時(shí)間：2023-10-24 10:35:37
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關(guān)鍵詞：土地利用；規(guī)劃；城市發(fā)展；調(diào)控
國家城市化發(fā)展號(hào)召下，各地城市加重對(duì)自身基礎(chǔ)的重新定位，大力發(fā)展現(xiàn)代化城市，興建開發(fā)區(qū)、招商引資、開發(fā)房地產(chǎn)等項(xiàng)目越來越多。但是，由于由于缺乏對(duì)城市發(fā)展的有效引導(dǎo)，導(dǎo)致多數(shù)城市土地問題日益加劇。城市無度蔓延下耕地面積的減少，用地結(jié)構(gòu)的失衡等問題急需有效的手段來處理。土地利用規(guī)劃是空間規(guī)劃的組成部分，作為國家保護(hù)耕地、調(diào)節(jié)土地配置的主要手段，土地利用規(guī)劃對(duì)優(yōu)化城市體系的結(jié)構(gòu)布局，促進(jìn)城市的合理發(fā)展有著重要的作用。目前，我國土地利用規(guī)劃的實(shí)施存在著諸多問題和障礙，對(duì)我國土地的合理集約利用和城市的可持續(xù)發(fā)展存在不利的影響。
1 我國城市發(fā)展中的土地問題
1.1 耕地面積減少
據(jù)中國統(tǒng)計(jì)年鑒國土資源部數(shù)據(jù)顯示，近年來由于城市的告訴發(fā)展，我國的耕地面積日益減少，減速驚人。耕地面積是糧食產(chǎn)量的保障，自2000年以來，我國的糧食需求已不能自給自足，每年都需大量進(jìn)口糧食。另外，城市的高速擴(kuò)張引發(fā)各種形式的耕地占用，“以租代征”等新的違法占地現(xiàn)象的出現(xiàn)大大加劇了耕地面積的縮減幅度。
1.2 城市土地資源閑置浪費(fèi)和違法占地現(xiàn)象普遍
專項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，全國城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)共有147萬畝的閑置土地，相當(dāng)于現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量的6.9%。近幾年城市“開發(fā)區(qū)“熱度下，國內(nèi)各大城市開發(fā)區(qū)總體數(shù)量多，且規(guī)劃面積大，但是大多數(shù)開發(fā)區(qū)的開發(fā)程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，土地利用率低，進(jìn)一步增加了城市的閑置土地資源，土地浪費(fèi)現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重。另外，部分地方政府官員為推動(dòng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，無視土地利用規(guī)劃規(guī)定，拿土地?fù)Q項(xiàng)目等違法占地現(xiàn)象屢見不鮮，城市擴(kuò)張陷入無序狀態(tài)，進(jìn)一步阻礙了城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程。其次，房價(jià)熱的帶動(dòng)下，開發(fā)商囤積土地現(xiàn)象也十分常見，國土資源部雖然了《國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》的規(guī)定，但由于違約金的數(shù)目與土地價(jià)值增長的明顯差距下，此法規(guī)也收效甚微。
1.3 城鄉(xiāng)結(jié)合部環(huán)境惡化
城鄉(xiāng)結(jié)合部作為城鄉(xiāng)過渡的特有地域，土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃的矛盾十分集中，農(nóng)用地與非農(nóng)用地的交錯(cuò)下的規(guī)劃混亂，以及政出多門下無人治理，類型復(fù)雜多樣土地利用狀況最終導(dǎo)致該區(qū)域環(huán)境惡化嚴(yán)重，也造成土地資源的浪費(fèi)。
2 土地利用規(guī)劃調(diào)控城市土地失效的原因分析
2.1 土地利用規(guī)劃實(shí)施基礎(chǔ)不牢
以土地?fù)Q項(xiàng)目的做法使得部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)得意高速發(fā)展，GDP的快速增長與政府官員的政績掛鉤下‘性財(cái)之道”逐漸衍生，加之農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格日益低廉，農(nóng)民放棄土地進(jìn)城打
工的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。土地是國之根本，農(nóng)村土地價(jià)值的普遍下跌以及國內(nèi)土地違法現(xiàn)象屢教難改的局面最終導(dǎo)致土地利用規(guī)劃實(shí)施基礎(chǔ)不牢。
2.2 土地利用規(guī)劃編制缺乏科學(xué)性
目前，我國土地利用的規(guī)劃編制技術(shù)落后，缺乏科學(xué)性，專家和政府的紙上談判規(guī)劃可操作性欠缺。土地利用規(guī)劃偏重“剛性”缺乏“彈性”，用地嚴(yán)重超標(biāo)致使耕地緊張后的補(bǔ)救措施又過于嚴(yán)苛不夠應(yīng)變，又導(dǎo)致土地利用年度計(jì)劃超標(biāo)，惡性循環(huán)下使得土地利用規(guī)劃剛性日甚，不僅不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展，也使土地規(guī)劃形同虛設(shè)。
2.3 缺乏系統(tǒng)的有效協(xié)調(diào)
作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的承載體，土地利用規(guī)劃與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、交通規(guī)劃、農(nóng)用地規(guī)劃、水利設(shè)施規(guī)劃等都有關(guān)聯(lián)。所以，土地利用規(guī)劃的實(shí)施離不開相關(guān)部門的協(xié)調(diào)合作，但是各部門都隸屬于不同的主管體系，部門間的各自為政或利益博弈導(dǎo)致不同部門在城市規(guī)模的確定和結(jié)構(gòu)布局上的安排并不能完全一致，而國內(nèi)目前尚無合適的解決辦法。
3 城市和諧發(fā)展下土地利用規(guī)劃的變革
3.1 規(guī)劃理念的革新
規(guī)劃理念的革新首先要求土地利用規(guī)劃應(yīng)以市場理念和全球化理念為基石，重視以人為本的理念。市場經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)下，土地利用方式和結(jié)構(gòu)的調(diào)整應(yīng)適應(yīng)市場供求關(guān)系的變化，全球化理念下的市場變化影響國家和個(gè)人的土地利用決策行為，這就要求土地利用規(guī)劃決策者需站在國內(nèi)、國際兩個(gè)市場的高度不斷的調(diào)整土地利用的發(fā)展戰(zhàn)略。自我國加入WTO后，國家實(shí)施開發(fā)的“西北建設(shè)”、“南水北調(diào)”等重大項(xiàng)目得以有序的實(shí)施，正是決策者全球化市場戰(zhàn)略下從國內(nèi)國際市場的角度、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的比較等不同的方面進(jìn)行協(xié)調(diào)的紅利。土地利用規(guī)劃的最終目的是建設(shè)美好家園和諧社會(huì)，因此應(yīng)樹立和落實(shí)科學(xué)的發(fā)展觀，體現(xiàn)以人為本的變革理念，規(guī)劃應(yīng)以民眾的切實(shí)需求為重要方針。不斷的完善土地利用規(guī)劃編制，開放規(guī)劃的理念，借鑒國內(nèi)外、不同地區(qū)的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，集思廣益，根據(jù)時(shí)代的發(fā)展強(qiáng)化土地利用規(guī)劃的理念。
3.2 合理配置土地以引導(dǎo)城市的理性擴(kuò)張
我國最初編制土地利用規(guī)劃的目的是為了規(guī)范各部門用地，協(xié)調(diào)土地資源的公平分配。但隨著社會(huì)的發(fā)展和我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的實(shí)施，資金技術(shù)管理的落后已不能很好的解決城市膨脹帶來的諸多負(fù)面信息，“攤大餅”式的城市推進(jìn)方式極大的浪費(fèi)土地資源，加上城市功能配套不能有序的設(shè)施，加劇土地利用規(guī)劃的問題。當(dāng)下，土地規(guī)劃的合理利用既要保護(hù)耕地、控制城市規(guī)模，又不能單純的限制城市發(fā)展，土地利用規(guī)劃應(yīng)對(duì)城市的增長進(jìn)行合理的控制，恰當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)城市外部擴(kuò)張和內(nèi)部結(jié)構(gòu)所表現(xiàn)的作用引導(dǎo)其動(dòng)態(tài)發(fā)展。在城鄉(xiāng)結(jié)合的特殊地帶，編制土地利用規(guī)劃方面應(yīng)該體現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，綜合布局，從更高層次多角度審視社會(huì)的發(fā)展，編制符合社會(huì)發(fā)展的土地利用規(guī)劃，引導(dǎo)城市郊區(qū)的發(fā)展有序，有效的解決城市發(fā)展帶來的環(huán)境問題和社會(huì)問題。
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關(guān)鍵詞：土地；管理；整理；利用；規(guī)劃
一、概況
為了切實(shí)保護(hù)耕地，進(jìn)一步統(tǒng)籌土地資源的開發(fā)和利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，就必須制定科學(xué)合理的土地管理工作中的整理利用規(guī)劃方案，加強(qiáng)政府對(duì)土地的管理的監(jiān)督，引導(dǎo)全社會(huì)保護(hù)有限的土地資源。
二、土地管理規(guī)劃方案的基本含義
1.土地管理規(guī)劃的種類。在世界大多數(shù)國家，由于其社會(huì)制度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口和資源的情況不同，其土地管理總體規(guī)劃的編制方法和保障系統(tǒng)都不相同。在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高的國家里，土地管理規(guī)劃的種類可以分為以下幾類：第一，在人口眾多但是土地資源緊缺的發(fā)達(dá)國家里，其土地規(guī)劃具有較強(qiáng)的干預(yù)性，規(guī)劃的權(quán)責(zé)劃分也較為明晰，土地的規(guī)劃和管理由政府進(jìn)行統(tǒng)一的管理和約束。第二類是在工業(yè)化高度發(fā)達(dá)的國家里，政府積極引導(dǎo)公眾參與到土地規(guī)劃的編制和實(shí)施過程中。第三類是在地廣人稀、土地資源特別豐富的發(fā)達(dá)資本主義國家里，采用地方自主管理的制度，中央政府對(duì)土地規(guī)劃不進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，而是通過法律法、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)，對(duì)土地的總體規(guī)范的權(quán)利大部分集中在地方政府，并且相關(guān)的實(shí)施工作也由地方政府負(fù)責(zé)。
中國采用的是和西方一樣的土地規(guī)劃許可證制度，如開發(fā)利用土地必須得到政府的規(guī)劃許可證，如果得不到相關(guān)許可證明則不能開發(fā)利用土地。在德國也采用了建筑許可證，開放土地必須符合相關(guān)的規(guī)范。在日本，未經(jīng)規(guī)劃的土地不得利用開放，盲目開放未經(jīng)規(guī)劃的土地都屬于違法行為。
2.土地管理規(guī)劃的含義。土地管理規(guī)劃方案是進(jìn)行土地管理的綱領(lǐng)性文件，是政府進(jìn)行土地管理的重要依據(jù)，是在一定的時(shí)期內(nèi)，根據(jù)我國的土地資源狀況和國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景制定的規(guī)劃，同時(shí)也是土地資源的一次統(tǒng)籌配置。根據(jù)我國的土地管理法的規(guī)定，按照我國的行政管理體系的分類，土地管理規(guī)劃一共分為5級(jí)。下級(jí)的土地管理規(guī)劃應(yīng)該嚴(yán)格按照上級(jí)的規(guī)劃進(jìn)行制定，下級(jí)的耕地保有量和建筑用地的比例不能超過上級(jí)規(guī)劃的調(diào)控指標(biāo)，同時(shí)，上級(jí)的規(guī)劃還應(yīng)該保持區(qū)域內(nèi)的耕地總量的穩(wěn)定，下級(jí)規(guī)劃應(yīng)該充分劃分土地的利用區(qū)，明確土地的功能。
3.制定土地管理工作中利用規(guī)劃方案的目的。①可以加強(qiáng)對(duì)土地資源的保護(hù)和開發(fā)利用，實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)性發(fā)展以及我國耕地資源的整體動(dòng)態(tài)平衡。②根據(jù)土地的供應(yīng)情況，來引導(dǎo)土地資源的利用與開發(fā)。③統(tǒng)籌配置土地資源，實(shí)現(xiàn)土地資源的最優(yōu)配置。④建立完整的土地管理機(jī)制，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展。
4.制定土地管理工作中利用規(guī)劃方案的意義。①土地管理規(guī)劃是在一定時(shí)期內(nèi)根據(jù)社會(huì)的自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)條件，對(duì)土地資源進(jìn)行整體性的統(tǒng)籌安排。土地管理就是根據(jù)土地所有人和使用人之間的需要進(jìn)行一種平衡性統(tǒng)籌。土地管理總體規(guī)劃是對(duì)土地資源進(jìn)行宏觀調(diào)好的制度依據(jù)，所以說土地管理利用規(guī)劃是否科學(xué)合理將會(huì)直接影響到土地資源的利用情況。我國的土地管理規(guī)劃必須嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，確保這種土地管理規(guī)劃具有科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性。②我國的土地管理法已經(jīng)建立了土地用途管理制度，也肯定了土地管理規(guī)劃的重要地位。但是，在實(shí)際的操作過程中，一些地方還是存在著有法不依，或者擅自更改規(guī)劃的問題。所以，必須加強(qiáng)土地管理的規(guī)劃，進(jìn)一步提高規(guī)劃的法律地位，同時(shí)提高規(guī)劃的透明度和執(zhí)行力度。在土地管理規(guī)劃批準(zhǔn)之前，相關(guān)機(jī)關(guān)嚴(yán)格加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃的指導(dǎo)和監(jiān)督，同時(shí)通過公示等程序，提高民眾的參與程度，加強(qiáng)民眾對(duì)土地規(guī)劃的知情權(quán)。
三、制定合理的土地管理整理利用規(guī)劃方案
1.協(xié)調(diào)土地管理規(guī)劃與城市規(guī)劃直接的關(guān)系。城市在發(fā)展過程中出現(xiàn)土地的無秩序擴(kuò)張是一種不健康的表現(xiàn)，城市在實(shí)際的發(fā)展過程中超出土地管理總規(guī)劃的現(xiàn)象普遍的存在著，特別是在一些大城市嚴(yán)重超標(biāo)用地的問題特別突出，這些問題的存在對(duì)土地管理規(guī)劃的權(quán)威性是一種威脅和調(diào)整。當(dāng)前，我國的土地管理規(guī)劃可以分為國家級(jí)規(guī)劃、省級(jí)規(guī)劃、市級(jí)規(guī)劃、縣級(jí)規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃。按照規(guī)劃的內(nèi)容，又可以分為總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。各級(jí)規(guī)劃需要與城市的整體發(fā)展目標(biāo)保護(hù)一致。
2.加強(qiáng)橫向縱向規(guī)劃。加強(qiáng)土地管理規(guī)劃的橫向與縱向規(guī)劃，才能提高土地管理規(guī)劃的前瞻性。所謂的縱向規(guī)劃是指處理好國家規(guī)劃與地方規(guī)劃之間的關(guān)系，在我國土地管理的總體規(guī)劃中，國家級(jí)規(guī)劃與省級(jí)規(guī)劃以及城鎮(zhèn)規(guī)劃過程中在內(nèi)容和結(jié)構(gòu)上有很多雷同的地方。所以，應(yīng)該建立起一種下級(jí)規(guī)劃對(duì)上級(jí)規(guī)劃負(fù)責(zé)，上級(jí)規(guī)劃對(duì)下級(jí)規(guī)劃監(jiān)管協(xié)調(diào)的制度，每一級(jí)規(guī)劃都應(yīng)該形成自己的特色。所謂橫向規(guī)劃就是指土地管理規(guī)劃與其他相關(guān)規(guī)劃直接的聯(lián)系。在我國涉及到土地利用的部門不僅僅是國土部，還有一些其他行政部門的項(xiàng)目會(huì)涉及到土地的利用，如城市規(guī)劃、水利規(guī)劃等等。當(dāng)前，我國還沒有形成一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范，這些部門在職權(quán)范圍存在著交集，關(guān)于土地利用的相關(guān)手續(xù)和審批程序也需要一個(gè)較好的銜接，簡化相關(guān)手續(xù)完善相關(guān)法律，將區(qū)域內(nèi)的土地用途進(jìn)行合理的規(guī)劃和安排。
3.優(yōu)化土地管理規(guī)劃的制定方法，提高規(guī)劃的執(zhí)行效率。當(dāng)前，我國制度土地管理總體規(guī)劃的方式和方法比較落后，采用的往往是比較常規(guī)的方式，如手工繪制圖表等等。在規(guī)劃的圖表中，比例尺要求為1:1萬，這種方式不僅達(dá)不到審核的管理要求，而且精度差距也較大。很多土地在地圖上只是一個(gè)點(diǎn)，很難顯示出其形狀。因此，為了加強(qiáng)對(duì)土地的管理，必須改進(jìn)土地管理規(guī)劃的制作方式，采用現(xiàn)代的設(shè)備和作圖設(shè)備，或者采用數(shù)字化的技術(shù)來讀取圖形的相關(guān)信息。同時(shí)，對(duì)原有的圖表進(jìn)行數(shù)字化處理和升級(jí)，對(duì)信息不完整的圖表進(jìn)行填補(bǔ)相關(guān)數(shù)據(jù)，利用數(shù)字掃描儀器實(shí)現(xiàn)圖形向數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)化。建立起土地管理系統(tǒng)和土地利用監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，使規(guī)劃與數(shù)據(jù)相匹配。在采用現(xiàn)代設(shè)備和技術(shù)的同時(shí)，還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)工作人員的技術(shù)培訓(xùn)，提高他們的專業(yè)知識(shí)和對(duì)設(shè)備的熟練程度。通過這樣的技術(shù)改造，不僅可以提高土地總體規(guī)劃的準(zhǔn)確性，而且還可以為土地使用的監(jiān)管提高相關(guān)的技術(shù)支持。
4.加強(qiáng)土地管理整理利用規(guī)劃方案的落實(shí)。①土地管理整理利用規(guī)劃方案一定制定并得到通過后，就必須嚴(yán)格執(zhí)行，以保障耕地資源的總體平衡，運(yùn)用法律和行政等手段確保耕地資源不被侵占。②增強(qiáng)土地規(guī)劃的可操作性。在土地規(guī)劃的實(shí)施過程中應(yīng)該嚴(yán)格按照我國法律的相關(guān)規(guī)定，對(duì)失去土地的農(nóng)民給以合理的補(bǔ)償，增強(qiáng)群眾對(duì)土地管理規(guī)劃的了解。③加強(qiáng)土地的節(jié)約意識(shí)。在落實(shí)土地管理規(guī)劃過程中，要嚴(yán)格按照我國的法律法規(guī)，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，節(jié)約土地資源。④加強(qiáng)對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。在制定土地管理規(guī)劃方案前應(yīng)該充分考慮到生態(tài)環(huán)境保護(hù)的因素，在規(guī)劃的實(shí)踐階段，應(yīng)該注重對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，和污染后的處理恢復(fù)工作。
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關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃知識(shí)；土地價(jià)格評(píng)估；影響
土地價(jià)格尤其是城市土地價(jià)格不僅由土地利用現(xiàn)狀決定，對(duì)土地利用前景的預(yù)期也是影響土地價(jià)格的重要因素。土地的自然供給數(shù)量是固定的和無彈性的。因此，土地是一種稀缺資源。就城市土地而言，更是一種相對(duì)供不應(yīng)求的短缺資源。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各部門對(duì)土地的需求呈增長趨勢(shì)。為了合理地協(xié)調(diào)與均衡土地資源的供求關(guān)系，城市規(guī)劃應(yīng)運(yùn)而生。城市規(guī)劃中歸根到底的問題是土地利用的問題。城市規(guī)劃的主要任務(wù)最終要靠土地的規(guī)劃與安排來實(shí)現(xiàn)，因而對(duì)土地價(jià)格的評(píng)估就顯得尤為重要。
一、土地價(jià)格評(píng)估概述
1.1、城市土地價(jià)格的內(nèi)涵
根據(jù)馬克思的勞動(dòng)價(jià)值理論，土地是一種自然生產(chǎn)，是自然存在的，不是人類所勞動(dòng)的產(chǎn)物，沒有凝聚人類的勞動(dòng)力，因此土地是沒有任何價(jià)值的，也沒有由土地價(jià)值決定的價(jià)格。就如同很多商品一樣，土地也受供求關(guān)系的影響，而且土地市場的供求關(guān)系一直處于不平衡狀態(tài)。土地供給增長，需求不變，則土地價(jià)格下跌；土地供給減少，需求增加，則土地價(jià)格上升。當(dāng)城市發(fā)展采取保護(hù)農(nóng)田的政策時(shí)，意味著土地供給受到限制，城市開發(fā)將趨于高密度的建設(shè)方式，土地價(jià)格的整體水平將會(huì)上升。規(guī)劃如果是規(guī)定一種特定的用地總量，不但會(huì)造成該類用地土地價(jià)格水平上漲，而且還會(huì)因?yàn)橐?guī)劃方案造成的區(qū)位影響，對(duì)個(gè)別地塊的土地價(jià)格產(chǎn)生重要影響。
1.2、城市地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)
一般商品的價(jià)格以價(jià)值為基礎(chǔ)，同時(shí)，價(jià)格還受市場供求關(guān)系的影響，不過無論影響多大，它總是圍繞價(jià)值或生產(chǎn)價(jià)格上下波動(dòng)的。而土地價(jià)格的決定則不是這樣的。土地市場的供求關(guān)系與一般商品市場的供求關(guān)系不同。由于土地資源的有限性、稀缺性以及不可再生性，土地的供給是沒有什么大的發(fā)展空間的。隨著近年來的城市化進(jìn)程不斷加快，人口不斷涌進(jìn)城市，以及小城鎮(zhèn)的發(fā)展，城市土地的供求關(guān)系進(jìn)一步加劇，土地的供給減少了，地價(jià)則節(jié)節(jié)攀升。同時(shí)地產(chǎn)價(jià)格也受國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)情況、居民收入水平、財(cái)政收支等有關(guān)，通常來講，一個(gè)地區(qū)如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、經(jīng)濟(jì)增長快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、收入水平和投資水平高，地產(chǎn)需求量大，地產(chǎn)價(jià)格總體水平也就高，反之亦然。
1.3、城市規(guī)劃對(duì)地價(jià)的影響
土地價(jià)格尤其是城市土地價(jià)格不僅由土地利用現(xiàn)狀決定，對(duì)土地利用前景的預(yù)期也是影響土地價(jià)格的重要因素。當(dāng)城市的發(fā)展采取保護(hù)農(nóng)田的政策時(shí)，就表示土地的供給問題就受到限制，地價(jià)的整體價(jià)格就會(huì)上升。規(guī)劃如果限制某一特定用途用地的數(shù)量，不僅會(huì)造成該類用地地價(jià)水平上升，而且由于規(guī)劃方案造成的區(qū)位影響，還會(huì)對(duì)一些地塊的土地價(jià)格產(chǎn)生影響。
1.4、土地價(jià)格評(píng)估的重要性
在城市發(fā)展過程中，做為職能部門的土地價(jià)格評(píng)估中心，對(duì)土地價(jià)格的評(píng)估起到了至關(guān)重要作用，如負(fù)責(zé)政府公益性、職能性、社會(huì)服務(wù)性的土地評(píng)估和政府有關(guān)地價(jià)管理的技術(shù)協(xié)調(diào)工作；負(fù)責(zé)基準(zhǔn)地價(jià)，標(biāo)定地價(jià)，出讓底價(jià)的評(píng)估以及基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)查詢服務(wù)等。
首先 土地價(jià)格評(píng)估有助于土地交易的順利進(jìn)行。由于土地市場具有強(qiáng)烈的地域性，因而，在市場上不容易獲得完整的價(jià)格資料。而土地交易除專業(yè)經(jīng)營公司之外，一般人很少具有這方面的經(jīng)驗(yàn)，有必要事先對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)。只有通過專業(yè)人士搜集的各種資料，分析評(píng)定后買賣的雙方才不致有上當(dāng)?shù)膿?dān)心，交易自然變得簡單快捷。
其次土地價(jià)格評(píng)估有助于企業(yè)投資。土地作為一種重要的生產(chǎn)要素，常常是企業(yè)決策的主要目標(biāo)之一。根據(jù)替代原理，在資金一定的情況下，為了達(dá)到某一生產(chǎn)水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價(jià)昂貴，則可減少土地投資而增加資本、勞動(dòng)的投入；反之亦然。
另外，作為資金融通的手段，也必須對(duì)土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。而且土地估價(jià)有助于土地市場的完善。并且土地估價(jià)有助于土地市場管理。
二、土地價(jià)格評(píng)估可以控制對(duì)城市土地規(guī)劃并引導(dǎo)其朝良性方向發(fā)展
2.1、城市性質(zhì)
城市性質(zhì)是指某一城市在國家政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展中所處的地位和所起的作用，是城市的職能的反映。城市性質(zhì)反映著一個(gè)城市的發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展方向。城市的特征也應(yīng)該是不斷變化的動(dòng)態(tài)過程，而不是一成不變的。確定城市性質(zhì)，必須建立在一定的時(shí)間范疇內(nèi)。
2.2、城市土地的合理化
當(dāng)今社會(huì)城市土地的合理利用成為了熱議話題，土地的稀缺，用地少，人口多已成為現(xiàn)在急需改變問題。如果進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，我們就更能了解我們現(xiàn)在僅有的土地資源，減少不必要的開發(fā)，節(jié)省資金。所以我們更應(yīng)該對(duì)土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，合理的利用資源、資金，遏止房地產(chǎn)泡沫化問題。
2.3、土地區(qū)位的通達(dá)性
如果進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，就會(huì)預(yù)測(cè)出整個(gè)城市的規(guī)劃格局并進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃和推算。這樣既能充分利用有限的土地資源減少土地資源的浪費(fèi)。建設(shè)四通八達(dá)的交通，減少不必要的交通要道。使人們出行更方便，節(jié)省不少的時(shí)間。節(jié)約生產(chǎn)流通過程的時(shí)間，提高生產(chǎn)質(zhì)量。
2.4、城市的環(huán)境狀況
隨著社會(huì)的不斷發(fā)展我們步入了工業(yè)化社會(huì)，環(huán)境問題也日益嚴(yán)重，環(huán)境問題不僅困擾城市的發(fā)展，危及居民的切身利益，同時(shí)也直接影響土地的使用。在西方國家中，凡污染嚴(yán)重，環(huán)境低劣的地區(qū)土地價(jià)格都極其便宜，這樣我們的生活用地就更少了，所以我們要合理的規(guī)劃哪些工業(yè)用地范圍，這樣減少土地污染和空氣污染。
三、土地價(jià)格評(píng)估對(duì)城市規(guī)劃起著決定性的作用
城市規(guī)劃所確定的城市性質(zhì)對(duì)地價(jià)的影響屬戰(zhàn)略影響，將會(huì)直接影響到城市基準(zhǔn)地價(jià)總體水平的發(fā)展趨勢(shì)。城市的交通線路的設(shè)立及線路的改變，都在不同程度上影響著所在處土地的價(jià)格。反過來，土地價(jià)格的評(píng)估，會(huì)在一定程度上影響著政府部門在線路選址方面的考慮。土地用途的變化會(huì)引起土地價(jià)值的瞬時(shí)改變，因此，城市規(guī)劃與土地價(jià)格評(píng)估有著相互影響的關(guān)系，兩者相互作用，相互借鑒。
參考文獻(xiàn)：
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對(duì)城市建設(shè)土地進(jìn)行有效分析,根據(jù)相應(yīng)的需求完成結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化調(diào)整。
1、城市土地資源總體性規(guī)劃工作所面臨的各項(xiàng)問題分析
1. 1 各職能部門間無法形成良好的協(xié)作關(guān)系,管理不順暢
當(dāng)前,我國在城市土地總體性規(guī)劃與利用上主要通過兩個(gè)重要部門實(shí)現(xiàn)全盤管理。其中,國土資源相關(guān)管理部門主要負(fù)責(zé)土地資源的總體規(guī)劃利用及土地編制; 而城市建設(shè)與規(guī)劃相關(guān)部門主要負(fù)責(zé)總體規(guī)劃編制。盡管國務(wù)院已經(jīng)對(duì)以上兩個(gè)部門做出了職責(zé)上的明確劃分,但在具體工作過程中,因?yàn)楦鞣矫嫦嚓P(guān)因素紛繁復(fù)雜,無法完全協(xié)調(diào)好,各部門將精力都主要集中于自己的本職工作上,許多地方不容回避,因?yàn)樵诠ぷ魅蝿?wù)上兩個(gè)部門已經(jīng)得到了上級(jí)不同的分配范圍,因而在各自工作當(dāng)中都相對(duì)缺乏信任與支持,尤其是在土地的節(jié)約與集約方面,一旦原則出現(xiàn)變化,都將本方的意見貫徹到具體的實(shí)際運(yùn)用過程當(dāng)中,在土地的規(guī)劃及編制工作上也容易產(chǎn)生兩張皮的問題,這將對(duì)城市土地規(guī)劃利用工作產(chǎn)生極大的不利影響。
1. 2 因變遷土地制度而形成的巨大影響
隨著改革開放的不斷深化,我國土地制度也有了顯著的變化,盡管土地仍是國有的,但其商品性特征愈發(fā)明顯。以城鎮(zhèn)土地利用制度變革為例,原有土地利用制度具有無償、無流動(dòng)、無期等特點(diǎn),現(xiàn)在逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃敗⒂辛鲃?dòng)、有期。這一重大變革,使得各級(jí)政府對(duì)使用土地具有轉(zhuǎn)讓和出讓的權(quán)利,通過土地轉(zhuǎn)讓或出讓所獲資金,進(jìn)一步擴(kuò)充財(cái)政收入,為城市建筑注入所需資金,促進(jìn)城市的進(jìn)一步發(fā)展。
但我們必須認(rèn)識(shí)到事物都是有兩面性的,有好的一方面自然也會(huì)暴露出一些弊端。由于政府部門在有償雙軌、劃撥土地使用制度、法律制度等方面尚不健全,因此受利益驅(qū)使,部門地區(qū)將土地轉(zhuǎn)讓或出讓演變成開發(fā)區(qū)和炒地皮的熱潮,不僅是城鎮(zhèn)甚至是農(nóng)村也出現(xiàn)了土地隨意、違法買賣的現(xiàn)象,土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)執(zhí)行管理上出現(xiàn)了很大問題,影響到了城市建設(shè)的良性發(fā)展。
原有的土地?zé)o期限、無流動(dòng)、無償?shù)氖褂弥贫?很大程度上制約了城市總體規(guī)劃的發(fā)展,對(duì)城市發(fā)展機(jī)制缺乏整體、動(dòng)態(tài)的認(rèn)識(shí)與考察。
在城市建設(shè)過程中,更多是從建筑及城市人口密度出發(fā),以確定城市土地建筑容積率和密度,而極少從節(jié)約土地及實(shí)際國情出發(fā),因此對(duì)城市土地利用的控制較弱。隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)展,我國城市人均占地面積大幅提升,甚至超出部分發(fā)達(dá)國家。改革開放以后,為貫徹和落實(shí)“珍惜和合理利用每一寸土地,切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國策,對(duì)土地利用進(jìn)行了總體規(guī)劃,在政策法規(guī)中對(duì)其作用與地位也做了明確規(guī)定。
由于當(dāng)前土地利用制度制定時(shí)間較短,加之政策及經(jīng)濟(jì)體制的限制,城市土地控制性規(guī)劃及詳細(xì)規(guī)劃上仍相對(duì)滯后,不少城市務(wù)工農(nóng)民,一方面占用城市土地,另一方面也不放棄農(nóng)村土地,這樣一來就造成城市占用土地越來越多,而農(nóng)村土地承包及建設(shè)現(xiàn)象有增不減,城市土地上進(jìn)行的用地活動(dòng)及交易行為難以通過土地規(guī)劃來進(jìn)行有效調(diào)節(jié)和合理控制。
1. 3 體系的規(guī)劃與運(yùn)作在整體上不夠健全
在實(shí)際的操作中,各種規(guī)劃之間的關(guān)系相互交錯(cuò)。在城市土地利用的總體規(guī)劃中,它們是聯(lián)系和交叉的類型不相同的規(guī)劃,使城市土地的總體利用和規(guī)劃之間的關(guān)系進(jìn)一步復(fù)雜了,對(duì)相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)土地管理工作增加了難度。在城市土地規(guī)劃中,城市交接處是一個(gè)相對(duì)特殊、矛盾較為集中的區(qū)域,與其他區(qū)域相比,城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域的用地情況缺少一定的規(guī)劃。在實(shí)際生活中,城市規(guī)劃的重點(diǎn)往往側(cè)重于經(jīng)濟(jì)、政治、文化都相對(duì)集中的市區(qū),對(duì)其進(jìn)行發(fā)展方向、規(guī)模、性質(zhì)方面的規(guī)劃和論證,對(duì)于近郊的地區(qū)起到的作用并不大。所以,如果在整體上不進(jìn)行合理科學(xué)地部署,就會(huì)使城區(qū)或者縣城的發(fā)展受到阻礙,產(chǎn)生比較滯后的結(jié)果,對(duì)于推動(dòng)農(nóng)村地域的發(fā)展也是非常不利的。
2、土地資源的規(guī)劃與利用工作中解決問題的主要措施探討
2.1 需加強(qiáng)土地管理,有效減少對(duì)后備資源的開發(fā)
在土地資源管理及后備資源的開發(fā)上需做好進(jìn)一步完善工作,要積極主動(dòng)地尋找合理方式與途徑就城鎮(zhèn)建設(shè)土地供需矛盾的問題進(jìn)行及時(shí)解決,在個(gè)縣市與城市占地情況基本平衡的情況下,不但需合理利用土地資源,有效保護(hù)耕地,還要做好土地的整理與開發(fā)工作。第一,要合理限定當(dāng)前的城市建設(shè)規(guī)模,使得土地資源能夠進(jìn)行有效的集中,節(jié)約使用,進(jìn)一步對(duì)土地利用率進(jìn)行整體上的提升; 第二,按照土地利用規(guī)劃,大力開展土地整理工作,盡可能彌補(bǔ)用地指標(biāo)的不足問題; 第三,要加大對(duì)居民點(diǎn)的整理工作力度,合理調(diào)整農(nóng)村的用地結(jié)構(gòu)。
2.2 可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略必須堅(jiān)持,確保土地資源利用規(guī)劃銜接工作的正常進(jìn)行
可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略要持續(xù)堅(jiān)持下去,必須對(duì)資源的合理開發(fā)與利用、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、人口增長以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)有序發(fā)展的關(guān)系做出合理的協(xié)調(diào),為土地資源規(guī)劃銜接工作提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),一旦出現(xiàn)嚴(yán)重的分歧,則進(jìn)一步的溝通與處理工作不能松懈,必須努力找尋到土地集約利用、有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展且符合實(shí)際需求的合理道路。
2.3 建立法律機(jī)制方面必須做好互相協(xié)調(diào)工作
對(duì)于城市建設(shè)的規(guī)劃與土地資源規(guī)劃利用之間的關(guān)系必須有一個(gè)明確的認(rèn)知,將其完全厘清,并通過立法的方式,進(jìn)一步加強(qiáng)其法律地位,針對(duì)土地資源的利用規(guī)劃進(jìn)行相應(yīng)辦法的制定,建立規(guī)章制度與其相配套。另外,在具體的規(guī)劃實(shí)施過程中必須加強(qiáng)規(guī)劃管理,有效查糾這一過程中的違法違規(guī)現(xiàn)象。
結(jié)束語
在社會(huì)的發(fā)展生存中，人類賴以生存和發(fā)展的基本載體之一是土地。同時(shí)伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷加快，使得土地資源的需求量越來越大。然而，城市土地資源作為一種有限的、不可再生的自然資源，所以在當(dāng)今的城市規(guī)劃中，土地資源就顯得尤為重要。因此在現(xiàn)代的市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國政府通過合理有效的措施對(duì)城市土地資源進(jìn)行占有、分配以及使用的規(guī)劃、組織、控制和監(jiān)督，從而加強(qiáng)城市土地資源管理，使其發(fā)揮最大的效益，促進(jìn)土地資源的可持續(xù)利用，進(jìn)一步提升城市的綜合競爭力。本篇文章從我國目前城市土地資源管理的現(xiàn)狀出發(fā)，針對(duì)其目前存在的問題，并提出行之有效的應(yīng)對(duì)措施。
關(guān)鍵詞：土地資源管理城市規(guī)劃作用
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1. 土地資源管理在城市用地緊張與土地資源浪費(fèi)中的應(yīng)用
在我國，城市用地面積增長的速度比較快，城市人均占地面積仍低于世界平均水平。在這個(gè)快速發(fā)展的城市化進(jìn)程中，一些城市政府加強(qiáng)土地利用，導(dǎo)致城市土地資源利用率過高，進(jìn)而使得土地生態(tài)系統(tǒng)對(duì)城市的自我調(diào)節(jié)的能力極度下降。然而，人地矛盾也是一個(gè)日益突出的問題。與此同時(shí)，現(xiàn)在的某些城市為了虛化城市的發(fā)展?fàn)顩r，吸引外界的投資，逐漸出現(xiàn)了“空城”的現(xiàn)象，也就是占地面積非常大，建筑的高檔別墅、度假村以及星級(jí)酒店等等都是形同虛設(shè)。還有些城市出現(xiàn)“開而不發(fā)，圍而不用”的現(xiàn)象，導(dǎo)致了大量土地資源浪費(fèi)。此外，一些城市不顧國家的要求和有關(guān)政策法規(guī)的規(guī)定, 擅自亂征亂批土地,盲目發(fā)展開發(fā)區(qū)。
1.1 制定科學(xué)的城市土地資源的規(guī)劃管理
土地資源管理作為國家管理土地的措施，執(zhí)行土地法律法規(guī)，實(shí)現(xiàn)國家對(duì)各類用地宏觀調(diào)控。城市土地規(guī)劃的管理工作隊(duì)城市規(guī)劃發(fā)揮著主導(dǎo)作用,同時(shí)引導(dǎo)城市發(fā)展和土地利用的管理,使得用地者提前知道對(duì)每一塊的城市規(guī)劃,以及如何做和不能做的事情。只有在這樣的環(huán)境下，土地資源管理才會(huì)在城市規(guī)劃的約束下進(jìn)行。
針對(duì)上面提到的人地矛盾，人民居住用房緊張，交通、教育等各種問題，城市政府應(yīng)該加強(qiáng)土地資源管理，并且基于對(duì)土地的需求規(guī)劃、土地供應(yīng)能力,建設(shè)城市的經(jīng)濟(jì)能力和社會(huì)發(fā)展，對(duì)土地的整天利用做出總體規(guī)劃，同時(shí)城市土地利用規(guī)劃,土地規(guī)模、空間比例控制標(biāo)準(zhǔn)、建筑密度、人口密度控制標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵循科學(xué)的規(guī)范。
1.2 落實(shí)最嚴(yán)格的土地保護(hù)節(jié)約制度
政府在關(guān)注人地矛盾的同時(shí)，還要落實(shí)最嚴(yán)格的土地保護(hù)節(jié)約制度。堅(jiān)持嚴(yán)格的節(jié)約用地制度不動(dòng)搖。按照“嚴(yán)控增量，盤活存量，節(jié)約集約，嚴(yán)格管理”的要求，努力提高城市的土地利用效率。與此同時(shí)，確立合理的城市發(fā)展戰(zhàn)略，嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，在銜接好兩項(xiàng)規(guī)劃的前提下，確保更好的發(fā)揮出土地的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的效益，促進(jìn)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
2. 土地資源管理在城市規(guī)劃中起到了可持續(xù)發(fā)展的作用
目前，我國城市的土地市場發(fā)育遠(yuǎn)未成熟，發(fā)展也并不協(xié)調(diào)，出讓的土地?cái)?shù)量較少，并且存在大量的隱形交易。同時(shí)，一些土地使用者在利益的驅(qū)使下，向國家購買了一定年限的土地使用權(quán)，但是他們并沒有將其用到各種有利于城市發(fā)展的建設(shè)中，而是將大量的土地使用權(quán)投放到獲利較大、見效較快的領(lǐng)域中去，這樣的利益誘惑，致使越來越多的土地使用者進(jìn)入了開發(fā)誤區(qū)，從而極大的阻礙城市的可持續(xù)發(fā)展，影響整個(gè)城市化發(fā)展的進(jìn)程。針對(duì)城市土地市場不健全，規(guī)范管理缺乏依據(jù)的現(xiàn)狀，提出了以下幾種措施：
2.1建立健全我國的土地市場體系
在目前我國工業(yè)化、城市化進(jìn)程不斷加快，土地是一個(gè)城市空間和城市功能的載體，土地供應(yīng)狀況直接關(guān)系到一個(gè)城市的發(fā)展空間、發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展方向。而城市建設(shè)中所需要的土地，必須以市場化的運(yùn)作方式促進(jìn)土地資源的合理配置。
政府和土地管理部門的職責(zé)是完善土地法規(guī),支持中介服務(wù)組織培養(yǎng),加強(qiáng)監(jiān)督管理,維護(hù)正義和公平的土地市場，與之同時(shí)，利用價(jià)格機(jī)制來抑制多占、亂占以及浪費(fèi)土地的行為，進(jìn)一步努力提高土地資本的利用效率和地域空間的生態(tài)環(huán)境效益及經(jīng)濟(jì)效益。
2.2 轉(zhuǎn)變城市政府觀念，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展
傳統(tǒng)的城市蔓延方式和用土地?fù)Q效益的發(fā)展模式已經(jīng)不能滿足“以人為本”的要求。因此，城市政府應(yīng)轉(zhuǎn)變城市政府觀念，強(qiáng)調(diào)土地資源的合理配置,適度建設(shè)緊湊城市。
發(fā)展是可持續(xù)發(fā)展的前提。城市政府應(yīng)該在綜合考慮經(jīng)濟(jì)、人口、城市、環(huán)保、文化、教育等的因素下，制定科學(xué)合理的開發(fā)和整合土地供應(yīng)計(jì)劃。同時(shí)公開透明的開發(fā)和管理土地供應(yīng)計(jì)劃，讓其在強(qiáng)大的可操作下有利避免盲目競爭?？陀^上城市政府可以通過制定合理的土地供應(yīng)計(jì)劃，促進(jìn)土地供求平衡，進(jìn)而調(diào)控房地產(chǎn)市場。
2.3 提高城市土地利用率
土地資源管理是城市規(guī)劃中很重要的內(nèi)容之一。我們國家的土地資源是非常有限的并且土地按城市大小限制，,集約化的土地利用更符合我國城市的土地資源管理。城市政府應(yīng)該組織土地整理的工作，古老的城市的轉(zhuǎn)型，按照每一個(gè)計(jì)劃,一步一步,提高土地利用的集約程度。與之同時(shí)，通過稅收、信貸和其他政策和利益機(jī)制來鼓勵(lì)老城市土地開發(fā)，并且合理確定住宅建筑的密度和容積率，提高城市建設(shè)用地供應(yīng)。
結(jié)束語
城市規(guī)劃的核心內(nèi)容是對(duì)城市土地使用的綜合研究，并在土地使用基礎(chǔ)上的城市空間形態(tài)的規(guī)劃。而隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)入快速發(fā)展階段，土地資源需求量增大，環(huán)境壓力越來越大，緩解人地矛盾，在我國社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的道路上起著舉足輕重的作用，同時(shí)也更好的體現(xiàn)出“以人為本”的發(fā)展理念。
總而言之，加快城市土地資源管理，實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地市場的科學(xué)、有效地管理，并且在土地資源管理工作中，土地管理部門和相關(guān)職能部門要堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，充分發(fā)揮城市土地的效益，進(jìn)而促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地資產(chǎn)收益的良性互動(dòng)，加快城市化建設(shè)步伐。
【參考文獻(xiàn)】
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【關(guān)鍵詞】鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃；白馬寺；可操作；探討
1 前言
公眾參與是土地利用規(guī)劃的內(nèi)在要求，是通過規(guī)劃切實(shí)保護(hù)耕地的重要保障。隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化的迅速發(fā)展，耕地持續(xù)減少、基本農(nóng)田保護(hù)面積受到威脅，農(nóng)村土地利用規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃不合理等問題日益突出，上一輪鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃已不能適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展的要求。對(duì)于不同級(jí)別和類型的土地利用規(guī)劃，公眾參與的地位與作用應(yīng)該予以區(qū)別，鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃是土地規(guī)劃規(guī)劃體系中最基層的規(guī)劃，這一層面的規(guī)劃應(yīng)更多地吸收基層百姓參與，落實(shí)到具體的地塊，這樣才能從本質(zhì)上提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃的可操作性與現(xiàn)實(shí)性，使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃方案能夠真正實(shí)施。因此，本文結(jié)合荊州市江陵縣白馬寺鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的實(shí)踐，探討了如何提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的操作性與現(xiàn)實(shí)性。
2 鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的情況
我國到目前為止開展了三輪土地利用總體規(guī)劃，就鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的研究狀況而言，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃剛剛起步，與國家，地市，縣市級(jí)土地利用總體規(guī)劃相比，具有難度大、工作量大、定性、定位、定量要求高，要求落實(shí)到具體地塊等特點(diǎn)，很多地方的鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃都還處于探索研究階段。
3 鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的核心任務(wù)與內(nèi)容
4 荊州市江陵縣白馬寺鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的基本情況
4.1 研究區(qū)概況
白馬寺鎮(zhèn)地處江陵縣東北部，距荊州市市中心40公里，東與沙崗鎮(zhèn)相鄰，南抵普濟(jì)鎮(zhèn)，西鄰熊河鎮(zhèn)，北鄰六合垸農(nóng)場。
2005年全鎮(zhèn)36個(gè)行政村，276個(gè)村民小組，2005年末人47449人，其中農(nóng)業(yè)人口38601人，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力15366人，城鎮(zhèn)人口8848人，城鎮(zhèn)化水平18.65%，土地總面積14942.95公頃，其中耕地10156.68公頃。
4.2 上一輪土地利用總體規(guī)劃存在的主要問題
4.2.1 建設(shè)用地空間布鎮(zhèn)矛盾較為突出
由于建設(shè)用地空間布局矛盾較為突出，建設(shè)用地實(shí)際需求與規(guī)劃布局錯(cuò)位，造成鎮(zhèn)部建設(shè)用地指標(biāo)不足。在規(guī)劃實(shí)施過程中，給規(guī)劃實(shí)施管理帶來一定的困難，導(dǎo)致規(guī)劃隨項(xiàng)目而不斷調(diào)整。
未來規(guī)劃期內(nèi)，新的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略要求城鎮(zhèn)發(fā)展重新定位和設(shè)計(jì)，空間布局也發(fā)生了較大的變化，需要高度重視區(qū)域發(fā)展對(duì)建設(shè)用地的不同需求，以及建設(shè)用地布局對(duì)城鎮(zhèn)及各類建設(shè)的集聚導(dǎo)向作用，科學(xué)、合理確定布局和分區(qū)方案，使規(guī)劃更加適應(yīng)不斷發(fā)展變化的形勢(shì)需要。
4.2.2 土地利用總體規(guī)劃管理水平不高
在土地利用總體規(guī)劃管理上，目前還沒有一套成熟完善的規(guī)劃管理信息系統(tǒng)，管理效率較低。尚需積極探索運(yùn)用現(xiàn)代高科技成果在土地規(guī)劃實(shí)施管理中的應(yīng)用，不斷提高土地規(guī)劃管理的效率和水平。
4.2.3 工業(yè)集中發(fā)展區(qū)建設(shè)用地保障程度較低
由于近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的形勢(shì)發(fā)生了重大變化，特別是周邊縣市城市整體水平的提高，白馬寺鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度加快，工業(yè)集中發(fā)展區(qū)對(duì)用地的需求十分迫切。規(guī)劃實(shí)施幾年來，由于工業(yè)集中發(fā)展區(qū)建設(shè)用地保障程度較低，其發(fā)展建設(shè)的速度較慢。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，現(xiàn)有企業(yè)及產(chǎn)業(yè)的格鎮(zhèn)與周邊城市總體發(fā)展矛盾越來越突出。
4.2.4 規(guī)劃編制缺乏公眾參與
我國以往的土地利用總體規(guī)劃是按行政層次“自上而下，上下結(jié)合”的辦法編制，規(guī)劃控制指標(biāo)是自上而下地層層分解下達(dá)，這對(duì)于處于規(guī)劃最低層的鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃來說非常不利，為了落實(shí)上級(jí)規(guī)劃打三制指標(biāo)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的編制很難顧及其他方面，很少考慮農(nóng)民對(duì)農(nóng)村上地利用的愿望，基本上只是機(jī)械性地執(zhí)行上級(jí)規(guī)劃控制指標(biāo)，因而使規(guī)劃缺乏實(shí)用性和可操作性，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃無特色性可言。加上長期以來規(guī)劃走的是封閉性的行政干預(yù)式的土地利用總體規(guī)劃路線，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃編制不具開放性，缺少參與度和透明度，農(nóng)民對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地規(guī)劃的具體執(zhí)行措施也很少有人過問，這樣就加大了規(guī)劃實(shí)施的難度。
4.2.5 規(guī)劃缺乏對(duì)土地利用形勢(shì)變化的適應(yīng)性
上輪規(guī)劃在方案編制時(shí)以剛性為主，彈性不足。對(duì)土地利用變化缺乏適應(yīng)性，規(guī)劃的用地位置與實(shí)際項(xiàng)目選址要求不符的現(xiàn)象比較常見，線狀工程用地和一些工業(yè)用地尤其突出。土地利用總體規(guī)劃的頻繁調(diào)整，說明規(guī)劃對(duì)未來土地利用趨勢(shì)變化預(yù)測(cè)還不夠準(zhǔn)確，但在管理上又缺乏相應(yīng)的調(diào)節(jié)手段，只有通過規(guī)劃調(diào)整來解決問題。規(guī)劃調(diào)整固然可以解決規(guī)劃與用地需求不相符的矛盾，但規(guī)劃調(diào)整過于頻繁，勢(shì)必影響規(guī)劃的嚴(yán)肅性。
4.2.6 規(guī)劃的現(xiàn)實(shí)地位不高
規(guī)劃的現(xiàn)實(shí)地位不高，存在規(guī)劃跟著項(xiàng)目跑的現(xiàn)象。規(guī)劃實(shí)施的權(quán)威性不高，總體控制作用發(fā)揮不充分。由于土地利用總體規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間還不長，社會(huì)對(duì)規(guī)劃重要性認(rèn)識(shí)還不深，出現(xiàn)了規(guī)劃的法律地位雖然很高，但在實(shí)施管理中的隨意性卻相對(duì)較大的現(xiàn)象。一些地方的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)用地要符合土地利用總體規(guī)劃認(rèn)識(shí)較高，但在用地安排時(shí)卻片面要求規(guī)劃方案適合用地要求，一味要求國土資源部門修改規(guī)劃以滿足用地需求。由于種種原因，違法占地近幾年居高不下，有些違反規(guī)劃的用地得不到及時(shí)有效的處理。一些行業(yè)用地規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃在發(fā)展目標(biāo)、統(tǒng)計(jì)口徑、基期數(shù)據(jù)、規(guī)劃期限等方面不一致，土地利用規(guī)模上下協(xié)調(diào)，也在一定程度上限制了土地利用總體規(guī)劃綜合控制作用的發(fā)揮。
5 提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃操作性與現(xiàn)實(shí)性探討
5.1 要增強(qiáng)特色分析和公眾參與
公眾參與貫穿了規(guī)劃的全過程。在規(guī)劃前期研究階段，規(guī)劃專班加強(qiáng)專家咨詢和公眾參與，廣泛聽取各方面專家和公眾意見，加強(qiáng)論證，實(shí)行科學(xué)決策和民主決策。在《大綱》編制階段，就規(guī)劃布局方案和規(guī)劃指標(biāo)的分解，征求有關(guān)部門專家和公眾的意見和建議。外業(yè)調(diào)查階段通過召集各村主任，支書把各村情況收集，在實(shí)地對(duì)照?qǐng)D紙記錄簽字蓋章。在《總體規(guī)劃》編制階段通過聽證會(huì)再次把規(guī)劃情況展現(xiàn)公眾，收集反饋意見進(jìn)行修改。
5.2 與變更調(diào)查工作的銜接
土地變更調(diào)查不但是土地規(guī)劃的基礎(chǔ)性工作，也是總體規(guī)劃實(shí)施的主要手段，耕地保有量、建設(shè)用地占用耕地，土地開發(fā)復(fù)墾整理增加耕地等規(guī)劃的主要控制指標(biāo)都要通過土地變更調(diào)查來檢驗(yàn)，所以本次規(guī)劃基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)該將“全國第二次土地調(diào)查”的結(jié)果與“變更調(diào)查”結(jié)果結(jié)合。
本輪規(guī)劃期限為2006-2020年，規(guī)劃基期為2005年，社會(huì)經(jīng)濟(jì)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均為2005年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，各級(jí)下達(dá)指標(biāo)均以2005年為基期年，因此采用的土地利用規(guī)劃基數(shù)也應(yīng)該是反映2005年的土地利用狀況的數(shù)據(jù)。由于土地二次調(diào)查數(shù)據(jù)反映的是2009年現(xiàn)狀，必須進(jìn)行基期的調(diào)整才能作為本輪規(guī)劃的規(guī)劃基數(shù)。本次試點(diǎn)通過相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料和實(shí)地調(diào)查，切合實(shí)際地將2009年數(shù)據(jù)還原到2005年。數(shù)據(jù)基期調(diào)整主要進(jìn)行了三大方面的調(diào)查，一是2006-2009年新增加的建設(shè)用地，二是耕地，三是土地開發(fā)整理項(xiàng)目還原。對(duì)于建設(shè)用地，在二調(diào)土地利用現(xiàn)狀圖上對(duì)各類建設(shè)用地逐塊核查，找出2006-2009年新增建設(shè)用地地塊，在圖上進(jìn)行標(biāo)注，并注明發(fā)生變化的地塊在2005年的利用狀況。對(duì)于耕地標(biāo)注出2006-2009年因農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整占用的耕地地塊，同可調(diào)整地類一并標(biāo)注在圖上。對(duì)于開發(fā)整理項(xiàng)目，將2006-2009年實(shí)施的開發(fā)整理項(xiàng)目標(biāo)注在圖上，并注明項(xiàng)目區(qū)在2005年的土地利用現(xiàn)狀。
5.3 指標(biāo)圖數(shù)的一致性
為確保規(guī)劃基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)圖件一致性，在具體的操作中可以考慮在“二調(diào)”土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上，根據(jù)規(guī)劃基數(shù)，對(duì)“二調(diào)”現(xiàn)狀圖進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整還原，真正做到規(guī)劃基期年圖件與數(shù)據(jù)一致。
5.4 鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃中容易出錯(cuò)的幾個(gè)問題
在鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃具體調(diào)整中有幾個(gè)特別容易出錯(cuò)的概念與敏感的體系將會(huì)影響鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃的操作性與現(xiàn)實(shí)性，在新一輪鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃中要多加注意。
5.4.1 基本農(nóng)田與基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)
基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)是指對(duì)基本農(nóng)田實(shí)行特殊保護(hù)而依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和法定程序確定的特殊保護(hù)區(qū)域。其中絕大部分是耕地也包括耕地間零星分布的園地、林地草地等其他農(nóng)用地?；巨r(nóng)田則是指按照一定時(shí)期人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地，其土地類型是耕地?；巨r(nóng)田保護(hù)地塊匯總表中的耕地面積就是該鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基本農(nóng)田面積。因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)匯總表中基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)面積應(yīng)大干基本農(nóng)田面積，基本農(nóng)田保護(hù)面積應(yīng)至少等于上級(jí)下達(dá)的基本農(nóng)田保護(hù)指標(biāo)。
5.4.2 一般農(nóng)田與一般農(nóng)地區(qū)
基本農(nóng)田保護(hù)保護(hù)面積表內(nèi)的一般農(nóng)田面積和土地利用分區(qū)類型表內(nèi)的一般農(nóng)地區(qū)面容易混淆。一般農(nóng)田是指土地利用規(guī)劃確定為農(nóng)業(yè)使用的后備資源和其他零星非耕地，坡度大干25 但未列人生態(tài)退耕的耕地、泄洪區(qū)內(nèi)的耕地和其他劣質(zhì)耕地，其土地類型是耕地；一般農(nóng)地區(qū)是指基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以外，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展需要?jiǎng)澏ǖ耐恋赜猛緟^(qū)域其土地類型主要包括耕地(一般農(nóng)田)，園地，其他農(nóng)用地。因此從理論上講兩者面積決不可能相等。
5.4.3 基本農(nóng)田保護(hù)率的計(jì)算
用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的耕地面積除以規(guī)劃期末的耕地面積，其他的計(jì)算方法比如用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的面積除以規(guī)劃目標(biāo)年的耕地面積，用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的面積除以規(guī)劃基期年的耕地面積，用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)的耕地面積除以基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的面積，用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的面積除以鄉(xiāng)鎮(zhèn)域總面積，用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)耕地面積除以規(guī)劃基期年的耕地面積等等這些計(jì)算方法都是不對(duì)的。
5.4.4 基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)位調(diào)整
區(qū)位調(diào)整為主指標(biāo)調(diào)整為輔是本發(fā)鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)土地利用總體規(guī)劃調(diào)整必須遵循的原則。因此各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要在原規(guī)劃指標(biāo)體系下合理調(diào)整建設(shè)用地和基本農(nóng)田區(qū)位，進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的建設(shè)用地和基本農(nóng)田的區(qū)位調(diào)整，即在鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)進(jìn)行村莊間的建設(shè)用地和基本農(nóng)田的區(qū)位調(diào)整。不能只針對(duì)建設(shè)用地區(qū)位調(diào)整，基本農(nóng)田不進(jìn)行區(qū)位調(diào)整。例如：有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)雖然布局了工業(yè)園區(qū)，建設(shè)用地增加，規(guī)劃期末耕地保有量減少（沒有低于上級(jí)下達(dá)的耕地保有量指標(biāo)），但是基本農(nóng)田面積并沒有相應(yīng)的有減少，出現(xiàn)了基本農(nóng)田面積大于耕地保有量的情況。有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)因工礦用地或者居民用地集中到工業(yè)園區(qū)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)有較大的復(fù)墾整理潛力，規(guī)劃期間凈增耕地面積較大，但是基本農(nóng)田并沒有增加，出現(xiàn)基本農(nóng)田面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于區(qū)域內(nèi)耕地面積，導(dǎo)致基本農(nóng)田率低的情況。這兩種情況說明鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村莊沒有進(jìn)行基本農(nóng)田的區(qū)位調(diào)整，基本農(nóng)田保護(hù)沒有落到實(shí)處，導(dǎo)致整個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃的可操作性與現(xiàn)實(shí)性降低。
6 結(jié)束語
鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃是土地利用總體規(guī)劃的基礎(chǔ)，提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)土地利用總體規(guī)劃操作性與現(xiàn)實(shí)性，關(guān)系到鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的實(shí)施，影響到鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。未來的土地利用總體規(guī)劃必將有越來越多的公眾、團(tuán)體和政府部門積極加入，如何在公眾參與的情況下提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的可操作性與現(xiàn)實(shí)性需要在規(guī)劃實(shí)踐中逐步完善。
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[6]鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃編制規(guī)程
【關(guān)鍵詞】特土地整理；規(guī)劃；信息化；軟件
【中圖分類號(hào)】F301.22
【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A
【文章編號(hào)】1672—5158（2012）10-0035-01
由于各技術(shù)設(shè)計(jì)單位對(duì)軟件的掌握程度不同，所以在軟件選擇上也不盡統(tǒng)一，就目前土地整治規(guī)劃項(xiàng)目而言，各單位運(yùn)用的軟件主要有MAPGIS、CASS及CAD等。由于各軟件功能特點(diǎn)不同，優(yōu)缺點(diǎn)各異。故使用過程中總有不便之處。作者通過對(duì)各制圖軟件的特點(diǎn)進(jìn)行深刻的比較和分析，并結(jié)合自身規(guī)劃設(shè)計(jì)和軟件的應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)，分析各軟件的優(yōu)缺點(diǎn)，從而使軟件的功能最大化的發(fā)揮，使計(jì)算機(jī)制圖在我們實(shí)際工作中真正實(shí)現(xiàn)省時(shí)、高效、便捷的目標(biāo)。
1 MapGIs軟件的應(yīng)用
隨著信息化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，土地規(guī)劃的一系列應(yīng)用軟件應(yīng)運(yùn)而生，MapGIS是由中國地質(zhì)大學(xué)自主研發(fā)的圖件繪制軟件。近年來，在土地規(guī)劃整理項(xiàng)目過程中，得到了廣泛使用。
1.1 MapGIS軟件的優(yōu)點(diǎn)
在土地整治中應(yīng)用MapGIS進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，常用的功能使用分為兩個(gè)方面，一方面為對(duì)點(diǎn)、線、面等圖元的處理，另一方面為對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的路、溝、渠、管道、橋梁等工程的布置。
在做圖的過程中，我們可以直接對(duì)路溝渠、橋梁等其他建設(shè)內(nèi)容屬性賦值。完整的屬性可以全面，準(zhǔn)確的完成整個(gè)工程建設(shè)內(nèi)容標(biāo)注、工程量統(tǒng)計(jì)等方面的工作，使我們?cè)跀?shù)據(jù)應(yīng)用及圖件修改方面都會(huì)更加便捷。另外有屬性的圖元，便于我們?cè)谠O(shè)計(jì)完成之后直接進(jìn)行項(xiàng)目的預(yù)算編制，甚至可以快速的進(jìn)行項(xiàng)目區(qū)標(biāo)段的劃分。這無疑會(huì)大大縮短工作時(shí)間，節(jié)約人力物力。而賦值屬性的圖件，內(nèi)容豐富，可以使項(xiàng)目設(shè)計(jì)達(dá)到更加理想的效果。MapGIS的輸出系統(tǒng)也同樣完善，最終成圖文件也可以以多種格式輸出。
1.2 MapGIS軟件的缺點(diǎn)
雖然MapGIS在土地整理規(guī)劃中應(yīng)用較為廣泛，有著眾多的優(yōu)越性，但在實(shí)際使用中還存在不少局限。譬如：曲線繪制中，系統(tǒng)無法自動(dòng)圓滑曲線，必須人為的不斷放大進(jìn)行加點(diǎn)調(diào)整，效率較低；文本編輯時(shí)，只能按字符串逐一進(jìn)行編輯、非常機(jī)械；與其他軟件的銜接較差，尤其是有賦值屬性的圖件，在轉(zhuǎn)入其他軟件進(jìn)行二次編輯的時(shí)候，屬性庫無法全部轉(zhuǎn)入。給實(shí)際工作帶來很多不便。
2 CASS軟件的應(yīng)用
南方CASS是南方測(cè)繪儀器公司基于AutoCAD技術(shù)平臺(tái)開發(fā)研制的新一代數(shù)字制圖軟件，目前在國內(nèi)得到廣泛使用。其特點(diǎn)是功能強(qiáng)大，操作簡易，且能與GIS軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)無縫對(duì)接，近年來被廣泛應(yīng)用于土地開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中。作者結(jié)合自身參與的相關(guān)項(xiàng)目，探討了南方CASS軟件在土地開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中的應(yīng)用。
2.1 CASS軟件的優(yōu)點(diǎn)
南方CASS成圖系統(tǒng)是數(shù)字化測(cè)繪數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)，廣泛應(yīng)用于地形、地籍成圖、工程測(cè)量、空間數(shù)據(jù)建庫等領(lǐng)域。同時(shí)該軟件打通了數(shù)字化成圖系統(tǒng)與GIS的接口，是信息產(chǎn)業(yè)部門認(rèn)可并普遍使用的通用軟件，可實(shí)現(xiàn)地形、地物數(shù)據(jù)自動(dòng)輸入、處理、分析、顯示、輸出。
在土地開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程中，需繪制大量的地形圖、土地利用現(xiàn)狀圖、工程設(shè)計(jì)圖等圖件及進(jìn)行相應(yīng)地類面積、土方量等計(jì)算。CASS提供了強(qiáng)大的數(shù)據(jù)采集與圖形處理功能，其數(shù)字化成圖的技術(shù)途徑主要包括數(shù)據(jù)的采集、編輯和輸出三個(gè)環(huán)節(jié)。其主要優(yōu)點(diǎn)：1、可同時(shí)進(jìn)行數(shù)幅圖形的編輯、圖形間可相互復(fù)制實(shí)體，可以統(tǒng)一刪除在復(fù)制過程中產(chǎn)生的重復(fù)圖元；2、圖形有屬性賦值，不同比例尺均可在圖上任意縮放；3、所有圖形均以文本格式存放，可轉(zhuǎn)入任何GIS軟件中使用。4、圖形包含骨架線，可輕松編輯、修改復(fù)雜地物。CASS軟件無疑在成圖效率及與GIS的對(duì)接方面取得了突破性的進(jìn)展。
2.2 CASS軟件的缺點(diǎn)
CASS軟件在規(guī)劃工程設(shè)計(jì)中為技術(shù)人員提供了極大的便利，大大縮短了工作時(shí)間。但在使用過程中仍有一定不足之處，主要有：1、散點(diǎn)編碼難查，若工作人員遺漏某個(gè)點(diǎn)編碼，在查詢時(shí)，就得將全部點(diǎn)編碼展入，如果點(diǎn)位距離較近的話極易混淆。2、方向注記不能一次成功，都要先注再旋轉(zhuǎn)。3、使用重生成功能的時(shí)候，圍墻等有輔助線的極易出錯(cuò)。4、符號(hào)庫不完整，線形不夠美觀。
3 AIJTOCAD軟件的應(yīng)用
AutoCAD是美國Autodesk公司首次于1982年生產(chǎn)的自動(dòng)計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)軟件，用于二維繪圖、詳細(xì)繪制、設(shè)計(jì)文檔和基本三維設(shè)計(jì)?，F(xiàn)已經(jīng)成為國際上廣為流行的繪圖工具。在土地規(guī)劃項(xiàng)目實(shí)施中，CAD主要作為一種輔助作圖軟件存在，主要的使用在與MAPGIS及CASS的互補(bǔ)方面。
3.1 AUTOCAD軟件的優(yōu)點(diǎn)
AutoCAD具有良好的用戶界面，通過交互菜單或命令行方式便可以進(jìn)行各種操作。它的多文檔設(shè)計(jì)環(huán)境，讓操作更加簡單方便，并且可以在不斷實(shí)踐的過程中更好地掌握它的各種應(yīng)用和開發(fā)技巧，從而不斷提高工作效率。AutoCAD具有廣泛的適應(yīng)性，它可以在各種操作系統(tǒng)支持的微型計(jì)算機(jī)和工作站上運(yùn)行。其優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)在：1、勞動(dòng)強(qiáng)度降低，圖面清潔；2、設(shè)計(jì)工作的高效及設(shè)計(jì)成果的重復(fù)利用；3、精度提高；4、資料保管方便；5、CAD的高度智能化大大減少技術(shù)員的工作量。6、可以實(shí)現(xiàn)與MapGIS或者CASS軟件的自由轉(zhuǎn)換。
3.2 AUTOCAD軟件的缺點(diǎn)
CAD軟件做為設(shè)計(jì)制圖軟件，其功能齊全，面向眾多行業(yè)服務(wù)。故缺乏專業(yè)針對(duì)性，在土地工程規(guī)劃中，如果只使用CAD，無疑會(huì)因?yàn)槿鄙俪Ｓ玫狞c(diǎn)元或者線元，而造成工作時(shí)間的增加。
4 總結(jié)
綜述以上軟件，在土地整理規(guī)劃工作中各有利弊，各制圖軟件在給技術(shù)人員帶來了極大便利的同時(shí)也帶來了許多負(fù)面效應(yīng)?？梢哉f，有這些軟件的使用，使得我們技術(shù)人員的工作效率大大提高，且工作成果更為顯著。在工作中，我們必須熟練掌握各軟件的操作方法，且熟知軟件功能，選擇最恰當(dāng)?shù)姆椒ㄩ_展工作，如此，才能最大限度的發(fā)揮軟件的作用，真正實(shí)現(xiàn)圖件信息化。
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