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【關(guān)鍵詞】土地管理法物權(quán)法不動產(chǎn)市場
1土地管理法對物權(quán)法的積極意義
物權(quán)法是市場經(jīng)濟(jì)條件下最為重要的財(cái)產(chǎn)法，指的是依據(jù)安全與客觀公正的原則支配財(cái)產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的流通，以維持社會經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定發(fā)展。在當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)條件下，任何交易在本質(zhì)上都是權(quán)利間的交互，物權(quán)法則是對財(cái)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行了規(guī)定，確保權(quán)利間的交易可以實(shí)現(xiàn)公正公平。
1．1促使物權(quán)法進(jìn)一步完善
實(shí)際上，任何交易都是物權(quán)的交換，而維持物權(quán)交換的公正性對于維持市場經(jīng)濟(jì)順序是極為重要的。物權(quán)法的目的就在于保證財(cái)產(chǎn)分配與財(cái)產(chǎn)流通的公正客觀性，土地作為重要的不動產(chǎn)之一，關(guān)系到人們的日常生活，土地物權(quán)也成為了目前最為重要的物權(quán)種類之一。物權(quán)法中對土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的變更交易進(jìn)行了規(guī)定，但是由于土地物權(quán)涉及的內(nèi)容較多，因此，作為民法而制定的物權(quán)法雖然在你一定程度上彌補(bǔ)了征收土地后的補(bǔ)償政策，但是仍存在一定的不足。我國當(dāng)前對土地的使用多是通過國家征用，將土地的產(chǎn)權(quán)由農(nóng)村集體轉(zhuǎn)換為國家所有，但是征用方式卻沒有給予明確，同時對宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)變更和交易也沒用明確的指示［1］。因此，物權(quán)法在土地產(chǎn)權(quán)的管理方面仍存在很大的不足。土地管理法對物權(quán)法有著一定的完善作用，為物權(quán)法的使用提供了依據(jù)，同時明確了土地產(chǎn)權(quán)的變更及交易方式，使土地產(chǎn)權(quán)管理更具針對性。
1．2土地管理法為物權(quán)法的建立奠定了基礎(chǔ)
土地管理法明確了土地物權(quán)的基本原則，這為物權(quán)法的建立奠定了良好的基礎(chǔ)，不動產(chǎn)物權(quán)包括所有權(quán)及使用權(quán)，對于土地產(chǎn)權(quán)來說，指的是對土地的物權(quán)或是設(shè)立在土地物權(quán)基礎(chǔ)上的物權(quán)，因此，對土地物權(quán)的法律規(guī)定在不動產(chǎn)物權(quán)中占有重要位置。相較于動產(chǎn)物權(quán)，不動產(chǎn)物權(quán)更具重要性，就我國現(xiàn)階段對土地產(chǎn)權(quán)的管理情況來看，我國在尚未制定物權(quán)法的前提下，便預(yù)先設(shè)施了土地管理法，這在一定程度上為物權(quán)法的制定奠定了良好的基礎(chǔ)。在土地管理法中明確規(guī)定了不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這為不動產(chǎn)物權(quán)體系的制定提供了依據(jù)，有助于物權(quán)法的制定與進(jìn)一步完善。
1．3推動物權(quán)法的發(fā)展
我國領(lǐng)土面積較大，耕地總體面積也比較大，但是人口數(shù)量的不斷增加導(dǎo)致人均耕地面積不斷遞減，特別是近幾年社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動了城市化進(jìn)程的不斷加快，使耕地面積逐漸縮小，無法滿足社會發(fā)展需要。土地管理法的修訂與頒布明確了對耕地的保護(hù)規(guī)范，在基本農(nóng)田耕地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地等非耕地時需要上報(bào)到相關(guān)的政府部門，在相關(guān)部門審批后再轉(zhuǎn)化為非耕地，這在一定程度上對耕地起到了保護(hù)作用，規(guī)范了耕地使用，避免耕地建設(shè)的不規(guī)范［1］。耕地雖然歸屬于不動產(chǎn)的一種，但是土地管理法對耕地卻起到了強(qiáng)制保護(hù)作用，使其免受物權(quán)法中人可以隨意處置的破壞。因此，在土地管理法的約束下，耕地成為了一種特殊的不動產(chǎn)，能夠享有一定的保護(hù)政策，同時土地管理法也明確了不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的交易流通方式，這在一定程度上推動了物權(quán)法的發(fā)展。
2物權(quán)法對土地管理法的積極意義
2．1對土地管理法的指導(dǎo)作用
物權(quán)法中的物不僅指不動產(chǎn)，也包括動產(chǎn)，而不動產(chǎn)中土地是為重要的一部分。物權(quán)法中對土地產(chǎn)權(quán)的一些規(guī)章與原則對土地管理法都有一定的指導(dǎo)作用，在物權(quán)法的指導(dǎo)下，土地管理法可以進(jìn)一步完善自身的不足。土地管理法中要求在土地產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更時需要進(jìn)行詳細(xì)登記，也就是不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記，但是土地管理法并沒有對不動產(chǎn)的變更手續(xù)進(jìn)行明確規(guī)定，這也是使得土地登記成為了一種管理方式，只停留在表面，在土地產(chǎn)權(quán)變化中并沒有發(fā)揮其真正的作用，在土地產(chǎn)權(quán)變化中無法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)［2］。在物權(quán)法中針對這一問題有專門的一章“不動產(chǎn)登記”，在這一章節(jié)中明確指出了只有經(jīng)過具有法律效應(yīng)的登記手續(xù)才可以進(jìn)行物權(quán)的變更、轉(zhuǎn)讓等，土地管理法中則明確指出農(nóng)村集體所有土地包括土地管理權(quán)與經(jīng)營權(quán)歸村民委員會所有，物權(quán)法中則更加具體化，集體所有的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬于其成員，這在一定程度上為每一位集體成員的利益提供了保障，同時也會定了集體內(nèi)的所有成員具有維護(hù)集體產(chǎn)權(quán)的義務(wù)，因此，物權(quán)法既明確了集成成員的利益，也明確了其義務(wù)，這對土地管理法的制定與完善具有一定的指導(dǎo)作用。
2．2對土地管理法的補(bǔ)充作用
物權(quán)法對土地管理法除了具有一定的指導(dǎo)作用，對土地管理法也具有一定的補(bǔ)充完善作用。我國在征收農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)時，土地管理法僅根據(jù)建設(shè)需要，要求國家在征用農(nóng)村土地時給予其與土地相等價(jià)值的補(bǔ)償，這在一定程度上可以保護(hù)公眾利益，但是也存在一定的漏洞，認(rèn)為只要給予征收土地的農(nóng)民一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償就可以，但是未能明確解釋公眾利益，這也導(dǎo)致許多地方政府為了經(jīng)濟(jì)建設(shè)與城市發(fā)展不規(guī)范征用農(nóng)民土地，破壞了農(nóng)民的實(shí)際利益［1］。物權(quán)法便對土地管理法的不足進(jìn)行了一定的補(bǔ)充，指出以農(nóng)民公眾利益需要為目的可以依法征收農(nóng)民集體所有土地的產(chǎn)權(quán)，這里的征收土地是以農(nóng)民公眾利益為征收土地的前提，同時明確了土地征用的流程，要求征用流程可以符合法律法規(guī)要求，這在很大程度上保護(hù)了農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)，同時也規(guī)范了相關(guān)政府部門在征收土地時的手續(xù)，避免發(fā)生地方政府濫用土地征收權(quán)而引起的公眾利益被破壞的問題。物權(quán)法在土地管理法的基礎(chǔ)上進(jìn)一步補(bǔ)充了對土地征用的補(bǔ)償條件，為增添了安置費(fèi)等，以保證農(nóng)民土地征收后的正常生活。
3土地管理法和物權(quán)法相互制約
土地管理法與物權(quán)法雖在一定程度上相互補(bǔ)充，但同時兩者間也存在一定的制約，在一些條款上兩者存在一定的矛盾，比如，土地管理法中明確指出建設(shè)用地的范圍既包括國家所有土地，也包括為農(nóng)民公共利益而征用的農(nóng)民集體所有土地。物權(quán)法則認(rèn)為建設(shè)用地只包含國家所有土地，其范圍遠(yuǎn)小于土地管理法中的建設(shè)用地范圍。土地管理法中指出，為建設(shè)農(nóng)村公共設(shè)施或保障農(nóng)民公共利益可以征用農(nóng)民集體所有地，但是農(nóng)民集體所有土地卻未不受物權(quán)法約束，這也造成了土地管理法與物權(quán)法間的矛盾［2］。
4結(jié)語
土地產(chǎn)權(quán)是個人產(chǎn)權(quán)中最為重要的組成部分，關(guān)系到每個人的日常生活，因此，關(guān)系到土地產(chǎn)權(quán)的土地管理法與個人產(chǎn)權(quán)相關(guān)的物權(quán)法間存在著一定的關(guān)系，兩者既彼此作用也彼此制約。隨著社會的快速發(fā)展，對個人產(chǎn)權(quán)將會更加重視，土地產(chǎn)權(quán)也將會進(jìn)一步規(guī)范，因此，土地管理法與物權(quán)法必須相互協(xié)同，彼此補(bǔ)充完善，盡可能地實(shí)現(xiàn)土地管理法與物權(quán)法的統(tǒng)一，進(jìn)而更好地保護(hù)土地所有者的根本利益。
參考文獻(xiàn):
［1］徐礫．我國土地管理法與物權(quán)法的相互作用［J］．民營科技，2014(10)275．
[關(guān)鍵詞]土地管理法；物權(quán)法；不動產(chǎn)土地
中圖分類號：R856 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）06-0284-01
隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)步，人口急劇上升使人類生存環(huán)境不斷縮小，農(nóng)耕面積大幅度減少，中國的土地問題日益突出。土地管理法的制定與實(shí)施對我國物權(quán)法的制定有著十分積極的意義。不論是從對我國市場經(jīng)濟(jì)條件下最為重要的物權(quán)―土地物權(quán)的內(nèi)容的規(guī)定來看，還是從對土地物權(quán)的行使方式來看，土地管理法都有非常多的規(guī)定。因此，土地管理法的制定不僅對現(xiàn)實(shí)的土地物權(quán)制度發(fā)揮著準(zhǔn)據(jù)法的作用，而且對物權(quán)法發(fā)揮著積極的指導(dǎo)作用。但由于土地物權(quán)從屬于物權(quán)因此他們之間存在著一定的相互作用二者吩目互依存又彼此制約。
1 《物權(quán)法》對《土地管理法》的積極作用
1.1 《物權(quán)法》對《土地管理法》的指導(dǎo)作用
《物權(quán)法》中的“物”包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)兩種而不動產(chǎn)中最重要的一部分就是土地，因此《物權(quán)法》中的關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)的一些規(guī)章和基本原則對《土地管理法》的修改又有著一定的指導(dǎo)作用?！锻恋毓芾矸ā分袑τ谕恋氐漠a(chǎn)權(quán)變更登記，也就是不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更登記及相關(guān)手續(xù)并沒有給出明確的要求，使土地登記僅僅成為了一種管理方式，而在土地產(chǎn)權(quán)變化中失效。特別在我的現(xiàn)實(shí)情況中，雖然不動產(chǎn)的市場已經(jīng)發(fā)展成為最為活躍的市場，但是在不動產(chǎn)的管理體制問題上，仍然保留著舊體制條件下建立的將不動產(chǎn)中的土地、土地上的建筑物、定著物、生成物各自分割管理、各成體系的作法。因此，《物權(quán)法》將土地產(chǎn)權(quán)這一物權(quán)賦予所有集體成員的這一轉(zhuǎn)變，保障了集體內(nèi)每一名成員的權(quán)益，也規(guī)定了集體內(nèi)的所有成員對集體產(chǎn)權(quán)具有維護(hù)的義務(wù)。
1.2 《物權(quán)法》對《土地管理法》的補(bǔ)充作用
《物權(quán)法》對《土地管理法》又有著補(bǔ)充完善的作用，以我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)為例針對于土地征收這一項(xiàng)，《物權(quán)法》有了更完善和更全面的補(bǔ)充?！锻恋毓芾矸ā分兄赋?，根據(jù)建設(shè)需要國家可以對農(nóng)民的土地進(jìn)行征用并給與和土地相等價(jià)值的補(bǔ)償以保證公眾利益。這一規(guī)定意味著只要對征收土地的農(nóng)民有一定的補(bǔ)償即可，而沒有明確解釋什么是公眾利益，因此，造成實(shí)際生活中許多地方政府為了經(jīng)濟(jì)建設(shè)及城市發(fā)展而征用農(nóng)民土地。在這種體制下，土地失去了其財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，其物權(quán)即土地使用權(quán)不再是獨(dú)立的典型的民事權(quán)利，而成為附屬性權(quán)利；與此相反，地上建筑物的價(jià)值越來越顯著，其物權(quán)成為非常重要的權(quán)利。這樣，土地的物權(quán)不得不被地上物的價(jià)值吸收，并隨同地上物轉(zhuǎn)移?！段餀?quán)法》中仍然沒有對公共利益做出明確改革的原因是《物權(quán)法》屬于民法。并且《物權(quán)法》中明確了補(bǔ)償條件在《土地管理法》的基礎(chǔ)上添加了安置費(fèi)等以用于保障農(nóng)民土地被征收后能夠維持正常的生活水平。同時，《物權(quán)法》對《土地管理法》中的土地登記制度有著補(bǔ)充的作用，比如，在不動產(chǎn)上設(shè)定一個抵押權(quán)時，依據(jù)物權(quán)公示的法律原則，該抵押權(quán)就必須進(jìn)行登記；在登記之后，社會就有了知悉該不動產(chǎn)承受著一項(xiàng)抵押權(quán)這個法律上的負(fù)擔(dān)的合法渠道，社會的他人就會在取得該不動產(chǎn)物權(quán)時作出合理的避免風(fēng)險(xiǎn)的舉動。如果法律不建立登記制度，則就違背了交易的公平原則，并且給交易帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。故土地登記制度實(shí)際上是物權(quán)法上一項(xiàng)具有重要意義的制度，它對科學(xué)的市場經(jīng)濟(jì)條件下的不動產(chǎn)法至關(guān)重要。
2 《土地管理法》對《物權(quán)法》的積極作用
2.1 《土地管理法》對《物權(quán)法》的完善作用。
《物權(quán)法》修訂頒布的目的，是為了能夠更加客觀和全面的保障財(cái)產(chǎn)分配和財(cái)產(chǎn)流通的公平性及公正性，是目前我國最主要的財(cái)產(chǎn)法。因?yàn)槿魏谓灰讓?shí)際上都是物權(quán)的交換?！段餀?quán)法》則是用來保障這些交易可以公平公正完成的法律法規(guī)。而土地是不動產(chǎn)的一種，因?yàn)槠湔滟F性和重要性使他成為了目前最特殊的物權(quán)?！段餀?quán)法》中也對于土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的變更和交易進(jìn)行了規(guī)定，但作為民法的一種《物權(quán)法》中關(guān)于土地物權(quán)的制定不是很完善。并且《物權(quán)法》雖然在一定程度上補(bǔ)充了有關(guān)征收土地后的補(bǔ)償政策，但我國目前多的情況是國家征用土地將土地的產(chǎn)權(quán)從農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜校瑢τ谌绾握饔煤驼饔梅绞讲]有進(jìn)行進(jìn)一步的闡述，并且對于宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)變更和交易問題同樣沒有進(jìn)行明確的解釋，因此《物權(quán)法》在土地產(chǎn)權(quán)這一方面上仍然較為薄弱。而《土地管理法》在關(guān)于不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的規(guī)定，對不動產(chǎn)物權(quán)體系有較好的借鑒作用。比如，土地管理法關(guān)于兩種土地所有權(quán)的規(guī)定，關(guān)于土地使用權(quán)可以劃分為農(nóng)用地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定，關(guān)于土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，關(guān)于土地使用權(quán)的變更應(yīng)該進(jìn)行登記的規(guī)定等，都有既符合國情又符合不動產(chǎn)法原理的特點(diǎn)。在我國未來的不動產(chǎn)法律體系中，這些制度對于完善《物權(quán)法》有十分重要的作用。
2.2 《土地管理法》對《物權(quán)法》的發(fā)展作用
我國耕地總體面積雖然很大，但人口數(shù)量較大，導(dǎo)致人均較少，并且隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化腳步逐漸較加快，使耕地面積的逐漸縮小成為了一個日益嚴(yán)峻的問題。而《土地管理法》的修訂與頒布對如何保護(hù)我國耕地面積進(jìn)行了明確的規(guī)范，指出作為基本農(nóng)田的耕地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地等非耕地需要由國家相關(guān)部門（國務(wù)院等）進(jìn)行審批，對耕地起到了一定的保護(hù)作用。此后，我國開始建立了土地使用權(quán)的市場，但是我國不存在土地所有權(quán)的市場，不動產(chǎn)實(shí)際工作部門也按照這一基本精神建立了相應(yīng)的規(guī)章和工作程序。
3 結(jié)語
隨著社會的發(fā)展進(jìn)步未來立法將逐漸增加對個人產(chǎn)權(quán)的重視，因此《土地管理法》和《物嚳ā繁匭胍達(dá)到精神上的高度和諧統(tǒng)一。
參考文獻(xiàn)
黨的以來，隨著的深入，加快了城鎮(zhèn)建設(shè)的步伐。各地在逐步推行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)方面取得了初步進(jìn)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1986年全國城鎮(zhèn)共有各類城市建設(shè)綜合開發(fā)公司1704個，開發(fā)土地（包括舊城改造）79475畝。綜合開發(fā)已逐漸成為城鎮(zhèn)建設(shè)的一種重要方式，為城鎮(zhèn)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。為了更好地貫徹執(zhí)行“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本國策，加強(qiáng)城鎮(zhèn)建設(shè)用地管理，促進(jìn)綜合開發(fā)建設(shè)的發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)要求通知如下：
一、綜合開發(fā)建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持合理、高效、節(jié)約的原則。凡從事城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)，包括進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、舊城改造等都要符合城市總體規(guī)劃的要求，做到開發(fā)一片、建成一片、收效一片，充分發(fā)揮土地的綜合效益。土地管理部門要配合有關(guān)部門積極參與城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)計(jì)劃的編制工作。
二、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)建設(shè)用地受國家非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)的控制。土地管理部門在參加城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)計(jì)劃的編制工作時，要綜合平衡、落實(shí)開發(fā)建設(shè)用地計(jì)劃。未列入年度用地計(jì)劃指標(biāo)的建設(shè)不得申請用地。分期建設(shè)的綜合開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)分期征地，不得先征待用或未征先用。
三、綜合開發(fā)建設(shè)用地屬國家建設(shè)用地應(yīng)按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定的國家建設(shè)征用土地的程序和批準(zhǔn)權(quán)限辦理申請報(bào)批手續(xù)。按照有關(guān)部門規(guī)定經(jīng)歸口主管部門資格審查合格、在工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的綜合開發(fā)建設(shè)單位才具有申請用地的資格。用地申請經(jīng)土地管理部門審核，報(bào)縣級以上人民政府批準(zhǔn)后，發(fā)給建設(shè)用地許可證。土地管理部門根據(jù)批準(zhǔn)的城市建設(shè)綜合開發(fā)計(jì)劃負(fù)責(zé)統(tǒng)一征地和劃撥工作。綜合開發(fā)建設(shè)用地征撥后2年仍未進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，由當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T報(bào)人民政府，另行統(tǒng)一安排使用。
四、土地管理部門要做好綜合開發(fā)建設(shè)用地的登記、發(fā)證工作，建立地籍檔案制度。使用已開發(fā)土地進(jìn)行建設(shè)的單位和購買經(jīng)過綜合開發(fā)建設(shè)的商品房的單位，均須持基本建設(shè)年度計(jì)劃或其他批準(zhǔn)文件，和綜合開發(fā)建設(shè)單位共同向土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，交納登記費(fèi)，領(lǐng)取土地使用證。
為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號），切實(shí)加強(qiáng)開發(fā)區(qū)用地管理、促進(jìn)開發(fā)區(qū)節(jié)約集約用地并為開發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)升級提供科學(xué)依據(jù)，部決定開展開發(fā)區(qū)土地集約利用評價(jià)工作?，F(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、評價(jià)對象及范圍
評價(jià)對象為全國各級各類開發(fā)區(qū)（包括國家級和省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域等，旅游度假區(qū)除外）。評價(jià)范圍為經(jīng)開發(fā)區(qū)審核公告的開發(fā)區(qū)四至范圍內(nèi)的全部土地。
二、組織實(shí)施
各省（區(qū)、市）國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)對本行政區(qū)域內(nèi)的各級各類開發(fā)區(qū)土地集約利用評價(jià)工作的組織實(shí)施、檢查指導(dǎo)和審核驗(yàn)收。開發(fā)區(qū)所在市、縣國土資源行政主管部門具體負(fù)責(zé)開發(fā)區(qū)土地集約利用評價(jià)的資料收集、審核、測算和分析，并可根據(jù)需要委托有條件的技術(shù)單位承擔(dān)具體工作。?。▍^(qū)、市）及市、縣國土資源行政主管部門要積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門落實(shí)開發(fā)區(qū)集約利用評價(jià)工作經(jīng)費(fèi)。
三、技術(shù)要求
開發(fā)區(qū)土地集約利用評價(jià)工作要嚴(yán)格按《開發(fā)區(qū)土地集約利用評價(jià)規(guī)程》（試行）（詳見附件）的要求執(zhí)行。中國土地勘測規(guī)劃院為技術(shù)指導(dǎo)單位，各省（區(qū)、市）國土資源行政主管部門也要確定相應(yīng)的技術(shù)指導(dǎo)單位承擔(dān)開發(fā)區(qū)土地集約利用評價(jià)技術(shù)指導(dǎo)工作。
四、工作要求
各省（區(qū)、市）要抓緊組織開展開發(fā)區(qū)土地集約利用評價(jià)工作，國家級開發(fā)區(qū)評價(jià)結(jié)果經(jīng)?。▍^(qū)、市）國土資源行政主管部門審核后于2008年底報(bào)部。省級開發(fā)區(qū)土地集約利用評價(jià)工作應(yīng)于2009年6月底前完成。
五、評價(jià)成果應(yīng)用與更新
各級各類開發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)、升級的用地審核必須以土地集約利用評價(jià)結(jié)果為依據(jù)。國家級開發(fā)區(qū)土地集約利用評價(jià)結(jié)果經(jīng)部審核后，統(tǒng)一向社會公示，并作為國家級開發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)審核依據(jù)。省級開發(fā)區(qū)評價(jià)結(jié)果，由各?。▍^(qū)、市）國土資源行政主管部門進(jìn)行審核和公示，并作為省級開發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)和升級審核的依據(jù)。市、縣國土資源行政主管部門應(yīng)依據(jù)評價(jià)結(jié)果研究確定推進(jìn)開發(fā)區(qū)土地集約利用的方向和政策措施。經(jīng)評價(jià)符合“布局集中、產(chǎn)業(yè)集聚、用地集約”要求的國家級開發(fā)區(qū)，由相關(guān)?。▍^(qū)、市）優(yōu)先安排年度建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。
開發(fā)區(qū)土地集約利用評價(jià)成果原則上每兩年更新一次。
關(guān)鍵詞：土地管理；法制建設(shè)；問題探討
前言
現(xiàn)如今，我國的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展又邁上了一個新的臺階，城鄉(xiāng)一體化建設(shè)得到了前所未有的發(fā)展。對于城鄉(xiāng)一體化建設(shè)而言，土地管理法制建設(shè)是不可或缺的準(zhǔn)備工作，它不僅可以對土地的使用情況進(jìn)行分析，而且還能對土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和土地所有權(quán)問題進(jìn)行詳細(xì)的分析。因此在這一時代背景下，土地管理法制建設(shè)工作在城鄉(xiāng)一體化建設(shè)工作中發(fā)揮著越來越重要的作用。在本文中，我⒍暈夜土地管理法制建設(shè)過程中遇到的問題進(jìn)行分析，并提出幾點(diǎn)解決土地管理法制建設(shè)過程中遇到問題的方法，希望可以為有關(guān)部門提供幫助。
1 現(xiàn)階段我國土地管理法制建設(shè)過程中遇到的問題
1.1 土地管理法制建設(shè)工作人員的綜合素質(zhì)較低
現(xiàn)階段我國土地管理法制建設(shè)過程中遇到的第一個問題，就是土地管理法制建設(shè)工作人員的綜合素質(zhì)較低。在土地管理法制建設(shè)過程中，人員的綜合素質(zhì)起到了決定性的作用。如果工作人員的綜合素質(zhì)低下，那么土地管理法制建設(shè)工作將很難進(jìn)行。土地管理法制建設(shè)工作人員的綜合素質(zhì)體現(xiàn)在以下幾個方面，首先就是土地管理法制建設(shè)工作人員的責(zé)任意識較低。正所謂“態(tài)度決定一切”，如果土地管理法制建設(shè)工作人員缺乏責(zé)任意識，那么他們的工作態(tài)度必然會不端正。這樣一來就會嚴(yán)重影響土地管理法制建設(shè)工作的進(jìn)行，甚至?xí)谕恋毓芾矸ㄖ平ㄔO(shè)工作過程中發(fā)生嚴(yán)重錯誤，這對于土地管理法制建設(shè)工作所產(chǎn)生的影響無疑是極為巨大的。甚至?xí)谕恋毓芾矸ㄖ平ㄔO(shè)工作過程中產(chǎn)生危害國家和人民財(cái)產(chǎn)安全的嚴(yán)重問題。其次就是土地管理法制建設(shè)工作人員的專業(yè)知識掌握程度較為低下。這種危害體現(xiàn)在，土地管理法制建設(shè)工作人員在工作過程中不能準(zhǔn)確的對實(shí)際情況進(jìn)行分析，從而使法治建設(shè)工作產(chǎn)生誤差，使農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)方面產(chǎn)生安全問題。這對于土地管理法制建設(shè)工作所產(chǎn)生的消極影響是極為巨大的。最后就是土地管理法制建設(shè)工作人員的執(zhí)行力較低，執(zhí)行力也是體現(xiàn)綜合素質(zhì)的一個非常重要的指標(biāo)。如果土地管理法制建設(shè)工作人員的執(zhí)行力低下，那么整個土地管理法制建設(shè)工作將會受到很大的影響，不僅土地管理法治建設(shè)工作的工作周期會延長，而且工作的效率也會下降。因此提高土地管理法制建設(shè)工作人員的綜合素質(zhì)顯得尤為重要。
1.2 土地管理法制建設(shè)工作過程中的協(xié)調(diào)與溝通較少
現(xiàn)階段我國土地管理法制建設(shè)過程中遇到的第二個問題，就是土地管理法制建設(shè)工作過程中的協(xié)調(diào)與溝通較少。在土地管理法制建設(shè)工作中常常會遇到一些難以解決的問題，這些問題包括土地管理法制建立和土地管理法制實(shí)施兩個方面。土地管理法制建立是土地管理法制建設(shè)工作的重要前提保障，而土地管理法制的實(shí)施是土地管理法制建設(shè)工作的最重要的環(huán)節(jié)，只有將土地法制管理投入實(shí)際的管理過程中，才能更好地進(jìn)行土地管理工作。因此，這兩個過程土地管理法制建設(shè)工作過程中必不可少的。如果在這兩個過程中缺少協(xié)調(diào)與溝通，那么土地管理法制建設(shè)工作將會受到嚴(yán)重的影響。例如，會出現(xiàn)土地管理法制建設(shè)工作效率低下，脫離實(shí)際的情況；會出現(xiàn)土地管理法制建設(shè)工作偏離最初的意愿，造成土地管理法制建設(shè)工作不能真正為農(nóng)民服務(wù)的問題。這些都是土地管理法制建設(shè)工作過程中缺少協(xié)調(diào)和溝通所造成的后果[1]。
1.3 土地管理法制建設(shè)工作過程中不能使用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)
現(xiàn)階段我國土地管理法制建設(shè)過程中遇到的第三個問題，就是土地管理法制建設(shè)工作過程中不能使用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)。在這個科學(xué)技術(shù)日益發(fā)展的今天，越來越多的先進(jìn)科學(xué)技術(shù)涌現(xiàn)出來，這些先進(jìn)技術(shù)為社會生產(chǎn)力的進(jìn)步做出了突出貢獻(xiàn)。然而，我國的一部分土地管理法制建設(shè)工作過程中缺少先進(jìn)的技術(shù)支撐，這就導(dǎo)致土地管理法制建設(shè)工作效率嚴(yán)重降低，不利于土地管理法制建設(shè)工作的進(jìn)一步進(jìn)行。
2 解決現(xiàn)階段我國土地管理法制建設(shè)工作過程中存在問題的方法
2.1 提高現(xiàn)階段我國土地管理法制建設(shè)工作人員的綜合素質(zhì)
現(xiàn)如今，土地管理法制建設(shè)工作在我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中起著極為重要的作用，我國作為一個人口大國，對土地管理法制建設(shè)工作極為重視。那么在這一過程中，提高土地管理法制建設(shè)工作人員的綜合素質(zhì)就顯的尤為重要，這不僅關(guān)系到土地管理法制建設(shè)工作的順利進(jìn)行，也關(guān)系到廣大農(nóng)民的切身利益。要想提高土地管理法制建設(shè)工作人員的綜合素質(zhì)，首先就要從每一個土地管理法制建設(shè)工作人員入手，土地管理法制建設(shè)管理部門可以針對那些土地管理法制建設(shè)專業(yè)知識掌握程度較差的工作人員進(jìn)行培訓(xùn)。通過這些專業(yè)知識的培訓(xùn)，使土地管理法制建設(shè)工作人員的專業(yè)知識得到提升，使這些工作人員在應(yīng)對復(fù)雜情況下的建筑工程項(xiàng)目成本管理工作時，能夠快速地找到問題所在，并且有效地解決問題。其次，針對這些土地管理法制建設(shè)工作人員，可以通過談話、加薪等方式提高他們的責(zé)任感，改變他們對工作的消極態(tài)度，從而使土地管理法制建設(shè)工作得以順利進(jìn)行。最后，土地管理法制建設(shè)管理部門可以通過組織學(xué)習(xí)小組，交流小組的方法促進(jìn)土地管理法制建設(shè)工作人員之間的交流和相互學(xué)習(xí)，從而有效提高土地管理法制建設(shè)工作人員的綜合素質(zhì)。
2.2 加強(qiáng)土地管理法制建設(shè)工作過程中的溝通與協(xié)調(diào)
解決現(xiàn)階段我國土地管理法制建設(shè)工作過程中存在問題的第二個方法，就是要加強(qiáng)土地管理法制建設(shè)工作過程中的溝通與協(xié)調(diào)。只有進(jìn)行正確有效地協(xié)調(diào)與溝通，才能使土地管理法制建設(shè)工作正常地進(jìn)行，才能使土地管理法制建設(shè)工作符合廣大農(nóng)民生產(chǎn)生活的需要。土地管理法制建設(shè)管理部門可以在進(jìn)行相關(guān)工作的同時建立交流溝通意見反饋小組，從而使土地管理法制建設(shè)工作順利進(jìn)行。與此同時，土地管理法制建設(shè)管理部門還可以建立土地管理法制建設(shè)進(jìn)展評審小組，從而促進(jìn)土地管理法制建設(shè)工作的順利進(jìn)行。
2.3 將信息技術(shù)與土地管理法制建設(shè)工作相結(jié)合
解決現(xiàn)階段我國土地管理法制建設(shè)工作過程中存在問題的第三個方法，就是將信息技術(shù)與土地管理法制建設(shè)工作相結(jié)合。隨著計(jì)算機(jī)硬件技術(shù)的發(fā)展，計(jì)算機(jī)在人們?nèi)粘Ｉ钪幸呀?jīng)得到普及。信息技術(shù)成為人們生產(chǎn)生活中必不可少的一部分。那么，我們將土地管理法制建設(shè)工作相結(jié)合，就可以極大的提高法制建設(shè)工作效率，減少法治建設(shè)過程中所產(chǎn)生的紕漏，提高工作精度。與此同時，在土地管理法制建設(shè)工作過程中，我們還可以應(yīng)用信息技術(shù)對土地管理法制建設(shè)工作進(jìn)行建模，從而找到最適合實(shí)際情況、最有效的土地管理法制條款。從而使土地管理法制建設(shè)工作更加高效地進(jìn)行[2]。
結(jié)束語
隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，我國土地管理法制建設(shè)工作正在穩(wěn)步進(jìn)行中，土地管理法制建設(shè)工作對我國的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展具有不可磨滅的重要作用。在本文中，我對現(xiàn)階段我國土地管理法制建設(shè)工作中所遇到的問題進(jìn)行了分析，并針對這些問題提出了幾點(diǎn)解決現(xiàn)階段我國土地管理法制建設(shè)工作過程中存在問題的方法。希望這些能夠促進(jìn)我國土地管理法制建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，使土地管理法制建設(shè)工作更好地促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更好地服務(wù)農(nóng)民，為促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)
各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市、省轄市（行政區(qū)）土地（國土）管理局（廳），軍隊(duì)各大單位土地管理部門：
為了正確貫徹執(zhí)行〔1988〕國土〔籍〕字67號《關(guān)于擴(kuò)大土地登記發(fā)證試點(diǎn)和開展城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報(bào)工作的通知》，結(jié)合軍隊(duì)實(shí)際，就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、軍隊(duì)使用國有土地的單位，按當(dāng)?shù)乜h以上人民政府規(guī)定的時間進(jìn)行國有土地使用權(quán)申報(bào)。
二、軍隊(duì)用地單位在填報(bào)軍事設(shè)施和保密的企業(yè)化工廠土地用途時，分別填“軍事設(shè)施”和“軍事工廠”。沒有開展軍用土地詳查的用地單位對使用面積不清楚的，抓緊時間自行勘測丈量準(zhǔn)確。軍隊(duì)申報(bào)單位，向當(dāng)?shù)卣唤患{土地登記和領(lǐng)證的工本費(fèi)。
三、軍隊(duì)和地方有權(quán)屬爭議的用地單位，按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申服工作的若干規(guī)定》，結(jié)合國家土地管理局、總參謀部、總后勤部關(guān)于《軍用土地利用現(xiàn)狀及地籍調(diào)查技術(shù)規(guī)定》的通知要求，把爭議問題及時解決。
關(guān)鍵詞：城鄉(xiāng)規(guī)劃法，城市規(guī)劃法，土地管理法，兩規(guī)銜接
Abstract: This paper by combing summarized the Town and Country Planning Act, the original "Law on Urban Planning", "Land Management Law," the three laws related to the overall urban planning and land use of the convergence of the overall planning and coordination from several revisions facing thebackground and on behalf of the characteristics of the times, the need for convergence of the two regulations on the legal aspects of and trends; to explore the status quo of the legal aspects of regulatory convergence and the main problems.
Keywords: Town and Country Planning Act, Law on Urban Planning, Land Management Law, the two regulatory convergence.
中圖分類號：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
引言：“兩規(guī)銜接”的趨勢
近年來，城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的協(xié)調(diào)銜接漸成趨勢。我國城市規(guī)劃及土地利用總體規(guī)劃的編制工作，分別依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《土地管理法》）及其他相關(guān)的地方性法規(guī)和規(guī)章。其中《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《土地管理法》作為法律層面兩規(guī)的主要依據(jù)，對兩規(guī)銜接有著重要的影響。
城鄉(xiāng)規(guī)劃法和土地管理法中“兩規(guī)銜接“的發(fā)展歷程
從《城市規(guī)劃法》到《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》
《城市規(guī)劃法》是我國城市規(guī)劃法系開創(chuàng)性的法律，具有城市規(guī)劃宣言法的性質(zhì)[[[] 吳志強(qiáng)，唐子來．論城市規(guī)劃法系在市場經(jīng)濟(jì)條件下的演進(jìn)[J]．城市規(guī)劃．1998，（3）：11-19．]]，于1990年4月1日起開始施行?！冻鞘幸?guī)劃法》第七條規(guī)定：“城市總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)和國土規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、江河流域規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)?！碑?dāng)時我國的國土規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃以及江河流域規(guī)劃、區(qū)域性土地利用總體規(guī)劃有一些編制的試點(diǎn)，但還沒有法定的審批程序和審批成果，而全國絕大多數(shù)城市總體規(guī)劃已經(jīng)各級政府按法定程序?qū)徟趯?shí)際工作中存在著相互聯(lián)系和交叉的情況。
2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》頒布，將城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃納入一部法律中，打破城鄉(xiāng)“二元”規(guī)劃格局填補(bǔ)了過去法律、法規(guī)中關(guān)于鄉(xiāng)村規(guī)劃的空白，也成為兩規(guī)銜接的重大趨勢?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第五條規(guī)定：“城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的編制，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，并與土地利用總體規(guī)劃相銜接。”與原《城市規(guī)劃法》相比，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中刪除了原《城市規(guī)劃法》中提及的國土規(guī)劃的內(nèi)容，并增加了對規(guī)劃區(qū)的解釋（第二條），被認(rèn)為是兩規(guī)銜接的重要內(nèi)容。
《土地管理法》的三次修訂
1986年6月25日，《土地管理法》通過并。1988年《土地管理法》隨憲法修訂，從此土地作為重要的生產(chǎn)要素參與到市場中，由經(jīng)濟(jì)體制的改革帶來了投資和建設(shè)的急速增長。由于相關(guān)規(guī)劃體系不成熟，1988年版的《土地管理法》中對土地利用總體規(guī)劃的內(nèi)容涉及不多。
土地作為商品過快卷入市場造成了土地管理的一系列問題，1992年全國范圍開始出現(xiàn)圈地?zé)岢?，耕地保護(hù)面臨重大轉(zhuǎn)折。1998年版《土地管理法》提高了土地利用總體規(guī)劃的法律地位，把它作為國家管理土地、調(diào)控土地利用、保護(hù)耕地的重要基礎(chǔ)[[[] 李元主編．新土地管理法學(xué)習(xí)讀本[M]．北京：中國大地出版社．1998．]]，強(qiáng)化了土地利用總體規(guī)劃作為政府實(shí)施土地用途管制重要依據(jù)的作用，擴(kuò)大國務(wù)院的審批權(quán)限，縮小省、縣級人民政府的審批權(quán)限[[[] 姜愛林．新土地管理法對城市規(guī)劃法的影響[J]．中國房地產(chǎn)．1999，（2）：13-15．]]，加強(qiáng)國家對土地總供量控制[[[] 王平，李克堅(jiān)．論修訂土地管理法的價(jià)值取向[J]．中國房地產(chǎn)．2000，（2）：18-19．]]。
進(jìn)入21世紀(jì)以后，城市的快速發(fā)展，土地資源日益減少，一些地區(qū)的發(fā)展遭遇瓶頸，土地利用規(guī)劃的地位空前提高。在2009年的《土地管理法》（修訂案送審稿）中，土地利用總體規(guī)劃章節(jié)的內(nèi)容由9條擴(kuò)充到18條。其中與兩規(guī)銜接直接相關(guān)的內(nèi)容有所增加，首先是增加了有關(guān)國土規(guī)劃的內(nèi)容；其次規(guī)定了城鎮(zhèn)建設(shè)用地?cái)U(kuò)展邊界的地位；第三是在原有銜接的規(guī)定上增加了除城市規(guī)劃之外的鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃。
《土地管理法》修訂的不同背景展現(xiàn)了兩規(guī)銜接的需求逐步加強(qiáng)，尤其在編制方法內(nèi)容和管理體系上的融合日益深入。
法律層面兩規(guī)銜接的現(xiàn)狀和問題
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》與《土地管理法》的各自側(cè)重
城市規(guī)劃法頒布之前，曾以條例的形式，對1984-1990年間的城市建設(shè)提供了法律依據(jù)。這也間接使得原《城市規(guī)劃法》包含了大量的編制技術(shù)說明，大量篇幅是在規(guī)定規(guī)劃文件的內(nèi)容與編制方法。規(guī)劃工作技術(shù)的色彩很濃厚，模糊了規(guī)劃工作法律管制的政策意義[[[] 仇保興．從法治的原則來看《城市規(guī)劃法》的缺陷[J]．城市規(guī)劃．2002，26（4）：11-15.]]。在整部《城市規(guī)劃法》中甚至沒有涉及到監(jiān)督檢查的內(nèi)容。而《土地管理法》從一開始就明確了監(jiān)督檢查的章節(jié)內(nèi)容，并且在歷次修訂中一直是重點(diǎn)，可見其管制性更強(qiáng)。這與城市規(guī)劃重編制、土地利用規(guī)劃重管制的特征有著緊密的關(guān)聯(lián)。從發(fā)達(dá)國家的情況來看，在現(xiàn)代社會，城市規(guī)劃的編制已經(jīng)在很大程度上不是一項(xiàng)單純的工程技術(shù)工作，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中監(jiān)督檢查一章的設(shè)立就是其政策管理性加強(qiáng)的重要表現(xiàn)。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》重點(diǎn)針對的是各類城鄉(xiāng)規(guī)劃，城市總體規(guī)劃是其規(guī)定的城鄉(xiāng)規(guī)劃中的一個重要類別；而《土地管理法》涉及的內(nèi)容更為寬泛，土地利用總體規(guī)劃是其關(guān)注的唯一一項(xiàng)土地規(guī)劃。
