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序論：在您撰寫房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) SPSS；主成分分析
當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)體系相對完備，但在衡量財務(wù)狀況時仍有一些不足，如指標多、體系復雜等。本文對21家房地產(chǎn)企業(yè)進行主成分分析，提取影響財務(wù)狀況的主要因素，并對其進行分析，以期更直觀的說明影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的因素。
一、財務(wù)指標選取和樣本來源
本文選取了房地產(chǎn)上市公司2011年9月30日的8個財務(wù)指標來組成本文的財務(wù)評價數(shù)據(jù)矩陣。分別是：X1：凈資產(chǎn)收益率；X2：總資產(chǎn)報酬率；X3：總資產(chǎn)增長率；X4：固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；X5：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；X6：流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；X7：應收賬款周轉(zhuǎn)率；X8：運營資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重。其中X1、X2反應的是企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，X3反映資產(chǎn)的成長性，X4、X5、X6、X7反映資產(chǎn)的使用效率情況，X8反映資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)情況。
本文樣本來源21家房地產(chǎn)上市公司2011年9月30日的相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)。（見表1）
二、影響財務(wù)狀況因素的主成分分析
（一）用SPSS進行數(shù)據(jù)分析采集
筆者通過檢查KMO及Bartlett球星檢驗值得出，應拒絕原假設(shè)，原數(shù)據(jù)的這些財務(wù)指標具有較強的相關(guān)性，其顯著性為0，表明相關(guān)矩陣不足一個單位矩陣，可以進行因素分析。而KMO=0628也大于06，同樣說明了各指標之間信息的重疊程度較高，適用于降維處理。
基于對8個財務(wù)指標的分析本文確定了三個主因素，累計貢獻率為7387%，這三個主因素可較好地評價房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)狀況。（見表2）
將計算得出的前三個主成分以其對應得貢獻率為權(quán)重，進行加權(quán)平均計算，得出房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的綜合評分并進行排名，其排名順序為廣宇發(fā)展、金科股份、保利地產(chǎn)、濱江集團、魯商置業(yè)、陽光股份、萬科A、天?；?、深物業(yè)A、中華企業(yè)、蘇寧環(huán)球、冠城大通、首開股份、信達地產(chǎn)、中南建設(shè)、海寧皮城、億城股份、華業(yè)地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)、金融街、福星股份。
三、實證結(jié)果分析
本文采用統(tǒng)計方法對21家房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)數(shù)據(jù)及其財務(wù)狀況進行了整體分析并得分評價。通過實證分析看出，凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率、總資產(chǎn)增長率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率能夠較全面評價房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況。筆者建議債權(quán)人、投資者以及潛在投資者在進行是否繼續(xù)去企業(yè)注入資金或追加投資時，應考慮好企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量情況，選擇資產(chǎn)質(zhì)量較好的企業(yè)進行投資。運用SPSS主成分分析法評價公司不失為一種優(yōu)秀的方法，使我們從整體上把握企業(yè)的財務(wù)面貌。因為存在樣本選擇的數(shù)量和財務(wù)指標的選擇范圍等方面的影響，這種模式也有一定的局限性，希望這篇文章能給中小型型投資者提供一定的建議。（作者單位：中原工學院）
參考文獻：
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[2]王曉芳，王學偉.基于因子分析的我國證券公司競爭力研究.[J].《現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)》2008
自上個世紀90年代以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成為我國國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)之一，對國民經(jīng)濟起著舉足輕重的作用。雖然表面上看房地產(chǎn)行業(yè)利潤率非常高，發(fā)展情況也非常良好，但其實其中存在著大量的泡沫，業(yè)界也一直猜測何時這種泡沫會消失，屆時會引來房地產(chǎn)的一個大幅下跌。但是，在泡沫化自動消失前，房地產(chǎn)的“限購令”卻提前給了重大一擊。
但我們可以看到中國房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在眾多的問題，商品房的供求不平衡、商品房價格上漲過快，大大超出了國民的承受能力，給整個社會進步和發(fā)展造成了重大影響。房地產(chǎn)業(yè)盲目的火爆，大量投機資本的存在，導致房地產(chǎn)泡沫增大。為了解決這些問題和規(guī)范房好地產(chǎn)市場，國家頒布了一系列的調(diào)控政策，對房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。而隨著嚴厲的房地產(chǎn)政策的出臺，給房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大的影響，使得房地產(chǎn)行業(yè)一度陷入低迷。國家的“限購政策”限制了房地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況，減少了企業(yè)的資金收入，而央行的“加息”，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的籌資成本。在這些政策下，房地產(chǎn)行業(yè)極容易發(fā)生資金斷裂而破產(chǎn)。緊繃的資金鏈，激烈的商業(yè)競爭，給房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展帶來巨大挑戰(zhàn)。
二、限購令及其行業(yè)影響分析
自2009年開始，我國迎來了最為嚴峻房地產(chǎn)調(diào)控時期，通過表1“限購令”相關(guān)的主要政策及其影響，可以看出我國的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重大的挑戰(zhàn)，進行了重新一輪的洗牌。
進一步地，限購令對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響可以非常明顯地從房地產(chǎn)開放投資額和房地產(chǎn)銷量上顯現(xiàn)出來。通過圖1房地產(chǎn)2008年-2013年房地產(chǎn)開放投資，圖2房地產(chǎn)2008年-2013年全國銷售額和面積增長情況，可以看出，房地產(chǎn)商品住宅開發(fā)同比增長在2010年達到了頂峰，而后兩年開始下滑，并且下滑趨勢明顯，但在2013年略微上升。同時，通過圖2，可以對比看出，商品住宅銷售額增長，是在2009年銷售增長達到了峰值，而后2010年有一個明顯的下滑，而后兩年持續(xù)下滑，在2013年有些微的上浮。 房地產(chǎn)行業(yè)這樣的一種變化，與國家的“限購令”是直接相關(guān)的，作用與影響是非常明顯的。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況影響分析
在前面行業(yè)基本形勢分析的前提下，以下以三家地產(chǎn)公司為例，對房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)狀況分析。
（一）資產(chǎn)狀況分析
通過圖3房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模及其增長率變化圖，可以看出，三家企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)?；境尸F(xiàn)逐年擴大的趨勢，雖然有國家的調(diào)控政策和“限購令”的壓制，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，他的資產(chǎn)規(guī)模還是持續(xù)的上升。但從三家企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模增長率上來看，可以看出，他們的規(guī)模擴張效益，從2010年開始呈現(xiàn)出下滑趨勢，在2010年下滑趨勢最為明顯，2011年-2013年，幾年期間雖然持續(xù)下滑，但是趨于平緩，側(cè)面也反應出，在“限購令”初期，房地產(chǎn)企業(yè)打擊明顯，十分不適應，而后做出了相應的調(diào)整，抑制住了這種急劇下滑的趨勢。
（二）銷售狀況分析
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，“限購令”帶來的最直接的影響就在于房產(chǎn)銷量上。通過表2和圖4，可以看出，三家房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入還基本呈現(xiàn)上升趨勢，但是增長率卻逐年趨于平緩，除了保利地產(chǎn)，其他兩家企業(yè)的波動明顯。這也體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性。
（三）現(xiàn)金流量情況分析
以下通過圖5保利地產(chǎn)2008年―2013年現(xiàn)金流量情況圖，保利地產(chǎn)雖然現(xiàn)金流量還是有的，但是大多集中于籌資活動的現(xiàn)金流，而經(jīng)營活動的現(xiàn)金流確是負數(shù)，并且金額比較高，表明企業(yè)在經(jīng)營活動方面，流出比流入要多的多，六年期間，只有在2012年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量有一個正向的數(shù)值。投資活動的現(xiàn)金流介于持平與小幅負值之間。從房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量的整體情況和變化，企業(yè)的現(xiàn)金流量完全依靠籌資活動去進行，經(jīng)營活動和投資活動基本上沒產(chǎn)生一個正向的現(xiàn)金流入凈額，這種情況是非常令人擔憂的。
摘 要：近些年來，我國房價不斷上漲，國家加大了對經(jīng)濟的全面的宏觀調(diào)控，先后公布了不少有關(guān)土地和金融方面的相關(guān)政策。在這種大局勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何在復雜的市場環(huán)境中保持競爭力，使得企業(yè)具有長久的生命力，這就是一個值得探討的問題。本文運用杜邦分析方法分析典型房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)分析的結(jié)果對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理狀況進行評價并給與相應的建議。希望可以為我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理提供一些幫助。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 杜邦分析 陸家嘴
一、引言
房地產(chǎn)企業(yè)是進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)。21 世紀以來，我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，其中相當大的部分是房地產(chǎn)業(yè)所做出的貢獻。與此同時房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也受到國家和政府的宏觀經(jīng)濟政策的影響。經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的也非?？?。相反，經(jīng)濟形勢不景氣房地產(chǎn)企業(yè)回收資金緩慢，也會影響企業(yè)的發(fā)展。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在飛速的發(fā)展，另一方面也存在很多的問題。因此，政府提出了許多限制性的政策來調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也愈加嚴峻。作為資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況直接影響著企業(yè)未來的盈利能力。因此如何根據(jù)財務(wù)狀況來了解企業(yè)的經(jīng)營狀況以及未來的盈余能力就顯得尤為重要。這不僅可以給廣大的投資者一個指引，還可以使得企業(yè)在發(fā)展過程中不斷發(fā)現(xiàn)自己的弱勢，讓企業(yè)保持穩(wěn)健的發(fā)展。
二、杜邦分析體系
通常我們可以通過利用上市公司財務(wù)報表的數(shù)據(jù)計算出相應的財務(wù)比率，進而了解企業(yè)的經(jīng)營狀況和盈利能力。杜邦分析是以凈資產(chǎn)收益率為核心的財務(wù)指標，通過財務(wù)指標的內(nèi)在聯(lián)系，系統(tǒng)、綜合的分析企業(yè)的盈利水平對企業(yè)財務(wù)進行綜合的分析。其基本思想是將企業(yè)凈資產(chǎn)收益率逐級分解為多項財務(wù)比率乘積。因為這種方法是由美國杜邦公司首先創(chuàng)造的，所以稱為杜邦分析法。圖1 是杜邦分析的系統(tǒng)圖：
三、基于杜邦分析法的上市房地產(chǎn)公司盈利能力因素分析凈資產(chǎn)收益率是杜邦分析體系金字塔模型的最上層比率，也是核心的比率。本文通過對篩選出來的100 家在近五年年持續(xù)經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)進行數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，對于盈利企業(yè)，作用更加顯著的代表比率是總資產(chǎn)凈利率。因此本文將分別對權(quán)益乘數(shù)和資產(chǎn)凈利率對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響進行進一步分析。
通過對資產(chǎn)收益率的進一步分解，我們可以詳細的了解上市房地產(chǎn)公司的收入和費用支出的具體情況。本文主要運用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、營業(yè)成本支出率、期間費用支出率、所得稅費用支出率四個指標進行分析。
四、我國上市房地產(chǎn)公司盈利能力的分析
我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)繁榮十年之久，如何在動蕩的經(jīng)濟環(huán)境中繼續(xù)保持甚至提高自身的盈利能力，這個非常重要。本文以陸家嘴企業(yè)為例進行杜邦分析，了解企業(yè)財務(wù)狀況。
（一）資產(chǎn)收益率及其分解分析
（1）凈資產(chǎn)收益率可以用來衡量一個企業(yè)的總體的盈利能力。陸家嘴的資產(chǎn)凈利率2008—2012 五年間經(jīng)歷了先增加后減少的過程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年資產(chǎn)收益率總體的趨勢是下降，這也說明了陸家嘴房地產(chǎn)集團總體盈利能力逐漸下降。
(2)主營業(yè)務(wù)毛利率的各項影響因素具體分析。
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都經(jīng)營著許多業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)租賃，酒店業(yè)，物業(yè)管理等等。那么下面我們將分析各項業(yè)務(wù)對主營業(yè)務(wù)毛利率的貢獻。見表2
由表2 可知，2008-2011 年房地產(chǎn)銷售和租賃一直是企業(yè)主營業(yè)務(wù)利率的主要來源。而且二者交替成為影響主營業(yè)務(wù)利率的主要因素。2008 年由于受到美國次貸危機的影響，房產(chǎn)銷售并不景氣，而房地產(chǎn)租賃則火起來。由此可見，外界的經(jīng)濟環(huán)境會影響企業(yè)的發(fā)展方向。2012 年企業(yè)把主營業(yè)務(wù)收入的重點轉(zhuǎn)移到動遷房轉(zhuǎn)讓上。目前偏遠郊區(qū)房產(chǎn)開發(fā)則主要集中在別墅上，購買者均是高收入人群。為了滿足大多數(shù)群眾的需求，把原低層樓房動遷改成高層，在原住戶入住的基礎(chǔ)上增加黃金地段的新住戶，企業(yè)的銷售收入也得以增加。
酒店業(yè)的變化不大，說明并不是企業(yè)的重心所在。物業(yè)管理是2010 年企業(yè)新逐鹿的一個產(chǎn)業(yè)。就近3 年的發(fā)展趨勢來看，物業(yè)管理每年的收入都在上升，對于企業(yè)的盈利的作用也是顯而易見的。未來普通住宅、拆遷房等均會改造成小區(qū)，因而物業(yè)管理將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來主要發(fā)展的業(yè)務(wù)之一。
(3)陸家嘴集團這5 年的期間費用保持在較穩(wěn)定的水平上，只是在2009 年有較大幅度的比重下降。營業(yè)外收入的貢獻處于較大的波動狀態(tài)，而且作用不是很明顯，近4 年的貢獻一直在0.05%以內(nèi)。企業(yè)的中心仍放在了企業(yè)的主營業(yè)務(wù)上。
（二）權(quán)益乘數(shù)分析。
從這5 年的數(shù)據(jù)來看，從2009 年開始陸家嘴權(quán)益乘數(shù)逐漸上升，與此同時，凈資產(chǎn)收益率開始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而這上升的原因更多是因為2012 年資產(chǎn)凈利率的增加，這就說明，在目前情況看來，陸家嘴依靠大量負債獲得土地進而進行開發(fā)這個是具有很大風險的，企業(yè)在背負著沉重債務(wù)的同時短期無法獲得相應的回報，企業(yè)未來籌集資金會更加困難。
五、提高我國上市房地產(chǎn)公司盈利能力的建議
（一）樹立風險意識
企業(yè)應該具備預防企業(yè)風險的意識。在控制企業(yè)總風險方面，企業(yè)應該把握好經(jīng)營風險和企業(yè)財務(wù)風險之間的關(guān)系，在合理的范圍內(nèi)將總風險降到最低。在負債方面，企業(yè)要在結(jié)合企業(yè)現(xiàn)實情況的基礎(chǔ)上考察有哪些因素會影響負債，進而定下負債的數(shù)額。與此同時企業(yè)還應做好未來還款的規(guī)劃，使得企業(yè)在一個相對安全的范圍內(nèi)開展經(jīng)營活動。
（二）優(yōu)化資金管理范圍和程度
為了進一步強化房地產(chǎn)企業(yè)對資金的整體控制，企業(yè)應該在投資于高收益高風險項目時充分估計風險的大小。還要考慮到國家的政策、民風民俗、居民收入、通貨膨脹率等因素的影響，經(jīng)過嚴密的市場調(diào)查之后，由專業(yè)人員對項目進行規(guī)劃，進行開發(fā)進度安排，與此同時財務(wù)部門進行測度，制定詳細的費用測算，以便合理的利用和資金。
在資金流監(jiān)控方面，企業(yè)應該加強從前期預算，到中期資金流的流入流出，還有后期的結(jié)算總結(jié)對企業(yè)資金流整體的監(jiān)控，分析資金超出預算的原因，隨時糾正預算中不合適的地方，以便合理的利用資金。
（三）加速存貨周轉(zhuǎn)
【摘要】改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的不斷深入，房地產(chǎn)市場快速快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)作為地產(chǎn)市場發(fā)展的主要推動力量也迎來了蓬勃發(fā)展時期，伴隨著房價上漲過快和資產(chǎn)泡沫化、杠桿化問題，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況本身就存在著很多問題。隨著政府對房地產(chǎn)企業(yè)的一系列調(diào)控政策不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越緊張的資金鏈和更加殘酷的市場競爭，更加重了其財務(wù)狀況出現(xiàn)預警的可能性。本文主要通過觀察調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境、可能引發(fā)財務(wù)預警的因素、財務(wù)預警對策分別進行分析，進而得出研究結(jié)論。
【關(guān)鍵詞】調(diào)控政策 房地產(chǎn) 財務(wù)預警
一、調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境分析
房地產(chǎn)企業(yè)具有資本密集、投資匯報周期長、易受外界宏觀環(huán)境影響的特點，因此財務(wù)上也具有資金投入量大、資金回籠慢、營業(yè)利潤波動大、財務(wù)杠桿率高等突出問題。加強財務(wù)信息的分析工作，防范企業(yè)財務(wù)風險是房地產(chǎn)企業(yè)的必修課。對國家宏觀調(diào)控政策的關(guān)注和分析，可以及時規(guī)避調(diào)控政策對企業(yè)財務(wù)狀況與現(xiàn)金流的影響，從而盡量減少政策對企業(yè)財務(wù)狀況帶來的負面影響，避免不必要的財務(wù)危機。
本文通過分析認為，國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的政策調(diào)控效果很明顯。自2008年世界性金融危機以后，中國房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，寬松的貨幣政策更是給房地產(chǎn)企業(yè)提供了大量的貨幣源，導致全國房價特別是以一線城市為代表的城市房價一路飆升，相關(guān)部門于2009年末出臺了最為嚴厲的房產(chǎn)調(diào)控政策，16個城市出臺了限購令，房產(chǎn)市場有所降溫，影響效果明顯。自2010年起，以國務(wù)院辦公廳相繼出臺的“國十一條”“新國四條”“國八條”為代表，各部位也出臺了很多限制購買準入、限制土地供應、調(diào)整金融杠桿等一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，對我國樓市投資、投機行為進行了嚴厲打壓。特別是2011 年是實施限購政策以來調(diào)控最為嚴厲的一年，70個大中城市的新房和二手房房價得到了有效地抑制，房價下行通道基本確立。
二、調(diào)控政策下影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預警因素分析
影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的因素有很多，如政治（政策）因素、經(jīng)濟因素、市場因素、利率因素、技術(shù)因素、經(jīng)營因素等，總結(jié)歸納起來可以分為內(nèi)部因素和外部因素兩大類。第一，就影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預警的內(nèi)部因素而言，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司治理、企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展戰(zhàn)略、財務(wù)制度、財務(wù)人員素質(zhì)等都對企業(yè)財務(wù)狀況有重要影響。第二，就影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預警的外部因素而言，國家宏觀調(diào)控、金融政策、土地資源政策、市場環(huán)境、稅收等政策環(huán)境，能夠直接引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險問題。
三、調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預警對策分析
在調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)要做好財務(wù)預警，需要從融資、決策、長期規(guī)劃等方面著手，以規(guī)避財務(wù)風險，為房地產(chǎn)企業(yè)健康良性發(fā)展打好財務(wù)基礎(chǔ)。
（一）完善融資政策
融資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的關(guān)鍵財務(wù)問題。企業(yè)主動融資有利于降低資金杠桿，降低財務(wù)費用，但起本質(zhì)上還是一種資產(chǎn)負債行為，稍不注意很可能招致虧損。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)政策變化，適時完善融資政策，合理融資，降低財務(wù)風險。具體來說，一是嚴格把控融資資金使用流向；二是組合融資方式多樣化；三是充分考慮權(quán)益融資和負債融資等因素，提升融資決策的可靠性；四是根據(jù)企業(yè)實際發(fā)展情況控制資金需求，不要盲目融資，從而造成閑置資金掛賬，增加企業(yè)運營成本。
（二）降低決策風險
考慮到房地產(chǎn)企業(yè)存在著項目資金量大、投入成本高、資金周轉(zhuǎn)率低的特點，科學的財務(wù)決策對企業(yè)的生存發(fā)展至關(guān)重要，所以，必須充分預防決策風險。具體來說，一是在決策前充分考慮市場需求，如通過前期市場調(diào)研，對購房者的年領(lǐng)、階層、消費習慣、價值觀念、住房環(huán)境、支付水平等充分了解，增加項目投資的針對性；二是在決策時科學決策程序，分散股權(quán)制衡，防止一股獨大，充分發(fā)揮公司治理的作用，利用外部機構(gòu)牽制，嚴格執(zhí)行股東大會程序。三是要分散投資風險，利用組合投資降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。
（三）制定長期規(guī)劃
要提高房地產(chǎn)企業(yè)應對財務(wù)風險的能力，企業(yè)除了從完善融資和優(yōu)化決策等眼前著手，更應該制定合理的長期發(fā)展規(guī)劃，防患于未然。具體來說，一是要完善應收賬款財務(wù)管理制度，加強應收賬款的回收管理，提升企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)率；二是要加強應收賬款管理，降低應收賬款壞賬率，為企業(yè)資金使用提供有利條件。三是要進一步加強人力資源管理，提高企業(yè)的競爭軟實力。
四、研究結(jié)論
通過以上分析可以得出，在調(diào)控政策下，對房產(chǎn)企業(yè)進行有效財務(wù)預警是保證行業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展的必要手段。隨著國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整和限制不斷增多，給房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展提出了更高的要求，隨著調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈和財務(wù)狀況的影響不斷增強，企業(yè)建立及時有效的財務(wù)預警機制，短期來看，一定程度上保證了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)安全，長期來看，對我國國民經(jīng)濟發(fā)展也將持續(xù)起著積極正面的影響。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)危機；防范策略
中圖分類號：F23文獻標識碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.14.058
1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機產(chǎn)生原因
1.1資產(chǎn)負債率過高
資金占用量大，負債率高是房地產(chǎn)企業(yè)的主要特征。然而，很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資時經(jīng)?；陧椖抠Y金需求的考慮，導致其忽視了對公司整體財務(wù)狀況的考量和分析。具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金時首先考慮的是如何快速籌集到所需的資金，使項目正常啟動或者使得企業(yè)能夠擺脫資金不足的現(xiàn)狀，沒有綜合考慮以前融資的到期時間而對整個企業(yè)的融資進行整體規(guī)劃。一旦房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展形勢面臨阻礙，房地產(chǎn)企業(yè)無法快速收回投資，資金鏈可能面臨較大壓力，使得其財務(wù)狀態(tài)惡化，無法償還到期債務(wù)，甚至導致企業(yè)的破產(chǎn)。另外，企業(yè)負債越多，所需支付的利息費用也就越多，加大了企業(yè)經(jīng)營的財務(wù)杠桿，雖然高負債率經(jīng)營能夠擴大企業(yè)的資本回報率，但是負債率過高也使得企業(yè)面臨的財務(wù)風險加大。
1.2盲目擴張
房地產(chǎn)作為目前高利率的行業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)普遍拿地熱情非常高漲，然而許多拿地行為是不符合企業(yè)發(fā)展需求的，這與我國企業(yè)家過分想要將公司做大做強有關(guān)，導致了房地產(chǎn)企業(yè)的盲目擴張行為。房地產(chǎn)由于其高利潤的特性，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)持有大量的現(xiàn)金資產(chǎn)，出去維持正常經(jīng)營活動所需的資金，房地產(chǎn)企業(yè)傾向于將剩余資金進行再投資，加上市場競爭激烈，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在拿地熱情高漲的情況。目前我國房價持續(xù)上漲，也推動了房地產(chǎn)企業(yè)的拿地熱情，使得其忽視了風險的存在，或者在進行決策時過于樂觀。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為如果不是基于對市場的充分調(diào)查和對競爭對手的充分分析，極易導致投資的失敗。同時，一旦房地產(chǎn)市場進入蕭條，將使得很多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)危機。
1.3財務(wù)管理人員對財務(wù)危機認識不夠
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)較為混亂，財務(wù)人員普遍缺乏對房地產(chǎn)業(yè)的理解，同時缺乏實務(wù)水平的實務(wù)水平，導致了我國房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)危機的漠視。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員和相關(guān)決策者在進行經(jīng)營決策時，沒有充分考慮和分析公司的財務(wù)狀況，當企業(yè)財務(wù)狀況良好時，對未來可能產(chǎn)生的財務(wù)壓力沒有充分認識，很容易做出錯誤的基于經(jīng)驗的決策，導致不良的后果。同時，當公司財務(wù)狀況趨于惡化時，企業(yè)的財務(wù)管理人員由于缺乏足夠的知識和能力，無法有效地化解財務(wù)危機帶來的負面影響。很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者就是投資者，這類財務(wù)人員多為投資者親屬或者朋友，缺乏足夠的專業(yè)知識，使得公司的財務(wù)管理活動更加紊亂。
1.4房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)不合理
我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍根據(jù)投資項目成立多個分公司對項目進行經(jīng)營，這類結(jié)構(gòu)使得房地產(chǎn)企業(yè)的管理更加方便，但是會增加其管理風險。總公司與項目分公司的關(guān)系是委托關(guān)系，項目分公司是人，總公司是委托人，項目公司在經(jīng)營活動上具有獨立性，使得總公司與項目分公司之間存在嚴重的信息不對稱的情況，總公司獲得項目公司的有關(guān)信息具有滯后性和不準確性，項目公司的經(jīng)營活動可能有悖于總公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略，使得總公司難以有效地控制和管理項目公司的決算和預算等財務(wù)活動，加大了財務(wù)危機發(fā)生的概率。
1.5國家宏觀政策影響
我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與各類房地產(chǎn)政策息息相關(guān)。我國房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行進行融資，政府相對房地產(chǎn)業(yè)進行管控只需要通過壓縮銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的借貸總額就可以，一旦政府想要抑制目前房地產(chǎn)業(yè)泡沫的現(xiàn)狀，實施更加嚴苛的貨幣政策，不僅將使房地產(chǎn)業(yè)融資成本迅速增加，同時將影響按揭貸款的利率，進而使得需求下降，影響房地產(chǎn)的銷售，導致其資金無法迅速回籠。另外，我國已對多個大城市實施了房地產(chǎn)限購，一旦限購政策更加嚴苛或者擴張到更大的范圍，房地產(chǎn)企業(yè)也將受到很大的影響。貸款利率和限購政策都為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營帶了很多不確定性，如果房地產(chǎn)企業(yè)進行經(jīng)營活動時沒有充分考慮這兩者對其未來經(jīng)營活動的影響，更可能當國家進行房地產(chǎn)市場的調(diào)控時爆發(fā)財務(wù)危機。
2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機防范策略
2.1資金集中管理模式
房地產(chǎn)企業(yè)應該采用集團公司模式，對資金管理傾向于集權(quán)式的管理。總公司應該充分發(fā)揮其資金整合的作用，不僅應該對各分公司的資金收支情況實施監(jiān)控，同時應該強化各分公司的資金管理，優(yōu)化其資源配置效率，充分利用資金，減少資金過分閑置的情況，提供整個集團公司的資產(chǎn)配置效率。通過對整個集團公司的資金進行集中管理，可有有效防止企業(yè)資金鏈斷裂的風險，保證公司持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。同時可以對資金的流動進行有效的控制和管理，進而對整個企業(yè)的經(jīng)營和財務(wù)活動進行統(tǒng)籌管理，及時地了解集團公司資金的流向、流量和存量等財務(wù)狀況，有效地監(jiān)控集團公司資金的使用情況，合理分配和使用集團資金，滿足重點項目的資金需求，加快資金的周轉(zhuǎn)效率，從而提高整個集團公司資金使用效率。資金的集中管理業(yè)使得房地產(chǎn)企業(yè)在與銀行談判的過程具有更大的優(yōu)勢，可以更加快速的獲得更加優(yōu)惠的、期限更長的貸款。
2.2做好財務(wù)規(guī)劃
預防財務(wù)風險，整體的財務(wù)規(guī)劃非常重要。定期對財務(wù)規(guī)劃的實施情況進行總結(jié)分析，對存在問題的部分進行優(yōu)化，可以有效地防范財務(wù)危機的爆發(fā)。做好財務(wù)規(guī)劃，可以從資金的調(diào)度結(jié)果、利息的支付情況、資金成本的結(jié)構(gòu)、支出與財務(wù)規(guī)劃之間的差額等多方面著手，分析財務(wù)規(guī)劃的實施情況，預防財務(wù)風險。在財務(wù)狀況處于不同的階段時，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用不同的投資策略，包括利用舉債進行大量投資、不增加財務(wù)壓力的情況下慎重投資、不增加任何財務(wù)而放棄所有投資。房地產(chǎn)企業(yè)應該給予對自身財務(wù)狀況的分析合理地選擇當期的投資策略，使財務(wù)規(guī)劃符合企業(yè)當期的發(fā)展需求。
2.3合理選擇融資方式
房地產(chǎn)企業(yè)應該在充分分析財務(wù)風險的基礎(chǔ)上選擇融資方式，只有這樣財務(wù)將財務(wù)風險降到最低。例如，當企業(yè)財務(wù)風險非常高時，房地產(chǎn)企業(yè)應該盡量使用股票或者增資的方式進行融資；當財務(wù)風險相對較高時，通過發(fā)行債券或者銀行借貸的方式進行融資；當財務(wù)風險非常低的時候，通過債券市場或者銀行進行大量舉債，提高資本回報率。房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)自身的財務(wù)風險程度合理選擇融資方式。
2.4加強項目生命周期各階段財務(wù)管理
房地產(chǎn)企業(yè)項目周期包括融資、投資、項目開發(fā)、銷售和資金分配等五個環(huán)節(jié)。在融資階段，房地產(chǎn)企業(yè)通過獲得的土地使用權(quán)從銀行獲得抵押貸款，科學地安排項目的債務(wù)和權(quán)益投資的比例，加強先期項目投資資金的管理和回籠。在投資階段，應該通過市場調(diào)研等活動對項目進行全面地可行性分析，同時對投資規(guī)模、資源、選址、環(huán)境、財務(wù)效益、風險等進行綜合評估。在開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應該對項目的成本實施全面地監(jiān)控，避免不必要的成本支出，確保實際成本不高于預算成本；在銷售階段，實施有效的多元的營銷策略，加快房產(chǎn)的銷售，使資金能夠快速回籠。通過對項目生命周期各階段的財務(wù)管理，房地產(chǎn)企業(yè)能夠提高資金的使用效率，防止財務(wù)風險的爆發(fā)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應該建立其一套科學完整的財務(wù)危機預警系統(tǒng)，對項目生命周期中各階段的財務(wù)狀況進行監(jiān)控，一旦指標超出預警值，迅速對其進行優(yōu)化，防止風險的事故的發(fā)生。
參考文獻
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 財務(wù)預警系統(tǒng) Zeta模型
一、建立房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預警系統(tǒng)的必要性
1、房地產(chǎn)對整個宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定的重要性要求建立財務(wù)預警系統(tǒng)
房地產(chǎn)行業(yè)涉及的行業(yè)范圍非常廣泛，其下游涉及到建材、水泥、鋼鐵等行業(yè)，上游又跟銀行業(yè)有密切關(guān)聯(lián)。因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可謂牽一發(fā)而動全身，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)危機，將會牽連為數(shù)甚多的行業(yè)，甚至危害整個社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，美國的次貸危機就是明證。因此，建立房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預警系統(tǒng)，可以及時監(jiān)測房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況，針對財務(wù)狀況的情況，采取相應的對策，以防范和化解房地產(chǎn)危機，為國民經(jīng)濟又好又快地發(fā)展保駕護航。
2、房地產(chǎn)的行業(yè)特點要求建立財務(wù)預警系統(tǒng)
由于房地產(chǎn)行業(yè)與國家經(jīng)濟密切相關(guān)，因此在很大程度上受制于政府的控制，國家為保證國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)健康發(fā)展，常常運用稅收、金融、財政等多種手段對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，如2005-2007年國家就針對過熱的房地產(chǎn)市場，相繼出臺了多項政策規(guī)范其的發(fā)展。建立企業(yè)財務(wù)預警系統(tǒng)，就可以很好地監(jiān)測國家政策對房地產(chǎn)企業(yè)所造成的微觀影響，從而為今后的政策制定提供依據(jù)。
3、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)特點需要建立財務(wù)預警系統(tǒng)
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，資金需求十分巨大。而由于我國房地產(chǎn)市場起步晚，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)模較小，自有資金十分有限。因此我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一直都偏高，據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2005年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率72.7％，遠高于發(fā)達國家的水平。財務(wù)危機往往都是因為到期債務(wù)無法償還而造成的，我國房地產(chǎn)企業(yè)如此高的資產(chǎn)負債率，為財務(wù)危機埋下了隱患。因此，需建立財務(wù)預警系統(tǒng)，以及早防范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機。
進入2008年，在信貸政策從緊、購房者持續(xù)觀望的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張已是不爭的事實。為了彌補資金缺口，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不惜為了資金周轉(zhuǎn)而承受高利率，進行民間借貸。在資金鏈緊張的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)還要背上20%-30%年利的沉重的債務(wù)負擔，一旦回款不利，就會導致財務(wù)危機出現(xiàn)。一旦出現(xiàn)“多米諾”效應，整個房地產(chǎn)行業(yè)的風險就會集中釋放。為保持我國房地產(chǎn)市場和金融市場穩(wěn)定，必須建立財務(wù)預警系統(tǒng)，及早防范風險，避免危機發(fā)生。
二、基于Zeta模型房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預警系統(tǒng)
Zeta模型實際上是一個多變量線性函數(shù)模型，通過對企業(yè)多個財務(wù)比率進行匯總，求出一個總判別值來預測企業(yè)財務(wù)危機的模型。1968年，Altman最早提出了Z模型。1977年，Altman、Haldeman和Narayanan在Z模型的基礎(chǔ)上提出了著名的Zeta模型，并運用Zeta模型對1969-1975年53家破產(chǎn)企業(yè)和58家非破產(chǎn)公司進行了實證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，Zeta模型用于預測五年和一年的財務(wù)危機的企業(yè)精度分別為70％和91％，而且越接近財務(wù)危機發(fā)生的時間，預測精度越高。其模型介紹如下：
Zeta＝6.56X1＋3.26X2+6.72X3+1.05X4
其中：X1―營運資本/總資產(chǎn)；
X2―留存收益/總資產(chǎn)；
X3―息稅前利潤/總資產(chǎn)；
X4―股東權(quán)益/總負債。
判別標準為：Zeta
三、基于Zeta模型對我國上市房地產(chǎn)公司的財務(wù)預警分析
1、樣本的選擇
有些企業(yè)可能注冊登記時的主營業(yè)務(wù)的是房地產(chǎn)企業(yè)，但實際經(jīng)營過程中可能轉(zhuǎn)行或者引進其他的投資項目，從而使房地產(chǎn)項目不是主營業(yè)務(wù)，這類企業(yè)便不是真正意義上的房地產(chǎn)企業(yè)。為此，本文通過向?qū)＜易稍儯x取房地產(chǎn)類收入占主營業(yè)務(wù)50％以上的房地產(chǎn)企業(yè)為樣本（見表1）。
2、運用Zeta模型對我國上市房地產(chǎn)公司進行財務(wù)預警分析
運用Zeta模型對各房地產(chǎn)公司2007年至2008年一季報表數(shù)據(jù)進行測算，得出我國上市房地產(chǎn)財務(wù)預警狀況（見表2）。
從表2可以看出，2007、2008兩年，我國上市房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況良好，財務(wù)安全的企業(yè)占所有樣本企業(yè)的84％以上。對比兩年的情況可以看出，國家的宏觀調(diào)控政策的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，部分適應能力不強的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況已經(jīng)開始惡化。2008年新增1家陷入財務(wù)危機，另外兩家是已經(jīng)被ST（特殊處理）的房地產(chǎn)企業(yè)，需要予以高度重視，積極防止財務(wù)危機由個別現(xiàn)象向整個行業(yè)蔓延。
四、結(jié)論與建議
第一，從整體上看，預警模型能夠?qū)ξ覈康禺a(chǎn)企業(yè)起到較好的預警效果。因此建立房地產(chǎn)企業(yè)預警系統(tǒng)可以有效地監(jiān)測房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)變動情況，并可以讓決策者根據(jù)監(jiān)測的結(jié)果，制定相應的政策，更好地調(diào)控房地產(chǎn)市場，避免經(jīng)濟大起大落。
第二，預警系統(tǒng)的建立，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高自身防范風險的能力。尤其在當前貨幣政策從緊，居民又大多數(shù)選擇持幣觀望的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)運用財務(wù)預警系統(tǒng)可以及時發(fā)現(xiàn)自身的問題，及早防范風險。
第三，根據(jù)我國國情，完善財務(wù)預警系統(tǒng)。包括Zeta模型在內(nèi)的大多數(shù)學模型都是在借鑒國外模型的基礎(chǔ)上，根據(jù)我國的上市公司的資料進行統(tǒng)計得出的。雖然部分指標在不同國家也一樣具有有效性，但仍然可能存在“水土不服”的情況。如目前我國股市現(xiàn)在還沒有實現(xiàn)全流通，這樣就會導致計算出的Z值偏低，從而會增加誤判的概率。
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【摘 要】最近幾年，國家為促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，加強了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。在此大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的風險愈顯突出，房地產(chǎn)企業(yè)要想生存和發(fā)展，必須建立抵御財務(wù)風險的堅實屏障——建立切實有效的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險預警體系。文章論述了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險預警體系的構(gòu)建：選取預警指標，借助成熟的Z值模型，再加上對房地產(chǎn)企業(yè)的定性分析，來判定房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的嚴重程度，幫助決策者采取措施來防范和控制財務(wù)風險。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風險；預警指標
財務(wù)風險是房地產(chǎn)企業(yè)所有風險的最集中的體現(xiàn)。若處理不好，會使房地產(chǎn)企業(yè)遭受巨大創(chuàng)傷，最嚴重的直接會導致企業(yè)破產(chǎn)。房地產(chǎn)市場可以說是波濤洶涌，充斥著太多的不確定性。因此，作為其中的“弄潮兒”，房地產(chǎn)企業(yè)要想在波濤洶涌中一路當前，就有必要構(gòu)筑堅實的屏障用以抵御風險，那就是構(gòu)建屬于房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務(wù)風險預警體系。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險預警指標的選取
資金密集是房地產(chǎn)企業(yè)的特性，而且是最突出的特征。因此，在選取預警指標時，本文對與資金關(guān)系密切的指標予以重點考慮，以突出房地產(chǎn)企業(yè)的特性。其他的指標在借鑒前人研究成果的基礎(chǔ)之上結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特性進行選取。選取原則是：具有可操作性的、禁得住推敲、具有成熟的預警經(jīng)驗。選取結(jié)果如下：
（一）償債能力分析指標：房地產(chǎn)企業(yè)所需資金量大，資產(chǎn)負債率高，應格外注意對償債能力指標的分析，因為不能償還到期債務(wù)是財務(wù)風險最顯著的特征。
短期償債能力指標：
流動比率=流動資產(chǎn)/流動負債 （1）
速動比率=速動資產(chǎn)/流動負債 （2）
現(xiàn)金流動負債比率=年經(jīng)營現(xiàn)金凈流量/年末流動負債 （3）
長期償債能力指標：
資產(chǎn)負債率=負債總額/資產(chǎn)總額 （4）
產(chǎn)權(quán)比率=負債總額/股東權(quán)益 （5）
已獲利息倍數(shù)=稅息前利潤/利息費用 （6）
上述對房地產(chǎn)企業(yè)償債能力指標的選取，既考慮了房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力，又考慮了其長期償債能力。在短期償債能力指標中尤其考慮了現(xiàn)金流對債務(wù)的保證程度，這符合了房地產(chǎn)企業(yè)“現(xiàn)金為王”的特征。短、長期指標相融合，通過計算各項指標數(shù)值，將結(jié)果與標準值相比較，就能看出房地產(chǎn)企業(yè)在償債能力方面的強弱程度，給各方信息的使用者提供有利的警示。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)本身，通過對該項數(shù)值指標的分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在償債能力方面存在的問題，及時采取相應的補救措施，以使企業(yè)的償債能力維持在一個較合理的水平，充分利用財務(wù)杠桿的有利一面，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的財務(wù)杠桿利益。
（二）盈利能力分析指標：影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的最大因素是償債能力。除此之外，糟糕的盈利能力必然會加大房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。因此，應設(shè)置一組反映房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的指標，通過對該組指標的分析，透視房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中的優(yōu)劣狀態(tài)。本文選取如下盈利指標：
銷售凈利率=凈利潤/銷售收入凈額 （7）
凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/平均凈資產(chǎn) （8）
總資產(chǎn)報酬率=息稅前利潤總額/平均資產(chǎn)總額 （9）
上述選取房地產(chǎn)企業(yè)反映盈利能力的指標當中，凈資產(chǎn)收益率是綜合程度最強的指標，在杜邦分析法中，可以將這一核心比率進一步分解，通過層層分解，可最終找出影響凈資產(chǎn)收益率的各個因素：企業(yè)的盈利能力（銷售凈利潤率）、營運能力（總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率）、資本結(jié)構(gòu)（即償債能力如權(quán)益乘數(shù)）。后文在預警案例的分析中，將揉合杜邦分析法對案例企業(yè)的財務(wù)狀況進行更詳盡的分析，通過指標間的串聯(lián)關(guān)系，找出案例企業(yè)財務(wù)風險的問題所在。
（三）資產(chǎn)營運能力分析指標：房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)營運能力反映了企業(yè)在資產(chǎn)管理過程中的效率。它也同樣會對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險產(chǎn)生影響。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，會提升企業(yè)的盈利能力，同時也相當于企業(yè)增加了資產(chǎn)投入；相反，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢，企業(yè)的盈利能力會降低，相當于浪費了企業(yè)的資產(chǎn)，資產(chǎn)營運能力指標和盈利能力指標相結(jié)合，對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的評價才是全面具體的。本文選取房地產(chǎn)企業(yè)的營運能力指標如下：
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入/平均資產(chǎn)總額 （10）
存貨周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)成本/平均存貨余額 （11）
應收賬款周轉(zhuǎn)率=銷售收入凈額/應收賬款平均余額 （12）
應收賬款的周轉(zhuǎn)速度快，說明了房地產(chǎn)企業(yè)應收賬款的變現(xiàn)能力強，壞賬損失的可能性就越小，同時也折射出企業(yè)管理水平較高，而這一點，恰恰是房地產(chǎn)企業(yè)的要害。當然，在進行這一項目的分析時，也要一分為二，不能因為只注重提高應收賬款的周轉(zhuǎn)率而忽視了利用賒銷來擴大銷售渠道這一因素。存貨在房地產(chǎn)企業(yè)中比重較大，應將該比率控制在一個較合理的水平，否則會導致資金的浪費。如目前在房地產(chǎn)市場當中，過高的空置率影響了開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)始終處于財務(wù)風險的風口浪尖上。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表明房地產(chǎn)企業(yè)運用其全部資產(chǎn)獲取利潤的能力，在杜邦分析法中，它是一個橋梁，它把利潤表和資產(chǎn)負債表聯(lián)系起來，使凈資產(chǎn)利潤率可以綜合整個企業(yè)的經(jīng)營活動和財務(wù)活動的業(yè)績。
（四）發(fā)展能力分析指標：一個最終深陷財務(wù)危機的企業(yè)，一定會在危機爆發(fā)的前幾年就顯現(xiàn)了它的停滯不前的狀態(tài)。所謂的“冰凍三尺非一日之寒”，說的就是企業(yè)的發(fā)展能力與財務(wù)風險的關(guān)系。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)，有必要選取若干顯示發(fā)展能力的指標來揭示財務(wù)風險的狀況，發(fā)展能力指標選取結(jié)果如下：
銷售收入增長率=（本期銷售收入-上期銷售收入）/上期銷售收入 （13）
總資產(chǎn)增長率=（期末總資產(chǎn)-期初總資產(chǎn)）/期初總資產(chǎn) （14）
凈利潤增長率=（本年凈利潤-上年凈利潤）/上年凈利潤 （15）
上述發(fā)展能力指標越高，表明房地產(chǎn)企業(yè)的市場前景越好，其發(fā)生財務(wù)風險的可能性就越小。
上述選取的共15個財務(wù)指標基本上代表了房地產(chǎn)企業(yè)的特性，由它們作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險預警指標進行預警，雖然在精確度上難以保證，但因為其簡便、容易理解的特點，而且，在企業(yè)財務(wù)危機爆發(fā)的最近時間（前2、3年）其預警能力還是很強的。因此，它一直被廣泛使用。本文將選取的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險預警指標作為財務(wù)風險預警體系的一個組成部分，除此之外，還將引入前人已創(chuàng)造的經(jīng)典財務(wù)風險預警模型，下面就對幾個最常見的、經(jīng)典的財務(wù)風險預警模型作以簡單介紹。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險預警模型的構(gòu)建
（一）單變量財務(wù)預警模型：單變量財務(wù)預警模型最具代表性的人物是Bevaer，他同時也是運用財務(wù)比率對企業(yè)破產(chǎn)情況進行預測的先驅(qū)者之一（另一位是Altman，下文會述及）。Bevaer首先從1954-1964選出79家失敗企業(yè)和79家非失敗企業(yè)（兩類企業(yè)的行業(yè)、資產(chǎn)規(guī)模等都相同），他所選用的財務(wù)比率依然是借鑒了前人的研究成果。除此之外，他增加使用了現(xiàn)金流量方面的指標。他認為：企業(yè)擁有的現(xiàn)金多越多、營運資本支出越少、負債越小，企業(yè)失敗的概率就越?。环粗?，企業(yè)失敗的概率就越大。Bevaer仔細考察了樣本當中30個財務(wù)比率在企業(yè)失敗前5年的差異情況，最后證明有5個財務(wù)比率對企業(yè)破產(chǎn)的預警能力較強，按預測能力高低依次排序是：現(xiàn)金流量/負債總額（預測準確率達87%）；凈收入/總資產(chǎn)（預測準確率達79%）資產(chǎn)負債率（預測準確率達77%）；營運資本/總資產(chǎn)（預測準確率達76%）現(xiàn)值率（預測準確率達78%）。Bevaer構(gòu)建的單變量財務(wù)預警模型獲得了比較高的預警能力，但他的缺陷也是暴露無遺的：各個單一的財務(wù)指標有時在反映同一信息的時候，結(jié)果會不一致。這種片面性使得人們不得不另外探索一種更加精確、更具說服力的財務(wù)預警模型。
（二）Z模型：Z模型的創(chuàng)始人是Altman。Altman和前文所述的Bevaer被并列稱之為運用財務(wù)比率來預測企業(yè)破產(chǎn)情況的先驅(qū)。他們二位這種具有開創(chuàng)性的研究為后來的財務(wù)預警模型的研究奠定了堅實的基礎(chǔ)。
Altman同時也是第一個使用多變量技術(shù)來判定企業(yè)財務(wù)危機狀況的學者。他克服了Bevaer創(chuàng)建的單變量模型的缺點，將多個財務(wù)比率結(jié)合起來，將這些財務(wù)比率融入同一個方程式來解釋和判別企業(yè)的財務(wù)狀況。Altman所帶給人們的這種綜合分析問題的思想，在對企業(yè)財務(wù)危機預測研究方面，影響是極其深刻的。Altman的Z模型創(chuàng)建經(jīng)歷了以下幾個階段：
第一，Z-socre模型階段。這個階段的模型主要是針對上市的制造業(yè)研究的，Altman選取從1945—1965年間的33家破產(chǎn)企業(yè)和33家同類型、同規(guī)模的正常企業(yè)為樣本，經(jīng)過大量細致的工作，從一開始選定的22個財務(wù)比率中敲定5個變量來對企業(yè)的財務(wù)狀況進行預測，構(gòu)造出一個多元線性函數(shù)，命名Z-socre模型，其表達式為：Z=0.12X1+0.014X2+0.033X3+0.006X4+0.999X5其中：
X1=營運資本/總資產(chǎn)；X2=留存收益/總資產(chǎn)；X3=息稅前利潤/總資產(chǎn)；X4=普通股、優(yōu)先股市場價值總額/總負債；X5=銷售收入/總資產(chǎn)
上述表達式中，變量前的權(quán)重系數(shù)是按照變量對企業(yè)財務(wù)危機的影響程度大小設(shè)置的，經(jīng)過加權(quán)計算之后得到的Z值代表企業(yè)綜合風險值。通過它與設(shè)定的臨界值對照，就能知道企業(yè)財務(wù)危機的程度。上式中臨界值的規(guī)定如下：Z—socre>2.765表明企業(yè)具有較好的財務(wù)狀況，破產(chǎn)機率?。籞—socre
第二，Z2模型階段。上述Z-socre模型只針對上市公司，且只面對制造業(yè)。而事實上，許多處于財務(wù)危機的公司是沒上市的，故直接用Z-socre模型預測，其準確性就遭到了質(zhì)疑。針對這種情況。Altman重新對Z-socre模型進行了修改，形成了Z2模型和Z3模型，其表達式分別如下：Z2=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.42X4+0.998X5適用范圍：用來預測非上市公司的財務(wù)危機狀況。此處表達式中，X4的含義與Z-socre中X4不同，更改為所有者權(quán)益/總負債。此時，臨界值的區(qū)間規(guī)定及意義如下：Z2≥2.99，表達企業(yè)陷入財務(wù)危機的可能性極小，企業(yè)財務(wù)狀況良好；2.7≤Z
第三，Z3模型階段。Z-socre模型的缺陷在于只針對上市公司，只面對制造業(yè)；Z2模型的缺陷在于只針對非上市公司。而在我國，是難以獲得非上市公司的財務(wù)數(shù)據(jù)的。故對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預警研究時，不能直接使用上述兩個Z值表達式。Altman的Z3模型克服了我們的難題，Z3模型是用來預測非制造業(yè)上市公司的財務(wù)狀況的，它的表達式是：Z3=6.65X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4。此表達式中，X1，X2，X3，X4的含義與Z2式中規(guī)定是一樣 的。臨界區(qū)間規(guī)定如下：Z32.9，表明企業(yè)的財務(wù)狀況是良好的，可不考慮破產(chǎn)的可能；1.23≤Z3≤2.9，表明企業(yè)財務(wù)狀況有問題，須嚴加注意，否則，后果不堪設(shè)想，若積極面對，企業(yè)才能擺脫困境。本文中，鑒于Z3模型的適用情況，筆者將直接選用Z3模型作為本文房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預警體系的另一組成部分，直接用Z3模型來對后文的案例企業(yè)進行財務(wù)風險分析，計算Z3值，判別其財務(wù)風險的大小。
（三）人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型。這種模型的基本原理是模擬人類大腦神經(jīng)的運作。它處理信息的方式是通過調(diào)整其內(nèi)部存在的各個節(jié)點間互相連接的關(guān)系來對所有的信息進行處理。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的系統(tǒng)是十分復雜的，同時又是特別先進的一種財務(wù)風險預警模型。但目前它的使用并未被推廣開來，原因是該模型的理論基礎(chǔ)還不夠堅實，對大腦思維的模擬深入程度不夠。有待進一步地研究和論述。故本文對該模型不作相關(guān)的引用。
