時(shí)間：2023-11-15 11:16:02
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；特點(diǎn)；措施
一、房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，房地產(chǎn)企業(yè)也成為研究關(guān)注的重點(diǎn)。作為經(jīng)濟(jì)密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)和開發(fā)的產(chǎn)品具有自身的特點(diǎn)，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與其他企業(yè)相比有一些區(qū)別。房地產(chǎn)企業(yè)商品開發(fā)周期長(zhǎng)，涉及各方面的往來(lái)比較復(fù)雜，需要大量的資金，因此進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)前需要進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃。這些行業(yè)特點(diǎn)決定了其會(huì)計(jì)核算在開發(fā)成本、收入、稅金、利息支出方面具有一定的特殊性。
1、對(duì)開發(fā)成本的核算
這方面主要表現(xiàn)為核算對(duì)象具有復(fù)雜性和重復(fù)性。房地產(chǎn)的每一個(gè)項(xiàng)目都涉及大額資金，成本構(gòu)成也比較復(fù)雜，需要計(jì)算土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、各項(xiàng)稅費(fèi)及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中不可預(yù)見的費(fèi)用，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的核算對(duì)象非常復(fù)雜。而開發(fā)成本的重復(fù)性，則是指在項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程需要多次計(jì)算開發(fā)成本：房地產(chǎn)行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)決定了在投資每個(gè)項(xiàng)目前都要慎重分析和考察，因此企業(yè)在作出投資決策前需要通過(guò)各種方法進(jìn)行可行性研究和分析；決定投資后進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，財(cái)務(wù)人員也需要對(duì)成本進(jìn)行初步核算；當(dāng)項(xiàng)目正式開展實(shí)施后相關(guān)會(huì)計(jì)人員則需要隨著項(xiàng)目的進(jìn)程及時(shí)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，本著客觀、真實(shí)的原則，準(zhǔn)確核算項(xiàng)目各項(xiàng)成本。最后在項(xiàng)目完成后，財(cái)會(huì)人員還應(yīng)就房地產(chǎn)企業(yè)的流程進(jìn)行成本核算，歸集項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程發(fā)生的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，分類計(jì)入相關(guān)賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)已完工項(xiàng)目的實(shí)際成本，完成核算工作。
2、對(duì)收入的核算
房屋同其他商品不一樣，基于其風(fēng)險(xiǎn)高、價(jià)值高的特點(diǎn)，在收入確認(rèn)上有一定的特殊性，銷售方式一般是預(yù)售。房屋預(yù)售前要獲得相應(yīng)的銷售許可證，然后簽訂預(yù)售合同、交付預(yù)收款項(xiàng)，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，再根據(jù)實(shí)際情況與客戶簽訂正式的銷售合同，收取尾款，辦齊各項(xiàng)手續(xù)。這種特殊的收入確認(rèn)程序直接影響了企業(yè)財(cái)會(huì)人員的成本核算，預(yù)收賬款應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期還是簽訂合同收取房款的那一期，這成為會(huì)計(jì)工作中的難點(diǎn)。雖然我國(guó)會(huì)計(jì)制度對(duì)銷售收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)也作出了相關(guān)規(guī)定，以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移為界限，但是各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)轉(zhuǎn)移的具體時(shí)點(diǎn)把握有差異，無(wú)法完全統(tǒng)一起來(lái)。
3、對(duì)應(yīng)繳稅款的核算
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅種主要有：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅等，有的是該行業(yè)獨(dú)有的，有的是同其他行業(yè)一樣要繳納的。而在上文已經(jīng)提到我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)售的方式銷售房屋，按照稅法的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以當(dāng)期取得的預(yù)售收入為依據(jù)計(jì)算和繳納稅金，但是不按照預(yù)收款計(jì)提稅金，只在應(yīng)交賬戶的借方反映已繳納的稅款。最后在年末的時(shí)候?qū)M足收入確認(rèn)條件的預(yù)收款項(xiàng)記為企業(yè)收入，按配比原則計(jì)提應(yīng)繳稅金，這樣房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年實(shí)際繳納的稅金不等于按利潤(rùn)表中收入計(jì)提的稅金，使得房地產(chǎn)企業(yè)稅金核算區(qū)別于其他行業(yè)。
4、對(duì)利息支出的核算
在利息支出方面，我國(guó)稅法和企業(yè)的規(guī)定有所不同。稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)借入的資金產(chǎn)生的利息費(fèi)用，在完工前應(yīng)計(jì)入相關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本，完工后這部分費(fèi)用計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。但企業(yè)會(huì)計(jì)制度則規(guī)定利息支出計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用?？梢妳^(qū)分開發(fā)項(xiàng)目是否竣工完成是這兩者的契合點(diǎn)，然而界定項(xiàng)目是否完工卻沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這就使得這部分利息支出不確定，使財(cái)務(wù)人員產(chǎn)生困擾，可能計(jì)入開發(fā)成本、也可能計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，這便是會(huì)計(jì)核算在利息支出上的特殊性。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題
很長(zhǎng)一段時(shí)間里，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)仍然執(zhí)行著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的制度，毫無(wú)疑問(wèn)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制在過(guò)去的幾十年里發(fā)揮過(guò)巨大的作用，但是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)管理方面出現(xiàn)越來(lái)越來(lái)越多的問(wèn)題，尤其是會(huì)計(jì)核算方面，具體表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)。
1、會(huì)計(jì)科目設(shè)置不科學(xué)、不合理
當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置不合理、不科學(xué)，缺少專用會(huì)計(jì)科目且現(xiàn)行會(huì)計(jì)科目混亂。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中列示了一百五十多個(gè)會(huì)計(jì)科目，包括銀行、證券公司、石油公司等各行業(yè)的專用科目，但是專屬于房地產(chǎn)企業(yè)的卻一個(gè)也沒(méi)有。房地產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各企業(yè)只能根據(jù)自身情況自由設(shè)置，卻并不全面。由于采用一般企業(yè)通用的會(huì)計(jì)科目，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)部分會(huì)計(jì)科目使用混亂。比如在建筑工程和安裝工程中使用的“在建工程”科目，雖然新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中為其明細(xì)科目進(jìn)行了擴(kuò)充和說(shuō)明，但是明細(xì)科目過(guò)多而亂無(wú)法應(yīng)用到大型項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算中。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)的原因，建設(shè)過(guò)程中為在建工程，跨越幾個(gè)會(huì)計(jì)年度后才能竣工驗(yàn)收，成本結(jié)轉(zhuǎn)以項(xiàng)目的建設(shè)周期為準(zhǔn)，而按照記賬方式通常都是在年終結(jié)舊賬建立新賬，這就使得一個(gè)項(xiàng)目分別記在幾本賬上，嚴(yán)重增加了財(cái)會(huì)人員的工作量，也不利于投資分析。
2、會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露不足
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中會(huì)面臨多種風(fēng)險(xiǎn)，有政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)等，這種高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)要求房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)于其他行業(yè)要更充分地披露風(fēng)險(xiǎn)。然而從當(dāng)前我國(guó)的會(huì)計(jì)制度來(lái)看，缺乏針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提取質(zhì)量保證金的有關(guān)規(guī)定。雖然我國(guó)證監(jiān)會(huì)也對(duì)質(zhì)量保證金的提取及其核算方做了一些規(guī)定，但是僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，從實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)基本沒(méi)有披露質(zhì)量保證金的問(wèn)題，無(wú)法真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)信息。
3、房地產(chǎn)企業(yè)商品成本與售價(jià)不配比
首先，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的周期比較長(zhǎng)，從開始到完工驗(yàn)收短則一至兩年，長(zhǎng)則四五年，在這段期間資金投入也是不同的，比例不協(xié)調(diào)。項(xiàng)目開始和建設(shè)期間需要投入大量資金，發(fā)生大量費(fèi)用，由于項(xiàng)目尚未竣工，即使產(chǎn)品都預(yù)售出去了，預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，這就給配比原則造成了困難。其次，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)工程，而銷售時(shí)是按照樓層或戶型為單位，受朝向、樓層等因素的影響，樓層和戶型的售價(jià)與成本不配比。比如同一棟建筑，低層建筑的施工成本低于高層的成本，但實(shí)際銷售價(jià)格卻高于高層建筑。在計(jì)算銷售成本的方法上，通常房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)按照竣工后的總成本除以總開發(fā)建筑面積，計(jì)算得出每平方米的成本，再乘以銷售的面積就能得出本期的銷售成本。這樣平均分?jǐn)偟姆椒m然有一定的優(yōu)點(diǎn)，但是忽略了樓層、采光等因素，核算結(jié)果不真實(shí)。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的措施
1、合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目
科學(xué)、合理的會(huì)計(jì)科目是企業(yè)有效開展會(huì)計(jì)工作的前提，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身特點(diǎn)，根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量、規(guī)模和管理要求開展會(huì)計(jì)核算工作。若公司的下屬單位不獨(dú)立核算，便不用單獨(dú)設(shè)立間接費(fèi)用賬本，只需要在成本欄內(nèi)增加管理費(fèi)用和利息欄，這樣能節(jié)省工作量，提高工作效率。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)完全可以根據(jù)工作需要建立臺(tái)賬，對(duì)不同的核算對(duì)象設(shè)置不同的成本卡片，完整地記錄項(xiàng)目開始到竣工驗(yàn)收的發(fā)生的所有成本費(fèi)用，到年末只需要將已結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目歸檔就可以了。
2、加強(qiáng)現(xiàn)金收付的實(shí)現(xiàn)功能
收付實(shí)現(xiàn)制與權(quán)責(zé)發(fā)生制不同，它以現(xiàn)金收到或付出為標(biāo)準(zhǔn)記錄取得的收入和發(fā)生的費(fèi)用，這就將收入和費(fèi)用的歸屬期同現(xiàn)金流動(dòng)密切聯(lián)系起來(lái)了。根據(jù)我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)應(yīng)該使用權(quán)責(zé)發(fā)生制的核算基礎(chǔ)，但是鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性和會(huì)計(jì)工作實(shí)踐來(lái)看，收付實(shí)現(xiàn)制更合適。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)采用權(quán)責(zé)發(fā)生制有一定的缺陷：一是很容易人為操縱利潤(rùn)，弄虛作假，使得會(huì)計(jì)信息失真，資產(chǎn)流失，加大了舞弊的風(fēng)險(xiǎn)；二是權(quán)責(zé)發(fā)生制不能客觀、真實(shí)地反映企業(yè)實(shí)際收入，資金無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，雖然簽訂了很多銷售合同，但應(yīng)收賬款也隨之增加，導(dǎo)致資金更為緊張。另外，收付實(shí)現(xiàn)制大大彌補(bǔ)了上述缺陷，它不僅符合會(huì)計(jì)上的謹(jǐn)慎性原則，還能直觀、準(zhǔn)確反映企業(yè)資金流動(dòng)情況，有利于會(huì)計(jì)核算工作的開展。鑒于以上原因，房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試這兩種核算基礎(chǔ)并存，在分期銷售的情況下使用收付實(shí)現(xiàn)制，一般的銷售行為仍然采用權(quán)責(zé)發(fā)生制。
3、擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)信息披露范圍
一是要注意加強(qiáng)對(duì)土地成本和儲(chǔ)備量信息的披露。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本占了很大的比例，能否擁有土地尤其是優(yōu)質(zhì)的土地在一定程度上決定了企業(yè)發(fā)展的前景，因此在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中要客觀披露土地儲(chǔ)備量和成本。二是在報(bào)告中要增加分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。也就是說(shuō)要具體到企業(yè)每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)于開發(fā)建設(shè)過(guò)程中形成的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量包括銷售商品取得的現(xiàn)金，購(gòu)置設(shè)備、工程物資支付的現(xiàn)金及支付工資付出的現(xiàn)金等都要披露，以提高信息的有用性。三是要注重披露質(zhì)量保證金及其風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，充分披露質(zhì)量保證金是十分必要的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)建立科學(xué)、合理的質(zhì)量保證金制度，提高房地產(chǎn)開發(fā)商品的質(zhì)量，有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
4、完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算
一方面要明確房地產(chǎn)收入的核算范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入不僅包括銷售房屋的收入還有轉(zhuǎn)讓土地的收入、配套設(shè)施的收入等。周轉(zhuǎn)房出售、拆遷改造中取得的拆遷面積的房產(chǎn)權(quán)款以及新增住房面積的款項(xiàng)也都應(yīng)該通過(guò)銷售收入核算。另一方面要明確收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。只有商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬都轉(zhuǎn)移到買方那里才能確認(rèn)收入，否則即使已經(jīng)收到款項(xiàng)也只能作為預(yù)收款處理。
參考文獻(xiàn)：
[1] 郭耿霞：試析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的問(wèn)題與對(duì)策[J].時(shí)代金融，2012（11）.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)核算 特殊性 問(wèn)題 建議
一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性
房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，涉及的生產(chǎn)開發(fā)部門較多，加之近年來(lái)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)較大，由此決定房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作也具有一定的特殊性。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：
（一）會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)的特殊性
會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)的特殊之處體現(xiàn)在其核算對(duì)象的復(fù)雜與多樣化，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的是房地產(chǎn)這一商品或者說(shuō)是產(chǎn)品，這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅要開發(fā)建設(shè)房屋，還要負(fù)責(zé)房屋周邊的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，包括支撐所建設(shè)房屋的水、電、網(wǎng)絡(luò)等必備設(shè)施的鋪設(shè)與開發(fā)建設(shè)。另外，再加上房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前的種種勘測(cè)考察項(xiàng)目，以及一系列不可預(yù)知的耗費(fèi)資金的項(xiàng)目，這些均要客觀、全面、系統(tǒng)的進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。
（二）會(huì)計(jì)核算周期的特殊性
房地產(chǎn)企業(yè)這一方面的特別之處主要表現(xiàn)為其核算周期長(zhǎng)，跨度大。從土地的勘測(cè)考察開始到最終一處房地產(chǎn)建設(shè)完畢完成銷售，這期間還要經(jīng)過(guò)房屋的設(shè)計(jì)與規(guī)劃、房屋周邊配套設(shè)施的設(shè)計(jì)規(guī)劃、房地產(chǎn)的施工建設(shè)、房屋的裝修等一系列的程序與環(huán)節(jié)，耗時(shí)較長(zhǎng)，需要一至兩年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)多樣性還意味著在一處房地產(chǎn)的整個(gè)開發(fā)過(guò)程中需要與多個(gè)相關(guān)的部門進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)，需要大量、充足的資金支持以維持房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的順利進(jìn)行，有序、適當(dāng)?shù)馁Y金調(diào)度顯得尤為重要，所以房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作周期較長(zhǎng)，工作任務(wù)重要且艱巨。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)收入的特殊性
收入的特殊點(diǎn)主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的收入的確認(rèn)存在一定的難度。根據(jù)國(guó)家的相關(guān)政策，只要能夠取得預(yù)售許可的相關(guān)證明，房地產(chǎn)企業(yè)就可以對(duì)其開發(fā)的房屋以及相關(guān)的地產(chǎn)根據(jù)企業(yè)的意愿進(jìn)行處理，也就是說(shuō)在房地產(chǎn)未竣工之前可以通過(guò)預(yù)售的形式銷售房屋。期間所收入的定金、分期付款等房款，均應(yīng)按照規(guī)定繳納稅金。另一方面，按照房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收之后，才能確認(rèn)收入，兩項(xiàng)規(guī)定之間的矛盾導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中收入的確認(rèn)存在一定的難度。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)
（一）收入、成本核算
從前文敘述中我們了解到房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算與成本核算工作都存在一定的難度，這兩項(xiàng)內(nèi)容的核算既是房地產(chǎn)企業(yè)核算的難點(diǎn)同時(shí)也是其核算的重點(diǎn)工作。對(duì)于收入核算而言，房屋在預(yù)售過(guò)程中收受的預(yù)收款項(xiàng)計(jì)入收受預(yù)售款項(xiàng)的當(dāng)期還是計(jì)入簽訂正式合同的會(huì)計(jì)核算周期，在收入核算周期的確認(rèn)問(wèn)題上存在實(shí)際操作過(guò)程中難點(diǎn)突出。一方面國(guó)家稅收法律與相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則同時(shí)制約房地產(chǎn)收入核算，同時(shí)各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際操作過(guò)程中操作各異，未形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
另外，成本核算是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)內(nèi)容，文章反復(fù)提到，房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)涉及環(huán)節(jié)較多，項(xiàng)目繁多，與多種單位存在業(yè)務(wù)往來(lái)，如何確定其成本核算對(duì)象是成本核算工作的重點(diǎn)與難點(diǎn)工作。目前，合理地確認(rèn)成本核算的對(duì)象以保證房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的全面性、正確性是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題。
（二）借款費(fèi)用核算
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較大，一般均要涉及房屋的開發(fā)以及周邊設(shè)施的配套建設(shè)，并且可能會(huì)在不同的區(qū)域同時(shí)開展，源源不斷的資金供應(yīng)是必不可少的，此外，房地產(chǎn)從開始籌建到完全竣工橫跨的事件長(zhǎng)，企業(yè)自有資金回籠緩慢，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，銀行借款成為其資金的主要來(lái)源，并且借款的期限一般較長(zhǎng)，這又必將帶來(lái)巨大的借款利息。與此同時(shí)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)的借款費(fèi)用提出了更為細(xì)致和詳盡的要求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作時(shí)，應(yīng)注重分析企業(yè)借款的性質(zhì)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)資金使用效率的最大化，同時(shí)應(yīng)使企業(yè)的實(shí)際核算工作滿足國(guó)家相關(guān)會(huì)計(jì)核算的要求。
（三）預(yù)交稅費(fèi)的處理
房地產(chǎn)企業(yè)在一項(xiàng)項(xiàng)目中便要面臨種類繁多的稅費(fèi)，并且各種稅費(fèi)的上交時(shí)間存在差異。所以，稅費(fèi)的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題之一。房地產(chǎn)企業(yè)除了要上交企業(yè)所得稅之外，還要上交土地增值稅、房產(chǎn)稅等稅種，所以企業(yè)在處理稅費(fèi)的過(guò)程中，一方面要確保對(duì)當(dāng)期的稅費(fèi)進(jìn)行準(zhǔn)確的核算，同時(shí)也要對(duì)稅款的使用做合理的安排與規(guī)劃，盡可能保證有限的資金能夠發(fā)揮最大的使用價(jià)值。
三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法的優(yōu)化分析
（一）收入核算方法
首先，明確收入的核算內(nèi)容。確保房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作中收入核算的準(zhǔn)確性，首要的工作就是要明確收入的核算內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)所獲得的銷售收入均應(yīng)算作收入核算的內(nèi)容，包括出售土地的收入、出售房屋的收入、出售相關(guān)的房屋配套設(shè)施的收入，還包括在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中一些非常規(guī)情況獲得的收入，包括拆遷舊址、出售周轉(zhuǎn)房等情況獲得的收入均應(yīng)該算作收入核算的內(nèi)容。
其次，建立或完善收入的確認(rèn)制度。收入的核算內(nèi)容確定之后，另一項(xiàng)重要的工作便是建立或完善房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)制度。為了確保企業(yè)會(huì)計(jì)核算的全面性與準(zhǔn)確性，尤其是開發(fā)項(xiàng)目復(fù)雜多樣的房地產(chǎn)企業(yè)，具備收入的確認(rèn)制度十分必要和重要，是收入核算優(yōu)化的重要環(huán)節(jié)。在建立或完善收入的確認(rèn)制度的實(shí)際操作過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要在企業(yè)內(nèi)部形成規(guī)范的制度以保證工作的規(guī)范性，另外要成立專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專門負(fù)責(zé)此工作，同時(shí)可建立普通員工的監(jiān)督檢查機(jī)制，以全面準(zhǔn)確的確認(rèn)收入并且保證收入確認(rèn)工作的公開與透明。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算 會(huì)計(jì)制度 信息披露
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展形勢(shì)下,我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)也得到了快速的發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)不同于一般的商品,它的這種特殊性以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式上的特殊性就決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上的特殊性,同時(shí)也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上出現(xiàn)諸多的問(wèn)題,本文主要是談?wù)剬?duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方面的思考。
一、關(guān)注會(huì)計(jì)制度的適用問(wèn)題
《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《行業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》這四個(gè)會(huì)計(jì)制度體系是我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度的主要部分。
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容在《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中有所涉及
2001年起,按照財(cái)政部的規(guī)定,股份有限公司和外商投資企業(yè)等單位施行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》,其他企業(yè)在經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后也可以執(zhí)行?，F(xiàn)行的38項(xiàng)具體企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是財(cái)政部在2006年頒布實(shí)行的,其規(guī)定上市公司范圍內(nèi)自2007年1月1日起執(zhí)行。由此可見,除按規(guī)定執(zhí)行現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)外,現(xiàn)有的股份有限公司和外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),都在執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》范圍之內(nèi)。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容在《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中有所涉及
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的小企業(yè)是以人數(shù)和銷售額界定的,也就是指那些不能同時(shí)滿足從業(yè)人數(shù)在100人以上、年銷售額在1000萬(wàn)元以上兩個(gè)條件的。從2005年1月1日起,依據(jù)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定,包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的符合上述條件的各類小企業(yè),不再執(zhí)行1993年頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》,而執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》,已按規(guī)定程序或規(guī)定要求執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)可以不在要求范圍之類。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中有所涉及
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》是在舊的企業(yè)會(huì)計(jì)制度體系的基礎(chǔ)上制定的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的大中型企業(yè),既沒(méi)有達(dá)不到執(zhí)行現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的條件,也沒(méi)有按照相關(guān)規(guī)定要求執(zhí)行新《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的,也可以按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》執(zhí)行。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容在現(xiàn)行的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的會(huì)計(jì)制度中有所涉及
現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是一個(gè)完整的會(huì)計(jì)制度體系,其包括具體的準(zhǔn)則、準(zhǔn)則的解釋、會(huì)計(jì)科目、財(cái)務(wù)報(bào)表格式以及主要賬務(wù)處理等方面,目前只在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。但是,如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是上市公司,或者其是按照上市公司的母公司要求來(lái)執(zhí)行的,都應(yīng)當(dāng)包括在執(zhí)行現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的會(huì)計(jì)制度的范圍之內(nèi)。
二.關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息披露問(wèn)題
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)披露
近些年來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)處于持續(xù)走高的狀態(tài),房地產(chǎn)市場(chǎng)的高利潤(rùn)收益使得大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽略了自身所存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)。從客觀方面來(lái)分析,房地產(chǎn)行業(yè)亦是屬于風(fēng)險(xiǎn)投資行業(yè),其行業(yè)的發(fā)展受到很多方面的影響,諸如在土地開發(fā)過(guò)程中,地價(jià)變化或者市政規(guī)劃調(diào)整等帶來(lái)的土地風(fēng)險(xiǎn);產(chǎn)業(yè)政策、銀行貸款政策等變化而帶來(lái)的企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn);由于設(shè)計(jì)、施工條件等因素而帶來(lái)的開發(fā)成本提高的風(fēng)險(xiǎn);或者由于開發(fā)項(xiàng)目本身存在質(zhì)量缺陷而帶來(lái)的工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等等。這種高風(fēng)險(xiǎn)性要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須更具有憂患意識(shí),更能充分地揭示和面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。遺憾的是,我國(guó)現(xiàn)階段的會(huì)計(jì)制度中并無(wú)專門針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的有關(guān)規(guī)定。相關(guān)上市公司披露的實(shí)情表明,對(duì)質(zhì)量保證金問(wèn)題基本上無(wú)任何披露。這不僅有悖于會(huì)計(jì)的“謹(jǐn)慎性”原則,也在一定程度上弱化了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防范抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。從客觀的實(shí)際來(lái)分析,會(huì)計(jì)信息披露環(huán)節(jié)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特性做充分的揭示。具體來(lái)說(shuō),包括兩個(gè)主要方面,其一是為了房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證,應(yīng)建立相關(guān)的質(zhì)量保證金,這是由企業(yè)根據(jù)所開發(fā)項(xiàng)目的具體情況而提取的質(zhì)量保證金,要計(jì)入工程成本之內(nèi),從而來(lái)提高抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力;其二是應(yīng)在具體的財(cái)務(wù)報(bào)告中充分揭示各種風(fēng)險(xiǎn),也就是把風(fēng)險(xiǎn)披露的內(nèi)容增加在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)表附注中,對(duì)于企業(yè)仍在開發(fā)的土地以及工程項(xiàng)目等面對(duì)的融資風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和土地風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行具體說(shuō)明,從而來(lái)增加風(fēng)險(xiǎn)的透明度。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收益評(píng)價(jià)披露
開發(fā)周期較長(zhǎng)是房地產(chǎn)企業(yè)的顯著特點(diǎn),這就會(huì)在一定程度上造成企業(yè)投入與產(chǎn)出的比例在各階段的不合理性,計(jì)入當(dāng)期的費(fèi)用包括在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入并發(fā)生大量費(fèi)用的資金;但是那些沒(méi)有完工的項(xiàng)目,即使開發(fā)的產(chǎn)品已預(yù)售完畢,但是按照相關(guān)收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),也無(wú)法確認(rèn)其預(yù)售款項(xiàng)的收入。在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后,會(huì)出現(xiàn)大量的確認(rèn)為收入的預(yù)售款項(xiàng),這勢(shì)必就造成了在資產(chǎn)負(fù)債表上收入與相關(guān)成本費(fèi)不能配比的問(wèn)題,利潤(rùn)表中的“每股收益”表現(xiàn)必然出現(xiàn)較大波動(dòng),業(yè)績(jī)也會(huì)出現(xiàn)不穩(wěn)定狀況。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這種特殊性要求,如果也采用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo),就很可能誤導(dǎo)財(cái)務(wù)報(bào)告使用者,從而不能客觀、正確、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況。就目前的現(xiàn)狀來(lái)看,為了增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息技術(shù)含量,應(yīng)關(guān)注如下兩個(gè)方面的問(wèn)題:其一就是要擴(kuò)展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露的內(nèi)容。其二是加強(qiáng)監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露合規(guī)性的檢查力度,督促企業(yè)較飽滿地按照規(guī)定披露信息,從而增強(qiáng)信息披露的透明度。
參考文獻(xiàn):
[1]饒倩妮.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算初探.決策與信息財(cái)經(jīng)觀察.2007年第1期
隨著近年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，目前其已然成為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，其也是我國(guó)稅收的主要來(lái)源性產(chǎn)業(yè)之一。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的自身經(jīng)營(yíng)較為復(fù)雜、生產(chǎn)周期較長(zhǎng)、相應(yīng)的項(xiàng)目投資也較大，因而該行業(yè)同樣也存在著較高的風(fēng)險(xiǎn)性。然而，在該行業(yè)中，實(shí)際的會(huì)計(jì)處理與稅法處理方面存在著一定的差異，這在一定程度上影響到了國(guó)家的稅務(wù)收納、企業(yè)的有序化發(fā)展。因此，合理地對(duì)此差異進(jìn)行處理是非常重要的。本文主要就房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅法之間所存在的差異及相應(yīng)的解決方法進(jìn)行相關(guān)論述。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；稅法；差異
由于房地產(chǎn)行業(yè)在建設(shè)期、銷售期會(huì)對(duì)很多行業(yè)產(chǎn)生不同的影響，因而它的有序化、健康發(fā)展對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)有著一定的拉動(dòng)性作用，同時(shí)也于一定程度上影響到國(guó)家的稅收。然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售形式上的多樣化及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法相關(guān)規(guī)定上的不一致情況，致使房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算與稅法規(guī)定下的相關(guān)處理方面產(chǎn)生了較大的差異，這使得企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表無(wú)法真實(shí)地反映出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，處理好會(huì)計(jì)核算與稅法核算上的差異對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)有著一定的促進(jìn)性作用，是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅法核算所存在的差異
（一）會(huì)計(jì)與相應(yīng)稅目間存在的差異1.會(huì)計(jì)核算與營(yíng)業(yè)稅間的差異。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在其發(fā)生經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生收入后應(yīng)相應(yīng)地繳納營(yíng)業(yè)稅。但是，由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于收入的確定存有不同，進(jìn)而在營(yíng)業(yè)稅的繳納、計(jì)量上便產(chǎn)生了差異。這主要是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)企業(yè)的銷售中存有預(yù)售情況，進(jìn)而在會(huì)計(jì)賬務(wù)上出現(xiàn)了預(yù)收賬款情況，而在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中是不將預(yù)收賬款確認(rèn)為收入的，在沒(méi)有形成收入的情況下，則無(wú)需進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的計(jì)量。但是，在稅法的相關(guān)規(guī)定中，對(duì)于這一情況進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定，明確對(duì)于該類情況同樣應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，雖然企業(yè)繳納了營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)附加費(fèi)用，但是卻無(wú)法得到確認(rèn)。2.會(huì)計(jì)核算與所得稅間的差異。根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)繳納的所得稅額應(yīng)以應(yīng)納稅所得額為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行計(jì)算。而應(yīng)納稅所得額是按照會(huì)計(jì)核算中的利潤(rùn)總額為依據(jù)，以稅法規(guī)定為準(zhǔn)則來(lái)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整后獲得的。然而，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，預(yù)收賬款下的金額則不應(yīng)被確認(rèn)為收入，按會(huì)計(jì)的配比性原則，因此也相應(yīng)地不存在與預(yù)收賬款相對(duì)對(duì)應(yīng)的毛利情況。但是，在稅法的規(guī)定下，即便是沒(méi)有被確認(rèn)收入的預(yù)收賬款同樣也存在毛利情況，應(yīng)按相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行所得稅申報(bào)處理。例如：某市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在2013年的預(yù)收賬款下有預(yù)收賬款2000萬(wàn)元，并未達(dá)到交付使用的條件，企業(yè)所在地的成本利潤(rùn)率為10%，所得稅率30%，相關(guān)的處理如下：會(huì)計(jì)核算上的毛利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本=0-0=0元稅法核算下的毛利潤(rùn)=預(yù)售收入（預(yù)收賬款金額）*成本利潤(rùn)率=2000*10%=200萬(wàn)元會(huì)計(jì)核算上與稅法核算上的差異=200-0=200萬(wàn)元會(huì)計(jì)核算上的所得稅額=0*30%=0元稅法核算上的所得稅額=200*30%=60萬(wàn)元通過(guò)例題，我們可以直觀地看出不同核算方法下所產(chǎn)生的所得稅差異情況。
（二）會(huì)計(jì)核算下的后續(xù)計(jì)量與納稅調(diào)整上所存在的差異在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量上存有兩種計(jì)量方法，一是成本法計(jì)量，一是公允價(jià)值模式法。不同的計(jì)量方法下與稅法的相應(yīng)核算呈現(xiàn)出不同的差異形式，而會(huì)計(jì)核算與稅法核算所出現(xiàn)的差異主要是針對(duì)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備的處理上而形成的。1.成本模式法下的后續(xù)計(jì)量處理。在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量中，我國(guó)的稅法中對(duì)投資性房地產(chǎn)的減值準(zhǔn)備進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。其指出：當(dāng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值小于計(jì)稅基礎(chǔ)時(shí)，所形成的可抵扣性的暫時(shí)差異，應(yīng)相應(yīng)地來(lái)調(diào)增此時(shí)的應(yīng)納稅所得額；而當(dāng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)時(shí)，則應(yīng)相應(yīng)地調(diào)減應(yīng)納稅所得額。由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定：對(duì)于已確認(rèn)了的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備是不允許轉(zhuǎn)回的。因此，這種按可抵扣的暫時(shí)性差異所確認(rèn)的遞延資產(chǎn)只有在處置房地產(chǎn)時(shí)才能全部轉(zhuǎn)回。例如：2010年A企業(yè)購(gòu)入一寫字樓準(zhǔn)備出租，于4月10日雙方簽合同確定A企業(yè)將寫字樓出租給B企業(yè)，并約定從購(gòu)買日起，將該寫字樓出租給B企業(yè)。4月15日，A企業(yè)花1000萬(wàn)元購(gòu)買了寫字樓，假定此樓使用的壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值20萬(wàn)元，企業(yè)所得稅率30%，按相關(guān)合同，B企業(yè)每月支付租金5萬(wàn)元。在2010年12月，該寫字樓發(fā)生減值跡象，A企業(yè)于2010年12月31日計(jì)提減值準(zhǔn)備200萬(wàn)元，A企業(yè)的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。2.公允價(jià)值模式法下的后續(xù)計(jì)量處理。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在采用公允價(jià)值法進(jìn)行后續(xù)的賬務(wù)處理時(shí)，會(huì)計(jì)核算與稅法核算的主要差異為：其一，公允價(jià)值的變動(dòng)。在會(huì)計(jì)核算時(shí)予以確認(rèn)而稅法不予以確認(rèn)時(shí)所形成的變動(dòng)損益，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的納稅調(diào)整；其二，對(duì)于發(fā)生的折舊、攤銷情況，稅法上可正常處理，并允許在稅前進(jìn)行抵扣。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何來(lái)應(yīng)對(duì)會(huì)計(jì)處理與稅法處理上所產(chǎn)生的差異
（一）針對(duì)預(yù)收賬款問(wèn)題而引發(fā)的會(huì)計(jì)與稅法的差異情況進(jìn)行調(diào)理為了同時(shí)滿足會(huì)計(jì)法規(guī)與稅法的規(guī)定，相關(guān)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人員在對(duì)預(yù)收賬款進(jìn)行處理時(shí)，可在收到預(yù)收賬款時(shí)不進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，而在實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加時(shí)再進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。處理的分錄為借“應(yīng)繳稅費(fèi)-相應(yīng)科目名稱”、貸“銀行存款（現(xiàn)金）”，但并不對(duì)該稅金進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。年末時(shí)，將此類稅費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)到遞延所得稅科目下，相關(guān)分錄為借“遞延稅費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅金及附加”、貸“應(yīng)繳稅費(fèi)-相應(yīng)稅費(fèi)名稱”，并在報(bào)表中加以說(shuō)明。這種會(huì)計(jì)處理方法既符合了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的配比原則，又達(dá)到了稅法要求，同時(shí)考慮到了報(bào)表的需求。
（二）進(jìn)一步協(xié)調(diào)會(huì)計(jì)核算下與稅法規(guī)定所產(chǎn)生的差異在對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量時(shí)，按照相關(guān)規(guī)定可將賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差異計(jì)入到當(dāng)期損益，并計(jì)入到應(yīng)納稅所得額中，對(duì)可抵扣折舊稅前予以抵扣，這將極大程度上減少會(huì)計(jì)核算與稅法核算間的差異。
三、結(jié)語(yǔ)
由于房地產(chǎn)自身經(jīng)營(yíng)模式的原因，致使其在以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)與稅法核算之間產(chǎn)生了較大的差異。因此，相關(guān)人員應(yīng)充分地了解差異產(chǎn)生的原因，有針對(duì)性地、恰當(dāng)?shù)貋?lái)進(jìn)行調(diào)整，盡量將二者協(xié)調(diào)一致，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)有序化的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；問(wèn)題；對(duì)策
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性
1.開發(fā)周期長(zhǎng)，環(huán)節(jié)多。房地產(chǎn)開發(fā)從選址立項(xiàng)、征地拆遷、勘探設(shè)計(jì)、報(bào)建招標(biāo)、施工建設(shè)，到正式驗(yàn)收直至銷售移交、售后服務(wù)，短則幾個(gè)月，長(zhǎng)則幾年，前后十幾道環(huán)節(jié)，需要同規(guī)劃局、土地局、設(shè)計(jì)院、施工單位、材料供應(yīng)商、客戶等打交道，其間還需要不同的工種協(xié)同作業(yè)，屬于多步驟生產(chǎn)。各生產(chǎn)步驟之間并無(wú)明確的時(shí)間或地點(diǎn)界限，因此在會(huì)計(jì)核算上，不需要也不可能計(jì)算各步驟開發(fā)產(chǎn)品的成本，成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期為準(zhǔn)。
2.開發(fā)投入大，風(fēng)險(xiǎn)高。房地產(chǎn)開發(fā)動(dòng)輒需要幾百萬(wàn)、上千萬(wàn)甚至上億元的資金。開發(fā)過(guò)程中可能出現(xiàn)種種風(fēng)險(xiǎn)：由于市政規(guī)劃調(diào)整、地價(jià)變化導(dǎo)致土地風(fēng)險(xiǎn)；由于產(chǎn)業(yè)政策、銀行貸款政策變化導(dǎo)致籌資風(fēng)險(xiǎn)；由于設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致成本加大風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)開發(fā)的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)，要求在會(huì)計(jì)工作上做好謀劃，精打細(xì)算，以配合項(xiàng)目開發(fā)成功。
3.從產(chǎn)品角度而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品具有高價(jià)值性，銷售往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，在會(huì)計(jì)核算時(shí)，收入的確認(rèn)同一般生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出比例階段性不合理，業(yè)績(jī)波動(dòng)較大，信息披露容易不足，若運(yùn)用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，則可能誤導(dǎo)投資者。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題
1.房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有獨(dú)立的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。在新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，有針對(duì)保險(xiǎn)業(yè)、石油天然氣行業(yè)的特殊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，卻沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的專門獨(dú)立的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。而“投資性房地產(chǎn)”準(zhǔn)則只對(duì)各企業(yè)出租的房地產(chǎn)作出了相應(yīng)的會(huì)計(jì)規(guī)定，雖然帶有普遍性，但在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)中既不占主要地位，占的比重也不大。何況“投資性房地產(chǎn)”也存在著不盡如人意之處。如準(zhǔn)則將“資本增值”僅限于土地使用權(quán)上，這是頗令人費(fèi)解的。有些開發(fā)商囤積土地，并不進(jìn)行房屋建造，而是待價(jià)而沽，以轉(zhuǎn)賣土地牟利，這本是比炒賣房產(chǎn)更不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的投機(jī)行為，準(zhǔn)則卻把“投資性”界定于此，也是使人質(zhì)疑的。
2.房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)商品的銷售主要是自行開發(fā)并銷售，由于其開發(fā)的房地產(chǎn)商品周期長(zhǎng)，耗資大，房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等方式。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行預(yù)售時(shí)，企業(yè)僅僅與購(gòu)房者簽訂了購(gòu)房合同，商品房還沒(méi)有完成建造，不能同時(shí)滿足收入確認(rèn)的條件。同時(shí)，新準(zhǔn)則對(duì)不同房地產(chǎn)類型進(jìn)行明細(xì)劃分，要求企業(yè)的會(huì)計(jì)人員必須對(duì)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行分類確認(rèn)，在某種程度上增加了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作量。
3.借款費(fèi)用資本化不規(guī)范。由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，投資回收期長(zhǎng)，資金投入相對(duì)集中，通常會(huì)利用債務(wù)資本籌集開發(fā)資金。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則擴(kuò)大了借款費(fèi)用資本化的范圍，但規(guī)定借款費(fèi)用同時(shí)滿足資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生、為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始這4個(gè)條件時(shí)，才能予以資本化。但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，很難準(zhǔn)確確定借款費(fèi)用資本化的條件，即使能確定，房地產(chǎn)公司長(zhǎng)期未開發(fā)的土地儲(chǔ)備所包含的借款費(fèi)用也不能再資本化，若將其計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，將會(huì)在很大程度上影響當(dāng)期利潤(rùn)。
4.房地產(chǎn)企業(yè)的收益評(píng)價(jià)指標(biāo)并不能真實(shí)的反映企業(yè)的業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出的特殊性，在其會(huì)計(jì)報(bào)表中就表現(xiàn)為業(yè)績(jī)的大幅度波動(dòng)。如果只是憑類似于凈利潤(rùn)的指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況的話就可能誤導(dǎo)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的使用者，擁有負(fù)的凈利潤(rùn)的企業(yè)有可能其經(jīng)營(yíng)狀況良好，其在建工程數(shù)量可能很大，開發(fā)商品的預(yù)售情況也可能很好，其盈利能力可能很強(qiáng)，相反，盈利的房地產(chǎn)企業(yè)也可能是危機(jī)四伏：大筆的銀行借款即將到期卻無(wú)法償還，政府對(duì)原來(lái)的市政規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整帶來(lái)的地價(jià)變化的風(fēng)險(xiǎn)、由于施工質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的工程賠償?shù)取Ｋ?，現(xiàn)行的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)并不能夠全面、客觀的反映房地產(chǎn)企業(yè)的綜合業(yè)績(jī)，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)時(shí)，除了分析相關(guān)的指標(biāo)之外，還應(yīng)該仔細(xì)分析企業(yè)的現(xiàn)金流量、資質(zhì)信譽(yù)以及資產(chǎn)質(zhì)量等，同時(shí)，報(bào)表以外的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策
1.制定一個(gè)專門的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。既然新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，有針對(duì)保險(xiǎn)業(yè)、石油天然氣行業(yè)的特殊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，就說(shuō)明企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是允許存在行業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的。另一方面，考慮到房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性及其核算內(nèi)容的特殊性，從房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的角度，制定一個(gè)專門的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是必要的。此外，就現(xiàn)行投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定來(lái)說(shuō)，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)規(guī)范為：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。其實(shí)尋求資本增值本是投資的目的與特征，也體現(xiàn)這項(xiàng)資產(chǎn)的投資性。如果摒除“資本增值”的投資，就只有出租房地產(chǎn)的單一性質(zhì)了，又何來(lái)投資呢?反觀原房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度，本有出租房地產(chǎn)這項(xiàng)業(yè)務(wù)的規(guī)定，不如參照一下，將“投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則”改為“出租房地產(chǎn)準(zhǔn)則”更為合適。
2.完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算。正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)商品銷售一般要經(jīng)過(guò)簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)4個(gè)環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)購(gòu)銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂，從法律意義上講只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不論是否收取了款項(xiàng)，均不符合收入確認(rèn)條件。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前，所收到預(yù)售房地產(chǎn)款，只能作為暫收款、預(yù)收款處理，不能確認(rèn)為收入。只有房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同，并履行了相關(guān)法律手續(xù)；房屋已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格；房屋經(jīng)驗(yàn)收后，客戶對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、面積、付款方式均已確認(rèn)，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)；收入的金額能夠可靠計(jì)量時(shí)，才能確認(rèn)銷售收入，即只能等到商品房全部完工并交付購(gòu)房者后，再?gòu)念A(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在某些促銷方式下達(dá)成的交易，必須判斷其真正的交易實(shí)質(zhì)，如售后回租、售后回購(gòu)方式的房地產(chǎn)銷售。
3.完善房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用核算。為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的借款費(fèi)用與項(xiàng)目成本之間存在直接聯(lián)系，根據(jù)歷史成本原則和費(fèi)用配比原則，應(yīng)將其劃歸開發(fā)間接費(fèi)用的范疇，并構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的一部分。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用的核算應(yīng)充分考慮配比原則，將未完工的且成本累計(jì)發(fā)生額大于本項(xiàng)目預(yù)收款的各房地產(chǎn)項(xiàng)目確定為分?jǐn)偨杩钯M(fèi)用的成本對(duì)象，在減去存款利息或臨時(shí)投資帶來(lái)的收益后，按實(shí)際占用資金計(jì)算計(jì)入建設(shè)項(xiàng)目的成本。各項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟慕杩钯M(fèi)用=(借款費(fèi)用總額存款利息臨時(shí)投資帶來(lái)的收益)×(該工程項(xiàng)目賬面累計(jì)余額
（一）會(huì)計(jì)科目不完善，會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確性有待提高
現(xiàn)如今我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)處理的制度準(zhǔn)則很多，如：《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等等。雖然這些制度中涉及了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的科目賬戶、方法流程，但是這些相關(guān)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度并沒(méi)有明確規(guī)定統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，與其他行業(yè)的產(chǎn)品相比，具有一定的特殊性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)處理時(shí)引用其他會(huì)計(jì)制度的會(huì)計(jì)科目對(duì)其會(huì)計(jì)要素反應(yīng)和核算的準(zhǔn)確性不高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法的多樣性，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)之間會(huì)計(jì)信息、財(cái)務(wù)報(bào)表的可比性、準(zhǔn)確性。
（二）收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)常常會(huì)出現(xiàn)這樣的情景：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果較為可觀，其預(yù)期銷售前景良好，現(xiàn)金流量狀況俱佳，盈利能力較強(qiáng)的企業(yè)會(huì)存在破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)，所產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較小，甚至出現(xiàn)負(fù)數(shù)的現(xiàn)象。主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性，其生產(chǎn)投入的資金額度大、周期長(zhǎng)，相關(guān)的一筆會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)處理對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表往往會(huì)產(chǎn)生大幅度的波動(dòng)影響。另外，驗(yàn)收已出售的房屋，將其預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)銷售收入時(shí)，其會(huì)計(jì)處理所得出的凈利潤(rùn)指標(biāo)與真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況會(huì)存在一定的差異，不能明確體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)活動(dòng)的業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了受到施工質(zhì)量等問(wèn)題所引發(fā)的一系列賠償損失風(fēng)險(xiǎn)，還容易受到國(guó)家相關(guān)房?jī)r(jià)等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業(yè)業(yè)績(jī)不同單一依靠收益評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)反應(yīng)。
二、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的建議
（一）合理選用準(zhǔn)則，完善會(huì)計(jì)科目
合理選用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，完善會(huì)計(jì)科目，規(guī)范提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算處理的流程和方法，進(jìn)而提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、完整性。比如說(shuō)，對(duì)于年銷售額1000萬(wàn)元以下，從業(yè)人數(shù)少于100人的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格參照《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》進(jìn)行會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理；對(duì)于股份有效公司、外商投資企業(yè)等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算則遵循《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》；而已經(jīng)上市了的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新準(zhǔn)則所規(guī)定的會(huì)計(jì)制度。完善會(huì)計(jì)科目，在引入“開發(fā)成本”“開發(fā)間接費(fèi)用”“開發(fā)產(chǎn)品”“出租開發(fā)產(chǎn)品”“周轉(zhuǎn)房”等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處理中常用的賬戶科目的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)實(shí)際情況，靈活的增設(shè)會(huì)計(jì)科目，進(jìn)而提高會(huì)計(jì)處理的有效性、實(shí)用性。
（二）建立信息化會(huì)計(jì)核算體系
【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算策略
1 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題
1.1 會(huì)計(jì)科目設(shè)置缺乏科學(xué)性
會(huì)計(jì)科目的定義是指對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或會(huì)計(jì)對(duì)象的具體內(nèi)容，進(jìn)行詳細(xì)分類設(shè)計(jì)的會(huì)計(jì)項(xiàng)目。而設(shè)置會(huì)計(jì)科目是會(huì)計(jì)專業(yè)獨(dú)有的方法，也是依據(jù)國(guó)家法規(guī)、會(huì)計(jì)學(xué)科的統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范，以及各個(gè)企業(yè)的組織形式實(shí)施分類管理的基礎(chǔ)性工作，而且會(huì)計(jì)科目能對(duì)會(huì)計(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和控制。那么在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中關(guān)于會(huì)計(jì)科目的設(shè)置，也是根據(jù)會(huì)計(jì)記賬辦法規(guī)定，即所有賬簿均應(yīng)在年終結(jié)賬，而且需要年前建新賬。但這樣的規(guī)定并不適合房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前均為在建工程，時(shí)間上要跨幾個(gè)會(huì)計(jì)年度，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期為準(zhǔn)，而按通常會(huì)計(jì)記賬方法往往是要求在年終結(jié)舊賬建新賬，這樣就導(dǎo)致了一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目就要分別記在幾本賬上，這樣會(huì)計(jì)科目設(shè)置的弊端是不利于投資分析的，同時(shí)也增加了會(huì)計(jì)的工作量。
1.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)披露不夠充分
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)定是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于企業(yè)受到內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無(wú)法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，具有不確定性，從而蒙受損失的可能性。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于財(cái)務(wù)狀況惡化，而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報(bào)酬無(wú)法全部收回的可能。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源有投資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等等方面的風(fēng)險(xiǎn)。這種高風(fēng)險(xiǎn)性就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)必須更充分地揭示風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)會(huì)計(jì)制度中并沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定，雖然我國(guó)證監(jiān)會(huì)允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金，并要求披露其核算方法，其要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，但是從上市公司披露的實(shí)際情況來(lái)看，關(guān)于質(zhì)量保證金問(wèn)題基本未加披露。
1.3 房地產(chǎn)企業(yè)商品成本與售價(jià)不對(duì)應(yīng)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成，到確認(rèn)收入的時(shí)間跨度從1年到6年時(shí)間不等。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本;企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。所以對(duì)于在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，如果大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期，而且由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，那么預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用也造成了相當(dāng)?shù)睦щy。一是會(huì)出現(xiàn)多計(jì)開發(fā)成本。如某些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，人為多予提計(jì)入成本，虛構(gòu)欠付的工程款掛賬進(jìn)成本，拖延工程結(jié)算時(shí)間，推遲項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算等等問(wèn)題。二是濫擠亂攤成本，為了達(dá)到降低應(yīng)納稅所得額，通過(guò)人為將應(yīng)由未售商品房負(fù)擔(dān)的成本擠入已售商品房承擔(dān)，將非開發(fā)項(xiàng)目的借款利息、福利費(fèi)、工資等計(jì)入該項(xiàng)目，從而虛減項(xiàng)目利潤(rùn)。又如房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體計(jì)算是整個(gè)建設(shè)工程，當(dāng)其在銷售時(shí)則是按樓層或戶型為單位，根據(jù)樓層的高低，戶型的好壞，往往就會(huì)造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比的問(wèn)題存在。
2 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算策略
2.1 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目設(shè)置應(yīng)體現(xiàn)直觀、明細(xì)等特征
在進(jìn)行房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目設(shè)置時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的多少，公司的規(guī)模大小及內(nèi)部管理需要來(lái)進(jìn)行成本的核算。那么對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目設(shè)置時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)置成開發(fā)成本項(xiàng)目，房屋開發(fā)成本(土地、安裝)。其中房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)兩類，對(duì)于開發(fā)成本的二級(jí)科目設(shè)置為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本，土地開發(fā)成本又包括商品性土地開發(fā)成本，主要是作為土地一級(jí)開發(fā)。并且對(duì)于房屋開發(fā)又可以分為商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房、代建房等。開發(fā)成本以單項(xiàng)工程作為成本核算對(duì)象，并進(jìn)行輔助核算，主要通過(guò)財(cái)務(wù)軟件啟用項(xiàng)目管理輔助核算模塊來(lái)完成，另往來(lái)賬科目，如應(yīng)付賬款也應(yīng)啟用項(xiàng)目管理輔助核算，因同一施工單位，有時(shí)會(huì)連續(xù)幾個(gè)項(xiàng)目的施工，這樣方便與施工單位核對(duì)賬目，及時(shí)掌握付款情況。最后一級(jí)是開發(fā)成本的成本項(xiàng)目，即土地征用及拆遷費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等六個(gè)成本項(xiàng)目，在此六個(gè)成本項(xiàng)目下還可根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置具體核算科目。在實(shí)務(wù)會(huì)計(jì)核算中，可以按核算對(duì)象設(shè)立成本卡片，并且可以連續(xù)記載項(xiàng)目從立項(xiàng)至驗(yàn)收的全部成本費(fèi)用，作為開發(fā)成本明細(xì)臺(tái)賬，到年末的時(shí)候只需要把本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目建案歸檔。這樣做的目的是能夠反映一個(gè)項(xiàng)目的全部面貌，同時(shí)便于進(jìn)行投資分析，并且把項(xiàng)目具體情況作為臺(tái)頭，做到可以隨時(shí)監(jiān)督，還省卻了結(jié)賬、建賬的麻煩和痛苦。
2.2建立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系
2.2.1 風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)是管理信息系統(tǒng)中必不可少的系統(tǒng)，管理人員由此認(rèn)識(shí)并處理現(xiàn)實(shí)的或者潛在的風(fēng)險(xiǎn)，從而可以抵御風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的不利效應(yīng)，以達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)成本的作用，并且還能把握經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、了解所處房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期及其階段。所以對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，做到應(yīng)廣泛、持續(xù)不斷地收集與本房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的內(nèi)外部初始信息，其中的信息包括歷史數(shù)據(jù)和未來(lái)預(yù)測(cè)，并對(duì)收集的初始信息進(jìn)行必要的篩選、提煉、對(duì)比、分類、組合，形成風(fēng)險(xiǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，并且還需要結(jié)合具體投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目情況信息，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，利用成型的風(fēng)險(xiǎn)管理工具，定性和定量相結(jié)合，從而達(dá)到識(shí)別和度量投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為風(fēng)險(xiǎn)決策和控制提供更加有利的條件。
2.2.2 房地產(chǎn)具有其特殊性，由于關(guān)于房地產(chǎn)商品的長(zhǎng)期性、高價(jià)值性。所以對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的保證金的數(shù)額更大、保證期限更長(zhǎng)，國(guó)家應(yīng)該為房地產(chǎn)企業(yè)建立質(zhì)量保證金制度，達(dá)到為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證。并且據(jù)所開發(fā)項(xiàng)目的具體情況提取質(zhì)量保證金，起到提高應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的作用，并且會(huì)計(jì)還需要做到對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)披露。如尚在開發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)等。
2.2.3 銷售收入與成本配比。這里需要對(duì)配比原則進(jìn)行認(rèn)識(shí)，是指在一定時(shí)期的收入與其相關(guān)的成本、費(fèi)用應(yīng)當(dāng)相互配比。要求一個(gè)會(huì)計(jì)期間的各項(xiàng)收入與其相關(guān)聯(lián)的成本、費(fèi)用，做到在同一個(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)計(jì)量。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要取得一定的收入，必定要發(fā)生與之相關(guān)的成本或費(fèi)用，所以企業(yè)實(shí)行配比原則有利于正確反映企業(yè)的財(cái)務(wù)成果，而且能夠正確地計(jì)算出本期損益。
那么作為房地產(chǎn)這樣一個(gè)特殊的行業(yè)，具有周期長(zhǎng)，銷售的不確定性，這里就需要做到銷售收入與成本配比，這里可以做到兩點(diǎn)，一是實(shí)際售價(jià)成本率，二是計(jì)劃售價(jià)成本率。實(shí)際售價(jià)成本率是指在季度前兩個(gè)月，按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調(diào)整。
即進(jìn)行分類明細(xì)賬按開、竣工時(shí)間相同或相近一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，然后按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類設(shè)戶、價(jià)格不同的分別設(shè)置。計(jì)劃售價(jià)成本率是指始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率來(lái)進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。并且將要辦理竣工決算手續(xù)的商品房成本按樓棟、樓層、單元給予確定，也將每米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶，并且對(duì)銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)，達(dá)到得出銷售成本的方法。從而達(dá)到使房地產(chǎn)企業(yè)合理地確認(rèn)收入、費(fèi)用及損益的目的。
3 結(jié)束語(yǔ)
總而言之，在國(guó)家政策的幫助下，即新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后，以及全體房地產(chǎn)員工的共同努力，對(duì)于現(xiàn)在會(huì)計(jì)核算存在的不足和問(wèn)題，都是暫時(shí)的，隨著時(shí)間的推移，這些問(wèn)題都是會(huì)得到解決的，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)發(fā)展得更好。
參考文獻(xiàn)
