時(shí)間：2024-02-24 09:44:51
序論：在您撰寫房地產(chǎn)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
全面風(fēng)險(xiǎn)管理需要把風(fēng)險(xiǎn)管理的思想、方法和流程貫穿于全公司各個(gè)部門、各項(xiàng)工作之中?；谌骘L(fēng)險(xiǎn)管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計(jì)是在公司上下各個(gè)部門的配合下，由內(nèi)部審計(jì)或合規(guī)部門牽頭，其他業(yè)務(wù)部門積極配合，首先制定基于全面風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)部審計(jì)業(yè)務(wù)指導(dǎo)類文件，其中具體的風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)由各個(gè)業(yè)務(wù)部門配合完成，隨后依據(jù)已經(jīng)制定的審計(jì)指導(dǎo)文件對(duì)公司各項(xiàng)事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督審查和風(fēng)險(xiǎn)控制管理。建立基于全面風(fēng)險(xiǎn)管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計(jì)組織結(jié)構(gòu)能夠確保風(fēng)險(xiǎn)管理的理念通過公司內(nèi)部審計(jì)執(zhí)行下去。具體的組織結(jié)構(gòu)(如圖1)。
二、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制節(jié)點(diǎn)
風(fēng)險(xiǎn)控制節(jié)點(diǎn)是內(nèi)部審計(jì)工作需要重點(diǎn)關(guān)注的地方，通過設(shè)置內(nèi)部審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制節(jié)點(diǎn)，將公司風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)細(xì)化到每個(gè)相關(guān)的職能部門和每一項(xiàng)具體的工作環(huán)節(jié)中、培養(yǎng)公司整體的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)、運(yùn)用全面風(fēng)險(xiǎn)管理識(shí)別、分析、評(píng)估、決策風(fēng)險(xiǎn)的管理流程實(shí)行內(nèi)部審計(jì)。這樣更加有利于內(nèi)部審計(jì)工作的開展和審計(jì)整改意見的貫徹執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)過程通常分為四個(gè)階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項(xiàng)目建設(shè)階段、租售管理階段，不同的階段各具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。本文主要從內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督控制角度列示出房地產(chǎn)開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)。(如圖2)
(一)全過程綜合風(fēng)險(xiǎn)(1)政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，政府對(duì)物業(yè)租金、售價(jià)的限制，對(duì)土地使用的約束，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，對(duì)外資的控制，以及對(duì)投資規(guī)模、投資方向和金融、稅收的控制和城市規(guī)劃等都會(huì)對(duì)投資商構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。
(2)融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)是指融資條件或方式發(fā)生變化或由于資金使用不當(dāng)從而可能導(dǎo)致開發(fā)商蒙受損失。房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開發(fā)商最為關(guān)切的問題，籌資風(fēng)險(xiǎn)反映的是因使用借貸資金而導(dǎo)致的自有資金回報(bào)盈利的不確定性。當(dāng)投資中借貸比例很高時(shí)，籌資風(fēng)險(xiǎn)也越高。而各種籌資方式所用手段、工具和所處的環(huán)境不同，因此各種籌資方式也具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)包括：投資收益與貸款利率的相對(duì)變化風(fēng)險(xiǎn)、樓花融資風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)按揭風(fēng)險(xiǎn)(房產(chǎn)價(jià)格漲落風(fēng)險(xiǎn)、按揭收入變化風(fēng)險(xiǎn)、按揭利率變化風(fēng)險(xiǎn))、商業(yè)信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間管理風(fēng)險(xiǎn)。
(3)合同管理風(fēng)險(xiǎn)。合同管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于合同簽訂、審批和執(zhí)行方面的管理不完善導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)。具體包括：一是合同審批與簽訂風(fēng)險(xiǎn)。在合同最初簽訂階段，合同的條款沒有經(jīng)過嚴(yán)格的審批引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：條文不全面，不完整，沒有將合同雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系全面表達(dá)清楚，沒有預(yù)計(jì)到合同實(shí)施過程中可能發(fā)生的各種情況，導(dǎo)致合同過程中的激烈爭執(zhí)，最終導(dǎo)致?lián)p失；二是合同履行及跟蹤。合同簽訂之后進(jìn)入履行階段，房地產(chǎn)公司應(yīng)該就合同的各項(xiàng)條款包括工程施工進(jìn)度和付款進(jìn)度按照合同約定的方式履行，否則會(huì)引發(fā)違約風(fēng)險(xiǎn)，給公司的生產(chǎn)經(jīng)營造成損失。
(4)內(nèi)部控制與管理風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部控制與管理風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理制度不完善，項(xiàng)目管理人員能力不強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)不足、工人素質(zhì)低、勞動(dòng)積極性低導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中各項(xiàng)工作沒有嚴(yán)格按照國家法律法規(guī)和公司規(guī)章制度執(zhí)行引起各種違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。主要包括財(cái)務(wù)付款安全性、印章管理、應(yīng)收款管理、個(gè)人借款、資產(chǎn)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。
(二)各階段特有風(fēng)險(xiǎn)(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)。土地購買風(fēng)險(xiǎn)。如果土地獲得的方式是通過協(xié)議出讓的方式，那么土地獲取的風(fēng)險(xiǎn)主要在于開發(fā)企業(yè)和原房產(chǎn)所有者的談判過程中。而如果是通過招拍掛的方式取得土地，由于成本相對(duì)過高，利潤率低，對(duì)未來市場的判斷一旦出現(xiàn)偏差，就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目虧損，因此其風(fēng)險(xiǎn)主要來自于對(duì)未來市場的判斷能力。征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)。征地拆遷涉及許多法律和社會(huì)問題。一方面，我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng)，地方情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面，地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會(huì)的、心理的、經(jīng)濟(jì)的原因，會(huì)使開發(fā)商面對(duì)前所未有的各種復(fù)雜情況，同時(shí)也使開發(fā)商面對(duì)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
(2)房地產(chǎn)勘察、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)?？辈祜L(fēng)險(xiǎn)是指由于勘察點(diǎn)分布、鉆孔深度及勘探方法不當(dāng)?shù)纫鹂碧浇Y(jié)果錯(cuò)誤，從而導(dǎo)致建設(shè)用地的工程地質(zhì)、水文狀況等分析錯(cuò)誤，進(jìn)而直接影響對(duì)地基土的性質(zhì)、持力層和承載力的確定，使基礎(chǔ)選型和設(shè)計(jì)發(fā)生錯(cuò)誤，如承載力高而勘察結(jié)果低，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)計(jì)浪費(fèi)或建筑高度受限，房地產(chǎn)開發(fā)商成本增加和受益下降；相反，則會(huì)導(dǎo)致基礎(chǔ)需要加固，成本上升，嚴(yán)重的甚至建筑物倒塌，使開發(fā)商的信譽(yù)和投資蒙受巨大損失。設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指由于各專業(yè)設(shè)計(jì)(建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾、給排水、電氣和通風(fēng)空調(diào)等)方案的設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)參數(shù)、方案選擇不當(dāng)、結(jié)構(gòu)和設(shè)備器材選型不合理等，導(dǎo)致建筑工程不能滿足使用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全和可靠性要求，以及設(shè)計(jì)進(jìn)度不能滿足工程要求。
(3)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)。招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)：目前，采用的招標(biāo)模式有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、協(xié)商議標(biāo)三種。每一種招標(biāo)方式都存在各自不同的風(fēng)險(xiǎn)。承包方式風(fēng)險(xiǎn)：一是全過程承包，開發(fā)商要冒承包商選擇不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；二是階段承包，這種承包方式可以發(fā)揮各專業(yè)承包單位的專業(yè)特長，但同時(shí)增加了開發(fā)企業(yè)進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)和控制的難度，由此增加相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。工期拖延風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段每個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間損失，都會(huì)使工期拖延。而工期延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會(huì)發(fā)生比較大的變化，錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī)。另一方面，工期延長會(huì)增加投入資金利息支出，增加管理費(fèi)。
(4)房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目開發(fā)完成以后，開發(fā)商的主要任務(wù)是通過房屋出租或房產(chǎn)出售，盡快實(shí)現(xiàn)投資的回收，并取得利潤。這是房地產(chǎn)項(xiàng)目的終結(jié)階段，這一階段的成敗決定房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成功與否，因此對(duì)這一階段的關(guān)注非常重要。其中的風(fēng)險(xiǎn)包括：一是定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)主要是由于房地產(chǎn)定價(jià)不合理給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目帶來的收益損失，主要是由于市場研究不充分、市場定位不準(zhǔn)確、定價(jià)策略不科學(xué)或者是對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格變動(dòng)缺乏跟蹤造成的。二是營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)。營銷風(fēng)險(xiǎn)主要來源于營銷渠道的選擇和營銷方式的使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售渠道分為自行銷售和銷售。自行銷售具有成本低的優(yōu)點(diǎn)，其營銷隊(duì)伍一般是臨時(shí)組建的，必須面對(duì)非專業(yè)性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。而銷售一般是委托專門的房地產(chǎn)中介，由于他們具有熟悉房地產(chǎn)市場、銷售經(jīng)驗(yàn)豐富等優(yōu)勢(shì)能夠促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的速度，但銷售也存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。一方面要支付較高的傭金，另一方面，商一般可能同時(shí)負(fù)責(zé)多家公司的樓盤銷售，開發(fā)商不得不承擔(dān)由于銷售不積極帶來的風(fēng)險(xiǎn)。三是銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)銷售時(shí)機(jī)一般有：預(yù)售、即時(shí)出售和滯后銷售，每一種銷售的方式都有各自不同的風(fēng)險(xiǎn)。
三、基于全面風(fēng)險(xiǎn)管理的房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)
使用專家調(diào)查法對(duì)已經(jīng)識(shí)別出的房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，專家調(diào)查法是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要方法，是以專家為索取信息的重要對(duì)象。通過各個(gè)部門的專家參與調(diào)查和評(píng)分，使各個(gè)部門清楚盼認(rèn)識(shí)到產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的節(jié)點(diǎn)，便于內(nèi)部審計(jì)部門與各個(gè)職能部門的溝通和整改意見的貫徹落實(shí)。具體的指標(biāo)體系設(shè)計(jì)(如表1)：
上述全面風(fēng)險(xiǎn)管理評(píng)分指標(biāo)體系設(shè)計(jì)思路是：從內(nèi)部管理與控制的角度進(jìn)行指標(biāo)設(shè)計(jì)，主要從合規(guī)的角度防范房地產(chǎn)建設(shè)過程中的各類風(fēng)險(xiǎn)。指標(biāo)分為定性指標(biāo)和定量指標(biāo)，定性指標(biāo)是衡量工作的完成情況，按照是否合規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷，如果審計(jì)結(jié)果是合規(guī)則為滿分，否則為零分；定量指標(biāo)是指此類指標(biāo)可以用一定的比例分值表示出來，用符合規(guī)定的影響金額除以基準(zhǔn)金額，得出合規(guī)比例再乘以評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)即求出最終得分。評(píng)分體系以百分計(jì)算，其中每一項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)(即每一項(xiàng)指標(biāo)的滿分分值)需要各部門的專家根據(jù)項(xiàng)目的具體情況制定。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 風(fēng)險(xiǎn)防控 內(nèi)部審計(jì)
當(dāng)前，隨著社會(huì)的發(fā)展，我國企業(yè)已經(jīng)逐步認(rèn)識(shí)到內(nèi)部審計(jì)的重要性。但是，由于內(nèi)部審計(jì)起步晚，發(fā)展比較緩慢，審計(jì)方法明顯落后。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于投資規(guī)模較大，傳統(tǒng)的內(nèi)部審計(jì)方法存在著明顯問題，難以及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中潛藏的風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們必須高度重視房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、規(guī)避企業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的各種問題和風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)維護(hù)市場秩序，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展的目的。
一、內(nèi)部審計(jì)的概念
內(nèi)部控制指的是企業(yè)或者單位為了實(shí)現(xiàn)特定目標(biāo)，避免或降低各種風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營管理效率，而制定和實(shí)施的一系列方法、措施和程序。內(nèi)部控制是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。內(nèi)部審計(jì)是企業(yè)或者單位加強(qiáng)內(nèi)部控制的重要手段，是實(shí)施內(nèi)部控制的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和不可缺少的重要組成部分。
作為一種特殊的形式體現(xiàn)在內(nèi)部控制系統(tǒng)中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)內(nèi)部審計(jì)的需要，制定科學(xué)完善的內(nèi)部審計(jì)制度，建立起獨(dú)立有效的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)。內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在貫徹國家相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要，對(duì)內(nèi)部加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督并及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部管理過程中存在的缺陷，及時(shí)規(guī)避企業(yè)發(fā)展中存在的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)中存在的問題
（一）對(duì)內(nèi)部審計(jì)的重要性認(rèn)識(shí)不足
在很多時(shí)候，由于內(nèi)部審計(jì)并不能產(chǎn)生出直接的經(jīng)濟(jì)效益，所以房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作并沒有高度重視。同時(shí)，由于開展內(nèi)部審計(jì)工作需要設(shè)置更多的部門和工作人員，也需要制定相關(guān)的規(guī)章制度，增加管理環(huán)節(jié)，這在很多房地產(chǎn)企業(yè)看來，增添了管理難度。也有部分房地產(chǎn)企業(yè)把內(nèi)部審計(jì)等同于成本控制，沒有全面理解房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的重要作用。實(shí)際上，內(nèi)部審計(jì)有助于維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)正常的經(jīng)營活動(dòng)，確保企業(yè)資產(chǎn)的安全，有效提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭實(shí)力。
（二）內(nèi)部審計(jì)的作用沒有得到有效發(fā)揮
在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，雖然設(shè)置了內(nèi)部審計(jì)部門，但是由于受到傳統(tǒng)觀念的影響，內(nèi)部控制意識(shí)薄弱，內(nèi)部審計(jì)的作用很難得到發(fā)揮。主要表現(xiàn)在，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有形成一個(gè)完善的內(nèi)部控制系統(tǒng)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)制度和經(jīng)濟(jì)合同管理制度很不健全。同時(shí)，缺少對(duì)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事前預(yù)測，而更加重視對(duì)實(shí)物進(jìn)行控制。加上獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)不夠明確，這在很大程度上對(duì)內(nèi)部審計(jì)制度的貫徹執(zhí)行產(chǎn)生出不利的影響。
（三）內(nèi)部審計(jì)制度不夠健全
在當(dāng)前我國眾多房地產(chǎn)企業(yè)中，還普遍存在著內(nèi)部控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)不合理、內(nèi)部審計(jì)制度不夠健全的情況。在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，內(nèi)審部門劃歸于財(cái)務(wù)部門，這實(shí)際上就導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)缺乏獨(dú)立性，內(nèi)部審計(jì)的作用很難得到發(fā)揮。同時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)職能僅僅是審核會(huì)計(jì)賬目方面，而在防范開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)、降低項(xiàng)目運(yùn)作成本以及提高經(jīng)濟(jì)效益等方面的作用沒有得到廣泛認(rèn)可。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的制度建設(shè)和創(chuàng)新
（一）建立健全完善的內(nèi)部審計(jì)制度
內(nèi)部審計(jì)制度是推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要保障，有助于房地產(chǎn)企業(yè)管理工作順利進(jìn)行。一方面，要通過制度確保內(nèi)部審計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重要地位。通過建立健全內(nèi)部審計(jì)制度，可以有效保證企業(yè)提高經(jīng)營效率和效果，使內(nèi)部審計(jì)的各項(xiàng)制度措施得到有效執(zhí)行。另一方面，內(nèi)部審計(jì)作為企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)控的重要手段，通過制度的建立與完善，可以充分發(fā)揮管理職能。內(nèi)部審計(jì)可以對(duì)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)、組織效益以及成本費(fèi)用等進(jìn)行審查和評(píng)價(jià)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)日常管理中存在的問題，并有針對(duì)性地提出整改方案與改進(jìn)建議，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
（二）加大房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審人員的培訓(xùn)力度
高素質(zhì)的內(nèi)部審計(jì)人員是提高房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的根本保證。因此，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員不僅要掌握會(huì)計(jì)、審計(jì)、經(jīng)濟(jì)法規(guī)和管理等知識(shí)，而且還要遵守審計(jì)準(zhǔn)則和職業(yè)道德規(guī)范。在我國很多房地產(chǎn)企業(yè)中，內(nèi)部審計(jì)人員主要來自于財(cái)務(wù)部門，他們的知識(shí)結(jié)構(gòu)不夠合理。因此，必須根據(jù)內(nèi)部審計(jì)工作的實(shí)際需要，進(jìn)一步優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)人員結(jié)構(gòu)，加大對(duì)內(nèi)審人員的素質(zhì)能力的培訓(xùn)力度。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視建立科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制來吸引優(yōu)秀的審計(jì)人員，建立起一個(gè)高效的審計(jì)團(tuán)隊(duì)，改善企業(yè)經(jīng)營管理工作，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。
（三）積極改進(jìn)審計(jì)手段
當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員的工作重點(diǎn)是在對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、合法性的審查與監(jiān)督上，審計(jì)對(duì)象是會(huì)計(jì)報(bào)表、賬簿、憑證等會(huì)計(jì)資料。實(shí)際上，在現(xiàn)實(shí)生活中，這一審計(jì)模式出現(xiàn)了很多問題，在很多時(shí)候阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的正常運(yùn)作。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要積極改進(jìn)審計(jì)手段，從傳統(tǒng)的“查錯(cuò)防弊”轉(zhuǎn)向?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部管理和企業(yè)決策服務(wù)，從審查和監(jiān)督轉(zhuǎn)向評(píng)價(jià)與咨詢。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的工作范圍不應(yīng)局限于財(cái)務(wù)領(lǐng)域，而應(yīng)當(dāng)擴(kuò)展到企業(yè)經(jīng)營的各個(gè)方面。在審計(jì)方法上，應(yīng)該靈活多變，根據(jù)工作需要靈活采用多種方法。
四、結(jié)語
在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視風(fēng)險(xiǎn)防控工作，而內(nèi)部審計(jì)工作有助于房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制，合理規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，因此，重視內(nèi)部審計(jì)工作成為房地產(chǎn)企業(yè)必須要全盤考慮的題中之義，中長期的愿景是建立一套更加科學(xué)的內(nèi)部審計(jì)制度體系，從而不斷推動(dòng)內(nèi)部審計(jì)制度的創(chuàng)新，盡可能地減少或者避免突發(fā)性的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，努力推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康快速發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 審計(jì) 特別風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)近年來的高速發(fā)展,使其成為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。越來越多的房地產(chǎn)公司成為會(huì)計(jì)事務(wù)所的重要客戶,同時(shí)隨著房地產(chǎn)大規(guī)模的跨地域擴(kuò)張,公司的管理幅度迅速加大,企業(yè)業(yè)務(wù)間關(guān)聯(lián)的復(fù)雜性急速增加,以及房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快,對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的專業(yè)能力、審計(jì)經(jīng)驗(yàn)都提出了新的要求。本文結(jié)合多年的房地產(chǎn)審計(jì)經(jīng)驗(yàn),著重討論在房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)中,注冊(cè)會(huì)計(jì)師必須關(guān)注的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
一、法律風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多利害關(guān)系人,包括投資者、債權(quán)人、購房人、供應(yīng)商、政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)等。所以約束該行業(yè)的法律法規(guī)相當(dāng)多,如果房地產(chǎn)企業(yè)稍有不慎或未按法律規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計(jì)中應(yīng)關(guān)注以下法律風(fēng)險(xiǎn):
1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目未取得合規(guī)證件
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中主要證件有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注(1)《建筑工程施工許可證》取得時(shí)間,按規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開工,但較多房地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力較大的情況下,往往提前開工以提前實(shí)現(xiàn)銷售條件;(2)《商品房預(yù)售許可證》取得時(shí)間,按政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項(xiàng)。
故審計(jì)中應(yīng)關(guān)注證件取得時(shí)間與開工、銷售收款時(shí)間是否相符,以確定房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違規(guī)開工建設(shè)、銷售的情況。若有,則必須考慮企業(yè)因違反規(guī)定而可能遭受的處罰,并考慮對(duì)報(bào)表的影響。
2、法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)建設(shè)中主要涉及主體施工方、材料供應(yīng)商與開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。在現(xiàn)場施工過程中,由于重大工程變更、各種無法預(yù)料的情況(如遭受經(jīng)濟(jì)危機(jī),導(dǎo)致工程停工)出現(xiàn)后,雙方很有可能在事項(xiàng)補(bǔ)償金額上達(dá)不成一致,被審計(jì)單位通常不會(huì)對(duì)部分義務(wù)進(jìn)行反映。
所以審計(jì)中應(yīng)關(guān)注合同的履約情況,必要時(shí)到現(xiàn)場核實(shí)重點(diǎn)工程進(jìn)度。注冊(cè)會(huì)計(jì)師若發(fā)現(xiàn)未按合同約定付款,則必須進(jìn)一步確認(rèn)是否存在爭議,同時(shí)做好與被審計(jì)單位律師的溝通,以判斷相關(guān)事項(xiàng)是否得到準(zhǔn)確報(bào)告或披露。
3、交房及辦證風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)業(yè)主的重要義務(wù)有(1)按售房合同約定時(shí)間,將符合合同標(biāo)準(zhǔn)的商品房交付業(yè)主;(2)按售房合同,在約定的時(shí)間完成產(chǎn)權(quán)備案。故注冊(cè)會(huì)計(jì)師在審計(jì)中還應(yīng)關(guān)注交房及辦證中,被審計(jì)單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預(yù)計(jì)了賠償費(fèi)用。
二、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來自三方面,一是企業(yè)所得稅,二是土地增值稅,三是個(gè)人所得稅,注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)予以關(guān)注。
1、企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)
所得稅風(fēng)險(xiǎn)主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以成本不能可靠計(jì)量為由,不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本,導(dǎo)致人為調(diào)整某些獲利較大項(xiàng)目的所得稅清繳時(shí)間,達(dá)到延遲納稅或平衡納稅的目的。
2、土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)
土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以未實(shí)現(xiàn)100%銷售不符合土地增值算主動(dòng)清算條件為由,不計(jì)提已實(shí)現(xiàn)銷售部分的土地增值稅,造成報(bào)表反映不實(shí)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3、個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)薪酬在各個(gè)行業(yè)中處于領(lǐng)先地位,部分房地產(chǎn)企業(yè)為減少關(guān)鍵管理員工的個(gè)稅負(fù)擔(dān),采用費(fèi)用報(bào)銷等多種途徑進(jìn)行逃稅。故注冊(cè)會(huì)計(jì)會(huì)在審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注不合理的禮品、服裝、房租、會(huì)議費(fèi)等大額支出,尤其關(guān)注費(fèi)用報(bào)銷較集中,票據(jù)報(bào)銷經(jīng)手人是關(guān)鍵管理員工的費(fèi)用。
三、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)
1、不恰當(dāng)使用貸款資金風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)是資本高度集中的產(chǎn)業(yè),據(jù)統(tǒng)計(jì),上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率在40%-80%之間,負(fù)債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)貸款都是固定資產(chǎn)投資貸款,貸款資金屬于?？顚Ｓ?不能跨項(xiàng)目、跨地區(qū)使用。但目前房地產(chǎn)企業(yè)是多項(xiàng)目、全國化開發(fā),房地產(chǎn)企業(yè)主觀上會(huì)盡可能的把受限貸款資金轉(zhuǎn)為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。所以注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)中應(yīng)關(guān)注被審計(jì)單位不恰當(dāng)使用貸款資金的風(fēng)險(xiǎn),對(duì)違反貸款合同約定,注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)考慮由此可能導(dǎo)致的銀行罰息和提前收回貸款對(duì)報(bào)表的影響。
2、騙取銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)
客戶的按揭貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源,部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不理想、資金緊張的情況下,會(huì)采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊(cè)會(huì)計(jì)審計(jì)中,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注按揭購房客戶、首付款收繳的真實(shí)性,以判斷被審計(jì)單位是否存在騙取按揭貸款的事項(xiàng)。
四、持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快,企業(yè)之間的分化重組加劇,所以注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注被審計(jì)單位以下方面的風(fēng)險(xiǎn),來判斷房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力。
1、財(cái)務(wù)支付能力
財(cái)務(wù)支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提條件。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注被審計(jì)單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續(xù)狀態(tài)。
2、新項(xiàng)目生產(chǎn)資料土地的獲取能力
企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)指未來的不確定性對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)的影響。風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)從戰(zhàn)略制定到日常經(jīng)營過程中對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的一系列信念與態(tài)度，目的是確定可能影響企業(yè)的潛在事項(xiàng)，并進(jìn)行管理，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)提供合理的保證。2004年國際內(nèi)部審計(jì)師協(xié)會(huì)(IIA)在其修訂的《內(nèi)部審計(jì)實(shí)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中將內(nèi)部審計(jì)認(rèn)定為“：內(nèi)部審計(jì)是一種獨(dú)立、客觀的保證與咨詢活動(dòng)，旨在為組織增加價(jià)值提高運(yùn)作效率。它通過一種系統(tǒng)化、規(guī)范化的方法來評(píng)價(jià)和改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理、控制和治理過程的效果，從而幫助組織實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)。”本定義第一次把風(fēng)險(xiǎn)管理和治理過程列入內(nèi)部審計(jì)定義并放在第一位，使風(fēng)險(xiǎn)管理成為內(nèi)部審計(jì)的一個(gè)核心和重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)(可細(xì)分為成本風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn))、內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)、資本市場融資風(fēng)險(xiǎn)等。在境內(nèi)外上市企業(yè)，還面臨境外業(yè)務(wù)匯率風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)市值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等。
2房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計(jì)參與企風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性
2.1新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展的客觀需要
傳統(tǒng)的居住觀念，催化了我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)投資增長。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨著的風(fēng)險(xiǎn)不可謂不大，是我國高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)之一。企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門具有相對(duì)獨(dú)立的地位，其工作指向改善企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)，增加企業(yè)價(jià)值，內(nèi)部審計(jì)參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理就成為必然的客觀需求。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計(jì)自身發(fā)展的需求
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目復(fù)雜的業(yè)務(wù)流程，決定了內(nèi)控審計(jì)手段和方法必須與之相適應(yīng)，需要多學(xué)科和專業(yè)密切協(xié)同，從而促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)從傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)審計(jì)向風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的轉(zhuǎn)變。審計(jì)署《關(guān)于內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》中也作出明確規(guī)定：“對(duì)本單位及所屬單位內(nèi)部控制制度的健全性和有效性以及風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行評(píng)審?！?/p>
2.3外部審計(jì)的影響
注冊(cè)會(huì)計(jì)師業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不斷擴(kuò)展，勢(shì)必對(duì)內(nèi)部審計(jì)界產(chǎn)生影響。內(nèi)部審計(jì)部門和人員是企業(yè)內(nèi)部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業(yè)發(fā)展的脈搏和價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律，對(duì)企業(yè)興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責(zé)任感。
3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中內(nèi)部審計(jì)存在的問題
3.1企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督理念缺位，往往忽視內(nèi)部控制建設(shè)工作
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)多是工程技術(shù)領(lǐng)域的專家，重視工程項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)工作，對(duì)財(cái)政管理工作了解得不多，對(duì)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的作用和監(jiān)督意義認(rèn)識(shí)不夠。個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)甚至認(rèn)為計(jì)劃管理就是內(nèi)部控制，不需要什么內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督，往往會(huì)造成工程延期、成本加大、還會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)損失。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與乙方簽訂小區(qū)換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內(nèi)確保設(shè)備安裝得到地方供熱部門的許可批復(fù)并能得到相關(guān)部門的驗(yàn)收，保證于當(dāng)年底正常供暖。事實(shí)上該配套工程延期一年，工程款超支，沒有經(jīng)過驗(yàn)收，不能正常供暖，引發(fā)業(yè)主訴訟維權(quán)，造成直接經(jīng)濟(jì)損失三十余萬元。
3.2企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督體系薄弱，對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督流于形式
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有些業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)不科學(xué)，很多時(shí)候起不到應(yīng)有的相互監(jiān)督的作用。企業(yè)內(nèi)部不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制“、三重一大”的集體決策或者聯(lián)簽制度也存在一些執(zhí)行不力的問題，監(jiān)督職能失去了應(yīng)有的剛性。有的企業(yè)付款控制不嚴(yán)，工程款發(fā)生超付；有的工程劃線不及時(shí)，結(jié)算滯后，會(huì)計(jì)信息反映不及時(shí)，未督促施工方開具發(fā)票，影響了項(xiàng)目進(jìn)度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴(yán)格按會(huì)計(jì)期間結(jié)算相關(guān)收入和成本費(fèi)用，存在人為調(diào)節(jié)收入成本的現(xiàn)象。
4如何讓內(nèi)部審計(jì)更好地融入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理中
4.1加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)全過程監(jiān)督，充分發(fā)揮事前審計(jì)、過程審計(jì)和結(jié)果審計(jì)職能
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生在招投標(biāo)中、產(chǎn)生在結(jié)算中、產(chǎn)生在工程管理中、產(chǎn)生在具體經(jīng)濟(jì)合同的簽訂和履行過程中。全過程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能、減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。因此，不但要從觀念上認(rèn)識(shí)到全過程控制的重要性，還要在實(shí)際工作中時(shí)時(shí)注意對(duì)必要措施和手段的運(yùn)用。例如，對(duì)完工產(chǎn)品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項(xiàng)數(shù)據(jù)的收集、整理和雙向溝通工作，確保數(shù)據(jù)詳實(shí)、準(zhǔn)確。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售的實(shí)際經(jīng)營業(yè)務(wù)中，則要加大銷售力度，減少庫存，加速資金周轉(zhuǎn)，將開發(fā)成本努力實(shí)現(xiàn)為產(chǎn)品銷售收入，將商品變現(xiàn)為資金，并搞好后續(xù)土地儲(chǔ)備，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展的活力。
4.2要優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)人員結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)高素質(zhì)的審計(jì)人才
房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及技術(shù)研發(fā)、項(xiàng)目規(guī)劃、工程建設(shè)、市場營銷、合同管理等各項(xiàng)職能，需要綜合素質(zhì)較高的各類專業(yè)技術(shù)人員，更是企業(yè)內(nèi)部審計(jì)有效實(shí)施的前提和基礎(chǔ)。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作起步晚，相關(guān)人才匱乏。亟需對(duì)審計(jì)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)。尤其要培養(yǎng)和造就懂得工程管理的復(fù)合型審計(jì)人員，以促進(jìn)工程管理，嚴(yán)格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規(guī)范招投標(biāo)、工程劃線、工程結(jié)算、工程付款，為項(xiàng)目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎(chǔ)，確保工程建設(shè)程序規(guī)范、操作有序、控制有力。
4.3建立健全完善的內(nèi)部控制制度
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，必須建立健全完善的內(nèi)部控制制度。內(nèi)控制度本質(zhì)上是一個(gè)有機(jī)整體，涵蓋計(jì)劃、項(xiàng)目、人力資源、財(cái)務(wù)、合同、風(fēng)險(xiǎn)管理等各項(xiàng)規(guī)章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節(jié)、效能抵銷、責(zé)權(quán)不清的困境。
4.4推行全面預(yù)算管理，保障資金有序流動(dòng)，提高經(jīng)濟(jì)效益
注重并深化全面預(yù)算管理，成立高層預(yù)算小組，由專業(yè)人士專門負(fù)責(zé)預(yù)算的審批、編制、監(jiān)督工作。使預(yù)算范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計(jì)劃擴(kuò)大到基建、風(fēng)險(xiǎn)投資、勞資、營銷、物資供應(yīng)以及社會(huì)融資等資金預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)庫存物資的管理工作，特別是對(duì)存量的地下室、產(chǎn)權(quán)車庫、地面車位的排查清理，對(duì)限制資產(chǎn)逐一登記在冊(cè)，責(zé)任到人，能出手的盡快出售，一時(shí)難以銷售的進(jìn)行短期出租，盤活現(xiàn)有的存量資產(chǎn)，回籠資金，減少資金占用，提升經(jīng)營活動(dòng)的增效點(diǎn)，激活現(xiàn)有資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)價(jià)值，為企業(yè)增收創(chuàng)效。
4.5建立相應(yīng)的評(píng)價(jià)考核與激勵(lì)機(jī)制
企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)指未來的不確定性對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)的影響。風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)從戰(zhàn)略制定到日常經(jīng)營過程中對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的一系列信念與態(tài)度，目的是確定可能影響企業(yè)的潛在事項(xiàng)，并進(jìn)行管理，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)提供合理的保證。2004年國際內(nèi)部審計(jì)師協(xié)會(huì)(IIA)在其修訂的《內(nèi)部審計(jì)實(shí)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中將內(nèi)部審計(jì)認(rèn)定為：“內(nèi)部審計(jì)是一種獨(dú)立、客觀的保證與咨詢活動(dòng)，旨在為組織增加價(jià)值提高運(yùn)作效率。它通過一種系統(tǒng)化、規(guī)范化的方法來評(píng)價(jià)和改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理、控制和治理過程的效果，從而幫助組織實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)?！北径x第一次把風(fēng)險(xiǎn)管理和治理過程列入內(nèi)部審計(jì)定義并放在第一位，使風(fēng)險(xiǎn)管理成為內(nèi)部審計(jì)的一個(gè)核心和重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)(可細(xì)分為成本風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn))、內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)、資本市場融資風(fēng)險(xiǎn)等。在境內(nèi)外上市企業(yè)，還面臨境外業(yè)務(wù)匯率風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)市值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等。
2房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計(jì)參與企風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性
2.1新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展的客觀需要
傳統(tǒng)的居住觀念，催化了我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)投資增長。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨著的風(fēng)險(xiǎn)不可謂不大，是我國高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)之一。企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門具有相對(duì)獨(dú)立的地位，其工作指向改善企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)，增加企業(yè)價(jià)值，內(nèi)部審計(jì)參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理就成為必然的客觀需求。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計(jì)自身發(fā)展的需求
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目復(fù)雜的業(yè)務(wù)流程，決定了內(nèi)控審計(jì)手段和方法必須與之相適應(yīng)，需要多學(xué)科和專業(yè)密切協(xié)同，從而促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)從傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)審計(jì)向風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的轉(zhuǎn)變。審計(jì)署《關(guān)于內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》中也作出明確規(guī)定：“對(duì)本單位及所屬單位內(nèi)部控制制度的健全性和有效性以及風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行評(píng)審?！?/p>
2.3外部審計(jì)的影響
注冊(cè)會(huì)計(jì)師業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不斷擴(kuò)展，勢(shì)必對(duì)內(nèi)部審計(jì)界產(chǎn)生影響。內(nèi)部審計(jì)部門和人員是企業(yè)內(nèi)部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業(yè)發(fā)展的脈搏和價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律，對(duì)企業(yè)興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責(zé)任感。
3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中內(nèi)部審計(jì)存在的問題
3.1企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督理念缺位，往往忽視內(nèi)部控制建設(shè)工作
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)多是工程技術(shù)領(lǐng)域的專家，重視工程項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)工作，對(duì)財(cái)政管理工作了解得不多，對(duì)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的作用和監(jiān)督意義認(rèn)識(shí)不夠。個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)甚至認(rèn)為計(jì)劃管理就是內(nèi)部控制，不需要什么內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督，往往會(huì)造成工程延期、成本加大、還會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)損失。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與乙方簽訂小區(qū)換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內(nèi)確保設(shè)備安裝得到地方供熱部門的許可批復(fù)并能得到相關(guān)部門的驗(yàn)收，保證于當(dāng)年底正常供暖。事實(shí)上該配套工程延期一年，工程款超支，沒有經(jīng)過驗(yàn)收，不能正常供暖，引發(fā)業(yè)主訴訟維權(quán)，造成直接經(jīng)濟(jì)損失三十余萬元。
3.2企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督體系薄弱，對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督流于形式
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有些業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)不科學(xué)，很多時(shí)候起不到應(yīng)有的相互監(jiān)督的作用。企業(yè)內(nèi)部不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制、“三重一大”的集體決策或者聯(lián)簽制度也存在一些執(zhí)行不力的問題，監(jiān)督職能失去了應(yīng)有的剛性。有的企業(yè)付款控制不嚴(yán)，工程款發(fā)生超付；有的工程劃線不及時(shí)，結(jié)算滯后，會(huì)計(jì)信息反映不及時(shí)，未督促施工方開具發(fā)票，影響了項(xiàng)目進(jìn)度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴(yán)格按會(huì)計(jì)期間結(jié)算相關(guān)收入和成本費(fèi)用，存在人為調(diào)節(jié)收入成本的現(xiàn)象。
4如何讓內(nèi)部審計(jì)更好地融入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理中
4.1加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)全過程監(jiān)督，充分發(fā)揮事前審計(jì)、過程審計(jì)和結(jié)果審計(jì)職能
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生在招投標(biāo)中、產(chǎn)生在結(jié)算中、產(chǎn)生在工程管理中、產(chǎn)生在具體經(jīng)濟(jì)合同的簽訂和履行過程中。全過程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能、減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。因此，不但要從觀念上認(rèn)識(shí)到全過程控制的重要性，還要在實(shí)際工作中時(shí)時(shí)注意對(duì)必要措施和手段的運(yùn)用。例如，對(duì)完工產(chǎn)品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項(xiàng)數(shù)據(jù)的收集、整理和雙向溝通工作，確保數(shù)據(jù)詳實(shí)、準(zhǔn)確。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售的實(shí)際經(jīng)營業(yè)務(wù)中，則要加大銷售力度，減少庫存，加速資金周轉(zhuǎn)，將開發(fā)成本努力實(shí)現(xiàn)為產(chǎn)品銷售收入，將商品變現(xiàn)為資金，并搞好后續(xù)土地儲(chǔ)備，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展的活力。
4.2要優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)人員結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)高素質(zhì)的審計(jì)人才
房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及技術(shù)研發(fā)、項(xiàng)目規(guī)劃、工程建設(shè)、市場營銷、合同管理等各項(xiàng)職能，需要綜合素質(zhì)較高的各類專業(yè)技術(shù)人員，更是企業(yè)內(nèi)部審計(jì)有效實(shí)施的前提和基礎(chǔ)。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作起步晚，相關(guān)人才匱乏。亟需對(duì)審計(jì)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)。尤其要培養(yǎng)和造就懂得工程管理的復(fù)合型審計(jì)人員，以促進(jìn)工程管理，嚴(yán)格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規(guī)范招投標(biāo)、工程劃線、工程結(jié)算、工程付款，為項(xiàng)目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎(chǔ)，確保工程建設(shè)程序規(guī)范、操作有序、控制有力。
4.3建立健全完善的內(nèi)部控制制度
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，必須建立健全完善的內(nèi)部控制制度。內(nèi)控制度本質(zhì)上是一個(gè)有機(jī)整體，涵蓋計(jì)劃、項(xiàng)目、人力資源、財(cái)務(wù)、合同、風(fēng)險(xiǎn)管理等各項(xiàng)規(guī)章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節(jié)、效能抵銷、責(zé)權(quán)不清的困境。
4.4推行全面預(yù)算管理，保障資金有序流動(dòng)，提高經(jīng)濟(jì)效益
注重并深化全面預(yù)算管理，成立高層預(yù)算小組，由專業(yè)人士專門負(fù)責(zé)預(yù)算的審批、編制、監(jiān)督工作。使預(yù)算范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計(jì)劃擴(kuò)大到基建、風(fēng)險(xiǎn)投資、勞資、營銷、物資供應(yīng)以及社會(huì)融資等資金預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)庫存物資的管理工作，特別是對(duì)存量的地下室、產(chǎn)權(quán)車庫、地面車位的排查清理，對(duì)限制資產(chǎn)逐一登記在冊(cè)，責(zé)任到人，能出手的盡快出售，一時(shí)難以銷售的進(jìn)行短期出租，盤活現(xiàn)有的存量資產(chǎn)，回籠資金，減少資金占用，提升經(jīng)營活動(dòng)的增效點(diǎn)，激活現(xiàn)有資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)價(jià)值，為企業(yè)增收創(chuàng)效。
4.5建立相應(yīng)的評(píng)價(jià)考核與激勵(lì)機(jī)制
關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)管理；房地產(chǎn)；內(nèi)部審計(jì)
一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的價(jià)值
當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變使得經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷著換擋。在這樣的特殊階段，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)特別是資金風(fēng)險(xiǎn)變得越來越大，對(duì)其資金風(fēng)險(xiǎn)管理的能力要求越來越高。在企業(yè)的資金管理過程中，企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)是重要的環(huán)節(jié)之一，是及時(shí)發(fā)現(xiàn)其資金風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)以及采取相應(yīng)應(yīng)對(duì)措施的重要基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極改進(jìn)自身的內(nèi)部審計(jì)方式和措施，引入全面風(fēng)險(xiǎn)管理理念，全面提升企業(yè)的資金管理能力，提升審計(jì)效果，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
二、當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)現(xiàn)狀
(一)制度方面
在市場經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代管理理念的雙重作用下，內(nèi)部審計(jì)已經(jīng)成為眾多企業(yè)進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部控制和管理的標(biāo)準(zhǔn)手段之一。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，內(nèi)部審計(jì)的重要性不言而喻，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者和管理層都深知這一點(diǎn)，因此在內(nèi)部審計(jì)制度建設(shè)方面的動(dòng)作比較頻繁。但是，在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中，都或多或少的存在著一些問題，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是制度本身的合理性和科學(xué)性；另外一方面是制度對(duì)于企業(yè)本身的適應(yīng)程度。對(duì)于制度本身的合理性和科學(xué)性，當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)由于受到自身知識(shí)水平、技能以及經(jīng)驗(yàn)的限制，在制度設(shè)計(jì)的合理性和科學(xué)性方面存在著一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前審計(jì)和事后監(jiān)督評(píng)價(jià)，制度的更新頻次較低，導(dǎo)致制度的設(shè)計(jì)逐漸落后等等方面。對(duì)于制度對(duì)企業(yè)自身情況的適應(yīng)程度方面。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)的時(shí)候，或多或少會(huì)對(duì)先進(jìn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)制度和方式進(jìn)行學(xué)習(xí)和借鑒，但是也正是這樣的借鑒可能會(huì)導(dǎo)致其脫離企業(yè)自身的實(shí)際情況，形成沒有實(shí)際效果和實(shí)踐意義的“空制度”。
(二)人才方面
良好的人才資源和儲(chǔ)備是科學(xué)的制度建立的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)在制度建立的過程中，通常受到人才技術(shù)的限制?？傮w來看，當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人才問題主要集中在質(zhì)量上面。由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，導(dǎo)致企業(yè)在面臨新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境時(shí)需要及時(shí)的調(diào)整相關(guān)的管理方式和策略，同時(shí)，隨著管理本身的發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的管理理念及方式也在不斷的更新和進(jìn)步，這幾點(diǎn)要求企業(yè)的內(nèi)部管理人才就需要具備較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力以及持續(xù)不斷學(xué)習(xí)的意識(shí)，只有這樣，才能使自己企業(yè)的人才結(jié)構(gòu)和人才所帶來的知識(shí)和技能不會(huì)落后，也就從基礎(chǔ)上防治制度和執(zhí)行方面的不科學(xué)合理以及脫離實(shí)際。我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人才結(jié)構(gòu)就存在著一定的落后的問題，一方面是企業(yè)的人才更迭機(jī)制不足，另一方面也是人才自身的惰于學(xué)習(xí)，以至?xí)?dǎo)致并使得在經(jīng)濟(jì)環(huán)境和管理目標(biāo)變化時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人才顯得較為落后和能力不足。
(三)激勵(lì)和控制方面
在激勵(lì)和控制方面，這是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度切實(shí)落地的過程，是內(nèi)部審計(jì)發(fā)揮其應(yīng)有效果的過程。在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)執(zhí)行過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目復(fù)雜度和周期交錯(cuò)度較高，其建造的設(shè)計(jì)、材料等價(jià)格具有一定的隱蔽性，內(nèi)部審計(jì)結(jié)果可能涉及相關(guān)人員利益等，這就給內(nèi)部審計(jì)增加了很大的難度，也是房地產(chǎn)企業(yè)亟待提升內(nèi)部審計(jì)能力的重要原因?？傮w來看，當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部審計(jì)的執(zhí)行和監(jiān)督方面，有一些流程化的東西，發(fā)揮著重要的作用，但是也存在著“形式重于實(shí)質(zhì)”的現(xiàn)象。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的地域跨度大、信息不流暢的問題沒有著手解決，對(duì)經(jīng)營過程中可能存在較為隱蔽的舞弊行為沒有提前預(yù)判，導(dǎo)致企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)流于形式，達(dá)不到預(yù)期的效果。
三、案例淺析
作為中國房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)——恒大地產(chǎn)，其在經(jīng)營過程中顯示出來的前瞻性和穩(wěn)定性是毋庸置疑，其在內(nèi)部審計(jì)完善和優(yōu)化方面也必然有值得借鑒和學(xué)習(xí)的地方。在今年的年度工作會(huì)議上，恒大集團(tuán)董事局主席許家印先生發(fā)表講話，其在談到2017年的重點(diǎn)工作時(shí)，就以單列的形式強(qiáng)調(diào)了內(nèi)部監(jiān)管和約束機(jī)制的建立，而在內(nèi)部監(jiān)管和約束中，內(nèi)部審計(jì)就是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。由此可見，盡管恒大集團(tuán)擁有很強(qiáng)的資金管理能力以及內(nèi)部控制能力，但是仍然將以內(nèi)部審計(jì)作為重要環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制和約束作為工作重點(diǎn)。具體來看，恒大集團(tuán)今年在內(nèi)部審計(jì)方面的工作主要由以下幾個(gè)方面。一是加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)部門自身的建設(shè)，這包括制度建設(shè)、流程建設(shè)、隊(duì)伍建設(shè)等等；二是加強(qiáng)巡視和專項(xiàng)檢查力度，最后是強(qiáng)調(diào)相關(guān)人員要加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，打鐵必須要自身硬。從恒大集團(tuán)的相關(guān)措施來看，對(duì)于內(nèi)部審計(jì)工作的完善和健全，主要從制度完善，強(qiáng)力執(zhí)行和人才學(xué)習(xí)等方面進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)也可根據(jù)自身情況，借鑒和學(xué)習(xí)其適合自己的地方，提升企業(yè)內(nèi)部審計(jì)能力。
四、基于風(fēng)險(xiǎn)管理導(dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)措施
(一)制度方面
針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度科學(xué)合理性以及切合實(shí)際兩方面的不足，企業(yè)應(yīng)該著力從制度入手，建立和不斷完善內(nèi)部審計(jì)制度和流程，提供通暢的運(yùn)行通道和流程。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極把握當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的管理目標(biāo)和方向，在國家抑制房地產(chǎn)泡沫的大背景下積極加強(qiáng)自身內(nèi)部控制，提升管理水平。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該和具有良好關(guān)系的兄弟企業(yè)建立起良好的合作關(guān)系，相互探討和研究關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)管理的制度設(shè)計(jì)和執(zhí)行工作，并且在此基礎(chǔ)上根據(jù)自身的具體情況，遵循自身企業(yè)發(fā)展規(guī)律，因時(shí)因地制宜，建立起本地化的內(nèi)部審計(jì)制度。另一方面，企業(yè)應(yīng)該深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)過程中的資金信息隱蔽性，做好各個(gè)環(huán)節(jié)的公開和可追溯，建立起追溯體系及追溯責(zé)任制，使得相關(guān)的審計(jì)工作能夠在“可查”的基礎(chǔ)上進(jìn)行，提升內(nèi)部審計(jì)的效率和效果。
(二)人才方面
“打鐵要自身硬”，這是恒大集團(tuán)內(nèi)部控制管理針對(duì)人才培養(yǎng)和優(yōu)化方面給我們的重要啟示。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作由于行業(yè)特性，顯得較為復(fù)雜和多變，一方面需要扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)技能，另一方面也需要豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)除了在人才引進(jìn)方面做好工作外，還要加強(qiáng)內(nèi)部的學(xué)習(xí)、交流和培訓(xùn)，營造進(jìn)步氛圍，打造相關(guān)的學(xué)習(xí)體系，保持人才結(jié)構(gòu)和人才知識(shí)的新鮮度。一方面企業(yè)可以與本地高校相關(guān)學(xué)院建立良好的溝通交流機(jī)制，做好人才和知識(shí)儲(chǔ)備；另一方面，企業(yè)可以與關(guān)系良好的企業(yè)建立合作關(guān)系，取長補(bǔ)短，共同培養(yǎng)內(nèi)部審計(jì)人才，達(dá)到內(nèi)部審計(jì)能力提升的共贏。
(三)激勵(lì)和控制方面
在激勵(lì)和控制方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極踐行相應(yīng)的內(nèi)部審計(jì)制度，并且在實(shí)踐中不斷的總結(jié)和摸索，逐步優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部控制制度。具體來講，一方面企業(yè)應(yīng)該建立相關(guān)的執(zhí)行和時(shí)間流程，做好各個(gè)環(huán)節(jié)的責(zé)任制下放，環(huán)環(huán)相扣，做好監(jiān)督和審查，獎(jiǎng)懲并舉，做好激勵(lì)工作；另一方面，企業(yè)要結(jié)合人才方面的措施，著力提升執(zhí)行人員的業(yè)務(wù)水平，增強(qiáng)執(zhí)行和實(shí)踐的效果以及反饋能力，為后期的總結(jié)和優(yōu)化奠定良好的基礎(chǔ)。
五、練好內(nèi)功任重道遠(yuǎn)
在房地產(chǎn)市場深入發(fā)展的今天，經(jīng)濟(jì)增長方式發(fā)生著較大的改變，房地產(chǎn)市場面臨著較大空間的泡沫抑制以及政策調(diào)控，各家房地產(chǎn)企業(yè)需要審時(shí)度勢(shì)，根據(jù)自身的具體情況積極適應(yīng)這樣的大情勢(shì)、大背景，在做好外部轉(zhuǎn)變的同時(shí)積極進(jìn)行內(nèi)部管理的優(yōu)化和完善，進(jìn)一步練好內(nèi)功。內(nèi)部審計(jì)工作是企業(yè)內(nèi)部管理重要的一環(huán)，總體來講，企業(yè)應(yīng)該立足內(nèi)部審計(jì)制度的建立和優(yōu)化，逐步探索和研究相關(guān)課題，為后續(xù)的制度完善提供理論和經(jīng)驗(yàn)支撐。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)該做好人才方面的優(yōu)化，在做好人才引進(jìn)的同時(shí)逐步建立內(nèi)部培訓(xùn)體系，達(dá)到企業(yè)的長期人才戰(zhàn)略和短期人才戰(zhàn)略的并行和融合，促進(jìn)人才資源的可持續(xù)發(fā)展。最后，企業(yè)應(yīng)該做好后續(xù)的執(zhí)行和監(jiān)督工作，以期達(dá)到總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和激勵(lì)執(zhí)行的效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展進(jìn)一步練好內(nèi)功作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)，這是一項(xiàng)十分重要的任務(wù)，我們要不懈的努力，任重而道遠(yuǎn)。
參考文獻(xiàn)：
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不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或者如果移動(dòng)就會(huì)改變其性質(zhì)、損害其價(jià)值的有形財(cái)產(chǎn),包括土地及其定著物,包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。在《保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)投資試點(diǎn)管理辦法》(征求意見稿)中,“不動(dòng)產(chǎn)”被定義為建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,以及該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。而“不動(dòng)產(chǎn)投資”,則指保險(xiǎn)公司為獲取投資回報(bào),運(yùn)用保險(xiǎn)資金,通過認(rèn)購不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品或以物權(quán)、股權(quán)、債權(quán)等方式,投資不動(dòng)產(chǎn)的行為。因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)有時(shí)是可以互變的,而房地產(chǎn)業(yè)是不動(dòng)產(chǎn)中性質(zhì)較為穩(wěn)定的一項(xiàng),最為符合保險(xiǎn)資金投資特點(diǎn)。
保監(jiān)會(huì)主席吳定富在接受采訪時(shí)表示,保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)細(xì)則有望于近期出臺(tái),屆時(shí)保險(xiǎn)資金將不允許投資居民住宅、不允許參與房地產(chǎn)開發(fā)、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)等項(xiàng)目。但是,其主要目的是為了防止炒房等行為,而對(duì)于其投資范圍做出的適當(dāng)限制。
(一)投資渠道窄且收益率偏低
吳定富曾表示,“在中國目前保險(xiǎn)業(yè)處于初級(jí)發(fā)展的階段,在承保這塊的利潤比較低的情況下,要使企業(yè)做大做強(qiáng),保險(xiǎn)資金的運(yùn)用在某種程度上更具有特殊的重要性,對(duì)保險(xiǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展、防范風(fēng)險(xiǎn)、做大做強(qiáng),具有非常重大的意義”。
國外統(tǒng)計(jì)資料也顯示,只有當(dāng)保險(xiǎn)公司的資金年收益率在7%以上時(shí),其經(jīng)營才能進(jìn)入良性發(fā)展軌道。我國的投資收益率還未到此水平,2009年度保險(xiǎn)資金投資收益率6.41%,同比提高4.5個(gè)百分點(diǎn)。僅憑債券、基金、股票、存款為主的匱乏的投資渠道很難到達(dá),保險(xiǎn)資金投資股票的收益一般為10%,但風(fēng)險(xiǎn)較大。債券收益率在5%上下,雖然安全但收益相對(duì)偏低。而地產(chǎn)的平均投資收益率約在8%左右,其安全性和收益率保險(xiǎn)公司來說吸引力很大相對(duì)于4%的保險(xiǎn)資金平均收益率,投資地產(chǎn)后,收益將翻番。
(二)拓寬渠道——房地產(chǎn)業(yè)
按照保監(jiān)會(huì)公布數(shù)據(jù),截止2009年底,中國保險(xiǎn)業(yè)的總投資額為2.69萬億元人民幣。如果按照國外通行的保險(xiǎn)業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例——限額占總投資額的15%,進(jìn)行計(jì)算,并假設(shè)30%的資金流入海外市場,進(jìn)入全國樓市的保險(xiǎn)資金大約可達(dá)2825億元。因此,保險(xiǎn)資金的去向吸引了房地產(chǎn)市場的目光。而且,我們知道保險(xiǎn)資金的投資在于追求長期性、穩(wěn)定性、累計(jì)性、負(fù)債性。而房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)性較低,短期內(nèi)不易變現(xiàn),投資規(guī)模大、期限長,比較符合保險(xiǎn)資金穩(wěn)健投資的特點(diǎn)。
二、房地產(chǎn)市場發(fā)展空間分析
2009年度胡潤百富榜中,前十名中,房地產(chǎn)富豪有8位。房地產(chǎn)富豪卷土重來,無疑與當(dāng)前中央政府的政策緊密相關(guān),08年10月下旬國家和上海市出臺(tái)有關(guān)完善住房保障、促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施后,市場反應(yīng)比較積極,交易量有所回升。與金融危機(jī)前的政府嚴(yán)厲的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控措施形成鮮明的對(duì)比。
(一)房地產(chǎn)行業(yè)近況
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布2009年1~12月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。2009年,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元,比上年增長16.1%。12月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為103.66,比11月份提高0.88點(diǎn)。
其中,由數(shù)據(jù)我們不難發(fā)現(xiàn)在國家經(jīng)濟(jì)刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下,今年我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期,出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價(jià)格快速上漲和資金來源充裕等新情況。
(二)投資房地產(chǎn)的原因
1.剛性需求的存在
剛性需求,是指商品供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求,房產(chǎn)也屬于其中之一,不論價(jià)格的高低,人們的需求都存在,而且都是必需的。房子也可以說是一種特殊的必須品,房子是建立在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之上的,但對(duì)于中國人而言,擁有自己的房子的思想是根深蒂固的,只要可以,都愿意花費(fèi)巨資購買房子。而且,隨著社會(huì)的發(fā)展,我國的家庭規(guī)模也逐漸減小由原本的四世同堂變?yōu)橐粋€(gè)個(gè)小家庭,因此其對(duì)于房子的需求也在不斷增加,無論城市居民對(duì)住宅面積、質(zhì)量要求的提高等因素?zé)o一不對(duì)房地產(chǎn)需求構(gòu)成強(qiáng)有力的支撐,促使其價(jià)格提高。
2.土地資源稀缺
根據(jù)最新一輪的土地變更調(diào)查,截至2008年12月31日,中國耕地總面積為18.2574億畝。在2008年度,全國耕地面積凈減少了29.0萬畝。2008年度全國耕地面積凈減少量比上年度下降了50%。我國房地產(chǎn)需求旺盛,使得土地資源消耗急劇上升。土地資源的稀缺,就勢(shì)必使得土地成本增大。而現(xiàn)在隨著建筑材料、人工成本的暴漲、資金成本以及各類稅費(fèi)的增加也同樣使得房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。
3.通貨膨脹
根據(jù)國外資料顯示,房價(jià)隨CPI的增加而增加。美國在第二次石油危機(jī)期間,通貨膨脹形勢(shì)最為嚴(yán)峻,CPI上升了13%,與此同時(shí)房價(jià)卻未大幅度下跌,仍然保持增速為正。在通貨膨脹背景下,租金隨通貨膨脹率而上升,且租金波動(dòng)幅度要小于房價(jià),這對(duì)房價(jià)形成支撐作用,租金持續(xù)在一個(gè)高水平上,房價(jià)就難以下降。
相比較發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程來看,中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程,其總體發(fā)展水平還處于產(chǎn)業(yè)的成長階段。而且,很多發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)價(jià)格的拐點(diǎn)大都存在于其城市化率達(dá)到65%以上,因此對(duì)于中國這個(gè)發(fā)展中國家來講于中國經(jīng)濟(jì)的迅速增長,城市化進(jìn)程的推進(jìn),社會(huì)結(jié)構(gòu)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期,居民購買力和購買意向增強(qiáng),都為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)勁動(dòng)力。因此,在房產(chǎn)業(yè)還存在很大的發(fā)展的空間,在人民幣升值預(yù)期、國民的消費(fèi)水平的提高等因素的影響下,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展必然是勢(shì)不可擋。綜上所述,投資房地產(chǎn)是可行,可以獲取一定利益
三、保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的物業(yè)類型
