時間：2022-12-20 19:07:13
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1問題提出和調(diào)查結(jié)果
1.1問題提出
中國在由二元經(jīng)濟社會跨入現(xiàn)代經(jīng)濟社會的過程中，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移和城市化發(fā)展是一個長期的必然的趨勢。改革開放20多年來，已有大量農(nóng)村勞動力流入城市，成為城市中“事實上的遷移人口”，在中國城市中已出現(xiàn)諸如“浙江村”之類的移民自發(fā)安置形式[1,2]，無論是數(shù)量巨大的流動人口還是采取自發(fā)安置的“移民”，都已經(jīng)給中國社會和城市發(fā)展帶來嚴重的影響。進入90年代，農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移已從“離土不離鄉(xiāng)”[3]的就地轉(zhuǎn)移進入全分離的異地轉(zhuǎn)移階段，并主要以流入城市地區(qū)和發(fā)達地區(qū)的城鎮(zhèn)為主流[4-8]。目前和今后，在中國城市中將面臨嚴重的移民安置問題。
數(shù)量巨大的農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移去何處？在城市中如何吸收安置移民并讓他們能夠融入城市社會？其次還有文化的適應和社會的穩(wěn)定發(fā)展問題。但目前國內(nèi)的研究集中于勞動力轉(zhuǎn)移的原因機制和影響分析，對城市外來移民的吸收安置研究薄弱。
1.2城市外來低收入移民
本文界定研究對象為城市外來低收入移民，主要是指從農(nóng)村來的、在城市中生活了較長時間、戶籍沒有遷移的、素質(zhì)和收入水平較低但存在預期收益的、待遷移和有長期定居意向的“準移民”。“城市外來低收入移民安置”是從“人類安置”的主要含義出發(fā)，主要是期望從解決移民最基本的住房問題角度，來達到在城市安置移民的目的。
1.3城市外來低收入移民的調(diào)查特征
本文采取觀察訪談和問卷調(diào)查的方式，通過對廣州市和東莞市的一般抽樣調(diào)查和50個鎮(zhèn)村的重點調(diào)查，獲得合格問卷459份，（占95.8%）。調(diào)查發(fā)現(xiàn)：近10～20年來，城市外來人口增長速度很快，已接近并超出當?shù)爻Ｗ∪丝凇Ｔ诒徽{(diào)查的外來人口當中，男性多于女性，71.1%的人在30歲以下、年齡結(jié)構(gòu)（特別是女性）偏向年輕，70.4%的外來人口接受初中或高中教育，56.8%的外來人口來自農(nóng)村地區(qū)，66.1%的外來人口在城市滯留超過1年以上并且有延長的趨勢，主要就業(yè)于第三和第二產(chǎn)業(yè)的非正式部門，目前仍屬城市中收入不穩(wěn)定的中低收入階層。
2城市外來人口現(xiàn)狀居住特征分析
2.1外來人口現(xiàn)狀居住類型
調(diào)查表明，目前外來人口在城市中居住類型主要有如下8種（表1），其中住出租屋、住單位集體宿舍、擅自占住和寄（借）住4種主要類型分別占49.45%、25.27%、15.60%和4.84%，合計占95.16%。
表1外來人口的現(xiàn)狀居住類型
Table1Actualoccupancytypeofnon-nativebornlow-incomemigrants
居住類型人數(shù)（人）比例(%)
A寄（借）住224.84
B擅自占住7115.60
b1露宿34.23
b2廢棄房屋57.04
Bb3水上船只11.41
b4建筑工棚4563.38
b5自建窩棚1115.49
b6其它68.45
C住旅館招待所20.44
D住出租屋22549.45
d1租公房94.00
d2租私房15167.11
Dd3經(jīng)營用房125.33
d4租臨時房屋10.44
d5集體出租屋167.11
d6其它3616.00
E住單位集體宿舍11525.27
F住自己購買房屋91.98
G住自建房屋71.54
H其它40.88
*24人沒有回答。
A、寄（借）住。外來人口寄（借）住在親戚、朋友、熟人和主人家，其居住條件相對較好，但易激發(fā)寄住家庭的矛盾，居住既不長久也不安穩(wěn)。
B、擅自占住。外來人口在城市中露宿、占住廢棄的房屋、居住水上船只、在建筑工地搭建工棚、自建窩棚等。擅自占住實質(zhì)是對土地的“非法入侵”，易受到政府的整治，是一種臨時暫時的居住方式。
C住旅館招待所。在被調(diào)查的人中所占比例最小。
D住出租屋。外來人口在城市中租住單位公房、城鎮(zhèn)和農(nóng)民私房、臨時房屋以及集體出租屋，這已成為外來人口的主要居住方式。由于外來人口的急劇增加，在需求刺激下城市中非正式的租賃市場已經(jīng)形成。住出租屋已經(jīng)使外來人口的居住條件略有改善，但常常是盡可能多的人擠住在一間房子里，居住條件仍非常艱苦。
E住單位集體宿舍。比例上僅次于住出租屋的方式。一般工廠均為工人提供集體宿舍，特別是在珠江三角洲的三資企業(yè)，在一些私人企業(yè)則可能是在工場旁邊隨意搭建一些臨時窩棚供工人居住。集體宿舍一般只允許個人居住，當家屬隨來時只好外出尋找出租屋居住。
F自己購買住房和G自建住房。這兩種方式目前所占比例較小。
2.2外來人口現(xiàn)狀居住特征
2.2.1居住行為特征
目前外來人口短期安置行為趨向明顯。雖居住條件較差，但都表現(xiàn)出極強的忍耐性。實質(zhì)上多數(shù)外來人口在對待住房上只是無可奈何的采取一種暫時的、對付式的辦法來解決。
2.2.2居住狀況
①74.4%的人采取同住方式以分擔租金。②69.7%的外來人口人均實際居住面積低于8m[,2]／人。③多數(shù)缺乏基本的設施條件。79.5%的人住房缺乏成套設施，40.4%的人其住房有最基本的獨立廚廁，其他為根本沒有任何設施的工棚、窩棚和水上船只。
2.2.3居住空間分布與景觀特征
外來人口在城市中可分為聚居式和散居式兩種類型，具體又可分為“村莊”聚居型、單位聚居型和遍在散居型。在珠江三角洲的三資和外資企業(yè)，單位宿舍的提供只是保證再生產(chǎn)連續(xù)進行的一個中間管理環(huán)節(jié)，居住行為被作為生產(chǎn)行為的一個部分得到集中管理，就象一只只“口袋”將外來人口裝了起來；而在外來人口聚居的“都市村莊”，建筑密度一般在70%以上，“接吻樓”、“握手樓”隨處可見、布局雜亂；村莊基礎設施不完善，通風不暢、采光不足，而由擅自占住和租住形成的窩棚區(qū)，垃圾遍地，污水橫流。
外來人口不僅本身居住條件惡化，而且刺激城市非正式的住房租賃市場形成，促使“都市村莊”滿目擴建；而暫時性短期安置則使城市出現(xiàn)二元結(jié)構(gòu)、形成社區(qū)分割，已給社會和城市發(fā)展帶來嚴重的影響。外來人口在城市中的短期安置行為，應源于中國傳統(tǒng)戶籍管理制度所帶來的移民在身份認同上的障礙；安置問題所以產(chǎn)生在于現(xiàn)有住房制度中，面向中低收入階層的社會住房資源配置不足，或根本沒有意識到外來人口巨大的住房需求。
3自下而上的外來移民自助安置
3.1自助安置的內(nèi)涵與理論應用
自助(Self-help)安置起源于20世紀初，作為一種理論形式則起源于60年代，后由于世界銀行的肯定和參與，使其成為一種解決低收入階層住房問題的世界性計劃[9,10]。
自助是一種與其它建設系統(tǒng)不同的建設方式。住在這種自助式住房中的個人和家庭必須通過自財政、自勞動和自管理等等參與住房建設過程，這可能是完全自發(fā)的、也可以由機構(gòu)組織發(fā)起的。自助安置理論其核心是期望通過解決城市低收入移民階層最基本住房問題來達到在城市安置他們的目的[11～19]。在發(fā)展中的拉丁美洲等地區(qū)城市化過程中，農(nóng)村人口盲目流向城市，移民首先面對的是最基本的居住問題；其次由于受教育程度低、難于就業(yè)而普遍收入低，更進一步加重了移民安置問題。完全自發(fā)的城市“擅自占住”因而成為必然，并嚴重影響城市發(fā)展。有組織的自助安置期望通過移民和機構(gòu)的努力，在解決最基本的住房問題同時，通過提高文化和社會意識，最終在城市安置[10]。
在中國，目前對城市化過程中的農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和流動人口安置，理論上主要有兩種解決問題的方式：一是“自上而下”的方式。通過建立國家和地方的宏觀調(diào)控體系，使流動人口“合理有序”的流動[20,21]。這是一個調(diào)控過程沒有到達安置的層次；一是“自下而上”的方式。80年代以后，中小城鎮(zhèn)的發(fā)展作為農(nóng)村剩余勞動力的“蓄水池”發(fā)揮了重要的“截流”作用[22]，改革開放15年以來小城鎮(zhèn)累計吸收了3000多萬的勞動力就業(yè)[23]。這是宏觀層面上自下而上的問題解決方式；McGee的Desakota模式描述了在較發(fā)達的核心區(qū)域以自下而上為主的城市化過程[24]。由于非農(nóng)經(jīng)濟的迅速發(fā)展，這些區(qū)域不僅吸收了本地大量農(nóng)村剩余勞動力，而且吸引了數(shù)以百萬計的內(nèi)地民工[25～28]。這是中觀層面上自下而上的問題解決方式；在這里，試圖構(gòu)建一種微觀層面上自下而上的方式，主要以外來低收入移民自我依賴為主的安置方式。
3.2交叉分析
對城市外來人口基本特征與現(xiàn)狀居住類型作交叉分析，結(jié)果表明：
(1)在現(xiàn)狀三種主要的居住類型中，住出租屋的和住單位集體宿舍的文化程度略高、滯留時間略長，一般主要從事第三產(chǎn)業(yè)但住集體宿舍的有更多從事第二產(chǎn)業(yè)；擅自占住者以來自湖南和四川的為多，住出租屋的主要來自湖南、廣東、江西和四川，其他來源分散；雖然多數(shù)來源于農(nóng)村地區(qū)，但住出租屋和住集體宿舍的有更多來自城鎮(zhèn)甚至城市地區(qū)。
(2)在外來人口中，文化程度越低的現(xiàn)狀主要采取方式B和A，初高中及大專以上主要采取E、F和G；滯留時間越短的（1年以下）主要采取B和A，滯留時間較長的（1～3年）主要采取F，滯留時間更長的主要采取E和G；從事第一產(chǎn)業(yè)的主要采取G，從事第二產(chǎn)業(yè)的以E比例最高，而從事第三產(chǎn)業(yè)的則以F和G比例較高；目前儲蓄水平越低的（1萬元以下）主要只能A寄（借）住，儲蓄水平相對較高的主要采取G、F和E；來自湖南、廣西和貴州等省的以B和A比例最高，來自距離較遠的四川、湖北、江西和河南等省的則以E、F和G比例最高，而來自距離更近的廣東其他地區(qū)的主要是F和G、或者可能是依靠近親采取A寄（借）住。
顯然，A寄（借）住、B擅自占住和C住旅館招待所更接近暫時性短期安置行為，而D住出租屋和E住單位集體宿舍屬過渡性安置行為，F(xiàn)自己購買房屋和G自建房屋則表達較長期的遷移安置傾向。
3.3解決移民安置問題的一個基本框架
目前采取D住出租屋、E住單位集體宿舍、F住自己購買的房屋和G住自建房屋等居住類型的外來人口可能導向自助安置，以下是一個解決問題的基本框架：
(1)首先要開展自助安置試驗。有兩種結(jié)果：其一是導向移民永久城市安置，其二可能因為移民收入積累、家庭牽制和城市適應等問題失敗返回來源地城鎮(zhèn)安置或農(nóng)村；(2)自助試驗主要有個人和機構(gòu)兩種啟動方式。由于外來移民收入兩極分化，一些可在一定政策條件下購房安置，一些開展個人自助建房安置；機構(gòu)自助的發(fā)動者可以是企業(yè)、地方和社會組織，國內(nèi)的或國外的；機構(gòu)自助是解決問題的主體。(3)在空間層面上，合適的自助安置試驗應從發(fā)達地區(qū)的城市（鎮(zhèn)）和大城市的中間及圈層開始。在試驗過程中，無論是儲蓄收入、文化素質(zhì)還是城市適應性，移民通過自身積累都會得到提高，其結(jié)果：一部分外來移民融入當?shù)爻鞘校ㄦ?zhèn)），一部分可能由于收入提高以購房安置形式進入大城市，一部分可能由于適應問題回返來源地城鎮(zhèn)安置，當然仍有部分返回農(nóng)村。
適合自助安置的城市外來人口基本特征如下：年齡在19～29歲或以上，有一定的文化程度（至少具有初高中或大專以上），目前在該地區(qū)已滯留一個較長的時間如1～3年或以上，有一定的儲蓄水平（或者接受家庭援助的可能性）如有1～3萬元以上，來自距離最近的地區(qū)和反而來自距離相對較遠的省份的外來人口。
3.4住房發(fā)展與自助教育
在中國社會經(jīng)濟條件下，如果政府給予政策上的支持，自助住房生產(chǎn)計劃將是可行的。但同時要使自助超出單純的自助住房生產(chǎn)，關(guān)鍵是在自助住房發(fā)展計劃中開展自助教育。
通過教育和培訓，不僅希望為成員提供住房和服務設施，而且在于促進一個民主的自管理的整合的城市社會的形成。一般自助教育和自助住房建設如影相隨同時進行（表2）：
表2一般的自助教育－住房發(fā)展時間表
附圖
a-A介紹自助合作的規(guī)則、組織和功能，介紹機構(gòu)和自助組織法，討論成員地位和職責；b-B了解住房規(guī)劃設計、財政和資助、建設和建筑、組織和管理，討論并參與規(guī)劃設計；c-C小規(guī)模住房建設的方法、設備和工具使用、建筑技術(shù)和合作技巧的理論與實踐培訓；d-D住房擴張、環(huán)境和住房維護、住房資源利用的技術(shù)培訓，參與成員管理會議；e-貸款償還、會計知識培訓，溝通技巧和職業(yè)培訓，社會責任教育等等。
通過自助和自助教育，首先可以解決最基本的住房問題，其次學習與建筑相關(guān)的技術(shù)知識，提高資金運用和相關(guān)的組織管理能力；表達自己的動機期望，認識個人
權(quán)利和社會責任，形成一定的社會意識并激發(fā)個人潛能；增加與社會的聯(lián)系，提高移民對城市生活的適應能力。自助住房建設的過程因此成為自下而上的開發(fā)性移民安置過程，自助住房生產(chǎn)模式是自下而上的外來移民安置模式。
4外來移民安置與自下而上的城市化發(fā)展
4.1自下而上的城市化內(nèi)涵
自下而上的城市化，是指發(fā)生在農(nóng)村地域，由基層社區(qū)政府發(fā)動和農(nóng)民自主推動的、以農(nóng)村人口在農(nóng)村內(nèi)就地轉(zhuǎn)移，建立小城鎮(zhèn)為中心的城市化過程[6]。
如果在自下而上的開發(fā)性移民安置模式作用下，另一種形式的自下而上的城市化將會出現(xiàn)，與以上對自下而上的城市化的理解不同的是：在地域上，城市化發(fā)生發(fā)展的地域在城市而非農(nóng)村；城市化人口來源非來自農(nóng)村的就地轉(zhuǎn)移而是異地轉(zhuǎn)移。但理解大致相同的是：城市化發(fā)動的主體來自“下”，即城市化發(fā)展投資主體主要來自地方社區(qū)和農(nóng)民群體及個人，以自有和自籌資金為主。
4.2外來移民安置對農(nóng)村和城市發(fā)展的影響
4.2.1外來移民安置與城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展
在開發(fā)性移民安置模式作用下，試圖建立一種促進農(nóng)村社會經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的機制：在國家鼓勵自助安置的政策和減少農(nóng)村土地對外來人口的牽制作用下，通過自助提高外來人口的城市適應能力，實現(xiàn)勞動力的空間異地轉(zhuǎn)化，農(nóng)村規(guī)模經(jīng)營和規(guī)模經(jīng)濟發(fā)展。外來人口在城市就業(yè)將大大促進城市非正式經(jīng)濟發(fā)展。由于開發(fā)性移民安置中自助教育的作用，外來移民的文化和社會意識及移民素質(zhì)等都會得到提高，移民在就業(yè)中逐步從就業(yè)于非正式經(jīng)濟部門轉(zhuǎn)向就業(yè)于正式經(jīng)濟部門的可能性，顯然要大于沒有實施開發(fā)性移民安置模式以前，從這個角度看則長期有利于城市正式經(jīng)濟的發(fā)展。
4.2.2外來移民安置與城市空間的有序評價
在開發(fā)性移民自助安置中，人口集中和產(chǎn)業(yè)集聚是在同一地點同時發(fā)生的，這將意味著實質(zhì)性的城市空間擴張。如果空間位置選擇得當、組織合理、整個開發(fā)過程在非完全商業(yè)化的前提下來進行，將實現(xiàn)城市空間的有序發(fā)展。由于在自助過程中鼓勵自助組內(nèi)密切的家庭聯(lián)系和住房合作建設的開展，通過自助教育提高移民的質(zhì)素加強移民與社會的聯(lián)系，等等，將使所形成的安置“空間連接度”[29]提高，如果通過諸如自助教育、自助規(guī)劃和計劃、政府和操作者的作用等組織過程，對內(nèi)部連接度已較高的住房活動［D=D（資金、土地、設施等）］、產(chǎn)業(yè)活動［I=I（非正式的、正式的）］和衍生活動［S=S（教育文化、社會意識等）等按不同的功能屬性和類型結(jié)構(gòu)進行組織，將實現(xiàn)空間的有序發(fā)展，形成等級的移民安置空間（圖1）。
附圖
圖1對自助安置模式空間有序發(fā)展的認識
Fig.1Knowledgefororderlyspacedevelopmentofself-helpsettlement
4.2.3移民安置與城市社會空間整合
由于在開發(fā)性移民自助安置中，鼓勵團結(jié)的自助來進行住房建設和相應的活動，可以預見地緣、血緣、人緣和業(yè)緣關(guān)系將再次成為移民在自助中的聯(lián)系紐帶，移民文化將在異地得到發(fā)展。自助安置必須充分考慮與移民文化相關(guān)的問題，另一方面如果引導不當，在自助中發(fā)展的移民文化現(xiàn)象將對城市社會發(fā)展帶來不利的影響。
在自助教育下發(fā)展的移民文化與在自發(fā)的地緣、血緣、人緣和業(yè)緣關(guān)系基礎上發(fā)展的移民文化相比，將可能發(fā)生一些質(zhì)的變化：自助教育使移民無論在與職業(yè)、收入相關(guān)的經(jīng)濟層面上，還是在觀念、城市文化認同和心理的歸屬感等文化層面上，其城市適應性將得到大大增強。結(jié)果將首先使外來移民在“精神”上實現(xiàn)城市化，其次，移民在文化和社會意識上的質(zhì)的變化，將最終促進移民與城市的整合，由社會隔膜和社會分割所引起的社會沖突和相應的社會問題將大大緩和。
4.3移民安置與城市化發(fā)展
在國家相關(guān)政策作用下，經(jīng)過內(nèi)外力的交互作用，城市外來移民為發(fā)動的主體。資金來源于國際援助、國家長期貸款，并以自助機構(gòu)獲得的信用貸款和自財政為主要的資金來源。在自助住房建設中同時必須開展自助教育和培訓，從而使自助模式超出一般的住房建設成為一種自下而上的開發(fā)性移民安置。三種有利于城市化發(fā)展的結(jié)果出現(xiàn)（圖2）：
附圖
圖2自下而上的開發(fā)性移民安置與自下而上的城市化發(fā)展
Fig.2Below-updevelopingmigrantssettlementandbelow-upurbanization
其一，在相應的戶籍制度和農(nóng)村土地使用制度改革配合下，農(nóng)村剩余勞動力將通過自助住房建設脫離農(nóng)村、居住城市，在發(fā)達地區(qū)的村鎮(zhèn)、城鎮(zhèn)和城市三個層面實現(xiàn)勞動力空間轉(zhuǎn)化；其二，城鄉(xiāng)社會經(jīng)濟發(fā)展互動反饋。城市非正式經(jīng)濟的發(fā)展，一方面在城市地域通過人口集中和產(chǎn)業(yè)集聚使城市空間擴張，另一方面城市正式和非正式經(jīng)濟的發(fā)展將改變城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)；其三，在自助教育過程中，移民城市適應性增強、觀眾轉(zhuǎn)變、文化和社會意識提高，在“精神”上成為城市化的人。城市空間擴張、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化和移民精神城市化構(gòu)成自下而上的城市化發(fā)展。
收稿日期：2001-04-28；修訂日期：2001-05-31
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[關(guān)鍵詞]城市功能土地經(jīng)營若干問題探討
[中圖分類號]F293.2[文獻標識碼]A
城市土地是城市存在和發(fā)展的載體，是城市功能發(fā)揮和經(jīng)濟活動的基礎。在工業(yè)化和城市化進程中，必然使具備一定規(guī)劃條件的城市土地變得更加稀缺。為此，城市政府在促進土地資源轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刭Y本的過程中，必須以經(jīng)營理念和卓有成效的工作范式來配置稀缺的城市土地。這正在和已經(jīng)成為各級各類城市政府的共識。然而，城市土地經(jīng)營不是“炒地皮”，而是為產(chǎn)業(yè)集聚提供空間載體；在“優(yōu)地優(yōu)用”的土地資源配置中使土地收益最大化。因此，在城市土地經(jīng)營過程中，把土地資源轉(zhuǎn)變成為土地資本，無疑是一項系統(tǒng)工程，需要各方面的配套和協(xié)同。
一、城市功能的優(yōu)化是城市土地經(jīng)營的前提
城市土地的經(jīng)濟價值與城市功能的優(yōu)劣呈正相關(guān)：城市功能越是優(yōu)化，城市土地的經(jīng)濟價值越大；反之則反。城市的綜合競爭力直接取決于城市功能的經(jīng)營，而城市綜合競爭力集中體現(xiàn)在經(jīng)濟實力，經(jīng)濟實力是城區(qū)功能集中優(yōu)化的結(jié)果。都市經(jīng)濟的核心是城區(qū)經(jīng)濟。城區(qū)集聚程度（包括人口、資本、消費、基礎設施）高，社會分工發(fā)達，科學技術(shù)先進，交通運輸便捷，其活動具有明顯的聚集性、擴散性、商品性、高效性和開放性等特征。城區(qū)是創(chuàng)造力的中心，財富的中心，也是企業(yè)競爭的中心。[1]因此，培養(yǎng)整個城區(qū)的綜合競爭力，培育城區(qū)經(jīng)濟增長級，增加城市土地的經(jīng)濟價值，關(guān)鍵在于優(yōu)化城區(qū)功能。城市要加快發(fā)展，須圍繞中心城、衛(wèi)星城、小城鎮(zhèn)的發(fā)展來帶動整個城市經(jīng)濟發(fā)展，以合理的功能分工，實現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟的交融。按城市的城市總體規(guī)劃，合理布局和優(yōu)化城區(qū)分工。比如，將城區(qū)內(nèi)的某些區(qū)位發(fā)展成為中心城區(qū)內(nèi)主要的工業(yè)區(qū)；某些區(qū)位為科學文化區(qū)，重點發(fā)展科研、教育、文化及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能；某些區(qū)位為以風景旅游和居住功能為主的片區(qū)，重點完善休閑居住環(huán)境和公共服務設施配套建設；某些區(qū)位為對外交通、倉儲及商貿(mào)功能為主等等。同時，以擴大城市中心區(qū)輻射為依托，擴張城區(qū)配置和利用資源的范圍，調(diào)整區(qū)域分工格局，優(yōu)化城區(qū)功能，構(gòu)筑更大范圍的經(jīng)濟協(xié)作體系，增強區(qū)域經(jīng)濟的整體實力，進一步鞏固城區(qū)在城市經(jīng)濟中的中心和樞紐地位。所以，城市土地資源的配置要在優(yōu)化城市功能上下功夫。
首先，城市土地資源的配置要適當疏散中心城區(qū)密度。針對城市各級機關(guān)團體絕大多數(shù)擁擠在城區(qū)核心范圍的情況，著手規(guī)劃疏散中心城區(qū)密度。要積極建設和完善高新區(qū)，堅持城市向非耕地和耕地利用率不高區(qū)域發(fā)展的原則，建設城市副中心。中心城區(qū)的建筑容積率不能過高，這也是這次SARS在一些地區(qū)流行給城市土地資源的合理配置提出的新課題。
其次，城市土地資源的配置要進一步提高中心城區(qū)對各區(qū)（市）縣的輻射能力。按輻射區(qū)域進行統(tǒng)籌規(guī)劃，協(xié)調(diào)衛(wèi)星城建設和發(fā)展。城市“環(huán)狀加放射”的地面網(wǎng)絡已基本形成。著重抓好地鐵項目，母城中心區(qū)走地下，向外輻射走地上，既方便市區(qū)交通，又帶動衛(wèi)星城建設和發(fā)展。搞好城市管網(wǎng)和其他配套設施建設，在城市周邊形成一批二、三產(chǎn)業(yè)群，形成新的經(jīng)濟增長帶，使城市的城市功能分區(qū)更加合理。除保留中央商務區(qū)、中心金融區(qū)等幾個中心功能區(qū)外，大量的都可外遷、疏散。同時，要增強各區(qū)（市）縣承接輻射的能力，主動要靠近大都市的方向發(fā)展，努力形成特大中心城市和周邊城市功能互補、協(xié)調(diào)發(fā)展的格局。
第三，城市土地資源的配置要根據(jù)城市作為區(qū)域經(jīng)濟中心和樞紐的功能定位，聚集城市科技、金融、商貿(mào)、交通、通訊等功能，力爭做大做強，進一步增強城區(qū)在特大城市經(jīng)濟中的吸引和輻射力，鞏固和發(fā)展城區(qū)的核心地位和作用，以促進城市更加繁榮。與此同時，要進一步優(yōu)化縣域城區(qū)功能，加快縣域經(jīng)濟發(fā)展。特大中心城市是大城市帶大郊區(qū)，城市經(jīng)濟總量和財政收入的相當部分來自區(qū)（市）縣經(jīng)濟。這說明區(qū)縣經(jīng)濟不僅是城市經(jīng)濟的支撐，也是城市加快發(fā)展的希望所在。搞好縣域城區(qū)建設，培育縣域城區(qū)主導功能，造就經(jīng)濟增長帶頭區(qū)域，帶動和發(fā)展具有比較優(yōu)勢的主導產(chǎn)業(yè)，將其建設成為實力較強的縣域經(jīng)濟中心。努力發(fā)展壯大縣域經(jīng)濟，優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟布局，擴張經(jīng)濟總量，提高經(jīng)濟質(zhì)量，重點抓好體制創(chuàng)新、工業(yè)強縣和特色經(jīng)濟，促進區(qū)縣經(jīng)濟快速發(fā)展。以強市富民、農(nóng)民增收為目標，沖破傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，實行城鄉(xiāng)一盤棋，一二三產(chǎn)業(yè)互動，城鄉(xiāng)經(jīng)濟相融，以工業(yè)化帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，推動農(nóng)村城鎮(zhèn)化，加快城市縣域經(jīng)濟發(fā)展。要不斷完善城鎮(zhèn)管理體制，保障人、財、物、信息的合理流動，增強城鎮(zhèn)的聚集功能，樹立城鎮(zhèn)品牌，提升城鎮(zhèn)形象，促進城市土地資源的優(yōu)化配置。
城市土地經(jīng)營的解析與新思考
二、城市規(guī)劃和功能的優(yōu)化是提升城市土地經(jīng)營效率的基礎
理論和實踐已經(jīng)證明，城市土地價格受其區(qū)位的直接影響：“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。這里所指的“區(qū)位”不是簡單的城市土地的自然地理位置，而是經(jīng)濟地理位置。因此，區(qū)位的內(nèi)涵包括了城市規(guī)劃、功能、品牌、產(chǎn)業(yè)、市場、商機、人氣等在內(nèi)的精髓。根據(jù)馬克思的地租地價理論，筆者以為，城市規(guī)劃和功能的優(yōu)化，是城市級差地租和級差地價形成的條件，從而是提升城市土地經(jīng)營效率的基礎。
筆者以為，城市規(guī)劃的優(yōu)化和城市功能的提升，注重的是城市內(nèi)涵型發(fā)展，而不是外延型擴張。城市建設不是單純的建廣場、辟街或擴地開道，做簡單的“加減法”和“攤大餅”式地向地帶和城郊延伸。千城一面、單純追求“量變”的建設已經(jīng)違背了城市建設作為一門科學的特性。如在不少城市的新城區(qū)的入口處，大都會有一個大的圓形雕塑廣場，在新蓋的城市政府大樓前都有一塊巨大的草坪地，靠河的地段都會開辟一條景觀路，舊房扒掉后都一式蓋相同層樓、格調(diào)相似的新房。在急功近利、短期行為的驅(qū)使下，一些城市內(nèi)部工業(yè)、商業(yè)、住宅等各項功能區(qū)分不盡合理。在建筑風格上，許多地方?jīng)]有任何特點，臨街建筑以及“火柴盒式”的“鋼筋加水泥”的“灰色森林”，成了許多地方城市的建筑模式。誠然，建設新城區(qū)不是不要廣場、草坪，但是必須是要根據(jù)不同城市的實際情況進行規(guī)劃，要實用。城市街道兩邊的房屋并不是整齊、同一式樣就氣派。
論文城市土地經(jīng)營的解析與新思考來自
目前，我們不僅要關(guān)注產(chǎn)業(yè)同構(gòu)性問題，而且要防止城市建設和城市經(jīng)營中的同構(gòu)性問題。城市功能的戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整，可以說是經(jīng)營城市中迫切需要解決的問題。一個城市的生機和活力在于它的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟特色和獨特的歷史文化積淀。城市建設規(guī)劃、城市建筑風格的同構(gòu)性只會使其顯得呆板死沉。即使在一個城市的街道兩旁，其建筑物也應風格各異，其建筑物可以有進有退，有高有低，色調(diào)有冷有暖，突出層次和色調(diào)的和諧。另外，城市建設過程中一味地求新求大，只會浪費財力資源、土地資源，更浪費了不可再生的歷史文化資源。意大利、希臘、法國等歐洲國家的許多城市的迷人魅力，不是它的高樓大廈，而是它歷史賦予的濃厚的文化底蘊。另外，有的城市在建設和改造中缺乏整體長遠規(guī)劃，“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”擴地建路、蓋房造屋后，卻將城市應該必備的配套設備，如給排水、供電等設施給淡化了。剛修好的路，不久又被挖開；建好的綠化帶又推倒重來；有的城市居民的生活污水因缺少排水系統(tǒng)，要么蓄在一地形成水洼，要么直接排入河流，與飲水源混雜，以致造成居民生活質(zhì)量的下降。筆者以為，在城市建設中除了量的變化外，最重要的是質(zhì)的變化。也就是說，要讓城市的居民享受到城市生活的文明進步，如城市化的供水、供電、供氣以及其它內(nèi)容的物質(zhì)文明和精神文明等等。
一個城市的規(guī)劃、建設、管理、經(jīng)濟、環(huán)境等方面的水平與城市土地的地租、地價和土地貢獻率呈正相關(guān)。堅持在經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益三者和諧統(tǒng)一的基礎上，把經(jīng)營城市的思路貫穿到城市規(guī)劃、建設、管理、產(chǎn)業(yè)與市場運作的全過程，樹立城市形象，營造城市特色，打造城市品牌，提高城市檔次，從而使城市土地在價值上不斷增值。所以，在城市規(guī)劃和城市功能的優(yōu)化上，城市政府應該把軟硬環(huán)境創(chuàng)新擺在突出位置，以人為本，綠化、美化、亮化城市，優(yōu)化和深化城市功能；以產(chǎn)業(yè)、市場和人氣的營造為核心，增強城市的內(nèi)需力；以建設標志性建筑為亮點，增添新的人文景觀，把城市形象提高到一個新的層次；同時，著力打造有利于投資創(chuàng)業(yè)和經(jīng)濟運行的政策環(huán)境、法制環(huán)境、政府服務環(huán)境，不斷提高城市的吸引力、凝聚力，以此造商機、造人氣，帶動城市土地增值。
三、嚴格執(zhí)行建設用地供應總量、階段和區(qū)位控制制度是經(jīng)營城市土地的關(guān)鍵
城市土地的供求關(guān)系是城市土地市場和房地產(chǎn)市場運行的基礎性關(guān)系。城市土地的價格高低與城市土地的供地總量密切相關(guān)。根據(jù)城市土地價格形成機制，在其他條件不變的情況下，城市土地的價格由城市土地的供應總量制導：城市土地的供應量愈大，其單位面積的城市地價就愈低；反之則反。所以，在社會經(jīng)濟發(fā)展水平穩(wěn)健提升的階段，嚴格控制建設用地供應總量，不僅是加強用地管理的基礎條件，也是經(jīng)營城市土地和提高城市土地經(jīng)營效率的關(guān)鍵。那種在城市土地供應總量上不顧市場需求和城市建設的現(xiàn)實需要敞開口子、相互攀比的做法，不是解放思想的表現(xiàn)，而是不懂經(jīng)濟規(guī)律、竭澤而漁的蠻干。
為此，我們必須嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和計劃，嚴格執(zhí)行建設用地供應總量控制制度，控制增量建設用地供應量。同時，要根據(jù)土地供應總量與地價之間互動機理，來有序安排土地的供應數(shù)量、供應時間、供應區(qū)位。土地主管部門要把盤活存量建設用地作為城市土地供應的重要來源，切實負起控制建設用地總量的職責。土地管理部門規(guī)劃確定的建設用地范圍不能隨意改變，每年農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的總量控制計劃，不得隨意突破。有關(guān)部門要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和當?shù)馗黜椊ㄔO的實際需要，模擬財政預算管理硬約束制度安排來供應城市土地，充分發(fā)揮政府宏觀管理在城市土地市場的調(diào)節(jié)作用，對建設用地總供應量實行嚴格控制，嚴禁單位和個人亂占濫用土地，以保證城市土地得到合理和優(yōu)化的配置。
城市土地經(jīng)營的解析與新思考
城市土地在供應上不僅要注重控制總量，而且要把握好供地的時間階段和區(qū)位安排。供地的時間階段和區(qū)位安排，要根據(jù)用地性質(zhì)、城市功能、市場需要、資金來源、建設時間、配套條件等等來進行抉擇。從而才能確保城市土地經(jīng)營，運用土地供求和價值規(guī)律打好“時間差”和“空間差”，進而使城市土地經(jīng)營的成本最低，產(chǎn)生的效率最大。
城市政府要高度壟斷和統(tǒng)一建設用地特別是經(jīng)營性用地的供地渠道，對新增建設用地，要采取統(tǒng)一征用、統(tǒng)一提供的方式。同時，要堅持城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)一管理，實行省市對縣區(qū)土地管理的集中統(tǒng)一領(lǐng)導的體制，禁止開發(fā)商與城市郊區(qū)的村鎮(zhèn)直接簽訂用地項目，禁止直接租用農(nóng)地進行非農(nóng)建設項目的開發(fā)。不允許各種各樣的“園、區(qū)”行使土地管理的政府職能，對以各種各樣名目另立“園、區(qū)”開發(fā)房地產(chǎn)項目和以所謂的“生態(tài)項目”實為囤積城市土地、待價而沽的圈地作法，甚至炒賣土地謀利的行為，一定要采取經(jīng)濟的、行政的、法律的和輿論的手段，加以制止和制裁。
四、健全和完善城市土地交易制度是城市土地經(jīng)營的重要條件
在推進城市土地經(jīng)營的過程中，城市政府在根據(jù)市場需求確定城市土地上市節(jié)奏、開發(fā)程度和質(zhì)量的同時，還必須下大力氣解決城市土地交易制度不完善的問題。
首先，城市政府要切實按照有關(guān)法律法規(guī)的要求，建立健全經(jīng)營性用地的招標、拍賣或?qū)嵭袙炫乒娣绞浇灰椎倪\作機制。屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)項目和其他具有競爭性項目用地的交易，應該采用招標、拍賣方式進行；其他類型的用地應掛牌公告，如在規(guī)定期限內(nèi)有多個用地申請者的，亦應采用招標、拍賣方式交易。為了規(guī)范城市土地使用權(quán)招標、拍賣和掛牌交易行為，土地行政主管部門要不斷完善經(jīng)營性用地招標拍賣機制。在進行城市土地使用權(quán)招標、拍賣活動時，事前應制定詳細的招標、拍賣文件和投標、競買規(guī)則，并招標、拍賣公告；城市土地使用權(quán)招標、拍賣時，參與競投或競買的人員應達到規(guī)定的人數(shù)，有的地塊還應設立最低保護價。未達到規(guī)定人數(shù)和最低保護價的，由土地行政主管部門或交易機構(gòu)重新作出安排；城市土地使用權(quán)的招標應設立評標小組，評標工作由委托招標人或交易機構(gòu)主持。除主持人外，其余成員在開標前一天從評標專家?guī)熘须S機選定。要明確城市土地使用權(quán)招標拍賣范圍、程序、組織辦法，認證一批具有國有土地招標拍賣資格的主持人。在城市土地使用權(quán)的掛牌交易中，其公示內(nèi)容應包括報價期限、地塊位置、土地級別、土地面積、土地用途、使用年限、規(guī)劃條件、交易底價、當前報價等。城市土地使用權(quán)掛牌交易的報價期限，應根據(jù)城市土地市場供求等具體情況確定，一般不應少于10個工作日。要嚴格城市土地使用權(quán)的交易制度，出讓土地成交后，必須在一定時間內(nèi)保證地價款足額到位。同時，在城市土地使用權(quán)的招標、拍賣和掛牌交易的過程中，要減少審批環(huán)節(jié)，降低交易費用，保障交易安全，促進城市土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。
其次，要積極推行城市土地交易許可制度和城市土地交易申報制度。城市土地使用權(quán)有形市場是建立健全城市土地市場秩序的重要平臺。各級土地行政主管部門要充分利用城市土地使用權(quán)的有形市場，促進城市土地使用權(quán)依法公開的交易。要積極推行城市土地交易許可制度和土地交易申報制度。涉及原劃撥土地使用權(quán)或改變原土地使用條件的交易，應由土地行政主管部門審核、縣級以上人民政府批準后，方可按相應的規(guī)則入市交易。對此，土地行政主管部門應確認地價評估結(jié)果并核定應補交的出讓金，明確繳納辦法。出讓土地的首次交易，經(jīng)交易機構(gòu)對出讓合同履行情況初審后，必須報土地行政主管部門核準，達到轉(zhuǎn)讓的條件后方可進場交易。涉及集體建設用地的交易，要首先取得原集體經(jīng)濟組織的同意，再經(jīng)土地行政主管部門批準，方可依法流轉(zhuǎn)。城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須進入土地有形市場公開交易，禁止通過隱形市場私下交易。同時，要嚴格執(zhí)行土地交易價格申報制度，以便于政府部門全面、及時掌握地價信息，實施城市土地優(yōu)先購買權(quán)。
再次，要實施城市土地使用權(quán)市場交易信息披露制度。城市土地市場信息的公開程度和交易信息的對稱性是衡量城市地產(chǎn)市場是否規(guī)范的重要指標。目前，由于地價管理受地方保護主義的影響，不少地方的城市土地市場信息的社會化服務程度普遍較低。地價以及建設用地信息、土地登記信息等內(nèi)容仍掌握在一些部門的少數(shù)人手里，土地信息不公開，或公開的信息不全面、不完整，城市土地使用權(quán)市場交易信息的不對稱，嚴重影響和制約了城市土地市場的健康有序發(fā)展。為此，我們要建立和完善城市土地使用權(quán)市場交易信息的披露制度，公開公布供地信息、地價信息，為社會、為投資者提供服務。土地交易管理的程序要向社會公開，接受社會監(jiān)督。要定期公布和提供土地供求信息，收集、儲存、土地交易行情、交易結(jié)果，提供有關(guān)土地政策法規(guī)、城市土地市場管理規(guī)則、土地利用投資方向咨詢等。要實行土地登記的可查詢制度，采取切實措施增加土地登記的覆蓋面，充分發(fā)揮土地登記在市場監(jiān)管和產(chǎn)權(quán)保障中的作用。除涉及國家保密要求外，土地登記結(jié)果要接受社會公開查詢，做到查詢資料全面、查證及時、簽證準確。
城市土地經(jīng)營的解析與新思考
第四，要加強和完善城市地價管理制度。城市地價管理是城市土地市場管理的核心，城市地價確定得合理與否，關(guān)系到宏觀調(diào)控城市土地市場與經(jīng)濟建設的發(fā)展；地價評估的高與低，關(guān)系到土地收益的再分配等問題，從而關(guān)系到城市土地經(jīng)營的效率?；鶞实貎r作為地價體系中屬控制性地價，是城市政府調(diào)控城市土地市場供求關(guān)系、制定地價管理政策、指導土地交易、征收土地稅費的重要依據(jù)，也是地價管理的重要基礎。盡管有關(guān)法律法規(guī)已明確規(guī)定，城市基準地價應定期修訂和公布，但在實際工作過程中，還有部分地方把基準地價作為土地行政主管部門的內(nèi)部資料，嚴格保密，影響了基準地價在整個市場經(jīng)濟運行中的地位和作用。同時，在基準地價的修訂、公布的程序、方法、內(nèi)容以及法律效力等也缺乏明確的規(guī)定及具體的操作規(guī)則。為了規(guī)范城市土地市場秩序，必須嚴格執(zhí)行基準地價定期更新和公布制度，嚴格執(zhí)行城市土地定級規(guī)程和土地估價規(guī)程，科學地開展基準地價更新與土地定級的修訂工作。要把基準地價以及標定地價的定期修訂和公布，作為地價管理制度建設的重要內(nèi)容加以落實。在基準地價以及標定地價評估、更新完成后，應及時報請城市政府向社會公布，作為城市政府宏觀調(diào)控城市土地市場，管理地價，引導市場的依據(jù)。要規(guī)范基準地價以及標定地價公布的方式、內(nèi)容、時間等要求，建立地價可查詢制度。要實行土地交易價格申報制度和地價定期檢查制度，組織力量對各地土地招標拍賣底價和土地收購補償價格的確定情況進行定期檢查，重點檢查是否進行了地價的評估、其土地招標拍賣底價和土地收購補償價格是否是集體決策，以從制度上杜絕暗箱操作而引發(fā)的尋租行為。
第五，健全和完善城市土地市場中介組織的執(zhí)業(yè)制度。目前，仍有不少土地評估機構(gòu)以及相關(guān)的中介組織，依仗自己過去的政府背景或與政府千絲萬縷的聯(lián)系，其執(zhí)業(yè)行為很不規(guī)范。“中介不中”對城市地價的管理，對培育和規(guī)范城市土地市場產(chǎn)生了不利影響。因此，政府機構(gòu)與土地市場中介組織必須徹底脫鉤，以推動房地產(chǎn)中介機構(gòu)真正成為產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責明確、政企分開、管理科學的現(xiàn)代企業(yè)。土地市場中介組織應該圍繞完善管理、創(chuàng)新經(jīng)營的要求，對現(xiàn)有的財務、勞動、人事、分配、民主管理等制度以及內(nèi)部經(jīng)濟責任制進行全面的梳理和修訂，規(guī)范和完善法人治理機制、民主監(jiān)督機制、競爭機制、分配機制，建立健全公開、平等、競爭、擇優(yōu)的競爭上崗機制，以資金管理為中心的財務管理機制和以審計為中心的監(jiān)控機制。政府部門要加強土地估價人員的資格管理，加強土地評估機構(gòu)的資質(zhì)管理，加強評估技術(shù)標準的管理和為社會提供信息服務。對違規(guī)機構(gòu)要加強處罰力度，真正保證城市土地市場中介組織能獨立、客觀、公正地從業(yè)。
最后，要進一步完善土地監(jiān)察管理體制。當前，城市土地交易和經(jīng)營中還存在不少違規(guī)、違紀、違法行為。例如：劃撥土地轉(zhuǎn)為經(jīng)營性用地未按法律規(guī)定，向政府主管部門繳納土地出讓金；出讓國有土地已按有關(guān)程序確定價格后，有關(guān)部門又擅自減免地價；改變城市土地用途，需補交地價而不補交地價款；未達到現(xiàn)行國家法律規(guī)定和合同約定的投資開發(fā)條件，擅自轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；將批租土地化整為零，逃避上級主管部門審批；土地掛牌交易中的信息不對稱、假掛牌等虛假行為；土地資產(chǎn)管理和土地市場運行中有法不依、執(zhí)法不嚴等等。要進一步整頓城市土地市場秩序，首先必須重點整頓清理城市土地市場中的違法違紀行為。要加強劃撥土地使用權(quán)使用、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理，規(guī)范已出讓土地使用權(quán)的使用、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理，加強農(nóng)村集體土地包括投資、入股、出租、抵押、轉(zhuǎn)讓等在內(nèi)的土地流轉(zhuǎn)管理。要進一步加大對城市土地市場監(jiān)督力度，堅決糾正土地資產(chǎn)管理工作中有法不依、執(zhí)法不嚴、違法不究的行為，嚴肅查處土地交易中的違法、違紀行為。特別是，要重點防止化整為零批租土地的行為，對同一主體在相鄰地塊累加批租土地要嚴加管理。要按照依法行政、規(guī)范行政審批行為、強化權(quán)力制衡的要求，建立健全集體決策制度，可參考有關(guān)城市在出讓土地中實行的“四步會審制”（即專業(yè)隊伍評估、地價辦公室初審、地價評議委員會審核、局長辦公會集體決策，形成出讓招標方案），對涉及建設用地審批、土地資產(chǎn)處置、地價確定等土地資產(chǎn)管理的重大事項，一律經(jīng)過科學民主的決策程序，實施集體決策。時間內(nèi)保證地價款足額到位。同時，在城市土地使用權(quán)的招標、拍賣和掛牌交易的過程中，要減少審批環(huán)節(jié)，降低交易費用，保障交易安全，促進城市土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。隨著土地制度改革的不斷深化和土地市場的發(fā)育完善，土地管理部門的職能應該實現(xiàn)土地利用管理為主向土地市場管理為主的轉(zhuǎn)化。當前，要根據(jù)WTO的游戲規(guī)則，進一步強化土地監(jiān)察執(zhí)法手段，維護土地市場正常秩序?？梢钥紤]建立土地監(jiān)察執(zhí)法的垂直管理體制，以減少來自“塊塊管理”的約束，并進一步探索土地管理執(zhí)法機構(gòu)的人事管理新體制。同時，要加強土地監(jiān)察執(zhí)法隊伍建設，以確保土地監(jiān)察執(zhí)行人員有法必依，執(zhí)法必嚴。國土資源的分布具有地域性、分散性等特點，使得土地資源的供求信息不透明，價格機制和競爭機制不能充分發(fā)揮作用，從而為政府實施土地監(jiān)察管理帶來了困難。因此，有必要將建立數(shù)字化國土資源信息系統(tǒng)工程納入政府議事日程。通過建立數(shù)字化國土資源信息系統(tǒng)，可以及時公開土地供應計劃、需求狀況等相關(guān)信息，隨時對城郊結(jié)合部地帶的土地進行監(jiān)測，并可實現(xiàn)土地政務管理辦公自動化，以形成政府與公眾之間的雙向互動交流，從而增加土地行政行為的透明度，減少人為因素參與到土地審批過程中去的可能性。因此，建立數(shù)字化國土資源信息系統(tǒng)，可以使土地管理部門及其工作人員的權(quán)力得到一定的規(guī)范和制衡，從而有利于消除土地行政中的腐敗現(xiàn)象。
城市土地經(jīng)營的解析與新思考
五、構(gòu)建土地儲備制度是城市土地經(jīng)營的蓄水池
為了實現(xiàn)城市土地的可持續(xù)經(jīng)營，必須構(gòu)建城市土地經(jīng)營的蓄水池。筆者以為，城市土地經(jīng)營的蓄水池就是城市土地儲備制度。城市土地儲備制度是指城市土地管理部門或機構(gòu)集中對土地征購、整理、儲備、供應和開發(fā)的體制安排，它是城市政府主導和調(diào)控城市土地市場的基本手段之一。城市土地儲備的運行機制應根據(jù)城市社會、經(jīng)濟、生態(tài)和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的整體利益和長遠目標來運作。在此基礎上，對列入土地供應計劃的土地，可根據(jù)城市建設的具體需要和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化調(diào)整等要求，在城市總體規(guī)劃的指導下，進行分區(qū)規(guī)劃的制訂，即對用地（包括增量和存量土地）結(jié)構(gòu)進行重新調(diào)整，再進行控制性詳細規(guī)劃以及建設方案的設計。
建立城市土地儲備制度需統(tǒng)一開展城市建設用地的征用工作，有計劃地集中和積累建設用地。其土地來源包括征用農(nóng)用地、劃撥土地使用權(quán)的機制，從城市土地二級市場中收回土地使用權(quán)等。然后，政府再將進入儲備體系的土地進行拆遷、平整、歸并、整理，從宏觀上進行平衡，進行城市基礎設施與配套設施的建設，使儲備土地成為可供出讓和出租的建設用地（熟地）。為此，地方政府應從土地出讓金中拿出一定的比例，建立土地收購儲備基金，以確保土地收購制度的實施。在建立城市土地儲備體系的前提下，政府應將城郊結(jié)合的土地納入城市土地儲備體系，在其尚未整理為建設用地時，將這些土地視為同質(zhì)化的土地儲備范圍，將來根據(jù)城市規(guī)劃的需要，調(diào)控房地產(chǎn)周期的需要（主要是地價水平），通過調(diào)節(jié)土地的供求量達到宏觀調(diào)控地產(chǎn)市場的目的。目前，要把市地和農(nóng)地結(jié)合地帶作為重點監(jiān)控區(qū)。任何農(nóng)地轉(zhuǎn)為市地必須經(jīng)過政府征用的法定程序，由政府壟斷供應土地資源的源頭。目前，可以考慮把城郊結(jié)合部作為城市城鎮(zhèn)發(fā)展“特區(qū)”，在城市或城鎮(zhèn)規(guī)劃指導下適當給予優(yōu)惠政策，引導其健康發(fā)展。其具體建議是：對近期城市的空間拓展，政府可根據(jù)城市規(guī)劃成片征為國有土地，作為城市土地儲備。對中期城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，有條件的可以先征用，然后租賃給農(nóng)民在保持原用途的情況下充分利用，政府需要時隨時收回。對中長期規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，政府未作征用處理的，也應將之納入城市土地儲備計劃，允許集體或農(nóng)民個人在法律和城市規(guī)劃許可的范圍加以利用，并保護其權(quán)益。對于現(xiàn)在已經(jīng)進入“市地”的農(nóng)村集體土地、但不符合城市規(guī)劃的，予以清退，并依法對有關(guān)責任人員進行處罰；對符合城市規(guī)劃要求的，應補齊有關(guān)手續(xù)，使之依法轉(zhuǎn)為國有土地。通過把城郊結(jié)合的集體農(nóng)用地納入城市土地儲備體系，可以避免土地供給和用地結(jié)構(gòu)安排的盲目性，從而可以有效地調(diào)控進入一級土地市場的土地、供應數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)及布局的合理性，進而促進土地利用管理水平的提升。
舊有的城市土地供應方式即是一種城市土地使用權(quán)通過劃撥、出讓等方式，由原土地使用人手中直接進入房地產(chǎn)市場的供應模式。這種模式的特點是：城市土地進入市場的速度快，程序簡單，政府不必或極少在城市土地上進行開發(fā)投資，因而也沒有任何投資風險，而且還可以在城市土地的出讓中獲得一部分級差收益。但是，這種模式的弊端也十分明顯，最突出的是市場運行不規(guī)范，容易因追求短期內(nèi)的城市土地收益而造成城市土地供應總量上的失控。因此，從城市土地儲備制度運作模式優(yōu)化的角度看，深化改革可以從以下措施切入：
(1)吸收國外土地銀行運作模式的優(yōu)點，通過土地收回、收購、置換、征用與整理等方式，將出讓和年租土地完全納入政府土地供應總量控制的范疇。
(2)改變城市土地從原使用者手中直接進入城市土地市場的作法。通過城市土地儲備機制，將納入儲備的城市土地進行開發(fā)或再開發(fā)，使生地、毛地變?yōu)椤叭ㄒ黄健薄ⅰ拔逋ㄒ黄健薄ⅰ捌咄ㄒ黄健钡氖斓睾?，再逐步將其推向城市土地市場?/p>
(3)采用靈活多樣的城市土地儲備形式，盡可能減少政府的財政支出。根據(jù)我國各大中城市的實際情況，可以通過努力建立和形成一個分層次、多形式的城市土地儲備體系。[2]“分層次”，是指在城市政府統(tǒng)一的土地儲備總量計劃之下，按照目前各大城市“兩級政府”、“兩級管理”的管理體制，建立市、區(qū)兩級，以市為主的城市土地儲備網(wǎng)?！岸嘈问健保侵冈诔鞘型恋氐膬湫问缴峡梢远鄻踊?，包括規(guī)劃儲備、計劃儲備和通過收購地塊后的直接儲備。“規(guī)劃儲備”，是指運用規(guī)劃的手段，對列入城市規(guī)劃中需改造或需調(diào)整結(jié)構(gòu)的地塊進行開發(fā)時間、開發(fā)進度上的控制。“計劃儲備”，指對“九五”、“十五”期間已批準征用的大批土地，按照其規(guī)劃狀況、市政配套等條件，編制計劃，控制其開發(fā)進度。“直接的地塊儲備”，是指市區(qū)兩級政府，通過“收回、收購、置換、征用、整理”方式取得的城市土地使用權(quán)后的直接儲備。通過這一體系，有助于使政府對城市土地的開發(fā)利用狀況、進度等實行全方位的有效調(diào)控。
籌集購地資金是征購土地的關(guān)鍵所在。城市土地儲備機制的運行通常伴隨著資金的運行，要進行大量的土地收購儲備活動，并將生地變?yōu)槭斓?，需要巨額資金。因此，建立城市土地儲備制度的核心是要建立城市土地儲備基金，并通過專業(yè)機構(gòu)對城市土地儲備基金進行運作，從而實現(xiàn)土地“征購、儲備、出讓”在土地資產(chǎn)和資金上的雙向良性循環(huán)運動。城市土地儲備機制的運行總是伴隨著資金的運動，城市土地儲備機制的良性運行需要巨額資金支持。因此，建立城市土地儲備基金便成為建立和完善城市土地儲備制度的重要財力保障。建立我國城市土地儲備基金的可能資金來源主要有：一是政府撥款，目前各個試點城市政府都劃撥一定數(shù)量的款項作為啟動資金。二是政府貸款，城市土地儲備機構(gòu)的運行，必然帶來較為可觀的運行收入。因而，用于城市土地儲備的政府貸款可以說是一種低風險甚至是無風險貸款。在初期啟動階段，城市土地儲備與開發(fā)公司完全可以用貸款方式建立土地儲備基金。三是政府預劃撥部分城市土地給城市土地儲備與開發(fā)公司。這相當于政府以土地資產(chǎn)實物的形式投入到城市土地儲備基金之中。四是土地收益。城市土地使用制度改革已實施多年，城市土地有償使用制度的引入，已經(jīng)為政府積累了一筆可觀的土地收益，這些收益一部分已用于城市基礎設施和公益事業(yè)建設，剩余部分可列入城市土地儲備基金。五是城市土地儲備收益。城市土地儲備制度運作一段時期后，將會產(chǎn)生土地儲備收益，這些收益也可列入城市土地儲備基金，滾動使用。六是由城市土地儲備機構(gòu)發(fā)行土地債券。土地債券通過城市土地儲備收益來還本付息。七是其他資金，包括各種按有關(guān)規(guī)定可以進入土地儲備基金的公共基金、社會基金，如各種保險基金、離退休基金、養(yǎng)老基金等等。
另外，還要建立城市土地儲備基金的運作主體。筆者建議，可以考慮建立具有一定壟斷性質(zhì)的城市土地儲備與開發(fā)公司來實際運作城市土地儲備基金。作為城市土地基金運作主體，城市土地儲備與開發(fā)公司的職能是受城市政府委托，承擔土地征用、城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和回收以及存量土地的收購；組織城市土地供應、土地開發(fā)整理和土地資產(chǎn)的管理等公共事務工作。運作土地基金，既要接受政府計劃指導，又要按照市場機制進行高效運作，確保國有土地資產(chǎn)收益的最大化。
城市土地儲備基金是一種與市場經(jīng)濟相適應的土地管理制度、管理方式和運行機制的結(jié)合。建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的城市土地儲備基金架構(gòu)，必然涉及到我國現(xiàn)行的土地管理體制、土地供應機制和法律法規(guī)等一系列層面的創(chuàng)新；同時，還直接受城市土地市場發(fā)育程度的影響。因此，必須認真研究城市土地儲備基金與城市土地資產(chǎn)管理、土地收購與儲備、土地資本化運營和土地證券化等方面的關(guān)系，并著重研究和解決好建立城市土地基金與現(xiàn)行法律法規(guī)的適應性問題。城市政府通過征購方式，集中進行城市土地儲備和供應，現(xiàn)行法律中有一些依據(jù)，但不盡明確和完善。我國現(xiàn)行《土地管理法》第二條中規(guī)定：“中華人民共和國實現(xiàn)土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”，該法第九條規(guī)定：“國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務”?？梢?，我國政府代表國家行使城市土地所有權(quán)，用地單位只擁有一定期限的土地使用權(quán)。政府代表國家行使對土地的最高處置權(quán)，國家對土地的處置權(quán)利應當包括回購土地的權(quán)利，但是，現(xiàn)行法律對此尚無明確規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l和第六十五條僅作了如下規(guī)定：為公共利益需要使用土地，或為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)的改建，可以依法收回或調(diào)整使用的國有土地或集體土地。收回或調(diào)整土地的，對原土地使用人給予適當補償。上述規(guī)定為建立城市土地儲備制度提供了一定的法律依據(jù)，但很不充分，覆蓋范圍太小。關(guān)于建立城市土地儲備制度的法律建設，可以借鑒國外賦予政府土地優(yōu)先購買權(quán)的作法，根據(jù)我國土地基本制度，從根本上解決建立城市土地儲備制度的法律保障問題。瑞典、荷蘭等歐洲國家都頒布了一系列法律法規(guī)來支持土地儲備機制的運行，如規(guī)定政府對土地擁有優(yōu)先購買權(quán)(或征用權(quán))以及對政府擁有的開發(fā)條件還不成熟的土地，可以出租給農(nóng)場主和森林主等等。[3]建立和完善我國城市土地儲備制度，不僅要在繼續(xù)完善國家對農(nóng)地征用權(quán)的基礎上，賦予城市政府對土地的優(yōu)先購買權(quán)，而且應從法律上明確城市土地儲備的范圍。根據(jù)我國城市用地的復雜性，可以將以下十類土地納入儲備范圍：市區(qū)范圍內(nèi)的無主地；為政府代征的土地；土地使用期限已滿被依法收回的土地；被依法收回的荒蕪、閑置的國有土地；依法沒收的土地；因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或者其它原因調(diào)整出的原劃撥的國有土地；以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃和土地整理，市政府指令收購的土地；土地使用人申請市土地儲備中心收購的土地；其他需要進行儲備的國有土地。另外，還應當從法律上規(guī)定對政府擁有的開發(fā)條件還不成熟的土地，可以依法實行年租或短租，并將租賃收益納入城市土地儲備基金進行管理。同時，還應當對城市土地儲備基金運作主體及相應的監(jiān)督機制作出明確的法律規(guī)定。[4]
主要參考文獻：
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OntheProblemsoftheUrbanLandOperation
YANGJirui
組成及功能地理信息系統(tǒng)是在計算機硬件技術(shù)和軟件技術(shù)支持下，收集、儲存、管理及分析各種空間信息，用很多形式輸出圖形和數(shù)據(jù)產(chǎn)品，幫助企業(yè)或政府等做好預決算的一個計算機系統(tǒng)。GIS可以理解為屬性數(shù)據(jù)與空間數(shù)據(jù)的綜合體，它主要具有三方面特點，具有動態(tài)性與空間性，能夠收集、分析并管理各種地理信息，計算機系統(tǒng)支持是GIS的最重要特點，是計算機系統(tǒng)使得GIS可以準確快速的對地理系統(tǒng)進行動態(tài)分析與空間定位，GIS系統(tǒng)的計算機程序能夠模擬各種地理分析方法，并作用于空間數(shù)據(jù)信息，分析有用的信息。GIS由計算機軟件系統(tǒng)、硬件系統(tǒng)及地理數(shù)據(jù)三部分組成。軟件系統(tǒng)又包含地理信息系統(tǒng)的軟件、應用分析程序及其他支持軟件。硬件系統(tǒng)主要有計算機和服務器、打印設備及數(shù)字化設備構(gòu)成。數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的數(shù)據(jù)有屬性數(shù)據(jù)與幾何圖形數(shù)據(jù)兩種。GIS具有采集數(shù)據(jù)、轉(zhuǎn)換數(shù)據(jù)、編輯數(shù)據(jù)、儲存數(shù)據(jù)和組織數(shù)據(jù)功能，能夠?qū)?shù)據(jù)概化、格式化。
二．城市地下管線管理工作的主要內(nèi)容及特點
城市管線是埋在地下的各種通信、給水、電力、燃氣、工業(yè)及污水管線，地下管線是市政工程里的一種重要基礎設施，它擔負著傳輸信息、傳送能源及排放廢物的重任，是城市不斷發(fā)展的重要物質(zhì)基礎。城市管線規(guī)劃管理的主要特征就是要重視各類管線系統(tǒng)性，充分運用現(xiàn)狀管線，把現(xiàn)狀管線與規(guī)劃管線有機結(jié)合到一起，提高管線的可操作性，滿足各種規(guī)范要求。城市管線管理工作包含調(diào)查現(xiàn)狀、制定規(guī)劃方案、征求意見等，調(diào)查管線現(xiàn)狀含有現(xiàn)場踏查與資料收集，深入了解道路地形情況、現(xiàn)有管線分布情況、管線屬性數(shù)據(jù)及土地運用情況，掌握管線所在道路的寬度、位置等信息，收集有關(guān)市政工程的各種專項研究或報告，按照城市功能規(guī)劃需求，制定管線布置方案，并合理聽取有關(guān)單位意見，不斷完善管線工程方案。規(guī)劃與管理城市地下管線時，管線的埋設方法、周圍環(huán)境保護措施及退讓距離有一定區(qū)別，設計人員及管理人員要反復比較，多總結(jié)工作經(jīng)驗，有效協(xié)調(diào)地下管線和建筑構(gòu)及道路橋梁的地下結(jié)構(gòu)問題。
三．GIS在城市管線管理系統(tǒng)中的運用
1地下管線管理系統(tǒng)的建立背景
伴隨我國城市進程腳步的不斷加快，地下管線設施作為城市重要基礎設施，發(fā)展的迅速。我國很多城市的地下管線狀況都很復雜，一些城市已經(jīng)實施地下管線探測與普查工程，因為管線分布范圍較廣、種類較多，獲得地下管線的資料數(shù)據(jù)量非常大，也有些管線資料表格圖文不一致，精度和來源不明確，管線數(shù)據(jù)資料信息一直處在更新狀態(tài)。如果沒有掌握地下管線分布，盲目的施工極易導致停氣、停水，嚴重時可能導致災害事故發(fā)生。GIS能夠?qū)崿F(xiàn)管線管理信息動態(tài)管理，給城市的建設與規(guī)劃提供服務，確保地下生命線安全運轉(zhuǎn)。
2管線信息管理系統(tǒng)設計
系統(tǒng)設計是GIS系統(tǒng)所有研制工作的中心，系統(tǒng)設計既要完成各種模式要求的任務，還要實現(xiàn)設計系統(tǒng)的不斷優(yōu)化。設計系統(tǒng)時，要盡可能的少建立中間文件，控制文件掃描次數(shù)，從而才能提升系統(tǒng)運行效率，要提高系統(tǒng)控制力，需要擬定字符錯誤與數(shù)字出錯的各種校驗方法，運用數(shù)據(jù)文件過程中，必須設置口令，避免數(shù)據(jù)被修改或發(fā)生泄漏，確保僅有經(jīng)過特殊通道才能儲存數(shù)據(jù)。提升系統(tǒng)可變性可以通過設計各種模塊，把整個系統(tǒng)根據(jù)功能分成多層模塊，各模塊僅執(zhí)行一項功能，這樣的系統(tǒng)具有良好的可變性。地下管線信息的管理系統(tǒng)分成幾個子系統(tǒng)。
3系統(tǒng)各功能組織GIS系統(tǒng)
具有管線數(shù)據(jù)編輯和輸入功能，基本管線信息與基礎地形圖要適應數(shù)字化、圖形矢量化及實測數(shù)據(jù)讀入等輸入方式，編輯模塊需要具有編輯圖形所用的工具，能夠變換圖形、轉(zhuǎn)換坐標及地圖投影形式，管線數(shù)據(jù)編輯具有屬性與圖形聯(lián)動編輯功能，實現(xiàn)圖庫聯(lián)動，并可以維護管線數(shù)據(jù)。系統(tǒng)要有管理海量圖庫的能力，能夠統(tǒng)一管理測量區(qū)里的所有地形圖，含有刪除、檢索、增加等，可以結(jié)合多種方向進行調(diào)整，滿足不同客戶需求。管線數(shù)據(jù)信息檢查功能含有線號與點號的重號檢查、管線屬性規(guī)范性與合理性檢查、管線特征值檢查及測量點超限檢查。管線信息統(tǒng)計和查詢功能含有屬性信息與空間信息雙向查詢、空間定位查詢，系統(tǒng)分析統(tǒng)計可以根據(jù)屬性信息查詢作為參考。管線信息的分析功能對系統(tǒng)實際應用具有重要意義，設計管線工程時管線分析功能根據(jù)設計單位的需求可以分析管線碰撞及最短路徑，提供相對最佳設計路線提供參考或給各種管線事故的搶險工作提供指導。
四．結(jié)束語
關(guān)鍵詞城市綠地城市綠化綠地系統(tǒng)規(guī)劃研究進展
1城市綠地系統(tǒng)
1.1概念
城市綠地系統(tǒng)泛指城市區(qū)域內(nèi)一切人工或自然的植物群體、水體及具有綠色潛畢業(yè)論文能的空間,它由相互作用的具有一定數(shù)量和質(zhì)量的各類綠地組成,具有重要的生態(tài)、社會和經(jīng)濟效益[1],為城市內(nèi)唯一有生命的基礎設施,是城市生態(tài)環(huán)境及可持續(xù)發(fā)展的重要基礎[2]。城市綠地系統(tǒng)組成因國家不同而各有差異,但總的來說,其基本內(nèi)容是一致的,即包括城市范圍內(nèi)對改善城市生態(tài)環(huán)境和生活條件具有直接影響的所有綠地[3,4]。根據(jù)2002年《城市綠地分類標準》,我國將城市綠地分為公園綠地、生產(chǎn)綠地、防護綠地、附屬綠地及其它綠地5類[5]。
1.2特征
城市綠地系統(tǒng)作為復雜的自然-社會-經(jīng)濟復合生態(tài)系統(tǒng),具有如下特征[6,7]:(1)多要素。它是人工干擾較強的生態(tài)系統(tǒng),也是城市的主要自然因素,包含大氣、地文、水圈、生物因素,這些決定著城市綠地系統(tǒng)的基本地域特征。(2)多類型。城市綠地系統(tǒng)包括各種保護區(qū)和國家公園、風景區(qū)、游憩區(qū)、休養(yǎng)保健區(qū)、公園、花園、游園、專類園、苗圃以及以綠化配植為主的各種綠地。(3)多功能。城市綠地功能隨時代的變遷各有側(cè)重,但總的來說,始終兼容著景觀、社會、生態(tài)三大基本功能。(4)動態(tài)性。綠地系統(tǒng)因時代、年代不同以及季節(jié)更替,其內(nèi)容、重點與形式都發(fā)生著變化。(5)空間尺度性。城市綠地系統(tǒng)因空間尺度的不同(主要指城區(qū)、市區(qū)及區(qū)域),其數(shù)量、布局、結(jié)構(gòu)、功能等都有所變化。(6)多因素協(xié)同調(diào)控性。綠地系統(tǒng)的多元性、動態(tài)性及它同城市的交織特征,決定著其持續(xù)發(fā)展需有多因素協(xié)同調(diào)控。
1.3發(fā)展歷程
現(xiàn)代城市綠地系統(tǒng)在城市園林基礎上發(fā)展起來,經(jīng)歷了自然萌生、人工創(chuàng)意、公共綠地及生態(tài)綠地系統(tǒng)階段[1]。自然萌生階段主要指以狩獵圍牧為目的的園圃。人工創(chuàng)意階段指以滿足達官貴人及宗教需求為目的的宮苑、寺院,主要是私家園林和皇家園林。19世紀中下半葉,工業(yè)化導致城市環(huán)境惡化,促使城市進入公共綠地階段。歐洲、北美掀起第一次＊＊,即“公園運動”;20世紀初,尤其是二戰(zhàn)后,歐亞各國開始大力拓建綠地和創(chuàng)建新城,城市綠地邁入第二次＊＊[1,8]。20世紀70年代初,生態(tài)學作為設計理論引入綠地規(guī)劃,城市綠地開始了以改善城市環(huán)境及滿足景觀審美為目的的生態(tài)綠地階段[1]。
20世紀80年代初,城市綠地進入了生態(tài)園林的理論和實踐探索階段[1]。國際社會也正式提出“生態(tài)城市”概念,以期用生態(tài)學原理和方法指導城市建設[8]。生態(tài)城市反映了人與自然和諧發(fā)展的思想,城市建設以不使環(huán)境遭到破壞為標準,使行為主體的活動有利于維護周圍環(huán)境并融于自然的類天然群落[9]。它是人類社會生產(chǎn)力高度發(fā)達,人的社會文化、生態(tài)意識達到一定水平下渴望實現(xiàn)的目標境界[8,10]。城市綠化建設中提出的“花園城市”、“園林城市”、“山水城市”、“綠色城市”、“田園城市”等都是城市發(fā)展的中階段目標,而城市運轉(zhuǎn)符合生態(tài)規(guī)律的“生態(tài)城市”才是人類追求的最高目標[11]。近年來,隨著人們對人居環(huán)境質(zhì)量重視程度的提高,生態(tài)城市的實踐與探索受到社會各界的廣泛重視[8,9]。
2城市綠地規(guī)劃現(xiàn)狀
2.1國外城市綠地規(guī)劃
國外園林綠化最大特點是簡潔樸實大方,處處體現(xiàn)大自然的風格特色[12]。如美國城市綠化率相當高,公路、街道兩側(cè)和居民社區(qū)除去建筑,職稱論文草坪和樹木覆蓋所有空地,草坪常綠,修剪平整,沒有雜草,綠化品位較高[10]。根據(jù)對世界49個城市的統(tǒng)計,人均公共綠地10m2ö人以上的占70%[1]。新加坡土地面積648km2,人口386萬,人口密度5965人ökm2,現(xiàn)有綠地7500hm2,人均25m2ö人,進入世界城市綠化先進行列[13～15]。就人均公園面積而言,2000年,美國華盛頓為50m2ö人,澳大利亞堪培拉為70m2ö人,瑞典斯德哥爾摩超過68.3m2ö人[16]。國外成功的規(guī)劃范例有:(1)美國城市公共綠地布局因地制宜,適地適樹,很少有大體量的園林建筑、小品等設施,植物自然式種植,簡樸大方。設計手法多是大手筆、大色調(diào)疏林草地。常綠與落葉樹結(jié)合,喬灌草花結(jié)合,林相豐富,林冠線變化多端,園林景觀野趣盎然,處處體現(xiàn)自然美[17]。(2)二戰(zhàn)后德國政府把城市周圍地帶低價售給居民,修建永久性“私人田園”。田園一切設施取于自然,禁止用磚瓦、水泥和金屬材料。田園周圍是低矮籬笆、灌叢和野花,小路兩邊草地布置許多木凳供入歇腳[18]。(3)新加坡為建設“熱帶優(yōu)秀城市”,在概念性規(guī)劃、發(fā)展指導規(guī)劃中對每寸土地使用性質(zhì)、強度進行了嚴格限制,建筑成片和集中密集建設,向空中發(fā)展,留出地面空間進行美化綠化[14]。(4)維也納、巴黎、科隆、萊比錫等城市拆墻建設花園環(huán)路,維也納的花園環(huán)路同教堂、大學、音樂廳等公共建筑為一體。(5)羅馬、塔拉戈納等環(huán)城綠地將城墻、花園、露天博物館等作為整體布置,羅馬在開辟道路和綠地的同時保護城墻殘段,在其周圍開辟道路和綠化帶,形成環(huán)城公園。其共同點是綠化圈、文化圈、水系風景圈等共融和諧[11]。
2.2我國城市綠地規(guī)劃
2.2.1綠化及科研進展
20世紀70年代末,我國城市綠地規(guī)劃工作者提出“連片成團,點線面相結(jié)合”的方針后,城市綠化進入快速發(fā)展階段[19]。80年代后,提出了北方以天津為代表的“大環(huán)境綠化”,南方以上海為代表的“生態(tài)園林綠化”[19]。八五其間,城市人均公共綠地由
3.9m2增加到4.6m2,綠化覆蓋率由19.2%增加到22.l%。1999年底,全國667個城市建成區(qū)綠化覆蓋面積達到591000hm2,綠地率達23%,綠化覆蓋率已達到27.44%,人均公共綠地6.5m2,公園動物園數(shù)達4219個,面積77137hm2。目前,已經(jīng)涌現(xiàn)出北京、南京、上海、秦皇島、青島、大連、煙臺、威海、合肥、杭州、廈門、深圳、中山、珠海、佛山、南寧等30多個“園林綠化先進城市”[19]。
從80年代初開始,建設部開展了多項園林綠化科研課題[19]。近年來完成的課題有《城市生存環(huán)境綠色量值群研究》、《城市綠地在生態(tài)上的價值定量化》、《園林生態(tài)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略研究》、《城市綠化樹種區(qū)域規(guī)劃研究》、《2000年小康型城鄉(xiāng)科技產(chǎn)業(yè)工程——居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量保障體系》、《城市市政公用事業(yè)‘九五’和‘十五’計劃及2015年規(guī)劃預測研究之風景園林部分》等[20]。到目前為止,我國有甲、乙級園林規(guī)劃設計單位40余家,園林科研院(所)60余家,大專院校10余家[20]。
2.2.2傳統(tǒng)規(guī)劃及其缺點
城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的組成部分,在總體規(guī)劃完成后,可編制城市綠地專項規(guī)劃,其主要內(nèi)容為:根據(jù)城市總體規(guī)劃,確定城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃的指導思想、原則、目標、指標、用地布局、各類綠地位置、范圍、性質(zhì)、功能及分期建設步驟和近期實施項目;劃定需要保護、保留和建設的城郊綠地;提出實施建議[21]?？梢?傳統(tǒng)綠地規(guī)劃對城市綠地市場運作、生態(tài)及景觀要求很少考慮,具體說,主要存在以下問題[10,21]:(1)未充分從區(qū)域與城市生態(tài)系統(tǒng)角度構(gòu)筑城市綠地總體結(jié)構(gòu)和布局;(2)綠地植物配置重美觀輕生態(tài);(3)城市綠地是城市形象設計和景觀規(guī)劃的重要載體,傳統(tǒng)綠地規(guī)劃未充分從整體上考慮塑造城市形象;(4)市場經(jīng)濟條件下城市綠地建設模式、資金渠道已發(fā)生變化,總體規(guī)劃確定的綠地在實施過程中難以一成不變。因此,傳統(tǒng)綠地規(guī)劃已不能適應新時期要求[21]。
2.2.3現(xiàn)代綠地規(guī)劃原則
現(xiàn)代城市綠地規(guī)劃流行應用控制性規(guī)劃理念,越來越重視根據(jù)各城市特有的地理環(huán)境、地形、地貌、水文地質(zhì)、城市風貌、工業(yè)用地、居民用地、道路系統(tǒng),做出各具特色、結(jié)合河湖山川自然環(huán)境,體現(xiàn)地區(qū)特色的城市綠地系統(tǒng)。規(guī)劃遵循以下基本原則[22]:(1)重視內(nèi)外自然山水地貌特征,發(fā)揮自然環(huán)境條件優(yōu)勢,深入挖掘城市歷史文化內(nèi)涵,形成本城市綠地系統(tǒng)的布局結(jié)構(gòu)與特色;(2)按照國家城市綠地指標的規(guī)定,合理確定各類綠地類型與規(guī)模;(3)均衡布置各類公園綠地,有機結(jié)合形成完整體系;(4)合理確定近期和遠期規(guī)劃;(5)正確鑒別和妥善處理局部與整體、小局與大局、保護與開發(fā)、理想與現(xiàn)實、近期與遠期等關(guān)系[23];(6)樹種規(guī)劃重視使用地帶性植被,以喬木和灌木為主,兼顧植物群落的觀賞、生態(tài)和經(jīng)濟價值。
2.2.4綠地系統(tǒng)規(guī)劃對策
針對我國國情和綠地建設的不足,今后綠地規(guī)劃應努力做到以下幾點[12,21,24,25]:(1)加強政策扶持,完善相關(guān)法律和法規(guī)。城市綠地是先投資后受益、間接效益與直接效益并存的產(chǎn)業(yè)。碩士論文綠地規(guī)劃要常抓不懈,制定長遠戰(zhàn)略與具體政策。(2)制定切實可行、理念超前的總體規(guī)劃。在城市建設和城改前制定可行的城市總體規(guī)劃,編制綠地詳細規(guī)劃,嚴禁綠地改變用途,確保綠化指標和綠化用地落實[25]。(3)提高綠地生態(tài)效益。植物生態(tài)功能基本靠葉完成,故增加生態(tài)效益就要增加葉面積。喬木葉面積可達其樹冠正投影面積的20倍左右,灌木5～10倍,草更小。
所以,園林植物要以喬木為主,重視鄉(xiāng)土樹種,常綠與落葉搭配,灌草藤花結(jié)合,形成多樣、復層、立體、生態(tài)的多功能自然群落[19,26]。(4)重視大環(huán)境生態(tài)建設,加強城鄉(xiāng)一體化。城鄉(xiāng)一體化是城市大環(huán)境生態(tài)建設的重要組成,是擴大綠地面積、改善城市生態(tài)環(huán)境的有效方式。以城市林業(yè)理論為指導,運用生態(tài)系統(tǒng)邊緣帶物種多樣性增大原理,營造各種防護林、風景林及經(jīng)濟林,建立城市生境與自然環(huán)境聯(lián)系的生物廊道,為野生動物提供遷徙通道和棲息地[19]。
(5)多方籌措資金。城市綠化是社會公益事業(yè),除從城市維護費中列支和有關(guān)部門籌集資金外,還要調(diào)動全社會力量。(6)引進參與式管理。城市居民參與城市綠地規(guī)劃及建設,可增進居民與政府的相互理解和溝通。
3綠地規(guī)劃發(fā)展趨勢
3.1規(guī)劃模式
現(xiàn)代城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃模式趨于以下方面[27]:
（1）都市圈綠色廊道網(wǎng)絡規(guī)劃。城市在一定區(qū)域范圍內(nèi)集中發(fā)展,綠地系統(tǒng)與城市呈現(xiàn)環(huán)狀圍繞、核心方式、嵌合方式、帶形相接方式等形態(tài),使綠地系統(tǒng)發(fā)揮較大效能,并有良好的連續(xù)性與可達性[28]。英國“大倫敦規(guī)劃”,把從市中心48km內(nèi),約6700km2的地區(qū)劃分為城市內(nèi)環(huán)、郊區(qū)環(huán)帶、一條約16km的綠化帶、農(nóng)村環(huán)帶等4個同心圓,成為世界發(fā)展新城的規(guī)劃模式[27]。丹麥哥本哈根的指狀規(guī)劃,莫斯科的楔形綠地,按照“有機疏散理論”而定的大赫爾辛基規(guī)劃方案,都是典型的綠地嵌合模式[27]。
荷蘭蘭斯培德地區(qū)(包括鹿特丹、阿姆斯特丹和海牙等城市)的綠心(綠地核心式)與建成區(qū)之間建設綠色緩沖地帶以保護綠心。而巴黎沿塞納河兩側(cè)建了8個新城,在塞納河兩岸形成了2條平行軸線,是綠地系統(tǒng)帶形相接方式的代表[27]。
(2)森林城市模式。把森林引入城市,讓城市坐落在森林之中,恢復人類與森林的本來關(guān)系,實現(xiàn)人與自然的協(xié)調(diào)發(fā)展已成為優(yōu)化城市綠色規(guī)劃的總趨勢[12]?！叭嗽诔侵?城在林中”將成為21世紀城市綠地建設的重要模式[29,30]。城市生態(tài)環(huán)境建設強調(diào)以人為核心,創(chuàng)造“天人合一”的城市與森林融合的人居環(huán)境空間。城市森林建設主旨是“人與自然和諧共生”,以“綠色空間”構(gòu)筑“綠色城市”空間網(wǎng)絡[31]。城市森林的布局模式主要有放射式、圈層式、跳躍式、因地制宜式及綜合式5種[32]。完整的城市森林生態(tài)系統(tǒng)將為徹底改善城市生態(tài)環(huán)境提供物質(zhì)和能量的保障。城市森林景觀建設要具有親和性、文化教育性、舒適性和富有人情味,使之能激起人們親近的愿望[27]。同時,城市森林建設要以自然為宗旨,以城市文化底蘊為基礎,依托城市自然地形地貌,結(jié)合城市風貌、結(jié)構(gòu)特征和空間屬性等科學布局和規(guī)劃,體現(xiàn)自然植被景觀和群落結(jié)構(gòu)特征,實現(xiàn)城市森林的自我維持及協(xié)調(diào)發(fā)展,發(fā)揮其綜合效益。
3.2規(guī)劃特征
現(xiàn)代城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃有如下特征:(1)空間開放化[22]。首先表現(xiàn)在從“園林綠化”走向“大地景觀規(guī)劃”,著眼于大環(huán)境綠化規(guī)劃,從區(qū)域出發(fā),把森林、農(nóng)田、草地、景區(qū)作為生態(tài)改善的積極因素納入城市綠地規(guī)劃,使城市擁有良好的整體生態(tài)背景。其次是開放公園,引入園外的自然風光與環(huán)境中的河道、溪流、綠地、建筑等相融合,成為大環(huán)境不可分割的有機組成部分。開放空間更有利于發(fā)揮綠地景觀功能及美化和改善環(huán)境的作用,便于各類綠地相連,是人性化的要求和人本主義的體現(xiàn)。(2)綠化森林化。綠化森林化指城市綠化以成片森林為主體,喬灌草相結(jié)合,提高綠地效益[22]。(3)景觀人文化。指綠地規(guī)劃尊重文化,把握園林綠地性質(zhì)、風格和主題,重視植物景觀文化性,充分體現(xiàn)當?shù)靥厣皻v史文脈[22]。(4)水景生態(tài)化。水體和水系是城市與外部生態(tài)系統(tǒng)交流的主要通道,是城市最重要的廊道景觀。城市綠化建設應重視沿河道的綠地建設,應用生態(tài)學原理處理水體造景,使水體潔凈,富于情趣,水生植物和水生動物共生[22,27]。(5)設施人性化。城市綠地的服務對象是人,綠地設計必須滿足人類生存、享樂與發(fā)展的要求,各種設施要符合人體尺寸比例、生態(tài)環(huán)境質(zhì)量標準,滿足人類生理與心理需求[12]。(6)目標多樣化?，F(xiàn)代城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃要符合生態(tài)性、生物多樣性、郊野休閑性、文化性、自然性、區(qū)域性、人居環(huán)境的舒適性、可居性和可持續(xù)利用性等特點[33]。
3.3規(guī)劃新方法
3.3.1新理念
城市綠地規(guī)劃經(jīng)歷了以游樂、觀賞為主的實踐后,現(xiàn)在發(fā)展到以生態(tài)學觀念為出發(fā)點,融觀賞、游憩于生態(tài)系統(tǒng)的生態(tài)園林階段。生態(tài)園林就是依靠植物來形成環(huán)境、保護環(huán)境、利用環(huán)境和美化環(huán)境,建立以綠色植物為主體的園林綠地生態(tài)系統(tǒng)[34]。它以保持生態(tài)平衡、美化環(huán)境、減少生態(tài)環(huán)境災害為主導思想,具有公共性、廣泛性、無界性、長期性、高效性、不可取代性、永恒性、連續(xù)性等特點[35],是當代城市綠地設計的發(fā)展趨勢[36]。生態(tài)園林具有3方面的內(nèi)涵:一是具有園林的觀賞性,能創(chuàng)造景觀,美化環(huán)境,為人們提供休憩、游覽和娛樂環(huán)境;二是具有改善環(huán)境的生態(tài)適應性;三是具有生態(tài)結(jié)構(gòu)的合理性,即具有合理的時間結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)和營養(yǎng)結(jié)構(gòu),與周圍環(huán)境一起組成和諧的統(tǒng)一體[37]。生態(tài)園林注重從宏觀管理、生態(tài)保護角度來建設城市綠地系統(tǒng),其基本理念是在城市區(qū)域范圍內(nèi),保護和修復區(qū)域性生態(tài)系統(tǒng),遵循生態(tài)學原理建立合理的人工植物群落,保護生物多樣性,建立人類-動物-植物和諧共生的城市生態(tài)環(huán)境[37]。
3.3.2新手段
為了最大限地度提高綠地生態(tài)效益,增加城市綠量,改善日益惡化的生態(tài)環(huán)境,現(xiàn)代城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃采用了新綠化方式:(1)垂直綠化。也稱攀緣綠化,就是綠化那些與地面垂直的線或面,即利用攀緣植物使其沿墻或其它設施上升形成垂直的綠化面。工作總結(jié)墻面、廊欄、立桿、燈柱、棚架、涼廳、拱門等建筑物均可采用攀緣植物進行綠化,其形式有附壁式、籬欄式、棚架式、拱門式、立柱式及懸蔓式[38]。(2)立體綠化。立體綠化是運用現(xiàn)代建筑和園林科技的各種手段,對一切建筑物和構(gòu)筑物所形成的再生空間進行多層次、多形式的綠化美化,其基本內(nèi)容包括:地面綠化的喬灌草復層群落;建筑再生空間的綠化美化(墻面綠化、屋頂與天臺綠化、室內(nèi)與陽臺綠化等)[39]。立體綠化源于屋頂花園,最早是由德國人在一些階梯式和單元樓式建筑群上試驗成功的?，F(xiàn)已發(fā)展為地面、窗口、涼臺、室內(nèi)與屋頂、盆栽與池栽相結(jié)合的各種綠化方式。它能擴大城市綠地面積,美化城市環(huán)境,使平板單調(diào)的建筑單體、硬質(zhì)構(gòu)筑、門窗柵欄等,變成具有自然風格、賞心悅目的綠化景觀,并起到良好的降溫消音作用[40]。
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1.1水利工程質(zhì)量意識比較淡薄
一個產(chǎn)品要想在在市場上具有競爭力，那么它必須有好的質(zhì)量保證。質(zhì)量良好的產(chǎn)品往往會受到顧客的青睞，質(zhì)量的導向作用遠遠大于價格，質(zhì)量高的產(chǎn)品即使價格也高也會成為顧客首先考慮的對象。在各行各業(yè)中，都把產(chǎn)品的質(zhì)量作為競爭力的核心。在水利工程建設中，地基對其上方的水工建筑物有支撐作用，如果在地基施工中，對地基施工質(zhì)量不夠重視，一味追求工程的施工進度、人為的簡化施工方案、忽略細節(jié)，甚至違背施工程序，這樣做的后果將會使地基基礎的質(zhì)量大打折扣，給工程埋下極大的隱患。“差之毫厘，謬以千里”。很多巨大的災難都是由一點微小的誤差而引起，所以，應該加強在地基施工時的質(zhì)量意識。
1.2水利工程前期勘測設計的不太規(guī)范
水利工程建設應該立足實際，不能紙上談兵。在進行建設之前，應實地進行考察，針對實際情況，提出合理的施工方案。如果在進行實地考察，勘測不夠到位，方案的設計不會太合理，這可能給后期施工帶來一系列的問題，影響工程的整體質(zhì)量。
1.3對水利工程建設的資金投入不夠
在地基施工中，如果資金投入不足，問題就會隨之而來。足夠的資金是地基施工管理的保障。如果資金投入不足，工程造價將成為施工的一個大問題，地基施工就很難選擇最佳方案。要想保證工程的施工質(zhì)量，需要先進的設備和技術(shù)措施，而這些都需要資金的支持。當前，我國的水利工程建設質(zhì)量不高的問題主要就是因為投入的資金不夠。正是因為缺乏資金，管理者才減少了在地基施工階段的資金投入，從而導致施工前期的地質(zhì)勘測不太準確和地基施工不能選擇最佳方案。所以說，一旦資金缺乏，就很難保證水利工程的施工質(zhì)量。
2提高水利工程地基施工質(zhì)量的管理措施
2.1水利工程地基施工前的管理
一個好的地基對水利工程的質(zhì)量具有舉足輕重的作用。因此，在水利工程進行施工之前，要嚴格的進行地質(zhì)勘測，同時對當?shù)氐牡匦翁攸c、天氣情況都要加以考察。只有把這些因素全都考慮進去，才便于選擇最佳方案以此保證地基的質(zhì)量乃至整個工程的質(zhì)量。除此之外，在施工之前必須關(guān)注的問題就是工程所投入的經(jīng)費。如果擁有足夠多的資金支持，就能對多個工程施工的方案進行分析比較，從中得到最優(yōu)施工方案。如果缺乏資金，方案之間的對比就會受到資金的限制，可能因為資金的問題就不能選擇最佳施工方案，后期工程施工也將受到一定的影響。所以，有關(guān)部門在做好實地考察的同時，又要積極的尋求資金支持，以保證水利工程地基施工的質(zhì)量。
2.2水利工程地基施工時的管理措施
水利工程地基施工階段是地基施工管理時最重要的一個階段。在這個階段，施工隊已經(jīng)有了最佳的施工方案，為了保證方案的順利實施，管理團隊要完全熟悉方案的內(nèi)容與相關(guān)的知識。
2.2.1使用“水泥攪拌樁”地基建設中最常用的是“水泥攪拌樁”。水泥攪拌樁是把水泥當成主要的固化劑，它是一種有效處理軟基的方式。水泥攪拌樁利用攪拌樁機將水泥與土充分攪勻，水泥與土發(fā)生一系列的物理和化學反應之后，軟土硬結(jié)從而提高地基的強度。
2.2.2提高地基承載力地基承載力主要是指地基承受負荷的能力。在負荷作用下，地基可能會產(chǎn)生變形。隨著負荷的逐漸增大，地基變形也隨之增大。如果地基變形超過地基的承受能力，將對后期地基施工質(zhì)量產(chǎn)生惡劣的影響。所以，應該要盡可能的提高地基的承載能力，在施工中使用承載力大的混凝土。
2.2.3及時解決地基施工中的問題水利工程建設的主要意義在于“除水害，興水利”。水利工程建設擔負著蓄水、排水的作用。地基施工時綜合考慮各種不利因素（包括地震等不可抗因素），如果發(fā)現(xiàn)達不到目標，就應該對現(xiàn)有的方案進行適當?shù)恼{(diào)整和改善。
3結(jié)語
將低碳理念引入到物業(yè)管理企業(yè)中，在很大程度上促進了物業(yè)管理的發(fā)展。首先，企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展就要求物業(yè)服務企業(yè)走向低碳化。可持續(xù)發(fā)展的基本理念就是實現(xiàn)物及其功能的保值增值，同樣物業(yè)管理的概念就詮釋了它的主要功能是實現(xiàn)其服務的不動產(chǎn)功能及價值的保值與增值，低碳理念體現(xiàn)在管理物、服務人；其次，物業(yè)服務企業(yè)作為一個服務行業(yè)，一直秉承“以人為本”的精神理念，推廣低碳理念正是其發(fā)展中的一種表現(xiàn)。
1.1低碳城市經(jīng)濟的理論內(nèi)涵
低碳經(jīng)濟作為一種綠色經(jīng)濟發(fā)展模式，是指建立在低排放、低能耗、低污染的基礎上，向著低碳的方向發(fā)展，利用碳中和的發(fā)展方法和節(jié)能減排的發(fā)展方式的一種經(jīng)濟模式。將充分利用清潔能源，創(chuàng)造綠色環(huán)保概念，重點研究人類賴以生存發(fā)展的重點，即進行節(jié)能減排創(chuàng)新、重視可持續(xù)發(fā)展作為其發(fā)展核心。低碳城市指在一定規(guī)劃、政策和制度建設的推動下，公眾以低碳為理念和行為特征廣泛參與，政府公務管理層以低碳社會為建設標本和藍圖，通過轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展模式、消費理念和生活方式，實現(xiàn)有助于減少碳排放的城市建設模式和社會發(fā)展方式。其途徑是采用清潔能源和發(fā)展低碳技術(shù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，指導思想為低碳理念，實施基礎為低碳技術(shù)和產(chǎn)品，主要對象為低碳能源生產(chǎn)和應用。城市低碳生活是指人們在日常生活中，追求的是一種簡單、樸實的生活，不奢侈浪費，使用的也盡量都是低碳的環(huán)保產(chǎn)品，城市里的公共基礎設施也都是低碳環(huán)保的一種綠色、可持續(xù)的生活習慣。
1.2物業(yè)管理行業(yè)的低碳理念
作為一個服務行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)中心是“以人為本”。低碳理念在物業(yè)管理行業(yè)的應運，主要體現(xiàn)在為業(yè)主服務的過程中，主要側(cè)重體現(xiàn)在業(yè)主和物業(yè)使用人對低碳生活方式的認識與追求，即業(yè)主和物業(yè)使用人的“體驗性”和對生活方式的“引導性”。從物業(yè)管理企業(yè)自身來說，低碳綠色概念也不能僅僅局限于字面意思，單方面控制能源的使用量及環(huán)境的污染程度，而需將其擴展到控制資源的可持續(xù)發(fā)展方面，主要落實到物業(yè)管理服務過程中節(jié)約成本、降低消耗、減少對環(huán)境影響等方面。
2物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀及存在主要問題
2.1物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀
2.1.1物業(yè)設施設備的耗能較高
物業(yè)設備設施，傳統(tǒng)意義上主要有建筑的給排水、暖氣供應以及電氣輸送等等。我們平時所說的物業(yè)設施設備管理主要是將出現(xiàn)問題的落后的設備轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢哉＿\行的設備，并且進行日常維護與保養(yǎng)?，F(xiàn)在建筑管理中融入了更多的數(shù)字化和智能化，使得各種建筑中都運用到了現(xiàn)代先進設備，物業(yè)管理就有了便捷又復雜的設施設備管理系統(tǒng)，但是設施設備智能化的背后是成本的不斷增加。部分物管公司認為，當建筑完工投入使用后，只要有空調(diào)或水電的師傅讓物業(yè)設施運行起來就可以，卻殊不知這樣帶來的嚴重后果，那就是會出現(xiàn)高能耗、設備損壞、惡化環(huán)境等問題。
2.1.2物業(yè)企業(yè)運行成本較高
由于物件的飛漲，使得電氣水以及物業(yè)管理本身的成本費用增加，隨之帶來的就是物業(yè)收費會增加，業(yè)主不滿意漲價，引發(fā)其態(tài)度不好；物業(yè)管理不僅需要順應經(jīng)濟發(fā)展，還需注重環(huán)境保護，兩手兼顧必然導致其運行成本高；節(jié)能設施設備的投入使用，也需大量成本，這些成本的收回難且慢。這些都將導致物業(yè)公司發(fā)展步履維艱，服務水平自然下降，甚至會出現(xiàn)棄盤現(xiàn)象。
2.1.3商業(yè)物業(yè)運行狀況較好
與小區(qū)物業(yè)相比，商業(yè)物業(yè)在其發(fā)展中擁有先進的設施設備、基金充足且技術(shù)人員充足，整體素質(zhì)高，這些先天性的條件促進了它開展低碳物業(yè)、環(huán)保節(jié)能工作產(chǎn)生的效果更明顯，更多的物業(yè)服務企業(yè)便更愿意接手商業(yè)物業(yè)。商業(yè)物業(yè)在物業(yè)管理領(lǐng)域居上峰，它的發(fā)展將帶動整個物業(yè)管理行業(yè)更上一個層次。
2.1.4管理工作薄弱，管理手段落后，重建輕管的現(xiàn)象依然存在
近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛崛起，物業(yè)管理行業(yè)本應該隨之發(fā)展起來，然而卻出現(xiàn)了重建輕管的現(xiàn)象。物業(yè)管理重建輕管也是有原因的，如物業(yè)設施設備與城市的經(jīng)濟發(fā)展不協(xié)調(diào)；已建成房屋的維修養(yǎng)護工作不到位，縮短了其使用周期，無形中就引發(fā)了高能耗現(xiàn)象?？偟膩碚f，物業(yè)管理工作的管理手段落后，管理工作也較薄弱。
2.1.5物業(yè)行業(yè)政企不分，影響其發(fā)展
物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)不健全，管理體制不完善，政企、政事混淆，這些都影響了物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展。到目前為止，我國都沒有一個統(tǒng)一的核算管理辦法，部分小區(qū)及商業(yè)樓仍然采用的是行政事業(yè)單位的核算制度，這根本無法滿足物業(yè)管理的發(fā)展需求。
2.2物業(yè)管理存在的主要問題
2.2.1生活垃圾的分類、處理及管理存在問題
很多年前，就有人提出了將生活垃圾分類的理念，然而讓居民做到在家就把生活垃圾分類處理真的很難。另一方面，對于收集、清運及處置大量的城市生活垃圾其工作量很大，環(huán)衛(wèi)部門對垃圾的管理也不會盡心盡力，只是單純的完成任務、草草了事，沒有將低碳理念真正引入到我們的實際生活中。此外，面對現(xiàn)行的管理體制，龐大又復雜的市容環(huán)境衛(wèi)生管理隊伍出現(xiàn)了分工不明確、問題多閑人多等問題，面對問題時你推我阻，造成人力財力的浪費，問題集聚，對城市生活垃圾的管理沒有起到絲毫的促進作用。
2.2.2商業(yè)物業(yè)、大型寫字樓物業(yè)及高校物業(yè)的高能耗
公共場所由于其獨特的功能決定了其本身是一個相對較高的能耗場所，但是，個人對待這些公共物品不會像對待自己的東西那樣小心翼翼的愛惜它、愛護它。例如：我們經(jīng)常會看到的公共衛(wèi)生間的水龍頭壞了，水在涓涓流淌也無人問津，換做是自己家的水龍頭誰會讓它一直流水？對于這樣的公共物業(yè)在管理的時候相對較難，它的高能耗給城市帶來很大的負擔，加大了管理的難度。
2.2.3居民的高碳生活方式及觀念難以轉(zhuǎn)變
首先，生活在高質(zhì)量、快節(jié)奏的當下環(huán)境中，高新科技的不斷涌現(xiàn)更是為人們提供了越來越多的方便，如電氣化、機械化、自動化技術(shù)等，它們也逐漸成為居民賴以生存的基本保障，這將導致高能耗、高排放。其次，中國人的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，有些生活方式的改變需要相當長的時間，甚至至始至終難以改變，所以鼓勵人們改變生活方式來發(fā)展低碳模式阻力重重。
2.2.4低碳產(chǎn)品的市場阻力
高能耗的社會固然需要低碳產(chǎn)品為其減負，但是，一方面我國的“低碳產(chǎn)品認證”服務體系并不完善，導致市場上的低碳產(chǎn)品繁雜，管理不到位，部分企業(yè)為謀取私利而開始炒作“偽低碳”產(chǎn)品，這不僅擾亂了正常的市場運行秩序，也給消費者帶來了不必要的損失；另一方面，低碳產(chǎn)品的高成本也令消費者難以承受，主要表現(xiàn)在設計含量、技術(shù)成本、安裝成本、維護投入及推廣費等方面，但是多數(shù)消費者依舊選擇了傳統(tǒng)產(chǎn)品。2.2.5城市規(guī)劃建設滯后經(jīng)濟的快速發(fā)展，導致城市高速運轉(zhuǎn)，一個城市的建設是否完善關(guān)鍵取決于它的規(guī)劃是否合理。現(xiàn)代化的城市建設為每一位居民提供了溫馨的生活環(huán)境及舒適的工作環(huán)境，同時也在不斷提高人民的生活質(zhì)量和生活水平。我國的城市化速度快，但城市規(guī)劃并不完善，主要精力放在了新城區(qū)擴建，而對于老城區(qū)的改造、城市環(huán)境及綠化整改、歷史文化景區(qū)的維修與保護等方面做得是微乎其微。
3物業(yè)管理角度的城市低碳經(jīng)濟
3.1廢品分類回收處理，加強資源的二次利用
物業(yè)公司需要承擔居民的垃圾處理的監(jiān)督工作，還有垃圾分類等相關(guān)工作的組織實施工作，與小區(qū)有關(guān)的街道和社區(qū)必須把這些工作納入小區(qū)管理的工作內(nèi)容中，并且制定明確的標準和目標，定期進行檢查、指導和考評。小區(qū)要處理的垃圾在進入垃圾處理的體系中后，必須是分類的垃圾。物業(yè)公司等管理單位需建立小區(qū)生活垃圾管理服務站，將小區(qū)保潔、垃圾分類和收集運輸集中一體，推動小區(qū)垃圾分類工作的落實。
3.2安裝環(huán)保低碳且節(jié)能的設備、健全物業(yè)管理法規(guī)
第一，熟練掌握各種環(huán)保節(jié)能設備的操作和安裝維護方法，加強管理，提高整個系統(tǒng)的運行效能，從而延長設備的使用時間；并且通過科學的力量進行操控，使區(qū)域的舒適度得到提高，為居住的業(yè)主提供良好的工作和生活環(huán)境；通過宣傳渠道，倡導業(yè)主積極參與到節(jié)能活動中；通過綠色物業(yè)管理，提升物業(yè)公司的管理水平及競爭力，從而在業(yè)內(nèi)提高發(fā)展水平。第二，以供水、供熱和供電等相關(guān)行業(yè)管理網(wǎng)絡為基礎，組織建設國家級的網(wǎng)絡管理平臺。對于現(xiàn)有的建筑，可以由政府節(jié)能管理部門進行能耗統(tǒng)計和審計，并提供一個開放的信息監(jiān)管平臺，為節(jié)能改造提供真實可靠的數(shù)據(jù)。第三，制定相關(guān)法律法規(guī)，健全低碳物業(yè)管理制度。在物業(yè)管理方面，特別是低碳環(huán)保這方面，目前還沒有明確的法律法規(guī)。低碳物業(yè)管理行為需要法律引導和制約，不僅能為處理糾紛提供相關(guān)依據(jù)，也為業(yè)主與服務企業(yè)的責任和利益劃分提供了依據(jù)，從而更好地促進整個物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化。
3.3引領(lǐng)低碳節(jié)能理念進入社區(qū)文化
首先，可以將企業(yè)的良好形象與公司的良好業(yè)績與低碳理念結(jié)合，進行推廣宣傳；其次，可以將低碳節(jié)能理念與業(yè)主的生活結(jié)合宣傳，并且策劃活動，讓業(yè)主得到收益，并且進一步感受到低碳帶給生活等改變和好處。物業(yè)管理公司通過給業(yè)主灌輸?shù)吞忌畹睦砟詈蛢r值，在業(yè)主內(nèi)部大力推廣，逐漸延伸到社區(qū)之間，實現(xiàn)更廣范的普及。再者，加強社區(qū)綠化和屋頂綠化，為業(yè)主樹立綠化節(jié)能的好榜樣，并提供專門的低碳服務，把居民的生活融入到低碳的氛圍中，使業(yè)主自覺感受到生活中低碳的益處。
3.4提供低碳服務，帶動低碳消費
物業(yè)服務企業(yè)提供的低碳服務，不僅是房地產(chǎn)的后期服務，更是為居民提供的低碳生活服務。服務企業(yè)可以在居民區(qū)內(nèi)設立自行車租賃點及修理點，提倡綠色出行，減少汽車尾氣的排放和污染；還可提供空調(diào)清潔服務，減少碳的排放量；總之，物業(yè)公司應就低碳這一主題，以身作則，為業(yè)主樹立榜樣，并引導業(yè)主積極使用低碳產(chǎn)品，另外，還可以與低碳產(chǎn)品廠商合作，達到互利互贏。
3.5物業(yè)管理公司提前介入，利于城市建設和規(guī)劃
物業(yè)管理公司在前期介入物業(yè)項目，為物業(yè)節(jié)能管理提出實際方案。提前介入是物業(yè)公司的基礎工作，不僅可以對物業(yè)規(guī)劃和功能布局提供建設性意見，還應在整個項目的建設和實施過程中提出合理意見，并且制定與項目符合的維修保養(yǎng)計劃，為日后低碳項目的運營和管理打下良好基礎。
4結(jié)語
1.四個版本教材關(guān)于“城市化對地理環(huán)境的影響”分析的優(yōu)缺點比較
（1）優(yōu)點方面
人教版從自然環(huán)境、城市環(huán)境以及人類活動的角度三個方面來分析，而城市化對地理環(huán)境的影響又從有利影響和不利影響兩個方面進行。湘教版從自然地理環(huán)境和人文地理環(huán)境兩個角度闡述來，包括了正負兩個方面，同時也有側(cè)重點，重點介紹了城市環(huán)境問題。魯教版分析了有利和不利影響，重點放在不利影響方面，包括了環(huán)境、資源生態(tài)和社會經(jīng)濟問題等，同時也介紹了城市熱島效應，內(nèi)容分析得比較全面。中圖版從環(huán)境、交通、住宅、社會問題等方面進行分析，內(nèi)容較全面，同時也分析了理想城市模型，拓展了學生的課外知識。
（2）缺點方面
人教版僅從圈層的角度進行分析并沒有考慮到生態(tài)環(huán)境、氣候等因素，也沒考慮到對文化觀念、人口等的影響。湘教版和人教版一樣沒有考慮到對地形、氣候等的影響。同時也沒考慮到對交通、社會秩序等方面的影響，不夠全面。魯教版僅從有利和不利影響兩個方面進行闡述，沒有考慮到對自然環(huán)境方面的影響同時缺乏人文環(huán)境方面的分析。中圖版將住宅、社會、交通單獨進行分析，并沒有放入人文環(huán)境的角度進行分析，同時對自然環(huán)境方面僅從氣候、河流等方面進行分析而沒有很系統(tǒng)地從圈層等角度進行分析。
2.四個版本教材關(guān)于“城市化對地理環(huán)境的影響”的知識體系建構(gòu)
從四套版本教材對“城市化對地理環(huán)境的影響”分析的優(yōu)缺點的比較可以看出，雖然各版本都嚴格按照課程標準來編排，但是仍有各自的側(cè)重點，相對來說并不完整。那對于四套教材都使用的省份（如江蘇?。?，無論是教師還是學生都會無形中加重負擔。本文基于四套版本教材中“城市化對地理環(huán)境的影響”的知識點分析，結(jié)合課程標準的要求，對“城市化對地理環(huán)境的影響”的知識體系進行重新建構(gòu)，主要從有利影響和不利影響兩個角度進行分析，其中有利影響從對人文地理環(huán)境的影響、城市與生活以及人類改善環(huán)境，降低對環(huán)境的壓力的措施這三個角度來闡述。不利影響則是從自然地理環(huán)境、社會問題、環(huán)境問題及資源、生態(tài)問題四個角度進行闡述，自然地理環(huán)境又包括生物圈、大氣圈、水圈和巖石圈四大圈層。社會問題方面主要從就業(yè)，住宅，交通等角度進行闡述。環(huán)境問題方面主要是解釋了幾大污染。而資源、生態(tài)問題則是從土地的利用和地下水的開采兩個角度來進行的。
二、結(jié)論與建議
通過“城市化對地理環(huán)境的影響”知識體系重新建構(gòu)，能較全面系統(tǒng)地體現(xiàn)“城市化對地理環(huán)境的影響”內(nèi)容。
1.注意及時引導
對于城市化對地理環(huán)境的影響這一內(nèi)容來說，在學習的過程中由于內(nèi)容比較繁瑣，因此要注意引導學生使用知識建構(gòu)圖，這樣可以減輕學生不必要的負擔，加深學生的理解。
2.繪制地理思維導圖，加強記憶
