時間：2023-09-27 16:09:20
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關鍵詞：“營改增”；稅務風險；影響因素
一、基本理論
（一）“營改增”的基本理論
2011年，經(jīng)國務院批準，財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案。目前，“營改增”在我國全面推進，并在我國落實中，財政部門及稅務部門頒布了有關政策法規(guī)，對改革行業(yè)及計稅方法進行了明確規(guī)定，同時還對稅種稅率進行計算。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險基本理論
（1）房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險定義。房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險隸屬于風險范圍內(nèi)，稅務風險實際上就是稅務責任所具有的隨機性，在企業(yè)所作出的涉稅行為內(nèi)，沒有按照稅法規(guī)章制度，可能遭受到的利益損失。（2）如何降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險?！盃I改增”稅收政策在落實前后，房地產(chǎn)企業(yè)需要面對稅務風險。“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)開展，必然對房地產(chǎn)企業(yè)運營管理活動造成影響，不斷是“營改增”稅收政策所起到的何種影響，都會產(chǎn)生不同程度稅務風險，進而對房地產(chǎn)企業(yè)價值最大化目標造成影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)對稅務風險進行管理，提升對稅務風險防范意識。
（三）將稅務風險管理歸納到公司治理層面上
調(diào)整企業(yè)治理結構，提高稅務風險管理能力構建專門稅務風險管理機構，可以有效對“營改增”之后房地產(chǎn)所應對的稅務風險進行管理。房地產(chǎn)企業(yè)決策在制定中，必須從企業(yè)戰(zhàn)略層面進行研究，充分認識到稅務風險管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建設內(nèi)重要性，將稅務風險管理歸納到企業(yè)戰(zhàn)略層面內(nèi)，設置稅務風險專門管理機構，承擔起對稅務風險管理制度監(jiān)督職責。按照我國房地產(chǎn)企業(yè)原有部門結構，筆者認為房地產(chǎn)企業(yè)在董事會下面應該設置稅務風險管理機構，主要承擔稅務風險監(jiān)督管理職責。
（四）完善稅務風險管理人員結構
（1）稅務風險管理委員會內(nèi)人員構成。房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理委員會內(nèi)人員主要由兩部分構成，分別為企業(yè)內(nèi)部稅務風險管理工作人員及社會內(nèi)專家。首先，稅務風險管理委員會和審計委員會相似，全部隸屬于董事會直接管理，對經(jīng)理層決策制定起到監(jiān)督作用。因此，稅務風險管理委員會內(nèi)成員必須包含企業(yè)董事會成員，并且其中具有“營改增”稅務方面專業(yè)管理人員；其次，為了能夠?qū)Χ悇诊L險管理規(guī)章制度進行完善，提升稅務風險管理質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理委員會需要積極了解企業(yè)運營實際情況，聽取不同人員意見。所以，房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理委員會在具有企業(yè)內(nèi)部稅務管理人員情況下，還可以向社會內(nèi)聘請專業(yè)稅務風險管理人員。（2）稅務籌劃科人員。稅務籌劃科是稅務風險管理落實主要機構，需要對企業(yè)涉稅事項進行全面管理，進而稅務籌劃科工作人員必須了解稅法內(nèi)容，進而才能夠開展日常管理工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃科需要具有掌握稅務有關知識的管理人員，改名管理人員還需要對稅務風險管理工作有著一定了解，直接由房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理委員會進行統(tǒng)一管理；其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助人員培訓或者是外聘等方式，提升自身復合型人才數(shù)量，分配到稅務籌劃科不同稅務崗位上面，從源頭對房地產(chǎn)企業(yè)所存在的稅務風險進行管理。
（五）明確稅務風險管理崗位職責
房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠保證稅務風險管理工作順利開展，提升稅務風險管理質(zhì)量，就必須對稅務風險管理不同工作崗位職責進行明確。（1）稅務風險管理委員會職責。稅務風險管理委員會作為房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險整體管理部門，必須從企業(yè)戰(zhàn)略層面上，對房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險進行管理，提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益。首先，稅務風險管理委員會需要參與到企業(yè)決策制定上面，為房地產(chǎn)企業(yè)管理活動運營提供稅務風險管理數(shù)據(jù)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲取更高價值；其次，房地產(chǎn)稅務風險管理委員會需要對稅務風險管理制度進行制定及完善，定期對有關管理人員進行培訓，構建完善稅務風險管理制度，自動對房地產(chǎn)企業(yè)稅務方面所存在的風險進行識別及評估，進而采取針對性解決措施。（2）稅務籌劃科崗位職責。稅務籌劃科崗位工作人員需要提升對稅務風險管理工作重視程度，積極參與熬稅務風險管理制度編制內(nèi)，并且向稅務風險管理委員會遞交有關運營情況及處理結果，為稅務風險管理委員會提供有關數(shù)據(jù)依據(jù)，同時對稅務風險管理委員會進行監(jiān)督管理。明確稅務籌劃科不同工作崗位職責，從源頭對稅務風險進行防范管理，增加稅務籌劃科與不同部門之間的關聯(lián)，聽取房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)其他部門的意見。
一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營涉及的稅種
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營因項目龐大，涉及產(chǎn)業(yè)多，因此相關稅種也較多，據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營共涉及11項稅費（10個稅種、1項涉稅費用），分別為營業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、車船使用稅、印花稅、土地增值稅、教育費附加（外資企業(yè)不征）、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅。
二、房地產(chǎn)開發(fā)中可能存在的問題
1、銷售方面的問題
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)大致分為建設、使用及交易三個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都涉及到不同的稅種，分別如下：第一，房地產(chǎn)開發(fā)建設環(huán)節(jié)涉及稅種為耕地占用稅、營業(yè)稅和城市建設維護費。如在開發(fā)過程中占用了耕地面積則需要交納耕地占用稅，營業(yè)稅是針對建設單位根據(jù)經(jīng)營情況按照3%征收，城市建設維護費則作為營業(yè)附加義務產(chǎn)生。第二，房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)涉及稅種為營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地使用稅和房產(chǎn)稅。第三，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及稅種主要為營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅。
2、開發(fā)成本方面的問題
（1）偽造或高估開發(fā)成本。一是由于建筑安裝業(yè)等發(fā)票的監(jiān)管不嚴密，造成建筑安裝成本虛假。二是進行成本核算時，成本明細不區(qū)分項目，導致隱瞞巨額利潤或賬面虧損。三是打白條等不符合規(guī)定的收據(jù)列入了收支成本。
（2）將與生產(chǎn)無關的費用計入成本。有些企業(yè)將與生產(chǎn)無關的汽車費用、旅游考察費用列入公司支出。稅務人員很難區(qū)分這類支出是否與生產(chǎn)經(jīng)營有關，使得納稅人有機可乘。
（3）未按規(guī)定取得發(fā)票。有些企業(yè)違反營業(yè)稅相關政策，將取得的外地建筑業(yè)發(fā)票入賬，導致當?shù)氐慕ㄖI(yè)營業(yè)稅流失。有些企業(yè)自行采購建筑材料、綠化樹苗等，未將這部分支出計入工程造價，損害了建筑業(yè)的營業(yè)稅。
3、納稅申報方面的問題
（1）所納稅款申報不實或延遲。營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅申報未按稅務規(guī)定進行納稅申報。延遲納稅義務發(fā)生時間、不實計算計稅依據(jù)等。另外，企業(yè)在建造自用商品房時，在交付使用后未將其轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，不申報房產(chǎn)稅，減少了房產(chǎn)稅的繳納。
（2）所納稅款未及時清算。土地增值稅、企業(yè)所得稅，應清算未及時清算，造成了潛在的稅務風險。
三、房地產(chǎn)涉及的主要稅種稽查要點
1、企業(yè)所得稅稽查要點
（1）檢查房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的銷售收入、預售收入及其他收入確認以及成本和費用的扣除，是否符合國家稅法規(guī)定，同時各項應稅收入是否真實完整。
（2）在經(jīng)營過程中是否按規(guī)定入賬，有無已實現(xiàn)收入不確認、長期掛賬或存在賬外收入的情況。有無故意壓低售價轉(zhuǎn)移收入的行為。
（3）稅前扣除的項目是否真實合法。因房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，稅務部門在稽查過程中將重點檢查各項準備金、風險金、業(yè)務招待費、廣告費、租賃費、工資及相關費用、財產(chǎn)損失、捐贈支出、改擴建及裝修工程支出、管理費等項目，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分攤成本。
（4）構成成本的各類憑證及發(fā)票是否真實有效合法，是否存在虛開、代開以及偽造假發(fā)票進行不合理入賬的現(xiàn)象。
2、土地增值稅的稅收稽查要點
（1）是否按照國家相關稅法規(guī)定申報土地增值稅，增值額計算是否準確。
（2）對普通標準住宅的界定是否符合要求。
3、營業(yè)稅的稽查要點
（1）企業(yè)對應繳納稅收的營業(yè)額確認是否正確，是否包括各種價外費用。按合同規(guī)定時間應收入而未收到的銷售款是否申報納稅。關聯(lián)企業(yè)之間的銷售價格是否合理。
（2）銷售房產(chǎn)預收款是否及時申報納稅。
（3）是否存在以房抵債行為，合作建房過程中是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。
（4）企業(yè)是否存在將商品房用于分配或贈予行為。如存在此類行為，稅務機關應重新核定其營業(yè)收入額。
（5）是否存在低價銷售行為，即房地產(chǎn)企業(yè)在銷售商品房的過程中，以明顯不合理的低價進行銷售而無正當理由，如存在此種情況，稅務機關應重新核定其營業(yè)收入額。
（6）如將房產(chǎn)出租，是否按出租收入金額申報納稅。
（7）動遷、拆遷類補償款是否按規(guī)定申報納稅。
四、房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅務風險
1、補交稅款
根據(jù)稅法規(guī)定：當企業(yè)或個人少繳納稅款時，被稅務機關查出時，就必須及時補交稅款。針對上文所述房地產(chǎn)在各個環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)的問題，如營業(yè)稅申報不及時等，如果被稅務機關所查出，就必須及時進行補交。
2、交滯納金
根據(jù)稅法規(guī)定：稅收滯納金是納稅人或者扣繳義務人不及時履行納稅義務而產(chǎn)生的連帶義務。國家對滯納稅款的納稅人、扣繳義務人征收滯納金，目的是為了保證納稅人、扣繳義務人及時履行繳納或者解繳稅款的義務。如房地產(chǎn)各項稅種申報不及時被稅務機關查出，不僅要補交應繳稅費，還需要依法繳納一定金額的滯納金。
3、罰款
稅務罰款，是指納稅人偷稅、騙稅、未按時納稅等行為被國家征稅機關發(fā)現(xiàn)，對納稅人處以1倍以上5倍以下的罰金。如房地產(chǎn)企業(yè)存在如上現(xiàn)象，一方面要對應繳稅費進行補交，另一方面還要根據(jù)情況繳納罰款。
4、刑事處罰
【關鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)； 稅務風險； 實證分析
國家稅務總局于2009年5月了《大企業(yè)稅務風險管理指引》，國家稅務總局首次在正式文件中提到“企業(yè)稅務風險”這個概念。該指引目的是提高企業(yè)稅務風險意識，引導大企業(yè)加強稅務風險管理。隨著住房消費市場的快速增長，公眾對房地產(chǎn)企業(yè)關注度越來越高，政府對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管（尤其是稅收監(jiān)管）日益規(guī)范和嚴格。根據(jù)《2012年全國稅務稽查工作要點》（稽便函[2012]1號），房地產(chǎn)業(yè)仍然是稅務稽查的重點行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)成為唯一一個自2002年起連續(xù)多年被列為稅務專項稽查的行業(yè)。由于政府稅收監(jiān)管力度的增強，且房地產(chǎn)企業(yè)涉稅事項較多，其稅務風險日益增大?；谏鲜霰尘?，本文依據(jù)風險管理理論與財務分析理論，分稅種分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險現(xiàn)狀，并采用多元回歸分析方法揭示了房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險與主要財務指標的相關性。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險界定
澳大利亞的Michael Carmody（2003）認為，企業(yè)稅務風險一般來源于企業(yè)內(nèi)部和外部兩個方面，企業(yè)的稅務風險管理要求企業(yè)加強對內(nèi)部因素的控制，實現(xiàn)合法納稅、避免被稅務機關納稅檢查并力圖承擔最低稅負。Donald-T.Nicolaisen（2003）認為，稅務風險管理是指企業(yè)通過合理安排企業(yè)財務管理活動，充分利用稅收優(yōu)惠政策，承擔最低的稅負水平，獲得最大的稅收利益，同時并不引起稅務機關的關注。COSO在《企業(yè)風險管理——綜合框架》中，提供了一整套完整系統(tǒng)的企業(yè)風險管理模式和框架，即控制環(huán)境、風險評估、控制活動、信息溝通和監(jiān)控，這五個部分實際上構成了企業(yè)內(nèi)部控制制度，為企業(yè)有效管理稅務風險提供制度支持。
國內(nèi)學者對稅務風險也給出了各自的解釋。劉蓉（2005）認為稅務風險是指稅務責任的一種不確定性，并且這些不確定性主要與企業(yè)財務報告的真實可靠性、企業(yè)日常經(jīng)營活動以及稅收法規(guī)的遵循等相關。稅務風險管理就是對這種不確定性的管理。蔡昌（2011）認為稅務風險是指企業(yè)涉稅行為因未能正確有效遵守稅法規(guī)定而可能導致的未來利益的損失。劉建民、譚光榮（2009）認為稅收籌劃（稅務風險管理）是納稅人在遵守國家法律、政策的前提下，通過對籌資、投資、經(jīng)營等活動開展以納稅事項為主的籌劃，以獲取稅收利益。
根據(jù)稅務風險的基本界定，筆者認為，房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險，是指房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅活動中面臨的一種不確定性而使其涉稅行為未能準確有效遵守稅收法規(guī)，最終導致企業(yè)未來利益的可能損失，包括：房地產(chǎn)企業(yè)未完全遵守稅收法律法規(guī)，而被發(fā)現(xiàn)其存在偷逃稅的可能性，從而引發(fā)補稅、罰款的處罰，或者納稅時依據(jù)的稅法不準確、沒有充分運用相關的稅收優(yōu)惠政策而承擔較多的納稅責任，或者沒有進行有效合理的納稅籌劃而導致房地產(chǎn)企業(yè)多繳稅，即存在稅收違法風險和稅收負擔風險兩種形式。
二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種稅務風險評估分析
（一）主要稅種選擇
房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種主要包括：營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等。其中，營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的三個稅種。表1反映了房地產(chǎn)企業(yè)各稅種的稅負構成以及稅收負擔率。雖然個人所得稅額也比較大，但對房地產(chǎn)企業(yè)來說，并不是稅負的承擔者，而只是代扣代繳人。因此本文選取營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅進行分析。
（二）評估指標的建立
依據(jù)國家稅務總局印發(fā)的《納稅評估管理辦法》通知相關規(guī)定、稅法相關規(guī)定及數(shù)據(jù)可獲得性，選取營業(yè)稅稅負率（TRB）、土地增值稅稅負率（TRL）和企業(yè)所得稅稅負率（TRI）作為房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三個稅種的稅務風險評估指標，其指標如下：
指標一：TRB=BT/IN×100%
指標二：TRL=LVAT/TP×100%
指標三：TRI=[ITE-（DITL-DITA）]/TP×100%
其中，BT是本期營業(yè)稅，用財務報告附注中披露的營業(yè)稅金及附加下的營業(yè)稅表示；IN是本期應納營業(yè)稅的銷售收入，用利潤表中的本期營業(yè)收入表示；LVAT是本期土地增值稅，用財務報告附注中披露的營業(yè)稅金及附加下的土地增值稅表示；TP是本期利潤總額，用利潤表中利潤總額表示；ITE是本期所得稅費用，用利潤表中的所得稅費用表示；（DITL-DITA）是本期遞延所得稅費用，DITL是本期遞延所得稅負債變動額，DITA是本期遞延所得稅資產(chǎn)變動額，分別用資產(chǎn)負債表中遞延所得稅負債期末余額與其期初余額的差和遞延所得稅資產(chǎn)期末余額與其期初余額的差表示。
（三）樣本的選取
本文以湘財金禾投資軟件劃分的行業(yè)板塊標準，從127家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司中剔除具有如下特征之一的上市公司：1.數(shù)據(jù)有缺失的公司；2.利潤總額小于零（即虧損）的公司；3.資產(chǎn)負債率大于1的極端值，選取了70家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司作為實證分析的樣本。從上海、深圳證券交易所公布報告中，搜集樣本公司2010年和2011年兩個年度的財務報告。根據(jù)稅務風險評估指標，從財務附注中選取整理相關數(shù)據(jù)，分別計算三個稅種的稅負率，進而計算各樣本公司三個稅種的稅負差異率以評估稅務風險。其中，稅負差異率=（企業(yè)評估的稅負率-行業(yè)上一年稅負率）/行業(yè)上一年稅負率×100%。一般情況下，稅務機關通過各行業(yè)上一年的各種稅收、相關的收入和利潤測算各行業(yè)的稅負率，測算結果僅供內(nèi)部使用，很少予以對外公布。因此，本文采用類似稅務機關測算行業(yè)稅負率的方法，測算出房地產(chǎn)業(yè)三個稅種稅負率（見表2）。采用稅負對比法，測算各樣本企業(yè)的稅負差異率（見表3）。
（四）主要稅種稅務風險的評估結果分析
企業(yè)稅負差異率大于零，意味著評估的該企業(yè)對應稅種稅負率高于行業(yè)對應稅種稅負率，企業(yè)可能未能準確理解、掌握、運用稅收法規(guī)，或者可能沒有利用好應有的稅收優(yōu)惠政策，或者沒進行合理的納稅籌劃而面臨承擔較大稅款負擔的風險；企業(yè)稅負差異率小于零，意味著評估的該企業(yè)對應稅種稅負率低于行業(yè)對應稅種稅負率，企業(yè)可能面臨因違反稅法的規(guī)定，或利用了不應利用的稅收優(yōu)惠政策，或者采取了不合理的納稅籌劃而被稅務機關罰款甚至繳納滯納金的稅收違法風險。企業(yè)某一稅種稅負差異率絕對值越大，其面臨的稅務風險越大，并且根據(jù)稅務機關規(guī)定，公司稅負差異率的絕對值大于等于30%時，對應稅種稅務風險比較大。表3中營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅稅務風險評估結果可分別用
圖1、圖2和圖3表示。
根據(jù)表3中房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅稅務風險評估結果，我們可通過統(tǒng)計各個稅負差異率區(qū)間上房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)占整個樣本的比重，分析得出整個房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險狀況。統(tǒng)計結果分別見表4、表5和表6。
首先，從圖1和表4可知，小部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為31.43%，2011年為37.14%）營業(yè)稅稅負差異率絕對值大于30%，說明僅有小部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在營業(yè)稅稅務風險；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為87.14%，2011年為91.43%）營業(yè)稅稅負差異率小于零，其中小部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為28.57%，2011年為32.86%）營業(yè)稅稅負差異率小于-30%，說明我國房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅務風險類型為稅收違法風險，并且僅有小部分房地產(chǎn)企業(yè)存在營業(yè)稅違法風險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)涉及營業(yè)稅的事項相對單一，主要涉及銷售不動產(chǎn)而繳納營業(yè)稅，對應的房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅率一般為5%，意味著房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的計算和申報相對簡單，稅務風險相對較小。由于房地產(chǎn)企業(yè)收到銷售款后，即應按收到的房款繳納營業(yè)稅，而現(xiàn)實中小部分房地產(chǎn)企業(yè)收到房款時可能因未及時申報繳納營業(yè)稅，存在違法納稅的可能性。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅務風險相對較小，僅有小部分房地產(chǎn)企業(yè)存在營業(yè)稅違法風險。
其次，從圖2和表5可知，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為81.43%，2011年為77.14%）土地增值稅稅負差異率絕對值大于30%，說明我國絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在土地增值稅稅務風險；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為61.43%，2011年為60%）土地增值稅稅負差異率大于零，其中大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為54.29%，2011年為47.14%）土地增值稅稅負差異率大于30%，說明我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務風險類型為稅收負擔風險。此外，土地增值稅是我國唯一一個采用超率累進稅率的稅種，計算相對復雜，并且有關土地增值稅稅前扣除項目的規(guī)定比較多而嚴，我國房地產(chǎn)企業(yè)可能沒有采取有效的納稅籌劃策略增加稅前扣除項目，以致多繳納了土地增值稅。因此，我國絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在土地增值稅稅收負擔風險。
最后，從圖3和表6可知，大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為48.57%，2011年為52.86%）企業(yè)所得稅稅負差異率絕對值大于30%，說明我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在企業(yè)所得稅稅務風險；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為68.57%，2011年為70%）企業(yè)所得稅稅負差異率大于零，其中部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為35.71%，2011年為37.14%）的企業(yè)所得稅稅負差異率大于30%，說明我國房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅務風險類型為稅收負擔風險。此外，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃意識比較淡薄，企業(yè)財務、稅務人員專業(yè)素質(zhì)較低，申報繳納企業(yè)所得稅時很可能出現(xiàn)少計稅前扣除項目或多計收入，因而多繳企業(yè)所得稅。因此我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在企業(yè)所得稅稅收負擔風險。
綜上分析知，小部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在營業(yè)稅稅收違法風險；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨較大的土地增值稅稅收負擔風險；大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨較大的企業(yè)所得稅稅收負擔風險。
三、影響房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險因素的實證分析
我們一般通過分析企業(yè)資產(chǎn)負債率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和投資報酬率來判斷企業(yè)的償債能力、營運能力以及盈利能力。筆者考慮到企業(yè)償債能力、營運能力和盈利能力可能會對企業(yè)稅務風險有一定的影響，能在一定程度上反映企業(yè)稅務風險，因此本文選取代表三大能力的三大主要指標——資產(chǎn)負債率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)收益率作為解釋變量對企業(yè)稅務風險進行實證回歸分析。
（一）模型設定與數(shù)據(jù)來源
本文借鑒譚光榮等《汽車制造業(yè)稅務風險的實證分析》一文中用實際稅負率來衡量稅務風險的水平，以財務分析指標資產(chǎn)負債率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和企業(yè)規(guī)模作為解釋變量。具體回歸模型如下：
其中，i表示第i家公司，t表示從2006到2011的不同年度，β表示以面板數(shù)據(jù)回歸的系數(shù)估計值，ξit為誤差項。其中，Rtax為房地產(chǎn)企業(yè)的實際稅負率，為本模型的被解釋變量，用70家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司財務報表所得稅費用、營業(yè)稅金及附加之和與營業(yè)收入之比表示；β0為常數(shù)，為縱截距；RAL為資產(chǎn)負債率，用資產(chǎn)負債表期末負債總額與期末資產(chǎn)總額的比值表示；RAT為總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，用利潤表中當期營業(yè)收入與資產(chǎn)負債表中期末資產(chǎn)總額的比值表示；ROA為總資產(chǎn)收益率，用利潤表中當期凈利潤與資產(chǎn)負債表中期末資產(chǎn)總額的比值表示；SIZE系企業(yè)規(guī)模，用資產(chǎn)負債表中的期末資產(chǎn)總額表示，ξit為隨機誤差項，表示模型設定、數(shù)值觀測等隨機因素對被解釋變量的影響。以本文選取的70家上市公司2006—2011年6年的數(shù)據(jù)為有效樣本，運用Stata11.0進行回歸分析。
（二）實證結果
本文分別采用模型1和模型2（其中模型2中刪去變量RAL），利用Stata11.0綜合各年度樣本進行面板數(shù)據(jù)回歸分析。本文試圖通過變量之間差異的比較分析，測出稅務風險與四個解釋變量之間的相關性。回歸結果如表7所示。
1.模型1的回歸結果
（1）稅務風險與資產(chǎn)負債率（RAL）存在正相關?；貧w顯示，解釋變量資產(chǎn)負債率對數(shù)的系數(shù)0.1855，但不夠顯著（t值僅為1.54，對應p值為0.124）。這說明房地產(chǎn)稅務風險與資產(chǎn)負債率相關性不大，即企業(yè)的長期償債能力高低對企業(yè)稅務風險的影響不大。因為資產(chǎn)負債率反映企業(yè)的財務決策、財務杠桿水平，并且負債具有抵稅效果，但是這種抵稅效果并非一直發(fā)揮作用，當負債資本成本大于投資收益率時會減少企業(yè)價值，尤其對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，負債費用一般需要資本化，對企業(yè)當期稅負率影響不大，進而對稅務風險影響不大。
（2）稅務風險與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（RAT）存在非常顯著的負相關。此解釋變量對數(shù)的系數(shù)為-0.3382，并且非常顯著（t值為-6.55，對應p值為0.000）。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映企業(yè)營運能力，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快慢影響企業(yè)收益，一般來說，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)變快時企業(yè)收入多而固定成本費用并未增加，稅負率會相應降低，對應稅務風險小。正是由于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢，所以其面臨的稅務風險相對較大。
（3）稅務風險與總資產(chǎn)收益率（ROA）存在顯著的正相關，即總資產(chǎn)收益率越大，稅務風險越大。解釋變量總資產(chǎn)收益率對數(shù)的系數(shù)0.2620，且非常顯著（t值為6.90，對應p值為0.000）。正滿足高風險、高收益的原則。要取得較高的盈利需承擔較大的稅務風險?？傎Y產(chǎn)收益率反映企業(yè)盈利能力，當企業(yè)獲利能力增加時，相對固定的抵稅金額都無法與當期所得等比例增加，會有較高的稅負率，稅負風險會較大。此外，ROA高的企業(yè)，征稅當局的監(jiān)督強度越大。
（4）稅務風險與企業(yè)規(guī)模（SIZE）存在顯著的正相關，即企業(yè)規(guī)模越大，稅務風險越大。解釋變量企業(yè)規(guī)模對數(shù)的系數(shù)為0.1441，并且較顯著（t值為2.77，對應p值為0.006）。企業(yè)規(guī)模變大時，財務事項增加，核算難度增加，申報的稅務資料不夠準確，對應的企業(yè)稅務風險相應增加。
2.刪掉變量資產(chǎn)負債率（RAL）后的模型2的回歸結果
（1）稅務風險與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（RAT）仍存在非常顯著的負相關。此解釋變量對數(shù)的系數(shù)為-0.3375，并且非常顯著（t值為-6.52，對應p值為0.000）。與模型1的回歸結果非常接近，進一步驗證總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與稅務風險是負相關。
（2）稅務風險與總資產(chǎn)收益率（ROA）存在顯著的正相關。解釋變量總資產(chǎn)收益率的系數(shù)0.2535，且非常顯著（t值為6.73，對應p值為0.000）。與模型1的回歸結果非常接近，進一步說明總資產(chǎn)收益率與稅務風險是正相關。
（3）稅務風險與企業(yè)規(guī)模（SIZE）存在顯著的正相關。解釋變量企業(yè)規(guī)模的系數(shù)為0.1765，并且非常顯著（t值為3.70，對應p值為0.000）。同樣與模型1的回歸結果較接近，進一步說明企業(yè)規(guī)模與企業(yè)稅務風險是正相關。
（三）穩(wěn)健性檢驗
把模型1中的資產(chǎn)負債率變量去掉后得到模型2，實際上是通過換取解釋變量檢驗其他解釋變量與被解釋變量之間相關性的穩(wěn)定關系。通過模型1和模型2的比較發(fā)現(xiàn)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和資產(chǎn)總額與企業(yè)稅務風險存在穩(wěn)定的相關性，只是顯著性有微小變動。具體結果見表7。
（四）實證結論
通過多元回歸分析知，企業(yè)稅務風險與資產(chǎn)負債率相關性不大，因為負債的抵稅效果并非總是有效，當收益率低于債務資本成本時，負債不再具有抵稅作用；而與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和企業(yè)規(guī)模有關，且分別是顯著負相關、顯著正相關和顯著正相關。房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變小、總資產(chǎn)收益率變大，而稅負率變小，或者總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變大、總資產(chǎn)收益率變小，而稅負率變大，都說明房地產(chǎn)企業(yè)可能存在稅務風險，前者可能存在稅收違法風險，后者可能面臨稅收負擔風險。RAT、ROA與Rtax變動步伐越不一致，房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險越大。
四、結論
通過分析房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年主要稅種稅務風險可知，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅務風險較小，只有小部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在營業(yè)稅稅收違法風險，而絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨土地增值稅稅收負擔風險，大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨企業(yè)所得稅稅收負擔風險。房地產(chǎn)企業(yè)可重點預防土地增值稅和企業(yè)所得稅兩個稅種的稅務風險，以此來預防企業(yè)整體稅務風險。比如注重會計核算的準確性、合理性，保證納稅申報時可扣除項目金額真實合理存在，同時準備充足的資料證明企業(yè)建設的普通標準住宅符合要求，及時進行土地增值稅清算；注意企業(yè)所得稅納稅所得額的調(diào)整?；貧w分析表明，企業(yè)稅務風險與資產(chǎn)負債率相關性不大，而與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和企業(yè)規(guī)模相關，且分別是顯著負相關、顯著正相關和顯著正相關。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可通過比較分析總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和稅負率的變動方向、變動步伐來識別、評估企業(yè)稅務風險。當企業(yè)總資產(chǎn)收益率較大時，說明企業(yè)可能存在較大的稅務風險，這恰好符合風險—收益對等原則，高收益，高風險。我們可通過提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，降低企業(yè)稅務風險，比如增加銷售收入或減少資產(chǎn)投資。
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關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；所得稅；稅務風險；應用
一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風險管理問題形成原因
（一）所得稅風險意識淡薄
稅收風險存在于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的整個過程當中，需要始終保持高度的風險意識開展工作，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風險意識淡薄，雖然配設有專門的稅務部門，但是卻主要側(cè)重于納稅申報工作，并沒有主動開展稅務風險工作。
（二）所得稅風險管理機制欠缺
要想有效開展所得稅風險防控，就需要全面了解企業(yè)的運營模式與程序，通過事前規(guī)劃、事中監(jiān)管以及事后檢查的方式來落實，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅風險管理中缺乏全面的管理機制，僅僅只認識到納稅申報的部分。
（三）所得稅風險識別能力不強
根據(jù)市場數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)企業(yè)所爆發(fā)出來的所得稅稅務風險大多集中在稅務申報之后，這主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)對所得稅風險的識別能力并不強，沒有建立相應的風險識別系統(tǒng)，無法及時發(fā)現(xiàn)存在的稅務風險，自然也就無法有效開展后續(xù)的所得稅風險管理活動。
（四）所得稅風險預警系統(tǒng)缺失
當建立起全面覆蓋的所得稅風險預警體系后，房地產(chǎn)企業(yè)將會在第一時間內(nèi)了解企業(yè)存在的所得稅風險存在點，發(fā)現(xiàn)所得稅風險爆發(fā)的相關規(guī)律，從而提前開展相關的應對防范措施，避免所得稅風險給企業(yè)帶來實際的經(jīng)濟損失。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有建立系統(tǒng)的所得稅風險預警機制，相關工作人員的專業(yè)能力也無法及時計算預警值，對所得稅隱患識別能力不高。
（五）稅務信息溝通缺乏
很多房地產(chǎn)企業(yè)中部門之間的溝通并不多，各部門對數(shù)據(jù)的了解僅僅停留在自己工作相關的內(nèi)容，即使是正常的數(shù)據(jù)也沒有實現(xiàn)部門間的暢通共享。而企業(yè)所得稅稅務風險直接關系到企業(yè)的經(jīng)營管理，除了經(jīng)濟信息之外，經(jīng)營管理中不同環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)信息都會影響到企業(yè)所得稅稅務風險工作的開展，因此稅務信息溝通非常重要。
二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風險的應對措施
（一）明確房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風險管理目標
企業(yè)所得稅風險防控工作并不是一朝一夕之間或者通過某一個單一的措施就能夠完成的，它是一項系統(tǒng)的、長時間的工作，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中要想穩(wěn)步前行，財稅風險控制工作顯得尤為重要，需要高度重視所得稅風險管理工作的開展，將可能存在的風險系數(shù)控制到最低，有力支撐企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)所具有的獨特的特點以及所得稅風險防控的需要來設計所得稅風險管理計劃，明確管理目標，系統(tǒng)開展所得稅管控工作。
（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風險管理基礎環(huán)境建設
房地產(chǎn)企業(yè)要針對日常經(jīng)營管理工作出現(xiàn)的稅務信息建立完整的管理，明確管理權限，同時建立起科學的財務管理制度，引入專業(yè)的財務人員負責財務工作的開展，定期針對財務工作組織檢查，提升財務工作的規(guī)范性與透明性，確保所得稅申報工作的準確性。針對所得稅申報工作，無論采取哪種申報方式，都要反復開展審核，做好與稅務部門人員的溝通工作，明確申報工作的重點與難點，嚴格按照國家的相關規(guī)定進行，避免因為超時等原因影響申報的順利開展。除此之外，對于雖然不常發(fā)生但是有一點發(fā)生，將會對企業(yè)造成巨大影響的事項要及時尋求外部專家?guī)椭?，開展重大事項管理，在專家權威的指導下有效開展所得稅風險防控工作。
（三）設立房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風險稅務風險預警系統(tǒng)
對國家稅收政策的變化要及時進行研究解讀，結合過往房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風險管控工作中所面臨的風險情況樹立可能存在的各種風險因素，建立起系統(tǒng)的所得稅風險預警系統(tǒng)，科學設定預警值，并定期根據(jù)實際情況大變化進行相應的調(diào)整，確保預警系統(tǒng)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)存在的所得稅稅務風險進行定性與定量的衡量，提前預警信息，有效采取防控措施。
隨著我國社會的不斷發(fā)展，經(jīng)濟逐步提升，企業(yè)之間競爭越發(fā)激烈。在這種背景之下，企業(yè)想在激烈的社會競爭中獲得持續(xù)發(fā)展和進步，就不得不接受現(xiàn)代社會經(jīng)濟環(huán)境為企業(yè)帶來機遇的同時還為企業(yè)帶來的風險和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個高利潤、競爭激烈的行業(yè)，在經(jīng)營過程中面臨著沉重的稅務負擔。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，必須要做好房地產(chǎn)行業(yè)的納稅籌劃工作，進行合理的納稅籌劃，減少企業(yè)的稅收負擔；提高企業(yè)的盈利空間及市場競爭力。
1當前情況下的房地產(chǎn)企業(yè)稅務
一是房地產(chǎn)企業(yè)在我國國民經(jīng)濟的發(fā)展過程中起著重要的作用，它生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)復雜，涉及較多的稅種，而且一般納稅金額比較大。二是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務橫跨生產(chǎn)和流通兩個樞紐環(huán)節(jié)，與之相關的行業(yè)較多。三是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營生產(chǎn)過程中需要大量的資金，在建設項目開發(fā)過程中需要進行廣泛融資。資金來源可以主要概括為以下方面：銀行借貸、預售房款、股權資金、信托融資等；種類較多且成本不同的資金來源給稅收帶來不同程度的影響。四是房地產(chǎn)企業(yè)成本結構復雜。
因此，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點、實際經(jīng)營運轉(zhuǎn)能力以及戰(zhàn)略發(fā)展目標，并結合市場環(huán)境的轉(zhuǎn)變和發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅的籌劃工作是不容忽視的。
2房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅籌劃的意義
房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅籌劃是以不違反我國現(xiàn)行稅收體系規(guī)定為前提，通過稅收優(yōu)惠政策來實施。在全程納稅籌劃過程中，充分利用我國稅法上的稅收優(yōu)惠，降低企業(yè)的稅負，提高企業(yè)的收益；與此同時，不合理的納稅籌劃會加大房地產(chǎn)企業(yè)稅收的風險。因此，稅收籌劃人員必須具有一定的專業(yè)知識水平，對現(xiàn)行國家稅收法律及當?shù)氐亩愂找?guī)定了解透徹，從而合理、合法地進行納稅籌劃。做好房地產(chǎn)企業(yè)的全程納稅籌劃工作，不僅能夠為企業(yè)降低納稅負擔，而且能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率；從而使房地產(chǎn)企業(yè)取得廣泛的經(jīng)濟效益和社會效益，達到房地產(chǎn)企業(yè)提高自身核心競爭力的同時又促進我國經(jīng)濟發(fā)展的目標。
3房地產(chǎn)企業(yè)的全程納稅籌劃工作
31融資階段納稅籌劃與風險管控
融資階段是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的早期階段。在這個階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金，資金籌集方式多元化。融資方式主要有銀行信貸融資、企業(yè)上市融資、金融租賃融資、債券融資及信托融資等，融資方式的不同進而決定了稅收負擔不同，所以要結合不同的融資方式進行合理的納稅籌劃與風險管控。
第一，融資階段的納稅籌劃工作。融資階段的納稅籌劃工作要嚴格遵守法律條例，踐行“稅盾”效應，從根本上減少房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的稅務風險。房地產(chǎn)企業(yè)在融資前要充分考慮各融資方式對企業(yè)所得稅及土地增值稅的影響并要求取得合格的票據(jù)。應充分考慮資金使用期限，對利息進行資本化。
第二，融資階段稅務風險的規(guī)避工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在使用負債籌資的過程中，要發(fā)揮“稅盾”效應，控制最優(yōu)資本結構，從而降低企業(yè)資產(chǎn)負債率，減少企業(yè)的財務風險。其次，嚴格遵守獨立交易原則，與母公司或關聯(lián)企業(yè)利息費用的結算工作要及時，從而防范稅務風險的發(fā)生。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在進行借貸的時候，選擇向正規(guī)金融機構進行籌資。
32開發(fā)建設階段的納稅籌劃與風險管控
房地產(chǎn)開發(fā)建設階段是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的核心。在這一階段要詳細的考慮房地產(chǎn)企業(yè)在建設環(huán)節(jié)中的成本，合理劃分和歸納成本費用。在簽訂合同時，要留意對方是否有履行合同的能力并核對簽訂合同的人員信息是否真實，以免發(fā)生不必要的麻煩。接受發(fā)票時，要檢查發(fā)票項目是否齊全：納稅人的信息與識別碼，備注欄是否備注齊全以及是否加蓋了單位發(fā)票專用章。遵守相關的會計準則和法律規(guī)范，進而有效地完成房地產(chǎn)開發(fā)建設階段稅收的籌劃工作；使房地產(chǎn)開發(fā)建設階段稅收籌劃工作科學、合理地開展。
第一，開發(fā)建設階段的納稅籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設階段的納稅籌劃工作是通過在建設過程對建設項目的設計，對開發(fā)成本和核算成本進行結轉(zhuǎn)的籌劃來實施的。簡而言之，就是我國目前對于建設階段的納稅情況有明確的稅法規(guī)定，因此要嚴格遵守相關的法律條例，所以做好相關的納稅籌劃工作，達到從根本上降低房地產(chǎn)企業(yè)在建設階段的納稅負擔，減少房地產(chǎn)企業(yè)不必要的財產(chǎn)損失。
第二，開發(fā)建設階段的稅務風險的規(guī)避工作。?τ詵康夭?企業(yè)開發(fā)建設階段的稅務風險規(guī)避工作來說，重點是在合同管理上。與施工單位進行合同談判時，不但要對構成合同價款總額的費用項目進行明確規(guī)定，如工程建筑勞務費、材料費等，還要對合同的名稱、發(fā)票等進行明確規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)營改增后，應根據(jù)政策規(guī)定，區(qū)分新老項目，收取合格的發(fā)票。新開發(fā)項目，應與對方談判，盡量取得增值稅專用發(fā)票，保管好增值稅專用發(fā)票并在規(guī)定時間內(nèi)對發(fā)票進項進行認證。在此階段的稅收籌化工作，應充分考慮對增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的影響。
33銷售階段的納稅籌劃與風險管控
對于整個房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益來說意義重大，因此，必須做好房地產(chǎn)銷售階段的納稅籌劃工作。
第一，銷售階段的納稅籌劃工作。房地產(chǎn)銷售階段的納稅籌劃工作，需充分考慮價格對土地增值稅的影響，可以通過測算，找出稅收平衡點，對房源進行合理定價。值得注意的是，在開發(fā)設計階段，財務人員需要積極參與相關戶型的討論等，房屋面積不同，對稅收也會產(chǎn)生一定影響。
第二，銷售階段的稅務風險的規(guī)避工作。房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段的稅務風險主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)對房源進行精裝修，進而吸引更多的消費者和顧客。然而我國相關稅法有明確規(guī)定，精裝修所產(chǎn)生的費用，通過“銷售科目”支出計量，在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)會產(chǎn)生一定的稅務風險。房地產(chǎn)企業(yè)營改增后，應根據(jù)政策規(guī)定，區(qū)分新老項目，開具合格的增值稅發(fā)票。此階段需關注換房、退房對稅收的影響。
摘 要 隨著我國社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，最近幾年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展非常迅猛。但是由于經(jīng)濟形勢日益復雜，房地產(chǎn)企業(yè)勢必面臨更加復雜多變的稅收環(huán)境，因此，稅務風險得到房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。本文簡要分析了稅務風險可能為地產(chǎn)企業(yè)帶來的一些影響，并嘗試性提出規(guī)避稅務風險的策略。
關鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務風險 策略
房地產(chǎn)企業(yè)成立的那天開始，就已經(jīng)存在稅務風險。隨著我國稅務制度的發(fā)展與完善，當前稅務風險存在于房地產(chǎn)企業(yè)的各個經(jīng)營環(huán)節(jié)中，也逐漸成為企業(yè)必須重視的部分?；诙悇诊L險的本質(zhì)來分析，主要是我國稅收制度與企業(yè)納稅之間存在的差異，而可能會給企業(yè)帶來不可預見的損失。稅務風險會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很多后果，直接體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)會支付一大筆資金用于繳稅與罰款，而這筆資金會一定程度影響到房地產(chǎn)企業(yè)的正常運作，導致房地產(chǎn)企業(yè)的資金流比較緊張。另外，稅務風險的存在還可能會讓房地產(chǎn)企業(yè)失去享受某些指定政策的機會，較為常見的是：一般納稅人資格、一般發(fā)票開具資格、享受稅收優(yōu)惠資格等等，而這些資格對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有很重要的現(xiàn)實意義。
另外，稅務風險的存在還可能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定程度的法務風險，無論什么企業(yè)一旦涉及到法律上的問題，就必然會影響其正常經(jīng)營活動的開展。最后，稅務風險的存在還可能影響到整個房地產(chǎn)企業(yè)的信用與聲譽，房地產(chǎn)企業(yè)必然會涉及到各大銀行、供應商等等，而這些合作企業(yè)必然因為企業(yè)的信用問題而不愿繼續(xù)合作。由此可見，稅務風險對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是非常深遠的，基于這些影響度，房地產(chǎn)企業(yè)也必須加強對稅務風險的科學管理，對稅務風險進行合理規(guī)避。筆者結合自身工作經(jīng)驗，嘗試性提出房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務風險的一些策略，如下：
一、建立管理稅務風險的專設機構
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收多達十余項，包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產(chǎn)稅等，貫穿土地競拍、前期準備、項目開發(fā)、房子銷售、后期物業(yè)管理整個過程。難怪房地產(chǎn)行業(yè)流傳著“房地產(chǎn)每個毛孔都含著稅”。同時房地產(chǎn)交易金額比較大，繳納稅款的金額也很大，不同算法對稅額的影響也很顯著。根據(jù)相關統(tǒng)計報告顯示，2010國民稅收收入為77390億，同年真正的房地產(chǎn)稅收收入為17025.8億元，占22%，2011年全國稅收收入增長超過1/4是房地產(chǎn)行業(yè)增加的，說明房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅率偏高。目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)銷售收入5%繳納營業(yè)稅，按應納稅所得額的25%繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅率為30%到60%的?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔較重，因此需要建立專門管理、應對稅務風險的專設機構，而且還必須明文規(guī)定房地產(chǎn)旗下所有涉及到稅務的工作都必須由專門的機構進行處理，盡力為企業(yè)打造一個科學合理的涉稅事務專業(yè)化處理流程，最大限度保障相關業(yè)務的實效性、準確性與客觀性。稅務管理機構的規(guī)模需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際業(yè)務規(guī)模與實際要求來進行規(guī)劃，針對大企業(yè)來說，推薦設置稅務管理部，而且需要配置專業(yè)能力與責任心都比較強的人才來進行管理與實施。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實際的需求，來確定其規(guī)模的大小，中小型可以設立稅務管理科。企業(yè)可以通過稅務管理機構來有效管理稅務風險，并且可以及時全面的獲取與稅收相關的優(yōu)惠政策，更重要的是通過專業(yè)機構可以加強與當?shù)囟悇諜C關的溝通與聯(lián)系，這樣便能幫助房地產(chǎn)企業(yè)對稅務風險進行更好的規(guī)避。
二、對稅務風險控制活動進行規(guī)范
稅務風險涉及到的控制活動主要是指企業(yè)管理層對稅務風險的識別與應對。房地產(chǎn)企業(yè)相關經(jīng)營活動能否正常穩(wěn)定的開展，是由控制活動的質(zhì)量來決定的，由此可見，對房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標有非常重要的現(xiàn)實意義?？刂苹顒泳唧w由一系列流程、授權、分權以及集權等等環(huán)節(jié)與制度構成的?！洞笃髽I(yè)稅收風險管理指引（試行）》也指出：企業(yè)需要在考慮稅務風險管理成本效益的基礎上，來對稅務風險管理內(nèi)部控制體系進行設計，主要從這些環(huán)節(jié)入手，例如：風險評估辦法、應對策略、流程處理等等，進而制定出能夠?qū)Χ悇诊L險進行有效應對的內(nèi)部控制機制，進而一定程度上規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)可能會面臨的稅務風險。
案例：青島國際輕紡城擁有一塊土地500畝，擬轉(zhuǎn)讓其中的400畝，另外100畝建寫字樓自用。青島政建投資集團有限公司擬收購其土地并為輕紡城建設寫字樓。
稅務風險管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相關合同、協(xié)議和單據(jù)，作為稅務處理的依據(jù)。土地儲備中心、青島政建投資集團有限公司、輕紡城簽署“拆遷補償費協(xié)議”，同時，輕紡城與甲公司“委托代建協(xié)議”，寫字樓以輕紡城名義立項、報建，所有與寫字樓有關的建造成本單據(jù)抬頭必須開給輕紡城，由青島政建投資集團有限公司單獨裝訂憑證（先預計拆遷補償費，支出時沖減），竣工決算后，整體移交給輕紡城，由輕紡城做固定資產(chǎn)管理，同時輕紡城給青島政建投資集團有限公司出具拆遷補償費收據(jù)，青島政建投資集團有限公司憑政府收回土地文件、拆遷補償合同、拆遷補償費收據(jù)確認拆遷補償費出讓金、拆遷補償費、稅費共同構成400畝地的成本。根據(jù)財稅[2004] 134號，為取得土地支付的全部對價，包括出讓金、拆遷補償費、農(nóng)民安置費、青苗補償、市政配套費，均作為契稅稅基，青島政建投資集團有限公司在辦理土地證時要先預估這些費用。
三、重視建立企業(yè)稅務風險防范管理體系
房地產(chǎn)企業(yè)如要真正實現(xiàn)科學規(guī)避稅務風險的目標，建立企業(yè)稅務防線防范體系是重要的實施手段。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)實際的經(jīng)營狀況，并且結合《大企業(yè)稅收風險管理指引（試行）》當中的一些規(guī)定，進而構建相關稅務信息的傳遞渠道與溝通制度，要收集、處理、傳遞信息的責任真正明確到每一個崗位上，建立房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理責任制度。通過這種方式將責任進行劃分，不僅能保障房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理相關工作能夠一一落實，其中相關工作的實際完成情況也能實現(xiàn)有崗可查，更重要的是保障房地產(chǎn)企業(yè)的管理層能夠及時獲得涉稅信息反饋，第一時間發(fā)現(xiàn)問題，并采取應對措施進行改善。例如：土地增值稅規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。利用這個優(yōu)惠政策對土增稅進行籌劃，可以利用銷售定價臨界點籌劃法，就是建立一個計算模型，計算出房屋定價，使得增值率控制在上述20%以內(nèi)，這樣也能很好的規(guī)避稅務風險。
又可以做好營業(yè)稅策劃，例如：合作建房。一方提供資金，一方提供土地使用權，共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業(yè)”兩種方式。成立合營企業(yè)，雙方風險共擔、利潤共享。提供土地使用權一方符合營業(yè)稅法中“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”規(guī)定，故不必繳納營業(yè)稅。通過合作建房的方式將營業(yè)稅策劃工作做好，有利于規(guī)避營業(yè)稅務風險。
四、加強內(nèi)部審計與自查
房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險管理的內(nèi)部監(jiān)督通常由內(nèi)部審計與自查兩個部分組成。通過內(nèi)部審計與稅負自查相關工作的開展，房地產(chǎn)企業(yè)能有效提升涉稅事務的處理質(zhì)量，能夠合理保障房地產(chǎn)企業(yè)安全納稅，有助于降低稅務風險率，有效規(guī)避稅務風險。具體來講，日常經(jīng)營管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要堅持定期對涉稅業(yè)務進行審計與自查，若是發(fā)現(xiàn)有問題的環(huán)節(jié)要針對性進行改善與糾正。而針對一些階段性涉稅的工作?？梢砸越y(tǒng)一檢查或者專項審計等等方式，例如：一些專業(yè)性或者規(guī)模較大的涉稅業(yè)務，可以請專業(yè)稅務機構來進行指導，進而提升房地產(chǎn)企業(yè)管理稅務風險的水平。例如：融資階段。融資階段的稅收籌劃應該做好以下的風險管理： 首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該意識到利息費用雖然有稅遁的優(yōu)勢，但是過重的負債也會給企業(yè)帶來巨大的財務風險，房地產(chǎn)企業(yè)在利用稅遁優(yōu)勢時應該考慮到最優(yōu)資本結構的問題； 其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該盡量向金融機構貸款，雖然現(xiàn)在銀行對房地產(chǎn)的貸款限制越來越多，但是為防止稅務機構對于超額利息的剔除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是要向正規(guī)的金融機構貸款，比如說向非金融機構貸款的利息是不允許在計算土地增值稅的過程中作為扣除項目的。
我國在 2009 年 5 月由國家稅務總局印發(fā)了《大企業(yè)稅務風險管理指引（試行）》，就企業(yè)防范、評估、應對稅務風險所涉及到的各項工作作出了詳細的規(guī)范和闡述。從客觀的角度來看，當前稅法體系還存在一些漏洞，很多辦稅環(huán)節(jié)還停留在比較粗略的條例框架之下，當然稅法體系的不健全也會造成政策的真空地帶與更大的彈性空間，而這種尺度不好把握，很容易給房地產(chǎn)企業(yè)帶來稅務風險?；谶@樣的背景，房地產(chǎn)企業(yè)要與當?shù)囟悇諜C關加強溝通，要及時全面的了解相關稅收政策，要善于聽取相關部門的建議與提醒，這樣才能保障房地產(chǎn)企業(yè)對于稅法的理解與稅務機關保持一致，進而更好的規(guī)避稅務風險，降低稅務風險所帶來的損失。
參考文獻：
[1]李琳.淺談大型企業(yè)的稅務風險管理.交通財會.2009（10）.
【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險成因分析管理對策
一、稅務風險的特點
（一）難化解
稅務風險一旦形成，如果企業(yè)不采取有效的應對措施，風險將會長期存在，不會自動化解。另外，稅務風險還會隨著企業(yè)經(jīng)營活動的開展，呈現(xiàn)出累積效應，從隱形的風險逐漸轉(zhuǎn)化為顯性的資金流失，在引起稅務機關的注意后，將會給企業(yè)自身的經(jīng)濟利益帶來嚴重的損害。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于行業(yè)內(nèi)部競爭激烈，企業(yè)一旦出現(xiàn)稅務風險，還會使商業(yè)信譽受到損失，企業(yè)的市場競爭力也會一同下降，對未來的發(fā)展帶來了阻力。
（二）多變性
稅務風險的形成原因具有復雜性的特點，其中即包括企業(yè)內(nèi)部管理不善、重視不足，也包括外部稅法不完善，以及稅務機關自由裁量權過大等。在企業(yè)正常的經(jīng)營活動中，由于隨時面臨來自各個方面的不確定影響，導致稅務風險也呈現(xiàn)出多變性的特點。例如，企業(yè)為了減少稅費支出，會根據(jù)稅法規(guī)定和自身經(jīng)營需要，實施納稅籌劃。一旦稅法做出調(diào)整，內(nèi)容發(fā)生變化，而企業(yè)有沒有及時調(diào)整納稅籌劃方案，就有可能導致納稅籌劃方案從“不違法”變成“違法”，進而引起稅務風險。
（三）可控性
雖然企業(yè)稅務風險具有多變性和難化解的特點，但是稅務風險的形成和爆發(fā)，也并不是無跡可尋的。企業(yè)可以結合以往的稅務風險管理經(jīng)驗，一方面提高對稅務風險防控和管理的重視，例如通過加強內(nèi)部各個部門之間的信息交流，減少稅務工作中的失誤，降低稅務風險發(fā)生概率；另一方面，也可以提前制定一些應急方案，即便是出現(xiàn)稅務風險，也可以第一時間采取控制策略，避免風險損失的擴大化。因此，只要做到快速響應，就可以實現(xiàn)稅務風險的有效控制，這也是維護企業(yè)利益的一種有效手段。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險的成因分析
（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部原因引發(fā)的稅務風險
1.財務核算水平不高。財務核算是對企業(yè)涉稅進行處理的重要一環(huán)，它直接對企業(yè)的稅務情況產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務核算的基礎數(shù)據(jù)對企業(yè)的全部涉稅行動產(chǎn)生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財務核算的基礎數(shù)據(jù)進行計算。房地產(chǎn)企業(yè)財務核算的水平，在很大范圍內(nèi)決定了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為處理的恰當程度。2.財務制度不健全。房地產(chǎn)企業(yè)制度的不完善是企業(yè)制度層面的一個重要問題。歷史證明，制度在房地產(chǎn)企業(yè)管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生死。目前，某些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)定的財務制度非常不合規(guī)范，且與國家的相關法制規(guī)定不相符，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部沒有確立有關的財務制度，以上狀況均讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為潛伏一定的風險隱患。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)外部原因引發(fā)的稅務風險
1.稅法改變后沒有及時調(diào)整納稅籌劃方案。納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在合法前提下少繳納稅費的一種主要手段，納稅籌劃作為一種游走于稅法邊緣的經(jīng)濟活動，直接損害了稅務機關的利益。當稅務機關對現(xiàn)行的稅法法律進行補充和完善后，原來的納稅籌劃方案中部分內(nèi)容已經(jīng)不再使用。但是從新稅法的實施，到企業(yè)更改納稅籌劃方案，中間需要間隔一段時間，如果企業(yè)沒有盡快結合當前的稅法內(nèi)容對納稅籌劃方案進行調(diào)整，也容易引發(fā)稅務風險。另外，在激烈的行業(yè)競爭中，許多房地產(chǎn)企業(yè)將工作中心都放在經(jīng)營業(yè)務上，對于稅法的變更缺乏足夠的重視，這也會直接增加稅務風險的發(fā)生概率。2.稅務機關的自由裁量權。代替國家行使征稅任務的行政機關和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關系，而他們的權利和義務具有不對等性，這是稅收法律的一個非常重要的內(nèi)容。因為現(xiàn)階段的法制環(huán)境不良、文化傳統(tǒng)因素等原因，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人，在相互關系中通常處于一個比較不利的位置。而且存在一些稅務機關執(zhí)法不規(guī)范、自由裁量權使用不恰當?shù)痊F(xiàn)象。例如，一些省級的國家稅務局自行地把企業(yè)正常申報且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務機關對稅法賦予的自由裁量權的濫用，這些行為通常會損害到了納稅人的權益，讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問題加大了很多的不確定，同時也把房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險提高了。
三、房地產(chǎn)企業(yè)強化稅務風險管理的具體對策
（一）建立健全稅務風險預警系統(tǒng)
1.推出稅務風險評分評級機制。對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員來說，稅務風險雖然會帶來損失，但是只要做好事前預防和管理，就可以做到風險可控，不會對房地產(chǎn)企業(yè)各項經(jīng)營活動以及經(jīng)濟效益造成大的損失。稅務風險的評分評級制度，就是采用定性分析與定量計算相結合的方法，立足于房地產(chǎn)企業(yè)當前工作的開展情況，對潛在的稅務風險進行評價，對其發(fā)生概率、可能造成的危害后果等進行預測和分析。這樣一來，就可以為稅務風險管理工作的開展提供必要的參考，便于企業(yè)集中人力進行稅務風險的防控。2.做好日常稅務活動的監(jiān)督。在房地產(chǎn)企業(yè)的日常工作中，由于存在一些不良的習慣，引發(fā)稅務風險。同時，企業(yè)內(nèi)部沒有開展有效的監(jiān)督和檢查活動，也會導致稅務風險進一步擴大，最終給企業(yè)造成損失。針對這一問題，就要去房地產(chǎn)企業(yè)關注細節(jié)，從日常稅務活動著手，強化監(jiān)督意識。例如，定期核對應收賬款，及時處理死賬、呆賬。加強倉庫存貨管理，對于滯銷的庫存物資要及時采取處理辦法，既可以減少庫存，騰出空間，又可以防止資金呆滯，對增加房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動效率也起到了積極作用。
（二）營造良好的稅務風險管理環(huán)境
1.提升稅務風險管理意識。稅務風險的不確定性，決定了要想提高管理能力，必須要從日常工作的各個環(huán)節(jié)出發(fā)，采取有效的稅務風險防控策略，以最大限度的避免稅務風險。而這些工作的開展，需要房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理人員要具備強烈管理意識。一方面。房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員，需要樹立長遠目光，能夠認識到稅務風險管理對企業(yè)經(jīng)營活動順利開展產(chǎn)生的積極影響，進而為管理活動的進行提供必要的支持；另一方面，作為直接負責稅務管理的工作人員，也要具備憂患意識，切實從源頭上降低稅務風險的發(fā)生概率。2.重視稅務風險管理制度建設。在房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險管理中，一方面要求稅務管理人員具備較強的風險管理意識和豐富的稅務風險處理經(jīng)驗，另一方面還必須建立起一套完善的稅務風險管理制度，能夠為各項工作的開展提供支持和保障。除了上文中提及的風險預警機制外，像合同管理制度、發(fā)票管理制度等，也都需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)工作的需要，盡快建立起來。以合同管理制度為例，作為一種具有法律效率的文件，房地產(chǎn)企業(yè)需要對合同中雙方的責任、付款時間等做出明確說明，這樣既可以方便后期稅務機關的稽查，又可以避免法律糾紛和稅務風險。
（三）與稅務機關建立良好關系
房地產(chǎn)企業(yè)要與當?shù)氐亩悇諜C關保持良好的關系，在交流過程中了解稅務機關關于現(xiàn)行稅法將要做出的調(diào)整和改變，進而提前采取應對策略，這樣即便是后期進行了稅法修改，房地產(chǎn)企業(yè)也不會因為應對不及時，而引起稅務風險或法律糾紛。另外，地方稅務機關擁有對現(xiàn)行稅法的補充和解釋權，通過加強與地方稅務機關的溝通，也能夠了解地方性的補充政策，這也有助于提高對稅務風險的預防和控制水平。
