時(shí)間：2023-12-25 15:32:15
序論：在您撰寫低風(fēng)險(xiǎn)投資市場(chǎng)時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
【關(guān)鍵詞】債券；基金；股票；信托
一、近三年我國(guó)A股投資者的盈利現(xiàn)狀
至2009年八月以來中國(guó)A股經(jīng)歷了三年多的熊市，眾多投資者在股市中虧損嚴(yán)重。在股市有有一個(gè)二八定律：10%的投資者盈利，10%的投資者持平，80%的投資者虧損。而在近三年內(nèi)A股的漫漫熊途更是讓眾多的投資者深度套牢。那如何在熊市中盡可能的的保護(hù)好本金，并在盡可能低的風(fēng)險(xiǎn)下實(shí)現(xiàn)我們資產(chǎn)的增值呢？這就需要我們進(jìn)一步的了解低風(fēng)險(xiǎn)投資產(chǎn)品并進(jìn)行低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品配置。
二、增加無風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品配置盡可能的獲得無風(fēng)險(xiǎn)收益
（一）債券逆回購交易
當(dāng)我們?cè)诠墒衅Ｈ醯臅r(shí)候常常會(huì)選擇輕倉操作，將大量的資金閑置起來觀望。閑置的資金只能得到千分之五的活期存款利率，這其實(shí)是放棄了獲得了資產(chǎn)增值的寶貴機(jī)會(huì)。債券逆回購交易能讓投資者本金安全的情況下獲得高于活期存款數(shù)倍的收益。
1.債券回購的定義
債券質(zhì)押式回購簡(jiǎn)單地說就是交易雙方以債券為質(zhì)押品的一種短期資金借貸行為。其中債券持有人（正回購方）將債券質(zhì)押而獲得資金使用權(quán)，到約定的時(shí)間還本并支付一定的利息，從而“贖回”債券。而資金持有人（逆回購方）就是正回購方的交易對(duì)手。在實(shí)際交易中債券是質(zhì)押給了第三方即中國(guó)結(jié)算公司，這樣交易雙方更加安全、便捷。
2.逆回購交易的品種
投資者經(jīng)常參與的債券回購品種包括：上海證券交易所可交易的質(zhì)押式回購（括號(hào)中為交易代碼）分為1日（204001）、2日（204002）、3日（204003）、4日（204004）、7日（204007）、14日（204014）、28日（204028）、91日（204091）、182日（204182）共9個(gè)品種；深圳交易所分為1日（131910）、2日（131911）、3日（131900）、7日（131901）共4個(gè)品種。我們可以根據(jù)自己的需要選擇不同的品種進(jìn)行交易。
3.債券逆回購的收益計(jì)算公式
成交額×年收益率×回購天數(shù)/360天-手續(xù)費(fèi)=收入
4.逆回購交易的優(yōu)點(diǎn)
（1）流動(dòng)性好，投資者可利用債券逆回購精準(zhǔn)管理閑置資金。（2）收益選擇具有主動(dòng)性，投資者可以債券逆回購時(shí)選擇符合預(yù)期的利率進(jìn)行操作，可以在收益率上有主動(dòng)選擇的權(quán)利。（3）收益穩(wěn)定，債券逆回購收益率大大高于同期銀行存款利率水平，且不承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（4）交易便捷，目前大多數(shù)證券公司客戶在交易時(shí)間內(nèi)可以通過交易系統(tǒng)直接進(jìn)行滬深兩市的逆回購交易。
（二）貨幣式基金
當(dāng)我們判斷市場(chǎng)趨勢(shì)走弱，未來一段時(shí)間將輕倉操作時(shí)，我們可以選擇將閑置資金買入貨幣基金，在回避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)輕松獲得收益。
1.貨幣基金的定義
貨幣基金是聚集社會(huì)閑散資金，由基金管理人運(yùn)作，基金托管人保管資金的一種開放式基金，貨幣基金資產(chǎn)主要投資于短期貨幣工具（一般期限在一年以內(nèi)，平均期限120天），如國(guó)債、央行票據(jù)、商業(yè)票據(jù)、銀行定期存單、政府短期債券、高信用等級(jí)企業(yè)債券、同業(yè)存款等短期有價(jià)證券。
2.貨幣基金的特點(diǎn)
實(shí)際上，貨幣市場(chǎng)基金投資的范圍都是一些高安全系數(shù)和穩(wěn)定收益的品種，所以對(duì)于很多希望回避證券市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)和個(gè)人來說，貨幣市場(chǎng)基金是一個(gè)天然的避風(fēng)港，在通常情況下既能獲得高于銀行存款利息的收益，又保障了本金的安全。
3.貨幣型基金的優(yōu)點(diǎn)
（1）流動(dòng)性好，貨幣基金流動(dòng)性僅次于銀行活期儲(chǔ)蓄。（2）收益穩(wěn)定，貨幣基金每天計(jì)算收益，一般一個(gè)月把收益結(jié)轉(zhuǎn)成基金份額，收益較一年定期存款略高，利息免稅。（3）本金安全，貨幣型基金本金比較安全。適合于流動(dòng)性投資工具，是儲(chǔ)蓄的替代品種。一般情況下；預(yù)計(jì)收益率高于一年期定期存款的利息，而且沒有利息稅；隨時(shí)可以贖回，一般可在申請(qǐng)贖回的第二天資金到帳。（4）費(fèi)用低，貨幣基金一般沒有申購贖回費(fèi)用，非常適合追求低風(fēng)險(xiǎn)、高流動(dòng)性、穩(wěn)定收益的單位和個(gè)人。（5）投資門檻低，貨幣基金的單筆投資僅需人民幣1000元即可。
（三）股指期貨期現(xiàn)套利
1.股指期貨期現(xiàn)套利的定義
股指期貨期現(xiàn)套利是指利用股指期貨價(jià)格和股指期貨所對(duì)應(yīng)的一攬子股票的價(jià)格之間的價(jià)差來完成套利的操作模式。
2.股指期貨期限套利操作的注意事項(xiàng)
在實(shí)際操作的行情中，由于融券操作受到各種限制，因此只能在期貨價(jià)格高于現(xiàn)貨價(jià)格時(shí)，以賣空期貨，買入現(xiàn)貨的價(jià)格來實(shí)現(xiàn)套利，如期間沒有反向平倉機(jī)會(huì)，則會(huì)在月底期指結(jié)算時(shí)獲取收益。如期間有價(jià)差縮小可以實(shí)現(xiàn)反向平倉的機(jī)會(huì)，則會(huì)在期間反向平倉實(shí)現(xiàn)收益并進(jìn)行下一次套利操作。
期現(xiàn)套利由于需要在極短時(shí)間內(nèi)完成期貨和現(xiàn)貨的多筆交易，因此基本以程序自動(dòng)交易為主，同時(shí)對(duì)投資者的操作要求和經(jīng)驗(yàn)要求較高，投資者需要進(jìn)行一定的培訓(xùn)和指導(dǎo)。
3.股指期貨期限套利的優(yōu)點(diǎn)
（1）風(fēng)險(xiǎn)低，操作一個(gè)月以上基本不存在虧損可能。（2）流動(dòng)性好，正常情況下一個(gè)星期，最長(zhǎng)一個(gè)月即可實(shí)現(xiàn)收益獲取現(xiàn)金。（3）收益較高，當(dāng)前市場(chǎng)條件下年收益約6-20%。（4）投資條件比較高，股指期貨期限套利單筆投資人民幣1000萬元以上，并對(duì)股指期貨市場(chǎng)有一定了解的投資者。
三、適當(dāng)增加低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的配置
（一）信托固定收益類產(chǎn)品
1.固定收益信托產(chǎn)品的定義
固定收益信托產(chǎn)品是指由信托公司發(fā)行的，收益率和期限固定的信托產(chǎn)品。融資方通過信托公司向投資者募集資金，并通過將資產(chǎn)（股權(quán)）抵押（質(zhì)押）給信托公司、以及第三方擔(dān)保等措施，保證到期歸還本金及收益。
2.固定收益信托產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)
（1）收益較高，由于信托的產(chǎn)品靈活設(shè)計(jì)，產(chǎn)品在承受較低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)可以獲得比起國(guó)債、銀行存款等同類固定收益的產(chǎn)品更高的收益。（2）風(fēng)險(xiǎn)較低，有抵押、質(zhì)押、擔(dān)保、結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)等多種措施保證信托投資人可以按期獲得預(yù)期回報(bào)。
（二）債券型基金
1.債券型基金的定義
以國(guó)債、金融債等固定收益類金融工具為主要投資對(duì)象的基金稱為債券型基金，因?yàn)槠渫顿Y的產(chǎn)品收益比較穩(wěn)定，又被稱為“固定受益基金”。
2.債券型基金的分類
根據(jù)投資股票的比例不同，債券型基金又可分為純債券型基金與偏債劵型基金。兩者的區(qū)別在于，純債型基金不投資股票，而偏債型基金可以投資少量的股票。偏債型基金的優(yōu)點(diǎn)在于可以根據(jù)股票市場(chǎng)走勢(shì)靈活地進(jìn)行資產(chǎn)配置，在控制風(fēng)險(xiǎn)的條件下分享股票市場(chǎng)帶來的機(jī)會(huì)。一般來說，債券型基金不收取認(rèn)購或申購的費(fèi)用，贖回費(fèi)率也較低。
3.債券基金的優(yōu)點(diǎn)
（1）低風(fēng)險(xiǎn)，由于債券型基金的投資對(duì)象——債券收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)也較小，所以，債券型基金風(fēng)險(xiǎn)較小，但是同時(shí)由于債券是固定收益產(chǎn)品，因此相對(duì)于股票基金，債券基金風(fēng)險(xiǎn)低但回報(bào)率也不高。（2）收益穩(wěn)定，投資于債券定期都有利息回報(bào)，到期還承諾還本付息，因此債券基金的收益較為穩(wěn)定。（3）注重當(dāng)期收益，債券基金主要追求當(dāng)期較為固定的收入，相對(duì)于股票基金而言缺乏增值的潛力，較適合于不愿過多冒險(xiǎn)，謀求穩(wěn)定收益的投資者。（4）投資條件低，單筆人民幣1000元即可。
四、證券市場(chǎng)投資者在弱市下實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值策略小結(jié)
在當(dāng)前A股市場(chǎng)持續(xù)低靡的情況下因股票的虧損而直接放棄證券理財(cái)是明顯的因噎廢食行為。我們要充分了解各種理財(cái)產(chǎn)品的功能和特點(diǎn)，針對(duì)自己當(dāng)前的情況制定適合自己的投資計(jì)劃。例如隨時(shí)準(zhǔn)備買股票的投資者可以將閑置資金投資于流動(dòng)性高無風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品如債券逆回購、貨幣型基金；如果資金量較大同時(shí)以獲得穩(wěn)定收益為目的可以選擇股指期貨期限套利、信托投資等；如果不想過多冒險(xiǎn)謀求穩(wěn)定收益可以投資債券型基金和債券。總的說來證券理財(cái)產(chǎn)品豐富多樣，選擇適合我們自身情況的產(chǎn)品在弱市下也可以獲得資產(chǎn)的保值增值。
參考文獻(xiàn)
過去30多年來,國(guó)際資本一直源源不斷地流入新興市場(chǎng)國(guó)家,并出現(xiàn)過三次:第一次是1978～1981年間,國(guó)際資本重點(diǎn)流向中東、非洲和拉美,主要集中在石油及其他礦產(chǎn)資源領(lǐng)域。上世紀(jì)80年代初發(fā)生拉美債務(wù)危機(jī)后,這次隨即終結(jié)。第二次是1989～1997年間,重點(diǎn)流向亞洲和拉丁美洲,主要領(lǐng)域是制造業(yè),尤其是出口加工產(chǎn)業(yè)。正是在此期間,中國(guó)逐漸成為世界上重要的國(guó)際資本接受國(guó)。1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后,這一次國(guó)際資本流動(dòng)也宣告結(jié)束。第三次是2002～2007年間,重點(diǎn)是中東和中東歐地區(qū),主要投資領(lǐng)域是房地產(chǎn),最突出的例子是阿聯(lián)酋的迪拜。這次投資浪潮在2007年達(dá)到最高峰。據(jù)世界銀行估計(jì),2007年流入新興市場(chǎng)國(guó)家的國(guó)際私人資本凈額超過了1.2萬億美元。
受國(guó)際金融危機(jī)的影響,2008年國(guó)際投資活動(dòng)銳減。據(jù)美國(guó)國(guó)際金融研究所估計(jì),2008年流入新興市場(chǎng)國(guó)家的國(guó)際資本凈額為6670億美元,2009年為4350億美元。但許多跡象表明,隨著世界經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇,今年流入新興市場(chǎng)國(guó)家的國(guó)際資本凈額會(huì)有所增加,美國(guó)國(guó)際金融研究所預(yù)計(jì)能達(dá)到7220億美元,將超過2006年的水平。如果出現(xiàn)這樣一種局面,今年就很可能是新一輪國(guó)際投資的起始點(diǎn)。
2008年國(guó)際金融危機(jī)全面爆發(fā)時(shí),國(guó)際經(jīng)濟(jì)界人士多認(rèn)為,新興市場(chǎng)國(guó)家在貿(mào)易和金融領(lǐng)域過于依賴發(fā)達(dá)國(guó)家,因而更脆弱,受危機(jī)的創(chuàng)傷會(huì)更重。從實(shí)際情況看,2009年多數(shù)地區(qū)的新興市場(chǎng)國(guó)家的確出現(xiàn)了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退,拉美地區(qū)整體衰退2.3%,中東歐地區(qū)是6.6%,俄羅斯達(dá)9.0%。但是,東亞、中東和非洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)仍保持了增長(zhǎng),中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)了8.7%,印度是7.2%。世界銀行4月7日最新發(fā)表的報(bào)告顯示,今年各主要地區(qū)的新興市場(chǎng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)將普遍扭轉(zhuǎn)頹勢(shì),恢復(fù)增長(zhǎng),而東亞地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率能達(dá)到8.7%。據(jù)美國(guó)國(guó)際金融研究所預(yù)計(jì),今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將達(dá)到10%,印度為8.5%,巴西和俄羅斯分別為5.8%和 3.7%。
相比之下,美國(guó)、西歐和日本等發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)很是困難。去年,發(fā)達(dá)國(guó)家整體衰退幅度達(dá)3.5%,美國(guó)為2.5%,歐元區(qū)為3.9%,日本為5.2%。據(jù)經(jīng)和組織4月7日發(fā)表的經(jīng)濟(jì)評(píng)估報(bào)告,預(yù)計(jì)今年西方七國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)增長(zhǎng),但增長(zhǎng)幅度不大,尤其是歐洲經(jīng)濟(jì)會(huì)更加艱難。事實(shí)上,德國(guó)經(jīng)濟(jì)在今年1季度已經(jīng)出現(xiàn)了0.4%的萎縮,表明發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)仍有“二次衰退”的可能性。美聯(lián)儲(chǔ)4月7日公布3月16日的會(huì)議記錄也顯示,美國(guó)決策層對(duì)經(jīng)濟(jì)狀況的評(píng)估悲觀,對(duì)經(jīng)濟(jì)前景很是憂慮,認(rèn)為經(jīng)濟(jì)中已經(jīng)形成的多方面惡性循環(huán),將對(duì)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成長(zhǎng)期無法消除的威脅。
文章編號(hào)：1005-913X（2015）10-0205-02
一、海外綠地投資的內(nèi)涵
對(duì)外直接投資（Foreign Direct Investment，F(xiàn)DI）是指一國(guó)或地區(qū)的對(duì)外直接投資者通過壟斷優(yōu)勢(shì)或比較優(yōu)勢(shì)的國(guó)際轉(zhuǎn)移，獲得部分或全部外國(guó)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)控制權(quán)，以實(shí)現(xiàn)最終目標(biāo)與直接目標(biāo)高度統(tǒng)一的長(zhǎng)期投資行為。FDI有兩種進(jìn)入方式，即綠地投資（Start-up or Green-field Investment）和海外并購（Merger & Acquisition，M&A）。綠地投資（Greenfield Investment，GFI）也稱新建投資，是指跨國(guó)公司依照東道國(guó)的法律，以“一攬子”生產(chǎn)要素投入的方式在東道國(guó)新建全新的企業(yè)，形成新的生產(chǎn)能力，它不考慮東道國(guó)的相應(yīng)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)原來是否存在著一定的生產(chǎn)能力，新建的企業(yè)可以是獨(dú)資企業(yè)，也可以是合資企業(yè)。
二、海外綠地投資的非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與特征
（一）海外綠地投資的非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是根植于市場(chǎng)機(jī)制以外因素引起的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)是超“經(jīng)濟(jì)”的，一旦發(fā)生后企業(yè)往往很被動(dòng)或是無力抵御。本文對(duì)綠地投資非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的涵義界定為：企業(yè)在對(duì)外投資過程中可能出現(xiàn)的，相對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)而言的，根植于市場(chǎng)機(jī)制以外的，與投資企業(yè)所處的宏觀制度、政治體制、內(nèi)生性的社會(huì)因素以及與企業(yè)自身有關(guān)的非經(jīng)濟(jì)因素給企業(yè)綠地投資帶來損失的可能性，它是投資者難以抵抗且不易通過具體的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行衡量的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）海外綠地投資非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的特征
1.風(fēng)險(xiǎn)的非市場(chǎng)性質(zhì)特征
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以通過交易行為體現(xiàn)出來，一般來說，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以體現(xiàn)為一定的財(cái)務(wù)指標(biāo)，風(fēng)險(xiǎn)的損失最終體現(xiàn)為市場(chǎng)化的損失。而非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)脫離于市場(chǎng)機(jī)制，是多種非市場(chǎng)因素綜合作用的結(jié)果，很難用經(jīng)濟(jì)計(jì)量的尺度去測(cè)定，其發(fā)生往往不能以貨幣性的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行衡量。
2.風(fēng)險(xiǎn)度量的模糊性
非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的“超經(jīng)濟(jì)”特點(diǎn)，決定了這種風(fēng)險(xiǎn)無法像市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)那樣在資本市場(chǎng)中得以體現(xiàn)，使得企業(yè)很難從整體上對(duì)非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加以準(zhǔn)確計(jì)量，目前國(guó)際上大多采用專家評(píng)判的定性與定量的綜合評(píng)價(jià)方法，對(duì)投資環(huán)境的優(yōu)劣進(jìn)行對(duì)比，以便企業(yè)做出決策。
3.風(fēng)險(xiǎn)的隱蔽性與突發(fā)性
非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的模糊性，決定其不能通過市場(chǎng)交易提前察覺，相對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)而言，非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隱蔽性強(qiáng)，是一種內(nèi)生性的社會(huì)因素，識(shí)別和判斷難度增大，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的突發(fā)性。
4.風(fēng)險(xiǎn)的多樣性與多層次性
綠地投資項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、規(guī)模大、涉及范圍廣、受到的非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素?cái)?shù)量多且種類繁雜，大量的風(fēng)險(xiǎn)因素之間內(nèi)在關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜、而各風(fēng)險(xiǎn)因素之間與外界因素交叉影響又使風(fēng)險(xiǎn)顯示出多層次性。
三、企業(yè)海外綠地投資的非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素分析
（一）東道國(guó)非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素分析
1.東道國(guó)政治風(fēng)險(xiǎn)因素
（1）戰(zhàn)爭(zhēng)與內(nèi)亂風(fēng)險(xiǎn)。由于東道國(guó)社會(huì)民族多元化、種族歧視、宗教沖突等各種矛盾所引起的社會(huì)動(dòng)亂、暴亂及恐怖活動(dòng)可能使綠地投資項(xiàng)目終止或建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)遭到嚴(yán)重破壞。一旦動(dòng)亂發(fā)生，境外投資者往往成為首要的襲擊目標(biāo)，對(duì)投資者的人身和財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成巨大威脅，企業(yè)的資產(chǎn)將很難得到有效保護(hù)和撤回。
（2）政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。包括東道國(guó)政策反復(fù)多變，如稅收政策的變動(dòng)、優(yōu)惠政策的取消、貨幣制度改革等;各類限制性政策出臺(tái)，如價(jià)格管制、外匯管制、勞工限制等。
（3）第三國(guó)干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。海外綠地投資可能會(huì)受到外界的阻力，主要分為兩類：一類是第三國(guó)政府直接采取制裁的風(fēng)險(xiǎn)，就有可能面臨無法進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)、不能在美國(guó)融資等風(fēng)險(xiǎn);另一類是在第三國(guó)借助所謂的“法律”手段阻止投資。
（4）國(guó)有化風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)有化是指一個(gè)主權(quán)國(guó)家依據(jù)其本國(guó)法律將原屬于外國(guó)直接投資者所有的財(cái)產(chǎn)的全部或部分采取征用或類似的措施，使其轉(zhuǎn)移到本國(guó)政府手中的強(qiáng)制性行為。由于電力行業(yè)高度的自然壟斷屬性，很容易被東道國(guó)政府直接征收或間接征收。
（5）違約風(fēng)險(xiǎn)。違約風(fēng)險(xiǎn)主要集中于部分發(fā)展中國(guó)家和轉(zhuǎn)軌國(guó)家，是指東道國(guó)在接受外國(guó)投資過程中發(fā)生毀約或違約的行為，致使原定協(xié)議、合同無法履行或無法繼續(xù)履行，因而造成外國(guó)投資者的損失。
（6）受到他國(guó)和區(qū)域集團(tuán)的排擠。進(jìn)幾年來，歐洲大統(tǒng)一市場(chǎng)、美加墨自由貿(mào)易區(qū)的形成和發(fā)展，采取廣泛的對(duì)外貿(mào)易保護(hù)主義，形成區(qū)域貿(mào)易壁壘，而中國(guó)則被排除在這個(gè)貿(mào)易保護(hù)屏障之外。
（7）中國(guó)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)對(duì)外投資在體制上仍帶有濃厚的部門和地方所有的行政隸屬色彩。國(guó)內(nèi)跨國(guó)集團(tuán)的上級(jí)主管部門對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策權(quán)仍然保持高度控制，這種控制形成一種感覺，企業(yè)的上級(jí)主管部門與企業(yè)之間并非政府與企業(yè)的關(guān)系，而是母公司與子公司之間的關(guān)系。在民眾看來很一般的商業(yè)行為，卻被東道國(guó)看成是整個(gè)國(guó)家的行動(dòng)，進(jìn)而引起多方討論，將中國(guó)放大并具體化，這勢(shì)必給企業(yè)的對(duì)外投資帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響。
2.東道國(guó)法律風(fēng)險(xiǎn)因素分析
（1）投資壁壘風(fēng)險(xiǎn)。投資壁壘可分為三類，準(zhǔn)入壁壘、經(jīng)營(yíng)壁壘和退出壁壘。在準(zhǔn)入壁壘上東道國(guó)為保護(hù)本國(guó)的產(chǎn)業(yè)，從法律上對(duì)綠地投資的準(zhǔn)入設(shè)置不合理的限制措施;在經(jīng)營(yíng)壁壘上東道國(guó)會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)設(shè)置種種不合理限制;在退出壁壘上東道國(guó)為了限制外國(guó)投資退出、外資企業(yè)利潤(rùn)離境，或在外國(guó)投資退出時(shí)謀求不合理的本國(guó)利益，在投資退出環(huán)節(jié)上設(shè)置不合理的限制措施。東道國(guó)法律政策的調(diào)整，海外辦廠的企業(yè)也只能被動(dòng)接受。
（2）法律法規(guī)不健全風(fēng)險(xiǎn)。海外投資項(xiàng)目所在地國(guó)缺乏健全的法律制度，存在諸多的法律空白點(diǎn)，缺乏透明的政策管理環(huán)境，使得我國(guó)投資者受法律保護(hù)程度不足，加大了新能源企業(yè)綠地投資的風(fēng)險(xiǎn)。
（3）勞工政策法律風(fēng)險(xiǎn)。一些東道國(guó)對(duì)勞工權(quán)益的保護(hù)比較嚴(yán)格，有一套相對(duì)完整的勞工政策法律規(guī)定，而我國(guó)的企業(yè)文化和用工制度與其相差較大，如果不深入了解該國(guó)的勞動(dòng)力成本、風(fēng)土人情、習(xí)慣做法和法律法規(guī)，一旦陷入糾紛會(huì)造成企業(yè)巨大的損失。
（4）社會(huì)責(zé)任法律風(fēng)險(xiǎn)
很多西方國(guó)家對(duì)環(huán)境保護(hù)尤為重視，而我國(guó)企業(yè)長(zhǎng)期在國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)，環(huán)保意識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不足，一旦觸犯東道國(guó)的法律界限，企業(yè)將遭受損失。其次，很多企業(yè)社會(huì)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，企業(yè)形象在東道國(guó)受損，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)得到公眾的理解。
3.東道國(guó)社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)因素分析
（1）勞動(dòng)力資源狀況。綠地投資利用當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力往往面臨兩難的選擇，一些發(fā)展中國(guó)家的勞動(dòng)力成本低廉，但勞動(dòng)力素質(zhì)差，生產(chǎn)能力低下。而一些國(guó)家勞動(dòng)力素質(zhì)雖高，但面臨成本壓力。
（2）基礎(chǔ)設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)?；A(chǔ)設(shè)施的完善程度對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有重大影響，并直接影響新能源企業(yè)綠地投資的效益。廣義的基礎(chǔ)設(shè)施還包括生活文化設(shè)施、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等其他服務(wù)設(shè)施。但很多新興市場(chǎng)基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)不完善，投資面臨不確定性。
（3）自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。主要是指東道國(guó)的地理位置、自然資源、地質(zhì)水文、氣候等因素。這些風(fēng)險(xiǎn)源主要是由于外界不可抗力產(chǎn)生的，再者企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是否受東道國(guó)多變的氣候影響。自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是不可控的，但與新建投資的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)直接相關(guān)，是企業(yè)生存發(fā)展的必要條件，可以在投資前識(shí)別來減輕風(fēng)險(xiǎn)的影響。
（二）企業(yè)自身存在的問題
1.企業(yè)體制實(shí)力的制約
首先，我國(guó)大多綠地投資企業(yè)尚未建立現(xiàn)代企業(yè)制度，缺乏現(xiàn)代企業(yè)制度的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，責(zé)、權(quán)、利不夠分明，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制較弱。對(duì)于國(guó)有企業(yè)而言，這些投資主體仍沿用國(guó)內(nèi)企業(yè)的一套老方法進(jìn)行管理，經(jīng)營(yíng)約束和激勵(lì)機(jī)制不健全，對(duì)投資經(jīng)營(yíng)都會(huì)產(chǎn)生不利的影響;其次，企業(yè)是否有實(shí)力“走出去”是海外綠地投資不可回避的一大問題，有能力真正走出去的都是那些有實(shí)力、資金雄厚的大企業(yè)，他們能夠充分利用國(guó)內(nèi)國(guó)外兩個(gè)市場(chǎng)兩種資源進(jìn)行跨國(guó)經(jīng)營(yíng)。企業(yè)綠地投資的過程比較長(zhǎng)，包括前期的考察、選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及后期的建廠、員工培訓(xùn)、投產(chǎn)等。這些環(huán)節(jié)中都需要進(jìn)行大量的資金投入，然而帶著釋放產(chǎn)能、開拓新市場(chǎng)目的的中小企業(yè)來說本來自身就面臨著經(jīng)營(yíng)的困境，要想走出去，還是要掂量一下自身有沒有這樣的實(shí)力，不能僅憑一時(shí)的沖動(dòng)。
2.企業(yè)管理中存在的問題
我國(guó)企業(yè)進(jìn)入海外市場(chǎng)時(shí)間短，國(guó)際化經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)不足?？梢哉f企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)始終伴隨著綠地投資的全過程。在綠地投資項(xiàng)目實(shí)施階段，與投資者的經(jīng)驗(yàn)與素質(zhì)、項(xiàng)目組織管理體系的規(guī)范程度、投資者信息來源的準(zhǔn)確性、投資決策的科學(xué)性均相關(guān)。在企業(yè)的運(yùn)營(yíng)階段，企業(yè)的管理風(fēng)格與文化差異是一項(xiàng)重要的風(fēng)險(xiǎn)、文化風(fēng)險(xiǎn)具有模糊性，但影響力廣泛而深入，表面上看來是和諧的組織，可能存在著影響企業(yè)的文化，企業(yè)在管理時(shí)往往忽視這一點(diǎn)。此外，部分海外投資企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平和效率不高，沒有建立起對(duì)個(gè)人財(cái)務(wù)權(quán)限的控制制度。在合資模式下，內(nèi)部財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算制度不健全，難以與國(guó)際科學(xué)的管理方式接軌，致使企業(yè)資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)加大。
3.投資決策的盲目性與隨意性
很多企業(yè)對(duì)外投資熱情高漲，但普遍缺乏對(duì)外投資和國(guó)際化運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略與技術(shù)支撐，由于信息不對(duì)稱，自身評(píng)價(jià)和判斷能力的限制，投資盲目性隨意性較大。具體表現(xiàn)為：第一，決策盲目，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡漠，對(duì)外投資缺乏可行性分析，往往是沒有充分了解東道國(guó)的政治法律環(huán)境、市場(chǎng)前景等各種風(fēng)險(xiǎn)的情況下，就草率做出投資決定，導(dǎo)致投資失敗。還有一些企業(yè)比較重視外部風(fēng)險(xiǎn)，輕內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)東道國(guó)的軟硬環(huán)境分析到位，但對(duì)自身的資本、技術(shù)、管理等要素方面盲目樂觀，最終引起投資失敗風(fēng)險(xiǎn)。第二，決策實(shí)施過程失控， 缺乏事中的監(jiān)督和控制程序。許多境外投資企業(yè)沒有建立相配套的事中監(jiān)督和控制程序，不能保證決策按照預(yù)先的計(jì)劃和方案正確實(shí)施，在決策環(huán)境和企業(yè)具體情況發(fā)生變化時(shí)， 沒有及時(shí)的補(bǔ)救措施， 致使投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步惡化。[4]
4.適用人才的不足
企業(yè)展開跨國(guó)綠地投資，需要和缺乏的是人才，能否成功的關(guān)鍵之一在于是否擁有一支能參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)、熟悉境外投資業(yè)務(wù)的法律、市場(chǎng)分析、企業(yè)整合管理及公關(guān)營(yíng)銷等方面的經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍。人才是企業(yè)順利“走出去”的關(guān)鍵，沒有過硬的人力資源作為保障，海外綠地投資恐怕只能停留在描繪藍(lán)圖的階段。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析
目前，在我國(guó)證券市場(chǎng)上市的房地產(chǎn)公司共有146家，本文在研究過程中以房地產(chǎn)兩大龍頭企業(yè)－萬科地產(chǎn)和保利地產(chǎn)為例，以2010－2014年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為依據(jù)，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析．選擇這兩家企業(yè)的原因是它們資產(chǎn)規(guī)模大，具有一定的代表性，并且上市時(shí)間較早，獲取數(shù)據(jù)相對(duì)容易。
1、企業(yè)盈利能力分析
盈利能力是指企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力。盈利能力的大小是企業(yè)利潤(rùn)相對(duì)于一定資源的投放和一定的收入而言的。主要用凈資產(chǎn)收益率、營(yíng)業(yè)收入毛利率作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率，指凈利潤(rùn)與平均凈資產(chǎn)的比率，通常選擇凈資產(chǎn)收益率大于20%的公司進(jìn)行投資。營(yíng)業(yè)收入毛利率，用以衡量企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的收益水平。通過該指標(biāo)的對(duì)比，反映企業(yè)在同行業(yè)中的地位和產(chǎn)品定位及成本控制問題。在選擇投資時(shí)，同樣也有一個(gè)20%的指標(biāo)作為參考。2010－2014年萬科和保利的營(yíng)業(yè)收入毛利率基本維持穩(wěn)定，但凈資產(chǎn)收益率在2014年大幅下降，說明2014年企業(yè)獲利能力較差。同時(shí)，企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入毛利率基本維持穩(wěn)定，說明地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格沒有太大變化，但企業(yè)凈資產(chǎn)收益率大幅下降，說明市場(chǎng)交易量大幅縮水，消費(fèi)者存觀望態(tài)度，市場(chǎng)份額減少。
2、企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析
企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力，主要指對(duì)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況，企業(yè)營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)的效率主要指資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)速度。資金周轉(zhuǎn)得越快，說明資金利用效率越高，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平越好。一般來說，企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率可以反映公司的營(yíng)運(yùn)能力。數(shù)值越大，代表資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快。萬科和保利公司2010－2013年相關(guān)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均保持基本穩(wěn)定，2014年顯著下降，說明企業(yè)2014年度資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度減慢，尤其存貨周轉(zhuǎn)率下降，說明房產(chǎn)市場(chǎng)降溫，存觀望心態(tài)人群上升。
3、企業(yè)償債能力分析
企業(yè)的償債能力是指企業(yè)對(duì)到期債務(wù)的清償能力，包括短期內(nèi)對(duì)到期債務(wù)的現(xiàn)實(shí)償付能力和對(duì)未來債務(wù)預(yù)期的償付能力。企業(yè)能否償還債務(wù)，是企業(yè)能否繼續(xù)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。通常，流動(dòng)比率、速動(dòng)比率越大，表明企業(yè)的短期償債能力越強(qiáng)。2010－2014年第三季度，企業(yè)流動(dòng)比率逐漸下降，速動(dòng)比率略下降，表明企業(yè)短期償債能力下降，資產(chǎn)負(fù)債率和產(chǎn)權(quán)比率2010－2013基本維持穩(wěn)定，但2014年卻明顯提高，地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)高資產(chǎn)負(fù)債率的行業(yè)，萬科和保利2014年的資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到80%以上，產(chǎn)權(quán)比率也在提高，同時(shí)企業(yè)流動(dòng)比率和速動(dòng)比率均略有下降，表明企業(yè)整體償債能力下降。
4、企業(yè)成長(zhǎng)能力分析
企業(yè)成長(zhǎng)能力是指企業(yè)未來生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)展趨勢(shì)與發(fā)展?jié)撃?，用以衡量企業(yè)通過逐年收益增加或其他融資方式獲取資金擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的能力。2014年行業(yè)平均的總資產(chǎn)增長(zhǎng)率為36.41%，萬科和保利都略低于行業(yè)平均水平，2014年萬科的利潤(rùn)增長(zhǎng)率為負(fù)值，總資產(chǎn)增長(zhǎng)率也大幅下降，表明2014年企業(yè)增長(zhǎng)緩慢。但是鑒于兩家企業(yè)均是大企業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模較大，因此三項(xiàng)增長(zhǎng)率降低應(yīng)是正常現(xiàn)象，這也從側(cè)面反映出國(guó)家在2013年強(qiáng)力調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的影響，同時(shí)也說明中國(guó)的地產(chǎn)企業(yè)和地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步走向規(guī)范化。
二、存在的風(fēng)險(xiǎn)
五月初，由《樓市》與浙江投資團(tuán)共同發(fā)起組織了近50名浙江商人購房團(tuán)，來到京城東部某知名高檔樓盤看房。據(jù)該樓盤銷售負(fù)責(zé)人透露，當(dāng)日約有十幾位浙商達(dá)成了購買意向。
在京城高檔房連續(xù)數(shù)月銷售遇冷的背景下，如此浩大的浙商購房團(tuán)進(jìn)京，無疑給高端市場(chǎng)帶來些許冀望。高檔房市場(chǎng)是否就此回暖?浙商購房團(tuán)又緣何重現(xiàn)江湖?
50名浙商京城覓房
五月初的第一個(gè)周末，平靜已久的京城東部某高檔樓盤的售樓處熱鬧非凡。因?yàn)?，一支由?0名浙商組成的購房團(tuán)正在該項(xiàng)目看房。
據(jù)了解，這支“隊(duì)”的組織者即《樓市》雜志與北京今日潮流企業(yè)策劃有限公司(以下簡(jiǎn)稱“今日潮流”)。談起這次活動(dòng)的起緣，身為北京浙江商會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)。今日潮流“董事長(zhǎng)的陳俊介紹說，近日接到不少會(huì)員的電話，紛紛咨詢購買高檔宜。奧運(yùn)前高檔房市值幾何?什么樣的高檔房更具投資價(jià)值?哪些區(qū)域的高檔房更具增值潛力?一系列看似簡(jiǎn)單的問題，卻令有多年置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并深諳房地產(chǎn)市場(chǎng)的陳俊有些作難。
1995年至今，不僅我自己已經(jīng)購買了多套房屋，同時(shí)，也在不停地幫朋友買房、賣房，所以，積累了較豐富的置業(yè)經(jīng)驗(yàn)。因此，跟會(huì)員推薦一些房屋并非難事。但在現(xiàn)階段，我的確有些作難。因?yàn)槭袌?chǎng)觀望已久，未來走勢(shì)如何，不好預(yù)期。再三考慮之后，決定聯(lián)合權(quán)威行業(yè)媒體《樓市》雜志一起組織了此次活動(dòng)，憑借《樓市》的專業(yè)力量，為有購房意向的在京浙江人推薦合適的樓盤?！标惪≌f。
樓市傳媒總經(jīng)理蔡鴻巖認(rèn)為，盡管高檔房市場(chǎng)持續(xù)數(shù)月遇冷，但并不能說明高檔房需求萎縮了，而是在股市牛市、調(diào)控不確定性等因素的影響下，不少買家選擇了觀望?！肮墒懈呶贿\(yùn)行，風(fēng)險(xiǎn)乍現(xiàn)，而投資者手中的熱錢總要有個(gè)出口，不動(dòng)產(chǎn)因?yàn)榉€(wěn)定性以及良好的增值、保值性而成為廣大投資者的首選。但在大勢(shì)陰晴不定的背景下，買家往往不知所措，不知道如何選擇合適的樓盤。作為房地產(chǎn)第一傳媒，我們有責(zé)任也有義務(wù)為高端買家提供專業(yè)的置業(yè)指導(dǎo)和服務(wù)?！辈跳檸r說。
如上觀點(diǎn)也在北京浙江商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)吳金法口中得到了印證?！捌鋵?shí)我們一直都在致力于買房投資，但苦干沒有人給出專業(yè)的參考意見，所以，經(jīng)常會(huì)在幾個(gè)樓盤之間徘徊，難作抉擇。今天這個(gè)活動(dòng)很好，意義在于，不僅專業(yè)媒體給出了意見，建議，讓我們浙商之間，也能互通有無。”吳金法接受采訪時(shí)如是說。
雙方的共同努力，造就了五月初的樓市盛景。
當(dāng)日下午約四時(shí)許，京城東部某高檔盤人頭攢動(dòng)――售樓處后院的花園中，梁成(經(jīng)被采訪對(duì)象要求，本名為化名)正在仔細(xì)聽售樓人員介紹著戶型，售樓處里，多組浙商正在與銷售人員洽談，樣板間內(nèi)，浙商購房團(tuán)一邊聽銷售人員介紹，一邊相互參詳。
浙商購房團(tuán)的熱情，不僅令東部這一高檔樓盤人氣空前，更給在谷底徘徊已久的高檔房市場(chǎng)，帶來絲絲暖意。當(dāng)日，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，約有近十名浙商確定了購買意向，并精心挑選了中意的戶型。
看好奧運(yùn)逢低入市
2007年，京城高檔住宅市場(chǎng)連續(xù)遭遇了四個(gè)月的寒流，在此背景下，浙商購房團(tuán)緣何出手，成為不少業(yè)界人士心中欲揭之謎。為此，近日記者追蹤采訪了約15位浙商，請(qǐng)他們講述自己的置業(yè)經(jīng)。
一、看好北京奧運(yùn)會(huì)臨近背景下的高檔房前景?！皬臍v屆奧運(yùn)會(huì)舉辦國(guó)的房?jī)r(jià)來看，在奧運(yùn)會(huì)來臨前，都有大幅度的提升。近兩年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)在奧運(yùn)前應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)猛漲，但穩(wěn)步上揚(yáng)是必然的，一方面是基于奧運(yùn)利好帶動(dòng)需求的迅猛增長(zhǎng)，另一方面，調(diào)控背景下未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加健康，理性。由此，我認(rèn)為現(xiàn)階段投資高檔房，適合長(zhǎng)期持有。”在北四環(huán)某高檔樓盤擁有兩套住房的浙商看房團(tuán)成員，程女士如是預(yù)計(jì)。
而另一不愿透露姓名的看房團(tuán)成員告訴記者，他計(jì)劃購買高檔房做短線投資。在他看來，奧運(yùn)前，也就是今年下半年至明年上半年，房?jī)r(jià)必將大漲，所以，計(jì)劃今年買入，明年在奧運(yùn)前易手。
二、逢低入市，看好長(zhǎng)線投資?！巴顿Y樓市跟投資股市的道理一樣，低位進(jìn)入，高位撤出?！辟彿繄F(tuán)成員鄒先生說，“從高檔房市場(chǎng)目前的現(xiàn)狀來看，雖然價(jià)格仍高高在上，但銷量卻連續(xù)數(shù)月遇冷。在我看來，如今是一個(gè)絕佳的進(jìn)入時(shí)機(jī)，因?yàn)?，在賣方市場(chǎng)的背景下，持續(xù)走低就意味著后市必將反彈。所以，這個(gè)時(shí)候買進(jìn)高檔房，后市保值，增值性更強(qiáng)?！?/p>
鄒先生進(jìn)而認(rèn)為，如今高檔房銷售遭遇低谷，是政府連續(xù)宏觀調(diào)控效應(yīng)的初現(xiàn)。從2005年、2006年實(shí)施的兩輪宏觀調(diào)控來看，每一次都是前期觀望，后市反彈。照此歷史因素預(yù)判，2007年下半年至明年上半年，應(yīng)是市場(chǎng)高速反彈期。所以，現(xiàn)在進(jìn)入，是比較好的時(shí)機(jī)。
三、看好高檔房未來稀缺價(jià)值。本次采訪中，不少浙商向記者表示，“70％?90m2”政策意味著，大戶型產(chǎn)品未來必將日益稀缺?！拔铱戳撕芏鄨?bào)道，不少專家預(yù)計(jì)從今年下半年開始，中小戶型普通住宅的供應(yīng)量將大增，與此相應(yīng)，大戶型將越來越少。物以稀為貴，在小戶型時(shí)代來臨之際，選擇幾套不錯(cuò)的大戶型典藏，長(zhǎng)期持有，是不錯(cuò)的選擇。”浙商看房團(tuán)成員劉先生如是預(yù)計(jì)。在他看來，購買大戶型高檔房，不用擔(dān)心奧運(yùn)后房?jī)r(jià)會(huì)否下跌，因?yàn)樵擃惍a(chǎn)品稀缺，所以，它的抗跌性會(huì)比較強(qiáng)。
浙商熱情能否力挽高檔房下挫狂瀾
雖然浙商購房團(tuán)對(duì)市場(chǎng)大勢(shì)信心滿懷，但未來高檔房市場(chǎng)是否向好？事實(shí)上，連開發(fā)商自己都很難斷定。持續(xù)走低的高檔房市場(chǎng)，會(huì)否因?yàn)檎闵痰耐顿Y熱情而出現(xiàn)拐點(diǎn)?奧運(yùn)前高檔房?jī)r(jià)格會(huì)否如買家預(yù)期出現(xiàn)大漲?業(yè)界專家備執(zhí)一詞。
“浙商買家對(duì)市場(chǎng)的信心十足，應(yīng)該說是大勢(shì)向好的一個(gè)信號(hào)，但我曾經(jīng)說過，2007年，高檔房將處于消化期。如今，我依然持這一觀點(diǎn)。因?yàn)?，過去幾年開發(fā)商對(duì)高檔房尤其是大戶型高檔的熱衷，致使該類產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)激增。就需求而言，高檔房需求的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)不及普通住宅，何況，未來中小戶型的‘井噴’也將從一定程度上分流高檔房的需求。”戴德梁行住宅部董事岳鋒鋼分析認(rèn)為。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析
目前，在我國(guó)證券市場(chǎng)上市的房地產(chǎn)公司共有146家，本文在研究過程中以房地產(chǎn)兩大龍頭企業(yè)-萬科地產(chǎn)和保利地產(chǎn)為例，以2010-2014年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為依據(jù)，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析.選擇這兩家企業(yè)的原因是它們資產(chǎn)規(guī)模大，具有一定的代表性，并且上市時(shí)間較早，獲取數(shù)據(jù)相對(duì)容易。
1、企業(yè)盈利能力分析
盈利能力是指企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力。盈利能力的大小是企業(yè)利潤(rùn)相對(duì)于一定資源的投放和一定的收入而言的。主要用凈資產(chǎn)收益率、營(yíng)業(yè)收入毛利率作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。
凈資產(chǎn)收益率，指凈利潤(rùn)與平均凈資產(chǎn)的比率，通常選擇凈資產(chǎn)收益率大于20%的公司進(jìn)行投資。營(yíng)業(yè)收入毛利率，用以衡量企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的收益水平。通過該指標(biāo)的對(duì)比，反映企業(yè)在同行業(yè)中的地位和產(chǎn)品定位及成本控制問題。在選擇投資時(shí)，同樣也有一個(gè)20%的指標(biāo)作為參考 。2010-2014年萬科和保利的營(yíng)業(yè)收入毛利率基本維持穩(wěn)定，但凈資產(chǎn)收益率在2014年大幅下降，說明2014年企業(yè)獲利能力較差。同時(shí)，企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入毛利率基本維持穩(wěn)定，說明地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格沒有太大變化，但企業(yè)凈資產(chǎn)收益率大幅下降，說明市場(chǎng)交易量大幅縮水，消費(fèi)者存觀望態(tài)度，市場(chǎng)份額減少。
2、企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析
企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力，主要指對(duì)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況，企業(yè)營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)的效率主要指資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)速度。資金周轉(zhuǎn)得越快，說明資金利用效率越高，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平越好。一般來說，企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率可以反映公司的營(yíng)運(yùn)能力。數(shù)值越大，代表資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快。萬科和保利公司2010-2013年相關(guān)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均保持基本穩(wěn)定，2014年顯著下降，說明企業(yè)2014年度資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度減慢，尤其存貨周轉(zhuǎn)率下降，說明房產(chǎn)市場(chǎng)降溫，存觀望心態(tài)人群上升。
3、企業(yè)償債能力分析
企業(yè)的償債能力是指企業(yè)對(duì)到期債務(wù)的清償能力，包括短期內(nèi)對(duì)到期債務(wù)的現(xiàn)實(shí)償付能力和對(duì)未來債務(wù)預(yù)期的償付能力。企業(yè)能否償還債務(wù)，是企業(yè)能否繼續(xù)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。通常，流動(dòng)比率、速動(dòng)比率越大，表明企業(yè)的短期償債能力越強(qiáng)。2010-2014年第三季度，企業(yè)流動(dòng)比率逐漸下降，速動(dòng)比率略下降，表明企業(yè)短期償債能力下降，資產(chǎn)負(fù)債率和產(chǎn)權(quán)比率2010-2013基本維持穩(wěn)定，但2014年卻明顯提高，地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)高資產(chǎn)負(fù)債率的行業(yè)，萬科和保利2014年的資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到80%以上，產(chǎn)權(quán)比率也在提高，同時(shí)企業(yè)流動(dòng)比率和速動(dòng)比率均略有下降，表明企業(yè)整體償債能力下降。
4、企業(yè)成長(zhǎng)能力分析
企業(yè)成長(zhǎng)能力是指企業(yè)未來生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)展趨勢(shì)與發(fā)展?jié)撃?，用以衡量企業(yè)通過逐年收益增加或其他融資方式獲取資金擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的能力。2014年行業(yè)平均的總資產(chǎn)增長(zhǎng)率為3641%，萬科和保利都略低于行業(yè)平均水平，2014年萬科的利潤(rùn)增長(zhǎng)率為負(fù)值，總資產(chǎn)增長(zhǎng)率也大幅下降，表明2014年企業(yè)增長(zhǎng)緩慢。但是鑒于兩家企業(yè)均是大企業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模較大，因此三項(xiàng)增長(zhǎng)率降低應(yīng)是正?，F(xiàn)象，這也從側(cè)面反映出國(guó)家在2013年強(qiáng)力調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的影響，同時(shí)也說明中國(guó)的地產(chǎn)企業(yè)和地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步走向規(guī)范化。
二、存在的風(fēng)險(xiǎn)
1、房地產(chǎn)泡沫是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)過度投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的嚴(yán)重背離。目前，我國(guó)購房者多以投資、保值為目的，而非住房需求，一、二線城市尤其如此。在國(guó)家一系列政策調(diào)控下，我國(guó)一線城市的房地產(chǎn)銷售額大幅萎縮，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，并且有價(jià)無市，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)開始泄氣。但是，據(jù)此判斷市場(chǎng)下滑為時(shí)尚早，市場(chǎng)反饋的信息仍很復(fù)雜。
2、城市格局分化現(xiàn)象將繼續(xù)存在，三四線城市的樓市正在積累較大風(fēng)險(xiǎn)，將面臨著巨大的去化壓力，但出現(xiàn)崩盤的概率不大，其中一個(gè)原因在于城鎮(zhèn)化具體政策的頒布實(shí)施將有助于逐步消化三四線城市的樓市庫存；另外，一、二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最終還要安家在三四線城市。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資；投資風(fēng)險(xiǎn)；稅收因素
1 引言
20世紀(jì)90年代以來，伴隨著住房制度和土地使用制度的改革，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)逐漸恢復(fù)和得到快速發(fā)展，已成為新的、十分活躍的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，由于其對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)政策的敏感性使其成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表。首先是政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和消費(fèi)的拉動(dòng)效應(yīng)，國(guó)家先后出臺(tái)的一系列稅費(fèi)、簡(jiǎn)化手續(xù)等政策刺激了住房消費(fèi)；其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系初步建立，為市場(chǎng)提供了交易場(chǎng)所和暢通的信息渠道。
但同時(shí)我們也應(yīng)該看到，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)，盈利水平可能較高但又難以確定的行業(yè)。房地產(chǎn)投資雖然有著較高的投資收益，但同時(shí)也存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資數(shù)量大、投資周期長(zhǎng)，涉及的風(fēng)險(xiǎn)廣泛復(fù)雜，而且很容易受到國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的影響，難以預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來的走勢(shì)。另外房地產(chǎn)投資本身也存在著一些缺陷，如變現(xiàn)能力低、交易糾紛多、籌措資金困難等。這些都導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資成敗的極大不確定性。
作為一個(gè)理性的投資者，都希望以最少的投資獲得最大的收益避免投資失敗。因此，本文分析了影響房地產(chǎn)投資的主要要素：風(fēng)險(xiǎn)因素和稅收約束，研究了這兩者對(duì)房地產(chǎn)投資的效果影響。
2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)要素
風(fēng)險(xiǎn)的定義最初出現(xiàn)于1901年美國(guó)A.M.willet所作的博士論文《風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)理論》中：“風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿發(fā)生的事件的不確定性之客觀體現(xiàn)”。目前，風(fēng)險(xiǎn)分析在國(guó)外房地產(chǎn)投資實(shí)踐匯總已得到了廣泛的應(yīng)用，且日益系統(tǒng)化、規(guī)范化。我國(guó)是在20世紀(jì)80年代后期開始了風(fēng)險(xiǎn)的理論研究。在此之前，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)問題一直都是否定和回避的。當(dāng)前，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析在國(guó)內(nèi)已經(jīng)得到了廣泛的應(yīng)用，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)還未真正建立起完善的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析系統(tǒng)[1]。
3 房地產(chǎn)投資的稅收約束
住宅項(xiàng)目從取得土地使用權(quán)到銷售及再次轉(zhuǎn)讓完結(jié)，需要經(jīng)過土地征用、開發(fā)建設(shè)、交易轉(zhuǎn)讓、裝潢和使用等諸多環(huán)節(jié)；涉及營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、耕地稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、教育費(fèi)附加等相關(guān)稅收。
住關(guān)人民的基本生存和生活需要，住宅產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有特殊的地位和重要作用，因此住宅市場(chǎng)也是國(guó)家公共政策最為關(guān)注的焦點(diǎn)之一。除稅收政策以外，還有其他的政策因素，例如經(jīng)濟(jì)適用性住房建設(shè)政策、個(gè)人住房信貸政策、利率調(diào)整政策和消化空置商品住宅政策等。這些政策因素都從不同程度上對(duì)房產(chǎn)供需雙方的開發(fā)和購買決策行為產(chǎn)生著影響[2]。
4 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)控制
對(duì)房地產(chǎn)投資各個(gè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別的基礎(chǔ)上，提出針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制措施，使企業(yè)最大限度地減少風(fēng)險(xiǎn)損失，獲得較高的安全保障。
4.1 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)控制
投資決策階段需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素最多，風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目的成敗的影響也是最關(guān)鍵的。因此，企業(yè)應(yīng)做好以下幾方面的工作：
4.1.1 重視可行性研究，確保投資決策的正確性。
4.1.2 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、提高決策的科學(xué)性。
4.1.3 采用房地產(chǎn)保險(xiǎn)的方式來間接降低風(fēng)險(xiǎn)。
4.1.4 靈活運(yùn)用投資組合理論。
4.2 土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)的控制
在土地獲取階段前，必須對(duì)地塊自然屬性、社會(huì)屬性以及使用屬性進(jìn)行認(rèn)真確認(rèn)，一決定或放棄對(duì)某一項(xiàng)目的開發(fā)。在征地過程中，應(yīng)主動(dòng)爭(zhēng)取有關(guān)部門和群眾的理解、支持和幫助，以化解眾多風(fēng)險(xiǎn)因素，減少來自各個(gè)層面的干擾；在拆遷和安置補(bǔ)償問題，統(tǒng)一原則性和靈活性，以防止矛盾激化。
4.3 項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)的控制
強(qiáng)化安全意識(shí)，事前控制與事中控制動(dòng)態(tài)結(jié)合，采取系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法使項(xiàng)目順利進(jìn)行，并在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡快完成開發(fā)項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期，減輕開發(fā)商所面臨的未來的不確定性。
4.4 經(jīng)營(yíng)管理階段風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制
在經(jīng)營(yíng)管理中，房地產(chǎn)商應(yīng)關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展，了解需求狀況，采取靈活合理的定價(jià)措施，避免或減輕因高價(jià)或低價(jià)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。為回避企業(yè)自身營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)不足、營(yíng)銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，可通過營(yíng)銷，以充分利用人豐富經(jīng)驗(yàn)。采用靈活多變的營(yíng)銷方式，拓寬營(yíng)銷渠道，降低營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。
5 房地產(chǎn)投資的稅收籌劃
稅收籌劃是納稅人通過對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、理財(cái)活動(dòng)的事先計(jì)劃和安排，以達(dá)到合理合法減輕稅收負(fù)擔(dān)目的的一種管理方法。它是納稅人的一種積極、主動(dòng)的經(jīng)營(yíng)籌劃行為，它以國(guó)家法律為依據(jù)，采用經(jīng)濟(jì)學(xué)中常用的比較分析方法選擇最佳的納稅方案，目的在于減輕稅收負(fù)擔(dān)，獲得最大的稅后收益。其基本特征是：合法性、超前性、目的性和方式的多樣性[3]。
房地產(chǎn)開發(fā)投資涉及的稅種很多，所以投資具有很大的稅收籌劃空間。主要的稅種包括：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
5.1 營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃
發(fā)生在房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)，即銷售房地產(chǎn)應(yīng)以房屋售價(jià)5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。作為營(yíng)業(yè)稅的附加，城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)也相應(yīng)產(chǎn)生?！稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例》中規(guī)定：“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所有者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)行為或者單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人的行為發(fā)生時(shí)，才進(jìn)行征收。出售者可以通過合理推遲所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間達(dá)到稅收籌劃的目的。
5.2 土地增值稅的稅收籌劃
進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，增值額是一個(gè)關(guān)鍵的因素。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。稅率為30%-60%，增值額越高，需繳納的土地增值稅就越多。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)，關(guān)鍵是要合理地控制、降低增值額。《土地增值稅暫行條理》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目的20%，免征土地增值稅。同時(shí)還規(guī)定，納稅人既要建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的不同標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。因此，如果一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要建造普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，分開核算與不分開核算稅負(fù)會(huì)有很大差異。在分開核算的情況下，如果能將普通住宅的增值額占扣除金額的比例控制在20%以內(nèi)，則可以免繳土地增值稅，達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。此外，還可以通過增加可扣除項(xiàng)目的金額，使稅基縮小，達(dá)到減輕稅付的目的。
合理選擇籌資方式也可以達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。根據(jù)制度規(guī)定，企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)的借款利息，可記入房地產(chǎn)開發(fā)成本，并作為計(jì)算房地產(chǎn)費(fèi)用的扣除基數(shù)，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可加計(jì)20%的扣除，加大了扣除項(xiàng)目金額，從而增加企業(yè)的稅后凈收益。
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