時間：2022-06-22 18:28:59
序論：在您撰寫房產(chǎn)投資論文時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵字:商業(yè)房地產(chǎn);投資風(fēng)險;防范策略
一、商業(yè)房地產(chǎn)概述
(一)商業(yè)房地產(chǎn)概念
房地產(chǎn)按其用途可劃分為住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)等,顧名思義,商業(yè)房地產(chǎn)主要用于商業(yè)經(jīng)營,包括各種零售、批發(fā)、休閑、餐飲、娛樂等經(jīng)營用途。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣,主要包括批發(fā)市場、購物中心、專業(yè)市場、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業(yè)地產(chǎn)和住宅的底層商鋪等。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)房地產(chǎn)。
(二)商業(yè)房地產(chǎn)在我國的發(fā)展
我國的商業(yè)房地產(chǎn)是伴隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展而逐漸發(fā)展起來的,1998年以前由于國家政策、市場環(huán)境等因素,商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢,較為有代表性的商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)項目有廣州天河城、北京新世紀(jì)中心、東方廣場。在1990年以后,特別是進(jìn)入21世紀(jì)以來,隨著改革開放的深入發(fā)展和市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善,商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)入迅速發(fā)展的時期,突出表現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)竣工面積的持續(xù)的快速增長。
但在商業(yè)房地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時,其投資風(fēng)險不斷顯現(xiàn)并成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的主要威脅。我國商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理尚處于發(fā)展的初級階段,開發(fā)模式以“分割出售、售后包租”為主,建設(shè)完成就將分割后的鋪面產(chǎn)權(quán)全部出售或部分出售,但有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)房地產(chǎn)的銷售面積僅占到竣工面積的50—60%,待銷售房產(chǎn)大量空置,造成了商業(yè)房地產(chǎn)空置率的居高不下,這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤無法實(shí)現(xiàn)甚至成本也難以彌補(bǔ),形成巨大的投資風(fēng)險。
二、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險類別
(一)政治風(fēng)險
1.政策風(fēng)險
政策風(fēng)險是由于國家政策的為預(yù)期的變化給商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)造成經(jīng)濟(jì)利益的損失。房地產(chǎn)業(yè)作為一國最主要的固定資產(chǎn)投資,與國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策聯(lián)系緊密,國家會通過與房地產(chǎn)有關(guān)的政策的調(diào)整以調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行,這些政策包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產(chǎn)業(yè)政策方面,近年來國家陸續(xù)出臺政策鼓勵和支持經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),這勢必會改變房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化,大量的資金會投向國家政策扶持的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),在一定程度上影響商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。
2.城市規(guī)劃風(fēng)險
由于我國城市規(guī)劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績、打造形象工程等原因,近年來國內(nèi)一些城市出現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃布局不合理、局部過熱的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計,截止到目前,全國縣級以上城市商業(yè)街存量已超過3000條,地、縣級城市的部分新建商業(yè)街顯性空置率達(dá)到15%,隱性空置率超過20%。另一方面,商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營周期長,在這期間的城市規(guī)劃的變動會導(dǎo)致項目的徹底破產(chǎn),大部分的建設(shè)成本收不回來,很多項目只能前功盡棄。
(二)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險
1.市場供求風(fēng)險
商業(yè)房地產(chǎn)的市場供求風(fēng)險是由市場供給與需求的失衡所帶來的風(fēng)險。主要表現(xiàn)為以下兩個方面,一是商業(yè)房地產(chǎn)的供給過多,供過于求導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,利益的驅(qū)動使得社會上大量的資金投向房地產(chǎn)業(yè),商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模迅速增加,并且超過了社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及居民的消費(fèi)水平。另一方面,已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項目不能滿足市場的要求,市場的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。表現(xiàn)為已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項目在區(qū)位、規(guī)模、結(jié)構(gòu)等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經(jīng)營的要求,造成這一風(fēng)險的原因在于開發(fā)商沒有實(shí)現(xiàn)進(jìn)行完善的商業(yè)規(guī)劃,不是根據(jù)市場的需求進(jìn)行項目的開發(fā),而是非理性的先開發(fā)后招商,這必然會造成市場的結(jié)構(gòu)性矛盾突出,嚴(yán)重的市場供求風(fēng)險直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。
2.融資風(fēng)險
商業(yè)房地產(chǎn)的融資風(fēng)險主要是利率風(fēng)險,即由于銀行貸款利率的變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風(fēng)險。由于我國目前資本市場發(fā)展尚不完善以及受傳統(tǒng)的投資觀念的影響,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計,在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中,大多數(shù)企業(yè)對銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對于商業(yè)房地產(chǎn)項目,其項目資金的回收期比住宅房地產(chǎn)要長,因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo),2001年至2008年國家對五年以上貸款利率調(diào)整過18次之多(如圖一),僅2007年就上調(diào)利率6次,上調(diào)總幅度在10%以上,這對于貸款數(shù)量巨大的產(chǎn)企業(yè)來說,會大大增加其融資成本。
(三)開發(fā)商自身經(jīng)營能力風(fēng)險
商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)跨越房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)經(jīng)營兩個領(lǐng)域,不僅在后期的經(jīng)營管理中要進(jìn)行有效的商業(yè)經(jīng)營管理,在前期的建設(shè)開發(fā)階段也要做好充分的商業(yè)規(guī)劃并進(jìn)行有效的招商活動。而我國大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)都是以經(jīng)營住宅房地產(chǎn)為其主要業(yè)務(wù),缺乏商業(yè)運(yùn)營管理的人才及經(jīng)驗,套用住宅房地產(chǎn)的開發(fā)模式,沒有進(jìn)行有效的商業(yè)規(guī)劃及招商活動,待項目建成后直接出售產(chǎn)權(quán)或者進(jìn)行招租。產(chǎn)權(quán)的出售固然可以迅速的回籠資金,但現(xiàn)金流就此中斷,不符合商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)的初衷及實(shí)現(xiàn)企業(yè)受益的最大化;由于商業(yè)運(yùn)營的經(jīng)驗不足,商業(yè)房地產(chǎn)的出租中管理混亂,容易激發(fā)與商戶之間的矛盾,嚴(yán)重影響企業(yè)的利益。
三、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范策略
(一)按照國家政策及城市總體規(guī)劃,規(guī)避政治風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)時刻關(guān)注國家的宏觀政策的變化,包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據(jù)政策規(guī)定合理的調(diào)整經(jīng)營業(yè)務(wù)的內(nèi)容、經(jīng)營方式、區(qū)位選擇。例如利用在城市高新區(qū)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠的政策調(diào)整企業(yè)建設(shè)項目的區(qū)位,以獲得稅收優(yōu)惠。
如上所述,城市規(guī)劃風(fēng)險對企業(yè)的影響巨大,因此房地產(chǎn)企業(yè)在新項目開工前既要符合城市發(fā)展規(guī)劃,要依據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃確定商業(yè)地產(chǎn)項目的選址、定位、規(guī)模、檔次,又要做好充分的市場調(diào)查,對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等進(jìn)行綜合的調(diào)查研究,如果調(diào)研結(jié)果顯示此次城市規(guī)劃并不合理,企業(yè)開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目無利可圖,就不要盲目的遵循城市的規(guī)劃,應(yīng)轉(zhuǎn)向其他城市或地區(qū)以合理的規(guī)避城市規(guī)劃風(fēng)險。
(二)加強(qiáng)市場供求風(fēng)險及融資風(fēng)險的控制
1.根據(jù)市場需求量,規(guī)避市場供求風(fēng)險
針對產(chǎn)生商業(yè)房地產(chǎn)市場供求風(fēng)險的兩個原因,要做好以下兩個方面。第一,根據(jù)市場的需求量,合理安排建設(shè)規(guī)模以及種類,因為商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營時間長,所以以上的安排要在充分調(diào)查和合理預(yù)測的基礎(chǔ)上具有前瞻性。例如,由于國家政策的調(diào)整,未來幾年經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房會大量建設(shè),必然形成對商業(yè)房地產(chǎn)的沖擊,因此就要適當(dāng)?shù)臏p少商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè),以規(guī)避供過于求的風(fēng)險。另一方面,一個商業(yè)房地產(chǎn)項目成功與否的關(guān)鍵在于后期的商業(yè)管理運(yùn)營的效果,而后期的商業(yè)管理運(yùn)營的效果如何又取決于項目開發(fā)前是否有一個完善的商業(yè)策劃。只有對項目選址、業(yè)態(tài)定位、項目設(shè)計進(jìn)行精心的商業(yè)策劃,根據(jù)商戶的業(yè)態(tài)、區(qū)位的需求進(jìn)行建設(shè),后期的管理運(yùn)營才能順暢的進(jìn)行,商戶才能實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益,既避免與商戶之間發(fā)生矛盾,又從房產(chǎn)的升值中獲得更大的利潤。
2.開拓融資渠道,防范融資風(fēng)險
要防范融資風(fēng)險中利率變化給企業(yè)帶來的成本的增加,一方面可以通過固定利率貸款鎖定項目成本,但解決問題的根本在于大力開拓融資渠道,提高自有資金比例,增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險能力。要完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu),爭取上市融資或者通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資,也可以引進(jìn)外資,擴(kuò)大外資在企業(yè)總資本中的比例,通過以上措施減少對銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風(fēng)險,又能通過上市或引進(jìn)外資等改善企業(yè)的管理水平,學(xué)習(xí)國外房地產(chǎn)企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗,促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展
(三)加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)的管理運(yùn)營,防范開發(fā)商自身經(jīng)營能力風(fēng)險
商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)與其他類別房地產(chǎn)的最大不同在于項目完工后的管理運(yùn)營階段,因為項目成本的彌補(bǔ)、利潤的獲得都是在這一階段實(shí)現(xiàn),所以管理運(yùn)營階段就成為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中至關(guān)重要的階段,對國內(nèi)眾多商業(yè)房地產(chǎn)項目進(jìn)行研究可以發(fā)現(xiàn),大多數(shù)開發(fā)項目的失敗源于商業(yè)管理運(yùn)營的缺失或不成熟。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中,要防范開發(fā)商自身經(jīng)營能力風(fēng)險可考慮如下策略。
1.樹立房地產(chǎn)商業(yè)管理運(yùn)營的觀念
商業(yè)房地產(chǎn)建筑工程的完工是進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營管理的基礎(chǔ)而不是整個項目的結(jié)束,商業(yè)房地產(chǎn)的增值靠的是后期商業(yè)管理運(yùn)營而不是僅僅的產(chǎn)權(quán)出售獲利,因此,國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改變套用住宅房地產(chǎn)的經(jīng)營模式,樹立房地產(chǎn)商業(yè)管理運(yùn)營的觀念,在項目完工后通過有效地商業(yè)管理運(yùn)營存進(jìn)房地產(chǎn)項目的不斷升值。
2.增加人才儲備,完善管理運(yùn)營
商業(yè)房地產(chǎn)的管理運(yùn)營涉及房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營兩個領(lǐng)域,因此需要具備這兩個領(lǐng)域?qū)I(yè)知識及實(shí)踐經(jīng)驗的人才進(jìn)行項目的合理商業(yè)規(guī)劃和招商活動。房地產(chǎn)企業(yè)可以與高校聯(lián)合,按照企業(yè)對管理人員的素質(zhì)要求設(shè)計培養(yǎng)計劃,培養(yǎng)企業(yè)所需要的人才。
3.統(tǒng)一經(jīng)營主題,建立商業(yè)品牌
一個商業(yè)房地產(chǎn)項目中會有各種不同的業(yè)態(tài),現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的業(yè)態(tài)統(tǒng)一為一種經(jīng)營主題,最終建立一個被消費(fèi)者認(rèn)同的商業(yè)品牌。根據(jù)各地區(qū)消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)環(huán)境和項目經(jīng)營規(guī)模,通過對項目中商戶進(jìn)行統(tǒng)一招商和物業(yè)管理,實(shí)現(xiàn)項目經(jīng)營的精準(zhǔn)定位,發(fā)揮整合優(yōu)勢,以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統(tǒng)一形象的弊端。在經(jīng)營主題統(tǒng)一的情況下,通過引進(jìn)主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動效應(yīng)下,逐步樹立項目的商業(yè)品牌。
參考文獻(xiàn):
[1]王珍蓮.新時期我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式走向研究[J].建筑經(jīng)濟(jì),2007,(07).
[2]李翔.商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險分析與研究[D].重慶大學(xué),2008
[3]楊福濤.商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價及規(guī)避研究[D].西北農(nóng)林科技大學(xué),2008
當(dāng)今在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，競爭激烈，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。通過設(shè)計、施工、材料、裝飾公司的選擇和資金的供給，對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行有效的組織和管理，建造出適銷的開發(fā)商品。在同一開發(fā)環(huán)境下除了開發(fā)適銷對路的適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品外，最重要的是盡可能的降低建筑工程成本，降低產(chǎn)品銷售價格，最大限度的提高企業(yè)的投資開發(fā)收益，這是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問題，也是工作難點(diǎn)和重點(diǎn)。因此在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中，成本控制具有極其重要的作用。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的內(nèi)容
房價是受成本影響的，成本低，房價可以適當(dāng)降低，通過相對較低的銷售價，銷量將大幅上升，隨之而來的必然是利潤的大幅提升。“所以除了提供適銷對路的房源外，房地產(chǎn)項目成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理內(nèi)容的重要組成部分”。房地產(chǎn)成本控制的內(nèi)容包括項目策劃階段、項目設(shè)計階段、發(fā)包施工階段、項目銷售階段、技術(shù)創(chuàng)新與工藝調(diào)整階段。
（1）項目策劃階段
這一階段成本控制的內(nèi)容是尋找項目、市場調(diào)查和投資評估。
（2）項目設(shè)計階段
設(shè)計階段的成本控制，是項目建設(shè)全過程成本管理的重點(diǎn)，因此開發(fā)商應(yīng)該注意此階段的成本控制。
（3）發(fā)包、施工階段房地產(chǎn)項目
發(fā)包包括項目總發(fā)包、建安工程及設(shè)備材料采購發(fā)包。項目發(fā)包階段的成本控制是項目建設(shè)全過程成本控制的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項目采用合同價款的方式較多，合同價款一般以國家或地方統(tǒng)一規(guī)定的預(yù)算定額、材料預(yù)算定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。承包方根據(jù)開發(fā)商提供的工程范圍和施工圖紙做出工程報價，最終工程費(fèi)用按實(shí)際完成的質(zhì)量數(shù)量進(jìn)行結(jié)算。
施工階段的成本控制工作主要包括：
①編制成本計劃和工作流程圖，落實(shí)管理人員各自的職能任務(wù)。
②熟悉設(shè)計圖紙和設(shè)計要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)境，作為重點(diǎn)控制對象。
③對經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，并進(jìn)行預(yù)測和分析，嚴(yán)格控制設(shè)計變更。
④詳細(xì)進(jìn)行工程計量，復(fù)合工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證。
⑤做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙?zhí)貏e是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。
⑥定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施。
⑦及時掌握國家、省、市有關(guān)部門的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化。
⑧注重合同簽定。修改和補(bǔ)充工作著重考慮對項目成本的影響。
（4）項目銷售階段
這一階段的成本控制主要是銷售費(fèi)用。一般情況下，房地產(chǎn)銷售費(fèi)用為房地產(chǎn)銷售價格的2-4%，費(fèi)用數(shù)額大，對房地產(chǎn)開發(fā)利潤的高低有直接影響。
（5）技術(shù)創(chuàng)新與工藝調(diào)整階段
在工程施工中，進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和可持續(xù)創(chuàng)新，包括新材料、新技術(shù)、新工藝“三新”的運(yùn)用，對于企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)的競爭中取得有利地位非常重要。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因分析及措施
（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因
第一，房地產(chǎn)企業(yè)普遍都是“重開發(fā)，輕成本”。
第二，忽視了事前的成本控制
目前許多房地產(chǎn)企業(yè)對事前管理抓的力度還不夠，其重心大多還是在事中和事后。
第三，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中的執(zhí)行力度不夠。
再好的成本管理，如果沒有好的執(zhí)行力將毫無意義。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然也建立了一套比較完整的成本管理制度，但在實(shí)際執(zhí)行過程中卻是形同虛設(shè)。
第四，部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的素質(zhì)不高。
在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏主觀能動性，但在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的主體，但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，缺乏創(chuàng)新，這也是造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理相對落后的原因。
第五，沒有實(shí)行全面成本控制。
目前有許多的房地產(chǎn)企業(yè)沒有實(shí)行“全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為既然成本管理的重點(diǎn)在設(shè)計階段，其他階段的成本不管理也影響不大；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理是成本管理部門的事情，與企業(yè)的普通員工扯不上關(guān)系；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本構(gòu)成中最重要的是材料和設(shè)備，所以其他的成本費(fèi)用就無關(guān)緊要；其實(shí)這些都是錯誤的觀念，任何微小的成本、任何的成本要素都應(yīng)該納入成本管理的范圍，同時企業(yè)的成本是由于企業(yè)全體員工的活動而產(chǎn)生的，所以全面成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心。
（二）我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的措施
我們看到目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面有不少的欠缺，對房地產(chǎn)以后的發(fā)展造成不利的影響，這就需要采取有效的管理辦法和措施。
1、成本控制總體上應(yīng)注意的問題
第一，成本控制控制的過程中要綜合考慮各方面目標(biāo)
成本目標(biāo)不是孤立的，它只有與質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、效率、工作量要求、資源消耗等相結(jié)合綜合考慮才能有價值。不能一味強(qiáng)調(diào)成本控制而忽視了其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在項目實(shí)施過程中，成本控制必須與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制，合同控制同步進(jìn)行。
第二，成本控制要全面。
房地產(chǎn)項目的成本控制是貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施過程，包括整個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及銷售過程中的所有費(fèi)用。在成本控制中，要對房地產(chǎn)項目結(jié)構(gòu)內(nèi)的所有子項目或單項工程的費(fèi)用實(shí)施控制，防止只重視主體工程項目成本，而忽視其他項目的成本控制；要對具體的房地產(chǎn)項目費(fèi)用組成實(shí)施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設(shè)備和器具費(fèi)用的控制；要對所有合同的付款進(jìn)行控制；要對成本數(shù)量進(jìn)行控制，對費(fèi)用發(fā)生的時間進(jìn)行控制，以滿足資金使用計劃的要求。
2、設(shè)計是成本控制的關(guān)鍵
從國內(nèi)外實(shí)踐和數(shù)據(jù)來看，影響開發(fā)成本的是約占開發(fā)項目建設(shè)周期四分之一的設(shè)計前期階段，在初步設(shè)計階段影響成本的可能性為75-95%，在方案設(shè)計階段影響成本的可能性為35-75%，在施工圖設(shè)計階段影響成本的可能性為5-35%。由此我認(rèn)為成本控制的關(guān)鍵在設(shè)計。
第一，開發(fā)商要有自己的設(shè)計思路，并在各個設(shè)計階段的審查中嚴(yán)格把關(guān)。一個產(chǎn)品要體現(xiàn)出本企業(yè)所要達(dá)到的目的，而不能只是由設(shè)計單位設(shè)計出來后再審核，這樣開發(fā)商的思路將受到牽制，很難實(shí)現(xiàn)開發(fā)商自己的目的。因此，設(shè)計階段應(yīng)該遵循的途徑是開發(fā)商的構(gòu)思--研討--咨詢--決策，只有這樣才能使產(chǎn)品適應(yīng)市場或者可以說是創(chuàng)造市場。
第二，抓好設(shè)計中的新技術(shù)應(yīng)用以滿足創(chuàng)作需求。經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，生活水平在提高，需求在變化。如何滿足這種變化的需求并創(chuàng)造新的需求，是房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計的要求和出發(fā)點(diǎn)。在設(shè)計過程中研究，掌握并應(yīng)用新技術(shù)新產(chǎn)品提高科技含量，以滿足市場需要，創(chuàng)造新的需要和創(chuàng)造新的市場，唯其如此才能贏得顧客和市場。不過，那些過分豪華、超前的新技術(shù)或者與產(chǎn)品定位不協(xié)調(diào)的新技術(shù)應(yīng)用不是開發(fā)商應(yīng)追求的目標(biāo)。
第三，嚴(yán)格控制設(shè)計中裝飾性設(shè)計。一些沒有必要的異形結(jié)構(gòu)，裝飾性柱和梁及外架等，其費(fèi)用往往很高，施工難度也大，對工期也造成影響，應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格控制，對確有必要的也應(yīng)有一個投入與效益的分析和預(yù)測。
第四，優(yōu)選設(shè)計單位。這是一個至關(guān)重要的問題，設(shè)計力量不僅體現(xiàn)在建筑學(xué)結(jié)構(gòu)力學(xué)及各專業(yè)設(shè)計的水平，還要有相關(guān)法律法規(guī)知識，更要有設(shè)計經(jīng)驗甚至是施工經(jīng)驗。在設(shè)計委托是要選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位，不能因節(jié)約設(shè)計費(fèi)用或其他原因而選擇小的設(shè)計單位，決不可因小失大，設(shè)計出一些殘次品甚至垃圾。
3、采購是成本控制的重點(diǎn)
這里的采購是指完成項目開發(fā)意圖，從開發(fā)商外部來獲取貨物或服務(wù)所需的過程，包括開發(fā)項目建安工程、材料設(shè)備、各類中介服務(wù)（如勘察，設(shè)計，銷售等）及咨詢等業(yè)務(wù)的發(fā)包或委托。很多都不是由開發(fā)商直接去控制成本。作好采購這個成本控制應(yīng)該考慮以下幾個方面。
第一，要抓好招標(biāo)工作。在招標(biāo)過程中首先要發(fā)揮各專業(yè)部門的作用和積極性，這樣就要求專業(yè)主管部門必須設(shè)有專業(yè)業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，事業(yè)心強(qiáng)的人員。
第二，組織好合同簽定。合同是責(zé)任雙方責(zé)任義務(wù)及解決問題的基本依據(jù)，合同簽定好壞直接決定開發(fā)項目的進(jìn)展與效益。合同條款應(yīng)盡量的全面和細(xì)致，在合同履行過程中要對容易發(fā)生爭議或出現(xiàn)問題的事項在合同中應(yīng)規(guī)定定性定量的解決方法，不能用模糊用詞，合同條款必須只有一種解釋，以免在合同履行過程中扯皮，耽誤工程進(jìn)展，使目標(biāo)成本失控。
4、實(shí)施成本控制的動態(tài)管理
在完成了項目設(shè)計、采購之后，成本控制那就是開發(fā)過程中各階段目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)問題，主要是一個跟蹤分析、動態(tài)管理，這里以施工過程中較多發(fā)生的工程變更管理為例說明動態(tài)管理。
工程變更可以分為三類，第一類是屬于完善設(shè)計中的不足而形成的變更，第二類是開發(fā)商在項目實(shí)施過程中對原有設(shè)想、看法的變化而形成的變更，第三類是屬于現(xiàn)場施工管理協(xié)調(diào)而形成的變更。明確了這三類工程變更的原因，工程變更的成本控制就可以“對癥下藥”。
對于第一類的成本動態(tài)控制可以從三個方面進(jìn)行。首先在規(guī)劃設(shè)計階段，要把本項目的作法、要達(dá)到的效果、設(shè)計人員對市場的研究、市場的亮點(diǎn)等內(nèi)容一并體現(xiàn)在規(guī)劃方案中。二是在單體設(shè)計及施工圖設(shè)計中要由工程技術(shù)人員與設(shè)計院設(shè)計人員緊密溝通，將強(qiáng)制性的設(shè)計要求、技術(shù)規(guī)范、配套系統(tǒng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、新材料等在設(shè)計過程中予以充分論證，最大限度的減少各專業(yè)之間的設(shè)計矛盾和控制復(fù)雜工藝。三是認(rèn)真進(jìn)行圖紙會審，會審不能流于形式。上述三個方面看起來是開工前的一個設(shè)計的動態(tài)控制，其實(shí)更是一個成本的動態(tài)控制，如果設(shè)計定位準(zhǔn)確、各專業(yè)協(xié)調(diào)、則會大大減少在工程實(shí)施過程中的變更洽商，成本自然容易控制。
第二類主要是由于市場和開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識的變化。一個企業(yè)在項目策劃階段其總體思想框架、大體目標(biāo)是成熟而且基本成型了的，如果定位發(fā)生大的變化，那么成本控制將成為空談。而對一些材料設(shè)備及諸如立面、磁磚顏色應(yīng)該盡量在施工前確定而不要在施工中來化，否則勢必造成洽商的增多和成本的加大。
關(guān)鍵詞：風(fēng)險防范房地產(chǎn)信貸銀行業(yè)
房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)中一個重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高人民生活水平、拉動相關(guān)行業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要的作用,房地產(chǎn)信貸又是一項充滿風(fēng)險的業(yè)務(wù)。因此,如何規(guī)避金融風(fēng)險、積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國當(dāng)前十分重要的任務(wù)。
一、銀行房地產(chǎn)信貸過程分析
1、地產(chǎn)開發(fā)階段。承擔(dān)土地一級開發(fā)的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉(zhuǎn)讓。
2、房地產(chǎn)開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于自籌資金、國內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產(chǎn)一級開發(fā)商,這也使銀行對地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發(fā)一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房,獲得預(yù)售收入并用該資金開發(fā)二期,實(shí)現(xiàn)循環(huán)開發(fā)。
3、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務(wù),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對項目開發(fā)貸款進(jìn)行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實(shí)現(xiàn)整個房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。
二、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險揭示
結(jié)合以上銀行對房地產(chǎn)信貸過程,銀行可能遇到風(fēng)險如下。
1、項目合法有效性風(fēng)險。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務(wù)既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進(jìn)行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風(fēng)險,這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項目的地產(chǎn)一級開發(fā)階段和項目開發(fā)階段,這類風(fēng)險發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
2、市場風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的市場定位往往成為市場風(fēng)險的主要決定因素,其中價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是衡量市場風(fēng)險的主要參考指標(biāo)。這類風(fēng)險主要體現(xiàn)在銀行對項目的審貸初期和房地產(chǎn)項目的銷售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。
3、項目質(zhì)量風(fēng)險。由于房地產(chǎn)項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風(fēng)險因素。其中項目的工程建設(shè)質(zhì)量相對容易監(jiān)控,而項目的選址、項目類型、物業(yè)配備等將會在長時間影響項目質(zhì)量,從而給銀行帶來相應(yīng)的信貸風(fēng)險。這類風(fēng)險體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項目建設(shè)管理和項目的周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境上。
4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險主要指房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險傳導(dǎo),例如原材料價格的上漲將會加大房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展和人們消費(fèi)水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響因素較多。
5、政策性風(fēng)險。對房地產(chǎn)而言,其政策性風(fēng)險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。
三、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范措施
1、政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力。政府要增強(qiáng)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性,改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理,完善調(diào)控手段,提高調(diào)控能力,促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展,防止大起大落,防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此,必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計工作,完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),建立健全全國房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時地采集房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)和對影響市場發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布,政府可以全面、及時、準(zhǔn)確地掌握我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況,并進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo),以實(shí)現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。
其次,政府要設(shè)計合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制,引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機(jī)。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發(fā),提高囤積投機(jī)的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī),且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現(xiàn)了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。
2、發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場。我國應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場,形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場,以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)對于銀行的依賴性過大,不利于自身發(fā)展,同時商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因為商業(yè)銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產(chǎn)項目不符合銀行資產(chǎn)流動性、安全性的要求,容易造成清償危機(jī),產(chǎn)生金融風(fēng)險。在成熟規(guī)范的市場中,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產(chǎn)金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化,實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。
3、房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的抗風(fēng)險能力。房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)增強(qiáng)管理能力、市場競爭能力、風(fēng)險控制能力和誠信度,提高抗風(fēng)險能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)較其他行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小的開發(fā)商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢。此外,規(guī)模大尤其是具有較強(qiáng)現(xiàn)金實(shí)力的開發(fā)商在選擇項目最佳開發(fā)時間上也具有主動權(quán)。因此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中,能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營成本,提高抗風(fēng)險能力。
4、銀監(jiān)會要充分發(fā)揮監(jiān)管作用和服務(wù)功能。銀監(jiān)會應(yīng)加快發(fā)揮在社會信用基礎(chǔ)和市場誠信制度建設(shè)中的重要作用,完善監(jiān)管手段,提高監(jiān)管能力,充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵誠信行為,促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動中養(yǎng)成守信習(xí)慣,彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系,確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制,嚴(yán)懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內(nèi)營造起誠實(shí)守信的氛圍和環(huán)境,促進(jìn)金融穩(wěn)定。
5、提高商業(yè)銀行的風(fēng)險防范能力。商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理,提高風(fēng)險防范能力。首先,商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系,建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場信息來源,及時關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況,提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力;要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究,制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究,防范市場風(fēng)險于未然。其次,信貸從業(yè)人員必須樹立牢固的風(fēng)險意識和良好的職業(yè)道德意識,在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé),認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作,及時分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險,研究信貸風(fēng)險防范措施。
信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。一是分析項目是否符合國家宏觀政策;二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達(dá)到國家規(guī)定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預(yù))售收入作為投資來源是否可行等;三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;四是分析項目的合法合規(guī)性,結(jié)合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況;五是分析項目抗風(fēng)險能力,結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標(biāo)進(jìn)行分析;六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結(jié)合產(chǎn)品價格、項目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設(shè)計、開發(fā)商的品牌等因素分析;七是分析擔(dān)保措施,抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強(qiáng),保證人保證能力如何等;八是分析企業(yè)的財務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗、經(jīng)營管理能力和風(fēng)險意識及風(fēng)險控制能力。
【參考文獻(xiàn)】
[1]孫永玲:中國房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略實(shí)施[M].機(jī)械工業(yè)出版社,2005.
摘要:隨著我國加入WTO,市場經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善和規(guī)范,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級,房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)之一的地位日益鞏固,成為當(dāng)今主要的投資熱點(diǎn)。用先進(jìn)的、科學(xué)的、完善的理論作為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的行動指南,對整個房地產(chǎn)全過程的風(fēng)險進(jìn)行識別,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;風(fēng)險識別
房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售、資金回收或報廢為止的整個過程。這是一個動態(tài)的過程,一般可分為投資決策、項目實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營管理等階段。不同的階段各具有不同的風(fēng)險特征,任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識別并加以防范。
一、投資決策階段的風(fēng)險
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動性。房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項目建設(shè)中撤出,否則會付出高昂代價。房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面。
1.政策風(fēng)險
國家政策對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟(jì)損失。尤其在我國,市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要。
(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險
國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰。國家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場的繁榮。政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失。
(2)金融政策風(fēng)險
房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。2003年6月央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房貸款等方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險。
(3)土地政策風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險。
(4)稅收政策風(fēng)險
稅收政策的變化對房地產(chǎn)投資影響重大。稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個有力工具。房地產(chǎn)投資中,各種稅費(fèi)名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險。
(5)城市規(guī)劃風(fēng)險
城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響。因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發(fā)成敗的核心因素。
2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險
經(jīng)濟(jì)風(fēng)險包括市場供求風(fēng)險和通貨風(fēng)險。市場供求風(fēng)險是最直接的風(fēng)險。市場供應(yīng)量、市場購買力、市場價格等反映供需狀況指標(biāo)的動態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風(fēng)險。相反,市場供需不平衡會導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險。另外,房地產(chǎn)投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險。膨脹率下降會抑制對房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產(chǎn)的需求。
3.區(qū)域社會環(huán)境風(fēng)險
由于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性,各個國家、不同地區(qū)的社會環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險因素,同一風(fēng)險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險具有比較明顯的地域性。
4.開發(fā)時機(jī)風(fēng)險
從房地產(chǎn)周期理論可知,項目開發(fā)時機(jī)也存在著一定的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,易受國民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機(jī)的主要因素。所以說,風(fēng)險與開發(fā)時機(jī)的選擇密切相關(guān)。
二、項目實(shí)施階段的風(fēng)險
房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計劃的具體實(shí)現(xiàn)過程,它包括從獲取土地、籌措資金到設(shè)計施工等過程。此階段將面臨具體的風(fēng)險因素。一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議、招標(biāo)和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險。
另一方面,時間、質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險因素。管理不當(dāng),將會使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險和成本風(fēng)險。
1.工期拖延風(fēng)險
工期一旦被延長,一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化,錯過最佳租售時機(jī),如已預(yù)售,會承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽(yù)損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)。
2.項目質(zhì)量風(fēng)險
質(zhì)量是企業(yè)的生命。開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個方面。消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量,更強(qiáng)調(diào)房屋的效用。承包商施工技術(shù)水平落后、偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項目質(zhì)量風(fēng)險的主要因素;房屋設(shè)計和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面。
3.開發(fā)成本風(fēng)險
房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風(fēng)險源于開發(fā)的各個階段。建設(shè)前期對項目成本的影響程度達(dá)95%—100%,越到后期影響程度越小。在規(guī)劃設(shè)計中,方案陳舊、深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計,都會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加ᦉ7;除此之外,通貨膨脹、物價上漲導(dǎo)致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工、工程質(zhì)量的保證、施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險。
三、經(jīng)營管理階段的風(fēng)險
房地產(chǎn)項目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售、出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段。該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險最大的環(huán)節(jié)之一。其中包括:營銷策劃風(fēng)險、物業(yè)管理風(fēng)險和其他風(fēng)險。
1.營銷策劃風(fēng)險
營銷策劃是經(jīng)營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤能否實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)營銷策劃中,價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。其中,定價最關(guān)鍵,因為消費(fèi)者對價格最敏感。價格過高遠(yuǎn)離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實(shí)現(xiàn)利潤;而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)利潤,還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽(yù)風(fēng)險。
2.物業(yè)管理風(fēng)險
物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈,消費(fèi)者不僅注重其價格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊伍、管理構(gòu)架、管理公約以及管理費(fèi)用等。
3.其他風(fēng)險
一、房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要問題
1、資金來源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷，銀行貸款和經(jīng)營性欠款數(shù)量巨大。1997年以來，房地產(chǎn)投資的各種資金渠道中，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券、利用外資，以及外商直接投資均呈現(xiàn)回落趨勢，而國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源則迅速上升。論文百事通2003年國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例高達(dá)98.5％，三項總計12932.29億元。2004年1－5月國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例上升到98.7％，而銀行貸款和經(jīng)營性欠款兩項合計就達(dá)3772.13億元，占全部資金來源的61.1％。
2、資金投向結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投入不足。1997－2003年住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長，2003年達(dá)到6782.41億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資的67.1％；雖然經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例并不是最低的，但是與我國的收入結(jié)構(gòu)比，這一比例明顯偏低。2004年1－5月在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資增長分別高達(dá)32.0％和32.2％的同時，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資的增長只有9.1％。因此，造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾有加劇之勢。一些城市普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。截至2004年6月末全國商品房空置面積高達(dá)9697萬平方米，其中空置一年以上的商品房達(dá)5673萬平方米，占空置商品房總面積的58.5％；全國商品房空置面積同比增加0.2％。
二、房地產(chǎn)開發(fā)投融資體制面臨挑戰(zhàn)
1、降低國內(nèi)貸款和預(yù)售籌資比例帶來的融資渠道相對收縮。隨著中國銀行體制改革，房地產(chǎn)投融資體制發(fā)生了很大變化。特別是隨著中國人民銀行總行出臺的關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進(jìn)一步落實(shí)，各家銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款將更為慎重。另外，由于期房銷售受到限制，依靠預(yù)售房款籌集開發(fā)資金的渠道也越來越狹窄了。上述變化表明，我國房地產(chǎn)投資體制正在發(fā)生變化，將扭轉(zhuǎn)長期以來房地產(chǎn)開發(fā)過度依靠銀行貸款和預(yù)售貨款，從而加大金融風(fēng)險的局面。另一方面，由于貸款難度加大，使開發(fā)商面臨開發(fā)資金緊張和還貸的雙重壓力，不僅會迫使開發(fā)商調(diào)整價格策略，以維持企業(yè)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，同時也推動有關(guān)方面加大金融創(chuàng)新力度。
2、自籌資金比例居高不下，債券融資拓展緩慢。1997年以來，自籌資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的比例不斷上升，2003年占到當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的28.6％，2004年1－5月上升到31.1％。債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占的份額一直很低，這與我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。
3、經(jīng)營性欠款數(shù)量巨大，其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險需要及時化解。統(tǒng)計表明，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營性欠款自1997年以來一直處于上升中，1997年經(jīng)營性欠款占當(dāng)年資金來源總額的38.1％，到2003年這一比例上升到46.1％。由于2004年以來各地清繳拖欠工程款的力度加大，加之有關(guān)部門對房屋預(yù)售做出了相對嚴(yán)格的規(guī)定，促使經(jīng)營性欠款的比例有所下降，2004年1－5月下降到38.3％，但比例仍偏高。經(jīng)營性欠款的主要部分表現(xiàn)為待出售的房地產(chǎn)項目，但是由于價格原因，供給和需求在低水平上維持均衡，短期內(nèi)似乎難以改變，因此，及時降低這部分比例成為一段時間內(nèi)的重要內(nèi)容。
4、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對國際、國內(nèi)沖擊的能力亟待提高。1997－2001年我國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額持續(xù)走低，2002年這一數(shù)字開始回升，2004年1－5月外商直接投資同比增長1.4％。結(jié)合中國金融業(yè)對外開放步伐的加快，預(yù)示著外商對中國房地產(chǎn)的投資有可能持續(xù)回升，并成為我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要力量。然而，外資以何種形式進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場，必須加以注意，以便妥為利用，防范負(fù)面影響。同時，國內(nèi)游資對房地產(chǎn)的投機(jī)也值得關(guān)注，目前一些省份的游資有千億元之巨，如何利用其有利的一面，防范其負(fù)面影響，也是有關(guān)各方不可忽視的問題。
三、完善房地產(chǎn)投資相關(guān)政策建議
1、完善市場運(yùn)行機(jī)制是根本，行政手段須慎用。房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的一個新生長點(diǎn)，對國民經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮著重要的帶動作用，如果政策效力過猛，調(diào)控力度過大，有可能引起連鎖反應(yīng)，抑制經(jīng)濟(jì)增長。因此政策力度選擇應(yīng)適當(dāng)。此外，我國房地產(chǎn)開發(fā)的公平競爭環(huán)境問題一直比較突出，應(yīng)當(dāng)努力為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造一個良好的法制環(huán)境，完善市場功能，以期在實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)同時兼收培育市場之功效。目前各地針對土地供應(yīng)、“爛尾樓”出臺了不少政策，但是其中相當(dāng)部分帶有明顯的行政強(qiáng)制色彩，對市場的作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對策。其實(shí)關(guān)鍵在于建立公平競爭的環(huán)境，而不是強(qiáng)迫開發(fā)商服從政府意志，如果通過行政手段強(qiáng)制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策，不僅無助于降低市場風(fēng)險，反而加重市場的扭曲，導(dǎo)致更大的風(fēng)險?？扇〉恼邔?dǎo)向是化解結(jié)構(gòu)性矛盾，增加市場的公平性。
2、近期主要目標(biāo)是結(jié)構(gòu)調(diào)整。以結(jié)構(gòu)優(yōu)化促進(jìn)總量調(diào)整，控制空置面積繼續(xù)增長，消化存量商品房。房地產(chǎn)業(yè)目前的金融風(fēng)險不在規(guī)模上而在結(jié)構(gòu)上。首先是資金使用的結(jié)構(gòu)。很明顯，直到目前我國廣大城鎮(zhèn)家庭的居住面積仍沒有達(dá)到基本的標(biāo)準(zhǔn)，對房屋的購買欲望仍非常強(qiáng)烈，有購買力的需求也十分龐大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600萬平方米以上，龐大的需求和供給由于價格因素而無法有效實(shí)現(xiàn)。其次是資金來源結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，銀行貸款和經(jīng)營性欠款所占比例過高，2003年兩項合計占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的70％，2004年1－5月兩項合計占比仍高達(dá)61.1％。有效地改善供需結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu)，是近期調(diào)控房地產(chǎn)市場，降低風(fēng)險最有效的著力點(diǎn)。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的規(guī)范管理力度，把好土地源頭關(guān)。近年來，政府主管部門出臺了一系列支持和規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控從以往簡單的行政手段為主轉(zhuǎn)向以法制手段為主。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)更深切體會土地資源對于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要性，實(shí)施更嚴(yán)格、高效的土地管理制度。對建設(shè)用地進(jìn)行合理控制，進(jìn)一步完善年度土地供應(yīng)計劃，全面盤活土地資產(chǎn)，加快建立健全的、適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)需要和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地產(chǎn)權(quán)制度。
4、完善財產(chǎn)稅制度，打擊過度投機(jī)和資源浪費(fèi)并存的痼疾。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的另一個深層次頑癥是資源的無效配置，而這種無效配置的原因就在于占有資源不需要付出額外成本，因此造成資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。與此同時，由于不需要付出額外成本便可以擁有財產(chǎn)，刺激了以投機(jī)為目的的財產(chǎn)集聚和沉淀，導(dǎo)致投機(jī)有愈演愈烈之勢。這兩種現(xiàn)象對資源的有效配置和經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展危害極大，必須加以改變。根據(jù)國內(nèi)外已有的經(jīng)驗和理論分析，適時改革和完善財產(chǎn)稅制度是一項有效的措施，建議有關(guān)方面抓緊研究，及早出臺可行的方案。
關(guān)鍵詞：自貿(mào)區(qū)；房地產(chǎn)；投資
中國（天津）自由貿(mào)易試驗區(qū)（以下簡稱天津自貿(mào)區(qū)），作為北方首個自貿(mào)區(qū)，是繼上海自貿(mào)區(qū)之后第二批獲得批復(fù)的自貿(mào)區(qū)。隨著2015年4月21日天津自貿(mào)區(qū)正式掛牌成立，一系列創(chuàng)新措施將會實(shí)施，改革紅利、開放紅利將會逐步釋放，這為房地產(chǎn)投資也形成了重大利好?；诖?，本文試對天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資進(jìn)行分析，以供參考。
一、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資需求
（一）辦公物業(yè)需求
自貿(mào)區(qū)的投資環(huán)境將吸引企業(yè)入駐，從而推動辦公物業(yè)的租賃需求，濱海新區(qū)潛在的供應(yīng)過量的壓力將有望得到緩解，同時，由于自貿(mào)區(qū)對天津整體經(jīng)濟(jì)具有拉動作用，整體辦公物業(yè)的需求也將得到推升。
（二）零售物業(yè)需求
一方面，自貿(mào)區(qū)的人口流入和人均收入的提升，將推動區(qū)域內(nèi)辦公和居住配套的零售物業(yè)需求，另一方面，自貿(mào)區(qū)的關(guān)稅優(yōu)勢將提升對進(jìn)口商品的消費(fèi)需求，促進(jìn)天津居民高端消費(fèi)的同時吸引京津冀地區(qū)的高端消費(fèi)流入，從而推動零售市場的消費(fèi)升級和新型零售業(yè)態(tài)的快速發(fā)展。
（三）倉儲物業(yè)需求
自貿(mào)區(qū)貿(mào)易的發(fā)展將明顯提升對天津物流容量和效率的要求，推動倉儲物業(yè)的需求及設(shè)施完善。
（四）住宅需求
自貿(mào)區(qū)的發(fā)展將創(chuàng)造更多服務(wù)行業(yè)就業(yè)機(jī)會，拉動天津城市人口的增長，同時推動對自貿(mào)區(qū)附近區(qū)域的住宅需求以及社區(qū)配套設(shè)施的完善。
二、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資
利好顯現(xiàn)據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示：天津自貿(mào)實(shí)驗區(qū)獲批當(dāng)周，濱海新區(qū)四大板塊新房成交皆有上漲。塘沽板塊共成交221套，環(huán)比增加6.76%，占濱海新區(qū)的55.11%。漢沽板塊共成交17套，環(huán)比增加54.55%，占濱海新區(qū)的4.24%。大港板塊共成交51套，環(huán)比增加104.00%，占濱海新區(qū)的12.72%。開發(fā)區(qū)共成交112套，環(huán)比增加89.83%，占濱海新區(qū)的27.93%。根據(jù)濱海新區(qū)網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)，2015年1至9月，濱海新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資282.49億元，同比上升1.3%。濱海新區(qū)商品房銷售面積148.69萬平米，同比增長17.4%；其中住宅銷售面積141.5萬平米，同比增長36.9%，占整體商品房銷售比重的95.2%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售額147.76億元，同比增長26.6%，其中住宅銷售額137.14億元，同比增長42.5%。濱海新區(qū)銷售面積較多區(qū)域為開發(fā)區(qū)、中新天津生態(tài)城、保稅區(qū)、高新區(qū)、占銷售比重分別為21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自貿(mào)區(qū)掛牌成立等利好的帶動下，濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)投資穩(wěn)中有進(jìn)，濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場交易情況逐月向好，濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場加速回暖。雖然沒有直接數(shù)據(jù)顯示天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)市場情況，但天津自貿(mào)區(qū)整于濱海新區(qū)，我們通過濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況亦可判斷自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)的運(yùn)行情況。因此，可以推斷，天津自貿(mào)區(qū)的房地產(chǎn)投資是穩(wěn)中有進(jìn)、逐漸向好的。
三、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資機(jī)遇
（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營轉(zhuǎn)型機(jī)會
受自貿(mào)區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚與產(chǎn)業(yè)需求的影響，自貿(mào)區(qū)及周邊地區(qū)的住宅、商辦樓的價格不僅會持續(xù)上漲，而且業(yè)主們對樓宇的質(zhì)量、樣式、規(guī)格以及環(huán)境、人文等方面的要求也會越來越高，主要表現(xiàn)為兩方面：一是入駐自貿(mào)區(qū)的相關(guān)人員，他們的技能和文化水平很高，尤其是那些技能性、專業(yè)性很強(qiáng)的人員，向其提供的住宅和辦公樓能級也應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。二是入駐的產(chǎn)業(yè)和人員流動性很大，因此向他們提供的住宅和商辦樓也要適應(yīng)這樣的變化，盡可能做到相對完善和穩(wěn)定。
（二）拓展房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)會
自貿(mào)區(qū)的設(shè)立在帶來產(chǎn)業(yè)集聚的同時，會形成大容量的信息交流需求，從而構(gòu)成一個以房地產(chǎn)為中心，集法律、咨詢、交易、信貸、抵押、管理等于一身的公共服務(wù)平臺。
（三）房地產(chǎn)金融迎來創(chuàng)新機(jī)會
自貿(mào)區(qū)將著力推進(jìn)金融改革創(chuàng)新，推進(jìn)利率市場化，改善房企再融資環(huán)境，發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金等。通過這些試點(diǎn)工作，將使房地產(chǎn)市場融資環(huán)境更加市場化，也意味著未來房地產(chǎn)融資環(huán)境與金融創(chuàng)新有了更多新的拓展空間。
四、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資建議
建議房地產(chǎn)行業(yè)從以下幾個方面把握自貿(mào)區(qū)紅利：
（一）調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略
已經(jīng)具備條件的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)審時度勢，認(rèn)真看待自貿(mào)區(qū)的設(shè)立給開發(fā)企業(yè)帶來的影響，從轉(zhuǎn)變觀念和優(yōu)化結(jié)構(gòu)入手，及時調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略。對于開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營者來說，自貿(mào)區(qū)將帶來的是一種全新的經(jīng)營理念?？傮w上要求做到：企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營要與整個國民經(jīng)濟(jì)改革和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相一致，牢牢把握企業(yè)生存與發(fā)展的主動權(quán)，努力做到房地產(chǎn)經(jīng)營效益與社會效益相一致。
（二）加快轉(zhuǎn)型升級
掌握房地產(chǎn)經(jīng)營資源，實(shí)現(xiàn)從開發(fā)變持有，由銷售到管理的轉(zhuǎn)型之路。開發(fā)企業(yè)要持久地從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，手中必須擁有一定數(shù)量的優(yōu)質(zhì)土地資源和物業(yè)資源。除了通過“招拍掛”拿地之外，要格外關(guān)注自貿(mào)區(qū)設(shè)立所帶來的其他機(jī)會。土地存量方面，包括征用后未開發(fā)利用的土地，因城市規(guī)劃所需動拆遷而面臨再開發(fā)利用的土地。優(yōu)質(zhì)物業(yè)方面，包括中高檔商品住宅、高級商辦樓、大型商務(wù)中心。
（三）掌握企業(yè)經(jīng)營所需資金
在房地產(chǎn)整個運(yùn)營過程中，對龐大資金使用的重要性毋庸置疑，從事房地產(chǎn)經(jīng)營同樣如此。開發(fā)企業(yè)應(yīng)借助自貿(mào)區(qū)金融改革創(chuàng)新的機(jī)遇。更加主動、深入與金融機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系，取得了資金上的優(yōu)勢，也就具備了市場中的經(jīng)營主動權(quán)。
（四）建立適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)管理新機(jī)制
比如民用機(jī)場，除了機(jī)場及配套建筑設(shè)施本身的壓覆區(qū)域需要進(jìn)行調(diào)查外，機(jī)場周圍的電磁環(huán)境保護(hù)區(qū)域也需要進(jìn)行調(diào)查，因為在這個區(qū)域內(nèi)，是不能從事掘土、采砂、采石等活動的，而電磁環(huán)境保護(hù)區(qū)的范圍，不同地域的機(jī)場，其大小是不同的，必須由建設(shè)方予以確定。又例如地下儲氣(油)庫，由于這類工程目前在中國剛剛興起，尚無相關(guān)的保護(hù)法規(guī)規(guī)定，故儲氣(油)庫周界之外的安全保護(hù)范圍的寬度，要根據(jù)工程周圍賦存的礦產(chǎn)資源種類、含礦巖系的物理力學(xué)特性等來綜合考慮確定，并以保障建設(shè)項目的安全為原則。目前，根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)———《爆破安全規(guī)程》(GB6722—1986)，對于地表工程，一般在建設(shè)項目征地周界外采用400～500m的安全保護(hù)范圍作為參考值較為適宜。根據(jù)巖層的移動角確定壓覆范圍除了工程周界之外的安全保護(hù)范圍，還應(yīng)考慮工程保護(hù)范圍外側(cè)與工程相鄰的礦床被開采時對工程保護(hù)帶的影響狀況，從而進(jìn)一步確定建設(shè)項目的壓覆寬度(擬用地周界之外工程壓覆的總寬度)。當(dāng)?shù)V床被開采時，由于采區(qū)邊界不斷向四周擴(kuò)展(即形成移動角)，使原來設(shè)立的工程安全保護(hù)帶因移動角的移動而破壞保護(hù)帶的完整性，最終影響工程的安全性。例如麻城—陽新高速公路建設(shè)項目?，按照《公路安全保護(hù)條例》規(guī)定，其工程保護(hù)帶的寬度為公路中心線兩側(cè)各100m。該工程壓覆了武穴市松陽鉀磷礦床(圖略)，其中鉀礦體最大埋深390m(BC線段長)，以55°移動角(D、F處角度)，換算其壓覆的寬度(由公路中心線向外側(cè)的CD、CF線段長)為398m，大大超過了規(guī)定的安全保護(hù)范圍與擬用地范圍寬度(AB、BE線段長)，用這種方法取值，可大大提高建設(shè)項目在建成后的安全性。調(diào)查評估報告按這個經(jīng)過換算的壓覆寬度(CD或CF長度)計算被壓覆的資源/儲量，并作為辦理壓覆礦產(chǎn)資源儲量登記的依據(jù)。對于面狀工程(變電站、風(fēng)力發(fā)電場?、火力發(fā)電站、住宅群、廠房等)，當(dāng)工程周圍分布有已知礦床時。亦應(yīng)按礦體的最大埋深、巖層的移動角(根據(jù)含礦巖系的物理力學(xué)特性綜合確定，基巖區(qū)一般取50°～60°，松散沉積物覆蓋區(qū)一般取45°)換算其壓覆寬度，才能合理增大工程的安全保護(hù)范圍，確保建設(shè)工程在日后周邊的礦山開采活動中，不遭受不安全因素的影響與破壞。
壓覆礦產(chǎn)資源調(diào)查的內(nèi)容
野外調(diào)查的主要內(nèi)容，包括礦產(chǎn)地、采礦權(quán)、探礦權(quán)的分布現(xiàn)狀等信息。(1)礦產(chǎn)地信息調(diào)查搜集壓覆區(qū)域內(nèi)已編入當(dāng)年《湖北省礦產(chǎn)資源儲量表》的各類礦產(chǎn)的礦區(qū)名稱、勘查程度、勘查時間、勘查單位、礦區(qū)坐標(biāo)、勘查報告、礦區(qū)地質(zhì)圖、資源/儲量計算圖等。壓覆未編入《湖北省礦產(chǎn)資源儲量表》內(nèi)的礦產(chǎn)資源，亦應(yīng)按以上內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查了解。(2)探礦權(quán)信息包括項目名稱、探礦權(quán)人、勘查許可證號、勘查范圍坐標(biāo)、勘查階段、勘查有效期、勘查的主要礦種等。當(dāng)已經(jīng)圈定了礦體時，還須搜集現(xiàn)階段礦體的平面分布圖。(3)采礦權(quán)信息包括采礦權(quán)人、礦山名稱、采礦許可證號、開采范圍坐標(biāo)、開采規(guī)模、有效期、開采礦種、開采方式、勘查報告、礦區(qū)地質(zhì)圖、資源/儲量計算圖等。對于探礦權(quán)、采礦權(quán)信息，調(diào)查過程中，還要同時向國土資源管理部門索取礦業(yè)權(quán)設(shè)置的證明文件。(4)調(diào)查圖件以1∶1萬～1∶5萬地形圖為基礎(chǔ)圖件，或者以工程設(shè)計方提供的附地形的工程平面分布圖為工作用圖，在圖中標(biāo)明已勘查礦區(qū)、正在勘查礦區(qū)、開采礦區(qū)的范圍與礦體地表出露范圍、井口、硐口、露天采場等，確定礦區(qū)內(nèi)探礦工程、開采作業(yè)面(井、硐)、礦體等與建設(shè)項目擬用地范圍、安全保護(hù)范圍的具置。
建設(shè)項目須避讓的重要礦產(chǎn)資源
湖北省國土資源行政主管部門確定的優(yōu)勢礦產(chǎn)、緊缺礦產(chǎn)(湖北省優(yōu)勢礦產(chǎn)為:磷、巖鹽、石膏、水泥用灰?guī)r等;高磷赤鐵礦、累托石粘土、芒硝、鈦、釩等為潛在優(yōu)勢礦產(chǎn);緊缺礦產(chǎn)是鉑族金屬、鉀鹽、鉻鐵礦等)。一處礦產(chǎn)地的發(fā)現(xiàn)很不容易，往往需要地質(zhì)工作者們幾年、十幾年、甚至數(shù)十年的艱苦努力，耗費(fèi)大量的人力、物力、財力。所以，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)工程建設(shè)項目壓覆了重要礦產(chǎn)資源，或與在重要礦產(chǎn)地設(shè)置的礦業(yè)權(quán)范圍重疊的，應(yīng)向工程建設(shè)方(或者工程設(shè)計方)提出建設(shè)項目避讓的建議及方案，以切實(shí)保證國家的重要礦產(chǎn)資源不受到建設(shè)項目的壓覆。另外，對一些國家急需的、稀少的礦種、礦床規(guī)模在中型以上的礦產(chǎn)地，原則上不允許建設(shè)項目壓覆(按國家產(chǎn)業(yè)政策批準(zhǔn)的重大建設(shè)項目除外)，比如煉焦用煤、富鐵礦、鉻鐵礦、富銅礦、鎢、錫、銻、稀土、鉬、鈮鉭、鉀鹽、金剛石等。對于必須壓覆的礦產(chǎn)地，應(yīng)對工程項目的選址方案、設(shè)計方案，作對比分析?，并對現(xiàn)選址方案和設(shè)計方案，進(jìn)行最優(yōu)化論證，對工程項目建成后所能發(fā)揮的社會經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)行說明，以充分闡述工程的最優(yōu)方案壓覆礦產(chǎn)資源的不可避免性。?張士虎等，江坪河水電站500千伏送出工程壓覆礦產(chǎn)資源調(diào)查評估報告，湖北省地質(zhì)調(diào)查院，2012。?張士虎等，宜昌至恩施段高速公路壓覆礦產(chǎn)資源調(diào)查評估報告，湖北省地質(zhì)調(diào)查院，2008。
壓覆礦產(chǎn)資源儲量的估算與評估
建設(shè)項目的擬用地范圍及安全保護(hù)范圍與已知礦區(qū)、開采礦區(qū)重疊(或者部分重疊)并壓覆了礦產(chǎn)資源的，需對壓覆的資源/儲量進(jìn)行估算，這也是壓覆礦產(chǎn)資源調(diào)查評估的核心內(nèi)容。被壓覆的資源/儲量的估算原則，是根據(jù)固體礦產(chǎn)資源/儲量的分類標(biāo)準(zhǔn)［3］，采用被壓覆礦區(qū)礦床勘查報告中使用的儲量計算參數(shù)，并以原劃分的儲量計算塊段為基礎(chǔ)進(jìn)行估算，編制建設(shè)項目擬用地及周邊礦產(chǎn)資源分布圖(1∶1萬～1∶10萬)、壓覆資源/儲量剖面、平面估算圖，同時論述建設(shè)項目壓覆區(qū)在資源/儲量估算范圍內(nèi)的具置、壓覆的塊段編號、礦石質(zhì)量及品級、壓覆的資源/儲量分類與數(shù)量、被壓覆資源占整個礦區(qū)資源儲量的比例等。對被工程壓覆的資源/儲量，應(yīng)進(jìn)行可否壓覆的評估。評估的核心，是以被壓覆資源當(dāng)前市場價格水平上的經(jīng)濟(jì)價值，與工程建成后對社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和環(huán)境保護(hù)所起的作用進(jìn)行對比，評價資源被壓覆的利與弊，同時做出工程建設(shè)項目能否壓覆的建議?，為國土資源管理部門做出準(zhǔn)予壓覆或者不準(zhǔn)壓覆的決定提供參考。
