(yè)大部分資金是通過融資或者貸款籌到的。因此房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金越多，其稅收籌劃所獲得的效益就可能越大，但是房地產(chǎn)企業(yè)要面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)大大增加。
（四）企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的不是單一的項(xiàng)目，行業(yè)內(nèi)各個(gè)企業(yè)之間的經(jīng)營項(xiàng)目也不會(huì)完全相同，因此，企業(yè)稅收籌劃方案詳細(xì)規(guī)劃的項(xiàng)目也是多種多樣的。在項(xiàng)目經(jīng)營多樣化的行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營必定需要面對(duì)各種各樣的不確定因素，這樣就必然存在著多種經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。如果不對(duì)操作作出合理的規(guī)范，那么定制的稅收籌劃方案可能就不合理，那么也就不能實(shí)現(xiàn)真正的合理避稅，反而還會(huì)增加籌劃風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，如果沒有合理控制實(shí)施稅收籌劃投入的成本，盲目進(jìn)行稅收籌劃，勢(shì)必會(huì)造成企業(yè)經(jīng)營成本的增加，從而可能導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目的失敗。
四、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的控制措施
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，就要在制定稅收籌劃方案之前，首先要充分考慮到可能會(huì)出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，并且要制定合理有效的防范措施，盡可能減小風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)針對(duì)可能發(fā)生的不同風(fēng)險(xiǎn)，制定不同的控制措施，主要可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：
（一）深入了解稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃方案之前，不僅要熟悉企業(yè)經(jīng)營管理和財(cái)務(wù)管理的操作流程。還要對(duì)現(xiàn)行相關(guān)法律和政策進(jìn)行深入了解，并且要及時(shí)掌握市場(chǎng)變化和各級(jí)政府對(duì)該房地產(chǎn)行業(yè)的政策趨勢(shì)。要全面地了解稅收籌劃存在的風(fēng)險(xiǎn)，以及風(fēng)險(xiǎn)帶來的后果，而且要樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，這樣才能使企業(yè)實(shí)現(xiàn)收益最大化及風(fēng)險(xiǎn)最小化。
（二）稅收籌劃要與稅法和政策同步
稅法與房地產(chǎn)相關(guān)政策起著調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的作用，它實(shí)現(xiàn)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和調(diào)控，保證行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃方案的時(shí)候要全面深入理解稅法和相關(guān)政策的相關(guān)規(guī)定，做出不同的繳稅方案，并根據(jù)具體情況進(jìn)行優(yōu)化選擇，最終作出最全面最合理合法的的稅收籌劃決策。然而，稅法和相關(guān)政策會(huì)隨著市場(chǎng)環(huán)境的改變而變化，所以房地產(chǎn)企業(yè)在制定和執(zhí)行稅收籌劃方案的時(shí)候，要密切留意稅法和相關(guān)政策的變化，及時(shí)修改完善方案，及時(shí)調(diào)整方案的實(shí)施，使稅收籌劃與稅法和政策同步。
（三）建立健全會(huì)計(jì)核算制度
健全的會(huì)計(jì)核算制度是企業(yè)實(shí)施稅收籌劃的基礎(chǔ)，而且它自身的真實(shí)性，完整性和合法性將會(huì)直接影響企業(yè)稅收籌劃能否有效實(shí)現(xiàn)合理合法的避稅。對(duì)于整個(gè)企業(yè)經(jīng)營的過程，財(cái)務(wù)部門的會(huì)計(jì)核算工作始終貫穿其中，這些會(huì)計(jì)核算記錄為納稅提供依據(jù)，也同樣為稅收籌劃的實(shí)施提供前提和基礎(chǔ)，財(cái)務(wù)部門的會(huì)計(jì)核算工作是否能提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)關(guān)系到誰稅收籌劃能否實(shí)現(xiàn)，以及能否規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。要嚴(yán)格對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)，制定會(huì)計(jì)核算工作的細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)和復(fù)核制度，制定相關(guān)工作的獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)。
（四）確保稅收籌劃方案具有兼顧全局的綜合性
稅收籌劃決策關(guān)系到企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、投資、理財(cái)、營銷、管理等所有活動(dòng)，具有整體影響作用。只有滿足特定的條件，稅收籌劃才能成功。因?yàn)槎愂栈I劃不是某種單獨(dú)的個(gè)稅籌劃，而是企業(yè)一項(xiàng)整體的系統(tǒng)工程，它涉及各種項(xiàng)目和多種稅種，如：基建，采購，銷售和營業(yè)稅，城建稅，土地增值稅，所得稅等等；因此稅收籌劃不能單單看某一方面稅收的減少，更應(yīng)該看到整體稅費(fèi)的降低，和企業(yè)整體效益。如果專注于某一個(gè)方面的稅費(fèi)減免，而忽略企業(yè)整體稅務(wù)成本的變化，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的持久發(fā)展受到影響。因此，房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃必須具有綜合性才能確保企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
五、結(jié)束語
稅收籌劃能給企業(yè)帶來很大的經(jīng)濟(jì)利益，但是其背后潛在的風(fēng)險(xiǎn)也不能忽視。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)深刻理解相關(guān)法律和政策，充分掌握稅收籌劃存在的風(fēng)險(xiǎn)，合理制定籌劃方案，嚴(yán)格落實(shí)嚴(yán)格監(jiān)督，不斷完善，才能真正控制稅收籌劃給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)所得稅；稅收籌劃；實(shí)證
前言：
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收種類相對(duì)較多，其中房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)繳納的較為主要的稅種之一。通過對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)繳稅情況進(jìn)行調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅款繳納的過程中，都會(huì)對(duì)納稅金額進(jìn)行控制，通過多種籌劃手段，降低企業(yè)納稅的成本。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行籌劃的過程中缺乏系統(tǒng)的管理，忽視科學(xué)手段的應(yīng)用等，使得房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃難以達(dá)到理想的效果。
1.房地產(chǎn)行業(yè)涉稅特點(diǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在我國具有著一定的特殊性，尤其是在近年來住房價(jià)格居高不下的影響下，我國政府以及廣大人民群眾都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展十分的重視。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況與房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營有著密切的關(guān)系，并且對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及發(fā)展方向等都會(huì)產(chǎn)生影響。通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況進(jìn)行研究，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在納稅方面具有著以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：（1）不同階段稅收不同。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行運(yùn)營的過程中是分階段的，不同的階段其經(jīng)營的形式也有所不同。（2）稅種多，稅額高。我國在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行征稅的過程中采取的是分類征稅，也就是說在不同的領(lǐng)域進(jìn)行不同稅費(fèi)的征稅。（3）獨(dú)特的繳費(fèi)方式。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅款繳納的過程中，大多數(shù)的稅種都按照正常的繳稅方式進(jìn)行。
2.具體案例分析
甲公司是一家經(jīng)營效益良好的房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中因資金不足，需要進(jìn)行8000萬元資金的籌措。在對(duì)資金進(jìn)行籌措的過程中，甲公司希望通過企業(yè)所得稅籌劃的方式，對(duì)企業(yè)將要繳納的企業(yè)所得稅進(jìn)行控制，在合法的范圍內(nèi)將企業(yè)需要繳納的個(gè)人所得稅降到最低。下面（表一）是甲公司成員提出的三個(gè)不同的籌資計(jì)劃，通過對(duì)籌資計(jì)劃進(jìn)行分析我們可以找出最優(yōu)的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案。
通過對(duì)日常生活中企業(yè)所得稅的繳納方式進(jìn)行研究我們可知在日常生活中企業(yè)所得稅的繳納與企業(yè)的借款有著密切的關(guān)系，并且隨著企業(yè)借款的不斷提升，個(gè)人所得稅的數(shù)額也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的下降。因此巧妙的進(jìn)行資金的借貸成為了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅籌劃的主要方式之一。通過對(duì)甲公司的三個(gè)籌資計(jì)劃進(jìn)行分析，我們又可以發(fā)現(xiàn)不同的資金借貸方法產(chǎn)生的企業(yè)所得稅籌劃效果也有所不同，其中通過對(duì)三個(gè)不同計(jì)劃進(jìn)行研究我們可以直觀的看到，計(jì)劃三在可以進(jìn)行利息抵稅的比重更大，其在進(jìn)行企業(yè)所得稅的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三雖然節(jié)稅效果突出，但是在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上卻是最大的因此應(yīng)被有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)所重視。
3.房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃
對(duì)上述案例進(jìn)行分析我們可以得出，房地產(chǎn)行業(yè)可以通過對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行籌劃，降低企業(yè)所得稅的支出，并且進(jìn)行資金的借貸是主要的應(yīng)用手段。通過進(jìn)一步的研究我們可以發(fā)現(xiàn)上述案例只是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行所得稅籌劃的一個(gè)縮影，在實(shí)際的工作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以針對(duì)不同的經(jīng)營階段進(jìn)行不同的企業(yè)所得稅稅收籌劃。
3.1準(zhǔn)備階段
我國稅法對(duì)于納稅的對(duì)象進(jìn)行細(xì)致的劃分，通過有針對(duì)性的的稅收規(guī)定對(duì)我國的稅收工作進(jìn)行保障。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)設(shè)立的過程中，首先應(yīng)對(duì)稅法進(jìn)行掌握，明確其在納稅過程中的義務(wù)，通過對(duì)相關(guān)納稅內(nèi)容的了解，完善稅收籌劃的依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)具體的組建形式進(jìn)行考慮。這主要是因?yàn)槠髽I(yè)的組建形式不僅關(guān)系著企業(yè)的運(yùn)營模式，經(jīng)濟(jì)發(fā)展等，同時(shí)也關(guān)系著稅收的多少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備階段應(yīng)從稅收以及企業(yè)發(fā)展的角度進(jìn)行綜合的考慮。最后，對(duì)分支機(jī)構(gòu)的形式進(jìn)行把握。企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)包括分公司和子公司兩種，針對(duì)不同的分支機(jī)構(gòu)我國法律在企業(yè)所得稅方面進(jìn)行了區(qū)分的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行分支機(jī)構(gòu)建立的過程中，應(yīng)用發(fā)展的眼光看問題，針對(duì)不同條件下分公司以及子公司的稅收特點(diǎn)，進(jìn)行合理的選擇。
3.2開發(fā)階段
房地產(chǎn)的開發(fā)是一個(gè)比較復(fù)雜的過程，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行合理的把握對(duì)于控制企業(yè)所得稅的繳納有著重要的意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段首先，應(yīng)嚴(yán)格按照國家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行各項(xiàng)資格的審批，并遵守具體的流程，完善開發(fā)過程中的各項(xiàng)工作。其次，進(jìn)行合理籌資方式的選擇。通過案例我們可以知道不同的籌資方式在節(jié)稅效果以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上都有所不同，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)二者進(jìn)行合理把握，進(jìn)行科學(xué)的稅收籌劃。
3.3銷售階段
銷售是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的重要環(huán)節(jié)，為了可以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行保障，我國大約80%以上的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中都會(huì)進(jìn)行房地產(chǎn)的預(yù)售工作。因此一般在對(duì)房地產(chǎn)銷售階段進(jìn)行研究的過程中，習(xí)慣性的會(huì)將該階段分為兩個(gè)部分。就房地產(chǎn)的預(yù)售部分而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)預(yù)售過程中收取的資金進(jìn)行合理的籌劃，并以季度為單位進(jìn)行利潤的預(yù)算以便進(jìn)行企業(yè)所得稅的繳納。而對(duì)于現(xiàn)售部分來說，在對(duì)其進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)著重考慮可實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)收入以及經(jīng)營過程中的資本支出以及經(jīng)濟(jì)虧損等因素，對(duì)應(yīng)該繳納的稅額進(jìn)行合理的計(jì)算，避免因資本控制失誤造成稅款繳納不準(zhǔn)確的現(xiàn)象出現(xiàn)。
4.總結(jié)：
綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行發(fā)展的過程中，應(yīng)從多個(gè)角度出發(fā)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的資金支出進(jìn)行控制。通過加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃質(zhì)量的方式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額進(jìn)行合理的控制，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。（作者單位：1.北京開放大學(xué)懷柔分校；2.北京京北職業(yè)技術(shù)學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；思路
近年來，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅情況嚴(yán)重。以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對(duì)1103家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了納稅檢查，被查出有問題的企業(yè)725家，其中千萬元以上案件24起，有問題比例為66％；檢查總計(jì)查補(bǔ)10.05億元，滯納金一項(xiàng)，就收取5891萬元，而因偷逃稅款而引發(fā)的罰金總額也已經(jīng)突破千萬，達(dá)到1817萬元。
稅務(wù)機(jī)關(guān)已將房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況確定為監(jiān)管重點(diǎn)，并且正積極探索建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估模型，還計(jì)劃與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門建立信息傳遞制度，以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與應(yīng)納稅額有關(guān)數(shù)據(jù)的采集、監(jiān)控和分析能力,同時(shí)在行政程序上規(guī)范納稅人的稅務(wù)登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)還將加大對(duì)房地產(chǎn)涉稅違法行為的處罰力度?？梢悦黠@預(yù)見，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價(jià)將進(jìn)一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風(fēng)險(xiǎn)下降低稅負(fù)的一個(gè)重要選擇。本文就房地產(chǎn)企業(yè)如何對(duì)其經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行稅收籌劃提供一些思路。
（一）從節(jié)稅空間大的稅種和納稅人構(gòu)成入手
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價(jià)值。從理論上來講，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的的稅種作為切入點(diǎn)，例如土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是一個(gè)具有很高稅收籌劃價(jià)值的稅種，原因有兩個(gè)：一是其稅率比較高，稅負(fù)重；二是其稅率為超率累進(jìn)稅率，跳躍性大，不同級(jí)次之間稅收負(fù)擔(dān)的差距大，土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。因此土地增值稅籌劃的余地也大。
從納稅人構(gòu)成切入。我國大量稅收共同的特點(diǎn)是以企業(yè)的某種類別身份為基礎(chǔ)。因此房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)可以考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的。例如，《增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。依據(jù)混合銷售按照“經(jīng)營主業(yè)”劃分只征一種稅的原則，企業(yè)有充分的空間進(jìn)行稅收籌劃以獲得適合自己企業(yè)和產(chǎn)品特點(diǎn)的納稅方式。設(shè)有一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話、水電費(fèi)。若不對(duì)這些費(fèi)用分別核算，根據(jù)《增值稅暫行條例》的規(guī)定，用于非應(yīng)稅項(xiàng)目的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣，這樣就加重了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)可以通過分別核算和收取這些費(fèi)用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。
（二）尋找變量
稅收籌劃過程就是不斷發(fā)現(xiàn)并引入變量的過程。所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。影響應(yīng)納稅額的兩個(gè)最直接、最根本地因素是計(jì)稅依據(jù)和稅率，計(jì)稅依據(jù)越小，稅率越低，應(yīng)納稅額越少，其它間接因素都通過這兩個(gè)因素其作用。雖然這兩個(gè)因素在不同稅種中的內(nèi)容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個(gè)方面下功夫。
另外，稅收籌劃從某種意義上說就是納稅人主動(dòng)利用稅收政策的特定條款來實(shí)現(xiàn)減輕納稅成本的目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)尋找在相關(guān)稅收政策中的特定條款，并加以充分利用。這些條款包括三類：
差異性條款。例如房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅，土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越高，稅率越高，其他業(yè)務(wù)收入相對(duì)于房地產(chǎn)銷售收入，涉及的稅負(fù)主要是營業(yè)稅，不繳納土地增值稅，稅負(fù)輕一些。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，可以考慮將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，分解房地產(chǎn)價(jià)格，這樣還可能有效降低房地產(chǎn)的增值率。
選擇性條款。稅制設(shè)計(jì)和稅收政策中規(guī)定了不同的納稅處理模式，對(duì)一種納稅主體規(guī)定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過測(cè)算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。例如根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。兩種方式計(jì)算出來的應(yīng)納稅額有時(shí)候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計(jì)算房產(chǎn)稅的方式。
優(yōu)惠性條款。我國土地增值稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的規(guī)定的通知》的規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營企業(yè)中時(shí)，暫免征土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。
（三）遵循成本收益原則
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。
以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計(jì)稅原理上講，控制、降低增值率有三個(gè)辦法：降低產(chǎn)品售價(jià)、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時(shí)這些做法造會(huì)成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對(duì)籌劃方案進(jìn)行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價(jià)格共計(jì)3100萬元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180，營業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價(jià)，按3000萬元的價(jià)格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實(shí)際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。
假定其他條件不變，商品房價(jià)格仍為3100萬元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項(xiàng)目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。
在增加可扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意稅法對(duì)可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
參考文獻(xiàn)
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[關(guān)鍵詞]投資性房地產(chǎn) 土地增值稅 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 稅收籌劃
隨著金融危機(jī)頻現(xiàn)、通貨膨脹預(yù)期逐漸加劇,投資性房地產(chǎn)成為企業(yè)以賺取租金或資本保值增值的一個(gè)重要渠道。在投資前,做好投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)確定,對(duì)今后的合理避稅會(huì)起到非常重要的作用。
案例:2000年,A公司持有B公司100%的股權(quán),B公司以銀行存款2000萬元,購買一棟10000平方米的7層寫字樓,B公司的營業(yè)范圍為此寫字樓的出租、管理,兼有一些零星的咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)。至2010年,該寫字樓的市場(chǎng)公允價(jià)值為1.5億元,有C公司愿意以1.5億元購買此物業(yè)。由于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)看跌,B公司決定售出該寫字樓。
從不同的產(chǎn)權(quán)角度出售該物業(yè),會(huì)有不同的會(huì)計(jì)處理方法、會(huì)涉及到不同的稅種,其稅負(fù)也有巨大的差異。
一、僅從B公司角度,出售該寫字樓
2000年,B公司以銀行存款2000萬元,購買一棟10000平方米的7層寫字樓,假定2001年開始提折舊,按照20年計(jì)提,無殘值,每年折舊費(fèi)用100萬元。
2000年購入時(shí),B公司分錄:
借:固定資產(chǎn)――S大廈 2000
貸:銀行存款 2000
根據(jù)2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)》,為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。因此,將該物業(yè)在固定資產(chǎn)中進(jìn)行重分類。
借:投資性房地產(chǎn)2000
貸:固定資產(chǎn)――S大廈 2000
投資性房地產(chǎn)可以采用成本模式計(jì)量,也可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量,為了表述簡(jiǎn)便,我們采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量,適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)――固定資產(chǎn)》。
2001-2009年每年折舊分錄:
借:營業(yè)成本 100
貸:累計(jì)折舊100
假設(shè),2010年初,以B公司名義出售該寫字樓,銷售價(jià)格為1.5億。需要繳納的稅種會(huì)涉及到土地增值稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、企業(yè)所得稅( 假設(shè)無以前年度虧損可以抵免)
營業(yè)稅:稅率5%,營業(yè)稅為750萬
城建稅及教育費(fèi)附加(按照全國統(tǒng)一稅率記):稅率10%,稅額為75萬
印花稅:稅率萬分之五,稅額為7.5萬
土地增值稅:扣除項(xiàng)目指取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
根據(jù)此案例情況,扣除項(xiàng)目=購買原價(jià)及當(dāng)時(shí)稅費(fèi)2000萬元+以上各種稅金750+75+7.5萬元=2832.5萬元
銷售額1.5億元,增值額已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過扣除項(xiàng)目的200%。為此,按照超率累進(jìn)稅率計(jì)算選擇最高檔。
土地增值稅=(15000-2832.5)*60%-2832.5*35%=6309.1萬元
B公司的會(huì)計(jì)分錄為:
1.相關(guān)稅費(fèi)支出
借:營業(yè)外支出 7141.6
貸:應(yīng)交稅費(fèi)―營業(yè)稅750
―城建稅及教育費(fèi)附加 75
―土地增值稅 6309.1
―印花稅7.5
2.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分錄
借:其他應(yīng)收款――C公司 15000
累計(jì)折舊 900(2010年折舊忽略不計(jì))
貸:投資性房地產(chǎn)2000
營業(yè)外收入13900
3.此項(xiàng)交易給B公司帶來的凈收益
稅前收益為營業(yè)外收入-繳納的稅費(fèi)=13900-7141.6=6758.4萬元
所得稅后凈收益為6758.4*(1-25%)=5068.8萬元
4.此項(xiàng)交易給A公司帶來的凈收益
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)――長期股權(quán)投資》規(guī)定,投資企業(yè)對(duì)子公司的長期股權(quán)投資,應(yīng)當(dāng)采用本準(zhǔn)則規(guī)定的成本法核算。
假設(shè)2000年,A公司對(duì)B公司的投資為2000萬元
借:長期股權(quán)投資――B公司2000
貸:銀行存款 2000
假設(shè)寫字樓出售后,B公司全部利潤以現(xiàn)金形式劃入A公司
借:長期股權(quán)投資――B公司 5068.8
貸:投資收益5068.8
根據(jù)企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定,此項(xiàng)投資收益可不必再繳納所得稅,因此,A公司的凈收益5068.8萬元。
我們可以看到,由于國家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的稅收調(diào)控目前主要體現(xiàn)在土地增值稅上,因此,B公司銷售寫字樓的收益大部分都用來繳納了土地增值稅和其他相關(guān)稅收,盡管稅前利潤有1.39億,但稅后凈利只有5000多萬元。所以,以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),不正面觸及國家的房地產(chǎn)交易稅收,將是合理避稅的有效手段。
二、從A公司轉(zhuǎn)讓B公司股權(quán)的角度,轉(zhuǎn)讓寫字樓
B公司是A公司的全資子公司,B公司的主要資產(chǎn)就是這棟寫字樓,主要業(yè)務(wù)也是圍繞這棟寫字樓來開展的出租、物業(yè)管理工作。為此,C公司如果想得到這棟寫字樓,既可以從B手中直接購買,又可以通過A公司購得B公司100%股權(quán),從而取得寫字樓的所有權(quán)。
B公司資產(chǎn)負(fù)債表相關(guān)項(xiàng)目簡(jiǎn)表
寫字樓的賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差異為15000-(2000-900)=13900萬元
B公司的公允價(jià)值因此也可以調(diào)增13900萬元,B公司的公允價(jià)值為1.64億元。
假設(shè)C公司以1.64億元的價(jià)格收購B公司,A公司需要繳納的稅費(fèi)、分錄如下:
A公司需要交的稅費(fèi):印花稅(稅率萬分之五)和企業(yè)所得稅(稅率25%)會(huì)計(jì)分錄:
借:營業(yè)外支出 8.2
貸:應(yīng)交稅費(fèi)―印花稅8.2
A公司出售B公司股權(quán)的分錄
借:其他應(yīng)收款――C公司 16400
貸:長期股權(quán)投資―B公司2000
營業(yè)外收入14400
A公司的凈收益:
A公司收益=營業(yè)外收入-營業(yè)外支出=14400-8.2=14391.8萬元
A公司所得稅后凈收益=14391.8*(1-25%)=10793.85萬元
三、兩種運(yùn)作方法的比較
方案一、B公司將寫字樓以1.5億元賣給C公司;
方案二、A公司將B公司100%股權(quán),以1.64億元價(jià)格賣給C公司。
(一)公司A公司角度看
毋庸置疑,肯定是通過出售B公司股權(quán)的方法轉(zhuǎn)讓寫字樓,使得A公司的凈收益大,其凈收益為10793.85萬元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以B公司名義出售寫字樓的凈收益。其差異高達(dá)5000萬元。
(二)從購買方C公司的角度看
從B公司手里直接買入寫字樓,出資1.5億元;從A公司購買B公司100%股權(quán),間接控制寫字樓,出資1.64億元。表面上看起來,C公司肯定是要選擇方案一的,實(shí)際上,選擇方案二,對(duì)C公司來說是利弊兼有,甚至可以說是利大于弊。
1. 買價(jià)高,占用資金量大
表面上是這樣,但是,通過我們對(duì)A公司的利益分析,A公司會(huì)明顯偏好方案二,這樣,C公司變有了很大的議價(jià)空間,這個(gè)空間高達(dá)5000萬元。這無疑對(duì)C公司來說是重大利好。
2. 收購B公司股權(quán),可能存在極大的不確定風(fēng)險(xiǎn)
在C公司對(duì)B公司的并購中,可能存在的風(fēng)險(xiǎn)主要是資產(chǎn)不實(shí)風(fēng)險(xiǎn),由于并購雙方信息不對(duì)稱,可能給C公司帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)。C公司可以通過請(qǐng)權(quán)威中介機(jī)構(gòu)審計(jì)B公司賬目、將即將收購消息對(duì)外公布等方式,盡量將風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍內(nèi)。這是采用方案二的最大缺陷。
3.產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)延續(xù),同樣利于將來C公司將寫字樓轉(zhuǎn)讓
C公司采取方案二的方式將收購了B公司股權(quán),使A公司的收益達(dá)到了最大化,同樣,將來,一旦房產(chǎn)大幅增值,C公司也可以用同樣的方式獲利。
四、建議
對(duì)于投資性房地產(chǎn),公司最好將每一個(gè)投資性房地產(chǎn)單獨(dú)注冊(cè)一個(gè)子公司,這樣,便于對(duì)投資性房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)營運(yùn)作,獨(dú)立核算,尤其對(duì)今后的處置時(shí)合理避稅產(chǎn)生有利的影響。由單獨(dú)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變成100%子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓,對(duì)企業(yè)節(jié)稅作用很大。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；稅收籌劃；稅收政策；經(jīng)濟(jì)效益
一、稅收籌劃的定義
稅收籌劃是指納稅人站在企業(yè)管理的高度上，并在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，選擇涉稅整體經(jīng)濟(jì)利益最優(yōu)化的納稅方案來處理生產(chǎn)、經(jīng)營和投資及理財(cái)活動(dòng)的一種企業(yè)涉稅管理活動(dòng)，也是一種既合理又合法的“節(jié)稅”行為。
二、稅收籌劃技術(shù)
（1）免稅技術(shù)。（2）減稅技術(shù)。（3）稅率差異技術(shù)。（4）分割技術(shù)。（5）扣除技術(shù)。（6）成本（費(fèi)用）調(diào)整技術(shù)。（7）臨界點(diǎn)籌劃技術(shù)。（8）利用稅收優(yōu)惠技術(shù)。
三、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)具有規(guī)模大、投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長、涉稅標(biāo)的金額大、收益高等特點(diǎn)，這決定了房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的稅收籌劃是多方面的，合理、科學(xué)的稅收籌劃有利于企業(yè)抑制偷稅、漏稅的不合法行為，規(guī)范納稅行為，進(jìn)一步降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和管理與經(jīng)營成本，從而有利于企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
四、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的必要性
（1）房地產(chǎn)行業(yè)涉及的征稅科目較多，稅負(fù)較重，涉及到的征稅稅種也較多，進(jìn)行合理科學(xué)的稅收籌劃，可以避免企業(yè)重復(fù)納稅，節(jié)約外部開支成本；
（2）合理的稅收籌劃有助于降低房地產(chǎn)行業(yè)的管理成本和經(jīng)營成本，實(shí)現(xiàn)稅后利益最大化，提高企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)經(jīng)營能力；
（3） 進(jìn)行稅收籌劃，有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)自身對(duì)稅收籌劃的重視，這樣就會(huì)減少其負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、違法風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等，有助于其健康發(fā)展；
（4） 房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃有助于企業(yè)提高自身的財(cái)務(wù)管理水平，完善自身的財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)合法、高效的財(cái)務(wù)控制，提高自覺納稅意識(shí)，也可以促進(jìn)我國稅收工作的開展；
（5）房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃有利于相關(guān)的稅收法律法規(guī)制度的完善，為實(shí)現(xiàn)我國構(gòu)建法治社會(huì)的目標(biāo)作出貢獻(xiàn)；
（6）房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃，也利于行業(yè)內(nèi)提高資源重復(fù)利用率，合理的配置資源，減少不必要的浪費(fèi)，為我國走可持續(xù)發(fā)展道路，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展作出貢獻(xiàn)；也有助于國家制定的宏觀調(diào)控政策的施行。
五、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的具體策略
1、從企業(yè)所得稅角度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了其在開發(fā)產(chǎn)品未完工時(shí)可以先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)繳企業(yè)所得稅，待完工時(shí)再重新調(diào)整計(jì)稅成本。稅務(wù)機(jī)關(guān)按照國稅發(fā)[2009]31號(hào)文《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》指定的5%——20%的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率與實(shí)際毛利率相比存在較大差額，若將差額毛利率合法合理地應(yīng)用到稅收籌劃中，對(duì)于企業(yè)利用差額毛利率獲得資金使用的時(shí)間價(jià)值，緩解資金緊張?zhí)峁┯欣麠l件。
房地產(chǎn)行業(yè)所得稅的繳納情況是分月、分季預(yù)繳，年終匯算清繳，而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品完工與未完工結(jié)算之間也存在跨月、跨季度的情況，房地產(chǎn)行業(yè)所得稅的核算可分為三個(gè)階段來籌劃：第一階段為開發(fā)產(chǎn)品未完工，先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算；第二階段為竣工但未辦理結(jié)算手續(xù)，未取得全額發(fā)票，經(jīng)鑒證后按預(yù)算造價(jià)預(yù)提費(fèi)用，計(jì)算預(yù)計(jì)銷售毛利率；第三階段是完工并辦理竣工結(jié)算手續(xù)，根據(jù)銷售毛利率進(jìn)行納稅調(diào)整并計(jì)算企業(yè)所得稅。因此房地產(chǎn)行業(yè)可以合理推遲竣工時(shí)間，合理地把差額毛利率應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃中，把合法推遲交納的稅款巧轉(zhuǎn)為無息貸款充分提高資金使用效率，獲得資金的時(shí)間使用價(jià)值。
2、從土地增值稅角度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收籌劃
從土地增值稅角度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收籌劃主要可從建房方式和分散收入兩個(gè)方面著手：
（1）根據(jù)不同建房方式進(jìn)行稅收籌劃
我國稅法規(guī)定，合作建房建設(shè)完畢后自用的，可暫免征收土地增值稅，建成后要轉(zhuǎn)讓的，就需補(bǔ)交土地增值稅，代建房不屬于土地增值稅的征稅范圍。故采用代建房方式進(jìn)行稅收籌劃可在一定程度上降低企業(yè)外部成本，減輕企業(yè)稅負(fù)。具體操作如下例：
某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一塊價(jià)值350萬元的土地使用權(quán)，2007年，公司在該土地上建造商務(wù)樓并以1100萬元價(jià)格售出。假設(shè)商務(wù)樓的建筑成本為500萬元，土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額為800萬元。則該公司應(yīng)該繳納的稅費(fèi)為如下幾步：（其中成本利潤率10%，城建稅7%，教育費(fèi)附加3%）：首先計(jì)算應(yīng)納建筑安裝營業(yè)稅=500×（1+10%）/（l-3%）×3%=17.01萬元，其次計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅=1100×5%=55萬元，第三，增值率=（1100-800）/800=37.5%，第四，應(yīng)納土地增值稅=300×30%=90萬元，第五，應(yīng)納城建稅、教育費(fèi)附加=（17.01+55）×（7%+3%）=7.2萬元，最后計(jì)算公司應(yīng)納稅費(fèi)合計(jì) =17.01+55+90+7.2=169.21萬元。
如果該公司進(jìn)行納稅籌劃，將其銷售行為轉(zhuǎn)為代建房行為，卻會(huì)發(fā)生不一樣的結(jié)果，籌劃前后成本基本相同，稅負(fù)卻不同，我國稅法規(guī)定單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)的購置成本后的余額作為營業(yè)額。如下例：
公司在開發(fā)寫商務(wù)樓前，首先將土地按350萬元的價(jià)格銷售給最終客戶，然后以800萬元的價(jià)格與客戶簽代建合同，房屋建成后可得800萬元的建筑安裝收入。因此，該公司將土地以350萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給客戶，只需繳納建筑安裝營業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加，不須繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅、土地增值稅，也不再負(fù)擔(dān)營業(yè)稅。
籌劃后該公司應(yīng)納稅：
建筑安裝營業(yè)稅=800×3%=24萬元
城建稅、教育費(fèi)附加 =24×（7%+3%）=2.4萬元
籌劃后可節(jié)稅169.21-（24+2.4）=142.81萬元
（2） 用分散收入的方式來進(jìn)行稅收籌劃。
用分散收入的方式降低土地增值率，減輕房地產(chǎn)稅負(fù)。
常見的分散收入的方式有兩種：將可分除的房地產(chǎn)整體項(xiàng)目剝離出來單獨(dú)處理，達(dá)到盈利不繳納土地增值稅的目的；將一個(gè)整體項(xiàng)目分開多個(gè)工程處理，以降低增值稅率，減輕稅負(fù)。
3、從營業(yè)稅角度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)營業(yè)稅進(jìn)行稅收籌劃有很多方法，在這里簡(jiǎn)單從介紹以下三種方法：
（1）運(yùn)用減少流轉(zhuǎn)次數(shù)的方法進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)在銷售時(shí)按流轉(zhuǎn)次數(shù)繳納營業(yè)稅的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)經(jīng)營中運(yùn)用合理方法減少流轉(zhuǎn)次數(shù)降低營業(yè)稅稅負(fù)。
（2）采用合作建房方式進(jìn)行稅收籌劃。
合作建房的方式一般分為兩種：一種是由雙方通過互換房屋所有權(quán)的方式和土地使用權(quán)的方式合作建房，這時(shí)雙方則需要分別按銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的方式來繳納營業(yè)稅；一種是雙方分別以貨幣資金、土地使用權(quán)出資，成立合營企業(yè)，此時(shí)的交易雙方均不用繳納營業(yè)稅。
六、總結(jié)
隨著整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)總體水平的提高，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)，如何做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃工作，將影響著其如何發(fā)展下去。房地產(chǎn)企業(yè)自身要做好經(jīng)營發(fā)展，需要降低企業(yè)的經(jīng)營成本與管理成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，因?yàn)樾袠I(yè)本身的稅負(fù)過重，因此科學(xué)合理的稅收籌劃工作的開展與施行，將有助于其降低這些成本，減輕稅負(fù)；從而促進(jìn)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住發(fā)展機(jī)遇，促進(jìn)自身能力提高，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，搶占市場(chǎng)獲得生存與發(fā)展。（作者單位：陽煤集團(tuán)統(tǒng)計(jì)部）
參考文獻(xiàn)
[1]會(huì)計(jì)之友 2011年3月《差額毛利率在房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃中的應(yīng)用》
[2]中國稅網(wǎng) 《企業(yè)所得稅匯算清繳操作指南》2011年3月中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅務(wù)籌劃 風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于風(fēng)口浪尖，如何將利潤空間加大，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，保持房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重心。稅收籌劃是在房地產(chǎn)企業(yè)不違反國家財(cái)務(wù)稅收政策前提下，以提升企業(yè)利潤為目的進(jìn)行的稅收謀劃，但是在稅收謀劃過程中會(huì)出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)需要通過一系列措施對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制和防范。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要有：
（一）法律風(fēng)險(xiǎn)
我國的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃相關(guān)法律制度目前還不是很完善，針對(duì)同一個(gè)問題，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃者和國家稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)有不同的理解和看法，因?yàn)闆]有完善的法律制度進(jìn)行約束和限制，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中可能出現(xiàn)一些涉稅糾紛甚至于違法行為。還有一些企業(yè)對(duì)法律沒有深刻的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致出現(xiàn)一些超越法律或者在法律邊緣游走的現(xiàn)狀發(fā)生，這些都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃產(chǎn)生不利的影響。
（二）政策風(fēng)險(xiǎn)
隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中地位越來越重要，但是目前我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不成熟，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律制度還不盡完善，相關(guān)的規(guī)范性文件很少，這就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中形成巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
（三）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)和資金有著密切的聯(lián)系，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要對(duì)資金進(jìn)行合理的掌控。我國房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)資金大多是貸款融資的，資金越大，稅務(wù)籌劃的空間就會(huì)擴(kuò)大，在創(chuàng)造高額的經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。
（四）行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使得很多企業(yè)看到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，但是房地產(chǎn)行業(yè)和很多行業(yè)都密切關(guān)聯(lián)，與貨幣政策、利率政策、經(jīng)濟(jì)增長、居民收入等諸多方面也是息息相關(guān)的，容易受這些因素影響產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，如果沒有進(jìn)行合理的規(guī)劃，就會(huì)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
二、我國當(dāng)前房地產(chǎn)稅收環(huán)境
我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和完善，各種法律體系在不斷的完善中，稅收法律體系也不例外。通過法律制度的完善，建立完善的稅務(wù)法律體系，為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供法律依據(jù)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)合法進(jìn)行相關(guān)工作。從目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來講，稅務(wù)法規(guī)建立了較完整的體系，法律執(zhí)行也慢慢的規(guī)范，這些都有利于房地產(chǎn)企業(yè)依法進(jìn)行各項(xiàng)工作。
改革開放后，我國和世界上很多國家都建立了經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已日趨國際化，使得稅收工作也呈現(xiàn)國際化。我國當(dāng)前的稅收環(huán)境呈現(xiàn)出國內(nèi)經(jīng)濟(jì)主體和國外經(jīng)濟(jì)主體共同競(jìng)爭(zhēng)的收稅局勢(shì)，對(duì)稅務(wù)發(fā)展提出更高的要求。而房地產(chǎn)行業(yè)最為顯著的一個(gè)特點(diǎn)就是周期長、投資大，同時(shí)會(huì)計(jì)核算和稅收政策在許多口徑上的差異，以及稅收中各稅種針對(duì)同一計(jì)稅項(xiàng)目確認(rèn)的差異，造成了稅收計(jì)算工作的難度，稅收過程的復(fù)雜性加大，涉及到多個(gè)稅種，這些稅種是否可以進(jìn)行合理的規(guī)劃，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
三、如何有效控制房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)企業(yè)稅收進(jìn)行合理的規(guī)劃，就是將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)減小。房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)橐?guī)模相對(duì)較大，所以只有高水準(zhǔn)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，而稅收籌劃作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中的一項(xiàng)工作，顯然是重中之重。為了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行。
（一）重視專業(yè)人才的使用
稅收工作具有很強(qiáng)的專業(yè)性，對(duì)人才有很高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視專業(yè)性人才的培養(yǎng)及任用，定期組織學(xué)習(xí)財(cái)稅知識(shí)，加強(qiáng)與同行交流，持續(xù)提高稅務(wù)籌劃人員的工作水平。
（二）借鑒專業(yè)的建議
在進(jìn)行重大決策時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的決策者可以向一些專家進(jìn)行咨詢，借鑒專業(yè)的建議或者意見。將專家的建議和房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況結(jié)合在一起，可以有效的對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。
（三）開展稅收籌劃工作
在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重大的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)決策時(shí)，應(yīng)及時(shí)將稅務(wù)籌劃工作跟進(jìn)，企業(yè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)人員應(yīng)與其他相關(guān)部門充分交流、深入討論，在完成討論后，設(shè)計(jì)出合理的稅收方案，同時(shí)需要加強(qiáng)稅收方案中經(jīng)濟(jì)收益和風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行深入的了解。然后將稅務(wù)方案遞交給企業(yè)決策者，相關(guān)部門根據(jù)稅收方案進(jìn)行實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)施過程中，也要對(duì)經(jīng)濟(jì)收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)評(píng)估，并進(jìn)行跟蹤記錄，在評(píng)估的過程中要保持客觀性。事后應(yīng)總結(jié)評(píng)價(jià)，做成資料以備后期參考使用。
（四）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
房地產(chǎn)企業(yè)必須充分的認(rèn)識(shí)到其存在的風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注國家相關(guān)政策，做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃能力。及時(shí)的掌握房地產(chǎn)行業(yè)的最新市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，從實(shí)際出發(fā)，適時(shí)地對(duì)企業(yè)的稅收籌劃方案進(jìn)行調(diào)整。
四、結(jié)束語
綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，但是房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在很多方面的風(fēng)險(xiǎn)，為了有效的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，就要充分的認(rèn)識(shí)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)對(duì)稅收政策的學(xué)習(xí)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，合理制定稅務(wù)籌劃方案，使得企業(yè)在較少的運(yùn)營成本下，實(shí)現(xiàn)高經(jīng)濟(jì)收益和低風(fēng)險(xiǎn)，最終保證企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
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